大理石市场研究报告

大理石指地质上界定为经完全再结晶及大部分或全部沉积及生物纹理消失的变质石灰石及白云石的石头。商业上，在规格石材行业及在本文件中，大理石亦包括与真大理石相若可进行高度抛光的石灰石及白云石。大理石产品亦可分类为不同色系，包括白色、黄色、灰色、红色、黑色及绿色。由于大理石有不同的颜色、花纹及硬度，故此其为建筑装修（包括家居装修及公共装修）、基础设施及园林绿化以及艺术品的理想材料。大理石需求日益增长近年来，在政府政策的支持下，中国城市化进程不断加快，加上中国不同地区大力兴建基础设施建设及建筑项目，我国规格石材的需求逐年增加，2019年中国规格石材行业的市场规模达到12716亿元。作为规格石材的重要类别之一，大理石行业在过去几年中也稳步增长，2019年大理石占规格石材总市场规模的比例达到33%。随着建筑需求以及基础设施和园林绿化等下游行业的需求持续上升，预计大理石的需求将会进一步攀升。随着国民经济的发展、居民生活水平的改善及城市化率的逐步提高，大理石行业在基础设施建设及房地产行业的带动下迅速发展。因此，市场对大理石产品的需求旺盛，这促进大理石开采及加工行业蓬勃发展。按收益计算2019年中国大理石行业市场规模达到4149亿元。得益于大理石产品在众多领域的广泛应用，例如建筑装修、艺术品以及基础设施及园林绿化，居民对大理石产品的需求日益上升。此外，大理石产品的加工技术在近年显着改进，有助进一步推动中国大理石产品的供应及应用。灰色大理石市场增长迅速大理石产品的主要颜色包括黄色、白色、灰色、黑色、红色、绿色及其他颜色，每种颜色进一步细分为不同类别。2019年，按销售额计算，这些颜色的大理石产品所占份额分别为37.5%、20.3%、13.3%、9.8%、7.0%、3.0%及9.1%。白色及黄色大理石产品为市场上的经典色产品，黄色及灰色大理石产品为越来越流行的颜色产品，红色及绿色等其他颜色在大理石应用方面相对不太常见。过去几年，灰色大理石产品在市场上增加较快，在中国整体大理石市场中，其所占市场份额由2014年的12.7%增长至2019年的13.3%。大多数客户认为灰色大理石产品简单雅致，并认为这类大理石更适合经典装修风格。灰色大理石亦吸引大量年轻客户的关注，灰色大理石的市场规模由2014年的人民币303亿元增长至2019年的人民币566亿元，复合年增长率为13.3%，高于中国整体大理石行业的平均增长率。随着建筑装修行业的发展，大理石行业有望获得更多商机，且灰色大理石产品的流行趋势预计将持续多年。在中国灰色大理石的应用主要可分为三个分部，即建筑装修、艺术品以及基础设施及园林绿化。这三个不同分部（建筑装修、艺术品以及基础设施及园林绿化）的市场规模在2019年分别为人民币386亿元、人民币85亿元及人民币95亿元，比例分别为68.2%、15.0%及16.8%。其中，建筑装修市场是灰色大理石行业最大且增长最快的分部。其市场规模由2014年的人民币183亿元增长至2019年的人民币386亿元，复合年增长率为16.1%。随着简单雅致装修风格的持续受欢迎，预计建筑装修市场将使用更多灰色大理石。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国大理石行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

供给：产量整体趋于下降石材协会公布的数据显示，近几年大理石板材产量呈逐年下降态势，2019年规模以上企业大理石板材产量为2.56亿平方米，同比下降3.0%;花岗石板材产量为4.80亿平方米，同比下降0.8%。受新冠疫情影响，2020年一季度，我国大理石板材产量为0.61亿平方米，同比下降79.0%，降幅较大。花岗石材板材产量0.66亿平方米，同比下降29.0%。随着国内疫情好转，全国大理石和花岗石板材产量明显上升。2020年5月，全国大理石和花岗石板材产量为0.68亿㎡，环比增长79.6%，但比2019年同月仍下降了4.02%。从2020年一季度我国主要省份石板材产品产量数据看，与2019年同期相比，2020年一季度全国大部分省份石材产量处于负增长状态，广西、湖南、江苏、安徽等省份产量显现正增长。具体到各主要石材产区，湖北、福建、河南三大省份的大理石和花岗石板材产品产量遥遥领先。湖北大理石和花岗石板材产品产量下降86.22%，福建下降25.55%;广西上涨50.43%，湖南上涨26.67%。湖北省因疫情好转，5月产量明显上升，达2472.88万㎡，在全国居首位，但与2019年同月相比仍降低了11.27%;需求：需求与房地产行业的发展呈正比石材需求方面，石材市场的需求与房地产行业的发展息息相关，与房地产行业的发展呈正比。近两年，房地产行业的发展受宏观调控影响，竣工面积略有下滑，石材行业市场规模也随之萎缩，加上疫情影响，预计2020年中国建筑石材行业市场规模进一步缩小，由2019年的6.5亿平方米下降到2020年的5.6亿平方米。在石材贸易方面，2014-2019年石材进口量波动发展，但整体呈下降态势。2019年，我国进口石材1409万吨，同比下降3.8%;2020年1-2月份，石材进口199万吨，同比下降9.3%。石材出口90万吨，同比下降30.7%。注：2019年数据大幅下降的原因是出口产品统计口径发生了变化。石材销售价格上涨随着疫情在全球蔓延，土耳其、伊朗、意大利、巴西、印度等石材大国出现较为严重的疫情，在本国基本停止生产，物流基本停摆。另外石材主产国控制人员进出，进口荒料进入中国受阻，石材产能下降，供求失衡，石材销售价格出现大幅度上升，如湖北产能下降86.22%，价格则大幅度上升。根据规模以上建筑用石工业主营业务收入与全国石板材累计产量可知2020年4月份石材平均价格为655.65元/㎡，与2020年一季度石材平均价格375.32元/㎡相比，上浮74.69%;与2019年全年石材平均价格438.84元/㎡相比，上浮49.4%。由此可见，石材市场在经历第一季度的价格下滑之后，在4月份迎来明显涨价。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国建筑石材行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

2019年，我国建陶行业继续发生深刻的变化，北方产区因环保整顿持续大规模停产、关停，精装房、整装严重冲击终端渠道，经销商零售“腰斩”，家装公司倒闭潮正在形成，这是继2000年、2007年两次行业转型推动全行业上一个新台阶以来的第三次深度变革。这一次深度变革有几个特征：工厂清洁化、智能化;渠道碎片化、立体化;厂商负责人年轻化、知识化;产业及营销布局全球化。　一、2019上半年我国行业市场形势(一)瓷砖市场数据据中国建材流通协会陶瓷卫浴经销商委员会、中陶家居网数据中心统计，截至2019年6月，全国瓷砖总需求量为31.6亿㎡，同比下滑10%;主要是存量装修起到了支撑作用。其中，东部地区(北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省市)10.7亿㎡，约占全国瓷砖总需求量的34%。中部地区(山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省)瓷砖需求量为8.8亿㎡，约占全国瓷砖总需求量的28%。中部地区正逐步成为瓷砖需求的主要市场。西部地区(内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省市、自治区)瓷砖需求量为10.1亿㎡，约占全国瓷砖总需求量的32%。云贵川是主要市场需求点，精耕细作市县市场将会有较大的空间。东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省，瓷砖需求量为1.9亿㎡，约占全国瓷砖总需求量的6%。东北三省的市场需求在持续下滑。相比2018年，瓷砖需求量、产量下滑的趋势得到缓解，市场供需逐步向平衡迈进。前5个月，全行业销售额与去年同期相比预计会继续下滑(2018年，全行业的产量会下滑10亿㎡，销售额却下滑了1000个亿。)(二)房企三分天下1、碧桂园、恒大、万科等全国性房企及国有央企房企2、省属国有房地产企业3、地方民营房地产企业第一类企业主要与材料厂家直接战略合作;后两类房企多数与地方分公司或有实力的大经销商合作，经销商在工程方面特别是中小工程还有较大的空间。　(三)渠道关系巨变及影响原有的渠道生态链被打破，绝大多数企业和经销商新的渠道生态链尚未形成!1、传统的渠道生态链零售、分销、批发、工程、部分家装设计师等2、当今的渠道生态链精装房战略合作区域性住宅楼盘、市政工程、商业、写字楼等中小工程整装大包家装(半包)建筑设计院、设计公司、设计师工作室等零售(上门散客、老带新、小区推广、活动)异业联盟制造企业跨界供应链工长(包工头)、电商、热点流量带动等3、渠道变化趋势及影响A:精装房在全国进一步推开，到2019年6月底，全国新开楼盘精装比例达到60%。部分省市也已出台相关规定做进一步推动，精装修住宅的占比也在逐年提高。绝大多数精装房是全国性房地产企业为主开发，这些房企直接选择与瓷砖、卫浴厂家合作，事实上也越来越多的瓷砖卫浴品牌厂家，特别是大品牌，与全国性房地产企业签订战略合作，地方经销商更多时候是充当服务商的角色，或者是与地方性房企、民营房企合作，接一些中小工程。受品牌厂家直接与房地产企业签订战略合作影响，地方经销商工程渠道市场份额进一步被压缩，但仍然有较大的空间。B:整装大包、家装半包、设计师已经成为渠道主流，所占市场份额达60%以上;华中、华东、西南、华南表现特别明显，东北与西北地区也正在快速推开，未来几年也将成为主流。越来越多的主流品牌直接与大型装饰公司达成战略合作，并越来越注重走设计师渠道，由瓷砖品牌牵头主办的各类型设计师活动越来越多。C:零售渠道(主要是指上门散客)所占市场份额大幅下降，已下跌至5%以下。传统的促销活动越来越难以为继，多数活动亏损，对很多咨询策划公司、特别是专门做落地爆破的公司造成巨大的打击。D:其他，如铺贴工、工长(包工头)、异业联盟、互联网平台、微信朋友圈、媒体、个人影响力等都是渠道，总之，渠道已经碎片化、多元化。在传统零售日渐式微的大环境下，地方经销商必须要“走渠道”才能较好地活下去。E:不同城市经济发展水平、消费水平不一样，需要因地制宜主攻不同的销售渠道。在一二线城市，经济较为发达，消费能力较高，也是绝大部分设计师的聚集地，一般主打家装半包、设计师渠道;在三四线城市，由于消费能力有限，农村自建房、拆迁房较多，这部分地区工长(包工头)渠道销售往往贡献明显，如湖州的拆迁户消费能力不高不找设计师只找包工头。总而言之，地方经销商需要因地制宜，充分利用自身在当地市场的人脉资源，走合适的销售渠道，在越趋严峻的消费环境下，不能只是单纯卖砖，而是要卖一个总体策划方案，为客户提供全方位的优质服务。经销商在未来，可以称之为“经销服务商”!　(四)经销商大店多店难以为继、关店潮来临由于零售的份额越来越少，绝大多数经销商零售处于亏损，因此，一城多店，或几千平米的大店很难继续支撑下去，今年上半年，大多数经销商实现战略收缩，关店潮正在形成。　(五)品牌集中度在加速形成在大部分城市，入驻主流市场的瓷砖品牌在60个左右，中西部地区地市级市场30来个，但真正做得好的、市场影响力较大的瓷砖品牌只有12个左右。卫浴品牌50个左右，较有影响力的10个左右，未来的品牌格局将继续向少数品牌集中。我们在全国实地调研发现，每个城市的具体情况不同，主流瓷砖品牌均不相同。但在一二线市场和三四线市场，均有部分品牌重合度较高，品牌覆盖面和综合影响力在同类品牌中处于领先地位。在一二线主流市场，品牌重合度较高的瓷砖品牌主要有(12个)马可波罗瓷砖、东鹏瓷砖、冠珠陶瓷、新中源陶瓷、诺贝尔瓷砖、蒙娜丽莎瓷砖、唯美L&D陶瓷、欧神诺陶瓷、博德精工建材、简一大理石瓷砖、金意陶、罗马利奥磁砖;在三四线主流市场，品牌重合度较高的瓷砖品牌主要有(10个)马可波罗瓷砖、冠珠陶瓷、东鹏瓷砖、宏宇陶瓷、新中源陶瓷、萨米特陶瓷、金意陶、顺辉瓷砖、能强、强辉专业品牌有：大角鹿超耐磨大理石瓷砖(金尊玉)、芒果、伊丽莎白　(六)市场产品趋势1、800×800规格抛釉砖(含大理石瓷砖)为市场走量产品，尤其以农村市场为甚;2、陶瓷中板、大板开始在市场走俏，主要在高端楼台馆所、中高端人群、整体厨房企业、浴室柜企业、少量衣柜企业等应用，以600×1200、750×1500规格最为畅销，600×900、900×900、900×1800等规格也较受欢迎，一般超过900×1800的在家装中就不好卖，因为电梯进不去;但在跨界应用中，还有市场;3、市场畅销瓷砖风格以现代风、新中式、轻奢、简约风、工业风为主，美式、田园风基本边缘化，现代风格瓷砖产品一般为市场热门产品，深受年轻消费者喜爱;4、抛光砖在工程方面依然是主流，特别是聚晶、线石、米黄三类产品应用新型工艺技术后有回暖趋势;5、瓷抛砖有较大推广空间；6、K金抛釉砖、微晶石已经边缘化，销量很少。二、当前形势下企业的策略——构建新型渠道生态链(一)新型渠道生态链包含哪些主要环节?1、传统的渠道生态链零售、分销、批发、工程、部分家装设计师等2、当今的渠道生态链精装房战略合作区域性住宅楼盘、市政工程、商业、写字楼整装大包家装(半包)建筑设计院、设计公司、设计师工作室等零售(上门散客、老带新、小区推广、活动)工长(包工头)、电商、热点流量带动等异业联盟(最大的获客关系)制造企业跨界供应链　(二)企业根据自身实际重新构建新的渠道人脉圈层针对渠道流量，构建符合企业自身的人脉关系，形成新的圈层房地产采购老总整装公司操盘手建筑设计院主要设计师家装公司、设计师、工长平台、联盟平台等装配式建筑企业(住工)......　(三)经销商所在城市的需求端调研很重要需求端调研：1、开建住宅、写字楼、商业地产、市政场馆、酒店、别墅等;本年有多少需求量产生?自己能拿到多少份额?2、装饰公司数量3、设计公司、建筑设计院数量4、装饰、设计公司有多少与自己合作，多少不合作，原因是什么?5、找准原因对症下药　(四)经销商必须重新定位自己的市场营销体系1、在新的渠道生态链里面，要根据产品实际，确定自己能做什么渠道，建立自己的新营销系统;2、渠道尽量均衡化，不能偏食，东方不亮西方亮!三、2019年市场形势给企业及经销商的建议1、尽管市场份额总体有事萎缩，但蛋糕依然很大。目前，国内瓷砖品牌10个亿以上的不超过15个，卫浴品牌5个亿以上的11个，加上代工的工业品牌，总数约20个，绝大多数品牌不到市场需求总量的1/1000;不要受业内所谓“市场形势不好”的影响，瓷砖品牌只要做到稳步超过10亿，你就进入20强，卫浴品牌超过5亿就可能进入10强，未来你就是品牌集中度这个小圈子中的一员，当前市场形势整体不好和你没关系;因此，广大品牌企业，不要以市场形势为借口，来掩饰企业自身的问题，加快调整转型是唯一出路。2、企业应回归产品，加大科技创新的力度，拿出自己的真正拳头产品冲击市场，走出行业严重同质化的怪圈。因为经销商在市场一线，最终是卖产品，卖服务。(在这方面，宏陶有优势);大的市场环境对绝大多数体量不大的企业不会造成实质性的影响;关键是自身的产品结构、技术创新、营销体系要适应市场的变化。3、厂商一体，共同加大市场调研力度，以市场为导向调整产品结构，针对性的开发应用不同渠道的产品，适应渠道变化;如精装房的工程产品、整装化的高性价比产品、适应家装设计师渠道的个性化产品、适应别墅大平层的高端奢侈品，适应农村和拆迁房的质量好价格中低档的大众化产品等。4、大规格产品要根据企业销售实际和渠道能力，适度生产，不要脑子发热，有了面子没了里子。5、经销商要加强渠道建设，特别是要重视整装、家装、设计师、工长等渠道开发，但也不要走极端，零售渠道依然很重要，附加值高;因此，注重渠道的均衡化，各方面渠道都有一定建树才是制胜市场的法宝。6、在零售严重萎缩的今天，在每个城市减少店面，特别是少做大店，降低店面和人力成本。但同时应强化专卖店形象建设，统一店面形象，强化终端店面的设计、展示、体验、休闲、消费为一体的新一代陶瓷卫浴品牌专卖店的新形象，品牌辨识度要清晰，要有自身特色，利于消费者记住。7、企业应加大精装房、战采、集采的力度;未来精装房在全国会进一步普及，将成为今后渠道最重要的一环。8、装配式建筑正在快速兴起，2020年，全国装配式建筑将占新建楼盘的15%，个别城市将达到30%。据卫浴头条网统计，2018年整体卫浴市场需求100万套，2020年将超300万套，但当前国内所有供给产能仅有30万套，仍有70万套的缺口，巨大的市场需求缺口为整体卫浴带来庞大的市场机遇。整体卫浴市场分额大概以每年30%的速度增长，2019年达110亿，2020年达150亿;2025年将达到300亿的市场份额。因此，应加大与整体卫浴、整体厨房领先品牌的合作，整体卫浴如：苏州科逸、禧屋、鑫铃、海鸥住工、英皇卫浴(优卡)、惠达住工等，整体厨房如欧派、志邦等。当前装配式建筑材料供不应求，付款还是现款方式，有一块尚未恶性竞争的蓝海。9、加大市场网点布局，全国市场空间广阔，绝大多数品牌经销商网络空白的依然很多，全国内地31个省市自治区直辖市、330多个地级市州盟、3200多个县区、37300多个乡镇，完善网络布局，是未来5年所有品牌新的增长点;特别是县区市场网络布局，将成为大多数品牌的发力点。10、解放经销商、扶持经销商，厂商一体化;特别是扶持经销商做区域性工程、市政搞工程，把经销商可以定位于经销服务商，厂商一体做大做强，在广大的市场一线抢占更多的市场份额。11、重视农村市场和旧房改造;受2020年国家全面建成小康社会目标的推动，大量城镇、农村拆迁房、迁村进城，保障房等建设，县乡市场将成为瓷砖销售的主战场;自建房单值越来越高，工长渠道将更加成为县乡市场的重要渠道。12、淘汰做不大、实际成为负担的副品牌，集中人力、财力、物力，做大做强主要品牌;据中陶家居网数据中心统计，全国目前1700多家建陶企业，注册和实际运作的牌子有15000多个，终端市场泥沙俱下，导致市场混乱。全国市场实际健康运作的主要品牌只有100个左右，主流市场省会城市60个左右，地级市场30个左右;未来品牌集中度将加速，一个企业过多的副品牌将成为鸡肋。(声明：本份《2019上半年中国建陶行业市场大数据报告》是中国建材流通协会陶瓷卫浴经销商委员会、中陶家居网原创成果，非书面授权，不得转载，否则追究法律责任)

自2009年简一开创大理石瓷砖这个陶瓷新品类至今已有10年时间。这十年间，大理石瓷砖凭借其对自然之美的还原、对瓷砖功能性的不断强化、对瓷砖环保性能的不断提升，获得了广大消费者的青睐，迅速成为家装市场不可忽略的装饰材料之一。【简一大理石瓷砖】大理石瓷砖的迅速火热，是市场上优秀产品空缺时期和现代瓷砖生产技术进步所形成的1+1>2的必然结果。简一每年对产品进行升级迭代，今年第十一代产品更是打造出了兼具自然之美、符合空间美学的装饰之美以及可降解甲醛的环保之美的三美产品。不仅如此，简一还对服务和售后进行统一化、规范化的管理，自2012年起，先后推出了“明码实价”、“肖氏服务法”、“密缝铺贴”等具有强大竞争力的服务体系。随着大理石瓷砖近年来发展引得越来越多注目，在家居装修市场上的火热也促生了越来越多的品牌，但是其开创者简一的贡献在行业内有目共睹，简一始终坚持为建筑设计提供更好的装饰材料选择，开启了将大理石瓷砖应用到高端领域的潮流，其广泛应用于希尔顿、威斯汀、万豪、喜来登等高星级酒店，还频频被国家工程、大型商业工程项目选中。人类社会从石器时代到信息时代，技术的变化创造了财富，改变了人类存在的方式，也成就了每一个搭上技术火箭的企业。纵观整个瓷砖行业，技术的进步和创新实现了里程碑式的突破，极大满足了消费升级时代消费者多元化、定制化、品质化和高性价比的多层次需求。可以说，简一大理石瓷砖成为市场宠儿，均是得益于技术的强大支撑。

【导读】2019年家居行业趋势如何？未来年轻人如何做家居消费决策？3月1日，一兜糖家居APP联手宜家、腾讯联合创始人吴宵光、未来家资本、家页传媒，在广州二沙岛举办《2019家居生活及消费趋势报告》发布会，分别从互联网家居平台、全球视野、互联网经济、资本市场等多个维度，对以上问题给出解答。当晚，超过500名家居行业精英高管参与这场盛会。发布会现场，一兜糖家居APP创始人徐红虎重磅发布了《2019家居生活及消费趋势报告》，这是国内首份基于互联网家居平台的家居用户消费调查报告。报告基于一兜糖家居APP平台2000万用户大数据，深度分析20万真实屋主全屋记、超过5万份线上问卷调查，再结合全网家居热搜数据、主流电商家居消费调查制作而成。从风格偏好、空间设计、装修方式、家居消费等多个面向，客观全面地反映了中国年轻人的居住现状。· 20万元，正在成为年轻人的装修门槛· 90后主导家居话语权80后、90后是装修的主流人群，80后、90后活跃人数旗鼓相当。但在一兜糖家居APP平台上，90后分享的全屋记及生活动态，受到的喜爱和关注整体高于80后。· 20万元正在成为装修门槛2018年，用户装修预算平均增加8%。6成用户装修预算在20万元以上，越来越多年轻人愿意花钱装修，他们希望在家过自己憧憬的生活。风格正在人格化，流行周期变短· 北欧风仍占主流，年轻人热爱混搭北欧风格连续两年成为主流风格，现代简约2018年热度上涨。越来越多年轻人关注"混搭"、"去风格化"，他们认为，家不一定要被单一风格所主导。前些年大热的美式、简欧、法式等"外来"风格，关注度持续下降，"地中海"、"东南亚"逐渐淡出人们的视线。· 风格周期变短，轻奢风格爆红轻奢风格是2018年的大赢家，热度暴涨，轻奢风家具设计迅速走红。ins风上半年热度上升，年底开始有所下滑。一些感染力强的全屋案例明显拉高了日式、新中式的关注度。我们观察到，比起单纯的家居美图，能打动人的生活方式、具有人情味的家更容易唤起用户共情，从而引发流行。· 风格正在人格化，KOL带动流行这是一兜糖家居APP上爆红的一个案例，餐桌是屋主家的居心地。通过家的设计，让工作狂老公爱上回家、喜欢上做饭，找到一种以前无法想象的生活方式，也为亲子沟通创造更好的环境。这个案例引发大量讨论，打动许多人，并改变了他们对家和生活的看法，同时也带火了相关风格、家具的热搜。这样动人的案例还有很多，风格正在被这群先知先觉者所引导。年轻人的生活方式，重新定义家的设计· 客厅变主厅年轻人的客厅正在打破"电视-沙发"传统格局，越来越多人取消电视墙，在客厅融入书房、工作室、音乐房、健身房、儿童游戏区等，人们待在客厅的时间变长了，客厅的设计让家人彼此得到更好的沟通。"从人面对电视，到人面对人"的变化，造就新的商业机会。围绕共处场景的设计，将受到年轻人的喜爱。· 开放式厨房，变得更开放开放式厨房正在成为一种生活方式，厨房和餐厅客厅逐渐融为一体，变得更开放。对于年轻人来说，做饭不是家务活，而变成一种兴趣爱好、一种家人凝聚感情的方式。厨房从一个人单打独斗，变成一起打怪升级。围绕多人共用的厨房设计，将会流行起来。· 卫生间是独处空间卫生间是2018年关注度增长最快的家居空间。待在卫生间被认为是珍贵的独处时光，年轻人更愿意为卫生间花钱：卫生间从干湿分离演变到三分离、四分离；智能马桶、恒温花洒、六角砖、花砖、圆镜等时髦的卫浴设计元素迅速走红。卫生间从活着到体面地活着，小而美、高品质的设计会有巨大的市场空间。· 儿童房，与儿童一起成长家长们对儿童房的关注点，从睡眠、学习、收纳，逐渐转移到儿童房对孩子成长的影响。儿童房设计攀岩墙，是为了培养孩子的胆量和男子气概；儿童床变成小帐篷、小树屋，因为知道安全感对孩子的重要性。年轻人意识到，房子教育的重要性不输给课堂教育，陪伴儿童成长的设计会成为趋势。· 阳台，家的魔法空间房价越来越高，很多人开始觉得：阳台只用来晾衣服，是一种莫大浪费！于是阳台被不断挖掘出新功能：利用阳台一角做书房、阳台变成健身房、阳台设计成居家小花园……从晾晒衣物到晾晒心情，诗意栖居在阳台也能实现。享受美好生活的阳台设计，将会是一片新蓝海。· 家，正在被年轻人重新定义传统的家居空间布局，无法满足新时代年轻人多样化生活方式。年轻人正在打破"房-厅"格局，根据自己的生活习惯、兴趣爱好、与家人的相处方式，重新定义家的设计。自己主导装修，KOL影响家居消费· 超6成消费者，选线下装修公司、包工头半包装修是主流。装修方式越来越多样化，但线下装修公司、包工头仍然主导市场。DIY装修的比例上升，这点与精装修房普及的大环境有关，同时也有越来越多人愿意花时间折腾自己的家。· 近8成消费者，自己主导装修设计年轻人装修很看重"是什么"，但更在意"为什么"而设计。比如电视墙不选传统大理石背景，而根据自己的偏好设计成书墙、收纳墙，或者干脆取消背景墙。钱要花，但要花在自己觉得值的地方。· 仅3成消费者，装修主要靠网购尽管中国网购普及，大多数家庭装修选材仍在线下实现。退换货难、体验感不好、质量保障等问题，是阻止年轻人网购家居的3大主因。社群团购、小区团购等多样化选购方式，越来越受青睐。· 家居消费路径变化以前，家居消费在线下卖场内实现，用户先到门店确定风格和产品，经过比价砍价后达成交易。如今，年轻人习惯先到网上看风格、找灵感，查询相关产品的口碑，锁定品牌、具体产品型号，在网上直接下单，或者到线下门店体验后直接提货。家居用户的消费路径已经发生了彻底的变化。· 朋友、设计师、KOL，影响装修决策朋友、设计师、KOL是装修知识的3大信息源。朋友用过说好、专业的设计师推荐、知名的KOL在使用，往往更容易被接受，进而影响家居消费决策。以微信/QQ装修群、小区群为代表的社群，逐渐在装修决策中显现地位。· 能交给机器的，绝不自己动手让生活变得更好、让自己变得更懒，是年轻人选购家居单品的宗旨。他们相信科技改变生活，更容易接受新事物，凡能省时省力省事的，都乐于尝试。智能家居打动年轻人的心，各式小家电百花齐放。· 新中产三大件：戴森吸尘器、小米扫地机器人、西门子洗碗机2018年，家居消费者比以往更注重"品牌消费"。这里的"品牌"与传统定义不同，传统家居行业是弱品牌领域，很难诞生大众品牌。到了社交年代，朋友社群使用过、KOL推荐、社交媒介上的传播，让产品"自下而上"成了品牌，引爆消费。· 新中产：感觉到了，钱没到新中产家居消费特点：· 审美和教育到了钱没到，预算不多但要品质更好。· 家装消费周期变短，宁愿牺牲耐用性换取颜值。· 3个月内买300件家居单品，选择相信朋友、KOL。· 家居消费走向社交化，家居产品要配得上我的人设、社会地位。2019年家居消费4大趋势· KOL带动流行，影响家居消费决策KOL将左右家居市场风格走向，影响消费决策。人们被KOL的分享打动，喜欢上这个人的生活方式、喜欢这家人的相处方式，进而喜欢上这个家的设计、延伸到家的一事一物。· 生活方式取代空间，成为装修目标年轻人考虑家的设计时，不再按照传统的方式划分客厅、餐厅、厨房，而由自己和家人的生活方式来决定。空间秩序将被打乱：客厅不仅是家人交流共处的地方，还是儿童游乐园；次卧变成多功能房，偶尔还要充当健身房；浴缸被搬到了阳台、在厨房里办公……年轻人的生活方式，正在重构家的设计。· 家居成为社交商品，用设计标签自己家居产品在使用功能之上，被赋予社交商品的含义。人们喜欢高颜值的家具，彰显自己的好品味；人们选择代表某种生活方式的单品，进入内心向往的圈层；人们跟随KOL，因为他们代表了所追求的理想生活方式。家，正在成为年轻人身上的标签。· "自下而上"品牌化， 推着行业往前走2019年将诞生更多装修群体熟悉的"家居品牌"，一些优质企业将率先享受口碑红利。这是消费者主导市场的刚需，也是KOL带动流行的必然结果。这种自下而上的方式，将会是家居行业发展的新动力。爱人及屋，爱屋及物中国年轻人「家的意识」正在觉醒。可能因为房价很贵，更显得房子重要；可能因为无法走向诗和远方，所以用心经营日常；可能因为年轻人越来越爱自己，所以居住空间也要讨好自己；可能是因为想和家人更好地相处，所以无比珍重我们的家……种种可能，构筑了一个个美好的家，诞生了一个个打动人的生活方式。

作为继瓷片、抛光砖、仿古砖、微晶石之后的又一瓷砖品类，大理石瓷砖经过多年发展，已经从“行业新人”成长为“精英骨干”。凭借在纹理、色彩、质感、触感上的出色表现、模仿天然大理石的逼真效果和优越的实用性能，大理石瓷砖获得了广大消费者的喜爱，市场占有率远远超越其他品类，是当下瓷砖领域毋庸置疑的主流产品。从诞生到走进千家万户，大理石瓷砖风潮经久不衰的关键是什么？今天中陶君便为大家剖玄析微！什么是大理石瓷砖？对于未曾了解过瓷砖的消费者，在接触大理石瓷砖这个产品时经常会问：“什么是大理石瓷砖？”从不同人嘴里说出的答案可以说是五花八门。中陶君曾在匿名探店时问过某一线大品牌导购员相同的问题，得到的回答竟然是：“大理石瓷砖和普通瓷砖不一样，它生产时加入大理石粉。”还有一些行业人士对于大理石瓷砖的定义是：“大理石瓷砖和抛釉砖不一样，大理石瓷砖是通体的。”相信诸如此类令人匪夷所思的解释绝对不是个例。事实上，大理石瓷砖的全称或者说是正式一点的名称应为仿大理石纹瓷砖，从字面上去理解，即凡是能够模仿天然大理石的纹理和质感的瓷砖产品，都属于大理石瓷砖的范畴。生产工艺上，为了还原大理石的纹理，大理石瓷砖通常采用高清喷墨技术，一些更为高端的大理石瓷砖则会结合丝网、渗花、数码布料等复合工艺。在生产原料上，大理石瓷砖与普通瓷砖并无本质区别，更不存在所谓的大理石或大理石粉的成分。换句话说，就像老婆饼里没有老婆，鱼香肉丝里没有鱼，大理石瓷砖里面也没有大理石。大理石瓷砖凭什么卖得贵？如上文所述，大理石瓷砖只是模仿了天然大理石的纹理，为何在价格上却比其他瓷砖品类要高出许多呢？正所谓价值决定价格，大理石瓷砖的定价与其本身具备的多重优势密切相关。一方面，随着人类环保意识的不断加强，天然石材的开采量逐渐减少；另一方面，经过这么多年的开采，天然石材的储存量也越来越少。在此背景下，珍稀的天然大理石价格被炒到了天价。中陶君在建博会、设计周等展会上了解到，鱼肚白、四季绿等天然大理石每平方都是以万元为单位计价的，更别提一些更为名贵和罕见的荒料。因为大理石是天然形成的，带有缺陷(裂纹、砂眼、色斑等)是在所难免的；在加工过程中，也会出现板体不丰满(翘曲、凹陷)，甚至板体规格不一(如缺棱角、板体不正)的情况，材料利用率不高而导致浪费更是司空见惯。大部分人都会被石材具备的自然美、奢华美所折服，但碍于以上种种原因，家庭装修用到天然大理石的可以说是少之又少。而大理石瓷砖的出现，恰恰弥补了这一市场空缺。不仅如此，大理石瓷砖还摒弃了天然大理石易损、有辐射等缺点，同时具备了陶瓷产品抗折、耐磨、耐高温、易打理的优越性能，可谓是建陶行业划时代的革新者，现代装饰材料制造领域的经典代表作。大理石瓷砖怎么挑？虽然大理石瓷砖是公认的装修好材料，但市面上的大理石瓷砖品牌众多、质量参差不齐，消费者免不了会挑花眼。但只要记住以下几个挑选标准，保证可以买到好看且实用的大理石瓷砖！随着大理石瓷砖品类的市场份额逐渐提高，行业内几乎找不到一家没有生产大理石瓷砖的品牌。在挑选大理石瓷砖品牌时，建议首先考虑一些在大理石瓷砖专业领域深耕多年的品牌，例如简一、大角鹿、新濠、通利等，这些品牌无论是在产品的研发、设计和品质上会都更加出色。实在不知道怎么选，也可以拿起手机搜索“大理石瓷砖十大品牌”，看看你相中的品牌在不在“建筑卫生陶瓷十大品牌榜”的权威榜单中。除了品牌，大理石瓷砖其实还衍生出了许多分类。例如在砖体结构上，大理石瓷砖有通体与非通体之分；在饰面上，大理石瓷砖有抛釉与抛光之分；在光泽度上，大理石瓷砖可分为亮光、柔光、哑光；在规格尺寸上，大理石瓷砖则分为大板、中板、岩板等。装修时，消费者应根据实际的应用区域来进行挑选。以下是挑选大理石瓷砖的小技巧：1.地砖选用大理石瓷砖，越耐磨的越好打理，例如耐磨级别达到4级的钻石釉产品。2.清晰度和还原度是区分大理石瓷砖档次的重要指标，可以仔细端详瓷砖的纹理是否存在模糊和粗糙的情况。3.瓷砖光泽度的选择与装修风格、房屋采光相关。如果是住在低楼层或者家里采光不好的，可以选择亮面的大理石瓷砖，更多时候，柔光的大理石瓷砖会更护眼、更耐看。4.大理石瓷砖没有必要一味追求通体性，除非需要对瓷砖进行倒角、拉槽等加工。市面上的通体大理石瓷砖顶多只是砖面和砖体的颜色、材质、纹理相近，并不是100%的全通体。5.花色和纹理方面，时下流行的大理石瓷砖主要以黑白灰的色调为主，更加百搭；最流行的纹理则是无线连纹，用这种产品铺贴的空间效果浑然一体，更加接近天然大理石。6.尺寸方面，普通的小户型装修不提倡使用大板，如果觉得传统正方形的瓷砖不够个性，可以选择600×1200㎜规格的长方形瓷砖，空间的延展性更强。此外，750×1500㎜的黄金规格也值得推荐上墙铺贴，两片到顶，留缝更少。看到这里，什么是大理石瓷砖风潮经久不衰的关键，相信大家心中已经有了答案。与其说大理石瓷砖是一个流行产品，不如说大理石瓷砖是一个被大众认可的经典产品和引领家装风格的趋势产品。其实，同样从保护生态资源、满足消费者需求的角度出发，将自然之美融入人文空间的，还有可以替代木地板的木纹砖。关注中陶君，下一期为你细细讲解木纹砖凭什么代替木地板成为“卧室霸主”。

“石材对我来说是有温度、有生命、有文化的，能跟石材结缘，我觉得非常荣幸。”谈起石材时，他的眼里有光。平常，大家都叫亲切地叫他“石材洪”。他就是中国石材市场第一人、浙江省石材协会会长洪成设。洪成设的家族四世同堂，一共58人，他带了56人到杭州安家立业，基本都是从事石材行业。洪成设浙江石材市场董事长杭州市温州商会副会长全国工商联石材业商会常务副会长中国石材行业协会副会长浙江省石材行业协会会长1963年，洪成设出生在苍南矾山镇一个普通家庭，这里因盛产明矾而得名，素有“世界矾都”之称。矾山镇矿山文化底蕴浓厚，洪成设从小就受到熏陶，这段成长历程成为了他今后创业的积累和沉淀。1984年，洪成设毕业于浙江省台州供销学校，学的是商业企业管理，毕业后就分配到浙江省物资局拆船公司（现在的浙江物产集团），从事业务员工作，勤勤恳恳工作了十年。谈起在浙江省物资局拆船公司十年业务员的工作经历，洪成设十分感恩。这十年，他不论是在人脉的拓展方面，还是企业的管理思路、经济发展动向的分析能力都得到了很大的提升。洪成设认为单位的磨炼是一座最好的金矿，这种沉淀是必不可少的。或许是温州人天生爱“折腾”，1995年，洪成设放弃了在浙江省物资局拆船公司的铁饭碗，毅然决定下海经商。下海以后，洪成设做过钢材贸易、钢材销售，机缘巧合下接触了装潢工程，也因此有幸与石材结下了不解之缘。洪成设刚跨入石材界的时候，就随中国石材代表团到西班牙、意大利、希腊等西方石材发达国家进行考察，当时他得出一个结论：在石材行业干20年没有问题。1997年，洪成设在杭甬高速公路彭埠出口处，利用桥下的几十亩空地创办了浙江石材市场，这是全国第一家专业型的石材市场。那个时候市场影响面小，招商、管理都很困难。2000年10月，因杭州西湖博览会入城口改造，浙江石材市场搬迁到彭埠镇六堡村。当时洪成设在六堡村租了100来亩地，再次把石材市场办起来。90年代末，杭州开始开放外地人购房，2000年之后，杭州房地产开始起飞。这时候石材行业的需求大大提升，浙江石材市场的影响面逐渐扩大了，招商力度也加强了。可是好景不长，2006年，由于江干区业态调整，年底石材市场搬到了下沙月雅桥省武警部队农场。搬迁之后市场的规模更大了，发展到了500亩地，1000多户商户，10000多从业人员，洪成设在这里整整做了十年。这十年里，浙江石材市场每年成交额都能够达到七十多个亿以上，这十年也是中国房地产最发达的十年，所以市场里的商户都发展得非常好。2017年，因杭州城市发展需要，浙江石材市场迎来第三次搬迁。洪成设说，这是最痛苦的一次搬迁。第一，时间紧，两个月就要全部搬完；第二，市场规模大，从业人员多，新场地不好找。当时洪成设很纠结要不要继续办石材市场，最后是市场里的这些商户给了他力量和勇气，让他坚持下来。“洪会长，跟了你二十多年，我们发财了，家也安在杭州了，现在窟没有了，你给我们重新安个家吧。”洪成设说，这也是责任使然，之后他就开始寻找石材市场的新场地。当时以杭州为中心一个小时的经济圈，像诸暨、绍兴、嘉兴、德清这些地方都去找了，一百亩地容易找，五百亩以上就很难。机缘巧合之下，湖州长兴县和平镇政府向洪成设抛出了橄榄枝，希望把新浙江石材市场落户在和平镇。“这里是长三角中心腹地，以这个市场为中心200公里经济圈，一年消耗石材2000个亿，地理位置优势明显。而且这里有1500亩商业用地，永久产权，再无被拆迁之苦。所以我们最后就选择在这安家。”洪成设说。2019年10月，浙江石材市场重新开业，洪成设带着他的商户进入二次创业阶段，过程虽然艰辛，但他对新市场的未来充满信心。现在回过头去看浙江石材市场的三次搬迁，洪成设说，“我们觉得很荣幸，这一路走来困难伴随着我们，我们跟困难一起长大。”在浙江石材市场里，有很多商户跟着洪成设二十多年，这里的商户从几万块起家，到现在资产上千万 ，洪成设几乎培养了一千多个资产千万以上的老板。“我们的商户有时候叫我‘大表哥’，这比叫我洪总还开心。我们之间是命运共同体，帮助、扶持商户的发展是我们的责任，培养、服务他们是我们的义务。我们对商户来说是小政府，要提供保姆式的服务，让他们满意，让他们赚钱，让他们开心。”洪成设说。洪成设刚进入石材界的时候，中国石材协会一位老的秘书长说过，“小洪啊，进入石材界，你就会爱上石材的。”现在洪成设就已经爱上石材了。20多年下来，洪成设带着这份对石材的执着与热爱，他创办的浙江石材市场成为了浙江最大的中高端专业石材市场，在浙江占据了龙头地位。久而久之，浙江石材市场深入老百姓的人心，在全国知名度颇高。现在全国有几百家上规模的石材市场，基本上都是浙江石材市场这种模式的学习、翻版和提升。近年来，互联网、电子商务的高速发展与普及，石材行业和其它传统行业一样都必须寻求转变。互联网时代下，石材的生产在变，消费在变，石材流通业态必须求变。新浙江石材市场在原来的招租业务基础上又拓展了其他业务。大理石厂房新市场成立了矿山直销中心和组建销售团队，更好地服务矿山和生产企业及房产商、设计师和建筑商；从原来的B2B模式发展到B2B、B2C相结合，线上与线下相融合。市场还要做到文旅并举，文化与旅游结合，打造石文化产业园，导入金融服务，全方位为商户提供更好的服务，将浙江石材市场打造成全国石材行业的标杆龙头市场。石材加工房此外，去年新浙江石材市场开张的时候，还举办了首届中国太湖国际石材展。区别于中国厦门国际石材展三天展会结束就撤展这一特点，中国太湖国际石材展是永不撤展的，洪成设说，“我们要办一个永不落幕的石材展，我要把这个市场办成全国石材行业的会议中心、交易中心、信息中心和会展中心”。中国未来十年是石材界大整合的十年，洪成设计划在全国各地再开新市场，进行品牌输出合作，把浙江省石材市场这个品牌打得更响。“未来，浙江石材市场要做中国石材界的红星美凯龙、做中国石材界的小马云。”经常有人问石材是朝阳产业还是夕阳产业，在洪成设看来，石材是常青产业。石材是几亿年前，甚至十多亿年前从大山里走来。它是有文化的，它有生命的，它有温度的，它走进千家万户，给人类带来一种生息。石材对洪成设来说是一种方向，是一把钥匙，他拿着石材这把钥匙撬开了人生的一切。“我们干的是‘石石在在’事业，创的是‘石全石美’人生。”

2014年，“万众创业、万众创新”让初创企业大量涌现，为联合办公插上了腾飞的翅膀，大量资本涌入这一新兴行业。2020年是联合办公大发展的第六个年头。中国联合办公市场正加速完成培育期，向成熟期迈进。然而，“过冬”、“拐点论”等论调陡然在市场上蔓延，一些对市场满怀期待的人士一下子茫然起来。国际联合办公巨头WeWork 上市失败，加重了行业悲观预期，令整个市场不能承受之轻。中国联合办公如何摆脱困境突出重围？一部分企业还在茫然无措，一部分企业已经找到了前行的方向。中国联合办公万亿级市场待挖掘自2015年以来，联合办公就驶入了发展快车道。2019年联合办公行业市场规模约为1267.2亿元，经历行业洗牌后，联合办公行业逐渐由“空间赋能”向“服务赋能”升级，业务呈现多元化趋势，盈利模式趋于丰富。未来随着产品服务质量提高，市场接受度趋于上升，行业市场规模有望持续增长，预计2022年市场规模有望突破4000亿元。2012年中国联合办公市场空间面积仅仅达13.5万平方米，2014年中国联合办公市场空间面积达到78.6万平方米，之后呈现爆发式增长态势。截止2018年中国联合办公市场空间面积增长至894万平方米，年均增长超过100%。全球知名咨询公司沙利文预计，2023年，国内联合办公的面积将增长到2578万平方米。中国正在成长为世界上最大、发展最快的联合办公市场。国内联合办公品牌门店数量呈爆发性增长。未来中国联合办公行业增长空间依然较大。联合办公正在快速走向主流的商业办公市场。据仲量联行预计，2018年，灵活办公企业将在国内一线和二线城市分别吸纳35.3万平方米和29.2万平方米的甲级写字楼空间，占当年新增面积的9.7%和8.4%。在2016年，这一吸纳水平只有1.8%和1.6%。根据知名房地产服务公司高力国际预计，到2030年，30%的办公空间将会是联合办公空间。而仅仅是30%，就就足以让这个市场成为万亿级的市场。中国写字楼供应维持高位，空置率高企，急需联合办公来消化。2011年以来，我国写字楼新开工面积保持呈增长的态势。2018年，全国写字楼新开工面积为6049万平方米，随有所下降，但依然维持高位。从全国各地的写字楼空置率来看，绝大多数城市的空置率都达到10%以上，甚至连上海，深圳这些一线城市的写字楼空置率都超过了15%。一些二线城市的写字楼空置率甚至达到30%以上，部分城市比如南宁，长沙，贵阳这些城市的空置率甚至接近50%。很多写字楼希望向联合办公模式转变来提高空置率高期的问题。根据世邦魏理仕的研究数据，上海、北京和深圳的联合办公总体量与优质写字楼总体量的比例均已达到6%，而成都、杭州这一比例为3%，广州、南京为2%。2019年中国各城市联合办公市场份额占比（单位：%）（资料来源：前瞻产业研究院）经济下行导致很多企业采取各种措施降低成本。联合办公不仅对初创企业，对大企业的吸引力也大幅上升。这些都将推动联合办公市场继续保持较高的增长率。有意愿转入联合空间办公的人群快速上升。根据沙利文的报告，到2023年，中国预计将有超1亿人在办公室中进行日常工作。在这1.1亿人中，沙利文预测在一线城市中有35%的办公室人数有意愿转换至联合空间办公，新一线城市中30%，剩余城市中10%。根据这一渗透率计算，沙利文预估2023年约有2,280万人愿意选择联合办公空间。2019：寒冬临近冬天临近，但是中国联合办公行业已提前入冬。中国联合办公行业的首次寒流来的有点早。裁员、倒闭、价格战、融资膝斩，这一幕幕终究还是在联合办公上演。进入2019年1月，铅笔道报道深圳ibase原点空间被爆单方面解约，租户被“扫地出门”，空间被高价转让给WeWork，而母公司金地集团将砍掉联合办公这块烧钱的业务。另一家联合办公品牌上海聚梦空间在6月公告称，公司业务经营不善，出现巨大亏空损失，公司账户已经保全冻结；经管理层一致同意，公司暂停新业务并进入破产清算。在寒冬面前，即使是联办头部企业也不能辛免。氪空间在去年12月爆出裁员20%之后，今年1月，氪空间总裁办向公司内部发布年会变动的通知，“决定取消与每个人息息相关的年终总结会议和年会庆典。”2月，网曝氪空间将关闭旗下6个空间共计3万平方米的消息。氪空间一位接近管理层的人士承认，业务确有调整，不赚钱的社区会正常考虑关闭。成也资本，败也资本。如今，资本退去才知道谁在裸泳。有市场统计显示，2018年国内联合办公企业融资金额近68亿元。这时候联合办公空间扩张的场景只能用一个词来形容：疯狂。2019年，这一数字已经大为缩水。市场融资基本流入头部企业，中小品牌融资越来越难。统计显示，前20家头部企业运营面积占比49%，前100企业占比75%。仅融资而言，2018年全年仅8家企业获得融资，规模排名前五的联合办公企业获得了90%的融资。联合办公市场“讲好一个故事”就能找到金主的时代已经一去不复返了。WeWork就是一个活生生的例子。2019年1月，软银资本原本计划投向WeWork的160亿美元突然下调至20亿美元，融资遭“膝斩”。至此之后，WeWork的估值就一降再降。据CNBC报道，截至10月22日，软银计划为即将现金流枯竭的WeWork提供40-50亿美元投资，对应其整体估值为75-80亿美元，相比年中的470亿美元估值的顶点只剩下17%。摩根士丹利的分析师迈克·威尔逊称其失败标志着一个时代的结束。投资者已经表明，他们不再愿意为过度投资买单。只会讲故事的企业肯定会遭到市场的遗弃，但是人们追求新工作方式的热情不会有丝毫减弱。经过喧闹火热，行业洗牌早已开始。VCSaaS数据显示，从2018年至2019年3月，联合办公品牌减少约40家，发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。2020：突围成功只留给有准备的人。这对企业同样适用。随着联合办公品牌即将完成在北上广深超一线城市的扩张和布局，开始将目光转向新一线甚至二三线城市。数据显示，目前联合办公企业运营项目中超过85%的网点，分布在北京、上海、广州、深圳这四个一线城市中，占据着市场70%以上的市场份额。2019年以来，部分联合办公企业提及布局时，都表示将进一步涉足部分二三线城市。ATLAS寰图就于今年4月新拓了西安项目，而优客工场提及将集中落地8家新社区，落地的城市就包括成都、常州、宁波、青岛、南京等二三线城市。2019年第一季度，梦想加先后将灵活、高效的未来办公方式引入西安、杭州、南京。3月，梦想加位于西安的中国人寿、旭辉中心两个空间，以及位于杭州钱江新城的来福士空间相继开幕。4月，梦想加南京金融城空间正式开幕。联合办公的客户类型已经悄然向一些大型企业和大型分支机构转变。大企业客户日益成为联合办公消费主力。2010年，WeWork成立时，整个联合办公市场中80%的客户都是自由职业者，但到2018年，WeWork40%的会员是员工超过500人的企业，在北京，大企业占比近50%。香港的wework联合办公空间，里面入驻的都是汇丰银行等大企业。从2017年起，进入We+酷窝的大企业数量增加4%-5%，上汽大众、宝洁、碧桂园等都成了We+酷窝的客户。快手、罗辑思维、每日优鲜等大品牌企业，都已经入驻优客工场。在大企业客户进驻之后，联合办公空间就不存在空置问题，一般都能实现100%的出租率。联合办公进入不创新就死的阶段，众多联合办公品牌开始通过升级战略，创新商业模式，来赢得市场。今年6月，玖维客宣布品牌及战略升级，旗下空间全部更名为新品牌“JWK”。JWK，不仅是公司的英文缩写，还寓意“Enjoy working”。这也标志着JWK办公产品升级进入3.0阶段——办公连锁。进入新的战略阶段后，玖维客不再简单满足于联合办公赛道，已经成为资产管理的服务商。米域也于2019年进行了全新战略规划升级。一方面，米域将持续以美和科技为核心，另一方面，推出全新项目“知时会员”，为更多渴望通过知识提升自我的年轻人提供一个“知识+社交=多方联动”的创想平台。氪空间通过战略升级，将运营方式转变为“综合办公服务+新型资产管理”。新战略在资产服务端做加法，向上下游产业链延伸。除了服务、赋能小微初创企业，氪空间的新战略中还向为大中型企业服务延伸，包括“氪空间定制”定制服务和“超级客户”的一站式服务。城市的关键是利用多样性，促进人们之间的互动，并由此创造观念和财富，激发创新思维，并鼓励企业家精神和文化活动。联合办公空间的发展也将适用这样一种城市演化逻辑。联合办公的平台化联合办公向共享平台进化，通过共享办公服务，提高空间的利用效率，节省办公成本，享受更高的办公舒适度。不分时间地点，平台化地配置资源。用智能、创意等手段为平台赋能，从而提升用户体验，增加平台的附加价值。目前，某些联合办公企业的平台服务类收入已经占到整体收入规模的30%以上。联合办公的生态化联合办公将日益进化成为一种生态系统，利用多样性来增加互动，激发创新和工作效率提升。生态化将推动联合办公企业从单一的租售盈利转向金融服务和客户资源的深度挖掘。要求联合办公进行深入、系统、持续的客户分析，为其提供专业化、特色化的增值服务，帮助系统内资源重组和再利用，迸发更多的创意、思想以及文化，创造更多有形和无形价值。联合办公不是封闭的生态系统，而是资源流动的开放系统。开放性将推动联合办公企业之间加强合作，优势互补，还将推动联合办公行业与其他行业的联动越来越多。近年来，优客工场、纳什空间等头部品牌纷纷与酒店、电商、旅游等行业品牌联姻，这是联合办公企业与其他行业加强联动趋势的例证。未来，行业内和行业之间的互动将更为普遍。长租公寓加速进入成熟期2019年，对长租公寓行业来说，注定是不平凡的一年。处于全行业亏损大潮中的长租公寓市场，头部企业忙上市，小品牌忙爆仓。前几年热火朝天的“长租公寓”，在当下有一种夺路而逃的感觉。然而，青客公寓抢先上市成功，这给这个略显悲观的市场注入了一股暖流。毕竟，市场驱动还在，未来成长可期。市场驱动还在，未来成长可期根据行业调研，2017年我国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元，租房人口1.94亿人，占全部人口的13.9%。预计到2025年，租金总量将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。到2030年，租金总量将达到4.6万亿，有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。人口结构变化推动租房需求。数据显示，中国千禧一代约有4亿人口，在总人口数中的占比已接近30%。随着千禧一代逐步进入劳动力市场，其高流动性的特点以及对租房更为包容的观念产生了广阔的租赁需求。 数据显示，千禧一代在流动人口 (主要的租赁人群)中的占比高达 42%。据世联行统计，2016 年部分热点城市平均首次置业年龄已超 35 岁，新进人口的租房周期也升至 10 年以上，这将使租房需求的长期驱动。与美国对比，美国千禧一代人口约7450万，而中国的千禧一代人口约4 亿，是美国的5.3倍。而目前美国长租公寓存量约2000万套，中国仅为美国的百分之一。高房价迫使更多人选择租房根据易居研究院发布的数据，2018年，受监测的中国50个城市房价收入比均值为13.9。深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州等6城房价收入比超过20，这意味着在这些城市，普通家庭不吃不喝要20年以上，方能供得起一套房。与2014年相比，几乎所有城市房价收入比都大幅提升。政策助力机构化租赁市场十九大提出“租售并举”住房制度，发展住房租赁市场正式提上中央政府的工作日程。2018年，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》中提出，2018-2020年要大力发展住房租赁市场，总结推广住房租赁试点经验。目前已出台的政策主要是从土地供给、金融支持和个人税收优惠方面为长租公寓的发展提供支持。《住房租赁条例》加速出台，有望解决“租售同权”等租赁市场更为核心的问题。中国长租公寓市场初具规模中国饭店协会 2019 年 4 月发布的《中国长租公寓行业运营情况分析报告》 显示，截至 2018 年底，中国市场上活跃的长租公寓品牌已经超过 80 个，分布的城市数量达到 44 个，涉及 1223 座集中式公寓(约 240052 套公寓)和 135200 套分散式公寓。从各分类公寓市场规模占比来看，2017年中国公寓市场分散式占比为74.56％，集中式占比为17.17％，服务式占比为8.27％。中国长租公寓发展进入快速成长期长租公寓全行业亏损考验成本把控力2019年，多家长租公寓品牌集中发生违约事件和“暴雷”。暴雷事件呈现两大显著特点：一是从单一城市扩大到多个城市，南京、杭州、西安、郑州成为事件高发地区；二是主要集中在中小公寓或二房东身上，并没有一个真正的品牌公寓。据统计，获取房源成本一般占 70% 左右，装修成本占 15% 左右，运营管理费占 10% 左右，税收占5%左右。从中可见，受住房租赁市场整体大环境的影响，运营管理成本也水涨船高，压缩了企业的赢利空间。2019年集中式长租公寓规模激增，分散式长租公寓规模增长放缓。2019年，集中式公寓方面，在资本助推和轻资产扩张模式下，头部运营商规模拓展激进。目前，魔方公寓的管理规模率先达到10万间，在运营商内形成绝对规模优势，领跑行业。其轻资产占比达30%。扩展模式方面，头部企业选择全国化、多个区域做横向扩展布局；中小企业聚焦优势资源，在重点区域做纵向深耕。细分市场方面，蓝领公寓规模崛起。安歆集团在今年5月并购如家旗下逗号公寓之后，安歆公寓管理床位数量突破10万张，成为国内最大的聚焦蓝领公寓的品牌。2019年，分散式公寓整体规模增长缓慢。自如管理房源达到85万间，稳居分散式公寓运营商管理规模首位。青客公寓成为首个上市的长租公寓品牌。青客成立于2012年，截止2018年底房源量近10万间，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。2019年上半年长租公寓品牌管理规模（资料来源：CRIC、睿和智库）不同背景的运营商快速发展近年来，伴随政策利好长租公寓以及需求的逐步释放，多主体纷纷进军长租公寓市场。数据显示，全国 top30 的房企已有近三分之一涉足长租公寓，其中包括万科、招商蛇口、金地等。中介服务机构如链家(自如)、世联行(红璞公寓)与我爱我家(相寓)等。经济型连锁酒店如铂涛、如家等也依托自身优势进入该市场。2019年长租公寓企业拓展房源速度明显放缓。万科泊寓2019年上半年累计拓展房源23万间，与去年底房源基本持平，相比去年近三倍的增长规模，速度明显放缓。同时，在业务层面上关停低效资产，聚焦经营提升。朗诗寓剥离长租公寓在内的非地产相关业务，整体拓展速度随之放缓。2019年长租公寓资产证券化减速。数据显示，2019年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批，对比2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模缩水很多。2019年长租公寓品牌规模效应初步显现。某长租公寓品牌上市招股书显示，单间装修成本从2017年的平均12,646元/间，下降到2019年前9个月的平均10,404元/间，投入回本周期为12到20个月。国内长租公寓企业盈利模式目前，国内长租公寓企业盈利主要有租金收入模式、服务盈利模式和资产证券化模式。租金收入模式租金收入仍是国内各类长租公寓企业利润的主要来源。这类企业会积极运用智能化和科技化管理等手段降低管理成本和人工成本的支出。重点选择交通便利和生活配套齐全的房屋作为市场开拓的首选房源，以有效提升租赁房屋的中转效率。科学合理地确定租金价格是租金收入模式的核心。租金价格定得过高和租金涨幅过大，都会影响房源的出租效率和租金的溢价能力。服务赢利模式随着社会经济的快速发展，住房租赁群体会有很多特殊的租赁需求和个性化体验需求，他们需要的不仅仅是一个居住空间，而是一个社交空间和提升生活品质的空间。为此，很多长租公寓经营企业逐渐转变传统的租金赢利模式，从提供服务上挖掘新的利润增长点。“租金+服务”的赢利模式已逐渐被企业所接受。企业采取服务赢利模式一般会提供房屋租赁过程所涉及的生活和社交等相关增值服务，既包括房间保洁、租客衣物的清洗、快递收发和搬家等基本的生活服务，也涵盖租车、商品代购和外出酒店预订等社交服务。n 资产证券化模式因国内金融市场中长租公寓资产证券化相关政策法规还不完善，企业能够选择的资产证券化模式并不多，主要为 ABS 模式、CMBS 模式和类REITs 模式。美国EQR成功的秘诀美国经营规模最大的公寓运营商之一EQR(Equity Residential Properties)，是美国第一家上市的公寓型REITs，从20世纪90年代初上市至今已有 20 多年的历史。u 企业发展定位清晰，根据美国的经济发展水平和住房租赁市场发展情况，及时调整发展定位，合理控制市场占有率，通过信息 化和智能化管理降低运营管理成本，吸引了众多知名的投资机构。EQR还系统研究REITs相关的税收减免政策法规，进行全面的税务筹划，以便企业在运营管理过 程中可以有效降低纳税成本。日本Leopalace21 成功的秘诀Leopalace21 是日本知名的长租公寓品牌，截至 2018 年底，公司运营的房间数量共有55万间，主要分布在东京、大阪、 名古屋和福冈等城市。创造性地将日本传统文化“家”的经营理念融入运营管理实际。以市场需求为导向，实施差异化的经营策略，注重从租客的体验出发，实施精细化运营和全流程服务，坚持“小户型，高坪效”的产品定位，结合住房租赁市场的发展情况和租金水平等因素采取长短租相结合的经营策略。积极拓展市场。公司网站对留学生和商务出差人士也设有专门的服务模块，并详细介绍日本的国情概况，提供生活指南和来日本以后要办理的相关手续等生活信息，极大地方便了国外的租客。中国长租公寓加速进入成熟期中国长租公寓正在经历“快速成长期”，并加速迈向“成熟期”。市场如何迎接“成熟期”的到来？目前，美国和日本是长租公寓发展较为成熟的市场。结合这两个市场的发展经验，可能以下五大因素会影响长租公寓市场迈向成熟，而这些因素也会成为中国长租公寓市场下阶段发展的助推器。多问题待解，考验企业生存力“N+1”有助于挑选“好企业”某长租公寓品牌创始人指出，头部机构化企业中，“N+1”模式是一大普遍现象，而大量中部租赁机构或个人房源内，“N+1”的比例也非常高。58安居客房产研究院首席分析师张波表示，“采用分隔增加房间数量的方式，是提高坪效最为普遍的方式，也是目前长租公寓最为直接的利润增长点。”禁止N+1，意味着少了一间房。对长租公寓企业而言，意味着出租率或投资回报的下降。对头部运营机构来说，不仅仅损失的是资金，还损失的是规模。租房新政，像一个过滤网，也会让优秀、愿意持久投入和追求长线回报的企业发展的更好。轻资产，不轻松2018年末，多家长租公寓运营商先后高调宣布进入集中式公寓的轻资产委托管理领域，打响了轻资产竞争的第一枪。2019年长租公寓行业似乎提前进入“轻资产模式”时代。轻资产则主要是品牌输出，相对成熟、规模较大的长租公寓品牌机构，可以帮助中小型机构管理项目，或者向中小机构提供店长、员工培训、管理系统等资源和服务，收取一定服务费和利润分成。轻资产不是你飞起来的翅膀，轻资产，对应的是重运营，而且是不能肉烂在锅里自己消化的重运营。轻资产需要思维模式的改变。轻资产不是简单的把自营业务对外开放，要有拓展新业务需要时间积累的耐心。看似只是在自营的基础上多了一个委托方角色的加入，但企业的IT系统要重构，项目拓展、财务管理、金融业务等很多方面的思维模式要改变，运营执行层面要加入一些新的流程和需要一点对接委托方的新的团队能力。资产证券化将成为长租公寓发展重要支柱长租公寓行业当前显露出来的炒高房租、“甲醛门”、租金被滥用等问题反应的是“资金错配”，说白了就是资本习惯了赚快钱。未来可以通过资产证券化将友好资金吸引进来，降低杠杆率，让资本同行业一起成长。从ABS发行量来看，截至2018年9月，我国市场上共发行12单长租公寓ABS，发行金额共计88.84亿元。而在美国，许多单只上市公寓REITs项目的规模远比我国全部长租公寓ABS规模还要大。从REITS的行业研究报告分析，美国目前更侧重于资本运作，发展已达高级阶段，同时金融工具丰富，达8％-12％，而中国仅为2％-4％，中国一线城市可能只有1％左右。未来，ABS、REITS等长期融资工具，大幅降低长租公寓融资成本，中国长租公寓将迎来行业发展最佳状态。长租公寓在同质化中寻求“同中有异”众多的长租公寓运营企业管理模式总体上趋于同质化，包括房间的设计装修、赢利模式、提供的租前租后服务、审批流程、 智能化管理和融资方式等基本上是大同小异的。在长租公寓的核心在运营，不少长租公寓品牌努力寻找差异化。有企业强调社群管理，通过租户老带新来减免营销费用，发挥平台作用，共建自助社区。有企业重在对细节的严格把控，通过调查问卷和深度访谈了解租客关注最多的痛点，通过房间试住检查，确保租客的居住体验。国内的长租公寓品牌商也将社交作为一项增值服务纳入公寓运营体系中，提出“不仅要经营房子还要经营人”的理念，在租住之外，打造社交平台和生态圈，以此赚取租金的“剪刀差”。商业地产的危与机经济增速放缓，消费地位提升。2019年以来，在全球经济增速放缓背景下，我国经济面临较大压力，贸易摩擦的影响初步显现，进一步加大了经济不确定性。房地产调控持续收紧导致的地产投资拐点出现，这一因素也令经济下行压力增大。在出口受阻、投资放缓背景下，消费这驾马车的重要性明显提升。至去年以来，一系列促消费扩大内需的政策措施陆续出台，旨在进一步优化消费环境，促进商业繁荣，激发国内消费潜力，更好满足人民群众消费需求。消费升级促进商业地产业态创新。新时代需要新商业，技术和消费的变化为商业地产行业发展注入新动能，我国将迎来商业地产行业发展的“黄金时代”。商业地产行业发展应紧扣消费升级的新形势。新购物群体的消费习惯的改变要求商业地产运营模式变革。目前，国内消费群体已呈现多极化发展。70/80后追求性价比以家庭消费为主，85/90后处于职场上升期，因而社交活跃更重品质消费偏爱社交网络和线上消费，Z世代(95/00后)新的消费人群逐渐形成，他们为悦己消费、为人设消费、为社交消费、为小众消费、习惯被种草。不同消费群体消费习惯的改变要求商业地产行业不断创新运营模式，满足需求上的变化。城市更新全面提速推动商业地产升级进化。城市更新正全面提速，进入文化与商业共融的新阶段。城市更新会带来更多产业，产生更多商业需求。通过对城市的有机改造，顺应城市肌理，在历史文化、城市生活与商业消费共生的原则下，激活城市发展的文化内核与商业张力，为商业地产增添更多价值。这将推动商业地产升级进化。商业地产发展的现实情况不容乐观。受经济增速放缓、金融去杠杆、商办类项目限购政策、电商市场崛起等因素影响，目前全国商业地产市场相对低迷。据中国城市房地产研究院院长谢逸枫介绍，商业地产的低迷主要表现在：投资额增速创十年来第二个新低，施工面积创十年第二低，新开工面积和竣工面积增速创十年最低，供应端商业土地整体过剩，商业地产库存面积创十年来新高。这些都为商业地产的发展带来挑战。创新重新定义购物中心创新改变了“购物中心”的定义。正如美国《纽约时报》所描述的，它不局限于奢侈品，而是把所有顾客都当作奢侈品买家一样对待；这样一个实体地点像磁铁一样吸引着消费者——该怎么称呼它呢？不是集市、不是商场、也不是购物中心。也许，这是一种沉浸式审美体验，购物只是它的副产品。购物中心的发展购物中心无论在数量还是项目体量都堪称“爆发式增长”。数据显示，2013年全国20个主要城市拥有购物中心236家，到2017年中国购物中心总量突破5000家，平均每年新增购物中心多达170家，最近两年甚至超过500家。商务委数据显示，2017年我国拟开业购物中心970个，拟开业量9800万平方米，到2018年度拟开业量减少近1200万平方米，2019年全国拟开业购物中心项目约982个，商业总体量约8622万平方米。经营受前期扩张过渡、电商冲击等因素影响，购物中心空置率居高不下。中国一二线城市购物中心空置率自2014年起持续攀升，2016-2017年均超出10%，2018年有所缓解，降至9.4%，2019年上半年有所回升。从2018年重点城市购物中心空置率分布来看，高空置率主要集中于“二线”城市。消费增长活力主要由网上消费产生，线下实体商业受到冲击。2019年上半年，实物商品网上零售额同比增长21.7%，然而，以线下为交易模式的社会消费品零售总额较去年同期下降1.3%。实物商品网上零售额增长速度远高于网下消费品零售总额的增长速度。分布结构数据显示，2019 年上半年全国新开业的商业项目数量达 194 个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方），较2018年有所下降，但仍然取得近五年开业量第二高。华东依旧是区域霸主，占据开业总量的半壁江山。西南地区开业总数量跃居第二，连续两年超越华南，主要归功于成都和重庆两大城市。华中、华北、西北表现正常，而东北依然垫底。2-10万方的中小型购物中心是主流，占比超7成。业态首店、夜经济势能在一线城市持续释放。购物中心成为城市夜间经济发展的核心场景及落脚点。“潮”、“玩”、“乐”等年轻生活方式理念被广泛植入新面市项目中，成为新一线城市竞逐年轻外来人才的商业发力点。高端商业在为城市引入高端奢侈品大牌的同时，也通过引入当红潮流品牌实现对年轻客群的精准捕获，降低了年轻人逛高端购物中心的门槛，也成为商业体培养、储备未来潜在客群的前瞻性布局。购物中心的未来购物中心对B端更要对C端。现在的购物中心主要服务于商户端，购物中心本身并不进行商品买卖，通过招商引进商户，作为平台商服务商户端。未来，购物中心可能会将重心从B端转向C端，以消费者为导向，提高流量和停留时间。购物中心的城市属性将进一步凸显。未来，消费者是去购物中心享受生活，来此社交、看书、健身、发呆，它的公共性和服务性将会越来越突出。此时，顾客不是消费者，而是生活者，购物中心也不是购物中心，而是整个社区的活动中心。购物中心将演变为一个微型城市，或是一个取决于周围环境的“城中城”。购物中心更加注重打造原创IP和特色主题。未来定制化、个性化产品将引领新一代消费者的需求，购物中心在主题打造上更加关注消费者个性化特征，以期给消费者带来独特的体验，克服现阶段购物中心同质化的困难。场景化消费时代已经到来，各品牌都极力打造IP以激发用户的共情与信任。由于借势IP的缺陷，购物中心开始打造原创IP，深度挖掘社群价值，构筑全方面的体验商业。购物中心与零售商需构建新型合作关系。一般来说，购物中心只是为零售商提供经营平台，零售商为消费者提供具体服务，这是购物中心和零售商之间最传统的分工与协作模式。但在新形势下，这种关系正在被重构。购物中心或全面融入零售商的改良、优化与创新进程，催生更多富有创造力和吸引力的新型零售商，实现购物中心与零售商的协同共生。案例：美国梦（American Dream）购物中心国际购物中心协会CEO Tom McGee先生称该项目为“未来型购物中心的典范”。社区商业进入发展黄金期社区商业的发展近年来，社区商业呈现强劲的增长态势，发展进入黄金期。预计未来，中国将形成约2万个新的社区，为社区居民日常生活提供服务的社区商业，必将迎来市场需求的持续攀升。便利店和生鲜加强型社区店品牌和数量激增，已成为目前中国零售市场成长最快的业态之一。据尼尔森最新发布的《中国购物者趋势报告-便利店》显示，超市(10%)、小超市(9%)和便利店(14%)的数量在过去三年内保持着强劲的增长势头，而大卖场数量则呈现了负向增长态势(-1%)。大型零售商正积极向“小”转型。继大卖场和山姆会员店之后，沃尔玛在华开出智能社区超市“惠选”，截止2018年已经有8家门店。惠选超市扎根于社区中心，致力于成为社区的一部分。过往一般只出现在大型购物中心的品牌首店或特色店铺，开始越来越多的选择社区商业作为首个布点，或者是为社区商业“量身定做”的版本出现。社区商业的未来社区商业基于社区，核心在于社区建设，关键是如何将客户、商家和社区有机连接融合，形成社区氛围。因此，搭建社交场景，提供合适的空间，改变以前邻里之间老死不相往来的状态，社区商业大有可为。根据社区人口结构，社区商业也将更为细分化。现代型社区商业、高档社区商业、中高档社区商业、大型社区商业、大学城社区商业、文化区社区商业和外国人社区商业等，这样一些特色社区商业类型将陆续出现。尽管休闲娱乐等体验式的业态占比上升，但是生活方式类业态依然会是社区商业的主角。“盒马生鲜”、“Ole”等生鲜超市或高端进口超市，以生鲜食品+特色餐饮形成一体的生鲜食堂等已经成为必需业态，商业医疗、宠物等专业服务类以及文创类业态也加速融入。社区商业离不开高科技的运用。物联网、人工智能、增强与虚拟现实技术可帮助运营方借此强化业态优势，实现功能互补，全面打通会员、供应、支付、社交等体系。美国、日本、新加坡社区商业发展比较新零售三周年三年前，阿里巴巴董事局主席马云首次提出“新零售”的概念。此后，“新零售”开始席卷各个消费品细分行业，对品牌商及零售企业都带来了巨大的变革性影响。“新零售”重新定义人、货、场，并重构了三者之间的关系。消费者从被动变为主动，成为商业关系的中心。货由单一有形的实体商品转变为“产品+体验”、“产品+服务”、“产品+社交”等结合有形与无形双重形式的叠加态。“场”由单一的线下渠道转向没有线上线下的界限，消费旅程各个环节上的全渠道融合，激发全景消费体验。在新商业关系的重构中，数据是驱动新零售的关键力量。借助大数据技术，零售商获得了大量用户的精准数据，而数据是最为可靠的决策依据。新零售在中国对于新零售，泰合资本管理合伙人胡文钦表述的更为直白，中国的新零售就是9万亿线上零售对38万亿社会零售的进攻。根据创业邦数据显示，截至2018年底，我国有984家左右的新零售企业活动于市场。而从2018年我国新零售企业分布来看，有285家企业在新电商领域布局，占比达29%，新电商依托于自身积累的流量，将娱乐社交的元素融入企业的运营中，开创社交+电商的新模式。以线上线下相结合模式运营的企业有218家，占比22.2%。这是众多线下餐饮企业和零售便利店等企业转型升级的首要模式。Costco入华引领新零售回归商业本质今年8月，美国零售商Costco进军中国的第一家店在上海开业，仅半天时间，被消费者疯抢到暂停营业，令国人一片哗然。其成功的商业逻辑其实甚为简单：引导消费者对价值的共鸣。在Costco，你看不到大理石地板、漂亮的橱窗和大厅里的音乐独奏——这些都被节省下来，补贴给消费者，帮他们拿到超低价格。购物过程像寻宝体验。甚至于，一位顾客在圣诞节期间买的圣诞树枯萎要退货，也按照规定满足了这位消费者的看似无理的要求。新零售热潮减退，众玩家趋于谨慎作为新零售的代表，盒马鲜生一度带领着一众友商“大步快跑”，但是步子迈得太大了总归还是冲过头。今年5月，盒马鲜生经历开业三年以来的首次关店。其位于苏州市昆山吾悦广场的门店闭店处理。新零售的难兄难弟队伍正在增加。永辉旗下的超级物种因亏损，业务与永辉超市切割，京东7FRESH的扩张速度放缓，美团旗下的新零售业态小象生鲜退出常州。但并没有哪个玩家宣布彻底离场。新零售开启自有品牌之路去年喊出3年内自有品牌达50%的新零售样板盒马鲜生，近日公布自有品牌的销售占比突破10%，远高于国内市场1%的均值水平。同时“盒马牌”正在成为盒马鲜生大海鲜之外的一张新牌。盒马总裁侯毅表示，中国零售不缺消费需求，不缺渠道创新，主要差距是商品力。盒马鲜生或将带领中国新零售走上自有品牌之路。智慧零售寻求线上线下深度合作今年11月，腾讯智慧零售与永辉云创深度合作取得新进展。微信入口增添全新功能——“智慧零售”小程序，其中“极速到家”及“智慧零售商超”板块，由永辉云创旗下业态永辉生活·到家提供支持。永辉云创方面也表示，通过接入“智慧零售”，将进一步完善永辉生活·到家的用户触点矩阵，全面提升永辉生活·到家的获客能力、运营能力及履单能力，更好的服务用户。新零售的未来服务依然是新零售之魂新零售不能忘记服务本质。盒马鲜生员工更换食品标签、将食品保质期延后六天，此事引起大众对其信任度危机。此外，价格偏高、线下支付不够便捷等问题引起消费者体验下降。这些问题不能得到有效解决，新零售再多地利用高科技手段也是缘木求鱼。新零售正寻求可复制性的替代方案新零售最大的问题是可复制性差，即便做出了几个标杆案例，也不可能平移到其他门店、其他品牌。“智慧零售”、“数字赋能”等更详细、更容易落地的概念正在取代“新零售”。未来，新零售将寻求可解决复制性问题的替代方案。供应链对新零售企业竞争力提升至关重要高效率是当前新零售的主要特征。如今90后00后成为新消费主力，他们更加看重消费场景以及消费体验，因此高效的供应链系统变得尤其重要。物流地产的新十年政策扶持力度持续增大物流地产是物流业与房地产业结合的重要衍生产业，越来越受到政府部门的高度重视。2017年推动物流降本增效，2018年发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，2019年推动物流高质量发展。政策持续发力，对物流地产的发展形成了持续性利好。物流地产至少保持十年高景气度截止2019年一季度，我国内地优质物流仓储存量累计5300万平方米。而据戴德梁行早先的预计，至2020年，中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米，供应缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。世邦魏理仕(CBRE)在其《中国物流地产投资发展报告》中指出，目前中国主要城市非自用中高标准物流设施面积仅约为0.26亿平米，通用仓储面积为8.6亿平米，相比之下美国分别为3.7亿平米、17.7亿平米。人均面积则差值更大，我国人均优质物流设施面积约合0.015平米，较美国的1.17平米人均相差约77倍；人均通用仓储面积美国为5.55平米，中国则为0.66平米，相差约 7.4 倍。CBRE预计，未来5年左右中国的物流设施需求或将保持超20%的年增长率。假设按照目前美国高端仓储占总量20.9%为标准计算，而我国占比仅为2.33%，则我国高端物流至少能保持长达10年左右的高速增长区间。物流地产的发展目前我国物流地产存量约9.55亿平米，已处于世界领先地位。近年来，物流仓储建设持续推进，2015年我国拥有物流园数量为1210家，到了2018年达到1638家，三年间增加了428家，年复合增速达10.6%。（资料来源：华经产研、睿和智库）物流地产投资增速放缓趋势扩大从2016年开始，我国物流地产投资增速开始放缓，近两年放缓趋势进一步扩大。国家统计局数据显示，2015年我国仓储业固定资产投资增速达到28.3%，此后开始逐年下降，2016年-2018年分别为5.5%、-0.4%、-1.3%。物流地产市场以传统仓储为主，高质量物流设施缺乏数据显示，我国高质量物流设施占存量物流设施的比重仅为5%，但与其他国家对比来看，优质物流设施占存量物流设施比重仍较低。这与我国做大做强物流产业的战略目标极不相称，也会阻碍我国物流产业发展。众物流地产商发力欲挑战“一超多强”格局中国物流地产市场由一家独大、外资为主逐步发展成为一家独大、群雄逐鹿、内外资并立的新格局。目前物流地产江湖大致可分为五大流派：传统房企——由万科、绿地、华夏幸福、碧桂园、宝能等组成；传统物流地产商——如普洛斯、宇培、嘉民、丰树、易商红木等巨头，将中国作为主战场；金融机构——国外企业有美国的厚朴以及新加坡的淡马锡和华平资本，国内的金融机构有香港的RRJ以及近几年广受关注的平安不动产等；电商企业——如京东、阿里菜鸟、苏宁等自主建设物流仓库、网点以及门店等物流设施，抢滩物流地产；快递物流企业——顺丰、三通一达等快递企业成功上市，在转型升级仓配业务以及加强航空运力效率的需求下，纷纷剑指物流地产。虽然众多企业纷纷进入，但国内物流地产的垄断格局并没有被打破，普洛斯依然一家独大，将其他企业远远甩在后面。截止2019年第一季度，普洛斯市场份额达到了33.0%，稳居第一，接下来是万纬、易商、宇培，占市场份额分别为6.1%、6.0%、5.6%，跟普洛斯差距巨大，嘉民、安博、宝湾、平安、丰树则分别占有市场份额5.3%、4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。物流地产空置率持续下降推高收益率由于我国商品零售业、制造业的快速增长需求，供需矛盾下空置率持续下降，而物流地产租金保持提升。根据CBRE发布的《全球优质物流地产租金报告》，在新兴市场消费与生产稳定增长的需求推动下，全球供应链飞速发展，优质物流地产租金随之上涨。2017年亚太地区的净租增幅为1.4%仅次于美洲地区的3.8%。而我国自2009年起年化增幅约为4.3%，并且截至2017年，平均空置率已经由2008年的28%降至17%。2019年一季度，优质物流仓储的整体空置率同比下降了2.3个百分点。在此背景下，物流地产的投资回报率已高于其他类持有型物业。目前，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资能取得6％-8%的回报率，明显高于商业地产的4％-5%和住宅地产的2％-3%。物流地产布局从核心城市向二三线城市延伸目前，国内物流地产布局主要分布在沿海沿边地区，其中以华东地区、京津冀地区和成渝地区物流地产布局企业居多。物流地产的未来未来影响国内物流地产发展的三大主要因素戴德梁行高级董事、大中华区产业地产部主管苏智渊认为，未来影响国内物流地产发展的因素主要有三个方面。首先是土地供给的问题。物流地产是相对亩均税收产出较低的行业，所以目前在一二线城市都遇到了获地方面的阻力，如果这个问题没有一个良性的出路，物流地产的总体增速将因为供给不足而继续放缓。其次是需求的变化。在过去五年，物流地产的主要需求方从原来的制造业、第三方物流企业向电商及电商系的快递公司做了十分明显的倾斜，以至于电商系成了目前高端物流仓库的主要使用者，其比例已经超过了50%。后期随着电商需求放缓，将对物流地产商去库存造成较大的市场压力。最后是自建库对市场的影响。随着土地租金上升，仓库使用人越来越多地考虑起是否应该用自建库来取代租赁库，从而规避不断上涨的租金风险。这种现象在菜鸟、京东等电商中间已经越来越明显，现在也开始蔓延到了快递公司和第三方物流公司。如果自建库成为风潮，也会对未来物流地产的发展产生影响。市场对高质量物流地产的需求将持续增加目前我国物流地产存量约9.55亿平方米，已处于领先地位，但与其他国家对比来看，优质物流设施占存量物流设施比重仍较低，仅约5%。我国现有的传统物流仓储已经无法满足制造业、电商零售、运输业等发展需求，未来，对多功能、一体化、智能化的现代综合物流园区的需求将不断提升。智慧升级将成物流地产的发展方向随着互联网、物联网（IoT）、人工智能（AI）、移动通讯、自动化等技术在物流领域的广泛应用，物流变得越来越智慧。目前，部分物流园区正在构建一套完整的智能仓储物流解决方案，推动园区的智能升级，其中有代表性的是菜鸟“未来物流园”和普洛斯“AI+物流园区”。不动产资管开启新格局从房地产开发时代到不动产资管时代房地产经过10几年的高歌猛进，价量齐飞的状态在近两年的政策调控下正在迎来拐点。一线城市作为房地产市场的风向标，特别是北京、上海，事实上在几年前就已经进入了存量时代。从“房地产”向“不动产”的过渡，意味着市场主体的转变和运作模式的调整。在房地产开发时代，主要赛道在于增量住宅的开发，在于大规模的城市化发展阶段，房地产开发商占据主导地位。但在以存量为特征的不动产时代，更多的关注点将落到城市更新以及存量不动产。在资本市场的表现为，操盘手的主导者将从开发商转变为资产管理人。从银行的间接金融和偏债性的传统资本转变为直接融资为主导的新型资本市场体系。目前，我国房地产融资模式偏银行信贷以及债务融资，对标美国日本等发达国家的房地产多种融资渠道，随着不动产存量时代的来临，私募股权基金、CMBS、私募REITs、公募REITs等多种金融工具将发挥重要作用，多元化、多层次的资本市场结构将会逐渐丰富和成熟，最终形成国际化、立体化的资本市场结构。2019年不动产ABS市场基本态势不动产ABS按品种主要分为房地产投资信托基金REITs以及商业房地产抵押贷款支持证券CMBS/CMBN。由于不动产ABS有助于产权人盘活存量资产，偿债来源明确，更易获得投资人认可等优势，近年来，商业不动产ABS市场逐渐繁荣，发行单数及规模增长较快。商业不动产ABS市场持续繁荣，CMBS发行体量快速上升，CMBN和类REITs发行增速有所放缓。至2016年国内第一单交易所挂牌CMBS产品发行以来，截至2019年6月末，我国CMBS市场累计发行产品64单，累计发行规模1639.95亿元。CMBN市场经历从无到有，自2017年第一期资产支持票据发行成功以来，已累计发行产品15单，发行规模累计达272.62亿元；类REITs产品方面，2016年以来，发行量有所增加，截至2019年6月末，已累计发行产品49单，发行规模累计达988.16亿元。总体来说，CMBS发行体量快速上升，CMBN和类REITs发行增速有所放缓。考虑到目前国内商业地产存量较大，未来商业不动产ABS仍具有较大发展空间。北上广蓉四城占据已发行不动产ABS半壁江山截至2019年6月末，除单个项目底层资产分布在多个城市的情况外，不动产ABS发行规模前五大的城市分别为北京市、上海市、深圳市、广州市和成都市，发行单数及发行规模占比分别为57.81%和63.54%，其他不动产ABS项目底层物业资产主要分布在重庆、长沙、南京、天津及武汉等城市。其中，约90%以上的产品底层物业分布于一、二线城市的核心商业地段。商业不动产ABS的底层物业资产分布区域仍以一线城市北、上、广、深为核心区域，辅之以东南沿海二线城市作为扩散地，中西部地区则以各省、自治区、直辖市的省会城市为着力点。多物业资产组合在发行规模占比中逐渐增多以多个物业资产组合作为底层资产的项目逐渐增加，在不动产ABS发行规模中，20%的不动产ABS项目底层资产涉及多个物业。公寓、物流园区等新型业态类ABS增长势头强劲商业不动产ABS产品底层物业资产业态仍以综合体、商业、写字楼和酒店为主，以公寓、物流园区为代表的新型业态保持快速发展。据统计，已发行的商业不动产ABS产品底层资产业态类型以综合体、商业及写字楼为主，截至2019年6月末，以综合体、商业及写字楼为底层资产的ABS项目发行规模合计占比为77.99%。2018年以来，传统底层物业业态进一步细化，科研办公、商业门店、社区商业等初具规模；新兴公寓、仓储物流等业态资产陆续入池，构成不动产ABS市场的新生力量，自2018年1月至2019年6月末，新增发行以公寓及仓储物流为底层资产的项目21单，单数及规模分别占同期新发行项目的28%及19.77%。不动产ABS发行方式不断创新不动产ABS市场正在不断改进以提高发行效率。例如在物流不动产领域，2018年以来，招商蛇口长租公寓、恒大长租公寓、宝湾地产CMBS、普洛斯仓储物流、顺风产业园等为代表的不动产ABS采用储架发行模式，有效缩短了ABS项目的发行周期。此外，菜鸟-中国智能骨干网类REITs创新性地引入扩募机制，实现同一类REITs产品下新资产的持续注入。我国不动产资管市场运行趋势外资PE跑不进场，多方位、国际化资本格局将形成在不动产资管时代，除了传统的债务融资、银行信贷之外，多层次、国际化的资本市场将会形成。从外资变化来看，从2016年至2018年，外资在持续加码中国的存量不动产市场，外企领展管理、凯德地产、黑石资本、太古资本等收购多个位于中国一二线城市的购物中心等商业地产，特别引起轰动的是凯德斥资127亿收购上海北外滩星港中心。据不完全统计，截至2019年3月27日，已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇。这些外资机构除了世界顶级投行黑石集团，还包括凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金，涉及金额超过300亿。其中光黑石一家机构出手就接近200亿元，占总交易金额的六成以上。未来，将陆续有更多外资PE进入中国不动产市场，多方位、国际化资本格局将形成。未来不动产ABS市场，核心区域多物业组合等特征进一步凸显未来的不动产ABS市场将进一步向能降低资本风险的方向发展。由于一二线城市核心地段人口聚集，经济增速快，区位优势明显，一定程度上保障了其物业的处置价值，增强了产品的增信效果。因此，未来，底层物业仍将以这些区域为主。由于多底层物业组合能够分散风险，单个物业价值变动对整个项目的影响不大，同时，二级市场比较发达，违约之后处理抵押物比较便捷，资产证券化产品能够更好的脱离主体信用。因此，未来底层资产涉及多个物业的不动产ABS产品发行规模有望保持快速增长。政策吹风加速REITs的推出2019年3月，上交所表示，鼓励机构上报公募不动产信托投资基金REITS项目，以期推出第一批试点。同月，国务院发展研究中心也明确要推出公募REITS首批试点产品。政策信息加强，公募REITS的推出已经越来越近。

前两天工地上的大理石要补货，今天周末正好有时间就自己去拿货了。屏山石材批发市场位于番禺105国道旁，东新高速禺山出口旁，交通非常便利，广州以及顺德周边城市都来这里采购石材。屏山石材批发市场占地经营20万平方米，是珠三角地区最大的石材市场，经营石材品类繁多，集石材批发、零售、加工、设计甚至施工于一体的大型石材交易市场。