重庆房地产可研报告

项目依托当地适宜的自然及城市条件，开发建设精品精装住宅，项目建成后能为当地政府增加财政税收。项目的建立能够满足现今消费者对住宅的高品质需求，为当地居民提供就业机会增加收入。项目的建成拥有良好的经济效益及社会效益，具有可行性和必要性。新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。“‘930’新政”对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升，对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽。其次，限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整。多个城市出现多次调整，限购政策由局部调整向全面放开。此外，金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度，在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以信贷为主的利好政策陆续出台。2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心在延续前几年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。成都市房地产业发展五年规划按照五年规划，我市房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。同时进一步促进民生改善，居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。促进房地产业与经济社会协调发展，期间全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”成都市限购政策一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上三、加强购房资格审核非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。项目必要性成都市房地产业发展五年规划项目积极响应相关政策法律法规，满足现今居民对住宅、商业营业用房的需求。十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。项目的建立满足了现今消费者不断增长的购房需求，积极响应相关法律法规，符合国家及当地政府政策要求。满足成都市居民住房需求2016年末成都市常住人口1591.8万人，全市城镇化率达70.6%。年末全市户籍人口1398.9万人，其中城镇人口784.6万人，乡村人口614.3万人。近几年人口仍在不断增加，项目的建立将有效满足成都市民众对住房需求，为居民提供高质量、高性价的居住享受。项目建设符合成都市成品住宅发展趋势项目建设内容为精装住宅的建设销售，完全符合成都市未来几年成品住宅的发展趋势，并且项目精装房环保达标率远远超过自装修新房。其实主要因为精装修房在交付使用之前，就必须得过环保这一关，否则无法通过验收促进城市布局结构更趋合理在城市规划的实施过程中，需要借助土地开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能外区趋于合理，使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。行业分析行业现状以及趋势房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。房地产投资增速下降，但库存依然高企城市库存及潜在土地去化周期均处于高位，未来房地产市场发展将难以继续维持高需求量的卖方市场，逐步转入买方市场趋势1、保障房分流“夹心阶层”的购房需求2、未来房价将由市场决定3、开发商数量减少4、住宅产业化将带来房地产业的革命5、拥抱互联网6、创新房地产金融将层出不穷

·租金降幅同比明显收窄写字楼空置率创十年新低·全国首个商圈高铁TOD项目入市零售商业项目升级调整频繁甲级写字楼市场2020年的重庆甲级写字楼市场处于一个供应小年，重庆来福士A座成为全年全市唯一的新增供应项目，为市场带来了6.4万平方米的新增供应，推高甲级写字楼总存量至240万平方米。较少的供应以及多宗大面积交易扭转了重庆上半年甲级写字楼市场受疫情影响的下行局面，市场空置率同比下降3.6个百分点至27.5%，创十年新低。租金方面，重庆写字楼市场前几年一直面临较高空置率及租金下行的压力，加之受到疫情的巨大冲击，为留住优质租户以及吸引新的租户入住，除推出特价带装修房源外，部分业主愿意在租金方面做出适量让步，下调租金或通过赠送以及扩大免租期等较为灵活的租赁政策给予租户一定的优惠，以避免租户流失。全年重庆甲级写字楼市场平均租金报人民币85.5元每平方米每月，同比下降0.9%。全年全市甲级写字楼净吸纳量为13.1万平方米，同比下降16%，与往年相比，市场净吸纳量处于较低水平，其原因可归结为上半年写字楼市场因疫情受到了一定的影响和压制，净吸纳量均为负数，拉低全年全市吸纳水平。从区域上来看，江北嘴成为年度最为活跃的区域，年度新增成交和净吸纳量占比均为32%，位居榜首；解放碑因录得多个教育类企业大面积进驻带动区域有效去化，净吸纳量贡献率达23%，位居第三。值得一提的是，大石化区域尽管租赁需求不及江北嘴和解放碑，但年内录得多个不同行业的大面积交易，净吸纳量占比高达26%，仅次于江北嘴。从行业需求端来看，消费者服务和金融“两驾马车”并驾齐驱，为写字楼租赁需求端加足马力。消费者服务全年保持强劲势头，以17.7%的新增租赁成交占比直接跃升2020年行业榜首，其中教育服务类子行业占消费者服务77%。纵观全年，教育服务成为重庆市场需求主要驱动力的原因有以下两点：一是疫情加速线上教育发展，在线教育受到疫情正面刺激正逐步释放巨大潜力；二是现阶段教育服务企业正由沿海一线城市向内陆新一线城市扩张，优质的教师资源、合理的薪资水平以及较低的租金可以有效的降低企业的运营成本。全年录得猿辅导、学而思、作业帮等多宗大面积交易，涉及职业培训、高等教育、K12等，覆盖成人、青少年及儿童市场。随着全国整体金融监管环境持续趋严，金融业在行业调整中稳步增长，全年投资管理、保险及证券等优质金融占比逐步扩大，成为写字楼需求的核心动力之一，推动金融类占比至17.4%。全年录得大地保险、农银人寿、中国太平洋人寿、申万宏源证券、中国银行金融租赁业务全球性总部中银金融租赁，以及全国农商行首家理财子公司渝农商理财等多家优质金融租户，为重庆建设内陆国际金融中心提供了有力的支撑和保障，推动金融业高质量发展。信息技术以总租赁面积15%的占比位居所有行业办公租赁需求的第三位。近年，重庆出台多项政策扶持科技型企业，同时致力于“智慧名城”的建设，重点开展以智博会为主的多个科技博览会，全力支持招商引资工作，吸引了众多科技行业龙头企业以及中小微企业落地重庆，聚集效应日渐明显。全年录得重庆毛毛虫信息技术有限公司、通联支付网络服务股份有限公司以及区政府重点招商引资项目秀商时代等多家企业，带动科技类公司需求迅速增长。展望未来，当前重庆甲级写字楼市场供应压力较大，预计2021年市场将迎来一波供应高峰。优质项目的如期入市，将逐步拉高写字楼空置率，业主需要在激烈的市场竞争中掌握主动权，不排除将会采取更加灵活的租赁政策以应对大量的新增供应。伴随着中央对成渝地区双城经济圈的目标定位为“建设具有全国影响力的两中心两地”，重庆将在金融、科技、地产以及基建等多个领域迎来高质量的发展机遇，写字楼的租赁需求将会进一步释放。零售物业市场2020年重庆零售物业市场新增供应约36.2万平方米，推动全市零售市场总存量突破670万平方米。受到疫情影响，市场租赁需求整体走弱，全年购物中心净吸纳量偏低，年末市场整体空置率较去年同期上涨4.3个百分点至15.2%。相较于其他区域市场，核心商圈品牌变动更为频繁，掉铺现象更为明显，致使空置率上涨至20.5%。全市购物中心首层平均租金较去年同期下降0.4%，报人民币377.3元每平方米每月。全年市场上共计有3个购物中心开业。分区域来看，核心商圈解放碑区域迎来ONE MALL入市，项目以打造年轻潮流聚集地为目标，力图为消费者带来全新的潮流艺术新体验。传统老牌商圈沙坪坝于年内也迎来金沙天街的入市，作为全国首个商圈高铁TOD项目，金沙天街集高铁、轨道、公交于一体，在满足周边区域庞大消费需求的同时，也可以为过站旅客提供一站式消费场所。位于渝北区域的礼嘉天街，不仅带来重庆首家山姆会员店，也一定程度上填补了礼嘉区域集中式商业的空白。需求端方面，尽管市场全年整体租赁需求走弱，新成交门店数量比去年减少24.3%，但仍有部分品类的品牌表现活跃。与2019年相比，国际知名品牌同样在渝表现活跃。奢侈品牌方面，美国知名珠宝品牌Tiffany和法国护肤品牌Sisley纷纷在万象城开出重庆第二家门店，美国高端鞋履品牌Stuart Weitzman和英国知名奢侈品牌Burberry分别在星光68广场布局第二家和第三家门店，瑞士著名腕表制造商Rolex和法国时尚品牌BALENCIAGA均在国金中心布局第二家门店。轻奢品牌方面，来自美国的服饰品牌Tory Burch和高端商务品牌Brooks Brothers均在国金中心布局第二家门店，加拿大知名运动品牌Lululemon重庆二店落户北城天街。得益于国家政策支持，新能源汽车品牌作为零售类品牌中新增租赁需求较去年同期涨幅较大的品类，相比于去年头部新能源汽车品牌TESLA和NIO的快速拓张，今年涌现出更多的国产新兴品牌进驻购物中心，如重庆小康工业集团旗下的SERES进驻源著天街，江西爱驰亿维实业旗下的爱驰汽车落户爱琴海购物公园。从项目层面来看，受到疫情影响的重庆零售市场整体租赁需求走弱，部分零售商业项目或进行硬件升级、或进行品牌与业态调整以寻求差异化经营。在硬件升级方面，位于观音桥商圈核心位置的苏宁易购外立面于年内完成3D视觉效果LED屏幕改造。业态方面，近日金科美邻汇发布公告宣布项目更名为金科乐方，并对项目进行业态调整，预计将于2021年亮相。品牌方面，解放碑协信星光时代广场于年内主动求变，将70%的品牌铺位进行了调整，引入众多时尚品牌，将项目打造为“时尚商务中心”进行升级焕新。展望未来，2021年预计将有超过50万平方米的新增供应进入重庆零售物业市场。分区域来看，约有八成新项目落户渝北区域，随着大悦城、光环购物公园和大融城的相继入市，在释放渝北周边区域庞大消费需求的同时，也将进一步提升渝北区域市场的项目聚合度；另外，位于解放碑的文旅型商业项目十八梯也将开街，届时将为核心商圈零售商业市场带来新意。未来三年随着中央公园新项目陆续建成，将有助于形成新的区域市场，不断丰富周边人群的购物需求。（文章来源：华龙网-新重庆客户端）

贝壳研究院重庆分院供图华龙网-新重庆客户端1月4日14时30分讯(董进)日前，贝壳研究院重庆分院发布2020重庆房地产市场报告。报告显示，2020年重庆二手房整体市场价涨量缩，年底成交量有所回升，成交规模上北区模最大，但西区快速发展，刚需仍为主流，刚改逐步提升。据了解，2020年重庆二手房供应逐步趋稳，5年以内房龄的次新房源占比明显回落，北区供应最多，西区、南区明显增加，刚需为主、刚改提升。贝壳研究院预估，2020年重庆二手房成交约12.9万套。在新房市场方面，2020年重庆土地供应和成交均有增长，楼面价高位回调，流拍率、溢价率再次走低，容积率整体下降，引导市场趋向品质，板块分化加剧，城市核心、南区及西区认可度高，TOP企业持续增储，与后排差距拉开。住宅方面，价格整体稳定，存量再上高位，成交结构分化，高层缩量、去化周期继续增加，洋房上涨、去化周期回落，市场产品、总价结构逐步向改善型转变。2020年重庆房屋租赁市场平均租金持续下行，核心区尤为明显，外围则相对稳定，租金差逐步缩小，租售比趋稳回升，西区低于北区，逐步吸引租客向西转移，出租户型分化显著，呈现刚需改善两头高的趋势。租客整体北区最多，但逐步向西转移，一居室刚需仍为主流，二居室下滑明显，80后、90后仍为主力客群，90后占比缓慢提升。展望未来，报告称，重庆地产市场成交先抑后扬，进入趋稳回升通道。具体而言，刚改市场有望首先迎来增长，经济转型带来客群属性转化，市场成交结构有望进一步改善。（文章来源：华龙网-新重庆客户端）

住房兼具生活必需品和投资品的双重属性，其需求曲线自然不是简单的“向下”，如重庆楼市过去两年价格与需求同步上升，实现需求曲线“向上”，但随着价值差的逐渐收窄，以及市场需求的不断消耗，在重庆“买买买”的买房热情逐渐降温。2019年，在“房住不炒”的政策基调下，各地“因城施策”促进房地产市场平稳发展。在经历2017、2018年的量价齐飞后，市场需求增长略显乏力，重庆楼市热度逐渐褪去，2019年重庆楼市先后经历了平淡期-小阳春-冷淡期三个阶段。在成交量连续两年领跑各城市之后，2019年小幅落后于武汉，但销售价格受土地成本上涨、产品结构调整等因素影响仍保持稳中有升。政策·持续宽松 重庆经济增速小幅回升，房地产支柱地位稳固图：2010-2019年Q3重庆GDP增长情况数据来源：统计局2018年重庆经济受贸易环境恶化和产业转型双重夹击，GDP增速首次低于全国平均水平，全年增速仅6%。2019年全市加快推进产业升级，新兴产业快速增长，经济增速下行趋势逐渐转向。2019年前三季度，九大支柱产业除汽车产业外均平稳增长，实现“六增三降”向“八增一降”的转变，加之对外贸易持续增长，一定程度上缓解了重庆经济之压，预计2019年GDP增速增长6.3%左右。2019年前三季度房地产开发投资额增速为6%，占固投比例仍超20%，房地产行业作为重庆的支柱产业，当前地位仍较稳固。 持续宽松的房地产政策，由内到外提升城市价值多年来重庆房地产政策一直以宽松著称，哪怕在楼市上行期也以微调为主。2019年，各地因城施策，有紧缩有放松，但重庆出台的房地产相关政策仍然“少且轻”，除了积极响应中央如房地产资金管理、禁墅令等政策外，主要对房产税、学区房进行了调整、管控，但都是针对性的调整，对整体市场影响有限。图：2019年重庆主要政策一览表资料来源：中指研究院综合整理2020年1月3日，中央首提“双城经济圈”，高质量谋划推动成渝地区建设，从“成渝城市群”到“双城经济圈”，足见作为西部地区重要增长极的重庆和成都城市价值不断凸显。2019年，尽管房地产相关政策较少，但重庆通过由内而外两方面提升自身价值。一方面，对“四山”、“两江四岸”、“广阳岛”的土地实施严控，规划先行，守护城市核心资源；另一方面，通过渝黔合作、西部陆海新通道等多方合作，实现合作共赢，交通强国，城市虹吸效应日益凸显。成交·缩水两成 同比下跌两成，重庆高光时刻不再图：2013-2019年重庆主城区商品住宅销售面积情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年，重庆主城区成交商品住宅2284.42万㎡，尽管成交量仍处高位，但同比下跌两成，跌幅高达19.52%。自2016年重庆楼市回暖以来，成交量不断攀升，2018年成交量近3000万㎡，但随着市场热度的降温、购房需求的消耗，2019年成交量明显收缩，市场需求增长乏力。从销售套数来看，2019年重庆主城区成交商品住宅20.47万套，日均成交561套，尽管收缩，成交量仍位于全国前列，近五年累计成交商品住宅达111万套。 市场瞬息万变，先后经历平淡期-小阳春-冷淡期图：2016-2019年重庆主城区月度商品住宅销售面积数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年，重庆楼市波幅较大，月均成交190.37万㎡，而2017、2018年这一数值均超200万㎡，跌幅显著。具体来看，2019年可分为三个阶段，一是年初的平淡期，迈入2019年，市场在持续发热后预期逐渐改变，成交量明显萎缩，出现波谷；二是3月份开始的小阳春，随着土地市场的升温，楼市热度重现，加之房企积极推盘，成交量出现回升；三是下半年的冷淡期，小阳春之后市场热度逐渐回落，成交水平持续较低，房企促销活动频现，尽管年底小幅冲量，但主要受供应大幅增加影响，成交热度仍处于相对低位。 成交集中在二环，大学城板块成交近200万㎡2019年，重庆主城九区成交主要集中在渝北区、巴南区和沙坪坝区，销售面积分别为637、495.52和319.24万㎡，三区成交占比达63.56%。同比来看，仅渝北区成交量出现下跌，跌幅达25.31%；巴南区和沙坪坝区受近两年土地供应增加的影响，在整体成交下跌情况下，同比仍上涨。图：2019年重庆主城各板块住宅销售面积数据来源：CREIS中指·地主，fdc.fang.com从板块成交来看，2019年内环内市场交易不断收缩，成交主要集中在二环区域。成交量前三板块为大学城板块、蔡家板块和龙洲湾板块，销售面积分别为195.42、152.48和149.49万㎡。在“重庆向西、成都向东”发展的趋势下，重庆西部区域地位不断提升。其中融创万达文旅城销售面积达109.13万㎡，成交金额超百亿元，居重庆主城区销量榜首。价格·稳中有升 销售价格尽管涨幅收窄，仍上涨至12188元/㎡图：2013-2019年重庆主城区商品住宅销售价格走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com尽管2019年销售面积出现缩水，但销售价格仍稳中有升，达12188元/㎡，再创新高，较2018年再提升868元/㎡；但同比涨幅收窄，为7.67%，与2017、2018年涨幅相比可谓是小巫见大巫。过去三年重庆楼市迎来快速发展期，尤其是2017和2018年，由于基数低、市场预期良好等多因素影响，价格快速攀升，但随着需求的不断消耗以及市场预期的调整，2019年增速明显放缓。分月度来看，2019年各月份销售价格涨跌幅不大，在11505-12739元/㎡之间波动。 主城九区同比均上涨，仅大渡口区不足万元图：2019年重庆主城各区销售价格及同比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年重庆主城九区销售价格最高的仍为渝中区，为21576元/㎡，区域内已连续两年无住宅用地成交，新房项目稀缺性显著；其次为江北区，销售价格为14474元/㎡；渝北区和南岸区销售价格也近14000元/㎡；主城九区中仅大渡口区不足万元。同比来看，2019年重庆主城九区均实现不同程度上涨，涨幅最大的为南岸区，上涨15.38%，其次沙坪坝区和北碚区涨幅也超10%。从各板块来看，有七大板块销售价格超1.8万元/㎡，排名前三的板块为朝天门-解放碑板块、两路口-上清寺板块和观音桥板块，销售价格分别为24747、21855和19460元/㎡。与销售面积相反，七大板块均位于内环内，核心区域地段优势仍相当显著。 改善产品占据绝对多数，90㎡以下成交不足两成图：2018-2019年重庆主城区住宅成交面积结构数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com近两年，重庆主城区严控土地的开发强度和建筑高度、密度，容积率不断降低，也带来成交产品结构的不断调整。2019年90㎡以下产品成交占比仅16%，较2018年再收窄7.7个百分点，当前主力成交面积集中在90-140㎡，成交占比达七成。随着新成交地块的开工建设，刚需产品将愈加稀少，洋房、别墅、大平层等改善型产品将扎堆出现。去化·供过于求 销供比持续下跌，供过于求愈加明显图：2016-2019年重庆主城月度商品住宅供应面积及销供比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年在成交量缩水的情况下，市场供应也小幅下跌，2019年主城区供应商品住宅2512.28万㎡，同比下跌16.74%，但供应量仍处高位，仅次于2018年。由于供应量较大，且成交降幅大于供应降幅，故2019年销供比下跌至0.91，为近几年最低值，市场供过于求现象愈加明显。尤其是2019年7月之后，月度销供比均在1以下。 去化放缓库存不断增加，重庆出清周期延长至7.13个月图：2016-2019年重庆主城区商品住宅库存及出清周期数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com受供过于求现象影响，2019年库存不断提升，尤其是下半年。截至2019年12月，重庆主城区商品住宅库存面积提升至1308.73万㎡，为2017年来最高值，重回2016年库存水平，较2018年同期增长20.11%。从出清周期来看，12月底出清周期为7.13个月，相较于2018年底的4.51个月延长了2.62个月。整体来看，尽管库存和出清周期均提升显著，但去化水平仍较良好。土地·重质轻量 房企土地快速消耗，但项目仍将有序推出图：2014-2019年重庆主城住宅用地成交面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com多年来，重庆土地一直保持“天量供应”，但近几年重庆商品住宅成交量速攀升，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积差额逐渐转向，尤其是2018年以来，差额均超1000万㎡。2019年重庆市主城区成交商品住宅1235.31万㎡，同比下跌20.71%，尽管住宅成交量缩水两成，但供需差仍达1049万㎡。当前房企土地储备快速消耗，亟需增储，这也是2019年上半年土拍热度上涨的一大主要原因，下半年随着房企融资环境不断收紧，土地热度重回低点。尽管当前住宅用地成交与商品住宅销售面积差额较大，但未来1-2年内项目新开盘节奏仍将稳步推出。一方面，在此轮房地产市场周期中，不少烂尾楼项目通过收并购重新盘活，如品牌房企融创、万科在二级市场均有收获；另一方面，出让地块亦有开竣工时间要求，如要求交地后3个月内开工，开工后2年或2年半内竣工。 土地成本快速上涨，占比超五成图：2014-2019年重庆主城住宅用地成交楼面价及同比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年初重庆土拍市场快速回暖，房企扎堆竞拍、溢价率水平持续较高、楼面均价不断刷新，但年中开始市场热度又迅速回落，基本以挂牌成交或低溢价成交为主。总体来看，2019年重庆主城区共成交110宗住宅用地，规划建筑面积1235.31万㎡，同比下跌两成；成交楼面均价6825元/㎡，同比上涨三成。2019年土地价值提升明显主要有两大因素，一是房企拿地意愿较强，品牌房企如万科、金科、龙湖加速补仓；二是由于容积率明显下调。2019年重庆主城区商品住宅销售价格为12188元/㎡，随着成交楼面均价的上涨，土地成本已提升至56%，占比再创新高，房企可操作利润较2018年收窄，但仍明显高于2017年及以前。 地块小而精，重庆住宅降容提质图：2015-2019年重庆主城住宅用地容积率分布数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2018年开始，重庆主城区便通过严控土地开发和建立国土空间总体规划弹性留白机制，降低土地开发强度和建筑高度、密度。2019年这一调控不断深化，主城区成交住宅用地平均容积率仅为1.6，下调明显，2018年平均容积率为1.93，而2018年以前平均容积率均在2以上。2019年成交地块中，有65宗地容积率在1.5以下，占比近六成，为59.09%，而之前这一占比仅为两三成。同时，单宗地块面积明显减小，平均面积为11.23万㎡，2018年单地块平均面积为19.23万㎡。2019年成交地块整体小而精，未来大盘项目将越来越少。展望·量收价稳2019年重庆楼市发展逐渐转向，市场有起有伏，成交热度相对低迷。当前重庆经济仍处于升级转型期的关键时刻，作为主力军之一的房地产市场仍需“保温”。重庆房地产政策一直以来保持相对宽松，预计2020年政策方面仍将以“稳”为主基调，针对性的出台微调政策。在此轮房地产周期中，市场需求消耗较快，当前需求增长略显乏力，预计2020年成交量收缩，但跌幅将收窄。价格方面，受产品结构调整、土地成本上涨等影响，仍将保持小幅上升。随着低密宅地的不断入市，2020年改善型产品供应将持续增加，产品同质化严重，市场竞争不断加剧。

概况：2018年重庆市住宅价格较2017年增长明显，但涨幅下降，尤其是在下半年后，住宅价格出现了小幅下降；商业用房成交面积与成交金额齐跌；办公用房成交面积与成交金额与商业用房一样下跌，但成交单价有所上涨。一、宏观经济（一）国家宏观经济2018年，全年国内生产总值900309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。分产业看，第一产业增加值64734亿元，比上年增长3.5%；第二产业增加值366001亿元，增长5.8%；第三产业增加值469575亿元，增长7.6%。1、房地产开发投资完成情况2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。2018年，东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，提高1.3个百分点。2018年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点。其中，住宅施工面积569987万平方米，增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比回落4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。 2、商品房销售和待售情况2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。2018年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份回落0.1个百分点；销售额79258亿元，增长6.5%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，增速回落1.1个百分点；销售额33848亿元，增长18.1%，增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，增速提高0.3个百分点；销售额31127亿元，增长23.4%，增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3个百分点。2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。3、房地产开发企业到位资金情况2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。 4、房地产开发景气指数12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点。表1 2018年1-12月全国房地产开发和销售情况表2 2018年1-12月东中西部和东北地区房地产开发投资情况表3 2018年1-12月东中西部和东北地区房地产销售情况（二）重庆市宏观经济2018年，全市实现地区生产总值20363.19亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。分产业看，第一产业实现增加值1378.27亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值8328.79亿元，增长3.0%；第三产业实现增加值10656.13亿元，增长9.1%。（三）重庆市商品房市场现状1、房地产开发投资完成情况1-11月，重庆房地产开发投资3861.25亿元，同比增长8.0%，增速比1-10月回落0.7个百分点。其中，住宅投资2765.18亿元，同比增长17.4%，增速比1-10月回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.6%。1-11月，房地产开发企业房屋施工面积26840.63万平方米，同比增长4.1%，增速比1-10月提高0.6个百分点。其中，住宅施工面积17585.18万平方米，增长6.1%。房屋新开工面积6813.60万平方米，同比增长31.8%。其中，住宅新开工面积4798.46万平方米，增长41.1%。房屋竣工面积2623.06万平方米，同比下降37.4%。其中，住宅竣工面积1640.50万平方米，下降40.6%。2、商品房销售情况1-11月，商品房销售面积5780.21万平方米，同比下降3.5%。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降27.4%，商业营业用房销售面积下降19.1%。（四）主要政策回顾1、国家房地产政策1月，国土资源部印发《关于做好2018年度报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》，部署启动2018年报国务院批准城市建设用地申报工作。各城市申报新增建设用地规模，原则上控制在土地利用总体规划确定的规划期剩余年均量以内。确实有特殊情况、申报规模超过年均量的，应具体说明情况和理由，省级国土资源主管部门在用地审查意见中核实说明。3月3日和3月5日，全国政协第十三届全国委员会第一次会议和第十三届全国人民代表大会第一次会议相继召开。两会确定宏观调控目标，保持正常连续性、稳定性。2018年房地产调控定位基调明确，以方便是调控政策不放松，另一方面是同步建设长效机制。预计未来各地政策或将细化到各个区县层面，更根据城市内部不同区域的市场热度进行精准化调控，从而满足首套刚需，支持改善需求、遏制投机炒房。3月5日，国务院总理李克强政府工作报告中提出坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹推进稳定增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作、大力推进改革开放，创新和完善宏观调控，推动质量变革，效率变革，动力变革，特别在防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治方面取得进展，促进经济社会撤销健康发展。5月22日，为支持企业改制重组，优化市场环境，财政部、税务总局发布《继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。5月19日，住房城乡建设部近日印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知提到，要抓紧调整住房和用地供应结构。提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。6月25日，住房和城乡建设部、公安部、司法部等联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。针对近期房地产市场乱象，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。涉及北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳30个城市。2、重庆房地产政策2018年1月，市政府办公厅发布《重庆市主城区统筹实施住房保障工作方案》，为加快公租房竣工分配和使用，统筹实施住房保障，我市将在2018-2020年。每年提供2万套、共6万套公租房面向符合条件的保障对象分配；在满足保障需求后，每年提供0.5万套，共1.5万套公租房用作棚户区改造、土地房屋征收、D级危房搬迁过渡等安置房。2018年3月，《重庆市城市规划管理技术规定（修订）》于2017年12月13日经市政府第191次常务会议审议通过。新规自2018年3月1日起施行。新修订的《技术规定》以党的十九大精神及总书记关于城市规划建设管理系列讲话精神为指引，体现了党中央关于城市规划工作的新理念、新要求。《技术规定》调减了土地开发强度，优化了容积率计算方式及停车位配建标准，强化了空间形态的管控，优化了路网密度与交通组织，增强了山、水、绿系保护和历史文化名城保护等相关工作，在立足现代化、提升城市宜居度、注重城市美、推广街区制等方面强化了相关规划管控要求。随着新规的颁布施行，我区的城市品质、特色魅力将得到相应提升。2018年4月，2018年重庆市计划供应住宅用地29000亩。5月31日，重庆市城乡建委、市交委、市国土房管局、市规划局四部门联合发布《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》。《通知》规定，沿长江，上起九龙坡区西彭镇，下至江北区五宝镇；沿嘉陵江，上起北碚城区，下至渝中区朝天门，河道中心线长度约180公里，两侧岸线共约394公里内房屋建筑工程、市政工程、港口码头工程等暂缓开发。政策出台一方面意味着重新谋划之后，两江四岸将有更新更高层面的定位、功能和布局，区域整体价值、城市形象得到进一步提升。另一方面，暂缓开发建设，短时间内将导致“两江四岸”沿线土地供应量减少，后续可供应商品住宅体量大幅缩减。2018年6月，《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求各部门协同配合，进一步加强房地产市场调控，遏制炒房。于7月1日同时，执行对在主城区从事房地产开发经营的企业，其企业所得税计税毛利率由15%调整为20%；执行对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%；执行停止执行对投资性房地产房产税按就低原则从价计征或从租计征政策；于8月1日起执行对房产交易过程中的契税、个人所得税缴纳和优惠环节涉及的住房套数以全市范围认定（此前首套房退契税政策按区执行）；并停止主城区首次购房按揭财政补贴。8月继续出台土地新规“建设智慧社区”，要求社区内的宽带网络覆盖率达到100%，建立具备数据采集功能的社区智慧服务平台，全方位智能管理社区的各类物业服务。二、重庆市主城区房地产市场宏观分析2018年，主城区商品房供应面积3720.58万平方米，同比增长52.02%，其中住宅供应面积3136.21万平方米，增长70.41%。商品房销售面积3608.59万平方米，下降1.8%，其中住宅销售面积2762.52万平方米，增长2.07%。商品房销售额373.05亿元，增长16.19%，其中住宅销售额306.11亿元，增长26.74%。（一）土地市场2018年重庆主城区范围内共成交(纯居住、纯商业、商住)100宗，其中通过拍卖成交48宗，挂牌成交52宗，与2017年成交的149宗，同比下降32.89%;成交面积12610亩，相较于2017年的18482亩，同比下降31.77%;全年土地成交金额809.72亿元，相较于2017年的1404.29亿元，下降42.34%。2018年的土地市场与2017年相比，成交数量、面积及金额均下降明显。一方面是因为2017年各房企的拿地意向强，且平均溢价率高；另一方面是2018年重庆市切实贯彻落实“房是用来住的，不是用来炒的”定位，遏制房价过快上涨，房企拿地意愿降低，平均溢价率降低，且更多土地为挂牌成交。从区域出让土地情况来看，2018年两江新区共出让土地5410亩，约占出让总量的43%;其次为巴南区，共出让土地2649亩，约占出让总量的21%，成为房企布局的热门区域;沙坪坝区出让土地1404亩，约占成交总量的11%。没有渝中区出让土地，成为土地资源最稀缺的区域。从成交均价来看，全市2018年土地均价为642万元/亩。其中九龙坡区土地均价为1028万元/亩，是重庆主城区土地价格最高的区域，其次为渝北区，土地均价为953万元/亩，南岸区、沙坪坝区则以796、729万元/亩的均为位列第三、第四，其余区域土地均价在440-650万元/亩。另外，去年出让价格最高的渝中区今年没有土地出让。综合来看，发展成熟的城市核心区域及热门板块由于土地资源较少，价值更为凸显，因此土地价值也更高。从土地出让面积来看，出让面积最多的十个板块分别为龙兴、两路、李家沱-鱼洞、西永、水土、茶园、界石、北碚、悦来、大杨石。其中5个属于北区，其余5个属于西区和南区，土地供应的板块集中度较低，土地供给侧呈现出西南北并进，共同发展的局面。由此也可看出，主城区房地产布局中心外移至1.5环，如两路、西永、悦来板块。北区中心布局重心外移至外环以外，如龙兴、水土等板块。从土地单价来看，土地单价最高的十个板块分别为大杨石、悦来、礼嘉、两路、茶园、李家沱、西永、界石、蔡家、中梁山。其中，大杨石组团的亩均价为1411万元/亩，悦来组团的亩均价为1278万元/亩，其余8个板块每亩地价均未超过1000万。值得注意的是，土地单价TOP10中有8宗地位于北区，且其中6宗位于两路组团。数据统计，2018年成交总价为809.73亿元，排名前十的10宗地成交总金额为254.64亿元，约占成交总金额的31%。从成交金额来看，2017年土地成交均价为641.64万元/亩，2018年土地成交均价为642.11万元/亩，同比略有上涨。从地块分布来看，高总价地块主要集中在南区和北区热点板块。南区和北区热点区域作为主力发展区域，由于土地供应体量一般较大且地价单价高，从而拉高了总价。数据显示，2018年成交楼面价排名top10的土地中，有5宗地位于北区。但排名前五的5宗地有3宗位于大杨石组团，该组团的发展潜力不容小觑。（二）住宅市场在商品住宅方面，全年商品住宅销售总面积为2762.52万方，同比2017年增长2.07%。商品住宅成交250669套，同比2017年下降8.11%。2018年重庆主城区住宅市场物业结构出现明显变化，普通住宅成交占比上涨，别墅及其他住宅用房成交占比下降。在高层方面，2018年渝北区依然是重庆房地产最热的区域。无论是成交面积，还是成交金额都是当之无愧的区域冠军。2018年渝北区高层商品住宅成交面积超650万方，比排名第二的巴南区高出220万方。占主城区总成交面积的1/4。主要原因是大型房企纷纷拿地入驻，大盘密集供应，区域未来规划好，配套成型速度快，成为主力成交区域。巴南区成交面积排名第二的原因主要是巴南区李家沱、巴滨路板块因优质土地多，土地供应密集，项目集中面世。新房成交面积最低的渝中区仅成交36万方，是主城区唯一一个成交量低于100万方的区，但其成交均价是主城区最高的区域，也是主城区唯一一个成交均价超20000的区，为20349元/平方米。主要原因是来福士广场、企业天地等高档楼盘产品拉高了整体均价。在别墅方面，同高层住宅一样，无论是在成交面积还是成交额方面，依然是渝北区独占鳌头，成交面积甚至占到主城区总面积的45%，达到107.08万平方米。而渝中区依然是成交面积、成交金额最低的区，主要原因是渝中区土地资源紧缺，别墅住宅供应量几乎没有。从价格来看，2018年商品房均价较2017年上涨25%，但2018年上半年保持缓慢上涨的趋势，而下半年尤其是8月后商品房均价呈下降趋势。主要原因是上半年开发商及购房者对房地产市场看好，房价上涨。而下半年政府调控力度加大，全国范围迎来降价潮，重庆市主城区房价也在政府调控下缓慢下降。截至12月，主城区房价较6月下降6%。（三）商铺市场受2017年土地成交量大幅上涨的影响，2018年商铺市场供应量增长16.52%至205万方。但由于近几年商铺市场低迷，2018年商铺成交面积为214万方，较2017年成交面积降低13.65%。随着2018年商铺成交面积及成交均价的下降，从而导致2018年商铺市场整体成交额较2017年下降18.23%至317.42亿元。从区域来看，渝北区仍排在商铺市场成交面积的第一位，成交面积60万方，占全市成交面积的28%，比排名第二的巴南区多19万方。渝中区在商铺市场仍排在最后一位，成交面积仅为4万方。在集中商业体方面，重庆市主城区2018年共14个商场开业（体量大于3万方），总面积超过120万方。其中有12个商场位于非核心商圈，占总面积的89%。由此可以看出开业项目呈现离散性分布特点，多数地区开业项目数量均衡，部分地区集中开业多个项目。同时，在电商冲击下，实体商场积极寻求转型，进行行业创新，并拓展招商品牌，增强竞争力。（四）办公市场2018年办公市场新增供应面积较2017年增长44%至126万方，而成交面积较2017年下降33%至219万方，去化率高，去库存效果明显。同时成交金额下降21%至225亿元，成交均价略有上涨，成交面积、成交金额均下降明显。从成交单价来看，2018年办公市场整体较2017年上升18%，从8698元/㎡上涨至10256元/㎡。这是重庆办公市场自2015年来均价第一次进入万元大关，预示着重庆办公市场终于在历经寒冬后进入暖春。分区域看，成交面积与成交金额双高的区集中在经济水平发展前景较好的渝北区、江北区和九龙坡区。渝中区由于地域原因、新增供应面积少、库存量少而导致成交面积、成交金额较少。同时，从图表可以看出，主城区仅有渝中区和江北区两个区域平均单价高于10000元/㎡，主要归功于解放碑、化龙桥及江北嘴片区办公楼单价高，从而拉高区域整体平均单价。（五）工业房地产市场2018年，重庆市主城区共成交75宗工业土地，成交面积共7027亩，成交金额共287159万元。成交数量排名前三的分别是两江新区、渝北区、九龙坡区，两江新区与渝北区同时也是成交面积、成交金额最高的两个区。分类型来看，2018年成交工业用地56宗，宗地面积共4424亩，成交金额共147260万元。仓储用地18宗，宗地面积共2569亩，成交金额共139312万元。环境设施用地1宗，宗地面积34亩，成交金额共587万元。由此可看，2018年工业用地仍占总成交面积的大头，但其所占比重较2017年有所下降。其中，两江新区水土、龙兴等新兴区域招商力度较大，成交较多。而渝北区和九龙坡区依托本区域成熟的工业基础，大力往仓储物流方向发展，预计未来仓储物流用房将大量入市。三、展望住宅市场：2018年住宅土地市场成交量大幅下降，下半年重庆市住宅房地产迎来了房价微降，房地产市场逐渐回归理性。可预见，2019年住宅市场成交价格趋稳为主。零售商铺市场：2018年，重庆非核心商圈零售氛围不断提升。例如，上半年开业项目中盘龙奥园广场、爱融荟城、长嘉汇弹子石老街等均位于主城非核心商圈。这些商业体的开业，为新兴社区商圈带来了活力。可以预见，未来零售商铺市场竞争将更加激烈。办公市场：依托重庆市经济的稳步发展，2018年办公市场成交面积及成交均价均较2017年有所增长，市场参与人员对办公市场预期提高，新增供应办公面积大幅提高，但仍仅限于部分区域，如江北区、渝北区，其余区域去库存压力仍然较大。工业房地产市场：2018年工业土地成交表现为以两江新区为主，九龙坡区、沙坪坝区、渝北区齐头并进的形式。由土地成交情况可以看出，重庆市工业房地产重心仍是以北区为主，短期内北区工业发展优势将继续保持。（国策重庆祁晓庆和国策重庆汪季康）【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

2日，贝壳研究院重庆分院发布2020重庆房地产市场报告。报告显示，全国经济持续复苏，货币政策仍保持稳健灵活；重庆经济复苏好于预期，住宅市场经过两年高位缩量盘整后，市场结构出现分化，观望情绪有所缓解，受土地供应及新开工面积缩量的影响，明年起逐步进入企稳回升周期。从宏观形势来看，我国经济恢复全球领先，后续增长可期。投资消费逐步企稳，货币合理充裕。大政策基调不变，“房住不炒”“因城施策”基调不改，保障性租赁住房建设决心提升至历史新高度。投资销售来看，2019年起，全国房地产市场增速进入下行通道。2020年疫情造成短期剧烈波动，但不改长期趋势，投资端持续下行，新开工同比未回正，销售端稳中有升；重庆同样在2019年进入全面下行通道，2020年整体复苏程度大幅落后于全国水平。就新房市场而言，新房市场近两年缩量滞涨，成交结构逐步分化，改善需求缓慢释放，商办市场持续低迷。容积率走低，中上规模土地供应增加，但整体仍是小规模低容地块主导，引导商品房趋于改善产品。上半年客户购房需求及新开工面积受疫情压制，住宅供销走低，下半年促销、松政策发力，成交仅小超19年同期，住宅市场下行压力较大。就二手房市场而言，整体市场价涨量缩，年底成交量有所回升，成交量相对新房占比明显提升，价格与新房则差距拉大，成交规模上北区规模最大，但西区快速发展，刚需仍为主流。供应在疫情后迅速反弹，并逐步回落趋稳，限售政策初见成效，5年以内房龄的次新房源占比明显回落，北区供应最多，西区、南区明显增加，户型结构与成交趋势一致，刚需为主、刚改提升。二手房整体走势受疫情影响明显，成交量反弹后在下半年回落趋稳，按贝壳研究院预估，2020年重庆成交约12.9万套，2019年成交13.8万套，下滑约7%。就租赁市场来讲，平均租金持续下行，核心区尤为明显，外围则相对稳定，租金差逐步缩小，租售比趋稳回升，西区低于北区，逐步吸引租客向西转移，出租户型分化显著，呈现刚需改善两头高的趋势。租客整体北区最多，但逐步向西转移，一居室刚需仍为主流，二居室下滑明显，80后、90后仍为主力客群，90后占比缓慢提升。“展望未来，地产市场成交先抑后扬，进入趋稳回升通道，2022年更值得期待。”贝壳研究院重庆分院指出，具体而言，刚改市场有望首先迎来增长，经济转型带来客群属性转化，市场成交结构有望进一步改善。受新房带动，二手房成交趋稳回升，总市场占比维持相对稳定。租金下行趋势难有改观，但在国家整体政策导向下将趋于合理平稳。上游新闻·重庆商报记者 韦玥

2日，贝壳研究院重庆分院发布2020重庆房地产市场报告。报告显示，全国经济持续复苏，货币政策仍保持稳健灵活；重庆经济复苏好于预期，住宅市场经过两年高位缩量盘整后，市场结构出现分化，观望情绪有所缓解，受土地供应及新开工面积缩量的影响，明年起逐步进入企稳回升周期。从宏观形势来看，我国经济恢复全球领先，后续增长可期。投资消费逐步企稳，货币合理充裕。大政策基调不变，“房住不炒”“因城施策”基调不改，保障性租赁住房建设决心提升至历史新高度。投资销售来看，2019年起，全国房地产市场增速进入下行通道。2020年疫情造成短期剧烈波动，但不改长期趋势，投资端持续下行，新开工同比未回正，销售端稳中有升；重庆同样在2019年进入全面下行通道，2020年整体复苏程度大幅落后于全国水平。就新房市场而言，新房市场近两年缩量滞涨，成交结构逐步分化，改善需求缓慢释放，商办市场持续低迷。容积率走低，中上规模土地供应增加，但整体仍是小规模低容地块主导，引导商品房趋于改善产品。上半年客户购房需求及新开工面积受疫情压制，住宅供销走低，下半年促销、松政策发力，成交仅小超19年同期，住宅市场下行压力较大。就二手房市场而言，整体市场价涨量缩，年底成交量有所回升，成交量相对新房占比明显提升，价格与新房则差距拉大，成交规模上北区规模最大，但西区快速发展，刚需仍为主流。供应在疫情后迅速反弹，并逐步回落趋稳，限售政策初见成效，5年以内房龄的次新房源占比明显回落，北区供应最多，西区、南区明显增加，户型结构与成交趋势一致，刚需为主、刚改提升。二手房整体走势受疫情影响明显，成交量反弹后在下半年回落趋稳，按贝壳研究院预估，2020年重庆成交约12.9万套，2019年成交13.8万套，下滑约7%。就租赁市场来讲，平均租金持续下行，核心区尤为明显，外围则相对稳定，租金差逐步缩小，租售比趋稳回升，西区低于北区，逐步吸引租客向西转移，出租户型分化显著，呈现刚需改善两头高的趋势。租客整体北区最多，但逐步向西转移，一居室刚需仍为主流，二居室下滑明显，80后、90后仍为主力客群，90后占比缓慢提升。“展望未来，地产市场成交先抑后扬，进入趋稳回升通道，2022年更值得期待。”贝壳研究院重庆分院指出，具体而言，刚改市场有望首先迎来增长，经济转型带来客群属性转化，市场成交结构有望进一步改善。受新房带动，二手房成交趋稳回升，总市场占比维持相对稳定。租金下行趋势难有改观，但在国家整体政策导向下将趋于合理平稳。 （文章来源：上游新闻）

2020年1-11月重庆房地产开发和销售情况一、房地产开发投资完成情况1-11月，重庆房地产开发投资3975.23亿元，同比下降1.5%，降幅较1-10月扩大0.2个百分点。其中，住宅投资2911.53亿元，同比下降1.7%，降幅与1-10持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.2%。1-11月，房地产开发企业房屋施工面积26878.11万平方米，同比下降2.5%，降幅与1-10月持平。其中，住宅施工面积17858.94万平方米，下降1.5%。房屋新开工面积5242.27万平方米，同比下降13.4%。其中，住宅新开工面积3637.80万平方米，下降12.3%。房屋竣工面积2790.44万平方米，同比下降8.7%。其中，住宅竣工面积1894.02平方米，下降7.8%。二、商品房销售情况1-11月，全市商品房销售面积5351.87万平方米，同比下降0.4%。其中，住宅销售面积下降8.8%，办公楼销售面积同比增长29.9%，商业营业用房销售面积同比增长29.6%。附注1.指标解释房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。该指标是累计数据。房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。2.统计范围全部房地产开发经营法人单位。3.调查方式按月（1月份除外）进行全面调查。【来源：重庆市统计局】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

2021年1月25日，重庆 — 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在渝发布《2020年重庆房地产市场回顾及2021年展望》新周期伊始，重庆紧抓新时代西部大开发、成渝双城经济圈建设以及西部陆海新通道等重大机遇，着力促进投资和消费增长，在参与构建“双循环”的新发展格局中展现新作为。2020年，重庆GDP同比增长3.9%，其中第三产业同比增长2.9%；全年合同引资1.46万亿元，超过目标值40%以上，其中工业招商引资占主体地位，成功引进比亚迪动力电池全球总部、中国电子重庆信创产业示范基地等一批重大项目，新兴动能支撑有力。2020年，重庆优质写字楼市场下半年逐步回暖，TMT跃升为需求首位；零售物业市场老牌商圈升级扩容，新商圈即将呈现；仓储物流市场本土需求持续增长，社区团购备受关注。优质写字楼市场下半年逐步回暖，TMT跃升为需求首位2020年，重庆优质写字楼市场迎来约11.4万平方米的新增面积，其中包括备受瞩目的重庆来福士A座。着眼需求端，全年吸纳量录得19.4万平方米，同比下降17%。但下半年市场显著回暖，需求贡献率达98%。此外，甲级写字楼录得吸纳量约13.6万平方米，需求贡献率超70%，继续主导市场。截至年末市场整体空置率同比下降2.4个百分点至27%，为近十年新低。然而，业主继续维持以价换量策略，旨在利用复苏之际积极提高去化效率。全年优质写字楼平均账面租金同比下跌3.5%，但下半年较上半年跌幅收窄1个百分点。按新租需求行业看，科技新媒体（TMT）、金融业及房地产建筑为年内前三大需求来源，分别占比33.5%、18.1%、14.8%。其中，TMT跃居首位，需求占比较2019年显著增长16.3个百分点，主要得益于猿辅导、作业帮、粉笔教育等在线教育及互联网头部企业的大面积持续扩张，并集中在解放碑（33.1%）、大石化（28.3%）及江北嘴（24.7%）区域。得益于重庆积极打造内陆国际金融中心，金融创新氛围愈发浓厚，年内除银行、保险、证券等传统金融企业积极扩张外，市场亦见证消费金融、金融租赁、小额贷款等非传统金融行业的新设与扩张，而江北嘴（65.3%）和解放碑（20.5%）为主要落脚地。成渝双城经济圈建设提速，两江国际商务中心全球招商启幕，带动房地产建筑类需求增长并集中在渝北（44.5%）和江北嘴（29.5%）区域。展望2021年，重庆优质写字楼市场新增供应继续走高，预计约50万平方米的项目交付。2020年，重庆在新能源、智能制造、通信、科技及金融等多个领域发力，越来越多的总部企业落户重庆为其注入源源不断的经济增长动力和虹吸能力，继而有望衍生新一轮的办公需求风口。世邦魏理仕顾问及交易服务|办公楼部资深董事黄璐表示：“尽管2021年重庆优质写字楼市场供应充沛，去化压力加大，但头部企业密集落地所推高的产业集聚效应将继续支撑办公需求持续增长，尤其是科技、金融行业。另一方面，企业选址仍然谨慎，特别是外来企业，其期望在落地前能争取到更为优惠的政策或确切的本地业务合作。同时，随着内资企业发展不断成熟，选址考量指标愈发多元，如楼宇品牌形象、绿色健康等因素备受关注。”重庆零售物业市场老牌商圈升级扩容，新商圈即将呈现2020年，重庆零售物业市场迎来3个购物中心开业，合计新增供应约61.5万平方米。其中，重庆融创文旅城通过“微度假”概念带动短距旅游消费，礼嘉天街填补所在区域大型商业的空白，而龙湖金沙天街的开业则掀开老牌沙坪坝商圈升级扩容的帷幕。然而，百货生存空间进一步受到挤压，市场录得两宗闭店案例，其开发模式及运营招商亟待调整。随着城市商业活动逐步恢复，重庆优质零售物业市场在下半年逐渐回暖，年末整体空置率同比基本持平，但首层平均租金同比下跌2.4%至每月每平方米374.4元。着眼需求端，奢侈品调整在渝门店布局，加码杨家坪、江北嘴商圈，年内Balenciaga进驻IFS，Tiffany&Co进驻万象城等。内资美妆集合店在资本助力下快速扩张，抢占市场份额；新能源汽车体验店成为购物中心的热门租户。此外，外来餐饮品牌继续来渝扩张，市场录得Tim Hortons、Wagas、万岛日本料理铁板烧等重庆首店的开业。运营方面，购物中心主题营销活动成为吸客利器。年内，龙湖时代天街开设塞罗奥特曼十周年纪念展、大都会东方广场举办The Moment老爷车车展，均吸引大量人流。展望2021年，重庆优质零售物业市场将迎来约80万平方米的新增供应，其中近八成落于中央公园商圈区域，包括龙湖公园天街与悠方等标杆项目。同期，观音桥、解放碑、杨家坪等商圈的城市更新效果也将在2021年进一步呈现，更多优质零售物业的开业将持续吸引品牌入驻。总而言之，主城区城市更新和新商圈加快建设或将重塑重庆零售物业市场的消费格局、引导品牌在渝区位布局考量、带动整体零售物业市场提档升级。世邦魏理仕顾问及交易服务|商业部董事江南表示：“2020年重庆零售物业市场受新增项目开业的带动，多商圈格局进一步深化，这也给品牌方更多选择。这一趋势将在2021年延续，老牌商圈持续升级、新商圈加速呈现，购物中心的运营能力或将面临新挑战，对市场的精准洞察和快速反应成制胜关键。”仓储物流市场本土需求持续增长，社区团购备受关注2020年，重庆仓储物流市场供应维持高位，录得12个项目交付，合计新增仓储面积约84万平方米。着眼需求端，市场在经历一季度的电器生产商或配送商等租户的集中退租后，于二季度起逐步回暖，全年吸纳量录得约48万平方米，同比增长14.5%。但鉴于充沛的供应，年末市场整体空置率同比上升4.3个百分点至32.9%。业主当前仍以去化面积为首要目标，尤其是东港、九龙坡江津等去化压力较大的园区的租金优惠幅度较大，使得全市高标库平均租金同比下跌4.9%至每月每平方米22.3元。按新增租赁需求行业看，第三方物流及零售贸易主导年内去化，合计吸纳量贡献率达76.9%。其中，零售贸易中重庆本土租户占比高达57.4%，主要是现阶段业主以去化为目的灵活租赁策略刺激本土商超、建材等租户的大面积仓储设施升级或搬迁需求。同期，疫情令生鲜电商迎来发展新机遇，社区生鲜团购成需求新增点，年内占比电商新增需求的75.9%。展望2021年，重庆仓储物流市场仍将维持高位供应，预计约78万平方米的新增项目交付，市场供应压力犹存，租金走势或继续下探。尽管如此，得益于“成渝地区双城经济圈”的加速建设，陆海新通道上升为国家战略，重庆将从”西部中心”走向”国际枢纽”。与此同时，重庆传统工业转型升级的成效有望逐步投射到仓储租赁市场，而生鲜电商等新兴需求亦从另一方面支撑需求增长。世邦魏理仕顾问及交易服务|产业地产部资深董事单宇迪表示：“我们对重庆仓储物流市场仍持谨慎、保守的态度。供应充沛的几大核心物流园区将持续面临空置率走高和新增项目以价换量的局面，因此短期内投资回报率或将低于预期。尽管如此，紧邻主城区且较小体量的偶发性项目的投资机会仍值得关注。此外，由于高端制造业所需求的单层标准厂房设施在渝较为稀缺，故存量标准仓库通过适当的电力改造以吸引制造业租户不失为加速存量去化的可选方向之一。”【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房