地块市场调研

关注倾城社~ 走进社会经济生活，发现更多美好~土地踏勘及市场调研技巧目录1.怎么看地？2.如何踩盘？3.市场总结与研判一：怎么看地？常见误区：“看地”就是转一转位置，站在地块边上望一望有没有拆迁，有没有高压线。“看地”主要分以下两部分：一熟悉城市 、二勘察地块。★勘查地块★1、如何勘查地块？地块属性：用地属性？在整个城市的绝对与相对位置？（发展方向、板块、 周边配套），距离各重要节点（商业中心/老城区）的距离、时间和通达性.。地块的不利因素：对销售造成抗性的因素（电厂污染、坟墓、高压线等）为什么要看地？通过现场勘察发现问题，分析实现的障碍，以便制定应对措 施；对 潜在的风险提前做好防范，避免造成重大损失，增强风险意识。2、怎么看地？----发现、分析和解决问题。验证判断、充分联想、大胆验证①线索：从常见的一些事物联想到的影响②如何充分联想、大胆怀疑？大胆怀疑（最坏结果）：政府无法搬迁，会对我司项目造成什么影响？应该怎么办？③勘查中，如何分析影响单个问题分解。这问题影响到项目的哪些方面？有什么影响？④勘察后，如何解决问题分析找什么渠道、找什么人了解情况，哪个部门有责任，哪个人有权 利解决，有没有方案？二：如何踩盘？1投资阶段的调研重点（个盘调研）基本逻辑<1>产品<2>价格<3>去化<4>卖点<5>客户1.1卖什么产品？—户型优劣布局合理、尺度适宜、通风采光良好、经济适用。该户型：五线城市标配，三四线城市选配。↑看户型，需明确本公司的优势和竞品的劣势（1）基本对标：朝向、客厅开间、房间大小、卫生间数量、实用率（梯户比）是否“真正”南北通透？赠送面积对比是否符合当地人的习惯？例：东西厅的抗性/客厅餐厅的摆放。（2）户型的创新程度？赠送性价比？当地人的接受程度？ 例：常见面积赠送有地下室、中空客厅、内天井、阳 台、凸窗、设备平台等（是否涉及早期报建？）叠墅的接受度/人性化小细节/装标创新（3）目标客户看重什么？（价格？性价比？舒适度？瑞贝卡案例）1.2 卖多少钱？（实际均价）1.3卖得怎么样？★重点：关注规划总量，预估出未来潜在的存地、存货（未来可供货情况）如何快速计算本期推出货量？1.4 卖点是什么？对于改善型楼盘，一般突出的卖点有：环境资源、好产品（花园、地下室赠送）、优质学区配套等。1.5 卖给谁？有钱人聚集在哪？目前改善型需求是否已全部释放？有钱人圈层的核心需求是？2踩盘流程2.1前期准备提前熟悉项目情况：项目规模、产品类型、大致价格 。提前熟悉城市概况：城市布局、城市发展方向、主要道路街道、核心区位 置、记住几个小区名称（尤其是目前已交房，较知名的有钱人小区）、支柱产业及几个大型企业名称。物资准备：录音设备、笔记本、笔、地图、导航设备 。做好身份设定：结合个人特质、城市特点、楼盘和要调的产品特点。★设定身份前最好明确：1.现居住地址（当地已交楼的品质小区）、2.工作地点、3.购房身份（公务员、单位、分公司、老师、做生意的外地人、女朋友） 4.购房需求（和区域对项目的产品规划对标，重点调研有竞争力的产品，定位自身需求属 于刚需/改善/投资）。2.2踩盘看房策略：建议事先打电话询问情况，并约某位销售员，到达案场后直接找该销售员，取得 信任；踩盘人员不宜过多，1-2 个最好。人多时可分开踩产品先选择多层（实用率高，户型通透性好等特点为理由），后以总价高、位置不好、楼 层不好等理由要求选择高层进行对比；先选择高层大户型产品，后以总价还可以接受更高的，或总价与多层相当为由，选择 多层产品进行对比。纯别墅楼盘：私营企业员工帮老板先看看（扮“小弟”）；先选择大户型多层产品，再看两套连在一起能打通的高层，最后对比低层2.3资料整理①踩盘结束后马上记录楼盘重点信息（微信群、便签）：a.基本信息（占地、容积率、基本产品情况等可提前查好） b.产品类型、户型面积段、售价、开盘时间、体量、去化情况、存量、客户构成②利用导航在地图软件标注楼盘位置：a.学区等配套卖点、交通通达性、b.自身配套（酒店、商业）③收集户型图，记录销售电话，以便后续更新、咨询：a.学区配套、交通通达性、自身配套。b.对标竞品户型，给予户型评价。C.记录真实价格④通过访谈记录细节信息：a.销售对片区、竞争楼盘的评价； b.地价、售价的真实性（城中村改造用地真实成本/团购房价） c.学区划分，当地人认可程度三：市场总结与研判1. 看地日志在完成对竞品楼盘的调研后，通过实地考察城市、访谈等方式，进一步明确对项目市场的研判。2 .市场总结<1>宏观市场情况：结合人口、GDP、商品房市场（土地市场、商品房销售数据）、城市面貌，对城市进行综合评价。<2>板块情况：板块之间的对比分析◆城市发展方向？板块位置/认可度/卖点，有哪些主力竞品/板块价格； ◆成交集中板块、存量集中板块、地块所在板块。明确热点配套位置：老城区/核心商圈；◆需要排查：具备直接竞争力的板块； 不具备对标性的板块（工业园、物流园、区位偏僻），存量是否集中于此？<3>微观市场情况：◆客户基数？中高端购买力是否外溢？主力购买人群？客户承受总价？◆热销产品的类型、面积段，各类住宅产品价差、商铺/车位的情况 ;◆是否供需平衡？：存量、去化情况、潜在供应。3. 市场研判：总结<1>市场容量及需求：◆人口、近五年商品房销售额和价格变化；尤其关注近年土地供应情况；◆改善型需求释放程度（人均销售面积、施销比）、判断和分析有效存量、竞品<2>地块属性：区位如何？是否值得投资◆是否具备打造劳斯莱斯的条件？有哪些劣势？◆通过不同板块的竞品产品分析目标客群；我司应该如何定位项目？◆对已进驻的城市，需分析现有项目存货存地、经营效益情况，对项目决策有较强借鉴意义<3>研判逻辑◆市场是否能进？进的话应该选哪个位置？目标地块是否值得投资？◆怎样定位？做什么产品，卖给什么样的客户，价格和去化是否有保障？◆合作方案和待落实问题（与项目效益挂钩）今天的分享就先到这里欲知详细内容敬请密切关注更新信息！

广州房地产市场分析调研报告_2020年8月月报一、宏观资讯全国宏观广州宏观二、土地市场整体供求价大数据分析土地成交详情及地块分析土地挂牌详情及地块分析三、住宅市场整体住宅供求价月度项目推新回顾住宅库存及去化周期四、商服市场公寓市场分析办公市场分析商业市场分析延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房住宅市场丨总结供应有所回落 多盘抢闸推新多盘抢闸金九节点，推售量达近两年高峰，11全新盘入市，整体去化46%取证量回落，8月共供应81万㎡、7700套，面积环比下降21%，同比上涨20%；多盘提前抢闸金九节点，30盘推新，推新套数及去化套数达近两年高峰，整体去化46%，其中11盘为全新入市。网签创2019 年来新高峰市场持续火热，网签量达2019年来单月高峰，南沙超增城为区域销冠8月全市网签105万㎡，环比上涨13%，同比上涨40%；全市网签均价27735元/㎡，环比上涨2.3%， 同比下降2.7%；南沙、增城两区网签面积共占全市过半，南沙恒大阳光半岛占套数榜首。整体存量下降 去化周期缩短全市整体存量增加，去化周期缩短，单区因供应及网签出现分化截至2020年8月底，全市库存818万㎡，去化周期缩短为11.0个月；本月供应大降，网签达高峰，多区网签上涨，存量随之下降、去化周期缩短；黄埔、天河去化周期最短，均在6个月内。

地产进入性调研-郑州2019房地产城市可进入市场研究策略建议报告宏观市场土地市场二级新建住房市场三级存量房市场非住宅市场（商业、办公、车位）房企进入情况惠济区、新密市、新郑市、中牟县延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房交通旅客吞吐量达2900万人次，货邮吞吐量达100万吨6个火车站，2条铁路干线、6条高铁线地铁线路由现在的3条扩至15条，预计建成300公里经济GDP将达11650亿元产业产业结构迅速调整，旅游产业重点发展人口预计人口增加到1050万惠济区惠济区政府领导对 我们项目大力支 持；由于黄河湿地地块 为非建设用地，土 地调整难度大，政 府层面表示会全面 配合，最大限度地 调整出建设用地。新密市政府态度积极，全 力推动我司项目；现在政府方面已推 荐新密市多处地 块，然而新密市林 耕地多，开发难度 大。新郑市政府办事效率高， 区域发展快；此区域已经成为热 门区域，名企开发 商争相拿地，政府 选择余地多，没有 倾向性配合。中牟县此区域内已经有方 特等成功文旅项 目，政府热情相对 较低；政府同意给出1000多亩公园用地，但只能1:1配房地产建 设用地。

作者: 醉回楼市量价齐升，热度持续2020年1-11月，全国土地招拍挂出让累计规划建面40.527亿㎡，同比增长11.1％；累计土地出让金6.72万亿，同比增长17.1％。其中，住宅用地出让累计规划建面19.10亿㎡，环比下降8.7％，同比增长10.4％；累计土地出让金5.60万亿，环比下降3.6％，同比增长18.2％。11月土地市场成交规模环比略降，同比仍保持高增长，市场热度持续。一方面是楼市在以价换量之下整体去化仍然较好，带动土地市场成交放量；另一方面，也存在去年同期低基数的影响。具体来看，一三线成交放量；二线城市住宅用地成交同比下降较大，主要因11月单月推地规模同比下降近两成所致。1土地成交溢价率环比略升，三线城市流拍率相对平稳从住宅用地招拍挂成交的平均溢价率来看，除一线有明显提升外，其余波动不大，其中核心城市三线城市因供应面积环比缩减较大，而市场却保持高热度，使得土地成交溢价率较之前再度上升5个点。从流拍率方面看，一二线流拍率保持低位，核心城市群三线城市则回落显著，非核心三线仍保持10％上下。（非核心三线流拍地块数据有滞后，实际会略高）2长三角整体热度最高，深圳迎集中供应潮11月，TOP成交金额20的城市中，长三角、珠三角分别占据8席和4席。此外，从11月住宅用地土拍溢价率来看，长三角和珠三角分别为为20％、16％，热度相对其他区域较高，仍是房企争相布局之地。总体来看，重仓三大城市群基本已成行业共识。在成交金额TOP20城市中占据9席；在成交金额TOP50地块中，三大城市群其成交金额更是占比76％。值得一提的是，南通受益于此前长三角一体化规划以及规划第二机场作为上海国际航空枢纽的重要组成部分，此后土地热度和楼面价飙升。武汉经历后疫情阶段，随着楼市逐渐恢复，土地出让和市场信心也迅速反弹，11月单月宅地出让的溢价率超20％。3国有房企大力度拿地，电建百亿突击补仓10月商品房销售面积和销售金额同比分别增长15.3％、23.9％，新房去化较好给了房企持续补仓的信心。国有房企年底补仓力度加大，万科、保利拿地金额超过200亿，“三道红线”全踩的华发更是加速拿地，今年拿地较少的电建、金茂11月亦大力度补仓。

01 4月港城楼市政策1、2020年度市区住房保障标准调整，各收入线的准入标准，分别提高2000至3000元不等，准入门槛降低4月22日市政府召开的新闻发布会，本月我市印发了《关于调整2020年度连云港市市区住房保障标准的通知》，明确廉租房申请家庭的低收入线由人均年可支配收入低于15000元提高至18000元；公租房和经济房申请家庭的中等偏下收入线由人均年可支配收入低于28000元提高至30000元；两限房申请家庭收入线由人均年可支配收入低于32000元提高至34000元。这也意味着，准入门槛降低后，一批之前因收入超标不符合保障条件的住房困难家庭将被纳入保障范围。2、连云港市住房公积金贷款政策调整4月30日上午，市住房公积金管理中心召开新闻发布会，通报我市实行住房公积金贷款差别化利率暨账户规范管理工作情况。5月10日起，我市将实行住房公积金贷款差别化利率，职工家庭购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率执行；职工家庭购买第二套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。02 4月港城楼市运行情况4月连云港楼市成交同比、环比均上涨据统计截止4月30日，4月份连云港市共成交商品房4360套，成交面积约516265.44平方米，日均成交145套，套均面积约118.41平方米。从房屋用途看：住宅成交3839套，成交面积482300.97平方米，商业成交179套，成交面积19168.38平方米，办公成交100套，成交面积6374平方米。从房屋区属看: 4月份市区（海州区、连云区、高新区、开发区）楼市成交商品房1954套，成交面积约225527.72平方米，日均成交65套，套均面积约115.42平方米；一区三县（赣榆区、灌云县、灌南县、东海县）楼市成交商品房2406套，成交面积约290737.72平方米，日均成交80套，套均面积约120.84平方米。与2020年3月份的连云港楼市整体成交量（商品房共成交3822套，成交面积452955.43平方米）相比，2020年4月份全市商品房成交套数增加了538套，环比增长14.08%；商品房成交面积增加了63310.01平方米，环比上升13.98%。与2019年4月同期（商品房共成交4234套，成交面积487239.31平方米）相比，今年全市4月份成交套数比去年4月份成交增加126套，同比增长2.98%，成交面积较去年同期增加了29026.13平方米，成交面积同比增长5.96%。海州区4月成交商品房745套，成交面积约86039.63平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交635套，成交面积63830.08平方米）增加了110套，环比增长17.32%；商品房成交面积增加了22209.55平方米，环比增长34.79%。不过与去年同期相比，该区的商品房成交套数也呈现上涨状态。2020年4月较2019年4月（商品房共成交742套，成交面积69594.38平方米），海州区楼市成交增加了3套，同比上涨0.4%，成交面积增加了16445.25平方米，同比上涨23.63%。就整体区域成交来看，4月海州区楼市成交环比、同比均上涨。连云区4月成交商品房250套，成交面积约29655.21平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交164套，成交面积19097.27平方米）增加了86套，环比增长52.44%，成交面积增加了10557.94平方米，环比增长55.29%。与去年同期（商品房共成交168套，成交面积19330.36平方米）相比，连云区楼市成交同样有较大涨幅，该区的商品房成交套数较去年同期增加了82套，同比增长48.81%，成交面积增长了10324.85平方米，同比增长53.41%。高新区4月成交商品房481套，成交面积约57791.67平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交152套，成交面积18610.9平方米）大幅增加了329套，环比增长216.45%，成交面积增加了39180.77平方米，环比上升210.53%。与去年4月同期（商品房共成交501套，成交面积55516.91平方米）相比，该区的商品房成交套数减少了20套，同比下降3.99%；成交面积增加了2274.76平方米，同比上涨4.10%。开发区4月成交478套，成交面积约52041.21平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交484套，成交面积47378.33平方米）减少了6套，环比下跌1.24%，成交面积增加了4662.88平方米，环比上升9.84%。与去年4月同期（商品房共成交675套，成交面积80287.97平方米）相比，该区的商品房成交套数减少了197套，同比下降29.19%；成交面积减少了28246.76平方米，同比下降35.18%。03 连云港楼市4月推盘情况连云港2020年4月推盘量增长较大在新推房源信息中，据统计4月市区有12家楼盘新推房源共计2502套，推盘总面积达274792.75㎡。比3月（5家楼盘新推房源共计458套，面积48614.18平方米）的推盘量增加了2044套，面积增加226178.57平方米。4月份申领预售的楼盘中，四季福馨佳园首次开盘面市，其他为老盘应市加推。具体如下：04 连云港楼市4月成交排行4月成交排行榜出炉 万象新海东苑加推大卖在4月成交前十的排名中，依然是那几个熟悉的楼盘，除去瑞安花园拆迁安置小区，万象新海东苑成为4月销冠，优越地理位置加上亲民的价格极具性价比，使万象新海东苑在周边项目中脱颖而出，取得热销。金辉在连云港可谓是明星房企，市场认可度高，销量一直遥遥领先，实力品牌房企恒大、新城、金鹰、财信等楼盘也榜上有名。05 土地市场市区无地块成交，五宗地块挂牌，具体情况如下：金三银四已宣告结束，在坚持“住房不炒”的大环境下，以及受新冠疫情的巨大影响，2020年第一季度，港城楼市都表现欠佳。进入4月，随着各大企业、商场复工，市场情况才有所好转，疫情期间积压的购房需求，在本月得到充分释放，高新区板块表现最为抢眼，同比、环比增幅最大，开发区则意外的出现了同比、环比均下降的情况。随着经济运行逐渐恢复平稳，相信后续的市场会有良好的表现。数据来源：连云港房地产网【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房 优质内容推荐100%签约！义乌这个村今日开拆！与这个项目有关……投资8个亿！桂林汽车总站最新规划公布，今后要叫这个名字了！尘埃落定！南充国际会展中心项目进入开工倒计时

湖北省宜昌市房地产市场研究5（连载）2.4分区域土地市场点军区：该区楼面价最高约3800元/㎡，且溢价率达155%。西陵区：宜昌市平台公司拍得，且楼面价全市最高，约7200元/㎡。宜土网挂(2017) 44号体育场路与胜利三路交汇处 宜昌市隆昌房地产开发公司成立于1994年3月，是宜昌市房地产管理局所属万寿桥房地产管理所出资设立的国有独资企业，具有二级房地产开发资质，注册资本金2000万元。猇亭区：本区地块多被政府平台公司-金猇集团拍得。夷陵区： 2017年以来土地成交明细夷陵区：本区楼面价最高盘，约4500元/㎡。土地市场小结 宜昌市上半年土地市场量少价高，招拍挂依旧是拿地主流途径，大量房企想入驻宜昌，但供应较少，致使热点土地溢价率偏高。3.1住宅市场-总体概况各热点区域房地产概况，西陵区单价最高，伍家区其次。截至2017年12月，宜昌库存总量21718套，去化周期7个月；事实上，大部分项目开盘去化90%以上，目前市场整体供不应求。3.2入驻房企本地房企及楼盘清单 宜昌市全国知名房企及楼盘清单

1月12日，昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》。土地拍卖市场报告显示，在土地市场，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交；拿地企业和溢价率持续走高，房企拿地竞争激烈。土拍市场中，以11月25日下午呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈。该地块吸引12家房企（大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东）争抢，经过近两个小时，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。2020年，昆明土地供应较去年下滑近31%；尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下，土地成交仍然占供应的88%，土地溢价率逐年攀升，达到10.81%。昆明锐理数据总经理梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较去年仅下降3个百分点，而且今年仍拥有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企共同参与，其中品牌房企达到30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局。同时，伴随昆明城市格局扩大，市场稳健发展，但随着中心城区地块越来越少，且价格较高，市场热度逐渐向周边区域延伸。住宅市场昆明住宅市场2020年供应量增大，成交量较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万平方米，去化周期近13个月。从板块来看，官南和东南板块，在板块供求中占据较高的比例；价格方面，中心板块位列第一，滇池板块、官南板块分列第二、三位；官南板块存量最高，达187.8万㎡；去化周期最长为次中心板块。从建筑形态来看，住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，高层的销售较2019年有所下降，价格方面高层和洋房类产品平稳增长，高端住宅价格呈下跌趋势。从面积段来看，今年70-110㎡刚需产品成交量增大，而130㎡以上面积段成交量明显压缩；同时，今年高端项目增多，200㎡以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。整体而言，昆明住宅市场相对稳健，保持健康的发展态势，市场分化明显，刚需与豪宅成为主流。商务办公市场2020年商办市场供应341.75万㎡，成交170.29万㎡，市场均价11603元/㎡，供求比约2.0，市场整体供大于求；同比2019年新增供应下跌17%，销售面积下跌21%，成交均价下跌1%，受市场存量及需求饱和的影响，供、销、价均有所下跌。在存量与去化方面，2020年昆明商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长，截至2020年底，商办市场存量高达1414.7万㎡，达到近几年来的顶峰，同比19年增长14%，去化周期达99.7个月，去化压力巨大。分板块来看，商办市场整体供销较去年均有所下滑，呈贡板块供应和销售最多，但价格较去年下降21%，仅次于滇池板块的价格下降幅度。2020年昆明商业市场整体供大于求，均价持续下降；截至年末商业新增99.44万㎡，销售47.99万㎡，均价16220元/㎡，存量696.02万㎡，需174个月（约14.5年）才能去化。将商业市场分板块来看，呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南几个板块供应量依然较高，其中仅东南板块保持供销平衡，价格则西山板块以2.69万元/㎡位居第一；存量与去化方面，呈贡板块存量最高达到140.72万㎡，而去化周期最长的是北市板块与次中心板块。写字楼市场2020年昆明写字楼供应较2019年涨幅较大，成交下滑，2020年共计新增51.93万㎡，销售18.83万㎡，成交均价13319元/㎡，存量264.46万㎡，需169个月（约14年）才能去化。写字楼整体供大于求，而供应最多的是呈贡板块达13.02万㎡，价格方面以1.88万元/㎡的世博板块最高；存量则以次中心、高新和滇池板块最高。公寓市场昆明公寓市场整体供大于求，供、销、价较19年均有所下降；2020年公寓新增供应190.38万㎡，销售103.47万㎡，均价9150元/㎡，存量454.22万㎡，需53个月（约4.4年）才能去化完。2020年办公市场官南、呈贡和东南板块供应量最多，呈贡、高新、官南板块成交量较高，呈贡、东南和官南板块存量面积最大，世博板块去化周期最长。此外，昆明近郊三区县房地产项目已达60余个，更拥有20多家全国知名房企，其中安宁承接主城外溢为主，是目前近郊区域开发项目最多的区域，而嵩明和晋宁则拥有数个千亩以上的文旅大盘。2020年近郊三区县成交与供应量最大的是安宁，安宁土地销售额占三区县销售总额78%，近郊土地出让以住宅为主，晋宁商业用地供应较大，而今年土地溢价能力最高的是嵩明，溢价率达6%梁彩霞分析，“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。昆明商品住宅整体去化周期达到13个月，库存持续上涨，去化周期从去年4月起呈线性增长，预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。目前，昆明市场还是以80-145㎡刚需、刚改产品为主；但是从2020年的各物业类型的成交环比指数分析，改善类物业将是未来趋势。来源：昆明日报（记者 彭诗淇）、昆明规划建设

【编者按】今年是中国改革开放40周年，也恰是上海第一个面向国际招标的地块发标30年。土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用(经营)单位。土地批租对我国土地使用和管理制度改革乃至整个经济体制改革有着十分重要而深远的意义。由于此项改革在当时涉及诸多思想观念、理论和法律问题，为减少改革的阻力，确保试点工作能顺利进行，此项改革的研究决策与试点探索整个决策和实施过程，长期鲜为人知。上海市委党史研究室历时三年，对当年参与上海土地使用制度改革试点的30余位决策者、实践者、参与者，逐一进行了口述采访，用当事人的所见所闻所为所感，努力还原这段鲜活的历史，相关采访成果最终结集为《破冰——上海土地批租试点亲历者说》一书，由上海人民出版社正式出版发行。澎湃新闻（www.thepaper.cn）经授权刊发该书的部分内容，以飨读者。今天我们刊发的是上海土地批租试点亲历者颜南海口述。颜南海颜南海1965年12月生，上海人。美国西伊利诺依大学访问学者、高级经济师。1988年毕业于复旦大学经济系。1988年7月至1993年3月在上海市土地批租办公室工作，曾参与中国首次土地批租国际招标，负责中国首次房地产市场调研，并担任《上海市房地产市场》年鉴编委；著有《地租理论及在社会主义社会的应用》《1995中国房地产市场》《上海市办公楼市场回顾》等。1993年3月至1999年10月，任上海陆家嘴金融贸易区开发公司项目招商负责人, 曾获“上海市杰出青年岗位能手”、“浦东十大招商能手”称号；组织编写的《陆家嘴金融贸易区房地产市场调研报告》获上海市政府决策咨询奖。1999年10月起，参加国家级要素市场上海钻石交易所的筹建。2000年10月至今，任中国钻石交易中心、上海钻石交易所副总裁；兼任上海黄金饰品行业协会副会长。时间：2015 年9 月24 日下午2:00地点：上海钻石交易所采访：严亚南整理：严亚南严亚南：颜总，您好！30年前，您从复旦大学毕业后，就成为上海市土地批租办的工作人员，参与了上海首次土地批租即虹桥26号地块的国际招标工作，同时，您还负责组织了新中国成立以后首次房地产市场调研，可以说您参与的这些事都是史无前例的。今天，能不能先请您谈谈是如何开启职业生涯的？颜南海：好的，谢谢，非常荣幸。我于1984年到1988年在复旦大学经济系学习。1987年的某一天，当时我们经济系的主任邀请了上海市土地使用制度改革领导小组办公室王安德副主任来讲课，我很有幸地去听了。听完报告后，我就跟王主任交流，结束时他问我：小颜同学，你什么时候毕业？我说我明年就毕业了。他说，欢迎到我们那儿工作。这样，我就跟王主任结下了缘分。因为有了这个目标，我用了不到一年时间，通盘看了很多书，完成了自己的毕业论文，题目就是《土地的级差地租及其在社会主义社会的应用》。我们复旦大学的张薰华、蒋学模、洪远鹏、李慧中以及我的班主任宗平都是研究土地经济学的专家，他们对我的影响很深。与王主任的结缘，为我以后进入批租办工作打下了重要基础。我在1988年7月正式毕业，当时王主任说批租办缺人，让我早点去，所以7月，我就去土地批租办报到了。那时候，批租办的工作人员都是从各个单位借调过来的，基本上都是两头跑，经常待在办公室的就是杜承文。李钰君同志当时是在市政府法制办、批租办两头跑，王主任在房产局还有工作。后来杜承文走了以后，批租办基本上就没有常驻人员了。所以，王主任希望我赶紧来。当时的批租办设在人民路879号803室的一间一室户民宅里，只有半个厕所。我第一天上班的时候，就在底楼碰到李钰君，王主任为我作了介绍。因为他长得比较成熟，看上去年纪比较大。我说：“李老师好，我会跟着你一起好好干。”以后我们就成为很好的同事。那时候的办公条件很艰苦，又没有什么人手，所以我当时是什么事情都要干。开会的会议纪要，我们都是手写的，会上来不及记录就带回家里整理，然后再誊抄清楚；复印机坏了，也是自己修；在我到批租办之前，批租办是没有档案的，去了以后，我把一整套档案建立起来了。虽说那时条件很差，但是在批租办的这段时光给我留下非常美好的回忆。像我这样刚毕业的大学生，一出校门就进入了市政府一个相对比较高层次的单位工作，几乎每个星期都可以看到市长、副市长、秘书长、各个委办的主任，这些领导让人感觉是可以和他们平起平坐的；同时，还可以接触到国际房地产业的一些专业人士，像梁振英、刘绍钧、简福饴等，以及很多前来咨询批租的客户。对我来说，眼界提升得很快。我可以在工作中观察他们处理问题的方法，学习和体会他们的思维方式、个人风格等，学习怎么写报告、怎么总结以及各种问题如何协调等，这些都不是从书本上可以学到的。这段经历对我此后人生的发展以及各方面的成长非常有好处。所以现在回想起来，还是很喜欢那段艰苦的岁月。严亚南：一毕业就进入了市政府一个层次相对比较高的部门，对您个人来说，职业生涯的起点还是很高的。颜南海：是的，起点比较高。今天说到“批租”，人人都知道，但是那个时候很多人都不知道。那时候同学们之间碰面，问我去哪儿了，我说“批租办”，几乎没有人知道什么是“批租办”，这是一个涉外部门，是太新的事物。严亚南：您决定去批租办工作的时候，家人、同学、老师都有什么反应和评价？他们知道这是一个什么样的单位吗？颜南海：那时候，我的同学大部分是去进出口公司，觉得做生意好，去进出口公司是件时髦的事情，收入多又能接触外商，是非常好的职业选择。但是，我还是希望能够为国家、为政府做点事情。当初很多老师对我的选择是比较赞同的，像我的班主任宗平以及李慧中老师都很支持我，对我说：你在这工作中有什么需求，我们都会大力支持。严亚南：如果单就收入来讲，那时候在政府部门工作收入是很低的，远远不如公司、企业，政府机关的收入其实是到20世纪90年代才开始有了改观。颜南海：是的，那时候在政府工作的收入要比进出口公司的人少一半左右。但是，当时有几个学校邀请我去讲课，所以还是会有比较不错的讲课费。我记得那个时候讲课一个小时50块钱，大概和复旦的教授差不多了。我在复旦所学的理论知识，特别是在地租理论方面的学习基础还是打得比较扎实的，加上身处一个很前沿的部门，能够接触到很多重要、有价值的信息和理论，所以我可以把理论与实践结合起来讲。应该说，因为自己选择了一个喜欢的职业，所以幸福指数就比较高。严亚南：1990年，您与宗平、王安德共同撰写的《地租理论及在社会主义社会的应用》一书出版，这本书是否就是您毕业论文的延伸？当时写这本书的初衷是什么？颜南海：对，这本书是由我牵头，我的班主任宗平老师、我的领导王安德同志，还有后来成为上海市规划管理局局长的毛家樑一起参与的。20世纪80年代，从政府到理论界都在探讨土地可否从无偿使用转变到有偿使用。最早的时候，学术界只能引用马克思的理论，然后从马克思的理论发展到研究世界经济史的发展，在此过程中理论研究很多，但是怎么把理论应用到城市建设的实践呢？当时我就觉得，我们对城市土地级差地租理论的实证研究比较少。所以，我们那本书是把中国的土地制度从古至今梳理了一遍，一直写到20世纪90年代初。中国历史上的土地管理制度其实是很丰富的，远的不说，就说民国时期。当初王总给我推荐过两本书，一本是《上海地价研究》，另一本是民国时期的法律制度汇编。后来，这两本书王总通过我送给了梁振英先生。梁振英先生看了很吃惊，他不知道在民国时期，我们的土地制度就允许租地造屋了。比如我是这块土地的业主，你来向我租这块地。这块土地可能是无限期的，但我租给你30年，然后你可以在这块土地上造建筑物，建完以后出租给别人。越剧表演艺术家尹桂芳曾经跟我说，20世纪40年代，她用七根金条买了一栋别墅，但是后来一看，发现上当了，为什么？别墅是租地造屋的人所有的，她不可能有产权，只能租赁。1990年，颜南海与宗平、王安德共同撰写的《地租理论及在社会主义社会的应用》一书出版。新中国成立以后一直到1957年，还是有很多土地制度并存发展。到1957年以后，土地基本上实行国有化或者集体化了。1978年以后，农村实行联产承包责任制，率先在土地使用制度上进行改革。农民的积极性被调动起来，长期束缚的生产力得到了释放。农村土地使用制度改革以后，城市土地的使用问题开始进入大家的视野。我记得，于光远［注：1915年7月—2013年9月，上海人，经济学家。］最早提出，马克思的级差地租理论也可以运用在我们社会主义国家。但是，讲得最透彻或者最先完整阐述的，是我们复旦大学的张薰华教授，当然后来还有李慧中老师。在大量的理论研究之后，上海就在中央的要求下进入探索和试点阶段。像王安德主任这批人，当时还很年轻、有抱负，希望能够学习先进的东西，希望为国家做事情，香港就成为他们了解西方世界的一个非常好的窗口。香港的土地制度承袭了英国的土地制度，但只承袭了整个制度的一部分。现在回头看，我们学习、借鉴的香港土地制度是有局限性的，要认识到这一点很重要。严亚南：当初借鉴和学习香港的土地制度，是中央给上海的任务和要求，也是经过反复比较、深思熟虑的。颜南海：是的。当初上海根据中央的要求学习、借鉴香港的制度，有当时的历史背景和理由。我们一直沿用土地公有制，如果突然有一天告诉大家，土地可以像国外一样可以买卖、交易，这个“弯”肯定转不过来，当时的法律也不允许。在那个时候，人们的思想认识、社会舆论环境还没有达到可以公开讨论这些问题的地步。土地制度是国家经济制度的重要组成部分，牵一发动全身，要很慎重地进行改革。选择香港，就是因为看到土地的所有权与使用权可以分离，并且在实践中运用得很成功。所以说，选择学习香港土地制度，可以解决当时理论和实践上的困境。但是，30年后，我们回过头来看，我们学的是英国这种君主立宪制国家的政策，学的是英国人占领、租借我们土地的殖民统治时期的制度，是有自身局限性的。我觉得我们需要认识到这一点。我记得有一次，俄罗斯总统叶利钦带领一大批商业人员到中国访问，专门提出要到上海学习。他在会上讲：今天我来这里，就是要来学上海怎么搞土地批租的。我要请你们上海市长（那时候是徐匡迪）来跟我讲一下，上海的土地批租是怎么回事？可见，我们当初在很短的时间里，通过学习、借鉴香港的经验而开创的土地利用模式，不仅为中国的改革开放提供了强劲动力，还引起了世界上其他国家的高度关注。但是，今天这种模式已经被运用到极致，我们更应该要审视出现的问题，深入思考中国土地使用制度改革的方向和未来。严亚南：在您看来，我们未来土地使用制度改革的方向是什么？如何进一步深化呢？颜南海：目前学术界认为改革的方向可能会有两个：一是土地私有化；二是在现行土地出让方式和年限上进行改革。在我看来，把土地所有权与使用权进行分离，这符合我们社会主义国家的制度，但是在具体的土地出让上，是不是可以增加一部分土地的永业权？可不可以尝试像住宅这些用地实行永业权？或者设定999年的期限。即使是有限期的土地，是不是也可以作些调整？另外，我们农村的集体用地将来应该全部国有，在严格控制规划的前提下，使用权是否可以在现在规定的租赁期限上再加10年或20年？在我们当年制订的《上海市土地使用权有偿转让办法》中，根据不同用途设定的土地使用年限是50年、40年、20年，最高是50年。国务院后来发布的文件，最高就变成70年了。严亚南：原来听王总讲过，土地使用50年或者说70年的年限是根据银行的远期贴现率计算的，为此还画了个曲线，比较下来50年和70年的收益没差多少，所以就定了50年。颜南海：年限的设定、都要以某一个依据或者说学术指标为基础。我们现在确实进入了一个改革深化期，有很多问题值得研究。比如，土地70年使用权到期以后怎么处理？这里面有一整套复杂的法律问题需要深化研究。又比如，1989年国务院曾经发过一个文，所有的城市土地批租收入，40%留地方，60%要交到中央，然后由中央再重新分配。我们在批租第二块土地的时候，为了应对这个文件，将30%的批租收入给虹桥公司，余下70%的收入中扣除5%作为批租办的工作基金，其余是给了上海投资信托公司。当时黄菊市长有个批示，意思是说万一要交，再从账里拿出来。但是事实上，国务院这个文件后来没有执行。这就涉及土地批租收入中地方与中央的关系。再比如，我们当年搞批租改革的时候，开展了新中国成立以来第一次房地产市场信息调研，并且编纂了《1989年上海房地产市场》，向海内外发行。很遗憾的是，我发现到2006年之后，上海就不再做房地产市场调查报告了。我们当初建设房地产市场，学习的是香港模式。我觉得香港在这方面有三大优势：第一是香港当局对于土地管理的制度比较完善，每年都编制土地批租的计划并向社会公布；第二是香港的房地产登记系统非常发达；第三是香港房地产中介机构非常发达。我们上海经过20年发展，房地产中介机构跟香港比已经不相上下，我们房地产的登记系统也做得不错。但是，最近看了一下上海房管局、上海规土局以及国土局的一些网站，发现批地内容是有的，公告是有的，但是没有年度计划。今年要批多少地？什么地块？总量是多少？到了年底的批地状况怎么样？这些信息都没看到。所以我觉得，这一块工作还是要补上去的，要让大家知道在房地产这个市场里，市场做了什么，政府做了什么。房地产市场调研的目的就是要增强市场信息的透明度，“信息不对称”就会造成封闭、垄断甚至是腐败。严亚南：您当年负责组织的房地产市场调查，是在计划经济还占据主导地位、政府各部门信息壁垒森严、没有基础数据的情况下进行的，应该不是件容易的事情吧。能不能谈谈组织开展这项调查的背景、过程和感受？颜南海：好的。在讲房地产市场信息调查之前，还是要先交待一下我所参加的第二个地块——虹桥28-3C地块的批租，因为这与后面开展房地产市场调研是紧密相关的。虹桥26号地块是上海第一块通过国际招标方式批租的土地，而第二块虹桥28-3C地块的批租工作，我是全过程参与的。因为第一块地是用国际招标的方式，第二块我们就希望尝试搞拍卖，所以我们当初还专门写了一个拍卖的流程和注意事项。包括把客户放在一起，怎么举牌？会碰到什么问题？怎么加价？把整个流程都写好了。严亚南：那后来为什么没有进行拍卖？招标和拍卖，照理都是价高者得，其中有什么区别吗？颜南海：我记得，虹桥26号地块在进行国际招标的时候，方案里没有写“价高者得”。因为当初要求除了报价，还必须提供一个初步的规划方案。这个规划方案不是拍脑袋拍出来的，参与招标的公司必须找一些设计师、规划师做一个方案出来，然后把这个规划方案连同整体报价，一起投标。而在酝酿虹桥28-3C地块招标的时候，明确提出“价高者得”。这里面有多种原因，其中之一是香港专家告诉我们，在香港招标地块、拍卖地块，两个相邻地块中第二块地应该要比第一块价格略微高一点，或者基本差不多。如果第二块地价格往下走了，市场信心就没有办法建立。我们这两地块都在虹桥开发区，所以，提出第二块地应该是“价高者得”。招标和拍卖的区别在于：招标是暗箱操作，规定在某一天之内要投进去；拍卖就不一样，拍卖可以竞价，亲自或者请中介根据情况不断加价，整个竞买的过程比较透明，也不会产生遗憾。但是拍卖是一种更高级的竞卖方式，有很多钻空子的技巧，需要政府有更成熟、高超的市场操作经验，这也就是后来我们没有采用的原因。比如说，我们四个人在私下都谈好，就让你得，我们出价低，你就得了，这叫“筑篱笆”。到下次再搞拍卖，就让他得，我们三个人当陪衬，那么政府怎么办？所以当时专家提出来，这个拍卖模式条件不成熟。这也正是梁振英先生当时强调上海要培养人才，特别是要培养懂管理的政府官员以及懂房地产市场经营的企业家的原因。在市场刚起步阶段，我们面对的都是全世界的高手，如果不懂得世界上的行情，不懂得房地产专业里面的各种技巧，怎么能到一个开放的市场上跟人家竞争呢？所以，后来对第二块地没有用拍卖的方式出让，而是对招标程序进行了简化，可以不写规划方案，只提供报价，这是和第一块地不一样的地方。严亚南：在第二块地出让的过程当中，您主要做了哪些事情？颜南海：第二块地的出让，我是全过程参与的，主要参与编制招标文件、投资指南等。也就是说，要把投资者将来得到这块地以后，接下来应该怎么办，都写到文件里面。第二块地的招标新闻发布会是在上海、香港两地同时召开的。上海的新闻发布会是在1988年11月8日下午两点半在衡山宾馆二楼召开的，各大新闻媒体、一些开发商参加。上海市政府副秘书长夏克强在会上宣布，除了招标28-3C这块地外，市政府还将委托香港仲量行进行上海房地产市场调查。这个消息，我们请上海实业公司在召开新闻发布会时也对外宣布了。所以说第二块地出让，与房地产市场调研是有密切关系的。整个招标工作，我们非常认真，批租办每个人都在里面扮演了不同的角色，上海公证处也参加了。唱标、监标、登记、复印、送验银行本票，都有各自的环节，包括后期送达中标通知书、复印报告等，也都是我们在做。虹桥28-3C地块标书的发放，当时主要请香港仲量行、刘绍钧测量师行、简福饴测量师行协助。投标时的两个标箱，一个设在上海土地局，另一个设在香港上海实业公司。与之前第一块地的招标程序一样，标箱是在香港封好后，再运到上海来的。这块地我们共收到六份标书，其中两份标书是超过底标的。应该说第二块地的招标也是比较成功，土地面积3600平方米，容积率6.7，总的地价是828万美元，楼面地价345美元，比第一块略微低一点，但是因为容积率比较高，基本上应该是持平的。第二块地的中标时间是1989年的1月19日。1989年1月21日，上海市人民政府举行了虹桥28-3C地块土地使用权有偿出让签约仪式。严亚南：第二块地签约的时候，您组织的房地产市场信息调查完成了吗？颜南海：没有。原来计划1988年12月就要拿出一个房地产中期报告，但是没想到第一次做比较艰难。下面就讲一下房地产市场调查的事情，为什么要做这项调查以及我们是怎么做的。从我们现在可以查阅到的文献记载来看，最早是在1988年8月31日，时任上海市长朱镕基会见了上海土地使用制度改革咨询顾问、香港基本法咨询委员会秘书长、仲量行高级合伙人梁振英先生。当时梁先生就向朱市长提出要搞好房地产市场信息调查。他对朱市长说：“这次的虹桥26号地块招标，已经有外商到我们这里，想索取上海的土地市场资料，准备出50多万港币来做这个市场调研。如果我们有这方面的详细资料，对投资者决策就会有很大帮助，银行也乐意放款抵押，买家的兴趣会高，地价也相对会出得比较高。那时的世界各大城市都有物业报告、房地产报告，把在建的各类用途建筑的面积、施工进度、现有楼房的租金售价、出租率都一一列出来。每3至5年调整一次、公布一次。这样房地产市场就比较稳定，政府在这方面的管理调节也不会盲目。楼价涨了，说明供应不够，那就增加点供应量。楼价跌了，就稍微控制一下。政府可以通过完善房地产市场信息，有效调控市场。”梁先生还说：像当时的中国台湾、菲律宾、印尼、泰国这些地区和国家，由于当初没有做这项工作，现在再做就很难。因为过去的资料不容易找了，就没有办法联系起来看了。后来，我到香港学习房地产统计、市场调研，梁先生跟我讲了一个很生动的比喻。他说：“南海，你不要觉得学这个没用。今年是一个点，10年就连成了一条线，你就能看到整个房地产发展的脉络。”从那时候到现在已经20多年了，我依然很佩服梁先生，他很有眼光。当时我们连房地产市场都没有，学了确实没有什么用武之地。但是他对我说：“20年以后，上海就是香港。”那天，梁先生还对朱市长说：“上海完全有条件把市场统计信息做好，仲量行也可以跟上海一起做这个调查，并利用境外的渠道做宣传，对上海树立对外开放的形象都是很好的宣传。”朱市长当即对梁先生的建议予以肯定。这是1988年8月31日，仅仅过了三天，到9月3日，市政府就专门召开办公会议，明确要求：“做好房地产市场调查工作，由外资委、批租办形成资料”。10月7日，梁先生再次写信给朱镕基市长，提出房地产市场调查的一些意见。10月11号，朱镕基市长就批示：同意梁振英先生的意见。我们原来是准备委托仲量行来做市场调研，但朱镕基市长提出：“调查我们主动”、“请仲量行指导”。现在想想，朱市长考虑问题还是很全面的。又过了一个星期，到10月18日，我们土地批租领导小组就专门向市政府办公厅请示关于组织开展本市房地产市场调查。到11月4日，市政府办公厅就发了《上海市人民政府办公厅关于同意组织开展本市房地产市场信息调查工作的通知》，这样就确定了上海要进行房地产市场调查。在批租办的这个报告里，关于房地产市场调查的目的，写得很清楚，就是因为上海没有完整的市场资料和信息，难以为决策部门提供可靠的依据。我们过去，对很多领域的信息，都是怕别人知道。这次由被动转为主动，是很不容易的突破。从我们确定的调查范围来说，首先是确定了包括城市综合经济信息以及建筑业、旅游业、金融业、城市基础设施等一些专业信息，这些可以让投资者充分了解城市的发展程度。其次是房地产行业的信息，如侨汇房、外汇房的建设情况，地区分布等级、租金水平、出租率等。其他还有一些建筑、旅游、对外交通、出入境、外籍人数的统计等。我们搞第一次房地产市场信息调查，时间跨度从1979 年到1988年的10月。当然统计局给我们的有些资料是从1977年开始的，那我们就采用1977年的数据。严亚南：在您负责组织房地产信息调查的时候，遇到的最大困难是什么？是数据采集、统计方面的困难呢？还是人员组织协调方面的困难？颜南海：其实还是数据的采集、统计比较困难。在人员组织协调方面，我们可以举着市政府的“尚方宝剑”协调各个单位和部门的人员工作，没有遇到很多困难。我们的困难是，第一，在所有的工作对象中，有一半的部门、单位是不受市政府直接领导或者影响的企业，像锦江宾馆、联谊大厦等，他们会对需要提供的数据心存疑虑，觉得涉及商业机密。由政府部门直接管理的单位，相对好办。但是随着政府权力的减少，政企分开，特别是采用备案制后，很多企业可能就不太愿意向我们提供数据了。所以，能不能搜集到数据是第一个难题。第二，就是担心提供的数据不够准确。我记得有几份企业交来的表格写得乱七八糟，一看就觉得不对。那么，如何判断数据是否准确呢？首先就是走中间路线，其次把握好工作流程。每个单位都有一名专员负责，等数据填报完后就由他们请公司盖章和领导签字。由于这次调查是批租办和统计局联合署名的，所以搜集来的数据都要经过统计局的表格审计、盖章。另外，我们还会做一些抽样检查。比如说，在统计酒店出租率的时候，我们甚至派人去现场了解，看看数据是否符合实际。严亚南：那么部门与部门之间如果涉及数据交叉，统计口径方面重叠，又是如何应对与处理的？颜南海：我们一般是看哪个部门的数据来源更权威。比如在对酒店进行统计的时候，旅游局和统计局比起来，肯定旅游局更权威。我们需要判断形成这些数据的过程中，哪些部门为主，哪些部门为辅。当然，工作小组内部有时候也会进行探论和争论。严亚南：您是在完成1989年和1990年两期《上海房地产市场》后去香港仲量行培训的。那么在香港仲量行培训的这段经历，对您来说有着怎样的意义？颜南海：我在1990年6月底至12月到香港仲量行参加了为期半年的培训，这是我人生当中挺重要的一个环节。李钰君同志去香港两个星期，所以他比较兴奋。而我们待了半年，从兴奋到非常沮丧。严亚南：为什么呀？颜南海：开个玩笑。因为香港那时候太“高大上”了。林立的高楼大厦，繁华、便捷的商业、公共设施，都是当时内地没有的。我们在香港的前两个星期，是比较激动、兴奋的。当时仲量行给我们每人每月4000块港币作为租房、生活补助。那时候港币与人民币的比价是1∶1.2。但当时我们每人每月只能用1500元，2500元上交市批租办。我们在香港所有吃、住、行等等开销都靠这1500元，还是挺艰苦的。1990年12月24日圣诞夜，与梁振英在香港合影。我是和徐永昌一起去的。我们当初和房东一起住的房间是一套很小的三房一厅内的隔间。我们两个人住的那个房间，大概有三四平方米吧，里面有两个沙发，晚上翻下来就是床，我跟他之间就是一个床头柜之隔。吃饭要等房东烧好饭了，我们再去烧饭。平时，我们就去香港的菜场买菜。严亚南：你们在香港仲量行的培训，是怎样一种学习方式呢？颜南海：仲量行是当时全球最大的房地产中介咨询集团，梁先生安排了一个工作人员隋淑铭，专门带我们。仲量行里有估价部、工程管理部、市场部、租赁部……很多部门，我们首先被安排到估价部，在估价部他就教我们怎么估价。等我们房地产估价原理学完以后，再安排我们去相对应的一些政府部门，比如房屋署、房地产登记中心等。在香港的房地产登记中心，你可以查到这个房屋的买卖时间，但如果要查里面的业主是谁，就需要申请。那么为什么要去查呢？因为要给房屋估价，就得了解这个街区的市场价格是多少，知道这个街区房屋的价格后，用市场价格减去建屋成本和一些利润，就能估算地价。在估价部学习结束后，我们又去了工程管理部。工程管理部就是管理工程预算的部门，主要是评估楼宇的造价成本。因为仲量行不是我们一般理解的中介机构，它其实是一个咨询机构，面对的客户是银行和投资者。我们现在买房子或者按揭，都要靠银行，当时我们没有这些概念。那银行怎么知道这栋楼的价值是多少呢？银行就请专业的中介公司出具评估报告。这栋楼如果评估价值一个亿，银行就可以根据按揭成数贷出4000万、5000万。如果没有这个评估报告，银行就没有放贷的凭证。那时上海没有这个行业，我们学这个东西，觉得很有意思。我们每个星期都要写一个报告，向梁先生汇报这个星期学了什么。给我印象最深的是，梁振英先生有一次给我们上课，到最后他就讲：其实房地产的评估都有现成的标准。按照这个流程去学习，估价怎么估，租赁是怎么回事，工程怎么搞，然后一个一个去了解，就都知道了。最关键、最难的在什么地方？就是要能说清楚房子的法律关系。比如说你买了这个房子，这房子已经被抵押了，房子业主已经破产了，财产被封冻了，房子已经被人家拿走了，那就要搞清楚房子里面包含的法律关系，这是最难的。当时我没感觉，也不理解，直到十几年以后，才真正理解，觉得有道理。所以说，在香港接受的培训，确实让我学到很多有关房地产估价、整个中介咨询体系的学问。严亚南：当时在香港学习、生活，语言沟通上有什么问题吗？颜南海：问题很大。当时和香港人讲国语，几乎没人听懂。他们习惯讲粤语，但是我们真的很难听懂。所以我们得跟他们讲英语，他们才能懂。好在辅导我们的那个小伙子隋淑铭，会讲一点国语，起了很大的作用。严亚南：学习之余，还有哪些事情让您感觉印象深刻？颜南海：我记得那年的圣诞节是在香港度过。那天，梁振英管的几个部门的人搞了一次活动，抽奖，每个人上去表演节目，挺有意思。我们也就趁此机会近距离感受他们的企业文化。当然，上海实业对我们的帮助是很大的，顾镜卿先生不仅帮我们找房子，周六周日有时候还会陪我们吃个饭。严亚南：您和徐永昌是第一批去仲量行参加培训的人，后面还有人去过吗？颜南海：有的，一共四批，每次两个人。我知道其中有些人学习回来以后，成立了上海土地估价所，后来这个估价所转成民营的了，他们的身价也随着上海房地产市场水涨船高。我回来以后没多久，就去参加浦东开发的相关工作了。严亚南：这段培训经历对您后来在浦东的工作，有帮助吗？颜南海：很有帮助。在仲量行，我们不仅是学政府宏观决策层面的东西，更重要的是学习怎么运作，怎么去分析地价，怎么把土地卖出去。从这个角度来说，在香港的培训是很有作用的。后来王主任到了陆家嘴开发公司，他曾经说，在我去陆家嘴公司之前，所有的合同都由他亲自审核、修改，很累。我去了以后，他专门作了个批示：以后所有的土地转让合同由颜南海同志负责。这给我很大压力。但是我到陆家嘴工作这么多年，没有出过一次差错，这与在批租办打下的工作基础以及在香港接受的培训都是有关系的。我到陆家嘴开发公司工作以后，首先是觉得要把所有的档案建立起来；其次提出了有关做好市场调研的十条建议。因为要卖地，肯定要对市场有所了解。之前一直有人批评陆家嘴公司像官方企业，都有相应政府级别，却没有服务概念。我就觉得，我们应该掌握基础的数据资料，为外商投资提供便利。那时候，我负责每年出一本中英文的《今日陆家嘴》杂志，把陆家嘴各方面的建设情况，包括一部分企业文化放在里面，让外界了解陆家嘴集团的经营状况和公司文化。1996年，我们去美国与当时最大的特朗普房地产公司谈合作，准备用陆家嘴的一块地跟他们换在美国纽约一幢大厦的四层楼面。但是，后来对方没钱了，就没成功，否则会是一个比较早的资产互换的案例。之后我们跟环球金融中心森老板谈判的时候，日本人对浦东不了解，对我们这个市场不了解。于是我们就跟上海财经大学专门搞了一个“陆家嘴金融贸易区房地产市场调研”的课题，这个课题后来获得1996年度市政府决策咨询奖。严亚南：您在仲量行培训期间，其实是学到了一套比较成熟的房地产市场的运作方式。可以说，你们是新中国成立以后上海第一批去学习成熟市场运行规则的专业人士。颜南海：对，基本上掌握了一套真正市场机制下房地产咨询运作的模式。这得感谢朱镕基市长的魄 力。严亚南：您就从来没有考虑过把这样有价值的经历转变成个人的资源吗？颜南海：没有。其实我们当时的想法很简单，就是想为国家做点事情。像我们从事房地产管理工作，必然要面对很多诱惑，这需要一个人不断地学习和修炼。钱虽然很重要，但要取之有道。当初，在我们土地批租办在王主任的带领下，廉洁作风很好，没有出过问题。很多时候，他都把利益让给别人，而不是自己享受。一个人一生当中，能够拥有这样的老师和领导，真的非常幸运。严亚南：作为第一批去香港学习房地产的专业人士，回头看今天上海的房地产市场，您觉得在房地产市场的信息建设方面应该有哪些改进或者加强？颜南海：第一，要建立一个完整的房地产市场体系，首先是政府要有所作为，能把市场不太容易掌握到的信息进行公开；其次是要建立房地产的登记体系；再次是要建立中介机构。就中介机构来说，目前上海跟香港比，已经差不多了。但从房地产登记体系来看，还是要继续完善。我们现在有时候去查房地产信息，特别是要查阅一些内部资料，还是有很多不方便。国外一些发达城市的房地产登记系统，甚至能做到在家里、公司里上网查阅。我们已经进入信息社会了，信息的开放与共享对建立公开、公平、公正的市场秩序至关重要。至于有人担心的信息泄漏风险其实在技术层面都可以得到控制和解决。难就难在观念的改变上，难在政府职能从管理转变为服务，这可能是一个漫长的过程，希望能够加快。第二，上海市土地管理部门能否把上海土地买卖的招标计划，在每年的1月公布出来？能否把每一年批地的信息编成一本类似白皮书的资料，对外发送？比如今年要拍卖多少地，每块地的情况、容积率等数据是多少，到年末再汇总数据。这样，通过一年一年的积累，就能形成权威、准确的数据库，一方面便于政府对房地产市场进行调控；另一方面也可以让市场知道哪些地方、哪些地块可以进行招标，便于统筹兼顾、全盘考虑。我们现在的上海房地产交易中心，是负责管理这些数据的，但是我没有看到有完整的、定期向外发布的资料，这是比较遗憾的。在更高层面来说，国土资源部如果可以建立起联通各个地方房地产交易中心的信息平台，那么就可以将全国土地批租的计划、结果进行统计、汇总，甚至对外发布，这样就能让大家知道全国房地产的发展情况，为研判未来的趋势和发展，为国家掌握房地产市场经济信息，制订、出台房地产政策提供决策依据。一个信息不对称的市场，是没有办法健康、持续发展的，政府应该在公开市场信息方面做更多的工作。严亚南：您当年负责组织的房地产市场信息调查，可以说开启了内地房地产市场信息公开的先河。今天，我们看着从1989年到2006年的《上海房地产市场》，觉得颇为感慨。您今天的回顾，不仅让我们“知其然”，了解了当年开展这项调查的来龙去脉，更让我们“知其所以然”，明白了开展调查、编写资料背后深刻的用意，体会到当年改革突破者们的远见与智慧。向您和所有的参与者致敬！（本文标题为编者所加，原题为：“至今怀念29年前的改革岁月”，本文刊发时略有删节）

房地产投资岗是房地产开发链条上最为前端的一个岗位，业内有句话形容得非常好“一个项目是否成功投资岗的责任占到了70%”，可见这个岗位在房地产从业链条上的重要作用，那么这篇文章我们就来对这个岗位进行一次深度剖析。1地产投资岗是干嘛的？房地产投资岗，我们平时也叫土地拓展、土地投资、投拓等， 具体职能为负责为企业履行拿地的职责。我们都知道房地产行业是一个高度依赖土地的行业，没有土地就没办法进行后续的开发，所谓巧妇难为无米之炊！尤其是在现今优质土地越来越少，竞争越来越激烈的市场背景下，优质土地的储备成为了各大房企战略制定的重中之重（近年来频频地王现象足以说明）。说白了这个岗位就是帮助企业雇主实现购买土地的职责，当一家企业在快速扩张规模的时候，老板是根本不可能忙得过来一块地一块地去考察的，这样效率太低，因此他需要寻找一批懂房地产开发、懂财税、会谈判、会算账、最好再要有一点人脉资源的专业人才帮他快速实现土地资源的获取。这个也是我们目前绝大部分投资人的职责工作。投资拓展部无论是在任何一家房企或是房企里的任何一个区域公司大多均由大Boss直接管理，因此说投资岗为任何一家房企的核心岗位毫不夸张。2地产投资岗工作内容有哪些？各大企业投资岗的工作内容大体相同，我把投资工作的内容简单做了一个流程图：①土地信息干投资的第一步便是要获取土地信息。获取途径主要有集团/政府/合作单位直接推荐，通过个人资源获得信息，还有一种笨办法就是通过城市的排查进行获得。现在在大型房企里面，土地信息很多都由集团或公司领导直接给到你，对于一个刚毕业的学生或是入行不深的人是很难获取到优质的土地信息的，可以说资源及人脉在这一环节中扮演着极其重要的角色。现在市场上有很多所谓的“串串”，即是通过倒卖土地信息来获取收益的，但层级较低的串串多是不靠谱的，推荐的土地或项目资源也多不靠谱。城市排查的方法虽然比较笨，但一般来说效果还是不错，这个方法即是指你在城市当中看到一块空地，通过各种关系去寻求这块土地信息的归属方，进而去寻求下一步的合作。总的说来，这一步是投资拿地最关键的一步，只有获取好的土地信息才有可能获取到优质土地，这也是极其考验公司和个人的人脉资源的。②项目踏勘获取到土地信息以后，就要动身前往目标地块进行踏勘。踏勘主要包括去熟悉地块所在的城市、区位，并了解地块的现状（有无高压线等不利因素，有条件可以启用无人机），通过踩盘去了解周边项目的产品及销售去化情况，必要的时候还可以去拜访一下当地的政府或者做做客户访谈，侧面打听一下当地人对于这个区位甚至是这个地块的看法。这一步主要是采集地块的信息，越详细越好，以便用于后序的分析所用。③项目研判信息采集回来后，一般都要写一个项目研判报告。怎么写呢？刚入行时往往不知从和说起，怎样才能判断这个地块好不好？有没有项目成功的可能性？做得多了，总结出来一般也就是从以下几个方面去思考：城市分析、区位分析、市场分析、项目分析。城市分析主要看几个指标：GDP、城区户籍人口/常住人口、三产比例、人均可支配收入、汽车保有量等等，判断一下这个城市的基本面。区位分析就很好理解了，李嘉诚常说“区位、区位、区位”，好的区位意味着项目也就成功一半了。市场分析主要时判读当地房地产市场的库存去化情况，如库存周期还有多少年？当地热销的产品户型时什么？销售价格如何？等等，分析以后你就应该去思考这个市场有没有自己公司进入这座城市的机会。最后便时项目分析，主要时看项目内有无高压线、拆迁、地质情况已经土石方量是不是很大等不利因素。这样分析下来，作为一名合格的投资人员你心里也应该能大致得出结论，判断这个项目能不能做了。④营销市调你觉得这个项目初步判断可做以后，向领导汇报争取立项，立项同意以后便可以深入跟进这个项目了，如何才叫深入跟进这个项目？那就得叫上公司各个专业版块的同事专业的来分析各专业条线的问题。比如这一步你需要叫上营销部的同事前往目标地块进行专业的市场调研（简称市调），他们会更深入地对目标地块所在区位所有的竞品进行踩盘了解，最终会形成专业报告。详细分析这座城市的市场库存、去化周期、产品建议、售价建议、客户来源等。⑤设计强排这个时候设计部的大神便可以登场了，设计部同事拿到红线图及地形图（投资提供）以及营销部同事提供的产品建议（会详细罗列建什么样的产品，高层、洋房、别墅各建多少体量；户型有哪些等），进行设计方案强排，最终得出本项目的最终规划指标。⑥投资测算你拿到设计给出的规划指标以后，便可以根据公司的成本数据以及营销给出的销售数据进行投资测算了，当然这中途会要求成本、营销、财务、设计各专业版块的支持。最终便可以得出各大公司比较关心的两大指标：项目净利率、IRR。各个公司对这两个指标的要求往往不同，一般来说项目净利率的要求行业内普遍在10%-20%左右。⑦集团评审投资测算出来，项目净利率及IRR都满足公司基本要求以后，便可以准备相应的资料前往集团进行评审了。最终获得相应的项目授权价。⑧拿地程序集团评审通过以后，就可以进入实际的拿地程序了。招拍挂项目就准备进入招拍挂程序，合作收并购项目就准备进入最终的收并购程序。3投资岗常见四大流派在房地产投资圈，流传得最多的一句话便是“喝喝酒、谈谈地、开口闭口几个亿!”，卧槽还有这么美好的工作？正是这样一句话似乎描绘了这个职业的“锦绣前途”，也就在近两年吸引了无数“有志之士”加入到这个行业，做起了投资。我所遇到的有金融银行业转投资的，公务员群体转投资的，咨询行业转投资的，汽车行业转投资的，消费行业转投资的，通信行业转投资的，富二代转投资的……总的说来，目前这个岗位从业的人员大体可以分为以下四个流派：1、技术流这个流派是我比较欣赏的，自然要放在第一位。很多吃瓜群众肯定要问，都说房地产是一个简单粗暴的行业，有什么技术可言，闭着眼睛买买买就是了，短期不涨长期涨，买房子这样买土地同样的！然而，我们在之前一篇文章【孙宏斌亚布力演讲--地产的下半场】提到，孙宏斌这样的大佬都不得不说“投资本来挺难的，这个行业投资更难，因为投下去之后好几年才知道是什么样。这有点像种庄稼一样。农民种下去不知道是下雨、打雷还是洪灾，中间隔了很多东西。”因此这个行业需要技术大咖！值得欣慰得是，目前这个行业确实也存在这样的技术流派，这一流派主要以从业的85后为主，目前30-35岁，是目前整个地产行业的中坚力量；这一批人大多经历过完整的高等教育，对市场、对数据更加理性，普遍有着财、税、法的基础运用能力，懂得谈判，逻辑条理能力强，时间管理能力强，项目推进有条不紊，同时善于学习。他们汇报项目更多是以数据说话，利益风险分析面面俱到，反映出来的更多的是“专业”、“靠谱”，不为了拿项目而拿项目，更多是以“经营”的思维在思考。这种客观、冷静的流派个人认为是大多初入职业应该努力的方向。你在一无所有的时候唯有努力提升自己的专业能力才是正解！2、资源流拿地需不需要资源？当然需要资源，而且很重要！很多时候资源起到的作用往往高于技术流。怎么说呢？参与过土地拓展的人都知道，获取土地信息、土地变性、项目指标调整、政府关系协调等等哪一块不需要资源？小项目需要小资源，大项目需要大资源，没有资源需要建立资源，建立资源同样需要资源。有资源则生，无资源则死！这么说一点不夸张。尤其对于一个初入的市场，没有一定的资源几乎寸步难行，没有找到关键的人你连工作协调的机会都没有更别提谈判了。这也就是为什么近一两年，有一大批政府领导放弃铁饭碗加入这个行业，尤其以国土、规划、政府平台公司的分管领导最为常见，给出的薪酬自然是相当诱人。资源流派最大的bug就是不太懂专业，战略谋划头头是道，但专业落地极其不足；一把年纪了你也要求他从头再来也不现实，因此给他配一个强有力的专业副手是相当必要的。3、串串流想必大家都肯定吃过“串串”，形象上讲就是一个“竹签”将不同种类“美食”串到一起。“土地串串”与此类似，在房地产投资圈有这样一批人就在扮演这样一根“竹签”的作用，牵线搭桥，把A公司的土地推荐给B公司，把C政府的土地资源引荐给D公司，目的只有一个就是助力地产公司顺利拿下土地，过程当中出现的难题他们出面协调，他们是折翼的天使吗？怎么这么好这么给力？NO，NO，NO，他们绝对不是天使，他们也是有利益诉求的，要么是拿走真金白银，要么是要求在项目公司中占股，说白了他们其实也就是在将自己的“资源”进行变现。变现能力强不强，就看你的资源强不强，你强它就强，你弱它就弱。有什么人这么牛逼？他们要么以前是政府重要领导，目前退休赋闲在家，作为忙惯了的人怎么闲得下来，自然还是要继续操心的，资源就是生产力，不能白白浪费掉！还有一部分人就是在这个圈子里磨盘滚打数十年，这个圈子里面的弯弯角角都知道，各类关系维护得非常之好，办起事来自然流畅。4、吹牛流这一类不想多说，放到最后，自然是我鄙视链顶端的。这一流派其实要么属于资源流派要么也属于串串流派，只不过他们是其中不成功的哪一部分人，应该说是绝大部分人，真正具备“变现”资源能力的人毕竟是少数。这一类人谈地真的是“喝喝酒、谈谈地、开口闭口几个亿!”张口一个3000亩，闭口一个2万亩；土地一点眉头还没有就要给你谈介绍费怎么给；天天约这个见面约那个见面餐饮费一大堆，没见一点进展。整天拉你去看地，到了才发现不是山弯十八拐的“旅游地产”，就是一片绿油油的“集体用地”，要么就是还未变性的工业用地。你问他工业用地怎么确保变性成功，他说他有关系打声招呼就行！你跟他说红线内有轨道规划线，他说没事儿他有关系可以改改轨道线规划，让它换个方向走。。。。尼玛，一向客气的我喷出一口老血！不想多说。4投资拓展岗的发展路径作为一名普普通通的投资人员来讲，我们大概率是不具备资源背景的，因此我们不能靠“资源”，只能靠“才华”！先从业三五年，努力提高自己的专业能力，让自己变得更加靠谱，让老板放心给你更多的事情，更大的项目，往往你的事情越多，你负责的项目越大，你所能接触到的资源就越多，接触久了加上你还靠谱，资源变成为你的资源！“技术流+资源流”自然是作为一名投资人员来讲最完善的打怪方式，但急不来，尤其对于年轻人来讲，路还是要一步一步走，走得正才能走得远。个人认为投资拓展岗的职业发展路径主要有三条：如果一直想从事房地产行业：①若一直从事投资：投资专员-投资主管-投资经理-投资总监-投资副总裁②若想做项目总：投资专员干1-2年升至主管或者经理后，转岗至运营工作1-2年，再转岗至项目做报建/工程，升项目副总分管报建/工程，最终升项目总。如果不一定想一辈子都做房地产，我提供第三条路径：房地产投资干3-5年升到投资经理/总监以后，跳槽到偏财务投资的金融机构，负责不动产投资方向，我想这也是一条光明大道。5投资拓展岗需要什么能力？做一个思维导图可能看得比较清楚一些：可见投资拓展岗是一个非常综合的岗位，对从业者的要求也非常高。①首先是专业能力：从上面的工作内容可以看出，如果要做一个合格的投资人员，你必须要懂营销、设计、财务、成本、法务、税务等，不懂这些专业版块的基本内容无法和横向部门沟通！不懂营销无法和别人谈市场、不懂设计无法和别人谈方案、不懂财税无法和别人谈现金流及交易风险！②其次了解政策：既包括房地产政策、也包括其他经济政策；既包括你所在城市的地方性政策，也包括国际宏观政策。③善于沟通：投资工作中你所接触的人太多，你一方面要和横向的营销、设计、成本、财务、法务等部门沟通，同时还要不停地与政府及合作方周旋谈判，不善表达的人很难hold住。④讲究工作方法：协调如此多人来共同做好一件事情，如何保证各部门不相互推诿责任？项目推进过程中遇到瓶颈如何突破？工作繁繁锁锁如何替身效率？等等这些都需要你有一个好的工作方法。⑤会写PPT：不仅要会写，而且还要非常牛逼！⑥坚持运动：投资人员出差多，工作忙碌。但身体是革命的本强，没有强健的身体很难胜任这样一份工作。6如何进入这样一个行业？前文已经说到，投资岗是一个综合性岗位，只要你是大土木、大房地产、大金融专业方向的童鞋都是可以进入的（包括但不限于土木、工程管理、城市规划、金融、投资管理、暖通、经管、会计等等），具备我上文所提到的能力且对这个岗位有所了解，最好有过相关的工作或实习经历，用心准备都是可以拿到这样一个offer的！总结简单总结，地产投资拓展岗就是协调内外部资源共同来共同完成一项工作（拿地），抓住这个本质，一起都引刃而解！来源：牧诗地产圈（id：mrthinkers），文章节选自《房地产投资岗入门指南》一书，本文已获授权，对原作者表示感谢。