地产投资市场研究

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

住宅地产投资持续增长，并占主要比重住宅地产形态包括公寓、别墅、普通住宅(多层、高层等)及其他衍生形态；在房地产业所有业务模式之中，住宅地产开发是核心业务，住宅地产是我国房地产企业的重要投资领域。2020年1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%，其中，住宅投资55682亿元，占比达84%，占主要比重。具体看我国住宅地产开发投资情况，在“房住不炒”的大背景下，我国住宅地产开发投资额持续上涨，2019年投资额达到97071亿元，累计同比增长13.9%。截止2020年7月，我国住宅地产开发投资额达55682亿元，同比增长4.1%。具体来看我国住宅地产房屋新开工面积、商品房销售面积及销售额情况，整体而言，我国住宅地产房屋新开工面积、商品房销售面积及销售额均呈持续上升趋势。2019年我国住宅地产房屋新开工面积达到16.75亿平方米，占全部房地产开发企业房屋新开工面积的74%；住宅商品房销售面积达15.01亿平方米，占全部商品房销售面积的88%；住宅商品房销售额达13.94万亿元，占全部商品房销售额的87%；分别同比增长9.20%、1.50%和10.32%。东部地区占主要比重，中西部地区增速快分区域来看，我国住宅地产开发投资主要分布于东部地区，2020年1-7月中国住宅地产开发投资区域结构中，东部地区住宅地产投资额达到29320亿元，占比达到53%，超过一半比重。住宅地产的开发需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据。东部地区人口密度大，人均收入相对较高，从而东部地区住宅开发投资额较大。中西部地区城镇化空间大，人口的流入，城市群发展和国家层面推动的区域发展规划等，对中西部地区住宅地产市场具有多重拉动效应。但是中西部地区住宅地产投资额增长明显，从2015年的14199亿元，增长至2019年的21946亿元，增长了55%。中部地区住宅地产投资额从2015年的13413亿元增长至2019年的21439亿元，增长了60%。住宅地产开发作为房地产开发投资的核心业务，随着人口的持续增长，城镇化的不断发展，人均居住面积与品质的不断提升，未来仍然是市场的主流。人口密度、人均收入、城镇化发展水平等对于区域住宅地产发展具有重要作用，中西部地区住宅地产尚具有较大的发展空间。（文章来源：前瞻产业研究院）

乐居买房讯 第一太平戴维斯近期发布2018年度中国房地产大宗投资市场报告。报告中从融资环境、投资资产类别表现等多个方面来考察中国投资市场，并分析包括平台收购、小众资产收购在内的各商业地产投资表现，同时也讨论了一些市场中主题性的话题。资本市场：融资环境仍困难重重，但乐观因素同样存在从2016年起，中国政府采取一系列去杠杆政策，其中包括打压影子银行以及提高境内债券发行要求，使得一些中小型私营企业资金状况受到极大影响。房地产开发商和境内投资者融资成本与日俱增，也面临了更大的贷款偿还压力。中国开发商在2018年上半年的偿债能力达到三年来最低水平。尽管资本市场充满了许多挑战和困难，一些积极乐观的因素仍不容忽视。其中包括中国基本养老保险基金以及保险资金仍然有很大的投资潜力，若其增加房地产的投资配置，将会对大宗市场产生重大影响。另外，市场普遍期待中国会在不久将来发行真正意义上的房地产信托投资基金产品（REITs），为投资者提供一个重要的退出渠道。图1: 影子银行贷款发行额增长率，2012年-2018年第二季度来源：中国人民银行、第一太平戴维斯研究部亚太大宗房地产投资市场：差异显著，整体小幅下滑受到不断持续的贸易战、利率上升、融资收紧等消极因素的影响，亚太地区2018年大宗交易总成交额同比下降6%。其中，香港、首尔、东京以及悉尼为交易量最大的城市，另外，孟买成为增长最快的亚洲城市。亚洲每个城市都有其独特的地理、文化、经济和社会特色，既包含了像日本、香港、澳大利亚这样的核心市场，也有像印度、菲律宾这样的新兴市场，而中国独特的发展阶段并不具备核心市场的全部优势，也不完全符合新兴市场的特点，然而对于外资投资者而言，中国市场巨大，已经成为资产配置中不可缺失的一部分，投资者不希望错失未来中国经济持续增长带来的机会。中国内地大宗房地产投资市场：流动性未见显著改善，市场渐进调整周期图2：中国大宗成交总额统计来源：RCA、第一太平戴维斯市场研究部，基于一亿元人民币以上成交（不含土地）在宏观经济影响下，2018年中国大宗房地产投资市场有所降温。根据RCA的数据，大宗成交（人民币1亿元以上的成交，不含开发地块）总额达到人民币1,888亿元，相比2017年同期下降20%。写字楼资产凭借出色的流动性以及透明度，仍然是最受欢迎的资产类别，而最活跃的市场仍然是一线城市以及重庆、杭州、武汉和成都等发展迅速的二线城市。零售商场的成交额保持平稳，成交集中在一线城市。物流地产基本面表现出色，租金具有上升潜力，加之收益率相对较高，投资者仍然在积极寻找投资机会。险资及境外资金迎来机会2016年底前，中国开发商和私募股权基金通常可以较低成本获得充足的融资，因而成为大宗商办市场主要买家。然而，这种借助高杠杆进行投资、寄望于资产短期增值的策略，在融资形势严峻的市场中难以为续。市场形势的转换为境外投资者打开新局面。预计在未来12-18个月间，境外投资者在市场上仍将保持活跃，并且可能会联合当地开发商或国有企业进行投资。保险公司始终是市场上核心资产的活跃买家，主要收购提供稳定现金流的核心资产，与其风险承受能力相匹配。一些外资养老基金和主权基金在内的其他机构投资者也将在国内融资渠道收紧的市场中表现更活跃。他们资金储备充沛，对风险偏好较低，投资周期大多在5至10年。机构投资者看重稳定的现金流以及中国物业的长期估值，因此愿意承担物业改造升级成本，以在长期持有过程中获得价值提升。另外，企业自用性需求也将维持一定活跃度。图3: 2016至2018年保险公司的物业收购类型比重来源：RCA、第一太平戴维斯市场研究部，基于一亿元人民币以上成交（不含土地）存量项目改造及不良贷款成为机会型投资焦点目前市场的核心型投资机会包括一线城市高品质的甲级写字楼以及市中心商场项目，良好的流动性及透明度深受核心资产买家欢迎。而随着市场存量项目不断增加，老旧项目运营面临激烈竞争，越来越多的投资者积极寻找增值型投资机会以及机会型投资机会，例如对核心区域陈旧的写字楼或者运营不良商场进行升级改建。此外，随着不良贷款市场规模与日俱增，境外投资者在积极寻求投资大额不良贷款资产包的机会，以获得较高回报率。展望：诸多不确定性因素带动市场步入盘整态势2019年投资市场充满诸多不确定因素，地缘政治、融资前景乃至科技应用对市场的影响难以估量。同时，信贷偏紧、经济放缓、供应持续增加意味着部分细分市场及项目将迎来价格盘整。从价值角度而言，合适的买入机会将有所增加。随着周期性拐点降至，投资者也将持续寻找风险较高的资产类别，通过改造提升价值；或在利基资产领域挖掘机会。整体而言，中国市场风险虽仍与新兴国家市场相提并论，但投资回报展现出的稳定性愈发受到国际买家认可。【关注百家号乐居买房，掌握购房好时机。】

2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。其中，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。而住宅投资的区域分布中，二线城市的投资规模最大，一线城市的投资活跃度相对较高。1、2020年上半年房地产开发投资额增长1.9%从房地产开发投资的增速来看，2010-2019年，我国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速小幅回升。2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。房地产开发投资的具体投资领域又分为住宅、办公楼、商业营业用房和别墅高档公寓等。2015-2019年，全国住宅投资占比逐步扩大、办公楼和商业营业用房的投资占比逐步缩小。2019年，我国住宅投资额达9.7万亿元，占全国房地产开发投资比重达73%。因此，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。2、二线城市仍是住宅投资重点从住宅投资的区域分布来看，2019-2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比呈增长，而二三线城市的出让金占比均有所下降。2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比约15%，二、三线城市占比分别为52.9%和32.1%。可见，我国二线城市占投资大头，一线城市的投资活跃度相对较高。3、行业竞争日趋激烈房地产投资热度不减，是否说明行业仍具有较大的盈利空间？一方面，以房价与地价比来衡量，房价与地价的比例越高，说明房地产的获利空间就越大。测算得出，2010-2019年全国房价与地价比整体呈波动上升的趋势，2019年约为2.07倍，为2010-2019年期间的最大值，说明行业仍具有较大的盈利空间。另一方面，从我国房地产开发企业500强的盈利能力指标可以看出，2014-2019年，成本费用利润率和净资产收益率的指标值总体呈波动上升趋势，总资产收益率呈波动下降趋势。2019年，总资产收益率、净资产收益率和成本费用利润率指标分别为1.84%、8.69%和18%。可见，随着行业竞争日趋激烈和政策的影响，未来房地产行业的竞争将更加激烈，行业盈利空间呈大幅增长的可能性较小。（文章来源：前瞻产业研究院）

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上 但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》;《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升;其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整;热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%;2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%;2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓;甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%;在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平;2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%;2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%;2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%.由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降;华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期 住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右;第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高;第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右;第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大;第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

来源：金融界网站题记2019年4月20日，香港博海资本有限公司投资总监、首席经济学家孙明春博士做客北京大学国家发展研究院，为北大国发院MBA和EMBA学员解读中国房地产市场的前景与投资机遇。此次活动为“国家发展系列讲座”之一。以下内容根据孙博士演讲整理。每个问题都有无穷无尽的视角，关键是要找到影响个人所关心的问题的最主要的视角。今天就大家都比较关心的中国房价问题，分享几个我个人认为比较重要的视角。从数据上看，我们发现过去二十年中国房价的增长率波动很大，周期性很强，且大部分时间为正。房价走势表现为整体的阶梯性振荡上行。回顾过去的房价，大家可能都会产生一种后悔的感觉：当初房价那么便宜，我为什么没买房？原因是当时大部分人都低估了自己未来收入的增长率，没有预料到中国经济会持续三四十年高速增长。中国房价增长波动大、周期性强并不奇怪，因为中国的经济增长周期性也很强。那么房地产的周期的根源是什么？对，是政策调控周期。在每轮调控之后，房价都会发生报复性反弹。最近的一轮调控持续了两年多，但全国70个大中城市中超过一半城市的新建住宅的价格都还在增长。不同城市的房价区域性差异化越来越明显，一线城市的房价涨幅最高，并且受限于供给的相对稀缺，价格波动率越来越大；二三线城市的供给相对宽松，供给不断增加，因此价格涨幅较小。我个人认为中国的房地产在2012年之前处于黄金期，整体供不应求，涨幅居高不下，2012年以后开始进入白银期，全国总体上供需基本平衡，但区域供需不平衡开始出现。我判断白银期可能还会持续3-5年，之后会进入青铜期，房价的涨幅会比较小。以上我们分析了中国房地产市场的历史趋势和现状，那么中国房地产市场的前景与投资机遇如何？未来，中国房地产的价格如何变化？我们知道决定价格的最直接的因素是供需关系。很多基本原因，例如人口、购买力、住房库存、土地供应等，都会反映在供需上。因此如果我们想要预测未来房价，就要先研究房地产的市场供需。从供给端看，房地产供应可分为三个层次。第一个层次是商品房库存。现有待售面积约 2.5亿平方米，库存周期约2个月，都是历史最低。从这个角度来讲房价涨并不奇怪，没有政府调控政策，房价会涨得更多。第二个层次是在建未完工的商品房。这类房子的面积约为66亿平方米，这个面积是非常大的，因为过去24年商品房累积竣工的面积也才145亿平方米。如果按照城镇户籍人口人均37平米的居住面积算，这批房子完工可供1.8亿人居住；按照每年竣工面积10亿平方米，7年才能竣工；按照2018年销售面积17亿平方米，要3.9年售完。不过，考虑到开发商实际竣工却不上报的情况，66亿平米这个数可能高估。真实数据可能只是40亿平方米左右，并且近一半已经预售，因此估计在建未完成商品房在未来的潜在供应可能并没有看起来那么大。第三个层次是新开工住宅。2018年新开工住宅面积16亿平方米，如按此速率，未来5年新开工面积累计可达80亿平方米。这样的新开工速度可能会对5年后中国房地产市场的供需平衡产生比较大的冲击。从需求端看，驱动房地产需求的第一主因是城镇化。2018年我国城镇化率约60％，日本的城镇化率超过90％，欧美国家的城镇化率也超过80％，如果假定我们的城镇化率目标是75％，那么还有2亿多人口将进入城镇，加上城镇常住居民中2亿尚无城镇户口的人口，总计会有4亿人口对商品房有需求。第二个驱动因素是居民收入的快速增长所带来的改善性需求。过去20年我国人均收入翻9倍，随着收入上升，购买力越来越强，住房的改善性需求大幅提高。第三点是投资性需求。1998-2018年间，中国老百姓的储蓄存款总额从5万亿元人民币增长到72万亿元人民币。这么多存款放在银行，收益率也不高，投资性需求一定会大幅提高。现在，我们算算住房供需缺口。1995-2018新增城镇人口4.9亿，按照人均37平方米的居住面积，这段时间新增城镇人口的住房需求为181亿平方米；1994年底城镇人口3.4亿，城镇人口人均改善性居住住宅面积增加21平方米，改善性住房需求为71亿平方米；1995-2018年全国房地产竣工累积面积总量为145亿平方米，其中只有大约100亿平方米为住宅。这样粗略估算，累计住房缺口约为150亿平方米。中国房地产市场起步才二十多年，对比欧美日国家的数据，我们有理由相信，中国房地产行业未来发展前景还是相当大的。未来，我认为房地产行业的集中度会进一步提高，开放商的经营模式也将从“拿地-建房-出售-回笼”的高周转模式转向“开发+自持+运营”租售并举的运营商模式。房地产投资信托基金（REITs）是实现只租不售或租售并举的一个很好的融资工具。它是一种权益类资产，其经营模式特点是，购买之后不可赎回，但可买卖，可以享受股价增值和分红，避免双重征税，回报率高，也可以作为暂时的对冲工具。其在60年代起源于美国，在2016末，已有36个国家和地区建立了REIT市场。国内尚无公募REITs，但2018年中国证券会表态将研究出台公募REIT相关业务细则。REITs也是一个非常好的资产类别，对于丰富我国的资本市场，对于我们金融的供给侧改革都是非常重要的。

天成时Ke-时刻智库：中国商业房地产投资市场研究报告-2020.8-23页天成时Ke-时刻智库:企业中90%的问题，早就被人解答过，遇到难题不用慌，这里给你一份参考解决方案！想下载更多资料请在各大应用市场搜索“天成时Ke”!

本文来源于公众号--克而瑞地产研究 2018年以来，房地产长效调控机制一直在高速推进并不断完善。中央调控层面，“房住不炒”贯穿始终，地方调控也在不断迭代，各地房调控日趋多样化，总的来看,地方政策张弛有度、“一城一策”政策得到贯彻和落实。在此背景下，当前各能级城市出现了新的变化：一线城市在政策严控之下，房地产市场发展趋于稳定。二线城市在“人才争夺战”中受益最多，购房需求与外来人口同步快速上行，西安、苏州等部分城市房价、地价更是出现了新一轮的高速上涨。但随着价格上涨和调控升级的预期同步到来，这些城市的投资的机会和风险也再一次共同出现。三四线城市，随着货币化安置的逐渐退出，以及因城施策、“三稳”等调控方针快速向三四线城市下沉，大多数三四线城市销售开始回归平淡，只有少数城市市场能保持火热，因此对于企业而言，在拿地投资时的风险评估也应当更为审慎。为对不同城市的发展前景进行客观的量化评价，2019年CRIC研究中心在历年的研究基础之上，进一步改进和完善分析方法，同时结合市场形势，新加入地价变动相关指标，构建了更为完善、更契合市场的指标体系，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。榜单发布榜单解读01、格局：长三角领跑全国、粤港澳继续赶超TOP50市场份额下滑前景排行前10的城市和上年相比变化较小，依旧主要分布在京津冀、长三角、珠三角三大经济圈。其中，成都市场热度比较高，取代武汉成为TOP5中的一员；郑州市场热度上涨显著，取代重庆首次进入前景排行榜TOP10。此外，四个一线城市中上海依旧领跑，广州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳与上一年位次相同，依然排在第4位。 长三角、珠三角和京津冀三大城市圈由于经济实力雄厚，居民购买力强，在行业中目前仍然保持着领先的状态。作为国内发展较为完备的城市群之一，长三角向来是投资的热门区域，前景排名前10的城市中就有3个来自该区域。尤其是2019年上半年，长三角土地市场热度趋高，不仅仅是一二线城市溢价率节节攀升，受益于产业转移的影响，阜阳、宣城、嘉兴、湖州等三四线城市人口出现回流、土地市场热度也处于高位。值得注意的是，粤港澳大湾区利好城市的房地产投资前景排名较2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，东莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。 联系最新行业走势来看，2018年经历了调控由紧至松的转折，前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动迹象，广州、武汉、南宁等城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例。另一方面，国开行上收棚改审批权限，并要求因地制宜地推进棚改货币化安置，以致三四线城市下半年房地产市场将明显降温。尽管如此，2018年度销售面积和销售金额仍打破上年纪录，全年商品房销售面积17亿平方米，比上年增长1.3%，商品房销售额15万亿元，增长12.2%。 从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有31个城市是一二线城市，19个三四线城市，这50个城市拥有全国30%的常住人口，集中了61%的房地产开发投资，但这些城市商品住宅成交面积和成交金额占总成交的比例均有所下降，集中度对比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市场规模越大越好”（下图非中国全域地图，诸岛疆域未显示）。02、分化：东部二线排名提升中西部三线城市前景堪忧从各能级城市综合得分来看，除一线城市得分与去年持平外，其余能级的城市得分均有所增加。各能级城市的前景平均得分分别为80、46和23，可以看出能级之间的“倍增”差异呈缩小之势。 受严苛的调控政策的影响，一线城市商品房去化速度明显放缓，但由于一线城市整体经济实力较强，在购房需求和购买力等相关指标方面表现均十分突出，加之一线四城在教育、基础设施建设等指标方面具有先天优势，整体优势依然显著。值得注意的是，在人口因素上，由于二线城市“抢人大战”不断升级和扩容，加之一线城市典型如北京、上海两城治理大城市病、控制人口容量等因素的影响，一线城市人口增速放缓速度逐渐加剧，使得常住人口平均排名延续下降的趋势，但对于整体供不应求的楼市来说，对城市的总排名影响力较小。因此，一线城市的地位依旧不可撼动。 二线城市今年平均排名相比上年下降了4个名次，超半数的城市排名呈下降趋势，尤其集中在东北和西北区域，但东部二线城市市场前景依旧较好。其中，排名上升最为显著的当属西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由于抢人大战后，西安人口增量显著，使得市场前景大幅提升。 三四线城市今年平均排名相比上年上升了1个名次，其中佛山和无锡表现突出，排名均明显提升，并均进入榜单TOP20，佛山主要是受粤港澳大湾区利好影响，人口吸引力大幅提升，人口增速单指标排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成为三四线前景排名最优城市；此外，大湾区城市惠州、东莞表现也较突出，城市排名较2018年分别上升2位和4位；而无锡则是受良好的产业基础的影响，与其类似的城市还有绍兴、嘉兴、湖州等城市，受近些年产业转移的影响，这些城市人口出现了回流，城市竞争力有了大幅提升。但是相当一部分三四线城市，尤其是中西部三四线城市，受货币化安置离场的影响，发展前景堪忧。03、供给：货币安置退场、去化速度放缓后三四线供地计划普遍偏保守在中央“房住不炒“和自然资源部“分类调控”的指引下，各城市都根据自身市场情况适时地调整了土地供应量。结合各城市实际消化周期来看，目前大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档。 一线城市总体而言看供应较为稳定，北京和广州2019年宅地供应与2018年基本持平，两城投资前景排行也并未产生较大变化。二线城市前期市场热度处于高位，多数城市商品住宅去化周期处于12个月以下，尤其是成都、苏州、西安、长沙、南京、宁波、南宁等城市去化周期6-12月之间，可适当增加供地，但事实上，西安、苏州、长沙2019年宅地供应较2018年供应量或减少、或持平，可以预想，大部分二线城市由于土地资源十分紧俏、未来土地竞争热度大概率将延续高位。 榜单排名的变动也与这些城市的供地态度存在一定的一致性，如大连、厦门、沈阳等供地超标的城市，在今年的榜单中排名均有所下降。以厦门为例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地还高达158公顷，不仅同比2018年上涨了26%，对比近两年150万平方米的商品房成交面积来看，供应量也显著偏高。在2019年的榜单中，厦门的投资前景排行也由16位降至21位。三四线方面表现更甚，城市供地计划更为保守。目前如广西的玉林、梧州、北海、贵港，福建的安溪、龙岩、平潭、永泰、晋江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年，土地供应均偏少。这些城市中，尽管梧州、南通、北海、永泰等多个城市均加大了宅地供应量，但由于这些城市楼市热度较高，这些城市土地依旧供不应求，房地产投资前景呈上升趋势。表现最为突出的当属南通，由于市场热度延续，宅地去化周期明显缩短，由6年降至4年，使得房地产投资前景排名大幅提升，由164位升至109位，上升了59位。当然，大部分三四线城市供地较为保守也有当前房地产大环境有关，自2018年下半年货币化安置逐步退场之后，三四线城市持续走冷，尤其是缺乏产业支撑、人口持续外流的城市，市场更是萧条，为避免陷入新一轮的库存风险，这些城市供地计划也倾向于保守型。譬如人口外流最为严重的东北三省，省内多个城市2019年宅地供应大幅削减，大部分城市宅地供应降幅在30%以上。 04、赶超：地价过快上涨拖累部分二线排名长三角、粤港澳强三线排名上升总体来看，一线城市受益于人口、经济、产业、配套等因素带来的规模优势持续成为投资前景最优的4个城市，其他城市与一线城市之间存在较难以跨越的鸿沟；二线城市由于地价过快上涨、盈利空间缩小等原因，不少城市的投资前景排名均有所下降，而收入水平较高、购房需求支撑性较强的三四线城市，今年则排名明显上升。 排名TOP20的城市中，佛山、西安和无锡分别上升7、6、4个名次，佛山名次上升，主要是由于常住人口增速迅猛，截止2018年底，佛山常住人口高达790.57万人，比2017年末增加24.90万人，购房需求进一步提升；西安也是如此，受人才新政的利好，西安近5年人口增速迅猛，增速居于全国第7位，城市进一步扩张；无锡一方面受城市扩张的影响，另一方面是受城市经济综合实力较强，城镇人均可支配收入水平在全国排在第11位，同时购买力处于较高水平，使得投资前景明显上升；重庆则是TOP20城市里，排名降幅最大的城市，去年重庆投资前景位列第9位，但重庆一方面土地供应过量、去化周期较长，另一方面重庆城镇居民可支配收入水平也处于较低水平，住房购买力不足，另外，基础设施建设也相对缓慢，种种因素叠加之下，使得重庆投资潜力明显下降。 受棚改货币化安置逐步退场、房价快速上涨、人口外流等因素的影响，中西部三四线城市购房需求和购买力明显减少，大部分城市前景排名有所下滑，典型如河南省的三四线城市，受郑州虹吸效应的影响，南阳、开封、商丘、驻马店等城市常住人口呈现减少趋势、城市活力不足，前景排名显著下滑，尤其是驻马店，排名下滑33个名次。 相比之下，长三角和珠三角区域大部分三四线城市排名则明显上升，以长三角为例，35个三四线城市中有23个城市排名均上升，涨幅最大的城市为芜湖，究其原因，主要是受长三角一体化影响，芜湖产业升级速度明显加快，常住人口增量也翻倍式增长，截止2018年底，全市常住人口374.8万人，比上年增加5.2万人，达2017年人口增量的2倍之多，加之芜湖土地供应速度放缓、供求压力明显得到缓解使得投资前景排行大幅提升，由159位升至50位。另外，常州、滁州、南通、扬州等城市或受人口增量优势影响、或受房价相对较低影响，投资前景排名也大幅提升，排名分别上涨62、59、59、54位。此外，受粤港澳大湾区规划利好影响，珠海、东莞、佛山、惠州等人口吸引力居于前列的城市投资前景排名均有不同程度的上涨，尤其是珠海，城市前景排行由59位提升至41位。各能级表现01、一线城市：大湾区规划利好下广州购房需求旺盛成交量巨大，投资机会更大一线城市作为国内经济发展最好的四个城市，对流动人口的吸引力远超出二三线城市。基于庞大的人口基数以及快速增加的人口，一线城市的购房需求一直比较旺盛，但由于供应紧缺，使得城市房价一直处在高位。房价高企下，居民购房压力也在增加，从2017年常住人均储蓄可购商品住宅面积来看，一线城市的平均值仅为4.02平方米，远低于二三线城市。 具体来看，一线城市中供求关系最紧张的深圳，房价也是四个城市中最高的，居民购房压力最大，人均储蓄购房面积仅为1.83平方米，几乎是全国人均储蓄可购房面积最少的城市；上海和北京的人均储蓄购房面积相差不多，分别为4.29平方米和4.10平方米；广州是四个城市中可购面积最大的城市，人均储蓄购房面积达到5.86平方米。较低的房价以及相对宽松的购房政策使得广州近几年商品住宅成交量一直位于四市之首，而在2019年年初粤港澳大湾区规划确定广州的核心发展地位后，广州的市场前景更加向好，加之其土地供应较充裕，因此在2019年排名中广州的排名提升至第2位，仅次于上海。02、二线城市：大连、贵阳城市扩张过快推动库存风险上升“抢人大战”背景下，今年二线城市人口快速增加，但城市扩张的速度明显更快一些，使得部分城市土地供应明显过量。从人均供应的角度来看，二线城市在2015年至2017年间人均商品房用地成交面积达到5.39平方米，明显高于一线和三四线城市的平均值。结合各城市的土地消化周期来看，33个城市中有20个城市消化周期增加，其中大连、贵阳、太原等城市土地消化周期相比上一年都增长了一年以上，库存风险明显上升。同时，由于企业在2019年上半年关注度重回二线，二线城市的热度一度上涨至高位，导致城市的地价快速上涨。从19年上半年土地成交来看，重点关注的二线城市中仅有少数城市如苏州、武汉等地价有所回调且幅度有限，多数城市的地价还是上升趋势，其中西安、重庆、郑州等城市地价更是创下3年以来新高，拿地成本明显增加。并且，从价格下调地块的分布来看主要集中在郊区，主城区的土地仍然备受房企追捧，拿地门槛也越来越高，特别是杭州、苏州、合肥这样热度较高的城市，拿地成本增加的风险较大。03、三四线城市：城市分化加剧传统三大经济区城市前景更可期除了阜阳、宿州这类人口回流比较突出的城市以外，发展前景较佳的城市仍旧当属三大经济区内的三四线城市。单从2017年商品房成交金额来看，排名靠前的全部来自三大经济区，其中大湾区共有4个城市进入前10，分别是佛山、惠州、东莞和珠海，佛山的商品成交金额更是高达2362亿元，是三四线城市中成交金额最高的城市；长三角入榜城市最多，共有5个城市，温州、无锡和南通的成交金额均在1000亿元之上；京津冀则仅有廊坊入榜，2017年成交金额为935亿元。 这些三四线城市由于承接了一线城市的外溢红利，经济、人口等各方面宏观指标表现都比较出色，如无锡、佛山等强三线的GDP已经可以比肩多数二线城市，承接深圳制造业的东莞、中山的常住户籍人口比更是排在全国前列，集聚了大量的流动人口。并且，随着区域经济发展的进一步融合，这些城市无疑会受到的辐射带动作用会更大，如广佛一体化，长三角一体化都对区域内的三四线城市产生巨大的利好，房地产市场发展前景可期。从2019年上半年土地市场表现也能看出这一点，在市场下行的当下，热点城市如佛山、东莞、温州等由于城市经济实力强劲，居民购买力强，吸引了大量的企业布局，土地市场火热，成交溢价率较高，而多数三四线城市出让的土地则基本是底价成交。更多信息，微信关注北京买房帮住，政策解读、买房问答、自驾看房，全get√【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:克而瑞地产研究

中商情报网讯：日前，国家统计局公布全国31省份2019年房地产开发投资情况。数据显示，2019年，全国房地产开发投资达132194亿元，比上年增长9.9%，增速比前11月回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。分省份来看，2019年，广东、江苏、浙江三省房地产投资累计值均超万亿元。其中，广东以15852.16亿元稳居榜首，江苏和浙江分别以12009.35亿元和10682.97亿元位居第二和第三。从同比增速来看，2019年西藏、云南、内蒙古、山东等17个省份保持两位数增长，且增速超过全国平均水平(9.9%)。其中，西藏、云南、贵州房地产投资同比增长分别为39.9%、27.8%、27.3%，增速位居全国前三。海南、宁夏、青海、北京4地同比增速为负，分别为-22.1%、-10.3%、-2.9%、-0.9%。值得注意的是，2019年以来，海南房地产投资累计值同比降幅一直保持在20%以上，其中2019年前8月的降幅更是均在30%以上。海南省住建厅厅长霍巨燃近日在记者会上表示，海南省始终坚持“房住不炒”定位，决不当房地产加工厂，以壮士断腕的决心调整产业结构，破除经济发展对房地产的依赖。2019年，海南省住建厅严格执行“全域限购”等一系列房地产调控政策，坚决防范炒房炒地投机行为，保持房地产市场平稳运行，加快促进经济结构调整和房地产业转型发展。他介绍，2019年海南商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理2020年房地产市场或降温2020年房地产市场走势如何？对此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，在没有重大政策转向和意外事件冲击的状态下，2020年房地产市场总体上或保持降温态势。但他强调，这种降温并非绝对的下降，是增幅下降。他还预计，2020年三四线地区房地产投资会下降，但一二线大都市圈会上升。在棚改结束后，老区改造、旧房改造还会持续，依旧存在投资持续增长的动力。在银河证券研究院房地产行业分析师潘玮看来，2020年仍将保持对房地产融资端、供给端的收紧趋势，但是需求端将有政策边际改善的空间。在“因城施策”“一城一策”的基调下，地方政府的自主性加强，政策改善的城市数量将逐步增加，托底楼市。中泰证券分析称，2019年调控与融资环境整体超预期偏紧，但棚改实际投资额超预期与房企加速促销对销售起到短暂支撑；展望2020年全年，调控与融资均存改善空间，考虑房企可推货值弹性已不大，棚改投资力度或为关键变量。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国房地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。