度假可研报告

核心摘要：2018年中国在线旅游市场交易规模为15122.4亿元，较2017年增长了29.0%。下沉市场用户基数较大，旅游产品的平均客单价格较高，大部分低线级城市游客更倾向于通过线下渠道购买旅游产品，中国在线旅游市场仍有较大增长空间。2018年中国在线度假市场全自营类交易规模为846.7亿元，较2017年增长19.3%。其中，途牛份额占据市场第一的位置，达31.9%，携程位列第二，占比25.0%， 驴妈妈为第三，市场份额为15.4%。艾瑞数据显示，2018年中国在线旅游度假市场中，出境游占比继续提升至53.9%，受到高客单价以及出境游客持续增长的因素影响，出境游占比将保持稳定提升态势。其中，途牛为市场第一，份额为39.9%，第二和第三是携程和同程。艾瑞监测数据显示，2018年中国在线旅游度假行业头部企业占据63.7%的用户使用时长，中等企业占比达21.3%。相比较2017年情况，2018年用户流量逐渐由头部企业分流向中等企业，中等企业发展势头向好。低线级城市消费能力逐渐提升，其不再满足于单纯的衣食需求，以旅游为代表的体验型需求开始增长。需求满足初期倾向于景点观光旅游，后随认知提升会更加注重行中的体验感。且现下的移动互联网时代能够更优地解决旅游信息不对称问题。中国在线旅游市场规模低线级城市潜在用户基数显著，下沉市场成为新发力点2018年中国在线旅游市场交易规模为15122.4亿元，较2017年增长了29.0%。艾瑞分析，随着在线旅游市场用户流量增长的稳定，在线渗透率的提高将会逐年缩小幅度。但由于下沉市场用户基数较大，旅游产品的平均客单价格较一般电商商品高，因此目前大部分低线级城市游客更倾向于通过线下渠道如线下旅行社等来购买旅游产品，中国在线旅游市场仍有较大增长空间。中国在线旅游PC端流量数据分析PC用户群体稳定，全年流量波动幅度小艾瑞监测数据显示，2018年中国在线旅游行业PC端月度覆盖人数波动仍呈淡旺季分布。其中，1月为全年峰值，近1.3亿人，其后回落至6月的约1亿人，7-9月维持平稳，约为1.1亿人。艾瑞分析认为，由于用户基数较稳定，PC端流量全年波动幅度较小，呈现平稳态势。中国在线旅游移动端流量数据分析移动端较往年相比，呈现继续增长态势根据艾瑞监测数据，2018年中国移动在线旅游服务月度覆盖人数在1-2月、8-9月暑期以及10月国庆黄金周期间较为明显的旺季态势。艾瑞分析，移动端的整体流量表现较PC端而言，呈现出更强的稳中有升的势头，中国移动在线旅游市场未来增长将继续向好。中国在线旅游流量数据分析移动端占比进一步提升，旅游信息获取移动化现状明显艾瑞监测数据显示，2018年中国在线旅游行业移动端用户访问次数占总体超七成，较2017年有较显著的增长。艾瑞分析认为，移动互联网的发展直接带动了游客线下随时随地随想的旅游消费意愿，同时对于到达后的目的地玩乐消费有更强的推动作用。中国在线旅游度假市场定义在线旅游度假定义及分类在线旅游：在线旅游是通过互联网、移动互联网及电话呼叫中心等方式为消费者提供旅游相关信息、产品和服务的行业。其包括在线机票预订、在线酒店预订、在线度假预订和其他旅游产品和服务（如商旅、保险、WiFi等）。在线旅游度假：在线旅游度假，是指通过互联网、移动互联网及电话呼叫中心等方式为消费者提供旅游度假组合产品、单品门票及其他旅游出行相关产品和服务的行业。其按照旅游方式可分为在线跟团游和在线自助游两种形式。中国在线旅游度假市场发展环境生活水平提升，国内游及出境游人次逐年增幅稳定根据文旅部数据，2013-2018年，在中国国内旅游市场中，国内旅游人次数呈现明显增长态势，且多年增速维持在10%以上；在入境旅游市场中，每年入境旅游人次数保持平稳，增幅不大；在出境旅游市场中，出境旅游人次数在2016年由于受到政治和疫情的影响而增速略有下滑，此后维持稳定增长态势。中国在线旅游度假产业链在线旅游度假行业产业链中国在线旅游度假产业链图谱中国在线旅游度假市场规模在线旅游度假市场保持稳中向好态势2018年中国在线度假市场全自营类交易规模为846.7亿元，较2017年增长19.3%。艾瑞分析认为，伴随着移动互联网渗透率的进一步提升以及居民旅游意愿的不断增加，预计在2020年，中国在线度假市场全自营类交易规模将超过1000亿元。中国在线度假市场竞争格局在线度假市场头部企业保持稳定，途牛位列第一艾瑞数据显示，2018年中国在线旅游度假市场中，途牛份额仍占据第一的位置，达31.9%，携程位列第二，占比25.0%， 驴妈妈为第三，市场份额为15.4%。艾瑞分析，未来随着市场的进一步成熟，市场集中度将会持续提升，头部企业的市场份额将会继续增大。在线度假市场结构（跟团游/自助游）下沉市场崛起及出境游回温，带动跟团游占比进一步提升艾瑞数据显示，2018年中国在线旅游度假市场中，跟团游占比46.2%，自助游占比53.8%。其中跟团游的比重较2017年略有提升，艾瑞分析其原因是下沉市场游客群体崛起，跟团的方式已能够满足其现阶段的旅游服务需求。途牛占比跟团游市场份额第一艾瑞数据显示，2018年中国在线度假跟团游市场中，途牛位列市场第一，为40.8%，携程和驴妈妈分别占据第二和第三的 位置，市场份额分别为20.5%及13.8%。而在2018年中国在线度假自助游市场中，携程市场份额第一，为28.8%，途牛第 二，为24.4%，驴妈妈第三，为16.7%。在线度假市场结构（出境游/国内游/周边游）出境游占比进一步提升艾瑞数据显示，2018年中国在线旅游度假市场中，出境游占比维持平稳，为53.9%，而周边游的占比也高于国内游，位居第二，占比23.1%，而国内游比重则为23.0%。艾瑞分析，受到高客单价以及出境游客持续增长的因素影响，出境游占比将保持稳定提升态势。出境游市场日渐成熟 ，头部玩家稳定，集中度进一步提升艾瑞数据显示，在2018年中国在线出境游市场中，途牛为市场第一，份额为39.9%，第二和第三是携程和同程，分别占比 为26.9%及11.5%；在国内游市场中，途牛、携程和驴妈妈分别占据前三席位，市场份额分别为32.7%、32.6%及10.9%；而在周边游市场中，驴妈妈以41.0%的份额位列市场第一，同程和携程均以13.0%的份额分别占据第二和第三的位置。中国在线旅游度假流量数据分析携程头部地位显著，市场其他玩家差异较小艾瑞监测数据显示，2018年携程仍稳居中国在线旅游度假PC端主要网站月度覆盖人数的第一位置，第二梯队中的各家流量数据差异较小。中国在线旅游度假市场流量分析途牛流量保持稳定，携程和去哪儿领先优势明显根据艾瑞监测数据，2018年中国在线旅游度假主要网站中，携程与去哪儿的网站月度访问次数相差较小，途牛等玩家的用户流量在全年基本保持平稳。头部企业及中等企业拥有绝大多数用户流量艾瑞监测数据显示，2018年中国在线旅游度假行业头部企业占据63.7%的用户使用时长，中等企业占比达21.3%。相比较2017年情况，2018年用户流量逐渐由头部企业分流向中等企业，中等企业发展势头向好。中国在线旅游度假市场案例分析途牛：发力S2B2C模式，核心聚焦消费者体验提升2019年以来，途牛的战略方向主要为：1、加强销售网络的多样化，包括自营及合作的线下门店的扩张、社群的经营等；2、打磨产品满意度，以服务为导向，提升用户体验。核心在于从实际用户的角度出发，思考用户触达途牛的各个渠道以及用户使用途牛的体验感知，帮助提高老用户的留存及新用户的进入。驴妈妈：扩大产业链优势，为资源方及消费者提供全面服务驴妈妈旅游网依托驴妈妈集团在旅游目的地运营、智慧服务等方面的产业链优势，做好上下游产业链的桥梁，一方面加强为旅游目的地输送游客的能力，另一方面为游客提供更加优质的旅游产品和服务。2019年，驴妈妈在景区业务方面打造景区门票、玩乐的领先交易平台，与景区共建“旅游生态命运共同体”。即在方向上，固基本盘、打大项目；在产品上，推陈出新、创新创意；在跨界方面，金融赋能、产旅融合；在突破方面，营销赋能、内容文创。中国在线旅游度假行业发展趋势智慧旅游：技术兴起，旅游业迎来数字化变革在物联网及云计算的大环境下，智慧旅游日渐受到关注。在目前阶段下，优势技术在旅游领域内的应用还不太广泛，实际能够提升消费者体验的技术还不足够。未来，随着技术层面的进一步更新迭代，旅游业将会迎来更深度更颠覆的技术改革，从根本解决目前消费者体验及旅游资源运营方等产业链上各个环节参与者面临的问题。下沉市场：消费能力的提升刺激旅游消费需求的产生，旅游行业的下沉市场增长潜力明显

企业的信息化建设覆盖从底层基础设施到上层应用软件，具备即需即用、按需付费特点的云服务正在给企业信息化带来全方位的变革。根据企业自身建设预算、IT能力、业务复杂性、安全性要求等方面的差异，企业会选择不同层级的云服务。SaaS对应于应用软件的云化，从企业信息化的阶段来看，传统软件诞生于业务数字化时期，强调将传统业务模式交由IT系统来完成，而SaaS更加侧重于企业的数字化转型，强调对管理流程和商业模式的变革，提升运营管理效率、推动业务模式创新是企业数字化转型的核心目标。美国CRM SaaS公司Salesforce一直以来被作为全球SaaS行业的标杆。2018年，Salesforce市值首次突破千亿大关，从市值500亿美元到1000亿美元，它仅用了不到三年时间。具有打造“中国版Salesforce“野心的中国SaaS厂商不在少数，但至今尚未出现任何一家能够望其项背。事实上，不仅仅是在SaaS行业，即使是放大到整个企业服务市场，中国厂商的市值都远远落后于欧美市场，和消费级服务相比有极大的成长空间。公司的价值评估取决于资产的盈利能力，SaaS厂商以客户订阅为核心商业模式，客户的付费意愿和能力直接决定其了市值。相比Salesforce订阅收入占比超过90%、毛利率近80%，过去几年中国SaaS厂商普遍存在的痛点是，中小企业更倾向于免费产品，付费意愿有待激活，中大型企业习惯于定制化项目的服务模式，对标准化SaaS产品的积极性有限。站在全球视角下，中国企业信息化投入与整体经济发展水平的关系极不平衡。2018年，中国GDP占全球的比例达到15.8%，但中国企业的IT支出占比仅为3.7%，在过去以粗放式增长为主导的模式下，中国经济总量的快速增长在很大程度上没有反应到企业的信息化投入当中。企业信息化整体水平的滞后造成了SaaS市场的预期偏差，在将美国SaaS市场作为对标对象的同时，应当意识到中国企业IT应用的成熟度与个人消费者之间的差异。 Salesforce在美国市场打出了“软件终结者”的口号，而在中国，SaaS厂商面临的市场环境中依然有大量企业的信息化停留在纸质资料电子化的浅层水平，ERP、SCM、CRM等软件应用并不非常广泛，即在业务数字化尚未完全普及的情况下就需要直接进入到数字化转型阶段。2018年中国公有云市场规模达到479.1亿元，占全球市场的比例由2015年的2.9%上升到4.0% ，超过中国IT支出占全球的3.7%。相比于传统IT产业，云计算产业表现出后来居上的势头。在技术和产业的双重驱动下，企业对云计算的接受程度进一步增加，根据中国信通院数据，2017年中国企业云计算的使用率达到54.7%，上云已经成为当下企业信息化发展的大趋势。考虑到云计算是企业信息化进入到新阶段的技术基础和关键推动力，中国云计算产业的欣欣向荣将有望拉动企业信息化整体水平的提高。中国企业级SaaS发展环境,过度依赖人口红利的粗放式增长，亟需转向精细化管理.中国企业级SaaS发展驱动力：1、需求端,信息化建设持续推进，SaaS相比传统软件的优势愈发凸显；2、供给端，传统软件厂商以云服务作为增长引擎，激活高端存量市场，2C互联网巨头的“B计划”，多维度刺激SaaS行业加速发展。中国企业级SaaS投融资情况，B轮及以后融资比重增加，资本趋向理性，市场逐步成熟。中国企业级SaaS市场规模,整体规模约250亿元，预计未来三年复合增长率近40%， 增速持续跑赢全球平均水平，加速缩小与领先国家差距。中国企业级SaaS市场细分结构：CRM、客服与呼叫中心、ERP和通信占业务垂直型市场六成。中国企业级SaaS的客群结构，小微企业需求标准化，中型企业行业化，大型企业定制化。中国企业级SaaS的平台化策略：入口级产品降维打击，垂直型产品宜遵循平台到生态的路径。中国企业级SaaS产业链：PaaS层能力提供有效支撑，渠道商角色出现分化。中国企业级SaaS整体市场趋势：软件SaaS化大势所趋，信息化演进背景下潜在市场空间巨大。企业服务难出现爆发式增长，差距的追赶不在一朝一夕。中国企业级SaaS应用优先级，小微企业市场率先激活，大中型企业创新型业务有利可图。中国企业级SaaS细分市场机会：明星赛道领先厂商突围，新兴赛道变数下暗藏机会。中国企业级SaaS竞争格局展望：业务垂直型与行业垂直型各自拓宽边界，做深行业解决方案。中国企业级SaaS竞争格局展望，通过投资并购和开放平台，形成通用+垂直的多强生态格局。中国企业级SaaS玩家策略，挖掘产品网络效应，延伸上下游增值服务，“钱景”更可观。中国SaaS玩家策略

一、项目名称卓资县斗金元旅游康养度假中心建设项目。二、承办单位内蒙古金土旅游土地投资开发有限责任公司。三、建设地点项目位于内蒙古自治区乌兰察布市中部卓资县的那只亥村，西邻呼和浩特市，东邻旗下营镇，北靠大青山自然保护区，南依G7 京新高速公路。四、建设规模及内容（一）占地面积规划区总占地面积约 49.38 公顷。（二）建设内容及规模本项目建设规模为 106572.42 ㎡，建设内容主要包括建筑工程及配套的室外附属工程。建筑工程主要包括：康养度假区 67274.42 ㎡，其中：特色民宿区 11496.46 ㎡、运动康复中心 5017.6 ㎡、休闲养生度假区 8070 ㎡、康养服务中心 800 ㎡、地域特色民居展示区 2579.06 ㎡、康养休闲区31111.84 ㎡,医疗服务区 8199.46 ㎡；综合服务区 16966 ㎡，其中艺术品展示区 4854 ㎡、游客接待中心 5554 ㎡、湖滨餐厅 6558 ㎡；商务休闲酒店 6404 ㎡；仿古步行街 14428 ㎡；设备用房 1500 ㎡。室外附属工程主要包括：生态停车场 13000 ㎡，道路 59700 ㎡，硬化及广场面积 33460 ㎡，绿化 347500 ㎡，围栏 4200m，排洪明渠623m，排洪暗涵 560m，标识标牌 62 个，水冲厕所 3 座、垃圾收集箱20 个、垃圾转运系统 1 套，以及配套的给排水、供热、供电、燃气等公用工程。五、项目投入总资金及资金来源项目总投资为 65800.23 万元，其中：建设投资 58173.48 万元、建设期利息 5426.75 万元、流动资金 2200.00 万元。资金来源为银行贷款 46500.00 万元，占总投资的 70.67%；建设单位自筹 19130.83 万元，占总投资的 29.33%。六、项目财务效益项目年平均营业收入为 13465.54 万元，年上缴营业税金及附加872.57 万元，年平均利润总额 5734.45 万元，总投资收益率 10.23%， 资本金净利润率 22.28%，税后财务内部收益率 8.85%，税后财务净现值 3875.81 万元，项目税后投资回收期 12.95 年，盈亏平衡点 49.01%。七、项目建设的意义及作用1、项目的建设有利于进一步深化乌兰察布市各项战略合作2、项目的建设能够不断推动乌兰察布市旅游业快速发展3、项目的实施能够极大地满足人民群众养老、养生需求4、项目的建设是促进卓资县经济社会快速健康发展的需要5、项目的建设是促进当地农牧民增收致富的重要举措

中哲咨询为该项目提供的服务项目各方面调研分析论证版可行性研究报告请7位各方面专家对项目进行专家论证协助甲方组织召开评审会议并修正最终成果1项目背景四川黑龙滩长岛国际旅游度假中心有限公司在黑龙滩片区投资开发项目，如项目区雨水未经收集和集中排放会流入黑龙滩水库，从而影响黑龙滩水库质量，与地区规划及饮水源地保护条例相悖，为了解决公司区域开发项目雨水排放问题（不排入黑龙滩水库）、实现定点收集与排放，保护黑龙滩水源质量、景区环境、同时也可打造项目景观，提升开发项目品质等目的。2研究目的通过可行性研究，主要达成如下目的：第一，全面论证该项目排水方案工程技术实现可行性，判断项目从技术上、环境保护等方面是否可以开展；第二，如项目可开展，对工程方案进行比选、造价比选，综合分析推荐可行的实施方案；第三，为业主单位投资本项目做内部决策指导。3研究范围进行本项目可行性研究，研究范围主要涉及项目的整体规划，包括项目建设背景及必要性、项目选址与建设条件、项目建设规划方案、节能及节能措施、环境影响评价、项目组织与管理、项目实施计划、项目招标、投资估算与资金筹措、项目风险分析等方面。4中哲思路第一，主要站在政府、集团内部决策的角度，通过项目现状和有关资料的整理、数据的调查研究，对项目的技术、经济、工程、环境等进行整体论证和预测，从中提出项目是否值得投资和如何进行投资的可行性意见，为项目决策审批提供全面的依据；第二，基于政府、集团内部关注点，我们重点从投资可行性、工程技术可行性、财务可行性、组织可行性、经济可行性、社会可行性、风险因素控制的可行性等方面进行重点阐述。第三，可研报告初稿完成后，邀请给排水、造价、环境、建筑、投资、旅游等各专业领域专家、政府部门、业主单位组织评审会，根据评审会意见对可研报告进行修订，形成专家意见和可研报告修订版。我们以内部调研和外部调研为基础，通过合理化、系统化、逻辑化的定量分析和定性分析进行研究梳理，进行可行性研究报告的撰写。5咨询成果根据本次项目的特点和需求，中哲咨询提交如下咨询成果：1. 可行性研究报告（word电子版、纸质版）2. 可行性研究报告汇报资料（PPT版，用于演示展示用）3. 专家评审意见及相关资料声明：文章内容仅作为中哲咨询案例展示使用，未经许可，禁止任何形式的转载和他用。

项目简介 杭州宋城旅游发展股份有限公司（以下简称“宋城股份”）拟在福建武夷山市设立全资子公司——武夷千古情旅游发展有限公司（暂定名，以工商登记为准）。项目选址武夷山市战备路西侧与武夷学院毗邻地块，建设武夷山宋城文化旅游度假区项目。子公司将打造以文化演艺、主题公园为一体的旅游文化项目，主要建设内容为千古情大剧院并推出一台大型歌舞《武夷千古情》、文化科技体验综合体、武夷闽越古街等，以及旅游后勤配套用房。项目依托武夷山得天独厚的自然风光、悠久的历史文化，充分挖掘武夷山历史文化要素，不仅可以填补武夷山室内旅游演艺空白，弥补武夷文化旅游和夜游市场的不足，还将深度整合武夷山旅游资源，丰富武夷旅游产品，延长游客停留天数，形成武夷山旅游规模集群效应。武夷山旅游大发展为项目营造了良好的外部环境 武夷山风景秀丽，历史悠久，人文荟萃，素有“碧水丹山”之誉。1998年7月，被评为中国首批优秀旅游城市，1999年12月1日被联合国教科文组织世界遗产委员会列入《世界自然遗产和文化遗产名录》，武夷山列入“世遗”的区域总面积达999.75平方公里，是目前全国面积最大的世界遗产地，是继泰山、黄山、峨眉山－乐山大佛之后，我国第四个列入世界双重遗产的单位，成为全世界23个双重遗产地之一。2001年1月被评为全国首批4A级旅游区，2007年5月8日，武夷山风景名胜区经国家旅游局正式批准为国家5A级旅游景区。为更好地促进武夷山旅游事业的发展，武夷山旅游局推出了十大文化旅游精品线路，即茶文化之旅、红色文化之旅、原生态文化之旅、朱子文化之旅、宗教文化之旅、闽越文化之旅、养生文化之旅、柳永文化之旅、古窑文化之旅、饮食文化之旅。投资内容 宋城股份将组建全资子公司，在福建省武夷山市兴建武夷山宋城文化旅游度假区项目。本项目是以文化演艺、主题公园为一体的文化旅游项目，主要建设内容为千古情大剧院并推出一台大型歌舞《武夷千古情》、文化科技体验综合体、武夷闽越古街等，以及旅游后勤配套用房。投资方案 一、投资总额：项目总投资35,000万元，其中，其中：7,500万元资金来源于超募资金，27,500万元资金来源于自筹资金。二、出资及股权：宋城股份以7,500万元现金出资成立全资子公司负责武夷山宋城文化旅游度假区项目的建设与经营管理，占子公司100%的股权。三、子公司经营范围： 根据目前旅游者对旅游服务功能的需求特点，参考国内外成功旅游项目发展经验并结合本公司十多年的文化旅游创意经营经验，本项目定位为以文化演艺为主营业务、其他旅游服务为配套的文化旅游项目。本项目是弥补武夷山室内旅游演艺空白的需要 作为海西绿色腹地，武夷山市从自然景观旅游为主向休闲养生度假拓展，从以本地景区旅游为主向集聚周边地区旅游资源、形成区域旅游集散地拓展，从单一旅游产业向带动其他服务业发展拓展，全力打造国际知名旅游目的地。尤其是近几年武夷山市重视引进开发高品质的旅游休闲项目，旅游设施配套日趋完善。尽管武夷山市打造了室外大型演出《印象大红袍》，从市场反响来看，获得了认可，但还是受到气候等外部因素的影响较大。从目前而言，武夷山市在室内旅游文化演艺方面还是一个空白。随着近年来游客消费观念的升级，旅游文化演艺因为能充分体现出当地旅游浓厚的文化特点以及增加游客的参与性，从而延长游客的逗留时间，因此武夷山市政府迫切需求引入具有丰富经验的旅游文化企业。武夷山宋城文化旅游度假区项目的建成，将常年为中外游客和广大市民提供休闲娱乐的去处，白天熏陶于武夷山的历史文化，晚上在充满文化氛围的室内演出中流连忘返，极大地提升武夷山城市文化内涵，有效延长游客平均停留时间，拉动相关产业的发展。财务评价 1、根据对项目营业收入、利润及成本的分析估算，本项目所得税后动态投资回收期(含建设期)为6.95年。2、根据估算，本项目所得税后财务内部收益率（FIRR）25.03%所得税后财务净现值FNPV(IC=12%)为26,239万元，上述财务评价指标中，财务内部收益率大于基准行业收益率，财务净现值大于零，表明项目是可行的。社会效益 （1）根据福建省城市人口、经济水平和旅游发展水平，特别是武夷山市近几年来旅游发展趋势和规模来看，在本区域内利用现有资源优势率先打造国际旅游文化项目，具有巨大的市场潜力内在需求。（2）本项目依托武夷山成熟的旅游基础设施和庞大的既有市场，项目的建设期短，项目建成后将成为武夷山市乃至福建省最具规模和品质的国际旅游文化项目之一。（3）基于雄厚的原创能力和文化产业的经济属性，宋城股份产品创新开发成本相对较低，但盈利增长能力强且可持续性强，目前正呈现出强劲的大幅增长态势。（4）武夷山宋城文化旅游度假区项目经营的日趋成熟，将带来不可估量的产业带动效应，创造武夷山旅游新的利润增长极、提升福建旅游接待品质、扩大旅游容纳规模，是武夷山提升整体旅游接待品质，弥补现阶段旅游配套短腿，实现由旅游文化向文化旅游转变的需要；是福建省提升旅游接待品质、扩大旅游容纳规模的需要。

长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区项目（首期） 1、项目概况 项目名称：长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区项目（首期） 。项目总投资：500,815万元 。项目经营主体：长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司 。规划占地面积：534,863平方米 。总建筑面积：467,468平方米 。2、项目基本情况和市场前景 本项目选址于长沙市望城区书堂山街道，北邻铜官窑遗址公园、铜官古镇， 西靠湘江，自然环境优美，周边旅游资源丰富，区位及交通优势明显。长沙铜官 窑兴起于公元8世纪中后期，至公元10世纪五代时期而衰，距今约有1,000多 年的历史，是中国陶瓷釉下彩的发源地。本项目所依托的长沙铜官窑遗址是国家 公布的第三批全国重点文物保护单位和“十一五”、“十二五”国家重要大遗址保 护项目，遗址区域内文化内涵丰富，是研究中国古代陶瓷艺术、湖湘文化的重要 实物资料，被列入国家级非物质文化遗产，具有旅游文化开发的巨大潜力。 本项目属于长沙市重点工程和湖南省重点旅游区建设工程，将充分利用铜官窑丰厚的历史文化遗产，突出特色，实现复苏传统陶瓷工艺与旅游产业发展的交融结合，打造集文化休闲、度假娱乐为一体的旅游建筑综合体，从而形成世界唯 一的唐文化、陶瓷文化、湖湘文化与现代气息相互融合的精品旅游产品。 本期项目总用地面积约为534,863平方米，总建筑面积467,468平方米，主 要建设内容包括文化广场及文化综合片区、陶瓷文化交流中心、老街片区、沿江商业区、沿江商业院子等。本项目实施完成后，将在铜官窑文化区域构建以历史文物景观及文化活动的浏览观光服务为核心，带动饮食、住宿、购物、交通、商业、娱乐、演艺、会展等行业配套发展的一个重要文化产业集群，进一步推动铜官窑地区成为辐射全国乃至世界的文化旅游目的地。综上，在居民文化旅游消费需求日益高涨的背景下，本项目得天独厚的历史文化优势及地理区位优势将为项目带来广阔的发展前景。 3、资格文件取得情况 截至本预案签署日，本项目已取得以下建设相关批复或证照：《国家文物局关于长沙铜官窑遗址建设控制地带配套服务项目的批复》（文物保函【2013】2200号）、《湖南省文物局关于长沙铜官窑遗址公园配套服务项目一期工程文物调查勘探工作审查意见的函》（湘文物保【2015】70号）。 其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。 4、投资估算 结合本项目建设规划、项目工程量及其他技术指标，本项目预计总投资500,815万元，其中主体工程建设费用393,007万元，其他费用107,808万元。 5、项目进展情况与资金筹措 本项目目前处于前期准备阶段，计划使用募集资金18.00亿元，其余资金公司将通过自筹方式解决。 6、项目经济评价 本期项目建成后，将成为湖南长沙地区最大的文化旅游综合体项目和辐射全国的旅游度假中心之一，预计项目在预测运营期间将累计实现销售收入2,078,914万元，实现净利润697,819万元（自持运营设施按照预测期25年测算），项目资本金投资净利率为11.20%，具有良好的经济效益。

12月28日，由携程旅游和百度数说制作的《2018年城市旅游度假指数报告》，在百度百科数说发布会上进行了发布，双方专家团队基于携程3亿会员、线下7000多家门店，以及业内规模最大的跟团游、自由行订单数据，并结合城市百度搜索数据，对中国旅游城市进行了全面总结。携程集团政府资源合作部CEO王韦在会上发布报告，并参与了数说城市启动仪式。携程集团政府资源合作部CEO王韦发言城市“出游力二十强”排行榜：二线城市集中发力文化和旅游部数据中心数据显示，2018上半年，国内旅游人数28.26亿人次，比上年同期增长11.4%。中国公民出境旅游人数7131万人次，比上年同期增长15.0%，而预计2018年旅游收入占GDP比重将继续上涨，为11.15%，中国的旅游市场仍然保持了快速增长。中国哪些城市的居民出游热情更高？根据携程跟团游和自由行数据，2018年“出游力”前二十强城市分别是上海、北京、成都、重庆、武汉、广州、西安、南京、杭州、郑州、长沙、深圳、昆明、天津、贵阳、济南、合肥、南昌、太原和南宁。相比去年同期，上海、北京和成都稳守前三名，重庆上升速度最快，由去年的第13名上升至第4名。而二线城市集中发力，得益于交通的发展和居民收入的增加，旅游热情空前高涨，太原、济南、南昌和南宁首次上榜。城市“消费力二十强”排行榜：北京、上海、深圳位列前三哪些城市的居民全年单次旅游平均花费最高？根据携程跟团游和自由行数据，2018年“消费力”前二十强城市分别是北京、上海、深圳、天津、广州、杭州、南京、青岛、济南、太原、合肥、西安、厦门、昆明、成都、武汉、南昌、重庆、贵阳和长沙。其中，一线城市仍然是旅游消费市场主力，北上广深分列第1、2、5、3位，北京和上海的单次旅游人均消费已超过3000元。随着居民收入平稳增长，消费能力逐渐提高，居民愿意花费更多成本在高品质的出游上，2018年新一线城市居民的旅游花费增长明显，重庆、郑州、苏州、西安、青岛、无锡和成都的城市总消费增长均超过100%，其中，沈阳、苏州和青岛居民的单次出境游人均消费均已超过6000元。网红城市排行榜：重庆荣登榜首2018年，部分目的地城市成为今年的旅游黑马，对游客的吸引力显著提升。根据携程跟团游和自由行的预订情况，报告发布了游客数量增长最快的十大“网红城市”，依次为重庆、苏州、南京、成都、青岛、兰州、西宁、杭州、西安和长沙。其中重庆荣登网红榜首城市，游客增长达到了262%。哪个年龄段游客喜欢前往重庆？他们又怎么游玩呢？根据携程跟团游和自由行数据，8090后游客是前往重庆的中坚力量，共占比近40%，其次是70后，占比为18%。在选择出行时长上，有67%的游客选择了3天以下的短途旅游，也有30%的游客选择了4-6天的旅程。选择和同事朋友一同前往重庆的占比最高，占比32%，而选择亲子和情侣的游客占比也很高，均超过25%。休闲度假城市排行榜：三亚休闲度假指数最高当下游客的需求越来越来越复杂，已不满足于“上车睡觉，下车拍照”的传统旅游方式，其中休闲度假成为当下旅游重要的目的之一。报告综合了携程自由行预订人数数据，并结合长时间出行时长的游客占比，计算出各城市的休闲度假综合指数，排名前十的城市分别是三亚、成都、广州、珠海、西安、上海、重庆、厦门、杭州和北京。其中，三亚的休闲度假指数最高，成为游客休闲度假的首选城市，去三亚玩什么和怎么玩也成为了游客关注的焦点。根据携程门票平台数据，亚龙湾热带天堂森林公园、蜈支洲岛、天涯海角、南山文化旅游区和三亚千古情景区成为三亚人气最高的景点，而根据携程主题游数据，有35%的游客会选择带着孩子进行成长体验，也有25%的游客选择了潜水活动。

上海国际旅游度假区位于上海浦东中部地区,总规划面积约 24.7 平方公里,包括一核 (7 平方公里的核心区)、五片(17.7 平方公里的发展功能区)。上海迪士尼乐园位于上 海度假区核心区,一期占地 3.9 平方公里,区域交通便捷,规划有多条市政道路、两条 地铁线和两条内部捷运。上海市成立上海申迪集团有限公司,负责与美国华特迪士尼公司合作,共同投资、建设和运营上海迪士尼主题乐园及配套设施。上海国际旅游度假区位于上海浦东中部地区,北至 S1 公路,东至南六公路,南至周邓 公路,西至 S2 公路红线以西约 1000 米,规划面积约 24.7 平方公里,其中核心区为 7平方公里,发展功能区为 17.7 平方公里。度假区地理位置优越,东距浦东国际机场约12 公里,西距陆家嘴金融中心约 18 公里、人民广场约 21 公里、虹桥交通枢纽约 30公里。上海国际旅游度假区是上海“十二五规划”重点发展区域之一,是上海建设世界著名旅游 城市的核心功能区域,将打造以主题游乐、旅游会展、文化创意、商业零售、体育休闲 等为主导产业的现代服务业集聚区,成为上海“创新驱动,转型发展”的重要载体,并整 合周边旅游资源联动发展,建成能级高、辐射强的国际化旅游度假区域。上海国际旅游度假区将充分发挥核心区项目的产业带动优势,体现新兴业态导向、产业 融合导向、低碳智慧导向、重大项目带动导向,构建完整而多元的产业发展体系,具体 包括一大核心产业、六大配套产业和七大延伸产业。中美合资成立三家公司运营迪士尼上海申迪(集团)有限公司成立于 2010 年,公司注册资本 204.5065 亿元,陆家嘴集 团、上海文广集团、锦江国际以及百联集团分持股 45%、25%、20%和 10%。申迪集 团负责与美国华特迪士尼公司合作,共同投资、建设和运营上海迪士尼主题乐园及配套 设施,同时承担上海国际旅游度假区的土地开发、基础设施建设和相关产业发展任务。迪士尼项目至开园日的总投资规模为 340 亿人民币(55 亿美元),双方按照持股比例为 上海迪士尼度假区出资(33%债务融资,67%权益出资)。中美双方合资设立了两家业 主公司(上海国际主题乐园有限公司和上海国际主题乐园配套设施有限公司)和一家管 理公司(上海国际主题乐园和度假区管理有限公司)。上海申迪集团持有业主公司 57%的股份,迪士尼持有剩余的 43%股份。在管理公司中,迪士尼持有 70%的股份,上海 申迪集团持有 30%的股份。迪士尼位置与交通状况(1)上海迪士尼位置上海迪士尼度假区位于上海国际旅游度假区核心区,占地 3.9 平方公里,为上海旅游渡 假区的一期项目,包括海迪士尼乐园(0.9 平方公里,若算上停车场则为 1.16 平方公里)、 两个主题化酒店、零售餐饮娱乐区(总建筑面积 4.6 万平方米,可租赁面积 2.79 万平方 米)、停车场等配套设施,以及人工湖(0.40 平方公里)、围场河、西入口大道和公共交 通枢纽等公共设施。核心区二、三期占地约 3.1 平方公里,在正式开始建设二、三期乐园之前,将进行过渡 性开发。过渡性开发以营造良好生态环境为主,并为一期乐园运营提供配套,提前建设 部分永久性的市政和交通基础设施,同时,将开发少量商业项目,丰富游客的选择,平 衡乐园的季节性。(2)上海迪士尼交通便捷1)道路交通路网便捷迪士尼周边道路网络结构主要包括外环线(S20)、迎宾高速(S1)、沪芦高速(S2) 及申江路高架形成的外围快速路网以及唐黄路、航城路、秀浦路等骨干路网。同时,以迪士尼乐园为中心,配套建设多条骨干道路,提供更多便捷的出入通道。迪士尼外围配套市政项目工 11 个,包括周邓公路(申江路-南六公路)、南六公路(S1-S32)等 10 条道路和 1 个公交枢纽。目前唐黄路(S1-周邓公路)、航城路(S2-南六公路)、六 奉公路(周邓公路-南次入口)等多个项目已经竣工通车。在迪士尼一期建成时,将形成以 迪士尼乐园为中心,北侧机场北通道(华夏路地面道路)、东侧南六公路、南侧航城路、 西侧申江路(地面道路)的闭合环路。此外,根据最新公示的上海国际旅游度假区核心区的规划调整方案,上海迪士尼乐园还 有 2 条内部捷运线可直达园区各处,其中一条“核心区捷运系统”是环线线路,围绕迪 士尼的中心湖,今后游客乘坐这条线路将能欣赏到沿湖美景;另一条“度假区捷运系统” 则经过旅馆、中心湖和商业娱乐设施。上海迪士尼度假区景区简介1、六个主题乐园上海迪士尼乐园包含六个主题园区:米奇大街、奇想花园、探险岛、宝藏湾、明日世界、 梦幻世界,并将拥有全球迪士尼主题乐园中最大的奇幻童话城堡,每一个园区都有自己 特色,为游客创造无限可能。米奇大街“米奇大街”是奇思妙想的发源地,这个热情好客又奇幻多彩的街区布满了各式各样的 商店和餐馆。从步入这里起,游客们就将感受到上海迪士尼乐园欢快的氛围,远离尘嚣 进入各个充满探险、梦幻和未来感的主题园区。奇想花园奇想花园”是全球迪士尼乐园中首个采用花园式设计的主题园区,包括 7 座风格各异的 花园:十二朋友园、音悦园、浪漫园、碧林园、妙羽园、幻想曲园和童话城堡园。迪士 尼首席景观设计师约翰·索伦森说,为营造出美丽又不同的花园,他的团队在 3 年里深 入中国偏远乡村,寻找在上海不常见,但又能适应上海环境而生长良好的花草。延续全球迪士尼乐园和度假区的传统,上海迪士尼度假区将为游客带来“不只一日”的 沉浸式神奇体验。在中国,十二生肖有着举足轻重的地位,迪士尼深谙于此。“十二朋 友园”将迪士尼标志性的故事讲述和传统中国元素完美融合,为游客创造与本命年生肖 合影的绝佳机会,与亲朋好友一起在此留下永恒的美好回忆。梦幻世界受迪士尼动画电影启发而设计的“梦幻世界”是上海迪士尼乐园中最大的主题园区,宏 伟壮丽的“奇幻童话城堡”便坐落其中。游客可以在城堡上俯瞰童话村庄和神奇森林, 也可以在各类精彩有趣的景点中沉浸于倍受喜爱的迪士尼故事。“梦幻世界”中的每个 角落都将深深地吸引各年龄层的家庭成员。奇幻童话城堡“奇幻童话城堡”不仅是上海迪士尼乐园中的最高建筑,也是世界上最高、最大、最具 互动性的迪士尼城堡,它将成为乐园中最引人注目的地标。坐落于上海迪士尼乐园的心 脏位置,宏伟壮丽的“奇幻童话城堡”将为游客提供各种身临其境的体验:高雅的点餐 服务餐厅、深受小朋友喜爱的“缤纷变幻沙龙”、及其他购物和娱乐设施。不同于其他 迪士尼城堡为一位公主而建,“奇幻童话城堡”将首次聚集从迪士尼丰富且隽永的传统 中所诞生的每一位公主。探险岛上海迪士尼乐园的“探险岛”将带领游客进入新发现的远古部落中——这里四处弥漫着 神秘色彩,还有隐秘的宝藏。巍峨的雷鸣山令人一眼就能找到“探险岛”园区,而它也 是一则古老传说的发源地。神秘爬行巨兽长栖于山中,蛰伏着只待重见天日,据说山里 偶尔传来的轰隆声就是它的怒吼。宝藏湾“宝藏湾”是全球迪士尼乐园中第一个以海盗为主题的园区。特别为上海迪士尼乐园打 造的“宝藏湾”里住着一群形形色色、乐天随性的海盗,四处寻找好玩刺激的冒险。在 这里,色彩、视觉和音乐的激烈碰撞,将海盗们浮躁轻狂与颠沛流离的个性融入各种异 域文化,呈现出丰富饱满的细节刻画和故事讲述。明日世界特别为上海迪士尼乐园打造的全新“明日世界”,展现了未来的无尽可能。它选用了富 有想象力的设计、尖端的材料和系统化的空间利用,体现了人类、自然与科技的最佳结 合。“明日世界”园区所传达的希望、乐观和未来的无穷潜力,正是迪士尼乐园最初的 三大主题,也将在这里与一代又一代的中国游客进行分享。两座主题酒店上海迪士尼度假区内共有两座迪士尼主题酒店:上海迪士尼乐园酒店和玩具总动员酒店。上海迪士尼乐园酒店是一家针对高端客群的豪华酒店,而玩具总动员酒店则是一家面向大众 的中档酒店。两座主题酒店紧邻上海迪士尼乐园,优越的地理位置将迪士尼神奇之旅从 白天延续到夜晚,让家人朋友们在不只一日的行程中有充裕的时间享受上海迪士尼乐园、 华特迪士尼大剧院所在的迪士尼小镇提供的丰富乐趣和迷人魅力。1)上海迪士尼乐园酒店“上海迪士尼乐园酒店”是上海迪士尼度假区内的标志性酒店,与主题乐园隔湖相望。 酒店拥有 420 间客房,配套设施齐全,包括主题餐饮体验、礼品屋、健身中心和室内游 泳池,以及宴会厅、会议室和婚宴厅。2015 年春节前夕,上海迪士尼乐园酒店顺利封 顶。2)玩具总动员酒店迪士尼酒店素以体贴入微、细心周到的优质宾客服务而闻名。酒店拥有 800 间客房,在 上海迪士尼度假区,这个优良的传统将在两家迪士尼主题酒店发扬光大。两家酒店都拥 有鲜明的主题、提供多样性的购物和用餐选择,并设有包罗万象的休闲项目。酒店毗邻 上海迪士尼度假区的购物、餐饮和休闲中心,让游客轻松地将上海迪士尼度假区的造访 变成一个真正的悠闲度假。迪士尼小镇上海迪士尼度假区 2016 年 1 月 27 日发布迪士尼小镇最新信息:在度假区于 2016 年 6月 16 日开幕时,众多国际知名购物和餐饮品牌入驻迪士尼小镇,包括首次进入中国市 场的 The BOATHOUSE、Hot Toys、金泰迪工作室,以及由知名大厨 Wolfgang Puck带来的全新概念餐厅等。开幕时,迪士尼小镇将包括近 50 家租户,为造访上海迪士尼 度假区的游客带来世界级的购物和餐饮体验。上海迪士尼度假区的迪士尼小镇紧邻上海迪士尼乐园,距上海迪士尼乐园酒店及玩具总 动员酒店也仅几步之遥。该区域将为游客提供高质量的多元化购物选择以及和亲朋好友 相聚的各类优质餐厅。这些租户将分布在迪士尼小镇上各具特色的五个区域——小镇湖 畔、小镇市集、百食香街、百老汇大道和百老汇广场。迪士尼世界商店座落于复古的“铁路机车库”风格建筑中,向华特·迪士尼先生的火车 情结致敬——华特·迪士尼在规划第一座迪士尼乐园时曾设计了环绕当时的乐园行驶的 迪士尼乐园铁路。将为游客呈现丰富多样的购物选择,包括迪士尼世界商店、小镇市集 的特色商店、以及甜蜜满勺糖果店。其中,占地 3000 平方米的迪士尼世界商店以其可 观的规模、独特的设计和琳琅的商品而独树一帜。它将呈现数千种以上海迪士尼度假区 元素为设计灵感的商品,包括迪士尼服装、玩具、文具、收藏品、礼品等,其中不少商 品专为中国游客特别设计。4、星愿公园毗邻“迪士尼小镇”的“星愿公园”里有宁静的绿地和波光粼粼的湖泊,让游客悠闲地 亲近大自然。公园占地约 40 公顷,相当于 56 个足球场的面积,包括“星愿湖”、长约2.5 公里的环湖步道、以及点缀其中的美丽花园,是欣赏自然风光以及落日美景的绝佳 选择。5、餐饮上海迪士尼在迪士尼乐园和酒店中都设计了多处餐厅,比如宝藏玩的巴波萨烧烤,梦幻 世界的皇家宴会厅,探险到的部落丰盛堂,梦幻世界的老藤树食栈,酒店的露米亚厨房 等,在游乐园及酒店总计拥有 28 个餐饮场所。其中,老藤树食栈造型直接取材于迪士尼电影,主要由厨房、餐厅、三个凉亭式的有顶 就餐区、两个露天就餐区组成;餐饮休闲娱乐区总面积为 90550 平方米,总建筑面积45518 平方米,建筑风格充满中式特色,模仿上海新天地和湘西吊脚楼。

作者: 智选海外房产全球房地产咨询公司JLL的“全球度假报告”指出，体验驱动型旅游的兴起以及对本土酒店产品的推动下，度假资产仍是投资者的头号目标。该报告指出，美洲度假村的销售额占酒店总销售额的20%，而欧洲、中东和非洲地区的度假村销售额占酒店总销售额的7%。在JLL全球度假村亚太地区的报告系列中，普吉岛是该地区值得重点关注的三个酒店投资市场之一。2014年至2019年上半年，该岛共售出48.5亿泰铢的度假村，其中一半的度假村实现了超过9.5亿泰铢的成交价格。JLL的报告显示，普吉岛的投资活动主要由外国投资者主导，他们的收购占总投资额的79%，其中最大的流入资金来自新加坡(58%)。另外，开发商是最具收购意识的群体，占岛内总交易量的65%以上，其次是酒店运营商，占20%。 旅游业的强劲增长极大地促进了普吉岛作为酒店投资目的地的吸引力。过去十年(2008年至2018年)，前往该岛的过夜游客总数稳步增长，国际和国内游客的复合年增长率分别为10.9%和9.9%。国际过夜旅客占旅客总数的72.7%。2019年，普吉岛的国际游客数量略有减少，主要原因是泰铢飙升和全球经济状况，然而，投资者对购买普吉岛的优质度假房产表现出浓厚的兴趣，因为他们对这个世界上最受欢迎的度假地之一的旅游市场前景充满信心。此外，空中交通性增强，并且现在泰国通过免签证费降低泰国入境门槛，预计明年中长期内对普吉岛来说都是好兆头。根据仲量联行对酒店的统计数据，截至2019年6月底，普吉岛的度假村总存量为14300间客房。2019年下半年至2021年底期间，预计将有540间客房落成，但也仅占现有存量不到4%。普吉项目推荐：Paradise Beach Residence自由海滩公寓包租15年，每年净收6%自由海滩是普吉岛西海岸一片风景绝美的所在，300米长的白沙滩横亘在风光旖旎的海湾旁，形态各异的花岗岩散落其上，四周的山陵丛林茂密，满目青翠。海滩两端浅水区的水下动植物群十分丰富。自由海滩公寓就位于自由海滩，距离普吉岛娱乐和旅游的核心地带——芭东海滩仅1500米，是一处装修豪华、设施齐全的高级住宅。自由海滩公寓地理位置优越，掩映在青山绿水之中，俯瞰自由海滩。近在咫尺的自由海滩少了些游人的喧嚣，可以尽情欣赏白色的沙滩和壮观的海景。如果想要一睹普吉岛的喧闹繁华，著名的芭东海滩步行即达。自由海滩公寓共1152套的行政套间，所有套间均为现代风格设计，最高标准的装修，开放式布局，设施齐全，设有独立的卧室和厨房，每套住宅标配阳台小泳池，给你极致的放松与享受。所有权：90年产权，15年包租，净回报率6%房产类型：行政套间完工日期：部分2022年，部分2023年建筑风格：奢华风格/现代风格布局：现代开放式景观：海景/山景距海滩：200米住宅公共设施包括一个公共游泳池、岸边休息室、设施齐全的健身中心和餐厅。楼栋布局户型图业主权益1、长达15年租金保证计划，净回报率 6％（扣除预扣税）2、无需支付管理费、电费、水费、物业费，大修基金等3、注册日期十年后，提供原价回购4、业主每年可在淡季时使用公寓4周，或淡季2周、旺季2周付款计划1、预订时支付 20 万泰铢定金2、在预售协议签订的30天内，签署正式合同，支付35%房款3、在支付完前款项后的90天内支付10%4、基础结构完成时15%5、建筑地基完工时15%6、建筑结构完工时15% 7、交付钥匙时10%（减去定金）