城中村改造可行性研究报告

来源： 凤凰网房产昆明站凤凰网房产昆明站 作者付永正3月26日，昆明市自然资源和规划局发布了“西山区城中村改造52号片区F2地块配建24班小学建设项目可行性研究报告编制及设计服务”。根据公告，西山区城中村改造52号片区F2地块配建的24班小学，总建筑面积为9684.85平方米，总投资5326.75万元。据了解，该项目为金地商置·昆悦配建四所学校中的24班小学项目。2019年6月12日，昆明西山区马街街道办张峰社区192亩土地以24.4亿元成交。其中，金地商置旗下2家公司分别斩获西山区52号片区A、D地块约189.72亩建设用地，为金地商置昆悦项目用地。根据当时的交易文件，竞得者须承担A地块范围内5300平米，D地块65506.21平米的回迁房建设，承担地块范围内昆州路（华苑路-云冶专线），建设面积12369.75平米；西山229号路（米轨铁路-昆州路），建设面积2444.19平米；西山384号路（华苑路-上锦路），建设面积4914.75平米，以及8618.45平米的公共绿地，4906.8平米的12班幼儿园建设。同时，承担地块范围内的382号路（昆州路-兴苑路）建设面积7408.2m，昆州路（云冶专线-昌源南路）建设面积10950平米、230号路（西山382号路-昌源南路）建设面积 5316.75平米；8957.88平米的公共绿地建设；7360.2平米的18班幼儿园建设。承担52号片区范围内的107783.56平米公共绿地建设成本；31638平米的42班中学建设成本；9685平米的24班小学建设成本。综合以上，金地商置·昆悦项目将配建2所幼儿园、一所小学、一所中学。本次项目24班小学配建项目启动可行性研究报告编制及设计服务招标，意味着该配建小学将尽快启动。届时，片区教育配套将得到进一步完善。

最高法判例：房屋征收决定中对“四规划一计划”、可行性研究报告的审查网络配图裁判要点1.被诉征收决定与可行性研究报告相关内容不一致的问题。一方面，可行性研究报告主要是对推进实施有关征收建设项目的必要性和可能性的评估、预判，作用是供政府决策参考，其与最终确定的项目内容，本来就允许进行适当调整、变化；另一方面，从《征补条例》的相关规定看，也未将征收建设项目的可行性研究报告作为作出征收决定的合法性要件予以规定。2.关于涉案“四规划一计划”的制定程序是否违法的问题。确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。即所谓征收活动要符合“四规划一计划”。人民法院审查的是相关征收建设活动是否符合“四规划一计划”，而非“四规划一计划”本身；“四规划一计划”通常情况下仅作为涉案证据从证据的客观性、关联性、合法性角度予以审查。裁判文书　中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书（2019）最高法行申12049号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郑崇茂，男，1948年9月25日出生，汉族，住江西省弋阳县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江西省弋阳县人民政府。住所地：江西省弋阳县行政中心大楼。法定代表人：陈敏，该县人民政府县长。再审申请人郑崇茂诉被申请人江西省弋阳县人民政府（以下简称弋阳县政府）房屋征收决定一案，江西省上饶市中级人民法院于2018年6月26日作出（2018）赣11行初55号行政判决：驳回郑崇茂的诉讼请求。郑崇茂不服提起上诉后，江西省高级人民法院于2018年11月28日作出（2018）赣行终911号行政判决：驳回上诉，维持原判。郑崇茂仍不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。郑崇茂请求本院依法撤销一、二审行政判决，发回重审或提审改判，撤销弋阳县政府作出的《弋阳县人民政府关于弋阳县一江两岸棚户区（城中村）改造项目二期（城北片区）国有土地上房屋的征收决定》（以下简称《城北片区征收决定》）。其申请再审的主要事实和理由为：1.被诉征收决定确定的征收范围包含了155亩集体土地上房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，弋阳县政府无权决定对集体土地上房屋进行征收，故被诉征收决定内容违法。2.弋阳县政府作出的征收决定与可行性研究报告的有关内容并不一致，没有合法合规地变更或者补充审批手续。3.被诉城北片区征收决定依据的“四规划一计划”的制定程序违法。4.被诉征收决定的风险评估程序、听证程序严重违法。5.弋阳县政府违背征收程序，通过断水、断电、堵路的方式逼迫征迁。原审法院认定事实的主要证据不足，适用法律错误。本院认为：本案系因国有土地上房屋征收决定引发的行政争议。再审申请人郑崇茂的原审诉讼请求系判决撤销被申请人弋阳县政府作出的《城北片区征收决定》。对该《城北片区征收决定》的合法性审查应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）的相关规定进行。现结合再审申请人申请再审的事实、理由以及原审法院的相关认定，具体分析如下：（一）关于被诉征收决定确定的征收范围内包含集体土地的问题。被诉《城北片区征收决定》已经明确，被申请人通过该征收决定征收的房屋系规划红线范围内的国有土地上房屋，并不涉及相关集体土地征收；且被申请人在原审中明确称，就相关集体土地上房屋已另行制定征收补偿安置方案进行征收补偿。故规划红线范围内的集体土地上房屋并非《城北片区征收决定》的征收对象，再审申请人认为被诉征收决定征收了集体土地上房屋并据此主张征收决定内容违法，与事实不符，本院不予采纳。（二）关于被诉征收决定与可行性研究报告相关内容不一致的问题。一方面，可行性研究报告主要是对推进实施有关征收建设项目的必要性和可能性的评估、预判，作用是供政府决策参考，其与最终确定的项目内容，本来就允许进行适当调整、变化；另一方面，从《征补条例》的相关规定看，也未将征收建设项目的可行性研究报告作为作出征收决定的合法性要件予以规定。故再审申请人以涉案征收建设项目与可行性研究报告的有关内容不一致为由，否定本案被诉征收决定的合法性，于法无据，本院不予支持。（三）关于涉案“四规划一计划”的制定程序是否违法的问题。根据《征补条例》第九条的规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。即所谓征收活动要符合“四规划一计划”。人民法院审查的是相关征收建设活动是否符合“四规划一计划”，而非“四规划一计划”本身；“四规划一计划”通常情况下仅作为涉案证据从证据的客观性、关联性、合法性角度予以审查。再审申请人以“四规划一计划”制定程序违法否定被诉《城北片区征收决定》的合法性，理据不足。（四）关于风险评估程序、听证程序是否违法的问题。从原审法院查明的事实看，被申请人通过网站公告及现场张贴方式将征收补偿方案予以公布，并召开了被征收人参与的听证会征求意见，其以网络和电话等形式持续征求公众意见，直至公布修改情况及补充修改情况，征求意见期限长达近四个月之久；涉案征收项目经江西诚誉工程设计咨询有限公司作出社会稳定风险评估报告，评定风险等级为C级，并经被申请人召开的政府常务会议审议同意。故原审法院认为被申请人已充分保障了被征收人的知情权和参与权，作出的社会稳定风险评估符合有关规定，并无不当。至于再审申请人反映有关部门对其断水、断电和堵路，违法组织实施征收，系与本案被诉征收决定相对独立的行政行为，不属于本案审查范围；如其认为有关行为侵害了其合法权益，可依法通过其他途径另行寻求救济。总体上看，被诉《城北片区征收决定》在实体上、程序上均无明显不当。再审申请人申请再审的事实和理由难以推翻原审判决认定的事实和处理结果。综上，郑崇茂的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：驳回再审申请人郑崇茂的再审申请。审判长　　王晓滨审判员　　蔚　强审判员　　王　岩二〇一九年十二月三十日法官助理 赖峨州书记员 邱金坤

新浪乐居讯 1月14日，小编从太原市规划局获悉，万柏林东社城改用地局部规划修编方案公示。东社村是万柏林区城中村改造村之一，为加快推进东社村城中村改造，万柏林区政府上报市政府申请对东社村局部地块进行控规修编。该地块修编必要性研究报告已报市政府批准，现编制《万柏林区东社村城中村改造用地局部（04-1、05-1、07-1、07-2等地块）控制性详细规划修编方案》并进行公示。修编范围北起石膏厂街，南至20米规划路，西起倒渣东路，东至东社东路。规划总用地21.76公顷，净用地10.69公顷。修编方案根据已批东社村城中村改造133用地范围调整对现行控规中038、04-1、05-1地块用地边界进行修改；结合东社村实际改造情况，将07-1、07-2地块用地性质由商业用地修改为居住用地，将05-2地块、05-1地块局部用地由居住用地修改为小学用地。结合《太原市城中村改造规划导则》和方案的合理性对地块相应指标进行修改。东社靠近兴华商圈，兴华西街、窊流路从此经过，城改前的东社村只有七八条公交线路，紧邻的晋机、汾西、太重等老牌工业区已经形成成熟稳定的生活社区，附近的兴华商圈对周边的辐射作用远不及柳巷、长风商圈明显。东社尽管是兴华商圈边上的一个城中村，但是受各方要素的制约，东社还不像人们对城中村的固有印象那样，杂乱、无序、繁忙。与其它城中村一样，生活在这里的大多是租客。2013年，窊流路开始改造，随后将东社村列为了城中村改造项目，近些年，东社村兴建了东昇苑、东兴苑住宅园区和兴华商贸园区等，改造周边的多条道路，新建小学、幼儿园，美化绿化周边环境，各项配套设施进一步完善。改造后的东社村已然是焕然一新！建成后的西中环，不仅是河西地区的交通要道，更是这里的经济要道、发展要道。之后像万科、保利、国投等房产大鳄高调入驻。与此同时，佳境、鼎泰等一批地产新锐也相继进驻。兴华商圈至今仍然是太原市民逛街休闲的好去处，道路两侧分布着无数个特色小吃店，承载了许多人们的回忆。东社作为西中环上的一个重要节点，在这一波发展大潮中，占尽了天时地利人和，伴随着潜力无限的西中环，迎来了新的生机。【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

关于余江区邓埠镇古里庄城中村改造项目可行性研究报告的批复：鹰潭市余江区邓埠镇人民政府 ：报来《关于余江区邓埠镇古里庄城中村改造项目可行性研究报告批复的请示》收悉（项目代码：2020-360622-92-01-041643）。经研究，原则同意余江区邓埠镇古里庄城中村改造项目可行性研究报告，现将有关事项批复如下：一、项目建设地址：邓埠镇古里庄。二、项目建设规模和主要建设内容：该项目用地面积44266.19平方米，主要建设生态停车场、雨污分流管网改造及道路、绿化、亮化工程。三、项目总投资及资金来源：项目总投资1300万元，资金来源：自筹和上级资金。四、项目建设要严格执行基本建设程序，按照项目法人制、招标投标制、工程监理制和合同管理制要求，加强项目管理，确保工程质量，抓紧建成并投入使用。请据此开展初步设计编制工作，报我委审批。 2020年10月9日

上世纪80年代—90年代是深圳的城市文明生长的时期。这一时期，人们从全国各个角落涌来，他们迅速以城市文明将深圳地域原有的村落连成一体，成就了城中村。2017年万科提出了「万村计划」，通过承租后改造的方式对城中村进行精细化运营，以城中村综合整治+引进物资营管+城市化商业运营的模式开展工作。消息显示，万科已于去年开始全面暂停签约新房源。改革开放以来，深圳发展突飞猛进，大量外来人才涌入，为城市经济建设提供强大支持。然而另一方面，深圳土地资源稀缺已成为不争的事实。深圳全市土地面积约为 1997 平方公里，相当于北京的 1/8，上海的 1/3，广州的 1/4。因此近年来，当建造基础设施无地可用时，以城中村改造为代表的城市更新，已经成为深圳住房用地供应的主要来源。一、城市发展需求，城中村整改势在必行土地改制之前，城市土地的权属属于国家，农村土地属于集体。在这种二元土地制度下，政府在修建基础设施时，市政配套设施一般都只修到城中村的外面，不进入村里，留下接驳的口。每户村民被分配一至两块宅基地，在上面自建住宅。1996 年及 2004 年深圳先后出台了将集体土地无偿转为国有土地的政策，由于普遍认为城中村迟早都要拆建，村里的基础设施一直没改善。城中村建设缺乏相关的部门和专业人才，基础设施修建都比较简陋，电线外露、排水不畅、道路及公共设施缺乏规划，特别是随着汽车保有量的不断增加，停车、行车都出现越来越大的困难。违章建造、建筑密集，防灾减灾存在重大隐患，但又占据城市中心区域的城中村，成为深圳市集约高效地利用有限的土地空间资源上的一种阻碍。二、政策支持 综合整治为主要整改模式深圳有 1044 个城中村，超过 1000 万流动人口居于其间，提供了全市 60% 的住房供应。但由于城市发展与更新，这些城中村亟需整改。对于城中村来说，整改模式主要有两种：一是拆除重建，拆除原建筑，覆盖在原土地上的建筑便合法确权；二是综合治理，对于未进入城市更新的城中村项目，通过改善卫生，房屋安全，消防，交通，配套设施，城市监督管理的方式对城中村治理，保障城中村基本的安全问题。拆除重建，是一种成本极为高昂的改造，动辄投资数十亿甚至上百亿。其中核心难题是拆赔环节，由于拆赔标准缺乏认同，执行层面又缺乏措施，面对「钉子户」的出现，开发商选择妥协。2007 年，蔡屋围「天价钉子户」蔡珠祥夫妇一栋 6 层农民房，拿下 1700 万元天价补偿；同年福田中心的岗厦旧改，一夜出现近 10 个资产过亿的富豪及 20 多个亿万级家族；2009 年南山大冲旧改启动，全村回迁物业价值如今保守估计数亿元；2017 年位于深圳北站规划核心商圈的民治华侨新村 68 号烂尾楼获赔 3000 万。过高的拆迁补偿带来了一定的社会负外部性，博赔经济开始酝酿而生，也暴露出国家政策指导与市场化操作实施之间的问题。同时，对于城中村的房屋租户来说，利益分配集中流向政府、原住民、开发商手里，租户是最大的受损方，他们必须要搬离去到更远的地方，哪怕支付更高的租金也无处可住。 综合治理，相对于推倒重建，是一种成本很低的改造。一方面，综合整治升级了大量现有的存量住房，改善居住环境居住条件，也能保障住房和消防安全，配合城市的全面规划；另一方面，综合整治还可以保留原来城中村的整体历史与文脉，保护历史文化遗产。从居住需求的角度来看，指望增加房源供应实现居民低价买房解决居住需求难度很大，不如依靠在城中村的城市更新，同时通过稳定的租金的方式，降低广大中低收入家庭的居住成本。长远来看，这是一种对低收入人群冲击相对更低的方案。2018 年 11 月 5 日，深圳市规土委官网正式发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》(以下简称《总体规划》)的征求意见稿，针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。依据《总体规划》内容，深圳全市综合整治分区划定对象总规模约为 99 平方公里，综合整治分区用地规模为 55 平方公里，在 2018-2025 年的7年规划期限内，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。至少短时间内，大规模拆建没有被全面提倡，现今城中村还是以综合整治为主。三、万科「万村计划」项目介绍「万村计划」是万科于 2017 年提出的项城中村改造计划，其主要业务是以略高于市场价的租金承租城中村农民房业主的楼房，进行升级改造后重新供应给租客，在这一过程中整合并植入商业、产业、文化等内容，试图以较小的成本，推动居住升级。整个改造计划中，业主从万科方获取稳定租金，房屋由万科统一出租运营，同时，万科作为企业方配合政府进行基础设施建设，并积极履行城市建设的职责。万科「万村」模式示意图：据万科《2017 年企业社会责任报告》数据，截至 2017 年底，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等 7 个片区拓展 33 个城中村，并与南山区签订战略合作框架协议，其中 10 个村已开启整租及改造运营工作。深圳万科方面称「现已运营的村落已超过 10 个，万村计划运营房间数量超 1000 间。」表：万科「万村计划」大事件项目难点：「万村计划」被万科寄予厚望，但实施操作过程中，仍会遇到种种困难。2018 年 11 月，有消息称，深圳的「万村计划」目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定。在 2018 年底的万科南方区域媒体交流会上，万科回应报告属实，称经过一年时间，万村业务已经签约 7-8 万间，于 2018 年 9 月暂停拓展。暂停拓展的具体原因并未被透露，但作为深受关注的城中村改造计划，我们也详细分析其实施的几大难点。1、 业主谈判难，收房成本高万科开展业务的模式一般先和村股份公司接触洽谈，然后三五个人进驻每一个村进行摸底签约，与农村业主签订 12 年的合同，租金每三年递增 10%。但是对于房屋业主来说，一方面，将房子租给万科，很大程度上削弱了他们对房屋的支配权和话语权。 深圳本地人的黄老板，收入主要依靠这栋 8 层小楼，1-7 楼均对外出租，每层楼有 6 间房，粗略计算，一个月收入也有 5.4 万元。「不喜欢别人在我房子里敲敲打打，搞得乱七八糟。我自己收租也挺好的。」 「我想什么时候上涨就什么时候上涨，当然我们也不会无故上涨。只是房子在自己手里，我更有话语权。」当问及不愿与万科签约的原因，黄老板这样回答到。另一方面，业主因为房企收房计划，会提高对租金的预期，抬高租金。万科去统租物业时，通常会出一个比现在高的租金价格，业主此时就去对租客涨租，在租客不接受的情况下，业主才会将房子租给万科。同时，很多租客搬离原来居住地后还是会选择周边区域，因此短时间内会抬高周边房源的租金价格，这将提高万科的「收房」成本。2、 工期严重滞后，租金回流少据悉此次万村计划暂停拓展房源的一个重要原因，就在于工程进度的严重滞后。也有相关人员透露，确有万村工作人员离开，因为其所在团队近期无事可做，也有已经签约的项目因为种种原因无法入场施工但万村的租金还在缴纳。深圳万科在全市收到 2000 多栋农民房，为此每月需要支付的资金高达数亿元。但如今这些房屋改造的开工率大概仅在 20% 左右，能投入运营的更在少数，因此回流的租金收入极少。目前入不敷出的情况将对万村计划的现金流产生较大的负面影响。3、 收益率走低，亟需挖掘客户价值收益率是房企开展项目极其关注的数据，但由于万村的拿地策略、政府租金调控等问题，万村计划的收益率日渐走低，这也是其项目暂缓的关键原因之一。对于万村计划改造后的房屋租金，万科官方声明租金价格是处于同等区间，希望以专业化运营提升出租率和空间利用率，在不提升租金的前提下提升城中村面貌与居住环境。关于盈利问题，万科高价拿房，每年需要付上亿元租金给村民，但未来收益很难支撑其如此大的投入。深圳万科泊寓合伙人陈晓炜曾表示，如果算硬账万村计划是回不了本的，未来万村希望能从挖掘用户的价值入手，找到发展的思路。万村发展有限公司副总经理黄楠补充道，未来万村将在城中村引进生活服务相关的板块，例如公共的商业、生鲜超市停车服务等。但实际项目是否真的能如预想提高收益率，我们还不得而知。4、 竞争众多，聚焦深圳存量市场在土地稀缺新房供应难的情况下，众多房企都将目光转向了存量市场。根据克而瑞深圳机构榜单数据，招商蛇口截至 2018 年上半年已拓房源约达 13000 间；碧桂园长租公寓从 2017 年 8 月份在深圳开始做，到现在差不多 20 多个项目了，1 万多套房间，现在也介入了坂田区域的城中村综合整治；在深圳有根基深厚的京基、佳兆业，作为「旧改大户」已与很多城中村签了旧改协议，这个时候万科就难以再进驻村落。很多长租公寓运营商也加入租房市场。集中式品牌集悦城、窝趣、魔方、窝巢在深已开房源共计近 2 万间；自如强势杀入深圳城中村，未来三年运营 30 万间公寓，服务 150-200 万名自如客。5、 改造工程难以标准化无论是万科，还是碧桂园、佳兆业、华润，他们都碰到问题是开展改造工作时，建筑合法性、设计施工、审批备案、消防验收等工作没有明文规定，消防验收很多都是口头的，并没有书面的文件与标准，由此也对改造工作带来了一定困难。四、综合治理后续影响大，租客群体迭代城中村的综合整治除了以上讨论的项目难点，对原有租客也带来不少影响，因此遭到了舆论的口诛笔伐。2018 年 6 月，一封题为《13 万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》引发关注，将矛头直指万科在富士康龙华工厂北门清湖新村开展的「万村计划」项目。其中提到「万科等企业有义务敦促房东为须搬离租客预留缓冲时间，在此建议为 3 个月」「切勿盲目高价从而抬升周边租金水平」「在深圳住房改革政策中，考虑非深圳户籍产业工人住房问题」等等内容。租金上涨成必然，涨幅不一除了导致城中村租客短时间内集体搬迁外，综合整治对租客最大的影响还是租金水平的提高。据实际调查，租金涨幅可以达到一倍原租金。比如，横岗片区改造前的单间价格可以是 500-800 元/月，改造后是 1000-2000 元/月；南站白石洲、福田上下沙、宝安坪洲西乡的一房一厅改造前 1500-1800 元/月，改造后是 2200-2600 元/月。至于万村计划，万科曾声明想保持单套房租金不变，为了让原本月租 800 元的租客还可以租到同等价格的单间，在面积上做调整，改造后房源套数将增加 5%-10%。现实际来看租金上涨是必然，但上涨幅度较低。以万科新围仔村为例，以当地的租房价格，两房一厅的租金约 1500-1700 元/月，一房一厅的为 850 元/月，带厨卫的单间为 650元 /月。而对比改造后的新围仔村万科泊寓价格，15 平的单间约 898 元/月，1 房 1 厅带厨卫为 1000元 /月，相对而言，泊寓比农民房同等规模房间的房租大致涨 10%。虽然房租普遍涨幅不大，但对于低收入客群仍带来较大影响。但新围仔村作为改革开放之后深圳工业崛起时的「IT 第一村」，地处坂田片区，汇集周边华为、富士康等企业园区员工，这些务工人员对租金的敏感度十分高。一方面，他们对房屋改造升级的需求不高，另一方面，哪怕是 100 元的租金上涨，也会对较低收入的租客带来很大压力。至于万村在清湖新村的项目，在富士康，一名基层员工的综合月收入大约 3000-4000 元，而清湖新村当前一个单间，再叠加水电等费用，花费可占据其月工资的三分之一。曾有记者询问了多位在清湖新村租住的富士康员工，他们可接受的月租金在 500-800 元，在一个富士康员工租客的维权微信群里，有人感慨，支付这么高的月租还不如回老家买房。租金上涨带来租客群体迭代租金的上涨会带来租客群体的变化，一些原租客再无力承担房租，决定搬走，而对租金承受能力较高，对房屋设施、装修有要求的新租客，也会陆续入住城中村。例如以前在宝安区域住的都是附近上班的人群，但由于租金上涨，越来越多在南山科技园工作的人都迁移到宝安来住；关外城中村改造前一般都是附近工厂工人以及一些做小生意的人在住 ，改造后吸引在市区上班的白领和小家庭来住，因为市区的房价比关外贵一倍，城中村的性价比相对更高。福田上步南路的泊寓是万科深圳玉田村的改造项目，其首批推出的44套出租房全部满租。万科公寓管理层人士分析，之所以这类项目没有出现那么大的质疑声，是因为其目标客群收入相对更高，对居住环境的要求也更高。1398-2498 元/月的租金很容易被都市白领接受。深圳城中村改造前后一直都是不缺租客的，但租客群体有所改变，其群体特征也会不一样。改造前的租客多为附近的工厂工人或其他相对低收入者，他们很多都在城中村居住了七八年，租约稳定，相较于低廉租金，他们对房屋品质的要求不高，只希望在偌大的现代城市中有一方生存的空间；而改造后的租客中有很大一部分是年轻小白领和小家庭，年龄在 20-30 岁左右。他们可以承受略高的房租，有一定的生活追求，租约的流动性高，多根据个人的工作、生活等情况变动。城市更新发展的步伐不可阻挡，市场化的供需关系也无可厚非。但租金上涨后，这些处于城市底层，在每一个清晨和深夜，为深圳城市建设添砖加瓦的艰辛工作者们到底还能去哪？我们不知道。* 部分数据由网上公开信息及巴乐兔租房提供，克而瑞整理【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

喜 讯近日，小编从河南省投资项目在线审批监管平台获悉，漯河市郾城区南街及陵园路城中村改造项目可研报告已获审批。漯河市郾城区南街及陵园路城中村改造项目可研报告项目建设地：漯河市-郾城区-本项目位于黄河西路以南，烈士陵园西围墙以西，铁水牛以东，沿河绿化边线。估算总投资(万元): 107400建设规模及内容：本项目为漯河市郾城区南街及陵园路城中村改造项目，项目涉及征地328亩，包括安置小区占地面积63.5亩，可出让开发土地占地面积264.5亩，临近河堤地块绿化14.50亩。主要建设内容包括征地、拆迁补偿和安置小区建设，基础设施工程建设等。项目共涉及拆迁户数1270户，拆迁人数4445人，拆迁居住建筑面积127000m2。安置小区规划用地面积42335.5㎡（合63.5亩），安置小区总建筑面积140400平方米，其中安置房建筑面积127000平方米，配套商业用房建筑面积12000平方米，配套设施及物业用房建筑面积1400平方米。安置房均为28层高层框架结构。容积率3.31，建筑密度28.2%，绿地率35.5%，机动停车位1685个。计划开工年限：2018-04-01计划完工年限：2023-04-01来源：河南投资项目在线审批监管平台文章来源:河南投资项目在线审批监管平台

城中村是一线城市不容忽视的租住生态的组成部分。城市化进程中的城中村形成有其特定的历史、经济和政策原因,过去在拆与不拆、改造与维持现状、管控与充分利用等各个方面,城市决策者和复杂的利益相关者们都在探索中调整前行的方式,没有人能精准预见未来的城市中的城中村何去何从。我们看到的现实是,身处充满活力的长三角、粤港澳大湾区的广州和深圳,从顶层政策到经济环境无不吸引着来自全国的创业者和打工者,可他们面对的不仅是个人成就和致富的机会,还有随着房价高涨而带来的居住问题,动辄几千上万的市区租金让大部分打工者望而却步,对于支撑广深庞大生产型企业的中低收入职工更是无法负担。庆幸的是,正是由于广深有庞大的城中村系统,这些中低收入人群才能在城市扎根下来,并为城市贡献自己的热情和价值。据测算,广州、深圳两城城中村市场逾上千万间房源,几十万栋楼宇,而与巴乐兔租房平台合作的机构占城中村1/4以上。与大部分普通城中村房源不同的是,优先与巴乐兔合作的城中村机构普遍更加的专业化和拥抱互联网+租房的大潮。在整个长租行业机构标准化趋势的推动下,这些机构有意识的提升租住产品和服务品质,很多楼宇内外有明显的升级改造,相对应的,这部分机构所面对的人群属性和对租住生活的要求也有所不同。巴乐兔合作的这部分城中村机构,可以称为“城改机构”。为使业界内外看到城中村真实的经营面,巴乐兔研究院依据平台上留存的广深城改机构庞大的交易数据进行统计呈现,形成这份简报,并结合自身和其他资深行业人士对市场的理解,给出一定的分析,提升内容报的深度。先从消费者的角度看。产品的租金、面积、位置。城改机构比普通的城中村房源价格要高,但相比1800～2000左右的一线城市合租租金价格来说,两城城改机构的1325元和1702元价格明显要低很多。从平米面积来看,广州深圳分别是37元/平和64元/平,相比一线合租平均平米租金的90以上,优势非常明显。城中村的房源结构基本为独门独户,卫生间和厨房一应俱全,且平均居住面积达到了广州36平、深圳27平,相比一线合租市场普遍的18平米上下的租住空间大了很多。由于历史原因,城中村往往占据城市非常好的交通枢纽位置,上下地铁都会非常方便。因此综上,从年轻人关注的房源因素排行来说,城中村这样的房源性价比相当的高。再从机构经营角度看。满租率上,城中村的满租率普遍很高,广州达到97%,深圳也达到近95%,证明产品是满足市场需求的。从机构规模来看, 广深每家机构平均房源从68～81间,每栋楼大约25间左右房源,每机构大约3～4栋楼规模。从事城中村经营的机构老板个人属性上,广深有不小的差别。广州机构老板中由于自有房源持有者比例高,因此多为家庭成员直接负责出租和管理事务。数据上显示,女性的比例更高,广州男女老板比例达到1.58:1,而深圳由于大相当一部分经营者来自外地打拼的职业房东,男性占比更高,相比女性达到3.3:1。同样的原因,深圳的城中村老板更年轻,几乎60%是80、90后老板,而广州这个比例只有46%。来源：东方网

近日，北海市发展和改革委员会批复了北海市棚户区（城中村）综合改造项目—江苏路回建区工程可行性研究报告。江苏路回建区工程位于上海路以西、江苏路南侧。项目总建筑面积为286915.40平方米，计划建设1674户。拟建设17栋住宅楼1674户和一座幼儿园。其中地块1共建设7栋住宅楼657户及配套建设服务建筑；地块2共建设10栋住宅楼1017户和一座幼儿园以及相关配套建筑服务建筑。江苏路回建区工程总投资为99079.03万元，其中工程建设费用77199.27万元，工程建设其他费用11650.79万元，预备费7108.00万元，建设期利息3120.97万元。此前，在去年11月份的时候，北海市自然资源局公布了SC片区SC-31/32/34规划管理单元控制性详细规划调整。地块位于位于长沙路以东、江苏路以南、浙江路以北，用地规模约382.35亩。其中刚好有两块住宅地块，同时地块二也规划有一所幼儿园，与此次江苏路回建区工程非常吻合。所以江苏路回建区工程所用的地块应该就是SC片区SC-31/32/34的两块住宅地块。这两块地块一块占地面积约51.9亩，一块约83.55亩，容积率都是2.5。两块地块西侧就是即将要建设的大江埠足球公园。可以说这个回建小区地段相当不错，除了大江埠足球公园外，小区离冯家江湿地公园也不是很远，过了浙江路就有西北师范大学北海附中、北海市档案馆、博物馆、银海区人民医院。过了江苏路有北海艺术设计学院附属学校和北海市第二人民医院。目前，江苏路回建区周边楼盘还是非常多的。东润佳苑、园辉新都、海映兰屿、彰泰白鹭湾、阳光海上等。所以未来该片区将是非常的热闹。

上世纪80年代—90年代是深圳的城市文明生长的时期。这一时期，人们从全国各个角落涌来，他们迅速以城市文明将深圳地域原有的村落连成一体，成就了城中村。改革开放以来，深圳发展突飞猛进，大量外来人才涌入，为城市经济建设提供强大支持。然而另一方面，深圳土地资源稀缺已成为不争的事实。深圳全市土地面积约为 1997 平方公里，相当于北京的 1/8，上海的 1/3，广州的 1/4。因此近年来，当建造基础设施无地可用时，以城中村改造为代表的城市更新，已经成为深圳住房用地供应的主要来源。城市发展需求，城中村整改势在必行土地改制之前，城市土地的权属属于国家，农村土地属于集体。在这种二元土地制度下，政府在修建基础设施时，市政配套设施一般都只修到城中村的外面，不进入村里，留下接驳的口。每户村民被分配一至两块宅基地，在上面自建住宅。1996 年及 2004 年深圳先后出台了将集体土地无偿转为国有土地的政策，由于普遍认为城中村迟早都要拆建，村里的基础设施一直没改善。城中村建设缺乏相关的部门和专业人才，基础设施修建都比较简陋，电线外露、排水不畅、道路及公共设施缺乏规划，特别是随着汽车保有量的不断增加，停车、行车都出现越来越大的困难。违章建造、建筑密集，防灾减灾存在重大隐患，但又占据城市中心区域的城中村，成为深圳市集约高效地利用有限的土地空间资源上的一种阻碍。政策支持 综合整治为主要整改模式深圳有 1044 个城中村，超过 1000 万流动人口居于其间，提供了全市 60% 的住房供应。但由于城市发展与更新，这些城中村亟需整改。对于城中村来说，整改模式主要有两种：一是拆除重建，拆除原建筑，覆盖在原土地上的建筑便合法确权；二是综合治理，对于未进入城市更新的城中村项目，通过改善卫生，房屋安全，消防，交通，配套设施，城市监督管理的方式对城中村治理，保障城中村基本的安全问题。拆除重建，是一种成本极为高昂的改造，动辄投资数十亿甚至上百亿。其中核心难题是拆赔环节，由于拆赔标准缺乏认同，执行层面又缺乏措施，面对「钉子户」的出现，开发商选择妥协。2007 年，蔡屋围「天价钉子户」蔡珠祥夫妇一栋 6 层农民房，拿下 1700 万元天价补偿；同年福田中心的岗厦旧改，一夜出现近 10 个资产过亿的富豪及 20 多个亿万级家族；2009 年南山大冲旧改启动，全村回迁物业价值如今保守估计数亿元；2017 年位于深圳北站规划核心商圈的民治华侨新村 68 号烂尾楼获赔 3000 万。过高的拆迁补偿带来了一定的社会负外部性，博赔经济开始酝酿而生，也暴露出国家政策指导与市场化操作实施之间的问题。同时，对于城中村的房屋租户来说，利益分配集中流向政府、原住民、开发商手里，租户是最大的受损方，他们必须要搬离去到更远的地方，哪怕支付更高的租金也无处可住。 综合治理，相对于推倒重建，是一种成本很低的改造。一方面，综合整治升级了大量现有的存量住房，改善居住环境居住条件，也能保障住房和消防安全，配合城市的全面规划；另一方面，综合整治还可以保留原来城中村的整体历史与文脉，保护历史文化遗产。从居住需求的角度来看，指望增加房源供应实现居民低价买房解决居住需求难度很大，不如依靠在城中村的城市更新，同时通过稳定的租金的方式，降低广大中低收入家庭的居住成本。长远来看，这是一种对低收入人群冲击相对更低的方案。2018 年 11 月 5 日，深圳市规土委官网正式发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》(以下简称《总体规划》)的征求意见稿，针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。依据《总体规划》内容，深圳全市综合整治分区划定对象总规模约为 99 平方公里，综合整治分区用地规模为 55 平方公里，在 2018-2025 年的7年规划期限内，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。至少短时间内，大规模拆建没有被全面提倡，现今城中村还是以综合整治为主。综合整治案例——万科「万村计划」项目介绍「万村计划」是万科于 2017 年提出的项城中村改造计划，其主要业务是以略高于市场价的租金承租城中村农民房业主的楼房，进行升级改造后重新供应给租客，在这一过程中整合并植入商业、产业、文化等内容，试图以较小的成本，推动居住升级。整个改造计划中，业主从万科方获取稳定租金，房屋由万科统一出租运营，同时，万科作为企业方配合政府进行基础设施建设，并积极履行城市建设的职责。万科「万村」模式示意图：据万科《2017 年企业社会责任报告》数据，截至 2017 年底，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等 7 个片区拓展 33 个城中村，并与南山区签订战略合作框架协议，其中 10 个村已开启整租及改造运营工作。深圳万科方面称「现已运营的村落已超过 10 个，万村计划运营房间数量超 1000 间。」表：万科「万村计划」大事件项目难点：「万村计划」被万科寄予厚望，但实施操作过程中，仍会遇到种种困难。2018 年 11 月，有消息称，深圳的「万村计划」目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定。在 2018 年底的万科南方区域媒体交流会上，万科回应报告属实，称经过一年时间，万村业务已经签约 7-8 万间，于 2018 年 9 月暂停拓展。暂停拓展的具体原因并未被透露，但作为深受关注的城中村改造计划，我们也详细分析其实施的几大难点。1、 业主谈判难，收房成本高万科开展业务的模式一般先和村股份公司接触洽谈，然后三五个人进驻每一个村进行摸底签约，与农村业主签订 12 年的合同，租金每三年递增 10%。但是对于房屋业主来说，一方面，将房子租给万科，很大程度上削弱了他们对房屋的支配权和话语权。 深圳本地人的黄老板，收入主要依靠这栋 8 层小楼，1-7 楼均对外出租，每层楼有 6 间房，粗略计算，一个月收入也有 5.4 万元。「不喜欢别人在我房子里敲敲打打，搞得乱七八糟。我自己收租也挺好的。」 「我想什么时候上涨就什么时候上涨，当然我们也不会无故上涨。只是房子在自己手里，我更有话语权。」当问及不愿与万科签约的原因，黄老板这样回答到。另一方面，业主因为房企收房计划，会提高对租金的预期，抬高租金。万科去统租物业时，通常会出一个比现在高的租金价格，业主此时就去对租客涨租，在租客不接受的情况下，业主才会将房子租给万科。同时，很多租客搬离原来居住地后还是会选择周边区域，因此短时间内会抬高周边房源的租金价格，这将提高万科的「收房」成本。2、 工期严重滞后，租金回流少据悉此次万村计划暂停拓展房源的一个重要原因，就在于工程进度的严重滞后。也有相关人员透露，确有万村工作人员离开，因为其所在团队近期无事可做，也有已经签约的项目因为种种原因无法入场施工但万村的租金还在缴纳。深圳万科在全市收到 2000 多栋农民房，为此每月需要支付的资金高达数亿元。但如今这些房屋改造的开工率大概仅在 20% 左右，能投入运营的更在少数，因此回流的租金收入极少。目前入不敷出的情况将对万村计划的现金流产生较大的负面影响.3、 收益率走低，亟需挖掘客户价值收益率是房企开展项目极其关注的数据，但由于万村的拿地策略、政府租金调控等问题，万村计划的收益率日渐走低，这也是其项目暂缓的关键原因之一。对于万村计划改造后的房屋租金，万科官方声明租金价格是处于同等区间，希望以专业化运营提升出租率和空间利用率，在不提升租金的前提下提升城中村面貌与居住环境。关于盈利问题，万科高价拿房，每年需要付上亿元租金给村民，但未来收益很难支撑其如此大的投入。深圳万科泊寓合伙人陈晓炜曾表示，如果算硬账万村计划是回不了本的，未来万村希望能从挖掘用户的价值入手，找到发展的思路。万村发展有限公司副总经理黄楠补充道，未来万村将在城中村引进生活服务相关的板块，例如公共的商业、生鲜超市停车服务等。但实际项目是否真的能如预想提高收益率，我们还不得而知。4、 竞争众多，聚焦深圳存量市场在土地稀缺新房供应难的情况下，众多房企都将目光转向了存量市场。根据克而瑞深圳机构榜单数据，招商蛇口截至 2018 年上半年已拓房源约达 13000 间；碧桂园长租公寓从 2017 年 8 月份在深圳开始做，到现在差不多 20 多个项目了，1 万多套房间，现在也介入了坂田区域的城中村综合整治；在深圳有根基深厚的京基、佳兆业，作为「旧改大户」已与很多城中村签了旧改协议，这个时候万科就难以再进驻村落。很多长租公寓运营商也加入租房市场。集中式品牌集悦城、窝趣、魔方、窝巢在深已开房源共计近 2 万间；自如强势杀入深圳城中村，未来三年运营 30 万间公寓，服务 150-200 万名自如客。5、 改造工程难以标准化无论是万科，还是碧桂园、佳兆业、华润，他们都碰到问题是开展改造工作时，建筑合法性、设计施工、审批备案、消防验收等工作没有明文规定，消防验收很多都是口头的，并没有书面的文件与标准，由此也对改造工作带来了一定困难。综合治理后续影响大，租客群体迭代城中村的综合整治除了以上讨论的项目难点，对原有租客也带来不少影响，因此遭到了舆论的口诛笔伐。2018 年 6 月，一封题为《13 万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》引发关注，将矛头直指万科在富士康龙华工厂北门清湖新村开展的「万村计划」项目。其中提到「万科等企业有义务敦促房东为须搬离租客预留缓冲时间，在此建议为 3 个月」「切勿盲目高价从而抬升周边租金水平」「在深圳住房改革政策中，考虑非深圳户籍产业工人住房问题」等等内容。租金上涨成必然，涨幅不一除了导致城中村租客短时间内集体搬迁外，综合整治对租客最大的影响还是租金水平的提高。据实际调查，租金涨幅可以达到一倍原租金。比如，横岗片区改造前的单间价格可以是 500-800 元/月，改造后是 1000-2000 元/月；南站白石洲、福田上下沙、宝安坪洲西乡的一房一厅改造前 1500-1800 元/月，改造后是 2200-2600 元/月。至于万村计划，万科曾声明想保持单套房租金不变，为了让原本月租 800 元的租客还可以租到同等价格的单间，在面积上做调整，改造后房源套数将增加 5%-10%。现实际来看租金上涨是必然，但上涨幅度较低。以万科新围仔村为例，以当地的租房价格，两房一厅的租金约 1500-1700 元/月，一房一厅的为 850 元/月，带厨卫的单间为 650元 /月。而对比改造后的新围仔村万科泊寓价格，15 平的单间约 898 元/月，1 房 1 厅带厨卫为 1000元 /月，相对而言，泊寓比农民房同等规模房间的房租大致涨 10%。虽然房租普遍涨幅不大，但对于低收入客群仍带来较大影响。但新围仔村作为改革开放之后深圳工业崛起时的「IT 第一村」，地处坂田片区，汇集周边华为、富士康等企业园区员工，这些务工人员对租金的敏感度十分高。一方面，他们对房屋改造升级的需求不高，另一方面，哪怕是 100 元的租金上涨，也会对较低收入的租客带来很大压力。至于万村在清湖新村的项目，在富士康，一名基层员工的综合月收入大约 3000-4000 元，而清湖新村当前一个单间，再叠加水电等费用，花费可占据其月工资的三分之一。曾有记者询问了多位在清湖新村租住的富士康员工，他们可接受的月租金在 500-800 元，在一个富士康员工租客的维权微信群里，有人感慨，支付这么高的月租还不如回老家买房。租金上涨带来租客群体迭代租金的上涨会带来租客群体的变化，一些原租客再无力承担房租，决定搬走，而对租金承受能力较高，对房屋设施、装修有要求的新租客，也会陆续入住城中村。例如以前在宝安区域住的都是附近上班的人群，但由于租金上涨，越来越多在南山科技园工作的人都迁移到宝安来住；关外城中村改造前一般都是附近工厂工人以及一些做小生意的人在住 ，改造后吸引在市区上班的白领和小家庭来住，因为市区的房价比关外贵一倍，城中村的性价比相对更高。福田上步南路的泊寓是万科深圳玉田村的改造项目，其首批推出的44套出租房全部满租。万科公寓管理层人士分析，之所以这类项目没有出现那么大的质疑声，是因为其目标客群收入相对更高，对居住环境的要求也更高。1398-2498 元/月的租金很容易被都市白领接受。深圳城中村改造前后一直都是不缺租客的，但租客群体有所改变，其群体特征也会不一样。改造前的租客多为附近的工厂工人或其他相对低收入者，他们很多都在城中村居住了七八年，租约稳定，相较于低廉租金，他们对房屋品质的要求不高，只希望在偌大的现代城市中有一方生存的空间；而改造后的租客中有很大一部分是年轻小白领和小家庭，年龄在 20-30 岁左右。他们可以承受略高的房租，有一定的生活追求，租约的流动性高，多根据个人的工作、生活等情况变动。城市更新发展的步伐不可阻挡，市场化的供需关系也无可厚非。但租金上涨后，这些处于城市底层，在每一个清晨和深夜，为深圳城市建设添砖加瓦的艰辛工作者们到底还能去哪？我们不知道。* 部分数据由网上公开信息及巴乐兔租房提供，克而瑞整理【关注乐居买房，掌握购房好时机。】