创业项目的可行性研究报告

1、项目基本情况智汇湾创新中心项目位于广东省珠海市高新区智慧产业园，项目总用地面积为 30000 ㎡，总建筑面积为 119127.67 ㎡，其中地上建筑面积为 76576.23 ㎡，包括研发办公用房和产业配套用房；地下建筑面积为 42551.44 ㎡，主要为地下车库及设备用房建筑。本项目将紧密围绕珠海创新驱动战略，以珠海现有优势产业为基础，形成“众创空间-科技企业孵化器-科技企业加速器”一体化的科技企业孵化基地。本项目预计总投资80000.88 万元，其中本次非公开发行股票募集资金拟投入54474.15 万元，不足部分将由公司通过自筹方式解决。2、项目建设的背景及必要性（1）符合珠海提升区域战略地位及加快创新创业载体的客观要求2019 年 2 月，中共中央、国务院发布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，提出“发挥香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海强强联合的引领带动作用，引领粤港澳大湾区深度参与国际合作”。珠海将作为湾区重要节点城市，区位与产业优势明显，未来将以高端制造业、高新技术产业和高端服务业为重点，培育新的经济增长点，对接与澳门、香港优势产业，发挥协同效应。智汇湾创新中心项目将依托珠海市的良好资源，构建科技与产业合作的重要平台和载体，集聚优质资源，培育创新型企业，着力打造“国际一流的孵化创新平台”，提升产业技术创新能力，推动产业向高端进阶，有助于加快珠海市产业转型升级，提升当地经济发展质量。（2）短期增加公司业务增长点，提升盈利能力智汇湾创新中心项目位于珠海市国家级高新技术开发区（以下简称“高新区”）区位优势明显，其所在的北围片区是高新区政府重点发展的核心区域，定位于打造集政务服务、产业孵化、企业金融、企业增值等全方位服务于一体的产业发展服务平台，未来发展潜力较大。随着打造粤港澳大湾区的概念掀起一轮新的热潮，未来将会有越来越多的高新技术企业选择深耕珠海、落户高新区，为项目能达到运营目标奠定了政策优势和区位优势，进而短期内也将成为公司业务新的增长点。（3）中长期为公司培育新的战略业务板块智汇湾创新中心项目聚焦大健康产业集群及信创产业，未来公司可以通过该项目不断积累相关产业运营经验，再通过孵化、培育或收购等方式伺机进入大健康行业，为公司中长期产业升级和孵化新业务奠定基础，打造新的战略业务板块，进而增强公司盈利能力和综合竞争力。3、项目建设的可行性（1）本项目受到地方政策大力支持珠海市人民政府于 2017 年 5 月印发《珠海市进一步加强产业园区发展建设的若干政策措施》将实施园区扩容提质、配套优化、招商引资、创新发展、管理提升等五大工程，为园区的开发建设制定了各种政策支持。2017 年 9 月，珠海智慧产业园在珠海高新区揭牌，总投资近 100 亿元，该产业园将打造成珠海产业园转型升级示范区、粤港澳大湾区新兴智慧产业集聚区和具有国际影响力的智慧生态产城融合创新区。在珠海智慧产业园的规划中，智汇湾创新中心项目处于不可或缺的地位。2020 年 1 月 2 日，珠海市人民政府办公室发布《珠海市进一步促进科技创新的若干政策》，加快科技创业孵化载体建设。对新认定的各级众创空间、孵化器（含加速器），各级众创空间、孵化器的新增面积，众创空间、孵化器的运营评价等给予事后补助。（2）本项目区位优势明显，为未来招商奠定了基础本项目实施地位于珠海高新区主园区唐家湾，区位交通优越，京珠高速、粤西沿海高速、广珠城际轻轨等主要交通设施贯穿其中，南距澳门 18 公里，北上广州 110 公里，与香港、深圳前海自贸区隔海相望，正在规划中的深中通道、深珠城轨建成后将进一步缩短珠海高新区与深圳的地理距离。同时，珠海高新区科技教育资源优势明显，拥有中山大学珠海校区、北京师范大学珠海分校、北京理工大学珠海学院等著名高校，为产业的培育及发展奠定了科技、人才基础。本项目的区位优势明显，拥有丰富的交通、科技和人才资源，为项目未来招商入园奠定了坚实的基础。（3）公司现有资源为园区入住率提供了有力保障公司投资与管理业务以子公司铧盈投资、华金投资等为平台，管理多只私募基金，具有一定的品牌知名度和影响力。本项目聚焦的大健康产业集群和信创集群也是公司重点布局的产业投资领域之一。经过多年耕耘，公司熟悉相关企业的运营办公需求，并积累了一定量的大健康产业和信创产业潜在入园客户资源，可以为未来园区的入住率提供了有力保障。4、项目投资概算本项目总投资额为 80000.88 万元，拟使用募集资金 54474.15 万元。5、项目建设期本项目经过前期认真论证，已进入建设期，预计 2021 年底前建成。6、项目实施主体及其他本项目实施主体公司全资子公司珠海华金智汇湾创业投资有限公司；项目所需土地、立项、环评等批复已取得。

东湖高新合肥国际企业项目中心项目1、项目概况东湖高新合肥国际企业项目中心项目位于安徽省合肥市新站高新技术产业开发区，项目总用地面积 95,731.99 ㎡，总建筑面积 225,965.92 ㎡，其中地上计 容建筑面积 182,340.27 ㎡，主要用于建设研发办公用房和服务配套用房；不计容 建筑面积 43,625.65 ㎡，主要为地下车库及设备用房建筑。项目由合肥东湖高新科技园发展有限公司投资运作，旨在打造集战略新兴产业与市服务业于一体的综合型现代产业园区，用以满足于省内外及新站区周边众创孵化、加速成长及成 熟型总部经济等各阶段企业发展需求。本项目总投资为 66,177.38 万元，拟使用 募集资金投入 41,000.00 万元。2、项目建设的必要性（1）实现战略性新兴产业集聚发展，构建协调发展新格局按照国家战略性新兴产业发展规划，要立足区域发展总体战略，围绕“一带 一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展，坚持因地制宜、因业布局、因 时施策，加快形成点面结合、优势互补、错位发展、协调共享的战略性新兴产业 发展格局。东湖高新合肥国际企业中心项目将有力支持新站区发展成为国家层面 的战略性新兴产业策源地、标志性产业集聚区、战略性新兴产业特色集群。（2）落实“双创”精神，推动新旧动能转换和经济结构升级近年来“双创”对推动新旧动能转换和经济结构升级等发挥了重要作用，对促进经济增长提供强有力支撑。在深入实施创新驱动发展战略和适应经济发展新常 态的大背景下，需进一步加快推进大众创新创业。具体而言就是要加快转变政府 职能，进一步激发市场活力，有效整合资源，集成落实政策，完善服务模式，培 育创新文化，形成大众创业、万众创新的生动局面。项目园区建设和发展的重 要举措就是构建一个低成本、便利化、全要素的创业服务社区，为大众创新创业 者提供良好的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。 项目的建设增强了合肥新站高新技术产业开发区小企业的孵化力度，加速推 进应用研究发展之路。同时通过提高合肥新站高新技术产业开发区产业规模， 有利于促进开发区中小企业的持续发展。 3、项目可行性分析（1）本项目的实施受到地方政策的大力支持根据《合肥市“十三五”战略性新兴产业发展规划》，合肥明确在十三五期间， 6 将聚焦新一代信息技术、高端制造、生物经济、绿色低碳、数字创意等五大新兴 产业，力图到 2020 年，战略性新兴产业规模和质量效益实现双跨越，产值达到 7000 亿元；同时建成新一代信息技术、新能源、智能制造、生物等 4 个在国际 上有影响力的战略性新兴产业集聚基地。2018 年，合肥市先后出台了《关于推进“三重一创”建设的实施意见》、《合 肥市支持“三重一创”建设若干政策》等一系列文件，从产业集聚发展、企业成长、 创新研发等各个方面予以支持，同时建立了完善的资金支持体系。 合肥国际企业中心项目定位为集科技创新、信息技术、新能源等战略新兴产 业，以及商务服务、金融服务等都市服务业于一体的综合型现代产业园区，承载 公共服务平台、产业创新孵化等功能，用以满足于省内外及新站区周边众创孵化、 加速成长及成熟型总部经济等各阶段企业发展需求。 （2）本项目是公司战略发展规划重点合肥承东启西、连南接北，融入“长三角”、加盟“长江中游城市群”、衔接“中 原经济区”，具有重要的区域价值优势。东湖高新成立以来，秉承“研究产业、服 务产业、投资产业”理念，探索“以产兴城”、“以城促园”的产城一体化发展模式； 并围绕“长江经济带”，完成了武汉、长沙、合肥、杭州以及重庆的产业布局；同 时将以这些城市的科技园区项目为载体，促进长江经济带沿线城市信息共享、经 验交流，搭建助力城市与企业跨区域合作、协同发展的平台，促进区域产业发展。 合肥国际企业中心项目的建设将进一步促进公司环“长江经济带”的产业布局，拉 动区域经济发展。 4、项目投资概算项目总体开发建设周期为 5 年，总投资使用计划为 6 年，总投资金额66,177.38 万元。5、项目的经济效益项目总体开发建设周期为 5 年，该项目部分销售，部分自持，内部收益率为 8.40%（税后），项目投资回收期为 9.36 年（税后）。

当今二十一世纪互联网行业的飞速发展，人人创业的时代到来，不管是线下的奶茶店还是线上的网店创业、网站优化、小程序建设等等都一度成为风口的创业项目，只要有点技术都能成为中小微型创业项目的首选，今天就拿拼多多网店的创业前景以及可行性来具体分析一下，线上创业门槛低，操作简单，受到不少年轻人的追捧，要说拼多多创业主要是分为两类：厂商以及无货源。无货源厂商创业：自2020年疫情爆发以来，线下实体店都关门了很多，这些厂商因为卖不出去自家产品囤压在自己手里，这个时候厂商就转战线上进行自家产品的售卖。无货源：无货源的意思是，本来自身没有生产任何的产品，但是通过代理的方式，代理厂商生产的产品进行售卖，然后转身把订单转给厂商进行理货发货等操作，而网店店主会拿到厂商给予的一定返款。特别是在今年拼多多网店的低门槛、操作简单加上无货源这种办法收到了不少打工人的追捧，硬生生的将几年的亏损抹平。今年有不少的打工人都想在拼多多上创业，就拿无货源来说吧，首当其冲的就是商品的选择问题。开网店店主要知道哪些厂商的商品在拼多多上卖得更好，再有了确定的商品选择后，需要在同行里面进行质量、价格、性价比的对比，确保市场占有量以及市场冲击力度，能够对后期的销量有更好的保障。打工 在商品定价的时候不能只为了拿一点商家的返款和差价就把价格拉得很低很低，想和竞争对手打价格战，这不是长久之计，以战止战终会导致世纪大战，厂商是为了销售拿回本钱和盈利，你卖得越多厂商赚得越多，而你卖的多利润太低，自己就不赚钱，所有的创业都是为了能够赚钱，而不是搞得自己和同行两败俱伤，在价格方面还是有很多需要考究的地方，不能设置的过低，过高更是不行，会严重影响到网店的销量。质量和价格一直都是剁手党最关注的问题，而销量和评价是剁手党最主要的参考指标，创业者选择开网店，在商品和价格上面就需要做很大的功夫，对比、调研、模拟购买这些都是少不了的。木桶效应木桶效应同样适用于开网店，一个桶能装多少水不是由长处决定的，而是由短板决定的，很多的网店店主为了能够节省下自身的成本，就把产品质量这一块完全交给厂商，只做售前不管售后， 根本不管商品的质量问题，导致整个网店的差评很多，过多的产品对于网店来说是非常致命的，这些都是需要店主自己来把控的。风险控制不管是从市场前景还是可行性来说都算是低风险行业，只是有一定困难程度，因为需要从零开始运营整个网店，不过这些就算自己不会，也可以请会的人代运营也行，但是就行业风险来说，拼多多平台算是非常低的，因为成本很低，开网店成本就500元，这正是入局的好时候，后期肯定会涨价用来控制商户数量，加上这过年正是热季，谁也不知道疫情今年能不能结束，防患未然才是最好的。

宝妈。是这样一种人群，年龄在25-35岁之间，没有正职，在家里忙里忙外，把家里大力队井井有条，家里人却觉得你无所事事，一天只懂得伸手要钱。宝妈，应该是很长时间没有收入的一部分人群。有了宝宝，基本上所有的心思都在宝宝的身上，没有了自己的生活与空间，每天从早忙到晚上，感觉一天特别的累，但仔细想想一天却又没有真正的为了自己活过。那么宝妈创业有什么困难呢？他们没有独立的收入，也没有创业的资金来源，更不具有执行掌控能力，在创业的经历、人脉关系方面都很欠缺，甚至于她们去创业家里人都不会有人去支持，在这样一种情形之下，宝妈如何去创业，无疑成为了一种不得不面对的问题。和职场脱节太久，面对长达几年的空窗期，如何融入职场当中？又如何拥有自己的一份事业？1、首先要做好自己的定位，自己在哪一方面比较感兴趣？在哪个领域能够付出自己的最大努力？所以首先要找到自己的自信和方向。明白自己的求职目标在哪里，、或者创业目标在哪里。2、在知道自己的目标之后，努力学习知识，最好去找一家专业的机构去系统学习，尽快的掌握专业知识，为自己的职场奠定基础。有创业目标的一定要了解相关的运营思维，了解行业动向，尽快融入到这个圈子。3、创业有风险，创业也不是一场孤注一掷的豪赌，要想好自己的后路，在目标的选择上结合自己的情况，尽量选择成本低，投资回报时间周期短的，降低风险。4、在有了方向和一定的专业知识之后，就要去了解市场了，做市场调查和市场测试，确定你的产品或服务的优势和劣势在哪里，营销的方式是什么，核心竞争力在哪里，渠道是在哪。5、在这过程当中，积攒人脉，积累行业经验，获取最大的投资。这个过程是学习的过程也是走出去的过程，如何让别人了解你的产品或服务就显得特别重要了。

（一）项目概况本项目通过构建可标准化、规模化的平台服务体系，围绕创业者群体和中小企业全生命周期的成长需求，提供全方位在线辅导培训和在线严选企业服务。从技术上来说，“产业加速服务云平台”采用平台化和组件化设计，并通过大数据分析系统对创业者群体和中小企业进行需求分析，匹配相应的服务。“产业加速服务云平台”提供的服务具体如下：1、在线辅导培训——基于优秀导师资源的知识分享体系本服务基于创业黑马多年的创业辅导培训经验及资源积累，通过线上分享的方式服务国内大量的创业者群体、中小企业及企业高管，培育出新时代的创新组。本服务围绕创业者群体和中小企业对业务创新与组织能力提升的需求，通过“在线知识分享”和“在线时时互动”的方式，进行模式创新、产品创新、营销创新、组织创新与资源获取等知识技能分享，使创业者、企业核心团队掌握在新时代经营企业所需要的能力。具体来说，“在线知识分享”由企业家、投资人、行业独角兽与实战专家等讲授企业成长的基本方法论、典型案例；“在线时时互动”将答疑和问诊相结合，满足学员与导师的互动需求，巩固学习成果。同时，本服务还将开发企业全生命周期的能力进阶测试体系，让企业的学习成长可评估，让团队的能力提升有规划。2、在线严选企业服务——基于优质 ToB 服务的中小企业解决方案本服务将整合市场现有的优质企业服务资源，针对创业者群体和中小企业生产经营中有关知识产权、法律、社保、财税等方面的刚性需求，进行集约型服务资源采购，让创业者群体和中小企业享受到优质高效的专业服务。具体来说，平台对企业及其需求进行分类分级，为其快速匹配在线化的知识产权服务、法律法务服务、人力社保服务及财税服务等，并形成综合服务包。总体来说，在线辅导培训和在线严选企业服务是“产业加速服务云平台”提供的两类服务，均面向同一用户群体。同时，二者在用户获取上互为入口，在服务上相辅相成，从而达到有效地增加服务内容、延长服务周期、增强服务黏性等目的，可以使公司对创业者群体和中小企业的综合服务能力得到更大幅度的提升，增强公司的盈利能力和核心竞争力。3、本次募投项目与公司现有业务关系公司一直致力于为创业者群体和中小企业提供一站式专业成长加速服务，本项目就是基于公司过去多年积累的导师资源、用户群体、培训辅导案例，通过构建“产业加速服务云平台”，一方面能使广泛的中小企业获取优质的成长加速服务，并使辅导培训对象由企业创始人扩展到企业核心团队，另一方面，线上辅导培训可以使导师的课程突破时间、地点、频次的约束，从而释放更大价值。综上所述，本次募投项目完全围绕公司主营业务展开，通过线上和线下业务的有机结合，能够拓展公司的服务范围，丰富服务品类，更好地满足用户需求，并有效提升公司的运营效率。（二）项目背景分析中小企业是国家经济的柱石。改革开放以来，我国中小企业发展迅猛，日益成为推动我国国民经济增长的重要力量，在确保经济平稳增长、优化产业结构、缓解就业压力等方面，越来越发挥着不可替代的生力军作用。截止到 2018 年底，中国中小企业的数量已经超过了 3,000 万家，贡献了全国 50%以上的税收，60%以上的 GDP，70%以上的技术创新成果和 80%以上的劳动力就业。但与此同时，随着经济的不断发展以及竞争的日益加剧，中小企业在企业经营方面也产生了各种痛点，“产业加速服务云平台”能够直击企业痛点，解决问题。公司作为最早开展创业辅导服务的企业，遵照国务院发布的《关于促进中小企业健康发展的指导意见》，一直大力扶持创业者群体，助力他们健康发展。在企业培训辅导方面，公司邀请知名企业家、投资人、行业专家担任导师，提升创始人领导力、优化企业商业模式，解决企业经营发展中的瓶颈及成长困惑。同时中小企业及初创企业在人力资源、法务、财务、市场、公共关系等方面有着多层次的需求，创业黑马基于多年来汇聚整合的多方资源，以“辅导、培训、孵化、加速”涵盖企业不同发展阶段的需求，减少了企业成长中可能遇到的问题及风险，为其明确发展方向，促进企业高质量运营。截至目前，公司已深度加速赋能 12,000 多家企业。基于自身独特的服务体系、优质的导师资源、强大的用户积累、丰富的渠道网络以及坚实的技术基础，公司通过构建产业加速云平台，将导师资源和相关服务线上化，使“产业加速服务”向国内更广阔的区域输送，高效、便捷地普惠更多的中小企业。（三）项目必要性分析1、契合行业发展趋势，助力中小企业产业升级近年来，越来越多的人习惯于从网络获取信息。针对企业服务需求，人们正在探索以线上线下结合的方式促成创新创业生态系统内的创业企业、投资机构、服务机构、科研院所等更快速便捷、多元化地实现精准对接与融通发展。当前，企业服务业方兴未艾，线上线下结合的服务平台欣欣向荣，从民营型、政府型到混合型，从区域性、全国性到全球性，“互联网＋创新创业服务”正在百花齐放。为契合行业发展趋势，公司构建产业加速服务云平台，将产业加速所需的在线培训、企业服务等资源通过线上与线下有效整合，精准匹配用户需求，助力中小企业加速成长。2、汇聚和匹配优质资源，有效解决中小企业生存发展的痛点中小企业在渡过艰难的初创期后，后续成长过程依然面临方方面面的挑战，这使得企业迫切需要具有产业加速能力的导师、机构、资源等为其提供专业的成长服务。但受限于企业规模、付费能力、所在区域、创始人和核心管理层的学习时间等因素，中小企业很难获得以上服务。本项目通过购置软硬件设备，采用人工智能、大数据、商业智能等技术搭建产业加速服务云平台，采购及研发优秀导师的课程、严选企业级服务资源，为创业群体和中小企业提供成长加速服务。3、线上线下相结合，不断提升服务价值，增强公司竞争能力随着互联网技术的蓬勃发展以及移动带宽环境的持续优化，在线知识分享的灵活、便利等特点越发显著，移动化、碎片化学习已经成为一种新的学习习惯。为应对这种新的趋势，公司通过构建云平台，在培训理念和方式上进行全面升级。线上线下结合，覆盖跨区域的中小企业客群，增加中小企业服务黏性，提升公司市场份额，增强持续竞争能力。（四）项目可行性分析1、本项目的实施受国家产业政策的支持2018 年 9 月，国务院发布《关于推动创新创业高质量发展打造”双创”升级版的意见》，提出完善“互联网+”创新创业服务体系，鼓励建设“互联网+”创新创业平台，积极利用互联网等信息技术支持创新创业活动，进一步降低创新创业主体与资本、技术对接的门槛。推动“互联网+公共服务”，使更多优质资源惠及群众。2019 年 4 月，中共中央办公厅、国务院发布《关于促进中小企业健康发展的指导意见》，提出中小企业是国民经济和社会发展的生力军，是扩大就业、改善民生、促进创业创新的重要力量，在稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险中发挥着重要作用。要重视培育企业家队伍，继续做好中小企业经营管理领军人才培训，提升中小企业经营管理水平。创业黑马作为创业服务领域的首家上市公司，积极响应国家政策，聚焦科创服务。产业加速服务云平台的建设，将把成熟的产业加速体系带到更多的产业城市，服务地方企业加速成长。2、项目具有良好的市场前景“产业加速服务云平台”的目标是为创业者群体和中小企业提供成长加速服务。伴随我国经济发展及国家政策引导，民营企业数量近三年呈稳定增长态势。国家市场监督管理总局统计数据显示，2017~2019 年末全国市场主体总量年均增速维持在 12%左右，其中企业数量年均增幅 14%左右，个体商户增幅约 11%左右；此外 2017~2019 年市场主体新增登记数量保持 10%以上的增速，其中企业新增幅度维持 10%左右，个体工商户增速超 11%。国内中小民营企业群体规模不断扩大，二三线城市及产业区域带所覆盖的企业增强软实力、加速成长的需求日益显著；同时，随着科创板的到来，中小企业及创新创业企业的规模有望迎来新一轮的增长，企业级服务的潜在市场将持续扩大。3、公司拥有优质的导师资源公司产业加速服务生态的核心是导师对创业者的赋能，导师是最为稀缺的优质服务资源。公司作为国内领先的创新创业及中小企业服务提供商，目前已初步构建可持续优化的知识赋能及资源对接的服务平台，拥有全面综合的课程体系，并聚集了大批知名企业家、投资人、行业专家及资深学者作为导师，为企业主提供了从初创期至成熟期的全方位培训支持。公司通过签约等方式固化导师与平台的关系，对导师进行分类分层化管理，提高了导师在平台上的黏性。截至目前，公司签约的导师已超过 600 位。同时，公司已经形成了“发现企业主→培养企业家→企业家反哺”的社群生态，通过回归辅导培训、业务合作等形式，老学员对新学员能够起到很好的“传帮带”作用，在一定程度上丰富了公司的导师储备。未来随着所服务的中小企业数量增加，公司将不断提升平台上优秀导师的数量，并精准地匹配用户需求，形成产业加速服务平台的规模化效应。4、公司具备线上知识分享资源开发及业务运营的技术基础公司高度重视信息技术对业务发展的促进作用，在互联网内容运营、在线推广、活动发布等领域积累了丰富经验。公司当前已自主开发了集业务应用、服务管理、数据管理为基础的系统构架，实现了基础在线业务流程的闭环以及信息化支撑。公司在原有创业辅导业务基础上，融合线上流媒体模式，运用信息技术开发了网络及多媒体学习产品。与此同时，公司也培养了一批具有技术管理能力的专业人才，他们能够为业务流程的信息化、移动化提供支持，有能力组织执行大规模的线上业务系统建设，可为本项目的实施提供保障。5、公司的服务体系、渠道网络和用户社群等能够保障本项目的顺利实施在服务体系方面，公司拥有“找出来→推出去→配得上→能成长→能成交”这一独特企业服务方法论，支持公司在平台上形成体系化、规模化服务能力。在营销渠道和用户社群方面，历经多年发展，公司已在近 30 个城市建有“黑马城市学院”或“黑马城市创新中心”，每个城市每年形成 500 至 1,000 家中小企业的服务触达；公司已构建起庞大的二三线渠道网络，拥有超过 10 万家中小企业的潜在用户社群，这都为公司未来业务的高速发展奠定了基础。伴随公司品牌知名度增强、用户口碑积累，社群规模扩大和黑马“百城计划”线下覆盖区域扩展，公司用户客群聚集将稳步增长。（五）项目建设内容本项目主要通过搭建在线服务云平台，形成线上平台化运营模式，向创业期、成长期、成熟期的各阶段中小企业提供全方位在线辅导培训和在线严选企业服务，并由此取得相应收入。1、投资金额及明细本项目计划总投资 57,651.00 万元，拟使用募集资金 50,000.00 万元。云平台建设主要包括云服务器和机房设备购置、开发硬件及开发软件购置、云平台系统开发、供导师录播课程使用的演播厅建设。课程资源采购研发系导师课程资源版权的采购，企业服务包购置系在市场上采购优秀企业服务商的知识产权服务、法律法务服务、人力社保服务及财税服务等。2、实施主体本项目拟由创业黑马科技集团股份有限公司负责实施。（六）项目经济效益评价本项目的建设期为三年，经测算，本项目回收期（含建设期）为 6.51 年（税后），内部收益率为（税后）16.66%，具有较好的经济效益。

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实体店店铺选址及房租的考量上回我们讲了实体店创业前，先需要确定行业，再根据所选定的行业状况做一个预算，在这个预算例子（以便利店为例）里大家会发现，在费用构成里店铺租金、人员薪酬占比比较大，占据月费用支出的70%多，那么为了盈利，降低这块费用就必不可少，人员薪酬可以通过加强管理、提高效率、提高单位产出和老板自己多干来解决，房租就复杂了，因为房租不仅关联着费用，他还关联着收入（因为不同位置的店铺营业额不同），所以需要权衡，因各行业的毛利率不同、客单价不同、经营目的与模式不同，所以我们需要有一个权衡方法来计算房租是否合理。在计算房租之前我们需要先选址。对于选址我个人认为，首先一定优先选择商业成熟的地区，新兴的商业区一定要慎重，因为未经验证的商业区不确定性太高，这些不确定性会严重影响你的预算模板，不管房东如何描绘前景都要谨慎调研验证。那么在一个商业区内我们又如何选址呢？大家可能都知道一些，网上也有很多文章介绍如何选址，都很有道理，我就不多说了，我只说说在确定好行业与商业区之后，如何在这个商业区内选择一个好点的位置，选择位置一般会有几个考量，如：在人流的出入口；在人流的必经路线上；展示面要大，最好是大把角；向阳面；但一般这些地方都是抢手的地方，不好租且租金极高，其实不管是位置还是展示都是为了最大限度的吸引人流，这里我给大家提供一个实战小窍门，就是“黄金旋涡”。什么是“黄金旋涡”，就是人流在向一个方向流动的过程中会选择一个点进行折返或驻足，这个点就会形成一个人流聚集点，这个点就是“黄金旋涡”，这个规律不是我发现的，是一个北京百年老字号的选址规则，这个老字号的名称我就不说了，但就我的观察与实践觉得还是有实战意义的，这个点就是黄金分割点，也就是商业区两端的主要出入口之间的0.618和0.382的这两个点，有兴趣的朋友可以去看看在这两个点上的店铺是不是经营状态比较好，在一些步行商业街这个窍门最好用，当然这要求这个店铺经营的行业要符合本商业区的定位，而且要和同业态比较，你不能在酒吧街开寿衣店吧，你也不能拿餐馆和宠物店比。那么店址选好了，我们就需要谈谈租金了，租金多少合适呢，这个考量起来就复杂了，在这之前我们先要确认这个位置开店我们能获得多大的流水，这个流水的确认非常重要，不仅要通过自己的观察，如：拿着计数器计算每日平均目标客户的客流，注意是平均客流（包括淡旺季）；了解平均客单价；了解商业区内同行的日均流水；了解本商业区内同行的平均毛利率，有了这些信息后我们就可以根据我上一篇文章中的公式算出当前的租金是否合适，不过有些信息我们可能很难收集到，而且就算收集到的也有可能有偏差，这就需要你做好充分的冗余，对计算出的流水做出合理的评估与调整。不同行业的费用构成不同，各项费用的占比也会不同，所以需要对各种费用在总费用中的占比做出合理的调整，以便给自己留下回旋空间，如：通过对流水的计算，在现有的毛利率水平上，为了保持盈利，我每月最大支出费用是多少，这个费用里有哪些是固定的，有哪些是浮动的，浮动的幅度是多少，那么固定费用的占比就要给浮动费用预留出浮动空间，不然很可能超支，而且可能因为费用问题限制经营手段。通过以上的计算、考量，我们心中就会有一个比较合理的房租价格，剩下的就是和房东讨价还价了。这里说一下一般房东是怎么定价的，在成熟商业区房东的定价一般是按照周边的同类商铺的价格定价或按照上一家租户的价格定价，在新兴商业区没有参考的情况下房东一般按照房屋购买成本乘以一个预期收益率来定价，预期收益率一般在5%-7%之间，由于房价高所以租金就高，房东大多数情况是不太考虑市场情况与经营者情况的，这也与房东购买商业地产的目的有关，目的是投资的就希望获得合理的收益，这无可厚非，如果目的是保值的那可能就好谈一点，因为就保值来说它的收益预期相对就会比投资的低一点。在这我有一点不成熟的想法，如果商业地产的产权期限提高一点，到期后的政策更明确一些，房东的年收益率预期是否能够降低一点呢？大家觉得呢？

西安工程大学时尚文化创意产业园是依托学校优势学科和特色专业，在省市各级政府的支持下，建设的一个集“政产学研用”为一体的专业化文化创意产业园区，是学校三大创新实践教育平台之一，也是碑林区环大学创新产业带建设项目。目前获批国家科技部备案众创空间（获批名“西纺文创”）、陕西省众创空间和西安市众创空间。园区面积近7000㎡，环境优越，配套设施齐全。建有创意设计中心、大学生创新创业中心、艺术交流中心、时尚工艺坊和文创中心五大平台，具备人才培养、文化交流、成果转化和经纪服务四大功能。园区目前入驻团队和企业40余个，孵化品牌和创业企业近50个，每年为1000余名学生提供创新创业实践机会，成果受到中央电视台、中国纺织报等多家媒体宣传报道。功能分区1、创意设计中心专业的设计、创意研发平台。主要引进校内外设计团队及企业入驻，校内工作室以开展项目研究、提供技术服务、指导实践教学等为主要工作内容，学生在教师团队带领下开展创意设计活动；校外入驻企业与学校共建产学研合作基地，实现人才培养、科研合作，助力企业发展、产业转型。2、大学生创新创业中心学生创新创业的孵化平台。激发创意思维，充分发挥创新能力，助力学生创客梦想。平台组建校内外专业导师团队，打造大学生创业孵化器，定期开展创新创业讲座、培训，组织学生参加创新创业大赛、设计大赛。建设大学生文创项目种子库，为优秀项目进行市场推广，促进成果转化。3、艺术交流中心艺术创作和产品设计的展示交流平台。可为设计作品、绘画创作展示，小型服饰展演等提供专业的展示空间，开展艺术文化交流，构建文化服务体系，促进艺术创新发展。4、时尚工艺坊创意制作的实践平台。为师生创新创业提供专业设备和技术支撑，促进设计创意向产品转化。平台下设服装制作、手工编织、印染刺绣、木艺加工等10余个专业工艺坊，实现资源开放共享，凸显艺工结合的创新人才培养模式。5、文创中心集文创产品研发、交易、营运、展览、推广、交流为一体的文创产业平台，也是设计成果的转化平台。秉承“创新创意”的设计理念，联动其他四大功能区，营造沉浸式的文化创意观感体验、国际化的平台视野和富于活力的交流交易环境，完善创意园文创产业的众创众筹创新发展。主要项目1、唐代北方丝绸之路沿线各民族服饰整理与研究丝绸之路是一条贯穿亚欧几十个国家和地区的漫长之旅，涉及到的民族有上百个，不同的时期又有着不同的演变。而丝绸之路本身也在不断更新和发展，形成了中线、南线、北线、东线和海上丝绸之路等多种线路，对其沿线服饰文化的研究是一个复杂庞大的工程，本课题选择了丝绸之路最为繁荣的时期唐朝，以陆上丝绸之路沿线主要民族的服饰为对象，进行服饰形象的资料整理和复原图绘制，并加以文字和细节说明，使陆上丝绸之路沿线主要民族的服饰能够生动直观的展现出来。服饰是一种视觉形象，传统的服饰文化研究多以文字描述居多，即使有图例，也以对实物、史料的临摹为主，画面虽然尊重事实，但是很难反映服饰的整体造型和着装风格。本课题将依据实物资料结合文献的描述，努力还原一个完整真实生动的服饰形象。公元7世纪是唐朝发展繁荣时期，加上丝绸之路北道的开发，使得东西方人员往来、文化交流更加便利和频繁,范围更加广阔。而丝绸之路西端欧洲正处在拜占庭时期，西亚的阿拉伯正在崛起，几种文化交融整合，在丝绸之路上形成了多元的服饰文化现象，本课题通过整理再现将它们并置在一起进行比较，将会形成一种服饰文化研究的新视角。本项目通过对唐朝时期丝绸之路沿线我国各民族服饰的整理和复原图绘制，反映了我国西部各民族的服饰演变和发展的部分过程，从服饰文化资料的整理中也可以反映出中国服饰文化自成一脉以及对周边地区和民族服饰文化的影响和交融，也进一步验证中国是东亚文化的主体，并参与了东西方各种文明的交流。2、宏森服饰潮流文化衫创意园HANDDRAWING“手绘”工作室于2016年孵化打造出宏森服饰潮流文化衫独立品牌，旗下拥有一支把握设计潮流、市场经验丰富的设计团队，并且设计师的原创设计饱含着独特内涵的文化元素，凸显了宏森服饰追求人文文化的渴望与激情。宏森服饰的品牌定位于时尚、个性、潮流，目标顾客群体是城市的年轻一族。品牌分为“文化”和“潮牌”两大类。目前文化类有50款设计共150件样衣，潮牌类有150个设计，共380件样衣，正在进行市场推广。其中以兵马俑为设计元素的传统创新文化衫受到广泛好评，其设计理念为：“民族的即是世界的”，深层次挖掘兵马俑的多元文化，让世界上更多人去了解它，认识它，进而了解西安，了解十三朝古都的历史，现已在热销中。服务说明中商产业研究院是一家“产业大数据+研究+规划+招商+基金”的一体化产业咨询服务机构，致力于为企业、地方政府、城市新区、园区管委会、开发商提供产业规划、产业空间、产业平台、产城运营、产业金融、产业申报及产业升级转型领域的咨询与解决方案。核心业务包括：产业规划、园区规划、产业招商规划、产业项目包装策划、产业园区升级转型规划、产业地产拿地策划、特色小镇申报及规划、田园综合体申报及规划、乡村振兴战略规划;以及商业计划书、可行性研究报告撰写编制、行业研究报告及定制化调研报告、产业白皮书等。