二三线城市房地产市场调研报告

今日头条● 券商裁员过冬！月收入不用交税，有券商潜规则逼迫员工离职券商今年寒冬有多冷？据北京青年报记者采访，一家业务排名靠前的大型券型的高管说，“与去年比，分公司和一线营业部辞职明显。”一家小型券商固收人士称“现在月收入已经不用交税了”。今年以来，经济形势不好，有券商也改变了对员工的考核方式，基本工资减半，每月发放的绩效变为季度考核绩效，并分摊在下个季度的每个月发放。有一线员工抱怨，“现在我的收入比以前减少了一大半。在这种形势下，年终奖有或没有都是悬念。”一方面是近几个月到手的工资严重缩水；另一方面，之前薪酬考核中承诺的项目奖金亦迟迟未予发放，有员工近期不断提出离职。业内资深人士称，裁员已成为券商应对熊市的一大选项。资本圈关注● 证监会：对私募基金备案等权力重点监督日前，中央纪委国家监委驻证监会纪检监察组在深圳组织召开专题座谈会，会议要求，要进一步完善细化调研报告和权力清单、责任清单。对于行业协会，特别要对私募基金备案等市场广泛关注的权力进行重点监督，防范廉政风险，防止利益冲突。● 创投企业迎利好！合伙人可按20%税率缴个税12月12日，国务院明确了针对创投企业的所得税优惠政策，决定从明年1月1日起，对依法备案的创投企业，可选择按单一投资基金核算，其个人合伙人从该基金取得的股权转让和股息红利所得，按20%税率缴纳个人所得税；或选择按创投企业年度所得整体核算，其个人合伙人从企业所得，按5%—35%超额累进税率计算个人所得税。上述政策实施期限暂定5年。● 国家外汇局旗下投资平台再添新成员，5亿元成立中汇储投资国家企业信用信息公示系统显示，由梧桐树投资平台100%持股的中汇储投资有限责任公司12月5日在北京注册成立，而梧桐树投资平台则由国家外汇管理局100%持股。● 百亿国企回应“85后”高管：月薪三五千，80后不年轻了山东省淄博市百亿国企的高管多是“85后”曾引起诸多质疑。12月12日，临淄区国有资产管理局晒出了高管团队的薪资和家庭背景资料。档案资料显示，临淄公有资产公司委托临淄区人社局组织考试，公开招聘员工。包括1988年出生的董事长张海港在内的高管团队，最低月薪2903.40元，最高月薪5387.16元，他们的父母多为农民、退休教师和医院职工等。当地一位政府官员说：“其实80后已经不年轻了，他们到了可以承担一定责任的年龄。● 财政部：前11月证券交易印花税同比下降10.4%12月13日，财政部公布11月财政收支情况，数据显示，1-11月印花税2066亿元，同比下降1.1%。其中，证券交易印花税952亿元，同比下降10.4%。个人所得税12987亿元，同比增长17%。其中，11月份个人所得税同比下降17.3%。● 在线音乐第一股！腾讯音乐收盘涨7.69%，市值近229亿美元当地时间12月12日，腾讯音乐在纽约交易所上市，开盘价14.1美元，较发行价13美元涨8.5%，募集资金10.6亿美元，截止收盘，腾讯音乐报14.00美元，较发行价上涨7.69%，按收盘价算市值约228.94亿美元。私募观点●少数派投资：房地产龙头优势明显，二三线城市可能是主要增长点12月13日，少数派投资发表观点称，地产的行业分化更严重了。发改委支持优质龙头公司企业债发行，使得融资端的两极分化更加剧烈。2018年，房地产市场回落，从城市化进程的角度来看，60%已经达到，70%的城市化率可能就在2030前实现并进入成熟稳定阶段。地产已经步入到成长的尾声，销售中枢也是在不断往下走。但是龙头企业的市占率的提升还在继续，融资的优势越发明显。房地产行业的发展逐渐回落进入稳定状态，但是城市化率进程还没有停止，地产龙头的集中度还会提升，大都市周边的二三线城市可能会是未来的主要增长点，优势的融资成本和渠道会是跨越经济周期的利器。声明：凡注明“聪明投资者”的作品，版权均属聪明投资者。未经授权严禁转载、摘编或利用其它方式使用，违者必究。所有文章旨在记录和传递信息，不代表“聪明投资者”赞同或反对其观点。

2020年8月太原楼市概况速览：政策方面：绿色建筑；襄汾预制板坍塌；老楼加电梯；太焦高铁通电一级市场土地方面：成交量降温多为配套地块，供应大宗太榆界；二级市场增量房方面：推售不利去化惨淡，二级市场量价失守；三级市场存量房方面：游击力量增强，蓄力担当“百团”大战。1，城市政策方面：绿色建筑；2022年，太原市城镇新建绿色建筑占新建建筑面积比例将达到70%以上，同时，2022年新开工建设装配式建筑占新建建筑比例也将达到30%以上。襄汾预制板坍塌；8月29日9时40分左右，襄汾县陶寺乡陈庄村聚仙饭店发生坍塌事故，造成29人遇难，7人重伤，21人轻伤。此次事故将农村自建房的安全及监管等问题推上风口。山西省住房安全隐患排查和在建工程管理陆续强化和完善。老楼加电梯；山西省太原市住建局、太原市财政局、太原市市场监管局等部门近日正式印发《关于太原市既有住宅加装电梯工作的实施意见》。该意见从9月1日起施行，今后太原市区范围内4层及以上的集合式既有住宅加装电梯，符合条件的可享受财政补助。太焦高铁通电：太焦铁路北起太原南站，终点为郑焦城际终点站焦作站，全长358公里，设计时速250公里，将成为我国重要的南北运输通道，对彻底解决晋东南地区铁路旅客运输落后、带动晋东南地区经济转型发展，将晋东南太行革命老区全面接入全国高铁网，对构建起连通呼包鄂榆、山西中部、中原城市群的快速通道，加速经济文化交流和人民生活往来，助推山西高质量转型发展都具有积极作用和深远影响。时政点评：晋人善贸，收归铁路权，强化晋东南，连通7成山地的山西，弱化东向依赖。2，一级市场土地方面：本月成交降温，但酝酿高量爆发本月本月土地市场供应282万㎡，成交45万㎡，楼面价2449元，供应呈现高峰，主要为小店龙城东大街西峰村，成交环比降幅明显，成交楼面价出现反弹。太原楼评时政点评：8月以配套地块成交为主，潜在成交为太榆区域，区域趋热。3，二级市场增量房方面：量价失守，市场对政策敏感度增强8月商品房市场共计供应量62万㎡，成交52万㎡，伴随近期各项房产政策影响，太原市房地产市场出现明显疲软，楼市成交开始出现量价齐跌现象，危险信号。商品住宅供应面积：57万㎡，环比下降；商品住宅销售面积：49万㎡，环比下降；市场出现明显受政策影响较大，加推和开盘数值惨淡，作为山西市场的历来的政策钝感现象开始减弱。项目TOP5成交总金额12亿元，占市场份额21%，呈现集中程度降低现象。公寓市场降温，供求双降，价格触底反弹的表现。商业市场降温，环比回落明显，但价格较为稳定。4，三级市场存量房方面：韬光养护，蓄势待发量价均有上涨，和新房的价差再度降低，价格数月“肉搏”。二手房市场市占额恢复平稳，与新房敌退我进“游击”抗衡；二手房市场客群为基础刚需，受政策影响弱，客源仍有上涨；二手房市场三居成交比例扩大，三居市场与新房竞争性增强；二手房市场存量增速降缓，去化周期降低；后记：2019年在逐步完善太原市场城市精细研究后，逐步开始对山西省内的地县级城市有了相关前期工作研究，在不断的思考和对比中，山西的地域相似性存在，但是要趋于分类相似，而在这个过程中不断思考和长期监测地县城市的房地产行业发展，在山西发展布局建议以地县入口，选择时机，近期在参与勾地和控规过程中，发觉其实山西的地县级城市的很多机遇是太原难以相比的，也希望能有机会帮助更多准入山西的房企能更多的精准研究山西市场，期待更多朋友给推荐地块前策定位。张明原创作品，未经授权请勿随意转载关于支持公众号长期发展问题：1，如果觉得原创文章有价值，将你喜欢的作者文章转发一个地产群。2，文章未开评论权限，欢迎转发自己朋友圈后写出自己的评论@作者。3，如果转发群+朋友圈有违和谐，不便转发，欢迎赞赏鼓励作者。不喜勿喷，转发系自愿，量力而行，本号以原创为主，选题创作不易，知识产权自主（图片插图多为网络资源，不为商业用途），鼓励知识分享，支持原创精神。「太原」2020年7月房地产市场运行报告：一二三级市场（简）「太原」2020年上半年房地产市场运行报告（精简版）「太原」2020年5月房地产市场运行报告：一二三级市场2020年4月太原房地产运行解析——市场恢复，供货放仓（简约版）

2018年，在中央“坚决遏制房价上涨”的政策指导下，一、二线调控力度继续从严，投机购房需求更是政策打压的重点。在持续从紧的政策环境中，2018年一、二线城市多表现为“量缩价平”，多数城市房价滞胀，成交量也维持低位。在政策背景趋严，楼市去化速度普遍放缓的情况下，为了保证产品的适销对路，认知客户特征、理解客户偏好就显得更为重要，如客户来源地、购房动机、置业偏好等指标变化更是重中之重。首置首改占比超五成，强二线外来需求较为活跃为精准把握目标购房客群，本章从购房者年龄段、决策方式、来源地、购房用途及贷款使用等五个方面来分析典型城市的购房客户特征。从分析结果来看，多数城市刚需客户仍是购房主力，不过一些热点城市投资需求仍旧存在。1、低房价城市年轻群体购房占比更高，贵阳30岁以下客户比例达四成从整体年龄分布来看，购买力更强的35-50岁年龄段的年长客群是一、二线购房客户的主力，占比高达四成以上。而一、二线城市购房门槛的提高也让年轻客群的比例也进一步下降，25岁以下购房客户比例平均仅为8%。结合各城市的房价来看，房价越高的城市，当地购房客户中年轻群体的占比也就越低。购房门槛较高的一线城市，30岁以下客户平均占比为20%，而二线城市的平均比例则达到了26%，高出了六个百分点。具体到各能级中来看亦是如此。在一线城市中，价格洼地广州30岁以下客户的比例达到了21%，超出房价最高的上海三个百分点。二线城市中，以杭州、苏州为代表的东部二线城市，房价普遍在2万以上，并且调控政策也相对严格如杭州外地人购房需缴纳两年及以上的社保，在购买力及其他因素限制下，年轻群体的购房比例均相对较低；而房价相对较低的贵阳，30岁以下购房客户占比达到40%，较低的购房门槛以及逐渐攀升的市场热度让很多年轻客户提前购房，贵阳也是重点城市中25岁以下客户占比最高的城市，比例达18%。2、男性决策仍是主流，杭州、南昌等少数城市女性决策比例更高（略）3、二线城市人才引进效果显著，郑州外地客户占比超三成（略）4、房住不炒落地，一线城市首置首改比例上升13个百分点（略）5、购买力仍旧充足，北京、青岛全款支付超三成（略）6、小结：二线城市人口持续流入，外地购房需求活跃（略）三房户型受众广泛，一线城市远郊接受度更高除客户的基本特征外，不同城市的客户对产品类型的取向也是各有差别，以装修风格为例，苏州、上海的客户对精装房的接受度就更高，但在贵阳、长沙等城市接受度就相对比较低。为了进一步了解这些差异，本章从房屋面积、总结接受度、装修风格、区位等四个指标来分析不同城市客户的产品偏好。1、大面积住宅更受欢迎，深圳也不例外一、二线城市对于二套贷款认定的严格让“一步到位”的购房理念也越来越深入，加上二胎的开放也让改善类需求大增，因此可做三房甚至四房的90-120平方米这一面积段的产品受众最广泛，占比达到了32%。从户型数据上看也是如此，偏爱三房客户的比例平均值达到了46%，而愿意购买两房住宅的客户比例仅有21%。对大面积住宅青睐度的上升不仅体现在房价相对较低的二线城市，一线城市亦是如此。四个城市的客户想购买三房的比例较2017年均有所上升，其中深圳的比例上涨最多，比2017年增加了十个百分点以上。大面积产品被选择比例的上升意味着客户对于小户型的购买意愿正在下降，同以深圳为例，在2018年愿意购买一房的客户比例仅为1%，相比2017年下降了近十四个百分点。2、发展潜力也在提高总价承受度，青岛九成客户总价偏好超百万元（节选）与2017年相比，一、二线城市的购房门槛继续上提，虽然选择购买总价在100万~200万之间的客户仍是最多的，但比例却有所下降，反而是总价在200万以上的产品比例有所上升。多数二线城市商品住宅的成交均价都在每平方米1万元~1.5万元之间，总价在百万以下的住宅仍是刚需客户选择的主要对象，如贵阳、重庆等城市的比例都在五成以上。而当前房价约为1.4万元/平方米的青岛，想要购买百万以下住宅的客户占比仅为8%，是二线城市中最低的；结合2018年成交情况来看，成交套均价在100万以下的莱西和平度在2018年商品住宅的成交套数仅占当年青岛成交套数的14%，主力成交区域还是集中在当前城市发展重点黄岛区，国家级新区的落地让黄岛区成为置业热点，2018年成交住宅套均价已在150万/套以上，从配套、后续发展等多方面考虑，客户也愿意选择总价更高的住宅。2018年一、二线城市购房者特征3、市场成熟度越高精装房越受欢迎，上海、广州超六成客户偏爱精装在房屋装修方面，整体来看，有5成左右的客户愿意购买精装房。当前多数一、二线城市的新楼盘中已经以精装房为主，对于精装房的接受度也比以往更高。但还有39%的客户则青睐自己装修房屋，更愿意购买毛坯房。就不同城市来看，装修偏好的差异和城市房地产市场所处的发展阶段相关，在东部经济发达地区，房地产市场较为发达的城市，推行精装住宅的时间也比较早，如广州、上海、苏州、青岛等地，其中上海在在1999年就已在部分区域试点精装住宅，2008年更是向全市推广，目前市面上产品也多是精装住宅，因此客户对此类住宅的接受意愿更高；而在武汉、贵阳、长沙、重庆等地，近几年才上升的市场热度带动地价上涨促进精装住宅发展，而在此之前毛坯房一直是市面上主推产品，当地客户也更习惯于买房后自行装修。除因城市发展阶段不同外，政府对精装产品的推行也影响购房客户的选择，如山西省在2018年8月份颁布的《关于加快推进住宅全装修工作的实施意见》，要求太原在2025年之前中心城区新开工全装修住宅占比要达到100%，快速推动了太原精装住宅的发展，客户对精装的认可度也提升了不少，2018年愿意购买精装住宅的客户占比超过8成。4、一线城市对区位指标更宽容，上海远郊意向客户占比达到二成产品所在位置也是客户在购房时考察的重要指标之一。整体来看，位于中心城区的住宅受欢迎度仍旧最高，占比达到48%，而正在快速发展的近郊区域由于价格较城区低也受到众多刚需客户的欢迎，占比为38%。此外，仅有15%的客户愿意购买远郊区域的住宅，受欢迎度最低。和二线城市相比，一线城市郊区在各项配套上相对更加完善，交通通达性也更好，因此客户在一线城市购房时对区位指标更加宽容，愿意在郊区购房的客户占比高出近9个百分点。此外，就一线城市来看，对比其他城市，上海的远郊区域在商业、教育及交通等购房客户所关心的配套上已经基本能满足需求，因此愿意在远郊购房的客户是四个一线城市中占比最高的，比例达到两成。图：2018年一、二线城市购房者偏好区位分布（略）5、小结：总价仍是主要决定因素，客户偏好购房标准也在提升尽管不同城市的客户在购房时选择会有差异，但从总的方向来看，城市之间也有相同点。比如在房屋面积上，随着改善性和“一步到位”的需求增多，大面积住宅在各个城市间都越来越受欢迎；低总价的产品仍是客户首选，但在区位、配套等多方面因素的影响下，客户也不仅仅只选择价格最低的产品，例如中心城区的房子较以往更受欢迎，更多客户也会考虑价格稍高的精装类住宅。这样看来，随着对于居住要求的提高，客户的购房标准也在慢慢提升中。新一代置业者的购房观：理想和现实的碰撞为了解目前不同年龄段客户的购房需求，我们也进行了意向购房客户的调研，参与调研的客户以80后、90后和95后三个年龄段为主，也正是目前主力购房人群。刚踏入社会不久的95后作为新一代购房人群，由于经济实力、家庭结构等均与80后、90后处于不同水平，其购房需求与之也有所差异。1、常住城市难扎根，95后回乡置业意愿占比最高（略）2、受制于购买力，超四成年轻客户购房仍需依赖家长决策（略）3、95后客户更青睐精装房，装修标准普遍低于2000元/㎡（略）4、置业多考虑自身需求，95后更看重交通和商业配套（略）5、户型偏好较为一致，95后最受欢迎房型仍是三房（略）6、不同城市购房观：重庆更偏好小屋，上海更多人买不起房（略）7、小结：热闹优质社区的小户型，最能赢得95后的心（略）总结：购房偏好标准逐年提升强二线外来置业需求持续活跃(节选)对于一、二线城市而言，无论是楼市还是地市，在2018年的表现都比较平淡。在市场热度降温的冲击下，重点城市的购房客群的变化已非常鲜明：政策利好下首置客户占比大幅增加，2018年客户的购房标准也有所提升。表：2017年和2018年重点一、二线城市购房客户偏好差异（略）而在2019年，房地产调控政策主基调依旧以“稳”为主，上海住建委在2月会议中更是明确提出要坚决遏制投资投机性购房，在这样的背景下，投资需求在多数一、二线仍会被抑制。为了实现“住有所居”，以北京、上海为代表的一线城市率先增加了保障住宅土地供应，北京在1月份就出让了9宗共有产权住房，南京等二线城市也陆续跟进，刚需客户的上车机会将会更多，就此来看首次购房客户的数量还将继续增加。在一些强二线城市，如成都、武汉、杭州，宽松的落户政策仍会为城市吸引大量年青群体，外来人才带来的购房需求将成为首置群体的重要来源。但是在对新房的需求特征上，产品偏好也会继续向中大户型、中高总价偏移，这主要是来源于平均购买力的升级，一方面，在严苛政策调控管理下，尤其是在限购、限贷等政策的筛选下，购买力不足的改善客群被迫退场，留下的客群会更多地希望一步到位；另一方面，由于一二线城市存量住宅持续增加，更多的中小户型需求转向二手房市场，也会使得新房市场豪宅化的趋势更加明显。（来源：克而瑞地产研究）【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

广州房地产市场分析调研报告_2020年8月月报一、宏观资讯全国宏观广州宏观二、土地市场整体供求价大数据分析土地成交详情及地块分析土地挂牌详情及地块分析三、住宅市场整体住宅供求价月度项目推新回顾住宅库存及去化周期四、商服市场公寓市场分析办公市场分析商业市场分析延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房住宅市场丨总结供应有所回落 多盘抢闸推新多盘抢闸金九节点，推售量达近两年高峰，11全新盘入市，整体去化46%取证量回落，8月共供应81万㎡、7700套，面积环比下降21%，同比上涨20%；多盘提前抢闸金九节点，30盘推新，推新套数及去化套数达近两年高峰，整体去化46%，其中11盘为全新入市。网签创2019 年来新高峰市场持续火热，网签量达2019年来单月高峰，南沙超增城为区域销冠8月全市网签105万㎡，环比上涨13%，同比上涨40%；全市网签均价27735元/㎡，环比上涨2.3%， 同比下降2.7%；南沙、增城两区网签面积共占全市过半，南沙恒大阳光半岛占套数榜首。整体存量下降 去化周期缩短全市整体存量增加，去化周期缩短，单区因供应及网签出现分化截至2020年8月底，全市库存818万㎡，去化周期缩短为11.0个月；本月供应大降，网签达高峰，多区网签上涨，存量随之下降、去化周期缩短；黄埔、天河去化周期最短，均在6个月内。

央广网北京4月18日消息（记者冯烁 杨森）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，随着春天的到来，楼市进入传统销售旺季。在一线城市纷纷加码调控后，其楼市景气指数出现高位回落。据国家统计局测算，3月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。而在二三线城市，楼市的热度有所提升。3月份，二线城市新房价格环比涨幅超过一线城市，其中福州、西安等二线城市房价涨幅较大，仅低于广州。可以说，市场热度正在逐渐向二三线城市蔓延。不过，房地产调控的重点也随之看向二三线城市。当前，房价上涨的范围依然在扩大，全面升级版的房地产调控也已开启。今年以来，住建部已约谈、督导和调研广州、合肥、宁波、西安、深圳等13个城市楼市调控，相比以往的楼市调控，实属罕见。以西安为例，西安楼市一段时间以来热度太高，连续59个月环比上涨；市场供不应求，两个月诞生三个“万人摇”，这一切都呼唤调控降温。在3月31日凌晨，西安住建部门发布“330新政”，为不断上涨的房价竭力刹车。新政明确，住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易；将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。西安房地产业内人士梁先生表示，调控新政实施半个月以来，部分开发商以及二手房买卖双方都在初步试探中，房屋成交量明显缩减，但价格方面影响并不明显。梁先生说：“现在有些开发商拿了地以后，价格一直上不去，本来拿地的价格比较高，价格又上不去，所以现在都在等着。因为二手房今年价格涨幅比较快，很多业主只是在试探价格，但不诚心卖。”图片来源：CFP此外，安徽合肥、浙江宁波也都陆续出台了新的调控措施，旨在“敲打”一下炒房群体。在安徽合肥，新的八条调控措施中明确针对“学区房”炒房客“亮剑”，规定同一套住房，6年内只享有学区内1个小学学位，3年内只享有学区内一个初中学位。这一政策得到了不少市民的点赞和支持。有市民告诉记者：“很多人都希望孩子受到良好教育，对学区房也很渴望，但是过高、过快的上涨给市民造成很大压力。这次市政府迅速出台的政策对炒房肯定有很大遏制作用。”合肥市住房保障和房产管理局局长许道和表示，“新政八条”出台主要目的是管控投机炒作行为。“从目前合肥市房地产市场暴露的情况来看，主要是少数人炒作优质学区房和热点区域的二手房，这次政策出台主要是管控这些投机炒作行为。”同样房价不断飙升的还有宁波，宁波资深楼市观察员叶巍俊介绍说，在过去半年内，宁波二手房市场涨幅明显。“鄞州区板块，东部新城板块，从去年下半年以来涨了30%以上。二手房涨得特别快，原来四万左右，一下子涨到六七万。”除了二手房，宁波的新楼盘往往一房难求。这和宁波市对新房采取“限房价”的政策有关。在同一地段，由于新房价格被限制，和周边二手房价格形成倒挂。4月16日晚，宁波市住建局等六部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知在以往限购政策基础上，扩大了限购范围，提高了购房门槛，这在宁波市房协地产研究专业委员会委员郑桂良看来，将对平稳房价起到一定的作用。郑桂良表示：“新政出来后，一定阶段内二手房市场的成交会有影响，会有下滑。此外，随着成交量的下滑，房价也会同步有所趋缓。”为什么会出现楼市分化加剧的现象？中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市房价涨幅确实有所收窄，这和政策严厉等有关。二三线城市的楼市升温则与经营贷资金流入楼市相关。张大伟说：“其实也是一系列一线城市调控之后，有一些溢出性的资金开始进入到二三线城市投资炒作，特别是我们看到经营贷之类的资金流入楼市。”对于后续楼市的看法，张大伟预计，短期二三线城市房价涨幅有望明显放缓，但这一波上涨有可能还会持续几个月。那么，在坚持“房住不炒”的原则下，如何实现楼市的平稳发展？张大伟认为，还需要更多时间和政策的推动。他说：“想完全抑制楼市过热，还需要更多的政策和调整，比如一些信贷政策的收紧，针对经营贷的力度应该会更大一些。另外，最近一些城市的政策针对炒房之类的打压更明显，包括对交易资源的调整和优质教育资源的增加，这些措施全部到位之后，对市场有可能作用会更大一些。”

国庆前，樱桃特意去了湘潭老家做调研，因为这个湖南三四线小城市，受棚改政策影响太大了。从长沙南二环打车，司机一路疾驰，不堵车半个小时就到了湘潭的九华经济开发区，这算是湘潭产业发展最多最快的新区。当年谁也没想到，这个城乡结合部的农民能够随着产业新区的落地一夜暴富，拆迁补偿款全市最高，令城里人羡慕不已。更没人想到，这里的房价长期趴在2000多块像一潭死水，买房送车都没人要，国家棚改政策一来，仅仅两三年的时间，立刻飞奔到六七千一平米。但涨跌皆因政策风起，随着棚改退潮后，湘潭楼市就凉了，重新迈入调整周期。湘潭城区范围很小，只有雨湖区、岳塘区和湘潭县，而下辖的县级市曾国藩故乡湘乡市和毛主席家乡韶山市都比较远，九华属于雨湖区，毗邻长沙，湘潭不限购，跟长沙有价差，因此会吸引长沙投资客去买。这里也是湘潭新盘最多的片区，开发商的竞争异常激烈，所以毫无疑问，降价会最先在这种地方打响。看了超级大盘五矿万境水岸，130平米的毛坯房卖5400元/平米，比2017最高峰降了1100元/平米左右，降幅20%。附近恒大的一个盘说是打8折，但打完精装修还要7200-7500元/平米，学区也不好，卖的好不好可想而知。周边新盘几十个，除了长沙人，九华虽然有产业，也有购买力，但是本身的需求难以消化这么多的供给量，因为这个开发区是2003年就成立了，2011年就升级为国家级开发区了，否则你是无法解释为什么它的房价一直到2016年才爆发，而九华最大的一个购买力来源就是靠拆迁户。这从数据占比可以窥见一斑，2013-2017年整个湘潭的棚改计划是7.79万户，其中雨湖区就占到了2.95万套，九华属于雨湖区。后文会说到拆迁户和成交量的占比。走在雨湖区沿江路，这里是这几年湘潭拆迁最多的片区，在一个公园里，全是老年人在休闲，一个老人告诉樱桃，他家是2017年改造的，65平米，每平米补贴6000多元，基本上所有拆迁户都是按市价给的货币化补贴，接着他就去附近花了31.3万买了95平米的1994年楼梯房。岳塘区是新城区，政府部门都搬迁过去了，各种配套齐全，城市风貌焕然一新，所以相对抗跌。看了三个新盘，中南旭辉越府，均价7100，虽然没降价，但去化一般，只有恒大的一个楼盘推出了特价房，6500元/平米，2015年开盘五千多，后来涨到七千多，现在跌回到6500。另一个时代公馆7200元/平米，降了100，樱桃在售楼处时，刚好碰上他们的负责人兴冲冲过来对销售人员传达消息，湘潭过几天马上要出台优惠政策，契税补贴50%，还有人才购房补贴政策。楼市行情不好，政府要救市了。开发商也天天盼望着能出台刺激政策拉动成交量。樱桃最新打听到的是，要到月底才能出台这个政策。因为紧邻岳塘区，湘潭县樱桃也去看了一圈，这里槟榔企业还挺多，房价相对比较低，有主打名校的楼盘售价在5300/平米左右，还有楼盘打出89折的广告。二手房市场，樱桃也跑了一下，因为雨湖区算老城区，楼梯房特别多，所以品质电梯小区的价格和楼梯房还是相差挺大的，很多2010年盖的房子还是楼梯房，这在一二线城市几乎不太可能了，而且楼梯房三楼以下和五六楼市场完全是天壤之别，所以价格也便宜。雨湖区金源小区，三楼130平米才60万，单价4615，但五六楼才三千多一平米，都难卖出去，老破旧就更不用说了，最先跌价的就是这些房子，而品质小区白石古莲城到了八千多一平米，也没跌价。岳塘区霞光社区1980年代的，去年将近五千，现在也降到了四千多点。所以不要小看小城市，大家虽然收入不高，但也一样追究生活居住品质。新环境地产的置业顾问告诉樱桃，去年上半年行情还很好，有拆迁户买房，今年店里都来了几个搞拆迁工作的人上班，因为没有项目拆迁任务了，队伍就解散了，只能出来找工作，去年来了一个人，今年来了五六个这样的人上班，更别说二手房成交量了。听她说出这种事，还真是让我挺吃惊的。2016年，楼市突然之间从“一房难卖”到“一房难求”，从房价“停滞”到“一天一个价”，从库存高企到市场“缺房”。行情转变，似乎就在一夜之间。这要感谢棚改政策，彻底激活了楼市。“精美湘潭两年行动”，棚改作为行动之一，开始连片改造。因此2016年湘潭投资了132.7亿元，对板塘、河东滨江、河西滨江、窑湾—白石、三桥北、火车站、昭山、二桥北、竹埠港等９大片区进行棚户区改造。2015-2018年，湘潭棚户区改造户数是7.28万户，投资资金335.6亿元，其中2016年是棚改最多也是投资最大的一年，因为湘潭基本上全面实行了货币化补贴，132.7亿，也就意味着会有这么多钱补贴给拆迁户去买房。“房子一拆居民马上就要买房，价格就涨起来了，成交量也拉动了房地产市场，那接着开发商买地肯定就会拉动土地市场，政府财政也受益了，这是一个完整的链条。”湘潭一家专门做棚改的平台公司负责人士对樱桃说了实话，他说2016年之前九华两千多的房价没人要，棚改一来，房价立马上涨，整个市场被带活了，这就是看得见的效果。拆迁越多，房地产市场越活跃。（数据主要来源于湘潭市统计局，制图：樱桃大房子）2015年湘潭的商品住宅销售额是82.6亿，2016年是89.4亿元，2017年153.8亿元，2018年是201.2亿。我们算笔账，2015年-2018年，湘潭住宅成交面积一共是1136万平米，按照统计，平均一套房的成交面积大概是118平米，就是9.62万套，销售额是527亿元。当然拆迁户也不全是买新房，有的也会买二手房，湘潭市场的新房二手房成交比例大概不到三比一，《湘潭市2017年房地产市场交易行情报告》显示，2017年，市城区共有45710户家庭实现了购房置业，其中购置新建商品房33533套（其中住宅27445套），购置二手房12177套（住宅11186套）。这是什么概念呢？四年时间，拆迁户是7.28万户，新房成交9.62万套，二手房我没去全部统计了，合计按超过4万套以上算吧，拆迁户对房地产成交量的贡献也至少超过了一半。满城尽是拆迁户，湘潭的中介跟我说，2017年给大家的感觉是到处没房子买，新房库存告急，因为拆迁户拿到钱，都需要买房。湘潭这位平台公司负责人坦言，2016-2018年是棚改的超级红利期，有中央和省里的棚改专项补助资金，银行贷款、PPP模式各类融资都容易，但现在政策的红利期结束了，银行贷款利率提高，融资也难了。他们作为地方平台公司，虽然是国企，不求赚多少，但最起码也要求收支平衡，否则政府财政也负担不起，所以只能压缩投资规模，不搞那么多拆迁项目了，优先改危房，改最迫切的，或者说改最有利的项目。因为棚改毕竟是民生工程，很多项目做不到收支平衡，投入高于产出，如果土地卖不了投入的那么多钱，就必须亏钱，比如河东滨江、河西滨江的棚改项目，政府改了是要修路，做滨江风光带形象工程，土地根本卖不了，那就是亏钱的事。之前各个地方政府的棚改资金，主要是通过政府购买棚改服务模式解决，即政府授权相关部门，通过法定招投标程序，选择平台公司并与其签订服务协议，由平台公司负责棚改的具体实施，同时，项目资金来源于国家政策性银行的棚改专项贷款。湘潭也不例外。（信息来源:湖南财政新闻联播，市政府指湘潭市政府）原本湘潭在2017年就做了2018-2020三年宏伟的棚改计划，准备投资600多亿，改造10.6万户。但政府购买服务的模式被国家在2019年叫停了！以后棚改要融资只能通过公开发债！主要是防止政府继续通过平台公司变相举债，增加隐形债务。另一方面，国家棚改政策也收紧了，政策性银行贷款规模压缩，给地方的感觉是，棚改融资明显变难了。因此这个三年棚改规划也宣告流产了！上述这个平台公司的负责人对樱桃说，湘潭有十多家平台公司，2018年他们公司还拆了上千户，今年是一户都没有了，整个湘潭今年的棚改任务也只有4100户，蛋糕太小，他们现在还是做以前的工作。这甚至连2010-2012年都不如，那3年时间，湘潭棚改户共22255户，平均每年还有7418户。翻开湘潭的棚改史，可以说对房地产成交功不可没。从2009年-2011年，湘潭房地产经历了三年黄金期，2012年因调控出现松动，2013年跟随全国房地产市场迎来扩张，房价出现上涨，2014年楼市再次遇冷，到2015年房价停滞，接着2016年楼市触底反弹，在此之前，房价一直在4000徘徊，2017年彻底“爆发”，2018年行情见顶，均价达到6500元/平米，2019年转冷下跌，重新迈入调整期。十年弹指一挥间，作为中部的四线城市湘潭楼市已经走完了几个小周期，再次处于下跌中。根据湘潭住建局数据统计，湘潭楼市2019年1-6月份共成交面积168.98万㎡，同比2018年上半年下降32.66%。2017年湘潭无房可卖，而2018年新房供给量同比暴增60%，而拆迁户又慢慢消化了，棚改退出后，需求不足，整体供需才逐渐平衡，接着就是引发新房供给量多，投资比重过大的区域价格最先下跌。截至6月底，2019年湘潭全市（含县市）新建商品住宅剩余可售面积为320.16万㎡，去化周期在12个月左右。未来，樱桃预计供给量较多的区域，比如九华，明显依赖于棚改拆迁带来的需求，一旦棚改难以为继，供过于求，很长时间都会处于调整震荡周期内，楼盘降价促销会是常态。这次樱桃到湘潭走一圈，切实感受到了地方财政的紧张。一些开工两年的重大市政工程居然停工了！（杨梅洲大桥，樱桃大房子摄）第一个是跨江大桥，杨梅洲大桥，属于省重点工程，2017年3月开工，2019年6月底开始停工。而原计划是今年底要开通。现场工程开发公司员工告诉樱桃，工人都已经遣散了，整个合同工程造价13个亿，两年多时间，项目只做了28%的进度，主要是融资没有解决，钱没到位，政府欠了工程款，今年的工程款都没有发，很多员工工资都是工程方垫钱，但农民工的血汗钱不能欠，是由工程方垫资。“我们垫资扛了半年实在扛不住了，政府不给钱只能停工了，我们也欠了材料款，还借了银行的钱，主要是ppp融资模式出了问题，由湘潭城发集团和中交三航融资合作开发。”第二个重要的跨江大桥，下摄司大桥停工传闻已久，樱桃在现场看到，还有七八个工人在施工，虽然没有完全停工，但也因为资金问题施工受到影响了。（下摄司大桥，樱桃大房子摄）现场工作人员告诉樱桃，很多东西都没有做，实际上已经处于半停工状态，说是没有停工，但一座大桥几个工人应付施工，这也不正常，另外还有些拆迁没有谈下来。这大桥2017年7月开工，原计划2020开通，但现在不知道何时才能完工。一个施工人员说，他们班有五六天没有来材料了，施工进度慢，没材料就只能休息。听说还有其他市政工程停工，但我没有亲自去现场核实，所以不冒然乱说。樱桃在走访雨湖区时，不禁感叹，老城区确实是有很多棚改旧房需要改造，但之前的棚改是不是真的按楼龄质量好坏在改？下图这些已经好几十年楼龄的的危房才是急需改造的棚改房，为什么过去几年政府没有优先改造这些危房？而沿江的绿化形象棚改工程却成片成片的改造了。上图是樱桃本人在一间危房外面观望。（老人们在二楼的老人理发店门口等候，樱桃大房子摄）上图是几个老人在二楼危房里，一间老人理发店门口等候，理发一次5元，居住和卫生条件十分恶劣，看着令人心酸。现在这么重要的跨江大桥都停工了，棚改项目没有了国家政策支持，短期之内，靠地方财政恐怕很难去改造了，这些老人们，不知道又要轮候到什么时候才能住上新房。

概况：2018年重庆市住宅价格较2017年增长明显，但涨幅下降，尤其是在下半年后，住宅价格出现了小幅下降；商业用房成交面积与成交金额齐跌；办公用房成交面积与成交金额与商业用房一样下跌，但成交单价有所上涨。一、宏观经济（一）国家宏观经济2018年，全年国内生产总值900309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。分产业看，第一产业增加值64734亿元，比上年增长3.5%；第二产业增加值366001亿元，增长5.8%；第三产业增加值469575亿元，增长7.6%。1、房地产开发投资完成情况2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。2018年，东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，提高1.3个百分点。2018年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点。其中，住宅施工面积569987万平方米，增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比回落4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。 2、商品房销售和待售情况2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。2018年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份回落0.1个百分点；销售额79258亿元，增长6.5%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，增速回落1.1个百分点；销售额33848亿元，增长18.1%，增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，增速提高0.3个百分点；销售额31127亿元，增长23.4%，增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3个百分点。2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。3、房地产开发企业到位资金情况2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。 4、房地产开发景气指数12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点。表1 2018年1-12月全国房地产开发和销售情况表2 2018年1-12月东中西部和东北地区房地产开发投资情况表3 2018年1-12月东中西部和东北地区房地产销售情况（二）重庆市宏观经济2018年，全市实现地区生产总值20363.19亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。分产业看，第一产业实现增加值1378.27亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值8328.79亿元，增长3.0%；第三产业实现增加值10656.13亿元，增长9.1%。（三）重庆市商品房市场现状1、房地产开发投资完成情况1-11月，重庆房地产开发投资3861.25亿元，同比增长8.0%，增速比1-10月回落0.7个百分点。其中，住宅投资2765.18亿元，同比增长17.4%，增速比1-10月回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.6%。1-11月，房地产开发企业房屋施工面积26840.63万平方米，同比增长4.1%，增速比1-10月提高0.6个百分点。其中，住宅施工面积17585.18万平方米，增长6.1%。房屋新开工面积6813.60万平方米，同比增长31.8%。其中，住宅新开工面积4798.46万平方米，增长41.1%。房屋竣工面积2623.06万平方米，同比下降37.4%。其中，住宅竣工面积1640.50万平方米，下降40.6%。2、商品房销售情况1-11月，商品房销售面积5780.21万平方米，同比下降3.5%。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降27.4%，商业营业用房销售面积下降19.1%。（四）主要政策回顾1、国家房地产政策1月，国土资源部印发《关于做好2018年度报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》，部署启动2018年报国务院批准城市建设用地申报工作。各城市申报新增建设用地规模，原则上控制在土地利用总体规划确定的规划期剩余年均量以内。确实有特殊情况、申报规模超过年均量的，应具体说明情况和理由，省级国土资源主管部门在用地审查意见中核实说明。3月3日和3月5日，全国政协第十三届全国委员会第一次会议和第十三届全国人民代表大会第一次会议相继召开。两会确定宏观调控目标，保持正常连续性、稳定性。2018年房地产调控定位基调明确，以方便是调控政策不放松，另一方面是同步建设长效机制。预计未来各地政策或将细化到各个区县层面，更根据城市内部不同区域的市场热度进行精准化调控，从而满足首套刚需，支持改善需求、遏制投机炒房。3月5日，国务院总理李克强政府工作报告中提出坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹推进稳定增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作、大力推进改革开放，创新和完善宏观调控，推动质量变革，效率变革，动力变革，特别在防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治方面取得进展，促进经济社会撤销健康发展。5月22日，为支持企业改制重组，优化市场环境，财政部、税务总局发布《继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。5月19日，住房城乡建设部近日印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知提到，要抓紧调整住房和用地供应结构。提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。6月25日，住房和城乡建设部、公安部、司法部等联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。针对近期房地产市场乱象，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。涉及北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳30个城市。2、重庆房地产政策2018年1月，市政府办公厅发布《重庆市主城区统筹实施住房保障工作方案》，为加快公租房竣工分配和使用，统筹实施住房保障，我市将在2018-2020年。每年提供2万套、共6万套公租房面向符合条件的保障对象分配；在满足保障需求后，每年提供0.5万套，共1.5万套公租房用作棚户区改造、土地房屋征收、D级危房搬迁过渡等安置房。2018年3月，《重庆市城市规划管理技术规定（修订）》于2017年12月13日经市政府第191次常务会议审议通过。新规自2018年3月1日起施行。新修订的《技术规定》以党的十九大精神及总书记关于城市规划建设管理系列讲话精神为指引，体现了党中央关于城市规划工作的新理念、新要求。《技术规定》调减了土地开发强度，优化了容积率计算方式及停车位配建标准，强化了空间形态的管控，优化了路网密度与交通组织，增强了山、水、绿系保护和历史文化名城保护等相关工作，在立足现代化、提升城市宜居度、注重城市美、推广街区制等方面强化了相关规划管控要求。随着新规的颁布施行，我区的城市品质、特色魅力将得到相应提升。2018年4月，2018年重庆市计划供应住宅用地29000亩。5月31日，重庆市城乡建委、市交委、市国土房管局、市规划局四部门联合发布《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》。《通知》规定，沿长江，上起九龙坡区西彭镇，下至江北区五宝镇；沿嘉陵江，上起北碚城区，下至渝中区朝天门，河道中心线长度约180公里，两侧岸线共约394公里内房屋建筑工程、市政工程、港口码头工程等暂缓开发。政策出台一方面意味着重新谋划之后，两江四岸将有更新更高层面的定位、功能和布局，区域整体价值、城市形象得到进一步提升。另一方面，暂缓开发建设，短时间内将导致“两江四岸”沿线土地供应量减少，后续可供应商品住宅体量大幅缩减。2018年6月，《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求各部门协同配合，进一步加强房地产市场调控，遏制炒房。于7月1日同时，执行对在主城区从事房地产开发经营的企业，其企业所得税计税毛利率由15%调整为20%；执行对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%；执行停止执行对投资性房地产房产税按就低原则从价计征或从租计征政策；于8月1日起执行对房产交易过程中的契税、个人所得税缴纳和优惠环节涉及的住房套数以全市范围认定（此前首套房退契税政策按区执行）；并停止主城区首次购房按揭财政补贴。8月继续出台土地新规“建设智慧社区”，要求社区内的宽带网络覆盖率达到100%，建立具备数据采集功能的社区智慧服务平台，全方位智能管理社区的各类物业服务。二、重庆市主城区房地产市场宏观分析2018年，主城区商品房供应面积3720.58万平方米，同比增长52.02%，其中住宅供应面积3136.21万平方米，增长70.41%。商品房销售面积3608.59万平方米，下降1.8%，其中住宅销售面积2762.52万平方米，增长2.07%。商品房销售额373.05亿元，增长16.19%，其中住宅销售额306.11亿元，增长26.74%。（一）土地市场2018年重庆主城区范围内共成交(纯居住、纯商业、商住)100宗，其中通过拍卖成交48宗，挂牌成交52宗，与2017年成交的149宗，同比下降32.89%;成交面积12610亩，相较于2017年的18482亩，同比下降31.77%;全年土地成交金额809.72亿元，相较于2017年的1404.29亿元，下降42.34%。2018年的土地市场与2017年相比，成交数量、面积及金额均下降明显。一方面是因为2017年各房企的拿地意向强，且平均溢价率高；另一方面是2018年重庆市切实贯彻落实“房是用来住的，不是用来炒的”定位，遏制房价过快上涨，房企拿地意愿降低，平均溢价率降低，且更多土地为挂牌成交。从区域出让土地情况来看，2018年两江新区共出让土地5410亩，约占出让总量的43%;其次为巴南区，共出让土地2649亩，约占出让总量的21%，成为房企布局的热门区域;沙坪坝区出让土地1404亩，约占成交总量的11%。没有渝中区出让土地，成为土地资源最稀缺的区域。从成交均价来看，全市2018年土地均价为642万元/亩。其中九龙坡区土地均价为1028万元/亩，是重庆主城区土地价格最高的区域，其次为渝北区，土地均价为953万元/亩，南岸区、沙坪坝区则以796、729万元/亩的均为位列第三、第四，其余区域土地均价在440-650万元/亩。另外，去年出让价格最高的渝中区今年没有土地出让。综合来看，发展成熟的城市核心区域及热门板块由于土地资源较少，价值更为凸显，因此土地价值也更高。从土地出让面积来看，出让面积最多的十个板块分别为龙兴、两路、李家沱-鱼洞、西永、水土、茶园、界石、北碚、悦来、大杨石。其中5个属于北区，其余5个属于西区和南区，土地供应的板块集中度较低，土地供给侧呈现出西南北并进，共同发展的局面。由此也可看出，主城区房地产布局中心外移至1.5环，如两路、西永、悦来板块。北区中心布局重心外移至外环以外，如龙兴、水土等板块。从土地单价来看，土地单价最高的十个板块分别为大杨石、悦来、礼嘉、两路、茶园、李家沱、西永、界石、蔡家、中梁山。其中，大杨石组团的亩均价为1411万元/亩，悦来组团的亩均价为1278万元/亩，其余8个板块每亩地价均未超过1000万。值得注意的是，土地单价TOP10中有8宗地位于北区，且其中6宗位于两路组团。数据统计，2018年成交总价为809.73亿元，排名前十的10宗地成交总金额为254.64亿元，约占成交总金额的31%。从成交金额来看，2017年土地成交均价为641.64万元/亩，2018年土地成交均价为642.11万元/亩，同比略有上涨。从地块分布来看，高总价地块主要集中在南区和北区热点板块。南区和北区热点区域作为主力发展区域，由于土地供应体量一般较大且地价单价高，从而拉高了总价。数据显示，2018年成交楼面价排名top10的土地中，有5宗地位于北区。但排名前五的5宗地有3宗位于大杨石组团，该组团的发展潜力不容小觑。（二）住宅市场在商品住宅方面，全年商品住宅销售总面积为2762.52万方，同比2017年增长2.07%。商品住宅成交250669套，同比2017年下降8.11%。2018年重庆主城区住宅市场物业结构出现明显变化，普通住宅成交占比上涨，别墅及其他住宅用房成交占比下降。在高层方面，2018年渝北区依然是重庆房地产最热的区域。无论是成交面积，还是成交金额都是当之无愧的区域冠军。2018年渝北区高层商品住宅成交面积超650万方，比排名第二的巴南区高出220万方。占主城区总成交面积的1/4。主要原因是大型房企纷纷拿地入驻，大盘密集供应，区域未来规划好，配套成型速度快，成为主力成交区域。巴南区成交面积排名第二的原因主要是巴南区李家沱、巴滨路板块因优质土地多，土地供应密集，项目集中面世。新房成交面积最低的渝中区仅成交36万方，是主城区唯一一个成交量低于100万方的区，但其成交均价是主城区最高的区域，也是主城区唯一一个成交均价超20000的区，为20349元/平方米。主要原因是来福士广场、企业天地等高档楼盘产品拉高了整体均价。在别墅方面，同高层住宅一样，无论是在成交面积还是成交额方面，依然是渝北区独占鳌头，成交面积甚至占到主城区总面积的45%，达到107.08万平方米。而渝中区依然是成交面积、成交金额最低的区，主要原因是渝中区土地资源紧缺，别墅住宅供应量几乎没有。从价格来看，2018年商品房均价较2017年上涨25%，但2018年上半年保持缓慢上涨的趋势，而下半年尤其是8月后商品房均价呈下降趋势。主要原因是上半年开发商及购房者对房地产市场看好，房价上涨。而下半年政府调控力度加大，全国范围迎来降价潮，重庆市主城区房价也在政府调控下缓慢下降。截至12月，主城区房价较6月下降6%。（三）商铺市场受2017年土地成交量大幅上涨的影响，2018年商铺市场供应量增长16.52%至205万方。但由于近几年商铺市场低迷，2018年商铺成交面积为214万方，较2017年成交面积降低13.65%。随着2018年商铺成交面积及成交均价的下降，从而导致2018年商铺市场整体成交额较2017年下降18.23%至317.42亿元。从区域来看，渝北区仍排在商铺市场成交面积的第一位，成交面积60万方，占全市成交面积的28%，比排名第二的巴南区多19万方。渝中区在商铺市场仍排在最后一位，成交面积仅为4万方。在集中商业体方面，重庆市主城区2018年共14个商场开业（体量大于3万方），总面积超过120万方。其中有12个商场位于非核心商圈，占总面积的89%。由此可以看出开业项目呈现离散性分布特点，多数地区开业项目数量均衡，部分地区集中开业多个项目。同时，在电商冲击下，实体商场积极寻求转型，进行行业创新，并拓展招商品牌，增强竞争力。（四）办公市场2018年办公市场新增供应面积较2017年增长44%至126万方，而成交面积较2017年下降33%至219万方，去化率高，去库存效果明显。同时成交金额下降21%至225亿元，成交均价略有上涨，成交面积、成交金额均下降明显。从成交单价来看，2018年办公市场整体较2017年上升18%，从8698元/㎡上涨至10256元/㎡。这是重庆办公市场自2015年来均价第一次进入万元大关，预示着重庆办公市场终于在历经寒冬后进入暖春。分区域看，成交面积与成交金额双高的区集中在经济水平发展前景较好的渝北区、江北区和九龙坡区。渝中区由于地域原因、新增供应面积少、库存量少而导致成交面积、成交金额较少。同时，从图表可以看出，主城区仅有渝中区和江北区两个区域平均单价高于10000元/㎡，主要归功于解放碑、化龙桥及江北嘴片区办公楼单价高，从而拉高区域整体平均单价。（五）工业房地产市场2018年，重庆市主城区共成交75宗工业土地，成交面积共7027亩，成交金额共287159万元。成交数量排名前三的分别是两江新区、渝北区、九龙坡区，两江新区与渝北区同时也是成交面积、成交金额最高的两个区。分类型来看，2018年成交工业用地56宗，宗地面积共4424亩，成交金额共147260万元。仓储用地18宗，宗地面积共2569亩，成交金额共139312万元。环境设施用地1宗，宗地面积34亩，成交金额共587万元。由此可看，2018年工业用地仍占总成交面积的大头，但其所占比重较2017年有所下降。其中，两江新区水土、龙兴等新兴区域招商力度较大，成交较多。而渝北区和九龙坡区依托本区域成熟的工业基础，大力往仓储物流方向发展，预计未来仓储物流用房将大量入市。三、展望住宅市场：2018年住宅土地市场成交量大幅下降，下半年重庆市住宅房地产迎来了房价微降，房地产市场逐渐回归理性。可预见，2019年住宅市场成交价格趋稳为主。零售商铺市场：2018年，重庆非核心商圈零售氛围不断提升。例如，上半年开业项目中盘龙奥园广场、爱融荟城、长嘉汇弹子石老街等均位于主城非核心商圈。这些商业体的开业，为新兴社区商圈带来了活力。可以预见，未来零售商铺市场竞争将更加激烈。办公市场：依托重庆市经济的稳步发展，2018年办公市场成交面积及成交均价均较2017年有所增长，市场参与人员对办公市场预期提高，新增供应办公面积大幅提高，但仍仅限于部分区域，如江北区、渝北区，其余区域去库存压力仍然较大。工业房地产市场：2018年工业土地成交表现为以两江新区为主，九龙坡区、沙坪坝区、渝北区齐头并进的形式。由土地成交情况可以看出，重庆市工业房地产重心仍是以北区为主，短期内北区工业发展优势将继续保持。（国策重庆祁晓庆和国策重庆汪季康）【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

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2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里