地产行业调研

2月2日，县委副书记、县长谢建军走访调研房地产行业发展情况，分析当前房地产市场形势，研究解决有关困难和问题。副县长谭子勤及县住建、国土等有关部门负责人参加调研。 谢建军一行先后来到山水豪庭、德江山城、龙创滨江公园城、滨港湾等多家城区房地产开发企业，详细了解各企业当前项目建设开发进度、销售经营情况，询问开发过程中遇到的问题和困难，并征求房地产开发企业对房地产市场意见及建议。谢建军指出，促进房地产平稳健康发展是惠民生的重要举措，是稳增长的有力支撑。各职能部门要把握好“房住不炒”的定位、认真贯彻好党和国家房地产宏观调控政策，防止房地产市场价格幅度波动过大。要加大工作力度，采取有效措施，提升服务水平，优化施工环境，全力推动全县房地产市场平稳健康发展。谢建军要求，相关部门要坚持底线思维，准确把握房地产行业发展运行状况，有针对性、前瞻性做好工作，房地产业对拉动地方经济增长、稳定扩大投资、扩大消费、加快城镇化有着重要作用，要全面促进全县房地产业平稳健康有序发展。各企业要严格落实疫情防控主体责任，做好防护物资储备、消毒、人员管控等工作，要按要求及时发放农民工工资；要打造高品质楼盘，完善配套设施标准，激发新的改善性住房需求；要积极应对宏观经济下行压力加大的新常态，进一步提振信心、稳健发展、勇担责任，确保房地产市场健康有序发展。【来源：辰溪新闻网】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。2020年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《2020年中国商铺租金指数研究报告》，2020下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对2020年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存1、2020全球经济衰退，中国经济韧性凸显2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，估计2020年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比2007-2009年全球金融危机更为严重。值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，2020年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。表：全球主要地区GDP年度增长率数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理 *中国2020年统计数字为国家统计局公布数字2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×100%；最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（2011~2019年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，2013-2019年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。2000-2020年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×100%（2013-2016年为估计值）数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从1991年的53.0%逐步下降至2019年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。2020年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较2019年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。图：2019年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。2019年，GDP前100城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。2019年，武汉落户品牌首店超200家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。图：2019及2020年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）数据来源：国家统计局，中指研究院整理“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的关注，从而影响着商业地产的布局与模式变革。5、网上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡表：近三年网上零售额及分项变化趋势数据来源：国家统计局，中指研究院整理互联网的发展繁荣带来了零售行业的变革，网上零售额持续走高，但经过多年发展后，网上零售额同比增速持续放缓，预计未来，线上线下消费将走向平衡发展。如今，各大电商平台发展已较成熟，供应链系统较为完备，不再像早期的通过价格战“跑马圈地”进行规模扩张，线上商品不再具有绝对的价格优势。对于消费者来讲，线下的社交性，体验感是线上消费无法取代的。随着网上消费的降速，线上线下将逐渐达到新的平衡点，预计未来，线上消费将不再对线下消费造成过度的挤压，这也将为商业地产释放出更大空间。商业地产市场从规模扩张转向存量运营1、商业营业用房新开工面积连续七年递减，存量时代运营价值凸显商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理。从商业营业用房的开发投资情况看，2017年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。图：2011年-2020年全国商业营业用房开发投资额、同比及占房地产开发投资额比重数据来源：CREIS中指数据近年来，全国房地产开发投资基本保持稳步增长，但商业营业用房投资经历了一段快速增长后，自2017年起逐年回落，商业营业用房开发投资额占房地产开发投资的比重也随之下降。2020年，商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资额比重仅为9.2%，为近十年来最低。图：全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重数据来源：CREIS中指数据2020年初，受新冠肺炎疫情影响，1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，经过一年的不断恢复，到12月累计降幅收窄至-4.9%。从2016年开始，商业营业用房新开工面积占房屋新开工面积的比例不断下降，2020年降至8.0%，为最近十年来最低。商业地产市场由开发向运营不断转变，未来商业地产如何“活下来”成为企业的首要命题。2、商业市场以持有运营为主，一线城市商业营业用房近三年销售开工比仅为0.35图：2011-2015及2016-2020年住宅、办公楼、商业营业用房销售面积与新开工面积比数据来源：CREIS中指数据2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55，办公楼与商业营业用房更倾向于持有运营，销售开工比远低于住宅。图：分城市等级近三年商业营业用房新开工面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据从不同等级城市来看，一线城市商业营业用房基本以持有运营为主，销售比例较低，近三年销售开工比仅为0.30，二线城市商业用房接近五成为持有运营，而三四线城市商业用房的销售比例略高于一二线，近三年销售开工比为0.57。3、未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择尽管商业地产市场已进入存量时代，但对于不同城市、不同区域之间，商业地产发展的特征也存在较大差异，对于存量较大的市场而言，未来将更加依赖运营，而增量市场的机遇则重在城市选择。表：各类城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积对比注：人均水平均按各城市2019年常住人口规模计算数据来源：CREIS中指数据·招商版就存量而言，一线城市已经形成了购物中心的规模化，2020年末人均购物中心面积达1.86平米，未来主要是存量之间的竞争，更多体现在管理水平与运营创新。二线城市人均购物中心面积为1.56平米，已接近一线城市水平，同时近三年来人均商业营业用房新开工面积较高，形成存量与增量并行快速发展的格局，其中长沙、三亚等城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积均比较高，贵阳、郑州、乌鲁木齐等城市近三年人均商业营业用房新开工面积超过1平方米，未来商业地产市场新增供应较大。三四线城市当前购物中心密度仍较小，未来具备一定增长空间，但对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。根据中指数据招商版统计，目前全国超过5万平米的购物中心集中分布于我国五大城市群的核心城市。其中北上广深四个一线城市以及重庆、苏州、武汉、杭州、西安等新一线城市5万平以上购物中心数量均在150个以上。不同等级城市的购物中心数量差异较大，重点城市群及都市圈核心城市的城市核心区增量市场空间有限，未来需通过存量运营的不断优化引领商业地产市场发展。新增购物中心的机遇将更多聚焦于核心城市都市圈的外围圈层，以及部分新一线城市与旅游热点城市。企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营与住宅开发不同，商业地产，尤其是购物中心项目的主要特征之一是其经营属性，其价值链通常包含商业地产开发商/业主、商业运营服务商、商户、消费者四个价值主体，各主体通过发挥不同作用进而获取不同收益，实现共赢和获益的核心在于经营。图：商业地产项目价值链数据来源：中指研究院综合整理在这个共生共赢的价值链上，运营商成为连接开发商/业主、商户和消费者的纽带，运营商通过强大的运营能力，为消费者带来良好的消费体验，提升其满意度、忠诚度，从而提升商业项目的客流量、人气、销售额、出租率和租金收入，实现商业项目的保值增值，进而保障四方利益的共同实现。下文以龙湖集团、宝龙商业、星盛商业三家企业为案例，从其商业运营业务的发展历程、业务布局、经营绩效、品牌体系等方面进行分析，总结头部企业成功经验，得到主要结论如下：1）受益于较好的经济发展、较高的居民收入和消费能力，长三角、粤港澳、京津冀等发达城市群以及中西部核心城市成为企业布局首选。2）定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是企业规模化发展的核心竞争力。3）庞大的品牌库以及与优质品牌的稳定合作提升招租能力，符合项目定位的合理租户组合实现协同效应，提升经营绩效。4）科技赋能精细化运营，数字化平台提升运营效率，为企业可持续化运营提供支持。1、龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，有质量的增长实现稳健发展龙湖商业是龙湖集团旗下的六大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓、房屋租售、房屋装修）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大。截至2020年6月30日，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，共开业40座购物中心。（1）发展历程：20载精耕细作，开展全国化布局，践行“增持商业”战略图：龙湖商业发展历程资料来源：公司官网及公告，中指研究院综合整理2013年，龙湖商业正式进入快速扩张元年，并提出用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%的计划，不断深化“增持商业”战略；经过20年发展，龙湖商业稳步拓展全国化布局，截至2020年6月30日，在全国10个城市共有40个已开业购物中心项目，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，整体出租率为94.7%，2020年上半年租金收入为26.7亿元，同比增长22.3%。（2）业务布局：深耕成渝城市群及长三角城市群，聚焦一二线城市，适度布局强三线城市从城市群分布来看，龙湖商业以成渝城市群为基本盘，并深耕长三角城市群图：龙湖商业按项目开业时间划分的城市布局时间轴资料来源：公司微信公众号及公告、中指研究院综合整理整体来看，龙湖商业在全面实现五大城市群布局的基础上，持续全国化布局战略。从已开业项目来看，自2003年重庆北城天街开业的7年里，龙湖商业始终稳扎稳打地做好重庆本地市场。2010年起，龙湖商业逐渐向重庆以外城市稳步扩张，平均每年新进入1个城市，开业3-4个项目，在坚持深耕成渝城市群的同时，发力长三角城市群。截至2020年6月30日，龙湖商业共有已开业购物中心项目40个，分别位于重庆、成都、上海、杭州等10个城市，覆盖成渝、长三角、京津冀、关中四个城市群，其中成渝、长三角两个城市群已开业购物中心数量合计占比超8成。从储备项目来看，截至2020年6月30日，龙湖商业共有储备商业项目51个，其中五大城市群储备项目共计40个，占储备项目总数的近8成。此外济南、烟台、青岛、南宁、海口、西安、厦门、昆明、沈阳9个核心二线城市有储备项目11个，合计占比约两成。整体来看，近年来龙湖商业加大在国家级城市群内的二线城市布局力度，并适度下沉至强三线城市。（3）经营表现：20年沉淀厚积薄发，高质量增长行稳致远业务规模与租金收入稳步增长，经营表现稳定。截至2020年6月30日，龙湖商业共运营已开业购物中心40个，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，同比增长31.0%；2020年上半年，租金收入（不含税金）为26.7亿元，同比增长22.3%；平均出租率为94.7%，较上年同期下降3.3个百分点。整体来看，龙湖集团的商业运营业务在新冠肺炎疫情影响下仍保持稳定增长态势。从历史数据来看，龙湖集团的商业运营业务持续表现出较强的增长动力和稳健性，近十年已开业购物中心面积（不含停车场）年均复合增速为32.0%；购物中心租金收入年均复合增速为36.6%；购物中心平均出租率持续稳定在95%以上。数据来源：公司公告、中指研究院综合整理整体来看，“稳健”和“成长”是龙湖商业规模化发展的两个关键词，多年沉淀为龙湖商业带来厚积薄发的动力，实现行稳致远的高质量发展。（4）品牌体系：以“天街”为主，搭配“星悦荟”、“家悦荟”，三位一体共拓商业版图深耕商业地产近20载，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。清晰、聚焦的定位、业态及客群有助于提升龙湖商业的招商能力，为满足消费者多样购物需求，龙湖商业与超4500家商户合作，其中战略合作品牌近340家。2、宝龙商业：“住宅物管+商业运营”双轮驱动，科技赋能打造智慧商业（1）发展历程：近二十年商业运营服务经验，深耕上海及长三角地区始于住宅物管，精于商业运营，双轮驱动保障稳定收益图：宝龙商业发展历程资料来源：公司公告，中指研究院综合整理宝龙商业的两条主要业务线包括商业运营服务和住宅物业管理服务。截至2020年12月31日，宝龙商业共获取零售商业物业项目118个（其中在营管理项目68个），总合约面积超1130万平方米；此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，住宅物业管理服务总合约面积超2200万平方米。数据来源：公司公告，中指研究院综合整理重点布局上海及长三角地区，适度布局环渤海经济圈、中国东南部及中西部热点城市截至2020年6月30日，宝龙商业在管的51个商业项目中，有28个来自长三角地区，其中上海10个，杭州6个，无锡、盐城等12个城市各1个；有11个项目来自环渤海经济圈，其中青岛3个，天津2个，泰安、海阳等6个城市各1个；有8个项目来自中国中西部，其中重庆2个，新乡、蚌埠等6个城市各1个；有4个项目来自中国东南部，其中厦门、泉州、福州、晋江各1个。表：2020年上半年宝龙商业按地区划分的合约建筑面积及营业收入数据来源：公司公告，中指研究院综合整理从营业收入来看，2020上半年，宝龙商业在长三角地区业务收入合计为5.33亿元，占总营业收入比重为61.3%。其中商业运营服务收入为4.52亿元，占总收入比重为52.0%；住宅物业管理服务收入为0.81亿元，占总收入比重为9.3%。（2）与宝龙地产长期稳定合作为宝龙商业带来新增长机遇宝龙商业向由宝龙地产开发的所有零售商业物业提供商业运营服务，并向其开发的绝大部分住宅物业项目、服务式公寓及办公大楼提供住宅物业管理服务。截至2020年6月30日，宝龙商业已开业运营的51个商业项目中，有47个来自宝龙地产及其关联方，4个来自独立第三方；截至2019年底，宝龙商业共有45个储备项目，其中40个来自宝龙地产及其关联方，5个来自独立第三方，由此可见，宝龙地产及其关联方是宝龙商业管理项目的主要来源。（3）科技赋能精细化运营，综合线上生态系统有效提升客户及消费者体验科技赋能是宝龙商业的核心战略之一，据宝龙商业招股书显示，其全球发售所得款项净额约有25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在优化消费者体验、改善宝龙商业向租户提供的服务质量及提升运营效率。2018年，公司推出“纽扣计划”，并成功实现全球首创的“微积分”功能，打通了微信支付与宝龙悠悠积分，实现客户无感积分，同步深化了PM系统、宝龙悠悠、宝龙商+、AMP系统的各项功能模块，始终坚持以技术变革打通信息壁垒，以信息服务推动消费者购物体验升级。（4）差异化产品定位及庞大租户品牌库有效扩大客群，提升项目经营绩效宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。受益于宝龙地产所开发的优质项目，以及宝龙商业所提供的强大的商业运营服务，品牌市场认受性较高。同时，借助庞大的品牌库，宝龙商业在招商方面表现出色，截至2019年6月30日，其租户品牌库涵盖超过7100个品牌，作为其优质租户基础及新零售商业物业租赁承担的主要来源，其中宝龙商业与超过500个品牌合作超过五年。截至2019年6月30日，宝龙商业与超过140个品牌建立策略合作关系，有关品牌店铺遍布超过5处零售商业物业。3、星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，可以说是港股主板纯商业运营服务第一股，建银国际与中信建投国际担任联席保荐人。中指研究院拥有多年商业地产企业投资价值研究经验，研究成果已得到社会各界特别是资本市场的广泛认可。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。星盛商业作为粤港澳大湾区领先的商用物业运营服务公司，核心优势突出，其以深圳为基本盘，深耕大湾区，并布局长三角、华中等地区，灵活的运营模式推动业务规模稳步扩张；以五大核心购物中心品牌与五大主题馆相互依托，构成广受认可的完整品牌体系；与星河控股长期稳定合作，地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务形成业务生态圈，实现协同发展。（1）行业地位：大湾区领先的商用物业运营服务公司星盛商业向商业地产开发商及业主提供商用物业运营服务的经验可追溯至2004年，多年来，星盛商业旨在“以商业智慧构筑城市繁荣”，凭借全面及广受认可的品牌体系和灵活的运营模式，成为大湾区领先的商用物业运营服务公司。截至2020年9月30日，按运营中购物中心数量计算，星盛商业在深圳排名第一，在大湾区排名第四；按运营面积计算，星盛商业在深圳排名第二，在大湾区排名第七。截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区布局6个城市，为27个商用物业项目提供服务（其中16个位于深圳），总合约面积约为132.9万平方米（其中深圳市合约面积约为83.5万平方米）；截至2020年9月30日的9个月里，星盛商业经营业务收入的80.5%来自于大湾区。（2）业务布局：以深圳为基本面，深耕大湾区，并逐渐向长三角、华中等地区经济发达城市拓展凭借在大湾区的出色表现，星盛商业展示了强大的运营能力，不断向消费能力强的长三角、华中和其他地区经济较发达的城市积极拓展，逐步为全国化的市场布局奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业的业务范围覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、佛山6个大湾区城市，上海、南京、常州、南昌等长三角、华中地区城市，以及汕尾、揭阳、鄂尔多斯等其他地区城市。图：2017年-2020年9月30日星盛商业各布局地区合约面积占比数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区的合约面积为132.9万平方米，占总合约面积比重为44.3%，是业务规模最大的地区，其中深圳市合约面积为83.5万平方米，占总合约面积比重为27.9%。在深耕大湾区的同时，星盛商业亦着力向长三角、华中等地区经济发达的城市拓展业务，截至2020年9月30日，星盛商业在长三角和华中地区的合约面积占比分别为10.2%和13.8%，均较2017年有所增长；在其他地区的合约面积占比为31.7%。（3）经营表现：标杆项目广受认可、运营模式灵活，业务规模和经营业绩均稳步增长星盛商业拥有委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种不同的服务模式，为不同客户群体提供参与程度不同的组合服务。灵活的运营模式可以扩大可提供服务的客户范围和多样性，使星盛商业在为星河控股及其关联方企业开发的商用物业项目提供服务的同时，促进与第三方的紧密合作，帮助星盛商业持续扩大业务规模。表：2017年-2020年9月30日星盛商业按业务类型划分的经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理作为大湾区领先的商用物业运营服务公司，本着“做一个成一个”的经营理念，星盛商业凭借强大的运营能力在大湾区打造了如深圳福田星河COCO Park（北区）等广受认可的标杆项目，为扩张奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业为全国18个城市的45个商用物业项目（包括购物中心、商业街和商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为299.9万平方米。图：2017年-2020年9月30日星盛商业合约面积与经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理从业务规模增长情况来看，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米、297.0万平方米、299.9万平方米，2017年-2019年年均复合增速为35.2%。业务规模的持续扩大为星盛商业带来稳定的经营业务收入，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业的经营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元和3.06亿元，2017年-2019年年均复合增速为18.0%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，消费市场和商业地产行业均受到较大冲击，但星盛商业截至2020年9月30日的9个月经营业务收入依旧实现同比正增长，增幅为6.7%，经营表现稳定。（4）品牌体系：五大购物中心品牌形成完整品牌体系，提升消费者忠诚度星盛商业践行“公园情景式购物中心”的建筑概念，其代表项目深圳福田星河COCO Park（北区），通过独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、一条100米的天桥及一个约6000平方米下沉式露天广场，集休闲、购物、餐饮及娱乐于一身，以组合空间诠释时尚。图：星盛商业品牌体系资料来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理以COCO Park为开端，星盛商业经过十余年的业务开拓和经验积累，已经形成了完备的品牌体系，并成功打造了广受市场认可的多个标杆项目。目前，星盛商业的品牌体系涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心，形成了COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间五大购物中心品牌。同时，为向客户提供多元化的购物体验，星盛商业亦运营五大主题店，分别为“星居生活馆”、“星趣小镇”、“星悦琳廊”、“星跃领动”及“星享食汇”，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身、美食及社交等主题内容，是追求优质购物体验客户的“必到”之处，协助商用物业项目吸引大量客流。通过品牌体系打造，星盛商业在行业内享有较高的美誉度和品牌影响力。在提升客户忠诚度方面，星盛商业凭借广受认可的品牌和庞大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。截至2020年9月30日，星盛商业拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员在15-50岁之间，拥有较强消费能力；截至2020年9月30日的9个月，会员销售额占在管购物中心总销售额的33.0%，会员复购率为53.2%。（5）资源优势：与星河控股长期稳定合作，业务协同优势突出星盛商业拥有的丰富内外部资源也是其得以快速发展的关键。逾30年运营中，星河控股已成为全产业链的集团公司，其生态圈将地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务融为一体，形成“产业为引领、金融为护驾、地产为基础、商业为支撑、物业为配套”的自循环生态圈，可以整合全方位、全产业链资源。与星河控股业务之间的协同效应，有助于为星盛商业带来稳定的收入来源及显著增长。截至2020年9月30日，星盛商业管理由星河控股及其关联公司开发或拥有的全部31个商用物业项目；合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。结语2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和国内外复杂的经济环境，商业地产人砥砺前行，创造了不俗的成绩。未来城市美好生活离不开商业地产市场的繁荣稳定，积极应对市场变化，把握发展机遇，商业地产发展任重而道远。展望未来，土地驱动主导商业地产运行的时代已经悄然改变，线上消费的冲击和Z世代快速崛起的新消费理念正在形成。存量时代，运营为王，商业地产运营商的机遇与挑战并存。从供需两端看，尽管商业地产面临短期消费降速和线上零售的冲击，但在新消费观念下，购物中心的体验式消费功能凸显，在智慧运营和综合服务方面仍具有不可比拟的竞争力。经历了土地的高供给阶段后，运营和存量优化将成为商业地产的主战场，同时部分城市仍然具有增量发展需求。从企业表现看，轻资产运营或将成为趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营业务板块分拆上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。存量市场比重加大，商业项目的运营和退出是其资本运作中两个重要环节，资产证券化在商业地产市场将有更多实践。我们提供的服务中国商业地产百强企业研究中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究，已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，形成“中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。中指研究院已经启动“2021中国商业地产百强企业”研究，相关成果将在3月18日举办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会正式发布。商业地产企业上市顾问服务中指研究院具有丰富的行业顾问服务经验，服务企业涵盖房地产全产业链，包括地产、代建、物业、商管等。目前，香港主板成功上市物业服务企业达到41家，其中30家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，是港股主板纯商业运营服务第一股。

数据显示，上周（12月9日至12月13日）共有71家上市公司接受各类机构调研。上周，机构对建筑建材、基础化工、工业机械、电子元件、汽车零配件等行业个股的关注度较高。临近年终，市场迎来回暖走势，上周，上证综指累计上涨1.91%。申万宏源首席策略分析师傅静涛指出，2020年总量机会有限，对结构性、阶段性机会的把握可能决定胜负，春季是2020年第一个分子和分母端改善可能叠加的窗口，看好2020年春季行情。建筑地产业备受关注数据显示，上周两市共有奥佳华、澳洋顺昌、大族激光、电声股份、海亮股份等71家上市公司接受各类机构调研，与前一周相比，这一数据有所上升。在上周机构调研中，机构对建筑建材、基础化工、工业机械、电子元件、汽车零配件等行业的关注度较高。其中，基金机构调研密切关注了建筑、地产相关行业，包括房地产开发、建筑与工程、建筑产品、建材、家用电器等。上周，部分上市公司迎来机构组团调研。以华源控股为例，公司在上周迎来上海慧珠投资管理有限公司、长江证券、宁波市若汐投资管理有限公司、求实投资、交银施罗德等数十家机构的联合调研。机构关注的问题有：公司金属包装业务的运营情况，后续的持续性怎样保持；环保政策越来越严厉，对于公司有何影响等等。上周，国盛证券、中邮基金、招商基金、星石投资、天弘基金等机构联合调研了数码科技，机构调研中关注公司在云视频领域有无技术储备，未来有无布局规划；公司业务结构调整的进展如何；等等。上周，在机构调研中，建筑、地产相关行业的上市公司则有坚朗五金、岭南股份、永高股份、万年青、长海股份、老板电器、索菲亚、滨江集团、电子城等。在广发证券、长江证券、东方证券资管、新华基金、中欧基金等机构上周对建材行业上市公司长海股份的调研中，机构关注的问题包括：公司对未来几年的规划是怎样的；本轮玻纤行业是否已经调整结束；公司未来发展的重心是否在玻纤制品上等等。在对建筑产品行业上市公司坚朗五金的调研中，国盛证券、嘉实基金、融通基金、长城基金、招商基金等机构关注的问题集中在公司未来三至五年的发展方向、公司如何管理应收账款、公司的产能使用情况等。布局跨年机会临近年终，市场迎来回暖走势，上周，上证综指累计上涨1.91%，深证成指上涨1.28%，中小板指和创业板指则分别上涨0.79%和1.66%。回顾今年市场，国海富兰克林基金权益兼QDII投资总监赵晓东表示，房地产业超预期，消费和进出口基本符合预期，基建略微疲软尚未发力。他分析，2019年螺纹钢涨幅达14%，而螺纹钢价格与房地产正相关，表明今年房地产开工数量可观，此外销售数据也大幅超预期。明年可能会达到房地产的竣工高峰期，房地产进入后周期，装修需求可能会带动家电等消费行业。今年消费受汽车影响较大，汽车销售出现负增长，跌幅达15%，相比之下零售、服务业的业绩不俗。年终之际，机构重点挖掘跨年机会。申万宏源首席策略分析师傅静涛指出，2020年总量机会有限，对结构性阶段性机会的把握可能决定胜负，春季是2020年第一个分子和分母端改善可能叠加的窗口，看好2020年春季行情。傅静涛表示，预期2020年“景气+估值”框架支持科技股投资在2020年延续高回报，重点关注消费电子、5G应用端的游戏影视、物联网和新能源汽车的投资机会。另外，2019年估值普遍修复，唯有低估值板块“被遗忘”，而顺周期是高股息和破净股票最主要的来源，2020年基本面预期修复的窗口，低估值板块阶段性估值修复，兑现高弹性是大概率。对于机构调研重点关注的建筑、地产行业，安本标准投资管理中国股票投资部主管姚鸿耀表示安本标准也关注中国房地产、金融、科技板块公司。房地产方面，主要关注防御性高的房地产公司，这些公司财务状况好，现金流强劲。“我们在做调研的时候，非常注重房地产公司的现金流、资产负债率，尽量选择那些低杠杆的房地产个股。”姚鸿耀表示。来源: 中国证券报

来源：雪球这两年，地产公司转型，是一股热潮，恒大搞造车，碧桂园搞机器人，万科则搞城市配套服务。为何呢？不是巨头们活不下去（你看，港资老牌地产们低负债收租也活得很开心），而是梦想止不住步、欲望刹不住车——在中国这列高速前进的火车上，没有企业家愿做一个守成的人！而优秀的企业家，则需要在欲望和理智中间找到平衡，这样才能长久地活下去。毕竟，在今年的地产寒冬中，活下去已经不再只是一个口号，而是摆在诸多二线地产商面前真实的境遇——泰禾危局、福晟卖身，所有的一切都让大家明白地产行业新一轮的惨烈洗牌已经开始。而江悦一号的投资理念，是在行业困境时与优秀企业风雨同舟。所以，地产行业再次进入我们的视野范围——我们要在行业进入底部前，就找到反转后的龙头！作者：寇彻-投资笔记来源：雪球雪球，恰在此时组织了对华夏幸福这家基因独特、模式无二的“地产商”的调研，我们也有幸身临其境地观察了华夏幸福的模式、标杆案例和运营逻辑。好了，话不多说，先给大家看看我们这次调研固安产业新城的图片。（这张图上，除了几平方公里的老县城，其他几十平方公里都是华夏幸福投建的）（维信诺、京东方、中航科技集团等，都被引入了固安产业新城）是不是很震撼？看起来压根儿就不像是个地产商！先说说华夏幸福的生意模式：跟地方政府签订产业新城协议，锁定产业区域（一般几十平方公里）、合作时间（一般20-30年），确定合作模式（合作搞增量做招商，收益由政府和华夏幸福共享）。具体则是，前期华夏幸福垫资做市政配套（道路、公园、展馆、医院或学校等）及厂区建设，之后再由华夏幸福招商引资吸引企业落地，形成产业新城蓬勃发展的大好局面。之后，政府从园区收各种税费和卖地收入，华夏幸福则再从政府拿走自己应该拿走的那部分，并继续在产业新城内循环投资。这种模式，只要中国经济一直高速发展（招商引资越来越多）、城市化继续推进（园区卖地越来越多——华夏幸福现金流的主要来源），华夏幸福的产业新城模式就没有天花板！所以，华夏幸福一直是我们的跟踪标的，原因有二。其一：我们判断，中国的产业还在持续中高速推进中，大批新兴产业近年都出现了从0到1的突破，并呈现出从1到100的快速演化。比如创新药、新能源汽车、光伏、大飞机、乃至半导体都是如此。其二：我们认为，中国的城镇化进程还未结束，并刚进入第二阶段——城市群阶段。这个阶段，城市群的地产业务最有潜力，特别是城郊区域，那华夏幸福是最符合这个战略的（毕竟地产公司拿地能力才是核心竞争力）。何况，华夏幸福在2016年后大举异地扩张——在十多个都市圈复制产业新城，增长逻辑清晰，增长路径明确！所以，华夏幸福一直在我们的股票池，我们也一直在跟踪研究。但说实话，书上得来终觉浅，毕竟只是一些数字和模型。到了固安，我们才真正被华夏幸福震撼到了：面积之宏大（几十平方公里，直接再造了一个县城）、配套之广泛（七通一平就不讲了，还建规划馆、建公园、建学校、建医院、建商业配套、建产业园）、投资之巨大（估计在一座县城的投资可达300亿），都让我们惊为天人。大家有机会，一定要去固安看看，看看中国未来的现代化县城是什么样子（看看产业现代化水平及配套市政的优美）？看看一家公司是如何造出一座新城（看看城市规划及产业引进）？看看一家企业是怎么造福当地逆天改命（看看引进的医疗教育交通产业）？我不能说华夏幸福包圆了政府的活，但华夏幸福确实是政府的倍增器和加速器。所以，看了固安的现状，我们对华夏幸福的模式更清晰了——国内外没有可以类比的，规模体量没有可比拟的，增长空间也没有可以匹敌的。增长的空间和逻辑都是最丰满的，增长路径也是最清晰的！但这就可以投资了吗？当然不！再美好的崇高梦想，都要在现实中验证出“可行性”。而商业上，“可行性”就是现金流正循环，和实现财务盈利。回到华夏幸福的财报，可以看到近三年是有问题的：虽然企业年年盈利高企，但经营性现金流确实年年为负。原因在哪儿呢？1、产业虽然宏伟，但生意模式确实不受资本市场喜欢——前期巨额投资，多年才能实现现金流回正（前期落地投资企业的税费不多，且卖地收入也有限）。恰逢这几年限购限贷，导致政府卖地受限，华夏幸福的现金流就愈发紧张。2、2016年之后，公司开始拓展环北京以外城市布局——从战略上看，这是必须的，否则固安模板就无法在全国铺开，公司就没有未来的增长潜力，但从财务上看，这是无法承受之重——特别在新的地产调控政策下，更是加重了财务压力。3、2018年公司开始有意控制产业新城现金流后，大家预期现金流回正会加速到来，但2019年之后又加大了在核心城市的商办土地投资（平安和商办大神吴向东的加入）——虽然买的都是核心地块且价格让同行眼红，但也继续加重了现金流的负担。所以，华夏幸福的估值，一低再低。纯粹的地产商，现在还可以做到现金流回正，华夏幸福故事讲得虽好，但现在看貌似还不如地产商能挣钱。所以，就有了地产商还7、8倍PE，而华夏幸福则成了4倍PE。为什么呢？美好的故事，如果没能及时兑现，前期预期越高，后期杀得也越重！那么，谁错了？是市场错了吗？市场确实等了很多年，但三四年来年年抱着希望而来，却年年失望而归（经营现金流支出越来越大）。华夏幸福错了吗？固安模式已证明可行（已多年实现正现金流和巨额盈利），异地复制也快速实现；商办操盘团队和拿地能力也是首屈一指。所以，两家都没错！错的，只是大部分市场参与者的鸡贼和渣性——既要看到代孕者怀的是儿子，还要看到儿子临盆生产，但就是不管代孕人怀胎十月如何煎熬。所以，需要有真正的长期投资人、前瞻性的大资金，才能为华夏幸福正确定价——平安是一个，下一个是谁呢？既然是定价，必然就是个艺术活，那其中的关键点是哪些呢？1、现金流方面，能否让现金流模式变得更好，少支出多流入？2、经营方面，能否把华夏幸福变轻变得更有黏性？3、标杆方面，能否把项目标杆的现金流和盈利能力做出来？4、增长方面，能否把增长的路径限定好，不要什么都做没有边界？现在，增长逻辑增长路径很清晰，但现金流确实是个问题：如果华夏幸福能证明产业新城的回款能力，估值就会超越地产同行（估值至少提升一倍）；如果能实现商业模式的变化，则很可能向成长股提升（估值提升3、5倍）；如果再碰上城市圈宏观政策的助推，那10倍股也有可能。所以，一切的选择，都在华夏幸福手中。而我们呢，则要紧密观察，贴身跟踪，毕竟未来还能高增长的企业很稀缺了！最后，说一点私心——我希望“华夏幸福”越走越好，更希望“华夏”处处“固安城”。为什么呢？只要有一半的县城达到固安的产业、城建水平，中国就实现了现代化！我们也就真正实现了科创立国！所以，要爱华夏，爱中华！最后，感谢华夏董秘林总详细的讲解和释疑，也感谢雪球坚哥及沙美女的组织，也感谢喝牛二的战总及群友。好的标的，大家一起尽调才更开心！

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

建始网讯（融媒体记者 冉思聪 黄未）4月15日，县委副书记、县长张渊平对全县房地产业的建设和发展情况进行了调研。张渊平分别来到八景星光天地建设中心、华龙城、碧桂园、翰林学府、悦融湾、璞玉岛等建设工地，实地察看房地产业建设情况，了解企业在建设和发展过程中存在的困难和问题。“房地产业企业的发展还需要政府做什么？主要困难和问题是什么？职能部门还存在那些问题？”带着这些问题，张渊平与各企业主要负责人进行深入交谈。张渊平说，调研的目的是找准问题，研究解决问题的办法和措施，推动房地产业健康、有序发展。住建、自然资源和国土规划、发改等部门要在政策上为企业把好度，在服务上为企业当好参谋，在安全和质量上做好监管。县政府还将出台一些鼓励和奖励政策，以促进房地产业做大做强。房地产业是提升居民幸福指数的一项重要标准，随着人们生活水平的逐步提高，人们对居住环境、住房品质的要求也越来越高。张渊平说，房地产业要与人们的住房需求同步，就要在环境、质量、品质、服务上逐步提高，通过建设高端住宅提升居民幸福指数和城市品位。房地产企业要做好对内对外的推介工作，把销售市场从城市向农村延伸，向县外延伸，通过开拓农村市场和县外市场扩大销售群体。张渊平在调研时强调，房地产建设一定要加强安全管理和质量管理，职能部门要经常性深入在建工地加强检查督办，企业自身要加强安全教育和质量管控，任何时候都不能在安全问题和质量问题上放松尺度。【来源：建始网】声明：此文版权归原作者所有，若有来源错误或者侵犯您的合法权益，您可通过邮箱与我们取得联系，我们将及时进行处理。邮箱地址：jpbl@wccm.sinanet.com

来源：中国证券报原标题：机构调研偏爱建筑地产行业□本报记者 徐金忠 Wind数据显示，上周（12月9日至12月13日）共有71家上市公司接受各类机构调研。上周，机构对建筑建材、基础化工、工业机械、电子元件、汽车零配件等行业个股的关注度较高。临近年终，市场迎来回暖走势，上周，上证综指累计上涨1.91%。申万宏源首席策略分析师傅静涛指出，2020年总量机会有限，对结构性、阶段性机会的把握可能决定胜负，春季是2020年第一个分子和分母端改善可能叠加的窗口，看好2020年春季行情。建筑地产业备受关注Wind数据显示，上周两市共有奥佳华、澳洋顺昌、大族激光、电声股份、海亮股份等71家上市公司接受各类机构调研，与前一周相比，这一数据有所上升。在上周机构调研中，机构对建筑建材、基础化工、工业机械、电子元件、汽车零配件等行业的关注度较高。其中，基金机构调研密切关注了建筑、地产相关行业，包括房地产开发、建筑与工程、建筑产品、建材、家用电器等。上周，部分上市公司迎来机构组团调研。以华源控股为例，公司在上周迎来上海慧珠投资管理有限公司、长江证券、宁波市若汐投资管理有限公司、求实投资、交银施罗德等数十家机构的联合调研。机构关注的问题有：公司金属包装业务的运营情况，后续的持续性怎样保持；环保政策越来越严厉，对于公司有何影响等等。上周，国盛证券、中邮基金、招商基金、星石投资、天弘基金等机构联合调研了数码科技，机构调研中关注公司在云视频领域有无技术储备，未来有无布局规划；公司业务结构调整的进展如何；等等。上周，在机构调研中，建筑、地产相关行业的上市公司则有坚朗五金、岭南股份、永高股份、万年青、长海股份、老板电器、索菲亚、滨江集团、电子城等。在广发证券、长江证券、东方证券资管、新华基金、中欧基金等机构上周对建材行业上市公司长海股份的调研中，机构关注的问题包括：公司对未来几年的规划是怎样的；本轮玻纤行业是否已经调整结束；公司未来发展的重心是否在玻纤制品上等等。在对建筑产品行业上市公司坚朗五金的调研中，国盛证券、嘉实基金、融通基金、长城基金、招商基金等机构关注的问题集中在公司未来三至五年的发展方向、公司如何管理应收账款、公司的产能使用情况等。布局跨年机会临近年终，市场迎来回暖走势，上周，上证综指累计上涨1.91%，深证成指上涨1.28%，中小板指和创业板指则分别上涨0.79%和1.66%。回顾今年市场，国海富兰克林基金权益兼QDII投资总监赵晓东表示，房地产业超预期，消费和进出口基本符合预期，基建略微疲软尚未发力。他分析，2019年螺纹钢涨幅达14%，而螺纹钢价格与房地产正相关，表明今年房地产开工数量可观，此外销售数据也大幅超预期。明年可能会达到房地产的竣工高峰期，房地产进入后周期，装修需求可能会带动家电等消费行业。今年消费受汽车影响较大，汽车销售出现负增长，跌幅达15%，相比之下零售、服务业的业绩不俗。年终之际，机构重点挖掘跨年机会。申万宏源首席策略分析师傅静涛指出，2020年总量机会有限，对结构性阶段性机会的把握可能决定胜负，春季是2020年第一个分子和分母端改善可能叠加的窗口，看好2020年春季行情。傅静涛表示，预期2020年“景气+估值”框架支持科技股投资在2020年延续高回报，重点关注消费电子、5G应用端的游戏影视、物联网和新能源汽车的投资机会。另外，2019年估值普遍修复，唯有低估值板块“被遗忘”，而顺周期是高股息和破净股票最主要的来源，2020年基本面预期修复的窗口，低估值板块阶段性估值修复，兑现高弹性是大概率。对于机构调研重点关注的建筑、地产行业，安本标准投资管理中国股票投资部主管姚鸿耀表示安本标准也关注中国房地产、金融、科技板块公司。房地产方面，主要关注防御性高的房地产公司，这些公司财务状况好，现金流强劲。“我们在做调研的时候，非常注重房地产公司的现金流、资产负债率，尽量选择那些低杠杆的房地产个股。”姚鸿耀表示。

全联房地产商会：调研交流探讨行业创新发展日前，全联房地产商会秘书长赵正挺一行赴全联房地产商会商业地产工作委员会调研交流。调研团一行听取了商业地产工作委员会组织建设、发展现状、工作开展等情况的介绍，并进行了广泛充分的座谈交流。赵正挺表示，商会各分会应加强组织建设，发挥好平台纽带作用，加强与政府、会员企业等多方之间的沟通联系，提升自身的服务水平，促进民营经济的发展。同时，各分会应立足行业，发挥行业规范与引领作用，通过积极制定行业发展标准、构建诚信评价体系等工作带动行业进步。对于推动房地产行业的高质量发展，赵正挺说，2020年房地产行业受到了新冠肺炎疫情的冲击，为更好地顺应双循环的发展战略，全联房地产商会定于12月13-14日在北京召开“全联房地产商会四届五次理事会暨2020年会”，聚焦疫情全球化背景下的经济形势和发展趋势、社会责任、品质建筑、数字发展、城市更新、建筑工业化等话题，希望各分会组织积极参与，共同探索并推动新的形势下房地产行业健康稳步发展。全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平介绍了商业地产工作委员会目前的运营发展和具体工作，“一是积极制定行业发展规范和标准，反映会员企业诉求，增强分会凝聚力；二是深入行业研究，邀约行业专家等成立‘观察家’队伍，通过形势分析会等形式钻研行业、促进行业发展；三是提升服务能力，助力地方政府招商引资，通过主题活动、出访调研等形式深入会员企业，提高会员服务水平。”【乐居好房双十一，百亿补贴动真格】文章来源:新浪乐居 优质内容推荐淮安楼市洼地开始消失，圈层开始出现！南充机场新开通一条航线，附2020年冬春航班时刻表无锡86.13亿元成交6宗涉宅用地 华发、招商、华晟等落子

图：实地调研金城印象综合体及二期项目建设近日，大理州房地产业协会会员单位及有项目的企业走进宾川，对宾川县房地产市场进行专题调研，并与宾川县政府及相关部门，房地产企业进行交流座谈。旨在针对一段时间以来我州房地产业呈现的诸多不确定因素进行摸底调查；对宾川房地产业遇到的困难和存在问题，总结经验，查找原因；号召会员单位积极融入振兴乡村建设、县域城镇化发展、全州房地产融合发展中；进一步规范行业管理，打造更多高品质楼盘，促使全州房地产业持续健康发展。图：实地调研宾川中心广场大理州房地产业协会会长李志海，执行会长兼秘书长张跃伟，房协副会长、常务理事，以及有项目企业负责人50余名参加调研。宾川县委常委、常务副县长周亚敏，县发改局、住建局、自然资源局、税务局、市场监管局、统计局、住房公积金管理中心、金牛镇人民政府的相关领导以及宾川县7家金融机构和11家房地产企业主要负责人参加座谈。图：实地调研惠丰公园逸品项目调研内容主要是当前房地产市场、物业服务、保障性安居和旧城改造工程进展情况；房地产开发企业发展情况、当前面临的问题及下一步发展方向。调研采取实地了解和召开座谈会等形式进行。图：实地调研金城华府项目图：大理州房地产业协会调研宾川县工作座谈会图：宾川县委常委、常务副县长周亚敏在座谈会上发言座谈会上，周亚敏从宾川的地理、经济、人口、自然资源、城市规划等方面介绍了宾川的基本情况。他说：宾川‘十四五’发展目标，走‘一廊双核’的发展思路（‘一廊’：围绕鸡足山及川渝进滇旅游路线的经济走廊；‘双核’：鸡足山片区、金牛镇片区共同发展，打造特色小镇、水果小镇、康养小镇，充分发挥‘大理后花园’优势。”在介绍宾川县房地产行业发展现状时，周亚敏说：“本地企业实力不够强，一定程度上制约了房地产行业的快速发展，表现出‘小、散、弱’的特点，加之业主均以本地人口居多，外销工作有待进一步发展；本地人口消费理念趋于理性，消费意愿不强，营销策略单一，有待调整、加强；本地房地产企业转型升级慢，多为居住型住房。”周亚敏指出，下一步要加大招商引资力度，减少商业库存的空置率，完善基础设施建设，优化政策指引，加大政府扶持力度；积极推动本地房地产企业转型升级进程，引导企业向度假地产、康养地产转型升级或重组。希望州房协各位领导及会员企业家今后能多给予帮助、指导，并提出建设性意见，与宾川县加强深度合作，共同推动宾川县乃至全州房地产行业的健康发展。图：宾川县住房和城乡建设局局长毛跃龙主持会议“对大理州房协领导以及各会员企业家到宾川调研表示感谢，对企业家给出的的建议意见将认真记录，结合实际情况，积极推进宾川县城乡建设工作。”图：宾川县发展改革局交流发言“宾川县发改局简要阐述了“十四五”期间宾川县房地产项目规划及计划投资规模的情况，数字经济、智慧城市项目及计划投资规模的情况；‘一廊双核’计划投资规模情况。表示，通过县政府对一系列项目的支持，宾川的发展必将更加光明，期待各位企业家来宾川投资。”图：自然资源局交流发言“自然资源局着力提升服务能力，以打造生态宜居宾川为原则、目标，将合理规划城市空间、优化布局，积极争取相关用地指标并合理投放一级市场。”图：宾川县税务局交流发言"希望企业与税务部门加强沟通交流，及时纳税。税务局也为降低拿地成本提供一定帮助。"图：宾川县统计局交流发言“房地产发展潜力巨大，作为统计部门，将继续做好统计工作。”图：金牛镇政府交流发言“金牛镇房地产征地工作有一定困难，建议房地产企业在规划时，要综合考量与周边环境的配套。”图：宾川县人行银行交流发言“宾川目前有7家金融机构，截止2021年1季度末，135.22亿存款，存量排全州第三，增速排第一，其中100亿左右是住户存款。对宾川未来的发展，充满信心。”图：宾川县建行交流发言“将严格按照监管要求，继续做好金融信贷服务，加大信贷力度支持。”图：宾川房地产项目如火如荼建设中据了解，“十三五”期间，宾川县房地产完成投资43.52亿元，建成了明日城市、金城印象一期等24个房地产开发项目，累计销售商品房59.25万平方米，共提供商品住宅4244套，满足了近1.5万居民“有好住房”的需求。截至目前，全县共开发房地产项目28个，其中在建9个，已建成交付使用19个，总预售许可面积113.62万平方米，已销售建筑面积86.58万平方米，商品房库存量为2482套（间、幢）、面积27.04万平方米，其中住宅库存量689套、面积10.54万平方米。图：宾川县房地产企业代表发言“提出存在困难：一、按揭贷款支持力度不够，特别是公积金的贷款支持；二、办理阶段性验收的过程中，在办理不动产证的时候，希望县政府给予更多支持，州房协也能提供更多建设性意见；三、地下车位的无法办理产权问题，导致了业主对企业的不信任，企业资金滞压，不利于企业的发展；四、城市综合体的建设推进，比较困难，急需县政府多给予支持，包括招商的渠道、方向指导，共同盘活宾川县自己的城市综合体。”在实地调研了解宾川县房地产发展情况，认真听取宾川县政府及相关部门的介绍后，大理州房协会员单位纷纷发言，表达对宾川这块热土的关注。图：云南惠丰集团常务副总经理朱焰交流发言朱焰说：“惠丰在宾川也有项目，在宾川得到了县委县政府及各部门的大力支持，十分感谢。建议：政府结合市场实际情况，合理规划，不盲目供地，对综合商业体的审批方面要更严谨。”图：云南城投大理城市综合开发有限公司董事长何燕斌交流发言何燕斌说：“结合国家政策的指导和宾川县政府的支持，云南康旅集团已与政府签订了合作协议。建议：优化城市空间布局，合理规划城市建设用地；控制居住区规模体量，控制高层、高密度小区数量；配套合理的道路建设，全面提升城市质量；加大招商引资力度；各本地企业，应当尽快推进企业转型升级，开发更多优质项目，以吸引外地人来居住，同时把人留住。”图：大理古城华侨城投资开发有限公司总经理杨振亚交流发言图：云南建设大理东昇置业有限公司总经理杨东胜交流发言图：大理金洲房地产开发有限公司总经理字旭东交流发言图：大理满江康旅投资有限公司副总经理褚显愚交流发言图：云南泰业房地产开发有限公司常务副总经理赵玲兵交流发言图：融创中国·云南实力融创公司总经理杨涛交流发言图：大理州房协物业服分会会长何韬交流发言座谈会上，大理州房协会员单位云南惠丰集团、云南城投大理城市综合开发公司、大理古城华侨城投资开发有限公司、云南建设大理东昇置业有限公司、大理金洲房地产开发有限责任公司、大理满江康旅投资有限公司、云南泰业房地产开发有限公司、融创中国·云南实力融创公司、大理州房协物业服务分会等主要负责人也陆续发表了简单意见建议，同时表示了对来宾川投资发展的意愿。图：大理州房协执行会长兼秘书长张跃伟在座谈会上发言张跃伟说：“本次调研，感触颇深。一、宾川房地产业发展空间广阔；二、交通基础设施建设充足；三、政府支持力度较大，营商环境良好。建议：一、县政府在城乡规划过程中做到统筹考虑；二、做好教育、医疗、养老等配套设施建设工作，争取做到把人引进来，把人留下来，为房地产市场的开拓打好基础；三、县政府应制定相应的、具体的扶持性政策，加大对各房地产企业的支持力度，进一步优化营商环境，同时积极引导企业转型升级；四、加强政企合作，充分利用好宾川的优势，打响宾川品牌；五、希望宾川县各房地产企业积极报名参加州房协，加入大家庭，群策群力，共同推进房地产业健康、持续、稳定发展。”图：大理州房协会长李志海总结发言李志海对在调研中得到宾川县委县政府的大力支持表示感谢，他说：“通过今天的调研，受益良多，感受到了宾川的热情以及县委县政府对发展房地产业的通盘考虑和长远规划。同时也感受到了近几年来宾川县城市化进程所带来的的变化，加之县委县政府各部门领导发展思路清晰、风格务实，宾川的房地产业发展前景一片大好。宾川是一方热土，交通、气候等区位优势明显，物产丰富，人杰地灵，今后州房协必将与宾川县委县政府保持良好的沟通交流，进行更深度的合作，共同推动宾川县乃至全州房地产业的发展。”李志海说：“当下，大理州房地产市场呈现诸多不确定因素。对此，我们要正确看待产业发展，自觉树立正确的发展理念，要完善制度、守住底线，做精品项目，用实实在在的行动回报社会，同时要积极参与到大理及周边区域乡村振兴和城镇化发展建设中来。州房协将进一步强化自身建设，配合党委政府及主管部门，发挥协会优势，集思广益，建言献策，及时收集、反映会员心声，为各级党委政府制定我州房地产行业政策措施提供系统、全面、精确的决策依据。承担社会责任，严格行业自律，共同维护健康、良好的市场秩序，让大理的房地产行业健康稳定发展，为城市建设贡献力量。”图：大理州房地产业协会调研宾川县工作座谈会现场图来源：大理房协房网大理投资置业、看房、买房，请关注搜狐焦点大理站！