重庆房地产可行性研究报告

重庆江津世界城项目1、项目基本情况项目名称：重庆江津世界城项目项目实施主体：本公司全资子公司重庆市江津区金科国竣置业有限公司项目区位：重庆市江津区几江街道艾坪山脚原果树研究所占地面积：158,578.36 平方米总建筑面积：470,000.00 平方米容积率：2.40项目类型：普通住宅本项目容积率为 2.40，定位于首次置业以及首次改善的刚需住宅产品以及社区商业，项目住宅户型全部为 90 平方米以下和 90-144 平方米的中小户型。项目市场前景本项目位于重庆市江津区艾坪山公园“文化旅游区”的西南侧，周边商业、学校、交通、文化体育等公共设施发展较为成熟，是公司重点打造的休闲旅游地产项目。重庆市江津区位于重庆西南，距重庆主城 42 公里、江北机场 70 公里；长江黄金水道贯穿境内 127 公里，有 5 个国家级深水良港；成渝、渝黔铁路纵横全区135 公里，重庆二环高速、渝泸高速公路贯穿境内，距离重庆中心城区半小时车程。该区幅员面积 3,219 平方公里，总人口 150 万。根据重庆市委市政府重要部署，江津区将被建设成为渝西地区重要的经济中心、重庆市重要的产业基地和成渝经济区战略支点。江津是国家新型工业化示范基地，连续 10 年跻身重庆工业十强区县，双福、德感、珞璜、白沙四大工业园初步形成装备制造、汽摩及零配件、新型材料、电子信息及云计算、食品工业五大支柱产业；四面山、双峰寺、中山古镇、游艇基地、恒大游乐中心、白沙塘河影视基地等“六个一”旅游精品工程加速推进，致力打造休闲度假旅游胜地；以重庆金融后援服务中心建设为重点，大力构建区域性金融服务中心。江津拥有重庆市最大的现代农业园区，正着力打造全市统筹城乡发展示范区。江津作为重庆“一小时经济圈”的重点发展区域，拥有 3 个百亿级工业园区，经济走势整体发展良好。随着重庆进入二环大发展时代，江津的经济发展和房地产需求潜力进一步增强。该项目所在区域土地较为稀缺，可售房地产资源较少。该项目具有较好的销售前景。项目资格文件取得情况项目已取得以下资格文件：文件名称 文件编号国有建设用地使用权出让合同 渝地 2013（江津）第 46 号国有土地使用证 203 房地证 2013 字第 13089 号建设用地规划许可证 地字第 500381201300011 号建设工程规划许可证 建字第 500381201300100 号目前本项目的建筑工程施工许可证尚未取得，公司根据土地出让合同、项目的建设进度和有关部门的核准程序正在积极办理中，上述证照的取得不存在障碍。

贝壳研究院重庆分院供图华龙网-新重庆客户端1月4日14时30分讯(董进)日前，贝壳研究院重庆分院发布2020重庆房地产市场报告。报告显示，2020年重庆二手房整体市场价涨量缩，年底成交量有所回升，成交规模上北区模最大，但西区快速发展，刚需仍为主流，刚改逐步提升。据了解，2020年重庆二手房供应逐步趋稳，5年以内房龄的次新房源占比明显回落，北区供应最多，西区、南区明显增加，刚需为主、刚改提升。贝壳研究院预估，2020年重庆二手房成交约12.9万套。在新房市场方面，2020年重庆土地供应和成交均有增长，楼面价高位回调，流拍率、溢价率再次走低，容积率整体下降，引导市场趋向品质，板块分化加剧，城市核心、南区及西区认可度高，TOP企业持续增储，与后排差距拉开。住宅方面，价格整体稳定，存量再上高位，成交结构分化，高层缩量、去化周期继续增加，洋房上涨、去化周期回落，市场产品、总价结构逐步向改善型转变。2020年重庆房屋租赁市场平均租金持续下行，核心区尤为明显，外围则相对稳定，租金差逐步缩小，租售比趋稳回升，西区低于北区，逐步吸引租客向西转移，出租户型分化显著，呈现刚需改善两头高的趋势。租客整体北区最多，但逐步向西转移，一居室刚需仍为主流，二居室下滑明显，80后、90后仍为主力客群，90后占比缓慢提升。展望未来，报告称，重庆地产市场成交先抑后扬，进入趋稳回升通道。具体而言，刚改市场有望首先迎来增长，经济转型带来客群属性转化，市场成交结构有望进一步改善。（文章来源：华龙网-新重庆客户端）

概况：2018年重庆市住宅价格较2017年增长明显，但涨幅下降，尤其是在下半年后，住宅价格出现了小幅下降；商业用房成交面积与成交金额齐跌；办公用房成交面积与成交金额与商业用房一样下跌，但成交单价有所上涨。一、宏观经济（一）国家宏观经济2018年，全年国内生产总值900309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。分产业看，第一产业增加值64734亿元，比上年增长3.5%；第二产业增加值366001亿元，增长5.8%；第三产业增加值469575亿元，增长7.6%。1、房地产开发投资完成情况2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。2018年，东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，提高1.3个百分点。2018年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点。其中，住宅施工面积569987万平方米，增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比回落4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。 2、商品房销售和待售情况2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。2018年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份回落0.1个百分点；销售额79258亿元，增长6.5%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，增速回落1.1个百分点；销售额33848亿元，增长18.1%，增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，增速提高0.3个百分点；销售额31127亿元，增长23.4%，增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3个百分点。2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。3、房地产开发企业到位资金情况2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。 4、房地产开发景气指数12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点。表1 2018年1-12月全国房地产开发和销售情况表2 2018年1-12月东中西部和东北地区房地产开发投资情况表3 2018年1-12月东中西部和东北地区房地产销售情况（二）重庆市宏观经济2018年，全市实现地区生产总值20363.19亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。分产业看，第一产业实现增加值1378.27亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值8328.79亿元，增长3.0%；第三产业实现增加值10656.13亿元，增长9.1%。（三）重庆市商品房市场现状1、房地产开发投资完成情况1-11月，重庆房地产开发投资3861.25亿元，同比增长8.0%，增速比1-10月回落0.7个百分点。其中，住宅投资2765.18亿元，同比增长17.4%，增速比1-10月回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.6%。1-11月，房地产开发企业房屋施工面积26840.63万平方米，同比增长4.1%，增速比1-10月提高0.6个百分点。其中，住宅施工面积17585.18万平方米，增长6.1%。房屋新开工面积6813.60万平方米，同比增长31.8%。其中，住宅新开工面积4798.46万平方米，增长41.1%。房屋竣工面积2623.06万平方米，同比下降37.4%。其中，住宅竣工面积1640.50万平方米，下降40.6%。2、商品房销售情况1-11月，商品房销售面积5780.21万平方米，同比下降3.5%。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降27.4%，商业营业用房销售面积下降19.1%。（四）主要政策回顾1、国家房地产政策1月，国土资源部印发《关于做好2018年度报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》，部署启动2018年报国务院批准城市建设用地申报工作。各城市申报新增建设用地规模，原则上控制在土地利用总体规划确定的规划期剩余年均量以内。确实有特殊情况、申报规模超过年均量的，应具体说明情况和理由，省级国土资源主管部门在用地审查意见中核实说明。3月3日和3月5日，全国政协第十三届全国委员会第一次会议和第十三届全国人民代表大会第一次会议相继召开。两会确定宏观调控目标，保持正常连续性、稳定性。2018年房地产调控定位基调明确，以方便是调控政策不放松，另一方面是同步建设长效机制。预计未来各地政策或将细化到各个区县层面，更根据城市内部不同区域的市场热度进行精准化调控，从而满足首套刚需，支持改善需求、遏制投机炒房。3月5日，国务院总理李克强政府工作报告中提出坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹推进稳定增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作、大力推进改革开放，创新和完善宏观调控，推动质量变革，效率变革，动力变革，特别在防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治方面取得进展，促进经济社会撤销健康发展。5月22日，为支持企业改制重组，优化市场环境，财政部、税务总局发布《继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。5月19日，住房城乡建设部近日印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知提到，要抓紧调整住房和用地供应结构。提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。6月25日，住房和城乡建设部、公安部、司法部等联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。针对近期房地产市场乱象，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。涉及北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳30个城市。2、重庆房地产政策2018年1月，市政府办公厅发布《重庆市主城区统筹实施住房保障工作方案》，为加快公租房竣工分配和使用，统筹实施住房保障，我市将在2018-2020年。每年提供2万套、共6万套公租房面向符合条件的保障对象分配；在满足保障需求后，每年提供0.5万套，共1.5万套公租房用作棚户区改造、土地房屋征收、D级危房搬迁过渡等安置房。2018年3月，《重庆市城市规划管理技术规定（修订）》于2017年12月13日经市政府第191次常务会议审议通过。新规自2018年3月1日起施行。新修订的《技术规定》以党的十九大精神及总书记关于城市规划建设管理系列讲话精神为指引，体现了党中央关于城市规划工作的新理念、新要求。《技术规定》调减了土地开发强度，优化了容积率计算方式及停车位配建标准，强化了空间形态的管控，优化了路网密度与交通组织，增强了山、水、绿系保护和历史文化名城保护等相关工作，在立足现代化、提升城市宜居度、注重城市美、推广街区制等方面强化了相关规划管控要求。随着新规的颁布施行，我区的城市品质、特色魅力将得到相应提升。2018年4月，2018年重庆市计划供应住宅用地29000亩。5月31日，重庆市城乡建委、市交委、市国土房管局、市规划局四部门联合发布《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》。《通知》规定，沿长江，上起九龙坡区西彭镇，下至江北区五宝镇；沿嘉陵江，上起北碚城区，下至渝中区朝天门，河道中心线长度约180公里，两侧岸线共约394公里内房屋建筑工程、市政工程、港口码头工程等暂缓开发。政策出台一方面意味着重新谋划之后，两江四岸将有更新更高层面的定位、功能和布局，区域整体价值、城市形象得到进一步提升。另一方面，暂缓开发建设，短时间内将导致“两江四岸”沿线土地供应量减少，后续可供应商品住宅体量大幅缩减。2018年6月，《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求各部门协同配合，进一步加强房地产市场调控，遏制炒房。于7月1日同时，执行对在主城区从事房地产开发经营的企业，其企业所得税计税毛利率由15%调整为20%；执行对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%；执行停止执行对投资性房地产房产税按就低原则从价计征或从租计征政策；于8月1日起执行对房产交易过程中的契税、个人所得税缴纳和优惠环节涉及的住房套数以全市范围认定（此前首套房退契税政策按区执行）；并停止主城区首次购房按揭财政补贴。8月继续出台土地新规“建设智慧社区”，要求社区内的宽带网络覆盖率达到100%，建立具备数据采集功能的社区智慧服务平台，全方位智能管理社区的各类物业服务。二、重庆市主城区房地产市场宏观分析2018年，主城区商品房供应面积3720.58万平方米，同比增长52.02%，其中住宅供应面积3136.21万平方米，增长70.41%。商品房销售面积3608.59万平方米，下降1.8%，其中住宅销售面积2762.52万平方米，增长2.07%。商品房销售额373.05亿元，增长16.19%，其中住宅销售额306.11亿元，增长26.74%。（一）土地市场2018年重庆主城区范围内共成交(纯居住、纯商业、商住)100宗，其中通过拍卖成交48宗，挂牌成交52宗，与2017年成交的149宗，同比下降32.89%;成交面积12610亩，相较于2017年的18482亩，同比下降31.77%;全年土地成交金额809.72亿元，相较于2017年的1404.29亿元，下降42.34%。2018年的土地市场与2017年相比，成交数量、面积及金额均下降明显。一方面是因为2017年各房企的拿地意向强，且平均溢价率高；另一方面是2018年重庆市切实贯彻落实“房是用来住的，不是用来炒的”定位，遏制房价过快上涨，房企拿地意愿降低，平均溢价率降低，且更多土地为挂牌成交。从区域出让土地情况来看，2018年两江新区共出让土地5410亩，约占出让总量的43%;其次为巴南区，共出让土地2649亩，约占出让总量的21%，成为房企布局的热门区域;沙坪坝区出让土地1404亩，约占成交总量的11%。没有渝中区出让土地，成为土地资源最稀缺的区域。从成交均价来看，全市2018年土地均价为642万元/亩。其中九龙坡区土地均价为1028万元/亩，是重庆主城区土地价格最高的区域，其次为渝北区，土地均价为953万元/亩，南岸区、沙坪坝区则以796、729万元/亩的均为位列第三、第四，其余区域土地均价在440-650万元/亩。另外，去年出让价格最高的渝中区今年没有土地出让。综合来看，发展成熟的城市核心区域及热门板块由于土地资源较少，价值更为凸显，因此土地价值也更高。从土地出让面积来看，出让面积最多的十个板块分别为龙兴、两路、李家沱-鱼洞、西永、水土、茶园、界石、北碚、悦来、大杨石。其中5个属于北区，其余5个属于西区和南区，土地供应的板块集中度较低，土地供给侧呈现出西南北并进，共同发展的局面。由此也可看出，主城区房地产布局中心外移至1.5环，如两路、西永、悦来板块。北区中心布局重心外移至外环以外，如龙兴、水土等板块。从土地单价来看，土地单价最高的十个板块分别为大杨石、悦来、礼嘉、两路、茶园、李家沱、西永、界石、蔡家、中梁山。其中，大杨石组团的亩均价为1411万元/亩，悦来组团的亩均价为1278万元/亩，其余8个板块每亩地价均未超过1000万。值得注意的是，土地单价TOP10中有8宗地位于北区，且其中6宗位于两路组团。数据统计，2018年成交总价为809.73亿元，排名前十的10宗地成交总金额为254.64亿元，约占成交总金额的31%。从成交金额来看，2017年土地成交均价为641.64万元/亩，2018年土地成交均价为642.11万元/亩，同比略有上涨。从地块分布来看，高总价地块主要集中在南区和北区热点板块。南区和北区热点区域作为主力发展区域，由于土地供应体量一般较大且地价单价高，从而拉高了总价。数据显示，2018年成交楼面价排名top10的土地中，有5宗地位于北区。但排名前五的5宗地有3宗位于大杨石组团，该组团的发展潜力不容小觑。（二）住宅市场在商品住宅方面，全年商品住宅销售总面积为2762.52万方，同比2017年增长2.07%。商品住宅成交250669套，同比2017年下降8.11%。2018年重庆主城区住宅市场物业结构出现明显变化，普通住宅成交占比上涨，别墅及其他住宅用房成交占比下降。在高层方面，2018年渝北区依然是重庆房地产最热的区域。无论是成交面积，还是成交金额都是当之无愧的区域冠军。2018年渝北区高层商品住宅成交面积超650万方，比排名第二的巴南区高出220万方。占主城区总成交面积的1/4。主要原因是大型房企纷纷拿地入驻，大盘密集供应，区域未来规划好，配套成型速度快，成为主力成交区域。巴南区成交面积排名第二的原因主要是巴南区李家沱、巴滨路板块因优质土地多，土地供应密集，项目集中面世。新房成交面积最低的渝中区仅成交36万方，是主城区唯一一个成交量低于100万方的区，但其成交均价是主城区最高的区域，也是主城区唯一一个成交均价超20000的区，为20349元/平方米。主要原因是来福士广场、企业天地等高档楼盘产品拉高了整体均价。在别墅方面，同高层住宅一样，无论是在成交面积还是成交额方面，依然是渝北区独占鳌头，成交面积甚至占到主城区总面积的45%，达到107.08万平方米。而渝中区依然是成交面积、成交金额最低的区，主要原因是渝中区土地资源紧缺，别墅住宅供应量几乎没有。从价格来看，2018年商品房均价较2017年上涨25%，但2018年上半年保持缓慢上涨的趋势，而下半年尤其是8月后商品房均价呈下降趋势。主要原因是上半年开发商及购房者对房地产市场看好，房价上涨。而下半年政府调控力度加大，全国范围迎来降价潮，重庆市主城区房价也在政府调控下缓慢下降。截至12月，主城区房价较6月下降6%。（三）商铺市场受2017年土地成交量大幅上涨的影响，2018年商铺市场供应量增长16.52%至205万方。但由于近几年商铺市场低迷，2018年商铺成交面积为214万方，较2017年成交面积降低13.65%。随着2018年商铺成交面积及成交均价的下降，从而导致2018年商铺市场整体成交额较2017年下降18.23%至317.42亿元。从区域来看，渝北区仍排在商铺市场成交面积的第一位，成交面积60万方，占全市成交面积的28%，比排名第二的巴南区多19万方。渝中区在商铺市场仍排在最后一位，成交面积仅为4万方。在集中商业体方面，重庆市主城区2018年共14个商场开业（体量大于3万方），总面积超过120万方。其中有12个商场位于非核心商圈，占总面积的89%。由此可以看出开业项目呈现离散性分布特点，多数地区开业项目数量均衡，部分地区集中开业多个项目。同时，在电商冲击下，实体商场积极寻求转型，进行行业创新，并拓展招商品牌，增强竞争力。（四）办公市场2018年办公市场新增供应面积较2017年增长44%至126万方，而成交面积较2017年下降33%至219万方，去化率高，去库存效果明显。同时成交金额下降21%至225亿元，成交均价略有上涨，成交面积、成交金额均下降明显。从成交单价来看，2018年办公市场整体较2017年上升18%，从8698元/㎡上涨至10256元/㎡。这是重庆办公市场自2015年来均价第一次进入万元大关，预示着重庆办公市场终于在历经寒冬后进入暖春。分区域看，成交面积与成交金额双高的区集中在经济水平发展前景较好的渝北区、江北区和九龙坡区。渝中区由于地域原因、新增供应面积少、库存量少而导致成交面积、成交金额较少。同时，从图表可以看出，主城区仅有渝中区和江北区两个区域平均单价高于10000元/㎡，主要归功于解放碑、化龙桥及江北嘴片区办公楼单价高，从而拉高区域整体平均单价。（五）工业房地产市场2018年，重庆市主城区共成交75宗工业土地，成交面积共7027亩，成交金额共287159万元。成交数量排名前三的分别是两江新区、渝北区、九龙坡区，两江新区与渝北区同时也是成交面积、成交金额最高的两个区。分类型来看，2018年成交工业用地56宗，宗地面积共4424亩，成交金额共147260万元。仓储用地18宗，宗地面积共2569亩，成交金额共139312万元。环境设施用地1宗，宗地面积34亩，成交金额共587万元。由此可看，2018年工业用地仍占总成交面积的大头，但其所占比重较2017年有所下降。其中，两江新区水土、龙兴等新兴区域招商力度较大，成交较多。而渝北区和九龙坡区依托本区域成熟的工业基础，大力往仓储物流方向发展，预计未来仓储物流用房将大量入市。三、展望住宅市场：2018年住宅土地市场成交量大幅下降，下半年重庆市住宅房地产迎来了房价微降，房地产市场逐渐回归理性。可预见，2019年住宅市场成交价格趋稳为主。零售商铺市场：2018年，重庆非核心商圈零售氛围不断提升。例如，上半年开业项目中盘龙奥园广场、爱融荟城、长嘉汇弹子石老街等均位于主城非核心商圈。这些商业体的开业，为新兴社区商圈带来了活力。可以预见，未来零售商铺市场竞争将更加激烈。办公市场：依托重庆市经济的稳步发展，2018年办公市场成交面积及成交均价均较2017年有所增长，市场参与人员对办公市场预期提高，新增供应办公面积大幅提高，但仍仅限于部分区域，如江北区、渝北区，其余区域去库存压力仍然较大。工业房地产市场：2018年工业土地成交表现为以两江新区为主，九龙坡区、沙坪坝区、渝北区齐头并进的形式。由土地成交情况可以看出，重庆市工业房地产重心仍是以北区为主，短期内北区工业发展优势将继续保持。（国策重庆祁晓庆和国策重庆汪季康）【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

房地产开发过程非常繁杂，只有在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选才能保证项目开发的成功.......今天就给大家分享：（全套）房地产可行性研究流程！一.项目总论①项目背景分析②项目概况二.项目市场研究①宏观环境分析②房地产市场分析③板块市场分析④项目拟定位方案三.项目开发方案四.项目投资估算五.项目不确定性分析六.项目研究结论及建议（全套）房地产可行性研究流程分享完毕.......

·租金降幅同比明显收窄写字楼空置率创十年新低·全国首个商圈高铁TOD项目入市零售商业项目升级调整频繁甲级写字楼市场2020年的重庆甲级写字楼市场处于一个供应小年，重庆来福士A座成为全年全市唯一的新增供应项目，为市场带来了6.4万平方米的新增供应，推高甲级写字楼总存量至240万平方米。较少的供应以及多宗大面积交易扭转了重庆上半年甲级写字楼市场受疫情影响的下行局面，市场空置率同比下降3.6个百分点至27.5%，创十年新低。租金方面，重庆写字楼市场前几年一直面临较高空置率及租金下行的压力，加之受到疫情的巨大冲击，为留住优质租户以及吸引新的租户入住，除推出特价带装修房源外，部分业主愿意在租金方面做出适量让步，下调租金或通过赠送以及扩大免租期等较为灵活的租赁政策给予租户一定的优惠，以避免租户流失。全年重庆甲级写字楼市场平均租金报人民币85.5元每平方米每月，同比下降0.9%。全年全市甲级写字楼净吸纳量为13.1万平方米，同比下降16%，与往年相比，市场净吸纳量处于较低水平，其原因可归结为上半年写字楼市场因疫情受到了一定的影响和压制，净吸纳量均为负数，拉低全年全市吸纳水平。从区域上来看，江北嘴成为年度最为活跃的区域，年度新增成交和净吸纳量占比均为32%，位居榜首；解放碑因录得多个教育类企业大面积进驻带动区域有效去化，净吸纳量贡献率达23%，位居第三。值得一提的是，大石化区域尽管租赁需求不及江北嘴和解放碑，但年内录得多个不同行业的大面积交易，净吸纳量占比高达26%，仅次于江北嘴。从行业需求端来看，消费者服务和金融“两驾马车”并驾齐驱，为写字楼租赁需求端加足马力。消费者服务全年保持强劲势头，以17.7%的新增租赁成交占比直接跃升2020年行业榜首，其中教育服务类子行业占消费者服务77%。纵观全年，教育服务成为重庆市场需求主要驱动力的原因有以下两点：一是疫情加速线上教育发展，在线教育受到疫情正面刺激正逐步释放巨大潜力；二是现阶段教育服务企业正由沿海一线城市向内陆新一线城市扩张，优质的教师资源、合理的薪资水平以及较低的租金可以有效的降低企业的运营成本。全年录得猿辅导、学而思、作业帮等多宗大面积交易，涉及职业培训、高等教育、K12等，覆盖成人、青少年及儿童市场。随着全国整体金融监管环境持续趋严，金融业在行业调整中稳步增长，全年投资管理、保险及证券等优质金融占比逐步扩大，成为写字楼需求的核心动力之一，推动金融类占比至17.4%。全年录得大地保险、农银人寿、中国太平洋人寿、申万宏源证券、中国银行金融租赁业务全球性总部中银金融租赁，以及全国农商行首家理财子公司渝农商理财等多家优质金融租户，为重庆建设内陆国际金融中心提供了有力的支撑和保障，推动金融业高质量发展。信息技术以总租赁面积15%的占比位居所有行业办公租赁需求的第三位。近年，重庆出台多项政策扶持科技型企业，同时致力于“智慧名城”的建设，重点开展以智博会为主的多个科技博览会，全力支持招商引资工作，吸引了众多科技行业龙头企业以及中小微企业落地重庆，聚集效应日渐明显。全年录得重庆毛毛虫信息技术有限公司、通联支付网络服务股份有限公司以及区政府重点招商引资项目秀商时代等多家企业，带动科技类公司需求迅速增长。展望未来，当前重庆甲级写字楼市场供应压力较大，预计2021年市场将迎来一波供应高峰。优质项目的如期入市，将逐步拉高写字楼空置率，业主需要在激烈的市场竞争中掌握主动权，不排除将会采取更加灵活的租赁政策以应对大量的新增供应。伴随着中央对成渝地区双城经济圈的目标定位为“建设具有全国影响力的两中心两地”，重庆将在金融、科技、地产以及基建等多个领域迎来高质量的发展机遇，写字楼的租赁需求将会进一步释放。零售物业市场2020年重庆零售物业市场新增供应约36.2万平方米，推动全市零售市场总存量突破670万平方米。受到疫情影响，市场租赁需求整体走弱，全年购物中心净吸纳量偏低，年末市场整体空置率较去年同期上涨4.3个百分点至15.2%。相较于其他区域市场，核心商圈品牌变动更为频繁，掉铺现象更为明显，致使空置率上涨至20.5%。全市购物中心首层平均租金较去年同期下降0.4%，报人民币377.3元每平方米每月。全年市场上共计有3个购物中心开业。分区域来看，核心商圈解放碑区域迎来ONE MALL入市，项目以打造年轻潮流聚集地为目标，力图为消费者带来全新的潮流艺术新体验。传统老牌商圈沙坪坝于年内也迎来金沙天街的入市，作为全国首个商圈高铁TOD项目，金沙天街集高铁、轨道、公交于一体，在满足周边区域庞大消费需求的同时，也可以为过站旅客提供一站式消费场所。位于渝北区域的礼嘉天街，不仅带来重庆首家山姆会员店，也一定程度上填补了礼嘉区域集中式商业的空白。需求端方面，尽管市场全年整体租赁需求走弱，新成交门店数量比去年减少24.3%，但仍有部分品类的品牌表现活跃。与2019年相比，国际知名品牌同样在渝表现活跃。奢侈品牌方面，美国知名珠宝品牌Tiffany和法国护肤品牌Sisley纷纷在万象城开出重庆第二家门店，美国高端鞋履品牌Stuart Weitzman和英国知名奢侈品牌Burberry分别在星光68广场布局第二家和第三家门店，瑞士著名腕表制造商Rolex和法国时尚品牌BALENCIAGA均在国金中心布局第二家门店。轻奢品牌方面，来自美国的服饰品牌Tory Burch和高端商务品牌Brooks Brothers均在国金中心布局第二家门店，加拿大知名运动品牌Lululemon重庆二店落户北城天街。得益于国家政策支持，新能源汽车品牌作为零售类品牌中新增租赁需求较去年同期涨幅较大的品类，相比于去年头部新能源汽车品牌TESLA和NIO的快速拓张，今年涌现出更多的国产新兴品牌进驻购物中心，如重庆小康工业集团旗下的SERES进驻源著天街，江西爱驰亿维实业旗下的爱驰汽车落户爱琴海购物公园。从项目层面来看，受到疫情影响的重庆零售市场整体租赁需求走弱，部分零售商业项目或进行硬件升级、或进行品牌与业态调整以寻求差异化经营。在硬件升级方面，位于观音桥商圈核心位置的苏宁易购外立面于年内完成3D视觉效果LED屏幕改造。业态方面，近日金科美邻汇发布公告宣布项目更名为金科乐方，并对项目进行业态调整，预计将于2021年亮相。品牌方面，解放碑协信星光时代广场于年内主动求变，将70%的品牌铺位进行了调整，引入众多时尚品牌，将项目打造为“时尚商务中心”进行升级焕新。展望未来，2021年预计将有超过50万平方米的新增供应进入重庆零售物业市场。分区域来看，约有八成新项目落户渝北区域，随着大悦城、光环购物公园和大融城的相继入市，在释放渝北周边区域庞大消费需求的同时，也将进一步提升渝北区域市场的项目聚合度；另外，位于解放碑的文旅型商业项目十八梯也将开街，届时将为核心商圈零售商业市场带来新意。未来三年随着中央公园新项目陆续建成，将有助于形成新的区域市场，不断丰富周边人群的购物需求。（文章来源：华龙网-新重庆客户端）

重庆开州财富中心项目1、项目基本情况项目名称：重庆开州财富中心项目项目实施主体：本公司控股子公司重庆市金科骏耀房地产开发有限公司项目区位：重庆市开县文峰街道中原社区占地面积：128,962.70 平方米总建筑面积：428,326.50 平方米容积率：一期 3.22；二期：3.50项目类型：商住本项目容积率一期为3.22，二期为3.50，定位于首次置业以及首次改善的刚需住宅产品以及社区商业，项目主打户型为 90 平方米以下和 90-144 平方米的中小户型。2、项目市场前景该项目位于重庆开县环汉丰湖区域，是开县的核心区域和重点城市发展区，重要的城市人口和产业集聚的区域，是全县的政治、经济、文化和商贸流通中心，三峡库区湖滨森林生态最佳宜居地。项目所在的西部新区注重和谐发展，其功能定位为综合住区、文教新区和现代工业园区，三者相互促进，相辅相成。开县位于重庆市东北部，全县幅员面积 3,959 平方公里，总人口 165 万。开县制订了“646”产业体系规划，着力培育六大工业集群，打造四大三产亮点，建设六大农业基地。大力推进“百千万项目集群储备工程”，储备三次产业和城市开发、创意产业五大类项目 1.2 万个，其中亿元级项目 103 个、千万元级项目1,600 多个。2011 年，被重庆市政府列入“民生工业试点园区”，被表彰为“渝东北优秀园区”。开县是国家发改委明确的重点开发区，过去十年，开县抓住移民迁建的机遇，建起了一座被誉为“巴渝新十二景”的移民新县城。近年来，开县突出“千年开州、灵动水城”两大规划定位，大力推进“西部水城、风情名镇、美丽乡村”三级开发建设，加速城镇化进程。开县拥有面积超过三个西湖的汉丰湖，正按照“多水统筹、综合治理”的思路，突出文化品位、国际视野，打造“中国工程湖泊生态典范”。优美的生态环境和经济的发展，带动开县城市人口每年增长 3-4 万人，加快了新型城镇化进程。人口的稳定增长和人民生活水平的提高将会有力带动该区域房地产市场的发展，该项目销售前景良好。3、项目资格文件取得情况项目已取得以下资格文件：文件名称 文件编号国有建设用地使用权出让合同 渝地（2012）合字（开县）第 046 号渝地（2013）合字（开县）第 02 号312 房地证 2013 字第 30497 号国有土地使用证312 房地证 2013 字第 04051 号建设用地规划许可证 开规地字（2013）6 号建设工程规划许可证 开规建字（2013）36 号目前本项目的建筑工程施工许可证尚未取得，公司根据土地出让合同、项目的建设进度和有关部门的核准程序正在积极办理中，上述证照的取得不存在障碍。4、项目投资估算序号 项目 金额（万元）1 土地成本 41,617.512 前期工程费 14,664.813 建筑安装工程费 97,814.874 开发成本 基础设施费 19,980.255 配套设施费 2,522.116 开发间接费 7,911.467 小计 184,511.01。

2日，贝壳研究院重庆分院发布2020重庆房地产市场报告。报告显示，全国经济持续复苏，货币政策仍保持稳健灵活；重庆经济复苏好于预期，住宅市场经过两年高位缩量盘整后，市场结构出现分化，观望情绪有所缓解，受土地供应及新开工面积缩量的影响，明年起逐步进入企稳回升周期。从宏观形势来看，我国经济恢复全球领先，后续增长可期。投资消费逐步企稳，货币合理充裕。大政策基调不变，“房住不炒”“因城施策”基调不改，保障性租赁住房建设决心提升至历史新高度。投资销售来看，2019年起，全国房地产市场增速进入下行通道。2020年疫情造成短期剧烈波动，但不改长期趋势，投资端持续下行，新开工同比未回正，销售端稳中有升；重庆同样在2019年进入全面下行通道，2020年整体复苏程度大幅落后于全国水平。就新房市场而言，新房市场近两年缩量滞涨，成交结构逐步分化，改善需求缓慢释放，商办市场持续低迷。容积率走低，中上规模土地供应增加，但整体仍是小规模低容地块主导，引导商品房趋于改善产品。上半年客户购房需求及新开工面积受疫情压制，住宅供销走低，下半年促销、松政策发力，成交仅小超19年同期，住宅市场下行压力较大。就二手房市场而言，整体市场价涨量缩，年底成交量有所回升，成交量相对新房占比明显提升，价格与新房则差距拉大，成交规模上北区规模最大，但西区快速发展，刚需仍为主流。供应在疫情后迅速反弹，并逐步回落趋稳，限售政策初见成效，5年以内房龄的次新房源占比明显回落，北区供应最多，西区、南区明显增加，户型结构与成交趋势一致，刚需为主、刚改提升。二手房整体走势受疫情影响明显，成交量反弹后在下半年回落趋稳，按贝壳研究院预估，2020年重庆成交约12.9万套，2019年成交13.8万套，下滑约7%。就租赁市场来讲，平均租金持续下行，核心区尤为明显，外围则相对稳定，租金差逐步缩小，租售比趋稳回升，西区低于北区，逐步吸引租客向西转移，出租户型分化显著，呈现刚需改善两头高的趋势。租客整体北区最多，但逐步向西转移，一居室刚需仍为主流，二居室下滑明显，80后、90后仍为主力客群，90后占比缓慢提升。“展望未来，地产市场成交先抑后扬，进入趋稳回升通道，2022年更值得期待。”贝壳研究院重庆分院指出，具体而言，刚改市场有望首先迎来增长，经济转型带来客群属性转化，市场成交结构有望进一步改善。受新房带动，二手房成交趋稳回升，总市场占比维持相对稳定。租金下行趋势难有改观，但在国家整体政策导向下将趋于合理平稳。上游新闻·重庆商报记者 韦玥

2日，贝壳研究院重庆分院发布2020重庆房地产市场报告。报告显示，全国经济持续复苏，货币政策仍保持稳健灵活；重庆经济复苏好于预期，住宅市场经过两年高位缩量盘整后，市场结构出现分化，观望情绪有所缓解，受土地供应及新开工面积缩量的影响，明年起逐步进入企稳回升周期。从宏观形势来看，我国经济恢复全球领先，后续增长可期。投资消费逐步企稳，货币合理充裕。大政策基调不变，“房住不炒”“因城施策”基调不改，保障性租赁住房建设决心提升至历史新高度。投资销售来看，2019年起，全国房地产市场增速进入下行通道。2020年疫情造成短期剧烈波动，但不改长期趋势，投资端持续下行，新开工同比未回正，销售端稳中有升；重庆同样在2019年进入全面下行通道，2020年整体复苏程度大幅落后于全国水平。就新房市场而言，新房市场近两年缩量滞涨，成交结构逐步分化，改善需求缓慢释放，商办市场持续低迷。容积率走低，中上规模土地供应增加，但整体仍是小规模低容地块主导，引导商品房趋于改善产品。上半年客户购房需求及新开工面积受疫情压制，住宅供销走低，下半年促销、松政策发力，成交仅小超19年同期，住宅市场下行压力较大。就二手房市场而言，整体市场价涨量缩，年底成交量有所回升，成交量相对新房占比明显提升，价格与新房则差距拉大，成交规模上北区规模最大，但西区快速发展，刚需仍为主流。供应在疫情后迅速反弹，并逐步回落趋稳，限售政策初见成效，5年以内房龄的次新房源占比明显回落，北区供应最多，西区、南区明显增加，户型结构与成交趋势一致，刚需为主、刚改提升。二手房整体走势受疫情影响明显，成交量反弹后在下半年回落趋稳，按贝壳研究院预估，2020年重庆成交约12.9万套，2019年成交13.8万套，下滑约7%。就租赁市场来讲，平均租金持续下行，核心区尤为明显，外围则相对稳定，租金差逐步缩小，租售比趋稳回升，西区低于北区，逐步吸引租客向西转移，出租户型分化显著，呈现刚需改善两头高的趋势。租客整体北区最多，但逐步向西转移，一居室刚需仍为主流，二居室下滑明显，80后、90后仍为主力客群，90后占比缓慢提升。“展望未来，地产市场成交先抑后扬，进入趋稳回升通道，2022年更值得期待。”贝壳研究院重庆分院指出，具体而言，刚改市场有望首先迎来增长，经济转型带来客群属性转化，市场成交结构有望进一步改善。受新房带动，二手房成交趋稳回升，总市场占比维持相对稳定。租金下行趋势难有改观，但在国家整体政策导向下将趋于合理平稳。 （文章来源：上游新闻）

项目依托当地适宜的自然及城市条件，开发建设精品精装住宅，项目建成后能为当地政府增加财政税收。项目的建立能够满足现今消费者对住宅的高品质需求，为当地居民提供就业机会增加收入。项目的建成拥有良好的经济效益及社会效益，具有可行性和必要性。新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。“‘930’新政”对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升，对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽。其次，限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整。多个城市出现多次调整，限购政策由局部调整向全面放开。此外，金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度，在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以信贷为主的利好政策陆续出台。2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心在延续前几年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。成都市房地产业发展五年规划按照五年规划，我市房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。同时进一步促进民生改善，居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。促进房地产业与经济社会协调发展，期间全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”成都市限购政策一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上三、加强购房资格审核非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。项目必要性成都市房地产业发展五年规划项目积极响应相关政策法律法规，满足现今居民对住宅、商业营业用房的需求。十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。项目的建立满足了现今消费者不断增长的购房需求，积极响应相关法律法规，符合国家及当地政府政策要求。满足成都市居民住房需求2016年末成都市常住人口1591.8万人，全市城镇化率达70.6%。年末全市户籍人口1398.9万人，其中城镇人口784.6万人，乡村人口614.3万人。近几年人口仍在不断增加，项目的建立将有效满足成都市民众对住房需求，为居民提供高质量、高性价的居住享受。项目建设符合成都市成品住宅发展趋势项目建设内容为精装住宅的建设销售，完全符合成都市未来几年成品住宅的发展趋势，并且项目精装房环保达标率远远超过自装修新房。其实主要因为精装修房在交付使用之前，就必须得过环保这一关，否则无法通过验收促进城市布局结构更趋合理在城市规划的实施过程中，需要借助土地开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能外区趋于合理，使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。行业分析行业现状以及趋势房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。房地产投资增速下降，但库存依然高企城市库存及潜在土地去化周期均处于高位，未来房地产市场发展将难以继续维持高需求量的卖方市场，逐步转入买方市场趋势1、保障房分流“夹心阶层”的购房需求2、未来房价将由市场决定3、开发商数量减少4、住宅产业化将带来房地产业的革命5、拥抱互联网6、创新房地产金融将层出不穷