地产市场研究

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》；《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升；其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整；热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%；2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%；2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓；甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%；在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平；2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%；2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%；2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%。由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降；华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二线城市；经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。（文章来源：前瞻产业研究院）

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上 但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》;《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升;其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整;热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%;2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%;2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓;甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%;在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平;2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%;2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%;2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%.由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降;华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期 住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右;第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高;第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右;第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大;第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

来源：时刻头条“金九银十”逐步进入尾声，应届毕业生的秋招正在紧锣密鼓地开展，对于尚未走出校园、对各行业认知较少的高校毕业生而言，如何选择高潜力的行业、寻找适合的行业方向成为他们最关心的话题。近日，智联招聘联合贝壳研究院发布《2020-2025最具发展潜力行业研究报告》（以下简称为《报告》）。报告显示，房地产行业位居最具发展潜力行业排行榜第二。其中，房地产经纪行业人才需求旺盛，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业水平。此外，房产经纪行业人才吸引力强劲，高学历、高收入将成为房地产经纪行业人才新趋势。迈入存量房新时代，房产经纪服务渗透率将超60％根据智联招聘近3年15大类行业25189万在线职位及32354万投递行为数据，《报告》显示，2020-2025最具发展潜力的五大行业分别为互联网/IT/电子/通信、房地产、制造业、金融业和专业服务。从需求指数来看，房地产、制造业、互联网行业人才需求潜力排名前三、从薪酬指数来看，金融业、房地产、互联网行业薪酬潜力排名前三、从吸引力指数来看，互联网、制造业、专业服务、批发/零售/贸易、房地产行业吸引力排名前五、从粘性指数来看，互联网、制造业、房地产行业粘性排名前三。作为房地产行业的重要分支，在广阔的居住市场空间下，房地产经纪行业的价值日益凸显。《报告》认为，国内一线城市已经进入房地产存量时代，北上深二手房交易占比近70％，未来将迎来存量的全国化；同时，房地产经纪服务的渗透率将由2019年的47.1％提升至2024年的62.2％。这一发展前景在房产经纪人才需求数据上也得到了印证，结合智联招聘2017-2020年房地产经纪行业346万在线职位及852万投递行为数据，《报告》发现在供需方面，2020年受疫情冲击，就业市场出现疲态，但房地产经纪行业2020年1-6月仍能提供67万个在线职位，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业和房地产行业整体-1.19％和-2.21％的增长率水平。从岗位投递简历的来源来看，非房地产经纪行业投递简历占比超过70％，其中超过四成来自互联网、教育培训、咨询服务和证券期货等高端行业，行业吸引力极高。高学历、高收入成房产经纪人新趋势，贝壳找房打造行业实践样板通过监测智联招聘近3年房地产经纪行业346万投递行为数据，《报告》从人才需求质量和行业薪酬水平角度，对房地产经纪行业的人才发展趋势进行解读。新时代下，房产经纪人正朝着高学历、高收入趋势发展。2017-2020年，房地产经纪行业本科及以上人才需求占比由26.7％上涨到40.2％，房地产经纪行业整体人才质量提升需求迫切。在薪酬方面，《报告》显示，房地产经纪行业人才需求TOP20城市的平均年薪近12万元，比国家2019年平均薪酬水平高32％。同时，房产经纪企业发布的各学历职位薪酬均高于求职者期望薪酬，本科职位发布薪酬比求职者期望高34.3％，研究生职位发布薪酬比求职者高65.5％。而具体到个人来看，工作经验越长，沉淀价值越高，经纪人收入水平越高，收入增长速度越快。工作3-5年的经纪人平均年薪15万元左右，近四年复合增长率达7.5％，5-10年经验的经纪人平均年薪26万元以上，近四年复合增长率达6.1％，经验价值沉淀优势凸显。此外，《报告》以国内最大的线上线下房地产交易和服务平台为例，剖析了贝壳找房的最佳行业实践。在行业体量不断扩大、行业人才发展趋势向好的背景下，贝壳找房以数字化赋能经纪人，通过构建数字基础设施为服务者提供多元数字化工具，提升经纪人作业效率；另一方面，贝壳通过高学历准入、专业培训、从业体验和收入回报等方面竭力打造经纪人职业化。受疫情影响，2020年上半年大部分行业就业市场有所萎缩，但据贝壳研究院调研数据显示，全行业近八成经纪品牌未关店裁员反而逆势扩招。在此行业背景下，贝壳找房作为领军企业的表现尤为突出，2020上半年，贝壳平台帮助各新经纪品牌吸纳25万经纪人入职，而在人才的选用上，高学历经纪人逐渐成为贝壳找房的准入门槛。贝壳研究院数据显示，在一线城市，每10个经纪人约有3个本科及以上学历经纪人；北京、上海链家新招经纪人统招本科以上占比超90％。在受今年疫情影响，高校毕业生就业受阻的情况下，《报告》最后指出，建议广大求职者更新认知，重点关注未来具有高发展潜力的行业，综合考虑自身能力与行业发展等因素，选择最适合自己的职业发展方向。

全球陷入新冠疫情的泥沼已经一年之久。中国最早经受疫情冲击，但依靠强有力及常态化的防控举措，令疫情得以有效控制。然而，时至今日，国际间的疫情控制仍有显著差异。对个人、社会及商业活动而言，疫情所造成的影响远未散尽。在2020年，住宅市场表现最具韧性，多个城市一手房市场迅速回暖，价格坚挺；“三道红线”压力之下，一些开发商在年关加速销售回款。零售市场一度受疫情冲击，但在下半年稳步回暖，月度社会消费品零售总额增速在八月已同比回正。相对而言，办公市场的处境更为复杂：疫情在短期对市场下行影响有限，但潜在供应巨大、需求复苏分化，为业主维持入驻率带来巨大挑战；物流市场则持续保持极高关注度，新型基础设施建设的政策引导，将持续利好物流行业。针对华南区市场，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示：“尽管当前全球仍面临疫情严峻考验，但受益于我国对疫情的有力防控，内地房地产市场已显著复苏，年中以来华南区房地产市场更是表现瞩目。其中，以广深为代表的粤港澳大湾区城市各板块市场活跃度显著提升，广州投资市场仅下半年即录得逾百亿大宗投资交易成交、深圳写字楼市场四季度单季净吸纳量环比上升两倍。此外，在自贸港建设及其配套利好政策推动下，海南免税商业蓬勃发展、销售市场频创佳绩。后疫情时代，市场于危中寻机并不断发展。展望2021，我们坚信在国家粤港澳大湾区协同发展、深圳社会主义先行示范区建设及海南自贸港建设等蓝图推动下，华南区房地产市场必将迎来新风口、实现新突破。”投资：利基资产愈发受到关注全年房地产投资市场活跃度较往年偏低，大宗成交（单笔成交金额超过1亿元人民币）金额人民币约1,781亿元，同比下降36%。尽管社会生活已基本恢复常态，经济也在一定程度上得以恢复，但全球疫情局势尚未稳定，预计在2021年仍会对业主和租户的经营产生持续影响。面对挑战，一些投资者将目光看向了利基资产，令全年利基资产成交占比达近年新高，约22.8%；而另一些则选择深挖传统资产，寻找其中租赁需求强劲、价值被低估且具有增值潜力的投资机会。图1：中国传统和利基资产大宗成交比例来源：Real Capital Analytics、第一太平戴维斯研究部注：仅包括成交总额超过人民币1亿元的非自用成交传统资产包括：写字楼、零售、酒店以及住宅项目；利基资产包括：工业项目、养老项目、厂房及自存仓。回望2020年投资市场，第一太平戴维斯深圳公司副董事长、代理及交易业务主管吴睿表示：“虽然2020年中国经济在疫情下受压，但是政府控制得当，市场在下半年恢复信心，投资气氛逐渐活跃，交易量逐步回升。从中长期来看，疫情防控仍是关键，中国的防控给全世界做了榜样，强化了全球投资者对中国市场的信心。而在疫情、市场供应及政策调控等多重压力下，大宗交易具有一定的议价空间，这也为中长期投资者带来难得一遇的投资窗口期。”另外，第一太平戴维斯广州投资部高级董事裴信树指出，“随着办公楼等传统资产的供应持续增大，以及针对房地产的融资政策进一步收紧，投资者对投资回报的要求更为严格。相反，由于工业物流、互联网数据中心等利基资产拥有相对低的资本值，对其稳步上涨的需求也带来了更为优质的投资回报，因此该类利基资产受到了更多投资者的青睐，越来越多的成交出现在投资市场。”办公：企业审视并优化办公场所配置2020年上半年，办公租赁需求受疫情影响表现疲软，个别城市净吸纳甚至出现负值，但随着国内疫情得到较好控制，经济和商务活动回归正轨，写字楼租赁活动自下半年伊始便已显露回暖态势，三季度十座重点城市写字楼净吸纳量较二季度环比增长140%。越来越多的企业正重新审视办公场所的使用方式。国有企业仍倾向“总部办公+固定工位”的传统办公模式；而跨国公司及一些私人企业更容易接受不同办公空间的灵活组合，通过移动工位、灵活办公和在家办公的结合，有效降低成本，同时为员工提供自由空间和弹性工作架构。表1：写字楼搬迁成交案例，2020来源：第一太平戴维斯研究部注：以上成交信息仅供参考，以最终合同为准回顾2020年，第一太平戴维斯华南区商业楼宇部主管、高级董事黎青山表示：“受疫情的影响，企业对办公需求呈现出不同走势。部分传统行业对办公成本的控制越来越严格，而部分新兴行业在疫情下反而不断扩张。同时，对租户而言，大量新增供应入市令其掌握了市场的主动；而对业主而言，则同时面临着机会与挑战。”零售：休闲娱乐业态的占比继续上升2020年，中国线上市场占整体零售市场份额预计将达25%。众多品牌在数字化与创新方向持续发力，提升线上市场渗透，并与线下门店全渠道贯通，为消费者提供无缝体验。休闲娱乐业态成为吸引消费者回归实体空间的重要手段。上海与成都的休闲娱乐业态在全市购物中心的比重近年持续上升。业主对大小娱乐租户聚客能力寄予厚望，预计该业态的占比仍有提升空间。图2：2020年上海购物中心市场业态配比来源：第一太平戴维斯研究部，按租赁面积对此，第一太平戴维斯华南区商铺部主管植栋梁表示：“如我们去年所预测，疫情极大地改变了人们的行为习惯。如何能更贴近消费者，建设更丰富、更有效的销售渠道成了当下品牌的核心课题”住宅：递延购房及置换需求的购房者为市场带来稳固支撑住宅市场在经历2020年初新冠疫情影响后率先走出V型反弹，在第二季度末已基本恢复疫情前的销售水平，在下半年更是达成了成交量新高。在下半年政策趋于收紧的前提下，来自递延购房及置换需求的购房者仍旧为市场带来了稳固支撑。然而各城市的住宅市场存在分化。一线城市在疫情冲击过后房价涨幅维持稳步上升，而其余线级城市在2019年开始涨幅已呈现波动收窄。图3：各线级城市一手房均价同比涨幅中位数来源：国家统计局, 第一太平戴维斯研究部租赁市场方面，大批外籍租户无法按时回到中国继续原有租约，高端服务式公寓积极调整租赁策略向国内租户倾斜；分散式长租公寓市场在经历“租金贷”等问题后，国家及地方针对租赁行业出台的监管政策及整治行动进一步提升；受益于此，整体长租公寓市场未来在保障租客权益、提升业主责任及市场透明度方面将更趋完善。结合当前国家政策，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇预测，“中央经济工作会议连续三年明确‘房住不炒’，‘三道红线’当前，房企融资将受更有力的监管。可以预见，住宅销售市场未来仍将以稳为先。租赁市场方面，就华南区而言，尽管受疫情防控入境政策限制，外籍高管等租赁需求于上半年骤减，但下半年以来本地居民消费升级体验需求则为市场恢复提供了重要支撑。此外，下半年以来，‘外籍人士可经由港澳过关、完成隔离后入境’的政策亦助力外籍人士租赁需求恢复。以广州为例，截至2020年年底，广州全市高端服务式公寓资产表现已近乎恢复至疫情前水平。展望未来，在区域经济发展及居民消费升级需求的推动下，华南区住宅市场料将延续其坚挺表现，持续展示出高韧性。”物流：新型基础设施建设推进物流建筑标准升级伴随经济陆续复苏、贸易出口强劲增长，以及电商蓬勃发展，物流行业租赁需求逐渐升温。先进制造业产业升级及消费市场演进为物流市场发展带来持续动力。在土地市场，仓储工业用地供应同样有所增加，2020年前三季度同比增幅达到19%，较去年全年增幅上升了17个百分点。政策层面的宏观指引，尤其在新型基础设施建设方向上将持续利好物流行业。中国的物流总费用占GDP比重为14%，且近几年变化幅度不大，较成熟市场仍有一定差距。随着第五代移动通信、工业互联网等新基础设施的加速建设，物流仓储市场在高效、智能、绿色、安全等层面将继续升级。图4：物流总费用占GDP比例来源：中国物流与采购联合会，第一太平戴维斯研究部纵观全球，第一太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高指出：“相对于美国等发达国家，国内的物流基础设施的发展水平有较大提升空间，尤其是人均高标准仓库的面积与美国仍有一定差距。随着国内人均可支配收入的提高及消费的升级，高标准仓库的需求有望进一步扩大；而国内具有领先优势的生鲜电商的蓬勃发展，将会带动冷库需求和冷链行业的跨越式发展。在国家‘新基建’战略的大背景下，物流设施标准的提升恰逢时机，5G、人工智能、云计算等技术将陆续应用到物流设施硬软件建设中来，大大提升物流设施的建筑标准及仓库运营效率。”物业管理：房地产科技协助打开物业管理增值服务的发展空间对社区、住户及员工健康安全的保护，令物业管理服务价值愈发凸显。与此同时，物业行业的提升和发展空间逐渐显现。物业价格不断上升，业主对更高品质的物业管理服务存在需求，物业管理的内容已经不再局限于简单的维护管理，增值服务的发展空间逐步打开。2020年，物业管理公司的上市数量达到近年新高。开发商分拆物业公司上市，一方面可将触角伸至更多项目管理，不断扩大规模，实现资源高效利用及分配；也可促进物业管理服务自身不断精益求精。图5：物业管理公司香港新上市公司数量来源：公开信息整理、第一太平戴维斯研究部，截至2020年10月第一太平戴维斯华南区副董事长、华南区物业及资产管理部主管张子涛展望物业行业的发展走势时亦表示：“2020年资本市场受新冠疫情影响波动剧烈，但物业公司高涨的上市热度说明了资本市场看好物业公司未来的成长性。一方面，物业公司上市获得了直接融资渠道，有助于拓展企业规模、发展多元化延伸业务，并进一步依托科技赋能，创新服务模式及提升服务质量；另一方面，物业公司为了保持业绩的增长性，改变传统盈利模式及开发更多的增值服务，并为客户提供可持续的高质量服务，将形成整体的良性循环。在此情形下，物业公司展现了巨大的潜在发展空间，未来的扩张趋势将进一步加快，同时科技的运用也将为物业公司带来更多的利润增长点。”

房地产市场去年迎来了丰收。全国商品住宅销售面积、销售额均创下新高，销售价格也呈上升趋势。但是与去年年初确定的目标相比，各房地产企业的完成率却发生了分化。销售规模刷新历史，全国住宅均价每平方米近万元疫情影响下的2020年，房地产市场创下历史新高。国家统计局本周一公布的数据显示，2020年全国商品房销售面积为176086万平方米，同比增长2.6%。商品房销售额为17.36万亿韩元，同比增长8.7%，均刷新历史纪录。全国房地产开发投资141443亿韩元，同比增长7%。12月的国防比赛指数上升到100.76。根据年度数据变化，全国商品房销售面积、销售金额两条曲线呈“V”字趋势，其中新房销售增长率从2020年8月开始更正，销售面积增长率在10月更正产品，反映了供应结构的变化，2020年新房价格也可见一斑据易居研究院透露，2020年全国商品房均价为9860元/㎡（销售额除以销售面积），同比上涨5.9%。其中，住宅成交均价9980元，同比上涨7.5%。易居研究院智库中心研究理事严跃进认为，2020年全国商品房销售规模持续增加，住宅买卖市场需求强劲。2021年，房地产政策面难以明显缓解，商品房市长/市场需求面不会大幅增加，成交量很有可能保持在2020 -2020年的高位格局。融创、碧桂园、首创等，未能达到2020年销售目标全国房地产市场创下最高值后，房地产企业交出的年度成绩单如何？从销售规模前50大住宅企业来看，据贝研究院透露，前50大住宅企业2020年1 ~ 12月累计销售均价约16585万元/，同比增长约6.2%，上升全国0.3个百分点。贝壳研究院表示，前50强房企整体全年销售完成情况比较乐观，特别是去年年末，面对双方一致上升的小高潮，为全年画上了圆满的句号，为2021年的新销售计划埋下了伏笔。不过，具体到各家完成率来看，却是几家欢喜几家愁。对比去年初直接或间接公布的年度销售目标来看，时代中国、金地、恒大、绿城、雅居乐、招商蛇口等年度销售完成率均超过100%；阳光城、龙湖、华润、中海、保利、新城控股等完成率在100%-110%之间。据贝壳整理，碧桂园、融创、富力、首创、佳源国际等5家房企未能达成全年目标，完成率分别为92%、96%、77%、89%、86%。此外，就经营公告看，中南建设在2020年累计合同销售2238.3亿元，尽管“跻身”2000亿房企阵营，但未能达到全年2300亿元销售目标。对此，有业内人士指出，房企业绩完成率出现分化可能有两方面原因：一是有些企业自身规模基数较大，而年初预估的任务目标相对偏高；二是在房企业绩增长中，价格变化起到了不可回避的作用。尽管有些企业依靠涨价来增厚销售额，但也有的在去年“以价换量”。2021年，房地产市场还将继续走高？尽管曲折，2020年仍然是房地产市场丰收的一年。据克而瑞数据，根据总口径销售额，2020年千亿房企数量达到43家，比2019年增加了9家，其中包括龙光集团、新力控股、时代中国等。请注意，去年房地产业总口径销售额的增加与住宅企业合作开发的增加有关。另外，据亿翰智库监测，2020年前100大住宅销售权益比率反而下降。对房地产企业来说，全部口径销售额代表规模，销售权益与利润相关。因此，今后一段时间内，无论规模大小，都要盈利将成为其他住宅企业需要考虑的问题。许多分析人士预测，2021年房地产市场将继续活跃，特别是在一线城市，近期房价将出现上涨趋势。但是，监管政策将对住房融资方面和销售方面产生影响。短期内，开发者需要面对的是，过去几年来一直借力的春节回到了家乡。今年，多城市鼓励“就地过年”，具有很大的不确定性。

房地产市场调查，房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。房地产市场调查有狭义与广义之分。狭义的市场调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。对于房地产市场，就是对公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。包括调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料，以及调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。广义的房地产市场调查，并不拘泥于房地产项目本身，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

来源： 21世纪经济报道尹中立（荣盛发展首席经济学家，中国社会科学院房地产金融研究中心主任）盘点过去一年房地产市场运行的特点，不仅可以让我们对未来的市场趋势有更好把握，还可以为宏观决策提供有益的启示。过去一年房地产市场呈现的最大特点是分化。首先，房价与租金出现分化。从数据看，2020年的新房价格和二手房价格均出现7%左右的上涨，但租金却出现小幅下跌，四个一线城市中，按照每套平均租金计算，上海租金小幅上涨2.93%，北京和深圳的租金分别下跌了4.07%和5.44%左右，其他城市的租金也有不同程度下跌。房价与租金分化程度最大的应该是深圳，今年的深圳房价出现了较大幅度上涨（超过20%），但住房租金却下跌。房价上涨而租金下跌，在过去的20多年历史里是不曾有过的。主要原因与今年的疫情有关。在疫情影响下，服务业受到较大冲击，上半年的对外贸易也一度受到冲击，受此影响，2020年的居民收入增速放缓，有些城市的居民收入出现下跌，这与部分城市租金出现小幅下跌是吻合的。但房价的决定因素不仅取决于居民收入增速，还与市场预期有关，在宽松货币政策刺激下，全球资产价格均出现不同程度上涨。疫情冲击之下宏观金融政策放松，让市场联想起十年前“四万亿”刺激政策之后出现的楼市价格翻番走势。另外，新房与二手房价价格倒挂，吸引了大量套利资金进入楼市，在深圳制造了所谓“日光盘”，推动深圳楼市价格上涨。房价与租金的背离不是一个好现象，它说明社会财富的差距在扩大，这是宏观决策者需要高度关注的。其次，大城市与中小城市的房价出现分化。在年初的疫情冲击下，2020年2月所有城市的市场交易量均出现大幅度下跌，但随后一线城市恢复速度明显快于其他城市。2020年，前11月一线城市累计成交面积增长0.6%，成交价格同比上涨8.2%左右，成交量与价格均实现正增长。但二线城市的成交量同比下降2.6%左右，三、四线城市成交量下降7.7%左右。不同城市房地产市场出现分化的主要原因有以下几方面。一是过去几年房地产调控政策对一线城市采取严控房价的策略，经过几年的累积，购买力增加；对于三四线城市则实施“去库存”策略，以棚户区改造为代表的政策措施有力地刺激了三四线城市的房地产市场，随着棚改政策的退出，这些三四线城市的购买力不济是预料之中的。二是由于疫情的影响，海外留学的高端人才回流加速，带动了资金流的回流，这些高端人才主要流向一线城市。三是宽松的宏观政策的主要受益者是高净值人群，他们的财富快速增加，这是高端物业的需求增速快于一般住宅的主要原因。疫情导致市场分化的另外一个原因与出口形势变化有一定关系。2020年外贸形势总体是超预期的，以美元计算的贸易增长3.6%，高于2019年的0.5%，11月份和12月份出口增长都在20%左右。在国内消费需求乏力的情况下，出口的超预期增长成为去年经济强劲反弹的重要力量。但出口的最大收益群体主要集中在长三角和珠三角等沿海一带，对应的是这些地区的房地产市场表现远超其他区域。对于宏观决策者来说，需要高度关注房地产金融化的趋势及其影响。上述房地产市场的分化只是对市场运行特征的总结，其背后的逻辑是货币政策宽松，刺激有钱的人加杠杆购买资产（主要包括房地产和股票），此时购买房地产的主要用途不再是为了居住或办公，其主要目的是对冲货币的贬值。房地产的金融属性表现得更加充分。房地产金融化可能会带来一系列后果。首先是进一步拉大不同阶层之间的财富差距，房价上涨让有房者与无房者的财富差距扩大，不利于经济社会的和谐发展。其次，影响了宏观政策的效果。宽松货币政策的本来目的是为了缓解中小企业的融资困难，结果却是资金直接进入资产市场，在房价上涨的压力下，一些年轻人被迫通过负债购买住房，使得居民债务快速增加，不利于国内经济大循环。因此，我们看到金融监管部门出台了一系列阻止资金进入房地产市场的规定，对房地产开发企业设置了“三道红线”，对商业银行的房地产金融企业设置了考核指标要求。这些举措都是值得肯定的。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！