地产策划市场调研

壹前戏年年都说年年南 ，年年南过年年过。2019年是跌跌撞撞的一年。整个房地产行业在一季度被短暂的“小阳春”虚晃一枪；二季度又开始冷枪怒打“出头鸟”；三季度金融端“水龙头”被锁死；四季度房企或为还债、或为抢收，花式折扣降价甩。往事不堪回首月明中，不忍再忆起，但又不得不忆。过去的2019年，地产人摸爬滚打，忙完了这一阵儿，又在开始筹备下一阵儿。如果说房地产是中国经济的压舱石，那我可以非常肯定、一定以及确定的说，策划人是就是整个房地产行业的顶梁柱！特此，“在线征集了广大策划人经历这一年的心得感悟，对自己、对家人、对同事朋友、对行业说说心里话。参与后台留言的策划人超过100多位，今节选其中的32位，将其留言归纳为3类：“立足当下看未来篇”、“辛酸苦楚诉衷肠篇”、“自带能量真勇士篇”。如下：贰立足当下看未来1某湖客研小能手·北京市市场解读出了太多，浅谈几点。第一，非限竞地的大量出让，不要过于乐观，不是所有非限竞都能在那个板块撕开价格的口子。第二，价格在被控制，无论是一手的网签还是二手的贝壳，实际惨烈的多。在这样的洪流中，如何抓住逆市的机会，才是需要被探讨的。第三，北京虽然一直在说人口疏解，但是实际上广深都是北京流入人口的重要来源，而其他城市的流入人口来源则更为单点或拘泥于本/紧邻省市，其吸附能力相比其他一线城市仍然是更为集中和具备优势的。留在北京的人，要对自己有信心。市场很艰难，客研做的也很艰难，话语权似乎是人人面临的问题，各自挣扎。怎样将客研做得更加有价值，是我们努力和探讨的方向；让每个公司都有独立和体系化的客研部门，是行业的目标。2某海客研大湿人·北京市虽然站在开发商立场，但是首先自己也是客户，还是得做个人吧！房住不炒，市场下行，卖家不容易，买家更不易，谁的钱也不是大风刮来的。希望各家营销套路少一点，产品力更强一点。不以刚需而凑合，不以限竞而减配。方能不尽狂澜走沧海，一拳天与压潮头！3匿名·北京市在这个物欲横流、人心急躁、急功近利的时代，项目销售的全过程忘记了营销的根本。以渠道为王，被渠道绑架，严重削底了策划的地位。回看多年前，策划带动营销，名盘，好盘迭代而出。现如今，策划变为纯执行者，以报告为形式，以口号为汇报形式，虚的不能再虚。深度的思考与以策带销是房地产营销的核心，时代再变，任务再紧，速度再快，勿忘本。4匿名·河北石家庄市回顾2019，从业营销策划整整十年，有了一个微微的转型与暂别。都说十年磨一剑，弹指一挥间，想说的确实有好多…风云变幻中，关于市场，关于行业，关于人心…应该从何说起呢？请将初心与始终交给时间。2020年脚踏实地，仰望星空。守得住当下，便看得见未来。5匿名·天津市地产下半场，对行业从业人员要求越来越高，策划已经从头脑岗位变成了执行末端，尤其在快周转玩法的影响下，基层岗位人员已经没有了发挥发展空间。新的一年，行业竞争白热化，就策划岗位而言，精准精细是寻求突破的利器。一、精准，从产品定位到客户定位，从推广通路选择到活动组织，每一项策划工作都要瞄准项目所对应的客户需求，将每一项工作细化执行。二、精细，策划工作本就是事无巨细，每一项工作的开展都需要多部门多岗位多环节组织执行，统筹协调，有效沟通，目标一致。希望各位同行不忘初心，实现各自人生理想！6匿名·安徽合肥市2019年整体渠道及分销发展迅猛，策渠一体发展缓慢，策划越来越沦为流程及费用管控，自身能力越来越难以展现，项目推广及活动逐渐沦为业内活动，强刷存在感，对于成交影响越来越小，无存在感，迷茫前行。7匿名·山东济南市作为一名策划，我对19年的房地产总结有两个关键词：市场和营销；市场是大环境，就像天气，无法改变，营销是手段，灵活多变，想要让项目卖得好，必须要让打法像天气一样让客户与竞品想不到、猜不到，而且要快人一步，抢占先机，不然一步慢，步步慢，相信很多策划今年的感受都是：累、很累、超级累。。。所有加的班，背的锅，杀的猪，祭的天，最终都化为一句话：策划人太难了。。。但是反过头来想想，这些不容易，是市场造成的，还是自己造成的，如果是自己造成的，那么原因什么，自己又得到了什么，如果没有反思，那这些累都属于无用过。之前圈子里常流行一句话：市场好的时候，营销没用，市场不好的时候，营销更没用，用在策划身上同样是这么说的。众所周知这个观点是不对，大家也能提出诸多反驳的论点，但是自己亲身实践过后才更深刻。潮水褪去，才知道谁在裸泳，19年我认为是营销年，淡市之下，营销干的出彩的定会大放异彩，干的不行的，基本也都原形毕露。干的好与不好，跟操盘手的策略以及策划的执行力有很大关系，操盘手没策略，项目基本废掉，有了策略后策划不能严格及时的执行到位，项目还是会废掉，所以对策划来说，守住节点、执行到位是这一年最重要的两个词儿，但是干过策划的都知道，执行到位还好说，守住节点何其艰难，过程中会出现各种非人力所能把控及预料的事儿，但锅，最终都会狠狠地扣在策划头上，甩都甩不掉。策划人的苦，只有策划人自己能理解。2020年，祝福我们策划人4点：1、做个单纯点、无不良基因、能成就人的好项目！2、遇到一个欣赏自己、理解自己、志同道合的操盘手！3、做个能守住节点、执行到位的好策划！4、尽量少加点班，保护下所剩不多的发量！提前预祝各位策划人新年快乐！叁辛酸苦楚诉衷肠1匿名·山西长治市上联：活动推广拓客分销通通上。下联：额度支付流程审批处处卡。横批：策划很难。2匿名·天津市人在屋中坐，锅从天上来。3匿名·辽宁沈阳市无情的消耗过后，剩无线的疲倦，以及有限的money。高强度的工作带来的并没有意想中的收获，渴望却不可及的陪伴家人孩子的时间，少的可怜，怎一个累字了得。4匿名·山西太原市这一年我的关键词是“紧”。各种无缝衔接；每天就像在悬崖边徘徊一样，在想着要不要跳下去，一了百了！5匿名·河北廊坊市2019年环京区域的楼市调控政策毫无松绑迹象。各大开发商抓回款，压任务。作为地产圈底层代理公司的策划。2019年在项目收获多多，也成长了很多。希望在新的一年地产圈各位少加班，健康第一。身体是革命的本钱！！！6匿名·天津市近年来，房地产营销行业逐渐推崇“渠道为王”的理念，渠道营销的地位在不断的提升，反观，策划的职能和重要性不断被忽略，很多房地产开发企业中，不再单独设置策划岗位。随着年龄的增长、岗位职能的不断被忽视，让策划人员处境越发尴尬。7匿名·北京市把该结的佣金给结了吧，甲方爸爸们。。。8匿名·北京市希望2020可以随心而动。有原则和底线。可以挣到钱。9匿名·河北廊坊市好好学习，不做策划。10匿名·北京市2019年，兵荒马乱的一整年。愿2020年都一切心随所愿！11匿名·河北石家庄市2019，很痛,很快乐！12匿名·甘肃兰州市今天做的苦逼事一定是当年脑子进的水！对于策划这一行，已经失去了最初的期盼。13匿名·北京市永远心怀希望 永远热泪盈眶。14匿名·河北石家庄市销量随季节变化，如今天寒地冻！钱包不忘初心，依然空空如也！15匿名·河北石家庄市牢骚稿：最近看策划已死，渠道称王的文章，作为刚入行的小白，深深体会到了。策划的打杂工作，销售的朋友圈内容得我做，不做就没人发，领导写个工作总结也得需要我来排版，是我刚入行太好高骛远了吗？我是不是应该沉下心来，慢慢努力。16匿名·天津市策划无用论为啥越来越甚嚣尘上！！！！！真的没用吗？？？？17匿名·山东临沂市这一年被祭天了无数次，最后的最后我还要写PPT表彰一下其他部门为完成业绩的贡献。不是说好了累死累活也干不过写PPT的嘛，你TM为什么改剧本呀？！18匿名·河北张家口市2019年头一次，经历了裁员，掏心掏肺给某创干，当驴当马用了两个月，一纸赔偿直接完犊子～去他么的，好好工作！肆自带能量真勇士1匿名·河北石家庄市希望新的一年里能多挣钱也有时间多陪家人！2匿名·河南郑州市初入策划两年，从策划小白到策划主管。需要学习的东西还有很多，虽然现在策划在地产中扮演者对接人的角色，但是策划人依旧是房地产行业的一颗明珠。策划人永不服输！3匿名·河北廊坊市2019年虽然市场不景气，策划总受气，但我依然对行业的未来充满憧憬，入行三年多到现在为止还没有后悔。还要感谢地产这个行业让我遇到了对的人，让一颗沉寂了不知多少年的心开始有了不规律变化。也许我们曾被无数的冷风吹透胸口，也曾被遥远的梦逼着熬夜加班，被无数人嘲讽让我们放弃我们的地产梦。我们也许无法改变市场，改变规划，改变政策。但我们都可以做到改变自己，让每个地产从业人员变得有活力。深冬即将远去，春节即将来临，我们已经没有可以在降的空间了。剩下的只有天天向好，蒸蒸日上。刚入行的朋友抓紧提升自己，入行已久老同行也别放弃，其实你们离突破瓶颈只差坚持二字。相信2020年的地产圈不会让依旧坚持在这里的地产战士们失望。同时也希望自己的2020年变得更成熟，更优秀。新的一年，我会在事业上追求自己的新高度，也会在爱情上全力以赴。望未来的自己事业爱情双丰收，同行们都能一夜暴富，婚姻美满，家庭幸福。4匿名·河北廊坊市你敢说真话吗？这一年市场都经历了啥？市场回暖的希望在哪里？你对你的客户说真话了吗？你对你的甲方说真话了吗？你在报告里说真话了吗？做为一个房地产从业人员，日复一日年复一年的不断重复重复再重复，乐观的看待市场，制造着一圈一圈的彩虹屁，冒着粉红泡泡的升值梦，也许你曾经正确了。于是依旧期待着历史重演。客户跑了，少了；和你一起从业的人也少了，从业的公司也少了，可是你还在坚持，坚强。不敢悲观，不能悲观，感谢上帝我们都在坚持。我真想谢谢你，还依旧一起同行的朋友！愿明天会好，会更好！5匿名·河北张家口市2019年的工作内容慢慢从策划岗脱离出来，但是我很感谢这些年策划工作对我的磨练，无数夜里写方案的情景回想起来，仍是一份值得享受的过程，在一次次的历练中，自己的突破在一步步的提升，观察力、行动力、思考力都有所进步，谢谢这些年我依旧热爱并全心投入过的策划岗，无悔这一的选择。6匿名·河北石家庄市不知道说点什么，新的一年，干就完了，奥利给！7匿名·辽宁沈阳市入行将近2年，可以说在刚刚迈入房地产作为策划时我就发自内心的喜欢上了。就是一种一直在寻找，终被我寻得的美好。从鞍山到沈阳，一路上经历的磨难让我更加懂得生存的残酷以及就算残酷也要做最后的赢家的信念，一路上众多的良师益友让我收获颇多。无论是2019年、还是2020年，亦或未来十几年，我希望做好自己，不断进步，自己能够帮助更多的人，希望身边的朋友们能健健康康、万事如意，希望在有生之年感恩行事，不枉此生。8匿名·河北廊坊市在孔雀城的两年里，经历过两个项目，从一开始分公司的建立，到看他步入正规，深夜的酒永远熬不过深夜的加班，那可能也是我加班加的最多的一段时期，每天到家凌晨三四点，小区里的路灯都熄灭了，爬上楼，洗漱完躺在床上，闹钟响起的时候，起床气就随之而来，睁眼又是上班点了，有时候问自己，为什么选择进入了这行，说到底，还不是因为穷。要说印象最深的事情，还是真的有一次。父母，姐姐带着孩子们，来看我，晚上七点多到了，而我还在加班，九点多的时候，我和领导请了假，说提早回去一下，父母来了然后一期吃个饭，见面的时候已经十点多了，吃完饭十二点，大家吵吵着去我住的地方看一下，然后进到小区，上了楼，看到妈妈眼睛红了，一个小公寓，顶层步梯。第二天他们回到家，姐姐给我打电话，说妈妈哭了一路，一个小姑娘离家这么远，下班那么晚，住的那么差。后来有机会调回来了，加班不像以前那样晚了，工作中突然有了生活，有生活的工作，才是最有意义的吧，来到这个项目一年多，不充实的时候我会问自己，想要什么样的生活，到底怎样的生活能让自己满意，又想怎样的活着，这个行业到底属不属于你，或者你属不属于这个行业？当游离在这个边缘的时候，就想着，要不算了，换一行吧，可是换了能做什么？想做什么？重新开启别的行业有信息吗？或许这就是大部分策划人的焦虑，这点应该是感同身受的吧。从无止境的执行，到报告无数次的修改，再到营销的刁难，或许能够击垮我们的只是一颗稻草吧。有时候问自己，在这行能走多久，走到哪，目标是什么，实现的可能性多大，给过答案，但是却都不是答案，都是自我催眠，总是有大大小小的理由坚持做这行，可是总是有大大小小的借口告诉自己别坚持了，没有那条路。以上，看罢，多少辛酸泪，都付笑谈中！向伟大的地产策划人致敬！

身为一个房地产策划，入行面对的第一个问题，是要向别人解释策划在干什么。这个艰深的问题有时候连同一个售楼处的渠道和销售都搞不明白。请感受来自销售的灵魂暴击：销售：你好，忙吗？帮我PS个客户的银行流水可以吗？我：PS……我可能不太会？销售：咋可能呢？你们不就是设计单页的？我：吐血了，真不是。销售(黑人问号脸)：那你们坐在办公室里一天干啥呢？我：……。这个问题向老家的亲戚解释时更为艰深。过年回家，饭桌上提起职业是地产策划，老家的王大姐总是一脸懵逼。王大姐：策划是啥？感觉听起来很厉害的样子。这时候，为了尽快解决战斗，你可以简单粗暴的回答王大姐：哎呀王大姐啊，策划就是卖房子的啦。王大姐：哦……卖房子的啊，有考公务员的想法不？一万匹草泥马掠过。感觉回答不是标准答案，赶紧换第二种回答方式，循循善诱式：我：王大姐，诸葛亮你知道不，就是那个摇着蒲扇，稳坐军中出谋划策，力挽狂澜的诸葛亮！最终帮刘皇叔建立蜀国霸业！那么，我们房地产策划就是开发商的诸葛亮！王大姐：哦……这样啊，有点意思。你考公务员不？最近国考在报名。我：大姐我受到内伤！吐血了！(二)身为一个房地产策划，虽然要无数次面对凌晨的夜，你有时确实都搞不明白自己在忙什么。坦白的说，这一两年做策划做得真是越来越彷徨。项目策划都在干啥？下面是我对近一两年策划生涯的一个角度的总结。1、策划在走流程2018年我走了150多个合同，一遍遍走招投标流程，协调合作方报价并打印合同盖章付款。报价要小心翼翼平衡上司和审计之间的关系，既要让上司满意，也要免除审计风险，战战兢兢如履薄冰。流程走不动还得催啊，催流程还得看审批人的脸色，小心翼翼地先留言，留言不回复还要舔着脸打电话。2、填各种EXCEL表不知什么时候起，表格成了治理公司的最佳工具。集团各个口无时无刻不在要数据，更新下营销费用、三年计划、资金计划、货值盘点，发一张表就得开始填，所以经常在填表填数据。表的源头在哪里？有什么用？对不起不能问，也不敢问。3、写PPT市场不好，各领导来调研视察了解情况，一张嘴就要听汇报，领导说的简单你们随便弄弄，底下人哪敢大意？根据领导的意思写上一百页PPT呗，多写点没关系，解决不了问题也有苦劳。有时候真是小心翼翼地写了PPT，却发现领导看都不看一眼。你以为开完会就完事了，全盘推翻重写是大概率事件，陷入无休止的修改之中。4、常规的推广给领导建议使用媒体，大概率是要被怼回的，美其名曰费效比不行，没啥用，所以最终项目的推广只是一遍一遍地发朋友圈刷屏。为啥媒体没作用？这也确实怪策划，那是因为媒体在这几年发生了变迁，现在流量都去新媒体了，抖音、微信公众号流行这么多年了，在各家地产商手里沦为了广告机，真的没见哪家地产玩好的，整体感觉都土了吧唧的。再加上现在都搞分销渠道，没费用玩创意让想法落地，那就不搞了呗。5、灵魂的创意没几个现在是什么年代？李佳琪猪肉哥都已经在新媒体带货1000亿了，哦买噶！房企呢，还在发单页、发米发面发油搞人海战术。策划都在考虑规避风险少背锅，舔好领导做好执行。着实很无趣。以上五条，策划被占用了大量无意义的时间，实际上沦为了“工具人”。所以有人在感叹，现在作为项目执行阶段的策划，越来越没价值了，营销前端的比重在加大，末端营销基本做好执行，当好工具人就行。甚至在某项目，样板间顶上出现一个马蜂窝都要策划带人去捅，拓客没有西瓜都要自己去地里摘。当然，这比某地策划还得自己杀猪好太多了。心里竟然涌起一丝悲凉。(三)对于房企而言，这是个产值为王的时代，说白了现在的考量标准就是谁能卖出房子谁就是英雄。这有点像前几年我国以GDP为导向的时代。这种导向最终引导资源向一个方向投入，也会产生许多更为棘手问题。公司获取到到一块新地，与销售负责人聊天的时候，对方给出的打法就是一开始上分销，自渠保量。如果项目卖不动怎么办？对不起我要降价，对不起我要增加分销点数。还不行就再降价。这宛如一个标准的公式，成为了目前大多数房企的操作手法。那，关于价值塑造，价值传导，关于推广和传播，关于生活方式，怎么办？SORRY，WHO CARE？前两年以碧桂园为首的一众企业在搞极致的高周转，再看他们全国统一的营销报告的时候，我就叹为观止，报告中甚至连一个前台摆件都精确到了淘宝链接。这意味着策划完全不用动脑子，只需要保证严苛的执行，保证节点出街就行。回想前几年做策划，我反而最怀念的其实是在代理公司的时候，那时候收入不高，但确实是用心做事。当时看到阿那亚的社群化营销方式惊为天人，所以就模仿着去做邻里体验和生活方式，去和客户的感受和情感融会贯通，与客户的喜怒哀乐一起共振。如果按现在的公司，一定会问，你做这件事能带来多少客户？比分销渠道带客更多吗？对不起，我真的无法回答，我说客户满意度高你又不信，我说有成交但是真看不出来强关联。策划的工作更像手艺人，需要用心去做，用时间去沉淀，才能够看到绵绵不绝的强大后劲。但抱歉，现在是个喜欢吃快餐的时代。(四)这两年的房地产，因为市场太过于火爆，韭菜太多，这几年产生了巨大的倒退。第一是产品的倒退批量复制、没有任何特色的产品被销售完，助长了开发商的信心，整个市场出现了劣币驱逐良币的风气，多数房企在产品开发、内涵注入上止步不前。第二是营销手法的倒退上文提过，这几年互联网风生水起，自媒体、短视频大行其道，房地产还在依赖传统的派单、户外、报广去做营销，线下搞搞活动，这都是十几年前的打法了好伐？再加上这几年不重视线上推广，资源投入的少，导致营销手法的创新止步不前。第三是客户理念的倒退房企如今依然是客户体验极差的领域，房子卖了就卖了，交房就算完事了。房子真正的价值是什么？仅仅是户型、绿化这些表面上的东西吗？没有人深思房子带给了客户什么样的生活方式，如何去营造出这样的生活方式。房子只是个容器，关键在于你注入了何种资源，用户享受了什么样的生活方式，产生了什么样的化学反应，房子谁都会盖，生活方式才是企业真正的竞争壁垒。对比手机行业，就像二十年前的步步高、波导，全世界采买配件组装一下，靠着低价，喊个响亮的口号，请个明星代言人就能畅销全国大行其道。但现在呢？小米的畅销是因为他请了吴亦凡吗？华为的畅销是因为价格低吗？那个粗暴的时代，终究流水落花春去也。蓝海时代和红海时代的打法，完全不同，房企只看眼前，不重视产品和生活方式的塑造，迟早会有颠覆者出现。以上仅为个人看法，仅供抛砖引玉，感谢行业寒冬，给了大家一个反思的机会。感慨地产策划，我们披星戴月，我们情怀满满。我们享受着996的福报。我们缅怀过去的华丽，冷眼旁观如今的一地鸡毛。龟玉毁于椟中，是谁之过？如果你是地产策划，请一定保护好身体。如果你身边有地产策划，请一定善待他。（文章来源：乐居财经）

地产人必看的房地产策划定位秘籍。1房地产战略策划定位内容 一、房地产战略策划定位 战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。战略策划定位内容如下： 1、大势把握——出思路。 在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。2、理念创新——出定位。 思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。3、策略设计——出方案。 量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。4、资源整合——出平台。 帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。5、动态顾问——出监理。 操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。二、房地产全程策划定位 房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。全程策划定位内容如下： 1、市场研究 ——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。2、土地研究 ——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。3、项目分析 ——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。4、项目规划 ——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。5、概念设计 ——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。6、形象设计 ——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。7、营销策略 ——分析项目环境状况，突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。8、物业服务 ——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。9、品牌培植 ——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。三、房地产品牌策划定位 品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。品牌策划定位内容如下： 1、品牌策划以建立项目品牌为中心。 2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。 品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。 一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要居家生活的信息化。4、品牌策划推广有四个阶段。 一是“酝酿造势”阶段；二是“培育蓄势”阶段；三是“推广扩势”阶段；四是“持续升势”阶段。5、品牌策划推广的五种方法。 （1）“筑巢引凤”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花献佛”法；（4）“马良神笔”法；（5）“巨量广告”法。6、品牌策划的六个工程。 （1）软性推广工程；（2）公关活动工程；（3）卖场包装工 程；（4）口碑工程；（5）公关危机工程；（6）回访回程。四、房地产商品策划定位 近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士，也不遗余力地倡导商品策划模式。房地产商品策划，就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划商品，注重商品的舒适性和艺术性，使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计，商品定位先于商品设计。商品策划模式内容如下： 1、商品调研。 商品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应状况，为商品定位做好准备。2、商品定位。 在商品调研的前提下，对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位，这最重要，因为商品竣工后是卖给他们的，还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。3、商品设计。 这是策划的重心，根据对目标客户的特性分析，商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。4、商品工艺。 采用先进的生产工艺，保证商品质量。5、商品营销。 针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品，包括商品的包装、商品的推广等。6、商品服务。 这里主要是售后服务，目的是把商品的价值提升和延长。2房地产策划定位的适用性 从房地产策划定位的具体内容来看，战略策划定位侧重强调从宏观大势的把握与分析上来策划房地产项目；全程策划定位着重强调以提升项目价值为重点的全过程策划服务；品牌策划定位擅长对房地产项目品牌内涵进行挖掘、发现和推广；商品策划定位则在商品的定位和设计上均围绕着客户的需求来进行；四大策划定位都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，从不同的侧面和角度来策划房地产项目。一、战略策划定位的适用性 房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路。第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标。第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。战略策划定位对策划人的综合素质要求很高，具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。二、全程策划定位的适用性 房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务"，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划、销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，并取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划定位比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划定位与之交叉进行，取长补短。三、品牌策划定位的适用性 房地产品牌策划定位的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时间内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。品牌策划定位对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过“快速推广”，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求“造势"、“炒作”，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在“快速推广”的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。四、商品策划定位的适用性 房地产商品策划定位注重的是商品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要商品调研做好、商品市场定位准确、商品设计到位、商品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调商品品质方面，对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销。本文来自中购联商业教育智库，创业家系授权发布，略经编辑修改，版权归作者所有，内容仅代表作者独立观点。

前些天在后台看到一句留言：策划才是高危职业。当时看到这句留言，一时间我感觉有好多话堵在心口，所以有了下面这篇。刚入行的时候，师傅告诉我，策划工作其实挺简单，但关键难点是与各部门的协调沟通，通俗说就是和人打交道。所以，作为营销策划，涉猎的知识应该多多益善，抛开别的不说，特别是在房地产这个行业，懂得越多，就越有话语权。举个例子，策划日常PK：Round 1策划VS设计策划根据我们的客群调研，建议这个项目要做68㎡的两房，更强调功能性，88㎡的三房设计68㎡的两房，88㎡的三房？做不出来！策划能做出来，我们最近对户型做了深入研究，我们手绘给你看……设计这玩意儿能报规？策划XX项目也是这种做法，没有问题，况且克强总理说过“法无禁止即可为”，所以手快的话，OK的。设计厉害！厉害！Round 2策划VS成本策划还有，根据项目产品定位，我们测算出来的开发成本不能超过XXXX元/平米。成本那岂不是产品标准要下降好几个档次哟！策划嗯，这个问题我们考虑到了，建议产品标准可以在这几处作适当调整，接下来我们来给大家具体讲讲……成本服气！服气！Round 3策划VS运营运营别忘了要控制营销费用噢！策划明白，详细的营销推广费用计划你看下。运营上头给的钱就这么多，也是紧巴巴过日子。策划所以我们基本都把钱掰成了两半花了，保证钱都在刀刃上。运营感谢，感谢！各位，以上看完感觉如何，能够总结出地产策划需具备哪些知识吗？事实上，地产策划需要具备的知识远远不止这些，还有下面这一大堆：（感谢@青城的总结）软件类：Excel，Word，PPT，Outlook，PS，AI，Coreldraw，会声会影，Premiere，Acrobat，美图秀秀，光影魔术手，AutoCAD…系统类：CRM系统、ERP系统、OA系统、客储系统、明源系统、货量系统、供销存系统、全景计划系统…建筑类：占地面积，建筑面积，可售面积，商业配比，户型配比，容积率，绿地率，绿化率，密度，Art-Deco、英式、法式、中式、新中式、现代简约、现代典雅外立面风格，东南亚、地中海、西班牙、北欧、意大利、中式园林景观风格，法式、美式、北欧式、港式、新中式装修风格…设计类：LOGO、VI、字体、色系、主色调、互补色、主形象画面、元旦除夕春节元宵情人节清明劳动节端午七夕中秋重阳教师节国庆感恩节圣诞节的画面…推广类：报刊夹报、灯箱广告、电梯广告、公交广告、户外广告、网络广告、短信广告、植入式广告、异业合作…文字类：想案名，写Slogan，写策略，写方案，写价格报告，拟合同，写软文，写新闻稿，写计划，写总结，写周报、月报、季报、半年报、年报，写定位报告、卖场策划报告、营销策略报告、后评估报告…研究类：踩新地块，踩同行，踩竞品，找竞品打滚求数据，找年度数据、季度数据、月度数据，找各项目到访量、认筹量、成交量、库存量数据…制作类：区分铜版纸、双胶纸、牛皮纸、新闻纸，明白打样、烫金、烫银、覆膜、过胶、打孔等工艺，了解桁架、喷绘、绿植的价格行情…媒体类：运营微信公众号，运营微博，设计小程序，制作H5，雇水军发帖，关注网络排名，搜索引擎优化，做关键字营销…沟通类：沟通投资、设计、报建、合约、财务、客服，沟通营销总监、地区总经理、区域对接人、总部对接人，沟通城管、交警、派出所、居委会、街道办、电力局、物业公司，应对房管局、建设局，diao广告公司，diao活动公司，安抚置业顾问，抓小蜜蜂偷懒，处理问题客户…流程类：写标书，评审标书，招标，议标，定标，发月度费用申请、季度费用申请、年度费用申请，制作价单，发价格审批流程，发月度销售计划、季度销售计划、半年度销售计划、年度销售计划…价格类：制作面价单，底价单，优惠单，制作价格表，计算均价、首开价、住宅价、车位价、商业1F2F3F价格、总货值、毛利率、销售利润率、成本利润率…活动类：会拍照，会摄影，会主持，会选酒店，会选点心、糖果、酒水、花草，会选豪车、模特、礼仪…时刻关注：环保检查，扫黑除恶，房地产专项整治等社会运动…… 相信我，上面这么一大堆不是在开玩笑。其实16个字，就能总结优秀的地产策划应该是什么样：体能过人、头脑灵活、口才优秀、略懂所有。咱们地产策划，常常挤着公交车，算着几个亿的账，这种能上九天揽月，下五洋捉鳖的地产策划，在地产圈外面是什么水平？周星驰说：其实，我是个演员。我想说：地产策划全都是演员，只是暂时潜伏在地产圈。作为能顶半边天的地产策划，你以为他只是个策划就错了，以下四个角色，地产策划也能hold得住。Round 4医生VS地产策划Round 5财务专家VS地产策划Round 6法律顾问VS地产策划Round 7电影导演VS地产策划因为全能，所以忙碌，咱们一个新婚不久的策划同事告诉我，真的好几次忙到以为自己还是单身。甚至已经记不清自己多久没休假了，这边刚和家人在电话里保证要注意身体，多休息，放下电话又是一个漫漫不眠长夜……我一直在想，咱们为什么要这么拼？可能因为在我们身边，有太多比我们优秀的人，也在努力；可能我们选择的是，一场拼尽全力奋斗过的青春，留给日后回忆；可能我们始终相信，要给自己一个机会，成全自己，越努力越幸运；当然，我们更想给自己所爱之人一个温暖的家……最后，大家一定要好好善待自己身边的地产策划，要珍惜，因为每一个地产策划，都是没有超能力但始终在场上拿命硬撑的“超人”！来源：地产营销总（ID：yingxiaozong ），转载已获授权，对原作者表示衷心感谢。

2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里

俗话说:“三年入行”,小编进入房地产策划行业今年刚过第三年,趁着这个机会,在这里给大家闲闹分享一下我进入这行业的感受!首先,给大家介绍一下我自己,小编毕业于一所二流大学的财经市场营销专业,这是一个“变化”、“活跃”、“丰富”的专业,他需要我们开动脑筋去创造、去构思,当初也正是因为这些个特点的魅力所吸引,才会选择这样子的专业!后来毕业后有幸进入了一家三线城市的本地房地产开发商,满怀热忱,希望能利用我的所学知识一展宏图!作为一位职场小白,刚开始,没有什么独立自主的想法,靠着自己敢拼的个性完成了领导交代的工作.每天都会加班熬夜到深夜(这是这个行业的通病),却没有一点儿怨言!年轻人嘛,想的只有努力付出,只要能给一个机会,都会放手一搏!可能没有进入到这个行业或者不了解这个行业的小伙伴会问,每天加班到深夜是在做什么呢?在这样一个小公司里,并不需要有太多“专业”的东西给我们,我们每天加班的工作无非就是给广告公司审稿,告知甲方的想法,让其进行设计,稿子嘛全凭领导一人的欣赏水平说了算,他说完成就完成;给供应商结款;整理数据表格;做作活动等等!直到后来,我才意识到,这样浅出的工作和我自己料想的房地产工作相距甚远!但是却没有人告诉我,我该怎么做?因为每天加班到很晚似乎也已经成为了这个行业的标配!再后来一个偶然的机会,我接触到了排名全国前列的房地产公司,在这里我能接触到的工作性质更多,同样带着新奇和热情推开了另一扇大门,我是那么如饥似渴的想要收获到新的东西,我在这里学会了各类各样的表格、文档、p p t,以及繁琐的流程,不瞒您说,在最开始的三个月里,我觉得非常有成就感,我为我能学习到新的东西而感到兴奋!因为这样子就意味着我离我成长的目标更近了一步!可是慢慢的,接触得越来越多,才发现我始终是被围在了一个圈子里,可能本身我就是在学营销专业的,耳濡目染的大学四年时光,我的思维已经有了铺垫,给了我不一样的营销理解,而那些正是我选择对口专业进入房地产策划的原因,所以我有些失落!我的失落是来源于对比,而我的同事们却没有这样的想法,因为在他们看来公司所提供的工作方式就是专业!比如:开盘前的各项活动、准备的物料、以及房子的修建等等,都可以用标准化来进行管理,我必须要强调一点就是标准化的管理小编是非常赞同的,并不存在任何偏见.但是如果是想要全国把标准流水化用来衡量专业高低的天平,这是我认为不对的.一个模式套用,甚至连文案、色彩、配色都保持一致,这样的流水线着实是不能接受的,甚至有些人还以为这样的流水线做得越稳就是越成功.营销之所以有魅力在其于“变换”,而现在众多的楼盘里为降其成本,全然一个模子套用.甚至加班也是为了显得比其他楼盘更标准化一点(有时候的加班仅仅只是为了加班),那就不敢苟同了!企业为降低成本,实行标准化没有一点儿问题,但是术业有专攻,大家各取所需,明白自己的目标,选择什么样的生存及生活方式,自己乐意就好!但切记要区分二者的区别,不然终究贻笑大方!我、小编,作为一个90后女孩儿,把自己从事房地产策划三年的小小感受分享给大家,内容可能不对、也可能不全对,或者是不全面,但是我乐于分享,希望大家不管好的坏的都在评论区与小编交流!

地产营销策划真难做！工作多，节奏快，一不小心就沦为案场工具人，来访客户总是渠道带来的，工作越发没有成就感。数据不好看，KPI完不成，策划人到底怎样才能回归C位？心态：明确定位 保持清醒近几年，房地产行业在经历高速变革，身处旋涡中的地产人要保持清醒，明确定位和方向地坚定前行，才不会迷失。别妄自菲薄策划人常用“工具人”来自嘲，但你绝不仅是“写文案的”，或是“搞活动的”。供需反转，不是所有房子都好卖；信息通达，客户可能比你更了解你的竞品；产品趋同，差异化的牌也不好打了；品牌价值，又不是一蹴而就之事。如此情境，正是营销策划人大展拳脚之际。别脱离本质地产行业的变革给了地产策划人肥沃的创新土壤，但地产策划人要小心“创意陷阱”。购房作为大宗、低频的消费行为，其消费者是更加理性，更难打动的。营销策划不能盲目创新而忽略“吸引到访”为基调和 “卖房”的本质。明确价值定位有人把策划比作“商业环境中的医生”，要保证项目运营的顺利进行。作为地产营销策划，横向要懂市场需求，纵向要懂项目定位，能发现和解决问题，确保项目顺利推进。不用怀疑，你就是C位。技能：基础技能 不断精进市场调研不是只有定战略的人才要懂市场，营销策划人同样需要保持对行业的深度理解，洞察变化。01楼盘调研楼盘调研是营销策划了解房地产市场最具体和直接的途径。产品分析、价格组合、广告策略、销售执行，相信每一位地产策划人都有过或明或暗的踩盘经历。为了更好地了解周边竞品楼盘，地产策划人都生生磨厚了脸皮，精进了演技。02区域调研区域调研分析就像是学术研究论文中的文献综述，是帮助地产策划找到发力点的重要利器。在分析区域竞品时，策划要着重关注那些产品差异小但销量差异大的项目，躲过前人踩过的坑，踏上前人留下的垫脚石。在分析用户群体时，借鉴消费者画像大数据是一方面，但深入目标客群、目标区域的小数据，则更有利于对症下药。03宏观环境房地产是极易受到宏观政策影响的行业，城市规划、经济调控、土地管理……每一个变动都可能影响项目的全盘规划。本案分析知己知彼百战百胜，了解了环境和友商，地产策划还要做“最懂自己”的人。项目与竞品的差异、与市场需求的链接点，决定了项目推广定位；品牌调性、与区域客户画像的交点，决定了策划方案的风格。做完演员，策划还要做医师，精准诊断自己的项目。方案策划方案写了一个又一个、文案想了一条又一条、海报做了一版又一版，发量堪比程序员，为啥营销还是没效果？首先，没有想清楚的方案，不值得做。一个完善的方案需要充分考虑7大因素：What: 项目价值设定与消费人群画像的连接点是什么？如何加以利用？Why：客户为什么要选择你？如何从营销层面打造差异性？Who：活动的落地不单是策划的事，置业顾问要如何配合？When：这场活动在那个“节日”推出才能配合项目营销节点？Where：客户通过哪种路径，哪条渠道才能实现到访最大化？How：怎样做才能吸引到精准客户？怎么做才能留住客户？How much：这场活动期望达到的获客成本是多少？其次，地产策划要做探测仪，时刻洞察购房主力军的圈层变化、热点变化。对于新一代消费者来说，早就看过各种购物节、营销裂变的玩法了。所以地产的活动，在节奏、创意、文案、福利上，最起码要有两项优势。进阶：持续学习 不断进化学无止境这句话虽然老套，但着实是真理。地产策划人想要重回C位，终究还是要靠自身能力的进化。案例剖析闭门造车是危险的，地产营销人还需要看到同行做了什么，看到其他行业做了什么，深度剖析优秀实践案例，并内化为己用。小思在这里介绍几个案例分析的技巧。这些理论大家一定要上手尝试，切实地去解剖几个案例，避免沦为空谈。01向同行学习地产营销策划人在做外部案例分析时，不仅要细致了解活动本身的策划、执行、结果，更要结合项目情况和目的来剖析背后的WHY。为了更深入、客观、全面的理解同行的决策、动作，找到真正值得学习借鉴的内容，小思推荐一个最常用的分析工具：SWOT分析法：优势+机会代表楼盘的市场优势和房企的城市优势，是重点发力方向；机会+劣势代表策划需要向上要的资源，或创意性协同、补齐的要素；劣势+威胁代表楼盘在竞争中的硬性短板，策划往往无法独立解决，需要跨部门预防。通过对比自己和同行所处环境、所遇问题的差异，才能避免盲目效仿，不得成效。02跨行业学习其实很多行业诸如互联网和新零售，早就遇到了供需反转和产品趋同的问题，这些外部行业的营销实践同样是地产策划人需要重点关注和深度剖析的。在分析外部案例时，地产策划可以从企业和客户两个视角去分析某个决策、活动、或是推广所达到效果，解决的问题。丰富的案例分析视角可以帮助策划人更好地避坑或借力，如：·这项策划是如何结合项目卖点和客户痛点的？为什么这么切入？·使用了什么样的传播节奏和渠道，产生的效果如何？·传播过程中，用户情绪走向是否与传播设定吻合？·如果某楼盘与该品牌联合，可以如何切入，成本和收益如何？写到这里，小思禁不住向地产策划人表达敬意。每一场有效的营销活动背后，是无数伏案的深夜。数字时代，地产策划人的价值是不可替代的，地产策划人也终将回到C位。

这两年，关于地产策划的价值讨论非常多。很多地产策划反馈，他们现在的处境颇为尴尬，主要体现在三个方面：一是工作没有成就感，沦为了案场工具人，每天有几十件事情要忙，没有时间和精力去想策略，又忙又累，干的活都不是自己想干的；二是存在感降低，以前项目来访都靠策划，现在项目来访靠渠道，策划来访占比降至40%甚至更低，推广费用越砍越少；三是基于前面2个问题，导致渠道、销售条线对策划的认识是：策划整天无所事事，不是天天做表，就是天天叫他们转发稿子，只给他们添麻烦，而不是帮助他们促进销售。地产策划真的不重要了吗？明源君不这么认为，地产策划这个岗位永远都有价值，越难卖的项目越需要策划，只是有些策划人没有把策划的价值发挥出来。策划如何才能变得更重要？前段时间，明源地产研究院邀请了港龙集团副总裁朱桧，针对这个话题做了一次直播分享，干货满满，下面是分享内容。地产策划应该具备的7个能力地产策划要做出价值，首先要具备做好地产策划的能力，我总结了7个方面的能力，包括3个专业能力以及4个基础素质能力。一、数据分析总结能力这个是策划需要具备的最重要的一个能力。通过数据分析和总结，从数据中去发现问题，去寻找问题，去追根究底，用数据逻辑去找出行动方向。例如每天的到访数据，到访区域分析，每天的成交数据，各种各样的数据的分析，这个必须要去看，看多之后自然而然就有感觉了。然后第二个是找领导去问，这个数据背后的逻辑是什么？这个数据哪些是正常的，哪些是不正常的？为什么。所有地产策划都要有这个敏感度，能够每天去关注、去分析、找逻辑。二、各专业的基础知识策划好像每个行业都搭一点边，但是又没有搭那么深，对于设计、工程管理、成本，这几个跟销售密切相关的事情的时候，你必须要对这些专业的基础有一些认知跟了解。不然你没有办法去做客观分析。比如可能策划做了市场调研，说竞品有这个有那个，客户喜欢这个，项目要提升产品配置，最后跟成本开会，成本说成本太高了，搞不定。策划就懵了，但如果你对成本有基本了解，知道别人成本多少钱做什么配置，我们成本多少钱应该怎么来做。这个事情就能更顺利去推进。第二个是对于工程进度的把控应该有了解，一层楼需要多少天？打地基需要多少天？具备这些专业基础知识之后，你就能够对数据的认识更加准确。三、随时随地的学习能力因为策划行业跟日常的生活看到的所有东西，看到的任何广告，它都是有策划内容在里面的。比如你刷抖音、看电视、逛商场等等，都可以学习到很多，快消品怎么做推广，淘宝里卖得好的店家怎么做包装？哪些东西值得借鉴及使用？策划人应该随时随地学习和提升。四、创意与审美这个看起来比较虚，其实也是比较实在的能力。就是要不断去看，不断去提高自己与整个社会、整个潮流接轨的速度和能力。比如现在很多合作项目起案名，就很简单粗暴将房企名字联合起来，甚至我还看过三个房企名字合在一起做案名，这种就毫无美感可言。五、语言和文字表达当你脑子里有一个好的想法，如何变成语言或文字，更好地传达出去并且说服别人？如果不能够把你的想法完整地给别人传递，那这样的策划没有用。所以要做到写我所说，说我所写。六、高效执行力很多策划每天都有很多天马行空的点子，但是因为各种各样的原因，最后没有落地。那一切都变成了空想。千万不要放弃它，一定要把这个点抓住去落实。只要你做成一件事情，把你的想法落地之后，你会觉得非常的有干劲，以后你有新的想法时，你就很有激情去做。七、自我修复和调节能力策划经常会遇到很多挫折，做了很多活动、很多推广，有没有实现目标？没有实现目标的原因是什么？执行过程出现了哪些错漏？每一次案例，每一场活动，每一次推广，一定要复盘，复盘之后就都有很大提升。地产策划核心要做好三件事地产策划干的三个事情，第一个叫内外部条件的审视，第二个叫核心逻辑提炼，第三个是价值体系输出。一、内外部条件审视拿到这个项目时，怎么去做内外部条件审视？我通常会引入3C战略。3C战略是在营销学里面比较通用的战略，主要是从客户、从我们自身、从竞品三个维度去分析，去找出我们自己应该怎么去弥补，应该怎么去打，这是整个战略的一个大逻辑。第一个是内部因素损失。拿到一个项目，先找出自身的所有卖点和不足。第二步，客户对哪些东西敏感？其实不同置业阶段的客户，他们的敏感点不一样。比如刚需客户看重价格，改善客户更看重地段、产品等等。不同置业周期的客户敏感点分析工具第三步，对竞争对手的分析。竞争对手锁定有几个原则，一是区域，本区域的要归进来，二是基于项目特征，假如我是本区域唯一的别墅，那我的竞品可能是城市所有的别墅产品，因为它的客群会更散。三是基于总价，特别是刚需产品，总价逻辑非常关键。假设我是城区外的项目，它从城区可以往东、西、南、北4个区域去做外溢，这个时候所有总价相当的项目都是竞品。经过这三个步骤后，进行交圈，发现有三个圈。第一个圈是自己的卖点是什么？第二个圈是竞品的卖点是什么？最后一个圈是客户的敏感点在哪里？这个时候发现有些圈是重合的，有些部分是不重合的，有些部分可能三个都没有覆盖到。这个时候需要去审视，不同的市场环境下导致不同的战略。发育不完善的初级市场——项目先导。当然目前来说，这个市场已经几乎没有了，在全国都基本上看不到。完全竞争市场而供求关系相对平衡——客户先导。以满足客户需求的 产品获取高收益。假如说我们发现客户的观点我们还有很多东西没有匹配到，这个时候就必须把这一部分加进去。完全竞争市场，供大于求竞争激烈的市场——竞争先导。如果是竞品先导市场，应该先把跟竞品之间的差距拉齐。竞品有的我们没有，这个时候必须把它配上去，把这个劣势补齐、补足。二、核心逻辑提炼项目到底在卖什么？需要怎么去提炼卖点？当前很多房企提炼卖点主要基于5个逻辑，包括城市逻辑、土地逻辑、产品逻辑、品牌逻辑、客户逻辑。这五个逻辑是循序渐进的。1、城市逻辑：懂得借势，见风就是雨即借助城市利好、未来规划进行区域炒作，提升项目价值。比如某开发商在上海有个项目，位置不是特别好，离虹桥区大概有20公里，已经到了昆山交接处了。但这个板块依托驿动巴士、 高速路与大虹桥建立了连接。他们项目就借势提出了“大虹桥生活区”的概念，将整个项目拉到了虹桥这个圈子，很好地改变了客户的认知。这是城市逻辑的包装。2、土地逻辑：横看成岭侧成峰如果没有大的城市利好，项目所在区域也不是开发区、核心区，则可以通过土地逻辑来挖掘亮点。土地的逻辑可以总结为横看成岭侧成峰，要跳出固有的思维，换个角度看项目。举个例子，以前在南通做的一个项目，位于南通市新区的边缘位置。如果按照常规的思路，会将项目归为城市新区，一开始我们提出的是“新城新梦想”，但其实当时大家对新区域的印象是比较低端。后来重新梳理发现，虽然项目在新区，但项目所在的世纪大道，这条道路西段配套很好，而且高端项目云集。于是我们重新提出了“世纪大道1号”的概念，将区位做了优化调整，从划圈变成了划线，项目的形象一下就拉起来了。其实还有非常多典型案例，比如高架、内环、外环，它不一定是看路，还可以看环线，用环去划圈，尽量把项目划到一个比较好的圈里面去，脱离你不想待的那个圈子。所以，不要只看项目周边三、四公里，找一找有没有延伸得更远的东西，路、河、桥、高架这些，如果能延伸到更好的地方去，那就借势把项目调性往上去拔，这是土地逻辑。3、产品逻辑：讲稀缺或大师设计如果产品非常稀缺，有独特的自然资源占有，就可以作为核心卖点去打。如果没有稀缺资源，也可以找一些大师设计，或者从获奖类似十大豪宅这个角度去讲，客户也能认这个点。4、品牌逻辑：适合强势品牌如果产品也没有什么可以说，可以说品牌。当然前提是公司品牌在当地得到客户认可。比如仁恒有个广告叫“30岁前你也可以住仁恒”。客户会认，无非就是价格跟价值的关系。5、客户逻辑：找痛点打情怀客户逻辑，是针对某一特定人群的情感诉求。比如江小白卖白酒卖得非常好，但它从来没有说过任何跟酒有关的东西，打什么？是情怀。像刚需客户，在一二线城市就非常好打。比如 “别让这座城市留下你的青春，却留不下你”、“省钱买房太辛苦，买房省钱才靠谱”，还有针对客户没时间陪孩子的痛点“孩子叫你爸，却不像亲生的“。三、价值体系输出价值输出要坚持两个原则，第一个原则是必须要统一，所有的输出都必须是围绕核心点不断去重复，去强化。可能逻辑不一样，但最后所要证明的点都是一样的。第二个原则是从自说自话到说客户利益点。比如项目楼间距有100米宽，如果广告语说“100米楼间距”，跟你对客户说“你比别人每天多晒4个小时太阳”，这会给客户完全不同的感受，从卖点到利益点去转变。再有推广时候少用形容词，将唯一、顶级、非常这些形容词去掉，这些描述很空洞苍白。最好用精确的数字以及具体的场景来描述，比如两个公园、三个医院、五个综合体，这样好记，而且显得非常专业。地产策划要顺势而变地产策划的地位受到了非常严重的挑战，为什么呢？因为行业变了，客户变了，那么地产策划一定也要跟着时代的步伐来调整工作方式。一、推广引流发生了3个变化当前地产行业的推广引流发生了三个变化：首先，客户从抬头一族变成低头一族，大部分时间都在看手机。其次，推广从抢空间变成了抢时间。以前要抢最好位置的广告牌、最好位置的灯箱，现在要抢客户的时间，哪怕他在我的页面上能够多停留一秒也是OK的。第三，客户从被动接受信息到主动搜集信息。之前客户是被动地接受你的消息，现在客户主动搜集购房信息，会看点评网站会去问亲朋好友，而且客户越来越专业。基于此，推广方式需要做调整。第一是要调整逻辑，要正确认识各种导流app的定位和作用，不要觉得微信、抖音、快手都是洪水猛兽。虽然目前整个大数据分析还没有能够完全支撑精准投放，但是我相信很快就有了，推广方式要转变。比如前段时间有个地产项目拍了一段小姐姐热舞的短视频，传播效果非常好，因为在抖音上大家就爱看这个，项目推广跟这个结合起来也不违和。第二是信息输出一定要直接，不要讲虚头巴脑的东西。因为客户可能就看你一分钟，不要再把菜一盘一盘地慢慢往外端了，要一次性端出来，而且要直达核心。最后要注重话题性，要充分发挥私域流量的作用。因为现在的私域流量非常关键，太重要了。地产广告很少有看到客户主动转发的，都是圈内人在自己在发广告。因为客户觉得没有话题性，没有必要浪费私域流量去帮你转发。比如5月20日当天，很多开发商都做了520节点的海报，最后一张两个男人的海报被刷屏了，因为有足够的话题性以及娱乐效果。二、项目活动必须要有仪式感现在地产项目搞活动套路都一样，花两三千块钱，要求供应商带一百号人过来，这么玩很无聊也很累。什么样的活动比较有意思，一是要能够让参与的人津津乐道的活动，第二是让没有参与的人心里有遗憾。怎么做到呢？一是有拍照点，二是有谈论点，三是平时体验不到，四是能记住。这几个东西都可以归结为你的活动必须要有仪式感。活动仪式感一般通过几个方面去体现，场地、服饰、道具和礼仪。如果缺了这些就变成了一个常规活动。简单来说，同样是小孩骑自行车，如果没有头盔、护膝、护腕，就是一个小孩骑自行车。如果加了这些设备，给人感觉是，哇好专业。举个例子，我们在苏州办了一个发布会，所有嘉宾都穿中式长袍，再发个扇子给你。然后参会的人都会发朋友圈。因为他们平时不会穿这种衣服，而且也不会遇到这么多人一起穿这种衣服，这就是拍照点。比如案场搞一场学西点的活动，让客户先把厨师帽戴上，把厨师衣服穿上，因为在家肯定不会这样穿，那客户会觉得很炫酷，一定会拍照。如果案场什么都不准备，客户就缺乏拍照冲动，因为形象没什么改变，就很普通的暖场活动。第二个是对于场地的选择，比如比较火的空中餐厅，所有参加的一定会去拍照发朋友圈，没有去的人一定会觉得非常后悔。我们举办活动，除了促进客户来访，最大的目的是让客户发朋友圈帮你传播。所以活动仪式感一定要做足，花不了多少钱，但效果翻倍。三、礼品尽量挑让客户可以晒的东西对于礼品选择我有几个原则：第一：大，但不一定实用。比如一只超大的玩具熊和一套锅具，当然锅具比较实用，熊不实用。但如果你拿了两个礼品之后，你会跟哪个礼品拍照合影发朋友圈？当然是熊了，但是锅放家里干嘛？你给谁来看？谁记得你送了锅。第二：小，但一定很贵。打个比方，预算是200块钱，买四个锅还是五瓶水？客户一定会选择喝水，不用锅。同样的预算，哪怕买小一点，也不要买非常实惠的东西，要买一些看起来很贵客户一定会用的东西。第三：好用但是一定不在家里用。要送一些能够在公共场合使用的东西，比如在办公室，比如能穿出去玩的，让别人能看到的东西。如果送套睡衣，客户就放在家里了，别人也看不到，就失去了传播价值。尽量挑选让别人能够晒朋友的东西。（本文根据港龙集团副总裁朱桧直播整理而成，感谢精彩分享）

品牌策划前期最主要的准备工作就是进行相关的调研。它是企业营销活动的开始步骤，但是又贯穿着整个过程。因为企业的那些营销活动都是由它开始的，通过它来识别和确定市场的情况。不事先做好前期的调查研究，建立在自我认知上的品牌策划是成功不了的。企业调研都需要研究哪些方面的资料呢?调研的对象是谁?市场调研对象的选择首先应该注意多元化，在我们选择调查对象的时候，而那些具有不同特点的调查对象。如果我们调查的对象是某一类群体，那么就应该对这类群体的人尽可能的分类，比如说可以按照性别来分类，也可以按照年龄段来分类，或者可以按照他们的教育水平分类，然后在每一类当中选择合适数量的对象。企业的角色是什么?中国不少企业都有很浓的“羊群心态”，喜欢跟在别人后面，他人做什么，我就做什么。因此，企业相关负责人给自己企业角色定位时，一定要注意独特性，反复问自己“我们的定位与竞争对手相比是否足够独特?”这种独特虽然不是独一无二的、异想天开的，但必须和竞争对手能够有效区分。你需要用这份报告达成什么目的?提高产品的销售决策质量、解决存在于产品销售中的问题或寻找机会等而系统地、客观地识别、收集、分析和传播营销信息的工作。企业在了解市场的营销情况之后，及时的调整对产品的一些服务的业务。品牌策划的市场调研分析1、宏观环境与市场分析常用的工具是Pest分析法，即对企业面临的政策、经济、社会、技术这四大类影响企业主要经营的外部环境进行分析，市场分析包括需求与攻击两方面，需求是指市场总量即市场规模分析和市场趋势，供给则是分析行业所处的生命周期以及行业整体水平和发展状况。2、竞争分析竞争分析采用迈克尔·波特的五力分析模型，这五力分析模型包括新的竞争对手、替代品的威胁、买方议价能力、卖方议价能力以及现存竞争者的关系。3、消费者分析分析包括目标消费群的社会特征、心理特征、行为特征扥给分析， 运用刺激-反应，分析消费者的心理与性行为，做出谁来购买、购买多少、何时购买、怎样购买等因素。4. 广告主自身分析一般运用SWOT分析方法，综合分析企业当前的优势，从企业内部环境、产品入手、企业所拥有的资源、能力和营销要素、分析产品特性和生命周期，确定企业的战略选择，为营销和广告提供指导。本文来源于品牌策划公司（http://www.losking.com）