地产投资研究报告

作者：璐璐7月初，全球性房地产咨询公司莱坊在官网发布了《中国商业房地产投资市场主题研究报告—2020年6月版》，报告预计2020年全球GDP增长将为-3%，其中美国2020年预计GDP增长-5.9%，欧盟预计增长-7.5%。在报告中，预计2020年中国的GDP增长2.1%，经济表现预计将好于发达经济体。来源：莱坊官网公告报告显示，2010年至2020年第一季度，中国内地房地产投资市场大宗交易年度成交总额平均达到2060亿元，在2015年、2016年和2019年，年度成交总额都突破了2500亿元。2019年创下中国内地房地产市场大宗交易总金额近10年最高值，接近2780亿元，同比上升24.5%。在2020年第一季度，内地房地产投资市场大宗交易成交总额为708亿元。2010年至2020年第一季度，中国内地房地产投资市场平均每年的大宗交易成交宗数为877宗，在2011年、2014年、2015年、2016年成交宗数超过了1000宗。在2019年全年，中国内地房地产市场大宗交易宗数为726宗，每宗交易平均金额同比上升41.2%。 2020年第一季度，大宗交易成交宗数为193宗，平均成交金额为3.7亿元。来源：莱坊官网公告

本文来源于公众号--克而瑞地产研究 2018年以来，房地产长效调控机制一直在高速推进并不断完善。中央调控层面，“房住不炒”贯穿始终，地方调控也在不断迭代，各地房调控日趋多样化，总的来看,地方政策张弛有度、“一城一策”政策得到贯彻和落实。在此背景下，当前各能级城市出现了新的变化：一线城市在政策严控之下，房地产市场发展趋于稳定。二线城市在“人才争夺战”中受益最多，购房需求与外来人口同步快速上行，西安、苏州等部分城市房价、地价更是出现了新一轮的高速上涨。但随着价格上涨和调控升级的预期同步到来，这些城市的投资的机会和风险也再一次共同出现。三四线城市，随着货币化安置的逐渐退出，以及因城施策、“三稳”等调控方针快速向三四线城市下沉，大多数三四线城市销售开始回归平淡，只有少数城市市场能保持火热，因此对于企业而言，在拿地投资时的风险评估也应当更为审慎。为对不同城市的发展前景进行客观的量化评价，2019年CRIC研究中心在历年的研究基础之上，进一步改进和完善分析方法，同时结合市场形势，新加入地价变动相关指标，构建了更为完善、更契合市场的指标体系，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。榜单发布榜单解读01、格局：长三角领跑全国、粤港澳继续赶超TOP50市场份额下滑前景排行前10的城市和上年相比变化较小，依旧主要分布在京津冀、长三角、珠三角三大经济圈。其中，成都市场热度比较高，取代武汉成为TOP5中的一员；郑州市场热度上涨显著，取代重庆首次进入前景排行榜TOP10。此外，四个一线城市中上海依旧领跑，广州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳与上一年位次相同，依然排在第4位。 长三角、珠三角和京津冀三大城市圈由于经济实力雄厚，居民购买力强，在行业中目前仍然保持着领先的状态。作为国内发展较为完备的城市群之一，长三角向来是投资的热门区域，前景排名前10的城市中就有3个来自该区域。尤其是2019年上半年，长三角土地市场热度趋高，不仅仅是一二线城市溢价率节节攀升，受益于产业转移的影响，阜阳、宣城、嘉兴、湖州等三四线城市人口出现回流、土地市场热度也处于高位。值得注意的是，粤港澳大湾区利好城市的房地产投资前景排名较2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，东莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。 联系最新行业走势来看，2018年经历了调控由紧至松的转折，前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动迹象，广州、武汉、南宁等城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例。另一方面，国开行上收棚改审批权限，并要求因地制宜地推进棚改货币化安置，以致三四线城市下半年房地产市场将明显降温。尽管如此，2018年度销售面积和销售金额仍打破上年纪录，全年商品房销售面积17亿平方米，比上年增长1.3%，商品房销售额15万亿元，增长12.2%。 从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有31个城市是一二线城市，19个三四线城市，这50个城市拥有全国30%的常住人口，集中了61%的房地产开发投资，但这些城市商品住宅成交面积和成交金额占总成交的比例均有所下降，集中度对比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市场规模越大越好”（下图非中国全域地图，诸岛疆域未显示）。02、分化：东部二线排名提升中西部三线城市前景堪忧从各能级城市综合得分来看，除一线城市得分与去年持平外，其余能级的城市得分均有所增加。各能级城市的前景平均得分分别为80、46和23，可以看出能级之间的“倍增”差异呈缩小之势。 受严苛的调控政策的影响，一线城市商品房去化速度明显放缓，但由于一线城市整体经济实力较强，在购房需求和购买力等相关指标方面表现均十分突出，加之一线四城在教育、基础设施建设等指标方面具有先天优势，整体优势依然显著。值得注意的是，在人口因素上，由于二线城市“抢人大战”不断升级和扩容，加之一线城市典型如北京、上海两城治理大城市病、控制人口容量等因素的影响，一线城市人口增速放缓速度逐渐加剧，使得常住人口平均排名延续下降的趋势，但对于整体供不应求的楼市来说，对城市的总排名影响力较小。因此，一线城市的地位依旧不可撼动。 二线城市今年平均排名相比上年下降了4个名次，超半数的城市排名呈下降趋势，尤其集中在东北和西北区域，但东部二线城市市场前景依旧较好。其中，排名上升最为显著的当属西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由于抢人大战后，西安人口增量显著，使得市场前景大幅提升。 三四线城市今年平均排名相比上年上升了1个名次，其中佛山和无锡表现突出，排名均明显提升，并均进入榜单TOP20，佛山主要是受粤港澳大湾区利好影响，人口吸引力大幅提升，人口增速单指标排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成为三四线前景排名最优城市；此外，大湾区城市惠州、东莞表现也较突出，城市排名较2018年分别上升2位和4位；而无锡则是受良好的产业基础的影响，与其类似的城市还有绍兴、嘉兴、湖州等城市，受近些年产业转移的影响，这些城市人口出现了回流，城市竞争力有了大幅提升。但是相当一部分三四线城市，尤其是中西部三四线城市，受货币化安置离场的影响，发展前景堪忧。03、供给：货币安置退场、去化速度放缓后三四线供地计划普遍偏保守在中央“房住不炒“和自然资源部“分类调控”的指引下，各城市都根据自身市场情况适时地调整了土地供应量。结合各城市实际消化周期来看，目前大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档。 一线城市总体而言看供应较为稳定，北京和广州2019年宅地供应与2018年基本持平，两城投资前景排行也并未产生较大变化。二线城市前期市场热度处于高位，多数城市商品住宅去化周期处于12个月以下，尤其是成都、苏州、西安、长沙、南京、宁波、南宁等城市去化周期6-12月之间，可适当增加供地，但事实上，西安、苏州、长沙2019年宅地供应较2018年供应量或减少、或持平，可以预想，大部分二线城市由于土地资源十分紧俏、未来土地竞争热度大概率将延续高位。 榜单排名的变动也与这些城市的供地态度存在一定的一致性，如大连、厦门、沈阳等供地超标的城市，在今年的榜单中排名均有所下降。以厦门为例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地还高达158公顷，不仅同比2018年上涨了26%，对比近两年150万平方米的商品房成交面积来看，供应量也显著偏高。在2019年的榜单中，厦门的投资前景排行也由16位降至21位。三四线方面表现更甚，城市供地计划更为保守。目前如广西的玉林、梧州、北海、贵港，福建的安溪、龙岩、平潭、永泰、晋江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年，土地供应均偏少。这些城市中，尽管梧州、南通、北海、永泰等多个城市均加大了宅地供应量，但由于这些城市楼市热度较高，这些城市土地依旧供不应求，房地产投资前景呈上升趋势。表现最为突出的当属南通，由于市场热度延续，宅地去化周期明显缩短，由6年降至4年，使得房地产投资前景排名大幅提升，由164位升至109位，上升了59位。当然，大部分三四线城市供地较为保守也有当前房地产大环境有关，自2018年下半年货币化安置逐步退场之后，三四线城市持续走冷，尤其是缺乏产业支撑、人口持续外流的城市，市场更是萧条，为避免陷入新一轮的库存风险，这些城市供地计划也倾向于保守型。譬如人口外流最为严重的东北三省，省内多个城市2019年宅地供应大幅削减，大部分城市宅地供应降幅在30%以上。 04、赶超：地价过快上涨拖累部分二线排名长三角、粤港澳强三线排名上升总体来看，一线城市受益于人口、经济、产业、配套等因素带来的规模优势持续成为投资前景最优的4个城市，其他城市与一线城市之间存在较难以跨越的鸿沟；二线城市由于地价过快上涨、盈利空间缩小等原因，不少城市的投资前景排名均有所下降，而收入水平较高、购房需求支撑性较强的三四线城市，今年则排名明显上升。 排名TOP20的城市中，佛山、西安和无锡分别上升7、6、4个名次，佛山名次上升，主要是由于常住人口增速迅猛，截止2018年底，佛山常住人口高达790.57万人，比2017年末增加24.90万人，购房需求进一步提升；西安也是如此，受人才新政的利好，西安近5年人口增速迅猛，增速居于全国第7位，城市进一步扩张；无锡一方面受城市扩张的影响，另一方面是受城市经济综合实力较强，城镇人均可支配收入水平在全国排在第11位，同时购买力处于较高水平，使得投资前景明显上升；重庆则是TOP20城市里，排名降幅最大的城市，去年重庆投资前景位列第9位，但重庆一方面土地供应过量、去化周期较长，另一方面重庆城镇居民可支配收入水平也处于较低水平，住房购买力不足，另外，基础设施建设也相对缓慢，种种因素叠加之下，使得重庆投资潜力明显下降。 受棚改货币化安置逐步退场、房价快速上涨、人口外流等因素的影响，中西部三四线城市购房需求和购买力明显减少，大部分城市前景排名有所下滑，典型如河南省的三四线城市，受郑州虹吸效应的影响，南阳、开封、商丘、驻马店等城市常住人口呈现减少趋势、城市活力不足，前景排名显著下滑，尤其是驻马店，排名下滑33个名次。 相比之下，长三角和珠三角区域大部分三四线城市排名则明显上升，以长三角为例，35个三四线城市中有23个城市排名均上升，涨幅最大的城市为芜湖，究其原因，主要是受长三角一体化影响，芜湖产业升级速度明显加快，常住人口增量也翻倍式增长，截止2018年底，全市常住人口374.8万人，比上年增加5.2万人，达2017年人口增量的2倍之多，加之芜湖土地供应速度放缓、供求压力明显得到缓解使得投资前景排行大幅提升，由159位升至50位。另外，常州、滁州、南通、扬州等城市或受人口增量优势影响、或受房价相对较低影响，投资前景排名也大幅提升，排名分别上涨62、59、59、54位。此外，受粤港澳大湾区规划利好影响，珠海、东莞、佛山、惠州等人口吸引力居于前列的城市投资前景排名均有不同程度的上涨，尤其是珠海，城市前景排行由59位提升至41位。各能级表现01、一线城市：大湾区规划利好下广州购房需求旺盛成交量巨大，投资机会更大一线城市作为国内经济发展最好的四个城市，对流动人口的吸引力远超出二三线城市。基于庞大的人口基数以及快速增加的人口，一线城市的购房需求一直比较旺盛，但由于供应紧缺，使得城市房价一直处在高位。房价高企下，居民购房压力也在增加，从2017年常住人均储蓄可购商品住宅面积来看，一线城市的平均值仅为4.02平方米，远低于二三线城市。 具体来看，一线城市中供求关系最紧张的深圳，房价也是四个城市中最高的，居民购房压力最大，人均储蓄购房面积仅为1.83平方米，几乎是全国人均储蓄可购房面积最少的城市；上海和北京的人均储蓄购房面积相差不多，分别为4.29平方米和4.10平方米；广州是四个城市中可购面积最大的城市，人均储蓄购房面积达到5.86平方米。较低的房价以及相对宽松的购房政策使得广州近几年商品住宅成交量一直位于四市之首，而在2019年年初粤港澳大湾区规划确定广州的核心发展地位后，广州的市场前景更加向好，加之其土地供应较充裕，因此在2019年排名中广州的排名提升至第2位，仅次于上海。02、二线城市：大连、贵阳城市扩张过快推动库存风险上升“抢人大战”背景下，今年二线城市人口快速增加，但城市扩张的速度明显更快一些，使得部分城市土地供应明显过量。从人均供应的角度来看，二线城市在2015年至2017年间人均商品房用地成交面积达到5.39平方米，明显高于一线和三四线城市的平均值。结合各城市的土地消化周期来看，33个城市中有20个城市消化周期增加，其中大连、贵阳、太原等城市土地消化周期相比上一年都增长了一年以上，库存风险明显上升。同时，由于企业在2019年上半年关注度重回二线，二线城市的热度一度上涨至高位，导致城市的地价快速上涨。从19年上半年土地成交来看，重点关注的二线城市中仅有少数城市如苏州、武汉等地价有所回调且幅度有限，多数城市的地价还是上升趋势，其中西安、重庆、郑州等城市地价更是创下3年以来新高，拿地成本明显增加。并且，从价格下调地块的分布来看主要集中在郊区，主城区的土地仍然备受房企追捧，拿地门槛也越来越高，特别是杭州、苏州、合肥这样热度较高的城市，拿地成本增加的风险较大。03、三四线城市：城市分化加剧传统三大经济区城市前景更可期除了阜阳、宿州这类人口回流比较突出的城市以外，发展前景较佳的城市仍旧当属三大经济区内的三四线城市。单从2017年商品房成交金额来看，排名靠前的全部来自三大经济区，其中大湾区共有4个城市进入前10，分别是佛山、惠州、东莞和珠海，佛山的商品成交金额更是高达2362亿元，是三四线城市中成交金额最高的城市；长三角入榜城市最多，共有5个城市，温州、无锡和南通的成交金额均在1000亿元之上；京津冀则仅有廊坊入榜，2017年成交金额为935亿元。 这些三四线城市由于承接了一线城市的外溢红利，经济、人口等各方面宏观指标表现都比较出色，如无锡、佛山等强三线的GDP已经可以比肩多数二线城市，承接深圳制造业的东莞、中山的常住户籍人口比更是排在全国前列，集聚了大量的流动人口。并且，随着区域经济发展的进一步融合，这些城市无疑会受到的辐射带动作用会更大，如广佛一体化，长三角一体化都对区域内的三四线城市产生巨大的利好，房地产市场发展前景可期。从2019年上半年土地市场表现也能看出这一点，在市场下行的当下，热点城市如佛山、东莞、温州等由于城市经济实力强劲，居民购买力强，吸引了大量的企业布局，土地市场火热，成交溢价率较高，而多数三四线城市出让的土地则基本是底价成交。更多信息，微信关注北京买房帮住，政策解读、买房问答、自驾看房，全get√【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:克而瑞地产研究

乐居买房讯 第一太平戴维斯近期发布2018年度中国房地产大宗投资市场报告。报告中从融资环境、投资资产类别表现等多个方面来考察中国投资市场，并分析包括平台收购、小众资产收购在内的各商业地产投资表现，同时也讨论了一些市场中主题性的话题。资本市场：融资环境仍困难重重，但乐观因素同样存在从2016年起，中国政府采取一系列去杠杆政策，其中包括打压影子银行以及提高境内债券发行要求，使得一些中小型私营企业资金状况受到极大影响。房地产开发商和境内投资者融资成本与日俱增，也面临了更大的贷款偿还压力。中国开发商在2018年上半年的偿债能力达到三年来最低水平。尽管资本市场充满了许多挑战和困难，一些积极乐观的因素仍不容忽视。其中包括中国基本养老保险基金以及保险资金仍然有很大的投资潜力，若其增加房地产的投资配置，将会对大宗市场产生重大影响。另外，市场普遍期待中国会在不久将来发行真正意义上的房地产信托投资基金产品（REITs），为投资者提供一个重要的退出渠道。图1: 影子银行贷款发行额增长率，2012年-2018年第二季度来源：中国人民银行、第一太平戴维斯研究部亚太大宗房地产投资市场：差异显著，整体小幅下滑受到不断持续的贸易战、利率上升、融资收紧等消极因素的影响，亚太地区2018年大宗交易总成交额同比下降6%。其中，香港、首尔、东京以及悉尼为交易量最大的城市，另外，孟买成为增长最快的亚洲城市。亚洲每个城市都有其独特的地理、文化、经济和社会特色，既包含了像日本、香港、澳大利亚这样的核心市场，也有像印度、菲律宾这样的新兴市场，而中国独特的发展阶段并不具备核心市场的全部优势，也不完全符合新兴市场的特点，然而对于外资投资者而言，中国市场巨大，已经成为资产配置中不可缺失的一部分，投资者不希望错失未来中国经济持续增长带来的机会。中国内地大宗房地产投资市场：流动性未见显著改善，市场渐进调整周期图2：中国大宗成交总额统计来源：RCA、第一太平戴维斯市场研究部，基于一亿元人民币以上成交（不含土地）在宏观经济影响下，2018年中国大宗房地产投资市场有所降温。根据RCA的数据，大宗成交（人民币1亿元以上的成交，不含开发地块）总额达到人民币1,888亿元，相比2017年同期下降20%。写字楼资产凭借出色的流动性以及透明度，仍然是最受欢迎的资产类别，而最活跃的市场仍然是一线城市以及重庆、杭州、武汉和成都等发展迅速的二线城市。零售商场的成交额保持平稳，成交集中在一线城市。物流地产基本面表现出色，租金具有上升潜力，加之收益率相对较高，投资者仍然在积极寻找投资机会。险资及境外资金迎来机会2016年底前，中国开发商和私募股权基金通常可以较低成本获得充足的融资，因而成为大宗商办市场主要买家。然而，这种借助高杠杆进行投资、寄望于资产短期增值的策略，在融资形势严峻的市场中难以为续。市场形势的转换为境外投资者打开新局面。预计在未来12-18个月间，境外投资者在市场上仍将保持活跃，并且可能会联合当地开发商或国有企业进行投资。保险公司始终是市场上核心资产的活跃买家，主要收购提供稳定现金流的核心资产，与其风险承受能力相匹配。一些外资养老基金和主权基金在内的其他机构投资者也将在国内融资渠道收紧的市场中表现更活跃。他们资金储备充沛，对风险偏好较低，投资周期大多在5至10年。机构投资者看重稳定的现金流以及中国物业的长期估值，因此愿意承担物业改造升级成本，以在长期持有过程中获得价值提升。另外，企业自用性需求也将维持一定活跃度。图3: 2016至2018年保险公司的物业收购类型比重来源：RCA、第一太平戴维斯市场研究部，基于一亿元人民币以上成交（不含土地）存量项目改造及不良贷款成为机会型投资焦点目前市场的核心型投资机会包括一线城市高品质的甲级写字楼以及市中心商场项目，良好的流动性及透明度深受核心资产买家欢迎。而随着市场存量项目不断增加，老旧项目运营面临激烈竞争，越来越多的投资者积极寻找增值型投资机会以及机会型投资机会，例如对核心区域陈旧的写字楼或者运营不良商场进行升级改建。此外，随着不良贷款市场规模与日俱增，境外投资者在积极寻求投资大额不良贷款资产包的机会，以获得较高回报率。展望：诸多不确定性因素带动市场步入盘整态势2019年投资市场充满诸多不确定因素，地缘政治、融资前景乃至科技应用对市场的影响难以估量。同时，信贷偏紧、经济放缓、供应持续增加意味着部分细分市场及项目将迎来价格盘整。从价值角度而言，合适的买入机会将有所增加。随着周期性拐点降至，投资者也将持续寻找风险较高的资产类别，通过改造提升价值；或在利基资产领域挖掘机会。整体而言，中国市场风险虽仍与新兴国家市场相提并论，但投资回报展现出的稳定性愈发受到国际买家认可。【关注百家号乐居买房，掌握购房好时机。】

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中商情报网讯：日前，国家统计局公布全国31省份2019年房地产开发投资情况。数据显示，2019年，全国房地产开发投资达132194亿元，比上年增长9.9%，增速比前11月回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。分省份来看，2019年，广东、江苏、浙江三省房地产投资累计值均超万亿元。其中，广东以15852.16亿元稳居榜首，江苏和浙江分别以12009.35亿元和10682.97亿元位居第二和第三。从同比增速来看，2019年西藏、云南、内蒙古、山东等17个省份保持两位数增长，且增速超过全国平均水平(9.9%)。其中，西藏、云南、贵州房地产投资同比增长分别为39.9%、27.8%、27.3%，增速位居全国前三。海南、宁夏、青海、北京4地同比增速为负，分别为-22.1%、-10.3%、-2.9%、-0.9%。值得注意的是，2019年以来，海南房地产投资累计值同比降幅一直保持在20%以上，其中2019年前8月的降幅更是均在30%以上。海南省住建厅厅长霍巨燃近日在记者会上表示，海南省始终坚持“房住不炒”定位，决不当房地产加工厂，以壮士断腕的决心调整产业结构，破除经济发展对房地产的依赖。2019年，海南省住建厅严格执行“全域限购”等一系列房地产调控政策，坚决防范炒房炒地投机行为，保持房地产市场平稳运行，加快促进经济结构调整和房地产业转型发展。他介绍，2019年海南商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理2020年房地产市场或降温2020年房地产市场走势如何？对此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，在没有重大政策转向和意外事件冲击的状态下，2020年房地产市场总体上或保持降温态势。但他强调，这种降温并非绝对的下降，是增幅下降。他还预计，2020年三四线地区房地产投资会下降，但一二线大都市圈会上升。在棚改结束后，老区改造、旧房改造还会持续，依旧存在投资持续增长的动力。在银河证券研究院房地产行业分析师潘玮看来，2020年仍将保持对房地产融资端、供给端的收紧趋势，但是需求端将有政策边际改善的空间。在“因城施策”“一城一策”的基调下，地方政府的自主性加强，政策改善的城市数量将逐步增加，托底楼市。中泰证券分析称，2019年调控与融资环境整体超预期偏紧，但棚改实际投资额超预期与房企加速促销对销售起到短暂支撑；展望2020年全年，调控与融资均存改善空间，考虑房企可推货值弹性已不大，棚改投资力度或为关键变量。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国房地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

来源：中国证券报作者：董添中证网讯（记者 董添）3月31日，戴德梁行联合中国房地产业协会金融分会发布新一期2019《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》。研究报告表明，截至2019年底亚洲市场上活跃的REITs共计178支，总市值达2924亿美元，同比增长约25%，其中日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比达93%。新加坡REITs市场分派收益率为6.2%，比中国香港高出0.6个百分点，而日本REITs市场的分派收益率最低，为4.0%。三地REITs市场的杠杆率均未超过45%，其中日本市场最高，达44%。2019年新加坡和日本REITs市场均实现了10年来最强劲的年度综合收益，分别为25.3%和25.6%。新加坡和日本REITs的市净率较去年有较大提高。此外，香港REITs市场时隔6年再有房托基金上市，招商局商业房地产投资信托基金于2019年12月在港交所主板挂牌，集资金额逾30亿港元。2019年国内商业不动产资产证券化市场延续了前一年快速发展势头，共发行81单产品，发行规模达1550.8亿元，产品数量和规模分别环比增长42.1%和36.3%，其中CMBS产品发行46单，发行规模1035.1亿元；类REITs产品发行23单产品，发行规模达393.6亿元；CMBN产品发行12单，发行规模122.1亿元。截至2019年底，国内商业不动产资产证券化产品已累计发行192单，共计持有底层物业423处，从物业类型上看，已发行产品涉及办公、零售、综合体、酒店、公寓、工业物流等资产类型。截至2019年底，新加坡和中国香港共有16支REITs持有中国内地103处商业不动产。2019年，两地REITs在中国内地不动产交易十分活跃，共收购16处物业，处置3处物业。伴随着内地消费升级和电商的快速发展，两地REITs更多关注于内地零售类和工业物流类资产的收购机会。戴德梁行高级副董事刘慧表示：“2019年国内商业不动产大宗交易额达2800亿元，相信未来商业不动产持有者及REITs投资者也会越来越多元化。商业不动产资产证券化市场中现金流的稳定性和资产价值管理是核心，公司从物业租金收入、收益率、未来增值等角度协助制定资产合格标准，确保首次发行与后续历次跟踪评估的衔接性。我们的经营性资产评价体系及资产价值提升方案可使资产实现主动管理，实现资产的保值增值，资产到资本的良性循环。”

中商情报网讯：日前，国家统计局公布全国31省份2019年房地产开发投资情况。数据显示，2019年，全国房地产开发投资达132194亿元，比上年增长9.9%，增速比前11月回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。分省份来看，2019年，广东、江苏、浙江三省房地产投资累计值均超万亿元。其中，广东以15852.16亿元稳居榜首，江苏和浙江分别以12009.35亿元和10682.97亿元位居第二和第三。从同比增速来看，2019年西藏、云南、内蒙古、山东等17个省份保持两位数增长，且增速超过全国平均水平(9.9%)。其中，西藏、云南、贵州房地产投资同比增长分别为39.9%、27.8%、27.3%，增速位居全国前三。海南、宁夏、青海、北京4地同比增速为负，分别为-22.1%、-10.3%、-2.9%、-0.9%。值得注意的是，2019年以来，海南房地产投资累计值同比降幅一直保持在20%以上，其中2019年前8月的降幅更是均在30%以上。海南省住建厅厅长霍巨燃近日在记者会上表示，海南省始终坚持“房住不炒”定位，决不当房地产加工厂，以壮士断腕的决心调整产业结构，破除经济发展对房地产的依赖。2019年，海南省住建厅严格执行“全域限购”等一系列房地产调控政策，坚决防范炒房炒地投机行为，保持房地产市场平稳运行，加快促进经济结构调整和房地产业转型发展。他介绍，2019年海南商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理2020年房地产市场或降温2020年房地产市场走势如何？对此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，在没有重大政策转向和意外事件冲击的状态下，2020年房地产市场总体上或保持降温态势。但他强调，这种降温并非绝对的下降，是增幅下降。他还预计，2020年三四线地区房地产投资会下降，但一二线大都市圈会上升。在棚改结束后，老区改造、旧房改造还会持续，依旧存在投资持续增长的动力。在银河证券研究院房地产行业分析师潘玮看来，2020年仍将保持对房地产融资端、供给端的收紧趋势，但是需求端将有政策边际改善的空间。在“因城施策”“一城一策”的基调下，地方政府的自主性加强，政策改善的城市数量将逐步增加，托底楼市。中泰证券分析称，2019年调控与融资环境整体超预期偏紧，但棚改实际投资额超预期与房企加速促销对销售起到短暂支撑；展望2020年全年，调控与融资均存改善空间，考虑房企可推货值弹性已不大，棚改投资力度或为关键变量。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国房地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

天成时Ke-时刻智库：中国商业房地产投资市场研究报告-2020.8-23页天成时Ke-时刻智库:企业中90%的问题，早就被人解答过，遇到难题不用慌，这里给你一份参考解决方案！想下载更多资料请在各大应用市场搜索“天成时Ke”!

央广网北京5月23日消息（记者柴华）据中国之声《央广新闻》报道，今天（23日）下午，中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院联合发布了2019年中国房地产上市公司研究报告。过去一年，上市房企竞争格局发生了怎样的变化？房地产投资趋势又往哪里走呢？报告显示，2018年房地产上市公司总资产均值增长超过两成。存货、货币资金、长期股权投资以及投资性房地产的增长是拉动房地产上市公司总资产增长的主要因素。同时，房地产上市公司持续增收又增利格局，强者恒强更为显著：2018年，房地产上市公司销售业绩稳步提升，带动营业收入、净利润规模平稳增长；沪深及大陆在港上市房地产公司营业收入分别同比增长约21.4%和30%；净利润均值的同比增速分别在30%上下2-3个百分点。而且，房地产上市公司有效负债率显著下降2-3个百分点左右，有效增强了企业的短期偿债能力。值得注意的是，房地产上市公司资产规模断层明显，不同阵营企业之间发展逻辑出现分化；受国家政策和行业调控影响，房企上市公司运营效率略有降低。另外，从资本市场看，行业整体估值中枢下移。2018年，房地产上市公司整体市值呈现下跌态势。报告认为，2018年，在资本市场“监管趋严、改革促稳”的主旋律下，房地产上市公司融资渠道进一步收紧，成交规模再创新高。而2019年以来，调控政策转向“以稳为主，一城一策”，房地产市场保持稳定预期，同时企业融资状况有所改善，房地产行业价值投资应该说进入了新阶段。报告显示，从历史表现看，房地产板块尤其在下行周期抗风险表现更优，也就是防御性的表现比较突出。报告认为，投资者将更加关注企业可持续经营能力和长期价值，龙头、裂变式发展、城市红利型和产城运营型的企业更容易获得投资者的青睐。