城市房地产市场调研

本文来源于公众号--克而瑞地产研究 2018年以来，房地产长效调控机制一直在高速推进并不断完善。中央调控层面，“房住不炒”贯穿始终，地方调控也在不断迭代，各地房调控日趋多样化，总的来看,地方政策张弛有度、“一城一策”政策得到贯彻和落实。在此背景下，当前各能级城市出现了新的变化：一线城市在政策严控之下，房地产市场发展趋于稳定。二线城市在“人才争夺战”中受益最多，购房需求与外来人口同步快速上行，西安、苏州等部分城市房价、地价更是出现了新一轮的高速上涨。但随着价格上涨和调控升级的预期同步到来，这些城市的投资的机会和风险也再一次共同出现。三四线城市，随着货币化安置的逐渐退出，以及因城施策、“三稳”等调控方针快速向三四线城市下沉，大多数三四线城市销售开始回归平淡，只有少数城市市场能保持火热，因此对于企业而言，在拿地投资时的风险评估也应当更为审慎。为对不同城市的发展前景进行客观的量化评价，2019年CRIC研究中心在历年的研究基础之上，进一步改进和完善分析方法，同时结合市场形势，新加入地价变动相关指标，构建了更为完善、更契合市场的指标体系，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。榜单发布榜单解读01、格局：长三角领跑全国、粤港澳继续赶超TOP50市场份额下滑前景排行前10的城市和上年相比变化较小，依旧主要分布在京津冀、长三角、珠三角三大经济圈。其中，成都市场热度比较高，取代武汉成为TOP5中的一员；郑州市场热度上涨显著，取代重庆首次进入前景排行榜TOP10。此外，四个一线城市中上海依旧领跑，广州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳与上一年位次相同，依然排在第4位。 长三角、珠三角和京津冀三大城市圈由于经济实力雄厚，居民购买力强，在行业中目前仍然保持着领先的状态。作为国内发展较为完备的城市群之一，长三角向来是投资的热门区域，前景排名前10的城市中就有3个来自该区域。尤其是2019年上半年，长三角土地市场热度趋高，不仅仅是一二线城市溢价率节节攀升，受益于产业转移的影响，阜阳、宣城、嘉兴、湖州等三四线城市人口出现回流、土地市场热度也处于高位。值得注意的是，粤港澳大湾区利好城市的房地产投资前景排名较2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，东莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。 联系最新行业走势来看，2018年经历了调控由紧至松的转折，前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动迹象，广州、武汉、南宁等城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例。另一方面，国开行上收棚改审批权限，并要求因地制宜地推进棚改货币化安置，以致三四线城市下半年房地产市场将明显降温。尽管如此，2018年度销售面积和销售金额仍打破上年纪录，全年商品房销售面积17亿平方米，比上年增长1.3%，商品房销售额15万亿元，增长12.2%。 从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有31个城市是一二线城市，19个三四线城市，这50个城市拥有全国30%的常住人口，集中了61%的房地产开发投资，但这些城市商品住宅成交面积和成交金额占总成交的比例均有所下降，集中度对比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市场规模越大越好”（下图非中国全域地图，诸岛疆域未显示）。02、分化：东部二线排名提升中西部三线城市前景堪忧从各能级城市综合得分来看，除一线城市得分与去年持平外，其余能级的城市得分均有所增加。各能级城市的前景平均得分分别为80、46和23，可以看出能级之间的“倍增”差异呈缩小之势。 受严苛的调控政策的影响，一线城市商品房去化速度明显放缓，但由于一线城市整体经济实力较强，在购房需求和购买力等相关指标方面表现均十分突出，加之一线四城在教育、基础设施建设等指标方面具有先天优势，整体优势依然显著。值得注意的是，在人口因素上，由于二线城市“抢人大战”不断升级和扩容，加之一线城市典型如北京、上海两城治理大城市病、控制人口容量等因素的影响，一线城市人口增速放缓速度逐渐加剧，使得常住人口平均排名延续下降的趋势，但对于整体供不应求的楼市来说，对城市的总排名影响力较小。因此，一线城市的地位依旧不可撼动。 二线城市今年平均排名相比上年下降了4个名次，超半数的城市排名呈下降趋势，尤其集中在东北和西北区域，但东部二线城市市场前景依旧较好。其中，排名上升最为显著的当属西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由于抢人大战后，西安人口增量显著，使得市场前景大幅提升。 三四线城市今年平均排名相比上年上升了1个名次，其中佛山和无锡表现突出，排名均明显提升，并均进入榜单TOP20，佛山主要是受粤港澳大湾区利好影响，人口吸引力大幅提升，人口增速单指标排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成为三四线前景排名最优城市；此外，大湾区城市惠州、东莞表现也较突出，城市排名较2018年分别上升2位和4位；而无锡则是受良好的产业基础的影响，与其类似的城市还有绍兴、嘉兴、湖州等城市，受近些年产业转移的影响，这些城市人口出现了回流，城市竞争力有了大幅提升。但是相当一部分三四线城市，尤其是中西部三四线城市，受货币化安置离场的影响，发展前景堪忧。03、供给：货币安置退场、去化速度放缓后三四线供地计划普遍偏保守在中央“房住不炒“和自然资源部“分类调控”的指引下，各城市都根据自身市场情况适时地调整了土地供应量。结合各城市实际消化周期来看，目前大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档。 一线城市总体而言看供应较为稳定，北京和广州2019年宅地供应与2018年基本持平，两城投资前景排行也并未产生较大变化。二线城市前期市场热度处于高位，多数城市商品住宅去化周期处于12个月以下，尤其是成都、苏州、西安、长沙、南京、宁波、南宁等城市去化周期6-12月之间，可适当增加供地，但事实上，西安、苏州、长沙2019年宅地供应较2018年供应量或减少、或持平，可以预想，大部分二线城市由于土地资源十分紧俏、未来土地竞争热度大概率将延续高位。 榜单排名的变动也与这些城市的供地态度存在一定的一致性，如大连、厦门、沈阳等供地超标的城市，在今年的榜单中排名均有所下降。以厦门为例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地还高达158公顷，不仅同比2018年上涨了26%，对比近两年150万平方米的商品房成交面积来看，供应量也显著偏高。在2019年的榜单中，厦门的投资前景排行也由16位降至21位。三四线方面表现更甚，城市供地计划更为保守。目前如广西的玉林、梧州、北海、贵港，福建的安溪、龙岩、平潭、永泰、晋江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年，土地供应均偏少。这些城市中，尽管梧州、南通、北海、永泰等多个城市均加大了宅地供应量，但由于这些城市楼市热度较高，这些城市土地依旧供不应求，房地产投资前景呈上升趋势。表现最为突出的当属南通，由于市场热度延续，宅地去化周期明显缩短，由6年降至4年，使得房地产投资前景排名大幅提升，由164位升至109位，上升了59位。当然，大部分三四线城市供地较为保守也有当前房地产大环境有关，自2018年下半年货币化安置逐步退场之后，三四线城市持续走冷，尤其是缺乏产业支撑、人口持续外流的城市，市场更是萧条，为避免陷入新一轮的库存风险，这些城市供地计划也倾向于保守型。譬如人口外流最为严重的东北三省，省内多个城市2019年宅地供应大幅削减，大部分城市宅地供应降幅在30%以上。 04、赶超：地价过快上涨拖累部分二线排名长三角、粤港澳强三线排名上升总体来看，一线城市受益于人口、经济、产业、配套等因素带来的规模优势持续成为投资前景最优的4个城市，其他城市与一线城市之间存在较难以跨越的鸿沟；二线城市由于地价过快上涨、盈利空间缩小等原因，不少城市的投资前景排名均有所下降，而收入水平较高、购房需求支撑性较强的三四线城市，今年则排名明显上升。 排名TOP20的城市中，佛山、西安和无锡分别上升7、6、4个名次，佛山名次上升，主要是由于常住人口增速迅猛，截止2018年底，佛山常住人口高达790.57万人，比2017年末增加24.90万人，购房需求进一步提升；西安也是如此，受人才新政的利好，西安近5年人口增速迅猛，增速居于全国第7位，城市进一步扩张；无锡一方面受城市扩张的影响，另一方面是受城市经济综合实力较强，城镇人均可支配收入水平在全国排在第11位，同时购买力处于较高水平，使得投资前景明显上升；重庆则是TOP20城市里，排名降幅最大的城市，去年重庆投资前景位列第9位，但重庆一方面土地供应过量、去化周期较长，另一方面重庆城镇居民可支配收入水平也处于较低水平，住房购买力不足，另外，基础设施建设也相对缓慢，种种因素叠加之下，使得重庆投资潜力明显下降。 受棚改货币化安置逐步退场、房价快速上涨、人口外流等因素的影响，中西部三四线城市购房需求和购买力明显减少，大部分城市前景排名有所下滑，典型如河南省的三四线城市，受郑州虹吸效应的影响，南阳、开封、商丘、驻马店等城市常住人口呈现减少趋势、城市活力不足，前景排名显著下滑，尤其是驻马店，排名下滑33个名次。 相比之下，长三角和珠三角区域大部分三四线城市排名则明显上升，以长三角为例，35个三四线城市中有23个城市排名均上升，涨幅最大的城市为芜湖，究其原因，主要是受长三角一体化影响，芜湖产业升级速度明显加快，常住人口增量也翻倍式增长，截止2018年底，全市常住人口374.8万人，比上年增加5.2万人，达2017年人口增量的2倍之多，加之芜湖土地供应速度放缓、供求压力明显得到缓解使得投资前景排行大幅提升，由159位升至50位。另外，常州、滁州、南通、扬州等城市或受人口增量优势影响、或受房价相对较低影响，投资前景排名也大幅提升，排名分别上涨62、59、59、54位。此外，受粤港澳大湾区规划利好影响，珠海、东莞、佛山、惠州等人口吸引力居于前列的城市投资前景排名均有不同程度的上涨，尤其是珠海，城市前景排行由59位提升至41位。各能级表现01、一线城市：大湾区规划利好下广州购房需求旺盛成交量巨大，投资机会更大一线城市作为国内经济发展最好的四个城市，对流动人口的吸引力远超出二三线城市。基于庞大的人口基数以及快速增加的人口，一线城市的购房需求一直比较旺盛，但由于供应紧缺，使得城市房价一直处在高位。房价高企下，居民购房压力也在增加，从2017年常住人均储蓄可购商品住宅面积来看，一线城市的平均值仅为4.02平方米，远低于二三线城市。 具体来看，一线城市中供求关系最紧张的深圳，房价也是四个城市中最高的，居民购房压力最大，人均储蓄购房面积仅为1.83平方米，几乎是全国人均储蓄可购房面积最少的城市；上海和北京的人均储蓄购房面积相差不多，分别为4.29平方米和4.10平方米；广州是四个城市中可购面积最大的城市，人均储蓄购房面积达到5.86平方米。较低的房价以及相对宽松的购房政策使得广州近几年商品住宅成交量一直位于四市之首，而在2019年年初粤港澳大湾区规划确定广州的核心发展地位后，广州的市场前景更加向好，加之其土地供应较充裕，因此在2019年排名中广州的排名提升至第2位，仅次于上海。02、二线城市：大连、贵阳城市扩张过快推动库存风险上升“抢人大战”背景下，今年二线城市人口快速增加，但城市扩张的速度明显更快一些，使得部分城市土地供应明显过量。从人均供应的角度来看，二线城市在2015年至2017年间人均商品房用地成交面积达到5.39平方米，明显高于一线和三四线城市的平均值。结合各城市的土地消化周期来看，33个城市中有20个城市消化周期增加，其中大连、贵阳、太原等城市土地消化周期相比上一年都增长了一年以上，库存风险明显上升。同时，由于企业在2019年上半年关注度重回二线，二线城市的热度一度上涨至高位，导致城市的地价快速上涨。从19年上半年土地成交来看，重点关注的二线城市中仅有少数城市如苏州、武汉等地价有所回调且幅度有限，多数城市的地价还是上升趋势，其中西安、重庆、郑州等城市地价更是创下3年以来新高，拿地成本明显增加。并且，从价格下调地块的分布来看主要集中在郊区，主城区的土地仍然备受房企追捧，拿地门槛也越来越高，特别是杭州、苏州、合肥这样热度较高的城市，拿地成本增加的风险较大。03、三四线城市：城市分化加剧传统三大经济区城市前景更可期除了阜阳、宿州这类人口回流比较突出的城市以外，发展前景较佳的城市仍旧当属三大经济区内的三四线城市。单从2017年商品房成交金额来看，排名靠前的全部来自三大经济区，其中大湾区共有4个城市进入前10，分别是佛山、惠州、东莞和珠海，佛山的商品成交金额更是高达2362亿元，是三四线城市中成交金额最高的城市；长三角入榜城市最多，共有5个城市，温州、无锡和南通的成交金额均在1000亿元之上；京津冀则仅有廊坊入榜，2017年成交金额为935亿元。 这些三四线城市由于承接了一线城市的外溢红利，经济、人口等各方面宏观指标表现都比较出色，如无锡、佛山等强三线的GDP已经可以比肩多数二线城市，承接深圳制造业的东莞、中山的常住户籍人口比更是排在全国前列，集聚了大量的流动人口。并且，随着区域经济发展的进一步融合，这些城市无疑会受到的辐射带动作用会更大，如广佛一体化，长三角一体化都对区域内的三四线城市产生巨大的利好，房地产市场发展前景可期。从2019年上半年土地市场表现也能看出这一点，在市场下行的当下，热点城市如佛山、东莞、温州等由于城市经济实力强劲，居民购买力强，吸引了大量的企业布局，土地市场火热，成交溢价率较高，而多数三四线城市出让的土地则基本是底价成交。更多信息，微信关注北京买房帮住，政策解读、买房问答、自驾看房，全get√【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:克而瑞地产研究

回顾2020年，当看到房地产市场被给予了一点“救市”春光就分外灿烂的迹象后，调控开始从源头对房地产市场进行管控。众所周知，房地产开发，一是离不开资金，二是离不开土地。而2020的调控，便是从这两个方面着手。8月的“三道红线”和12月的“银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”分别从资金需求端和资金供给端对房地产市场的投资开发行为予以精准管控。10月的“土地审批权下放”的政策提出，则分别从土地供给端和土地需求端进行了精准调控。回看郑州房地产市场的调控，同样有精准化的趋势。一边是严调控，一边是房地产调整恢复期。那么，几大典型城市，又分别有什么表现呢？鼎信长城对多个城市楼市进行了跟踪监测，以典型城市为代表，展示不同类型城市楼市的表现和特征，以期为房企下一阶段的投资决策提供参考。城市是现代经济社会活动的主要载体。改革开放40年带动中国城市化快速推进，中国城市格局发生着深刻变化，不少城市快速崛起，也有一些城市逐渐衰落。随着城市化进程进入中后期，中国城市的基本格局已经确定。一个城市的房地产市场发展与当地的经济发展密切相关。往往经济产业发展比较强的城市，能吸引到更多的人口，市场需求增长也会较为可观，其房地产市场发展空间也更大。除了经济发展外，城市城建配套也是房地产市场发展的重要影响因素。基础设施和教育配套投入力度越大的城市，意味着这些城市新建区的规划能够得到兑现，房价也能较快上涨。同时，房地产市场的发展还受政策面影响，相对来说，经济发展对房地产行业依赖度越高的城市，其调控政策变动的可能性也相对较低，对房价上涨的压制概率也会比较小。2020年初，因疫情影响，房地产市场出现了短暂的停歇期，各项指标增速均创历史新低。但经济增长、人口增长以及城镇化率稳步提升，这些推动房地产发展的核心要素并未发生实质性改变，因此我们看到，疫情后市场走势持续超出预期。壹一线城市：以上海为代表对一个城市的房地产基本面进行“把脉”，分析其规模、供求关系、利润空间等指标，是判断投资窗口期的重要依据。伴随着上海城市的快速发展，可供开发建设土地已经非常紧张。目前住宅用地已经在逐年减少，并且未来将长期持续、难以扭转，最终上海将从增量开发转向存量开发。近年来，上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥领先的，供少需多之下，房价自然保持坚挺。然而一线城市调控最严厉，限购、限贷、限价等核心的楼市限制性政策级别最高。2016年政策升级后，一线城市相继进入调整期，经过3年的市场自发调整，2020年深圳率先走出了独立行情，出现多个日光盘；而上海继深圳之后，于下半年开始回暖行情。数据显示，截至12月下旬，上海住宅成交量已达900万㎡，为近4年最高水平，市场由供大于求转向供不应求，均价上涨接近2000元/㎡。且12月市场热度依然不减，据统计，2020年上半年上海新盘认筹量为15493人次，下半年63996人次，占比全年的80.5%；12月28972人次，占比全年的36%，年底购房热情依然高涨。贰新一线城市：以天津为代表作为北方最稳定的房地产市场，天津的市场稳定性和抗风险能力跻身于全国新一线城市前列，一方面基于庞大的人口基数，另一方面得益于京津冀协同发展后逐渐丰富的客户结构。天津要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市，并提出“一轴两带三区”的市域空间布局结构。中心城区形成“一主五副”放射状发展结构。最新“十四五”规划，天津提出打造“津城”“滨城”双城战略，提升“滨城”的城市综合配套能力，发挥自身原有的产业优势及航运、港口优势，促进京津冀协同发展战略、助力世界级城市群的形成。但近两年天津表现出人口增速减缓、经济增长乏力等现象。房地产方面，天津市六区已基本无土地开发，近些年开发重点主要在近郊，且逐渐远郊化。过去几年因开发强度大、市场竞争激烈，天津整体市场呈现量大价稳的行情，市场表现较为平淡。但不同区域板块差异较大、走势较为分化。如位于北京及天津中间地带的武清区，市场表现在各区域中较为理想，武清新城的中建壹方九里、金科集美雍阳、新城玺樾熙棠等主力在售项目销售情况均较好。叁强二线城市：以长沙为代表长沙全市下辖6个区、1个县、代管2个县级市，总面积11819平方千米，建成区面积567.32平方千米。是国务院批复确定的中国长江中游地区重要的中心城市；全国“两型社会”综合配套改革试验区、中国重要的粮食生产基地，长江中游城市群和长江经济带重要的节点城市。也是综合交通枢纽、国家物流枢纽。长沙市2019年实现地区生产总值为11574.22亿元，同比增长8.1%，2020年上半年长沙市生产总值为5621.21亿。常住人口839.45万，自然增长率为4.53‰，城镇化率为79.56%。长沙房产政策紧跟中央调控步伐，短期内放松可能性不大，结构调整为主，上半年以复苏经济为主，支持复工复产，对于楼市调整动作甚微；下半年进行一系列利好补充，人才政策修正，公积金政策方面对于二手房的调整等，对整体楼市影响不大，短期内仍将结构性微调为主。供应方面，上半年触底回暖，持平去年同期，下半年波动上升，全年超去年同期；成交方面，2月触底，3月市场开始回升，二季度市场快速复苏，房企加快推盘节奏，市场房源逐步释放，成交表现快速增长，上半年整体成交低于去年同期水平，下半年成交量回调，市场去化能力下降，购房者更理性选择。长沙房地产管控严格、房价控制良好，是符合国家倡导的房住不炒的典型城市。目前新房均价在10000元/㎡左右，远低于同量级的其他二线城市，居民购房压力小、幸福指数高。2019年城镇人均收入5.5万元，经济及居民收入水平高、城市化率水平高、人口数量大且房价水平低，催生了长沙强大的住房市场需求，2015年以来，年均成交量均在1500万平方米及以上水平。2020年虽有疫情，但1~11月成交已达1400万平方米，12月成交量依然较大，全年有望超过1600万平方米，略低于2019年。长沙模式作为中国楼市的典范，未来将持续为其他城市输入楼市管理经验。肆发达城市群县级市：以诸暨为代表诸暨位于浙江省绍兴市，为绍兴下属县级市，北邻杭州、南临义乌，是连接杭州都市区和金义都市区的重要节点城市。2019年诸暨的GDP为1312亿元，增速7%；户籍人口维持在108万~109万。诸暨的综合实力位于百强县综合榜单之列，全国县级市A股上市公司数量中，诸暨排列第三，仅次于江苏的江阴市和张家港市。诸暨民营经济活跃，现有各类市场主体18万家，其中规模以上工业企业1183家，境内外上市公司15家，与202个国家和地区建立商品进出口关系。居民财富水平高，2019年城镇人均收入达6.7万元，高于全国多个二线城市。诸暨市自2016年至今，住宅类土地供应成交一直处于下降趋势，总计供应建面1303万平方米，成交总建面1130万平方米，诸暨市住宅类土地市场处于供求平衡态势。2020年诸暨市房地产市场活跃，成交地价创新高，地王项目楼面价突破12000元/平方米。近一年新房均价11873元/平方米，与二手房价持平。2020年二、三季度，疫情后反弹明显。第四季度市区高地价的成交持续推动市场预期上涨，住宅成交端保持高量稳定态势。截至2020年11月份，全年已成交190万㎡，同比上涨32%，呈现量价齐升的市场行情。诸暨城区客户以改善型客户为主，城市稳定高收入类人群，愿意为高品质产品买单，区域价格承受力高，以本地客群为主，且以本地市区客群为主，少有外地投资置业。本地内生内需较旺，属于上升周期，但警惕市场供应同步在加大，抓住房价上涨周期，短期内大有可为。伍省会城市：以郑州为代表郑州，河南省省会，八大古都之一，处于中原腹地，全国重要的铁路、航空、电力、邮政电信主枢纽城市。郑州航空港区也是中国唯一一个国家级航空港经济综合实验区，是中原地区新兴的中心城市。郑州定位为国家中心城市、国际航空大都市、世界文化旅游名城、中原经济区核心增长区。九州之中，十省通衢。从郑州楼市来看，2020年上半年，宅地成交规模明显回落，成交楼面价低于去年同期，溢价率保持低位，宅地市场热度较低；商品房住宅上半年市场整体处于供过于求的状态，成交规模同比降幅逾三成，出清周期延长至13.6个月，短期库存风险增加。复工复产后，6月土地和商品房成交达到2020年最大，下半年截至11月，土地和商品房市场供应量和成交量相较去年同期均有明显下降，但楼板价和商品房成交均价基本与去年同期持平。环郑州区域荥阳、新郑土地市场成交量高于市内各区，但商品房价格下降较为明显。总体来看，郑州市进入稳定发展阶段，价格波动幅度不大，但成交量明显减少；周边郑州下辖代管市及县区价格下降较多，存在一定市场风险，需持续关注市场变化情况。

日前在嘉兴举办的一场土地出让拍卖会上，400余家房地产企业共抢8块出让土地，其中不乏恒大、保利等著名房企，最终有两块住宅用地楼面价超过了10000元(人民币，下同)。一位在上海工作的芜湖人说，他去年在家乡买了房子，当时7000元左右一平方米，而今年已经涨到了10000元以上。资料图 楼市。孙睿 摄根据中国国家统计局的数据，当前中国房价上涨城市基本为三线城市，整体市场热度正从一、二线转向三、四线城市。中原地产研究中心统计，今年上半年，全国200多个三、四线城市合计成交土地金额比2016年同期上涨了42.6%，土地市场平均溢价率为40%，刷新历史纪录。三、四线城市房地产市场趋热，从7日交通银行在上海发布的调查结果中也能得到佐证。据该行调查，核心城市税后家庭年收入12万元人民币以上、非核心城市税后家庭年收入8万元人民币以上的中国小康家庭，其“不动产投 资意愿”结束了长达8个月的下行趋势，止跌回升。各城市调研数据显示，非核心城市小康家庭现在和未来不动产投 资意愿均有大幅上升。据调查，持有多套房的小康家庭“当前不动产投 资意愿”增幅较大，报告分析，这可能是由于近期三、四线城市成交量高速成长，房价逐步看涨，使得多套房家庭对三、四线城市不动产投 资市场比较看好。持有0至1套房产的家庭则是“未来投 资意愿”上升显著，可见未来刚需购房需求依然较大。交通银行首席经济学家连平认为，调查结果表明前期三、四线城市去库存的政策效应显现。目前，三、四线城市房价处在基本合理的水平，需求的合理释放、城市化的深化，使得三、四线城市房地产成交活跃，房价的上涨反过来又刺激了需求，未来三、四线城市房地产市场成交活跃将会持续。摩根士丹利中国首席经济学家邢自强同样看好三、四线城市带来的长期、自发的增长潜力。他表示，中国三、四线城市房地产销售好于预期，这部分反映了大城市限购带来的溢出效应，由于三、四线城市居民收入会更为提高，他们的边际消费倾向也会提升，这种提升源于三、四线城市的生活成本相对比较合理，房价收入比处于六倍左右水平，新买房的人月供占其收入不到三分之一，远比大城市买房者轻松。中国一些地方政府似乎已经认为三、四线城市房价涨幅过快了。安徽省发改委主任张韶春在省人大做工作报告时表示，今年下半年安徽省的11项“任务表”中，有一项是“将以‘一城一策’促进房地产市场动态平衡，抓好非住宅商品房去库存意见的落实，防止部分三、四线城市房价过快上涨。”。中国国家统计局局长宁吉喆在做客中国政府网高端访谈时表示，中国三、四线城市要鼓励更多地去库存，但去库存离不开城镇化的推进和区域经济的健康发展，要把去库存和产业政策结合起来。“房地产保持平稳发展在全世界都是一个难题，中国的城市化发展这么快，保持房地产稳定更是我国的一项重点任务，但是不能全国一刀切，必须分城施策”。

来源： 中国新闻网“在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。”12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组在2020年华夏房地产投融资高峰论坛上发布的《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》指出，新冠肺炎疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。资料图：房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄报告认为，市场差异化有利于避免房地产市场系统性风险的发生。在大分化时代，单纯宏观分析工具难以有效判断区域房地产市场走势，房价局部大涨大跌风险将成为防范房地产市场风险的重点。受住房市场自身理性回归因素及疫情的冲击，部分城市房价今年出现一定程度的下跌。据纬房指数同比监测，从2019年10月到2020年10月，有9个城市的房价年度跌幅在5%以上，最高年度跌幅为9%。如果同历史峰值比较，一些城市房价下跌的趋势则更为明显。据纬房指数监测，从各城市房价历史高点至2020年10月，有20个城市距最高点房价的调整幅度在10%以上，其中9个城市距最高点房价调整幅度在15%以上。其中，河北廊坊是下调幅度最高城市，达46.9%，青岛、天津相较峰值下跌20%以上。截图自《中国住房大数据分析报告2020》从各城市房价由涨转跌的时点看，这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形：一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表，主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约三年半；另一类是2018年下半年前后，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约二年半。从下跌时点看，这些城市在疫情开始前，房价就已经阶段性见顶。房价下跌不完全是因受疫情冲击的影响。报告认为，虽然平稳运行为房地产政策的重要目标，但一定范围的波动也是市场运行的常态。房价下跌的原因较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给过剩的原因。“在部分城市房价下跌同时，仍有部分城市房价出现较快上涨。”报告指出，这些城市中，有些城市2016年以来已经历过一波上涨，目前出现第二波上涨。有些城市仍属于2016年以来第一波上涨的余波或补涨。报告认为，房价上涨的原因同样较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给不足的原因，还有可能是城市经济基本面出现了重大利好。另外还有一种相对较快上涨的情况难以被直接识别，如相关联的同类城市房价均较快下跌，但该城市房价微涨。“房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。”报告称

来源：江瀚视野4月8日，住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，明确切实扛起城市主体责任的导向。此次政策继续说明，重点城市稳房价工作常抓不懈。对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：1、政策核心此次政策实际上有四个重要内容。第一、明确各地要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。第二、要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施。第三、要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。第四、改善住房供应结构。人口流入多的大城市要大力发展保障性租赁住房，规范发展长租房市场，单列租赁住房用地计划。2、政策意义此次四点重要内容可以总结为：对楼市稳定发展要重视、调控工作应该有所作为、关联政策需要协调、租赁市场继续支持。这也对当前各地的房地产工作尤其是十四五工作给予了指导。当然此次受市场关注的还在于，除了三个一二线城市即广州、合肥和宁波被约谈外，东莞和南通这两个地级市也被约谈，说明三大都市圈周边的重点地级市近期有炒房的现象，依然需要积极管控。另外，此前杭州、无锡、成都和西安的政策管控，是用“督导”一词来表述的，而此次用了“约谈”一词，进一步说明调控定性趋严，各地政府在调控方面不得马虎。3、政策预判此次五个城市被约谈后，势必后续会强化政策管控。从近期此类城市市场热点看，哄抬区域市场投资价值、捂盘惜售等现象依然比较明显，同时二手学区房方面炒作较多，所以预计近期会有各类购房政策收紧和购房秩序的检查。另外，从长效发展机制的角度看，此类城市后续一手房的备案价公开、二手房的指导价制度建立、土地价格的限制等，都会陆续开展。另外或也会在密集推盘和密集供地方面会有新的动作，进一步促进市场的平稳健康发展。

来源：第一财经原标题：多个热点城市加码楼市调控 住建部赴长三角调研房地产市场第一财经据中原地产统计，2月份，全国房地产调控次数达45次，杭州、北京、深圳、江苏、江西、上海、东莞等多地调控升级。2021年以来，房地产调控次数累计87次。3月伊始，多个热点城市的楼市调控政策再度加码：3月2日，无锡市住建局发布规范二手房交易秩序的通知：建立二手住房价格信息发布机制。房屋交易管理部门应加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开合理成交价格区间，曝光典型炒作案例。3月3日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，进一步加强住房限购。参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合杭州市住房限购政策。严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。3月3日晚间，上海市房屋管理局发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，提出加大商品住宅用地供应力度，坚决遏制非理性拿地。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。值得注意的是，住房和城乡建设部副部长倪虹近日带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况时说，城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。

进入21世纪以来，随着我国工业化水平的不断提高，我国城市化进程也进入到一个飞速发展期。大量的农村剩余劳动力向中心城市集中。另外，在人才政策的持续利好下，多数二线城市人口也保持着较快的增长速度，有12个城市的2019年常住人口增量超过10万，在人口的大量涌入下，重庆、杭州等主要二线城市的楼市表现也比较火热，商品住宅成交量连续上涨。另外，从企业层面来说，相较于现阶段一线城市的较高进入壁垒和四线城市的较高市场风险，二三线城市无疑将成为房地产企业布局和抢占业绩的焦点区域。二三线城市房地产投资规模2016-2020年，我国35个主要二三线城市（包括天津、重庆、杭州、成都、武汉、南京、沈阳、长沙、郑州、济南、哈尔滨、石家庄、长春、西安、福州、合肥、南昌、昆明、南宁、呼和浩特、乌鲁木齐、银川、贵阳、兰州、西宁、海口、太原、大连、青岛、厦门、宁波、苏州、温州、北海、三亚）房地产开发投资规模总额逐年增长，从2016年的43508.70亿元上升至2020年的54747.53亿元。在近几年国内的房地产调控政策下，二三线城市的房地产投资仍处于快速增长期，一方面是由于限购政策影响有限，另一方面是一线城市的房地产需求受限购不利影响的程度较大，房地产商加紧二三线的布局。重庆开发投资规模位居榜首在全国35个主要二三线城市中，2020年重庆市房地产开发投资最高，为4351.96亿元，其次是杭州（3585.76亿元）、郑州（3428.78亿元），另外也有海口、乌鲁木齐、兰州等城市的房地产开发投资规模均低于600亿元。二三线城市商品房施工面积2016-2019年，我国二三线城市房地产施工面积呈现较快增长态势，施工面积总规模从2016年的271658.41万平方米增至2019年的307702.67万平方米，2020年受疫情影响有所回落，达到303016.69万平方米，同比下降1.5%。重庆市商品房施工与竣工面积在全国35个主要二三线城市中，2020年重庆市商品房施工面积和竣工面积均位居榜首，其中施工面积为27368.16万平方米，竣工面积达到3774.33万平方米。二三线城市商品房销售规模根据各二三线城市统计局公布的2020年商品房销售金额来看，重庆市商品房销售金额达到4899.1亿元，杭州市商品房销售金额达到4525.97亿元，成都市商品房销售金额达到4317.73亿元，均处于4000亿元以上的较高水平，苏州、武汉、南京、郑州的销售规模均在3000亿元以上，而2000亿元档次的城市有宁波、西安、注：以上数据主要是商品房销售规模超过2千亿元的二三线城市。从发展趋势来看，结合十四五规划建议，未来几年我国房地产发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。预计我国二三线城市的房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化是未来房地产市场的主要驱动因素。以上数据及分析来源参考前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。〖 前瞻产业研究院 〗本文不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。

随着新冠肺炎疫情受到控制，各城市也开始推进有序复工复产。前期积累的购房需求也在开始有序释放，从潜在的供需指标来看，目前的新增客源已经和疫情前接近，链家重点18城市新增客源量已经恢复至春节前还未受疫情影响时期的水平，目前的成交量也已经恢复至春节前正常水平的87.3%，2020年春节后的房地产市场大幕终于真正拉开……市场总体复苏的同时，内部又表现出了较大的不同：比如说目前西安新增挂牌量已经较春节前增长了100%以上，但是武汉依旧下降了85%以上；上海的成交水平已经超过了春节前，但是重庆的成交量不足春节前的15%……01那么，疫情后各个城市或者区域的市场将会如何表现？哪些城市可能率先复苏、力度可能更大？基于这些市场关注的问题，我们提出市场复苏力指数，并进行研究。总体来看，市场的不同表现主要是基于三个变量：第一，整体市场基本面和供需情况，理论上市场活力越高的地方在受到同样长时间的停滞后，其反弹力度也会更大，比如上海、广州的恢复力度理论上快于西安、沈阳；第二，2019年年末市场走势和供需关系状态，即如果不发生疫情按照正常规律，市场会怎么走，比如去年年末深圳需求预期明显强于天津，疫情结束后其恢复速度也会快于天津；第三，目前疫情的表现，疫情的严重和受控制程度决定了房地产复工复产的力度，与售楼部开放、二手带看都有密切关系，比如成都市场的恢复力度理论上会快于武汉。考虑到指标的完备性、数据的准确及时性，选取GDP增速、第三产业占比衡量城市经济基本面，住房自有率和不同需求的比例衡量城市住房基本面，调控政策的调控衡量需求释放的难度和压力，这三个维度用来刻画城市房地产供需状态，考虑到疫情使得购房者基本面强的城市有更强的偏好，因此赋权重0.4；用2019年年末房价表现、年末调价中涨价占比衡量供需关系，还原疫情前的市场表现，这部分是辅助参考，赋权重0.1；用截至2020年3月17日的累计确诊人数和现有确诊人数判断复工复产节奏，这直接关系到房地产售楼部开放和线下带看，对市场有更加直接重要的关系，赋权重0.5。指标体系如下：表：市场修复节奏指标体系 数据来源：贝壳研究院并将数据进行标准化，公式如下：最后将每个城市标准后指标值乘以相应权重，得到城市市场复苏力指数，top50城市排名如下：表：城市复苏指数top50排行榜 数据来源：贝壳研究院这些城市的市场复苏力直方图表现如下：大部分城市集中在（0.49-0.72]，这一区间的共有40个城市，其中（0.57-0.64]的最多，仅这一区间的城市就有25个。图：50城市的释放复苏力直方图分布 数据来源：贝壳研究院02基于长短期市场走势和复工复产节奏构建指数模型，预测下一阶段各个城市房地产市场复苏的先后顺序，可以得出以下结论：第一，地域看，复苏路径将是从南到北，市场复苏力top15城中70%为南方城市。一方面从春节前来看，南方城市的政策边际放松频率更高，如南京、佛山、中山、成都等城市都对调控政策进行了小幅的放松调整，南方城市整体疫情前的市场预期更好。以调价中涨价占比为例，反映了市场供需博弈的程度，这一指标越高则代表需求越强、业主越强势，2019年12月惠州、无锡、东莞等城市业主调价中涨价占比指标在30%左右，较全国20%的平均水平高出了10个百分点。另一方面南方城市的经济活力和城市基本面总体大于北方，长期动力也相对强劲。第二，城市圈来看，长三角>珠三角>二线城市>环北京。从城市圈核心城市来看，上海、深圳等城市圈龙头城市会率先复苏，目前上海、深圳成交量恢复至春节前水平的143%和66%，高于北京。上海、深圳的市场复苏力分别为0.7和0.61，远高于北京的0.44。而重点二线城市的厦门、大连等市场恢复指数均在0.65以上，力度也不低，大连目前的链家成交量已经超过了春节前水平。截至3月17日，北京的累计确诊人数和目前确诊人数分别为455人和79人，考虑到北京地位的特殊性和后期防控境外输入的压力，北京房地产复工复产放开的节奏将会更缓，相应地短期市场短期复苏的力度更弱，复苏指数仅为0.44，排名靠后。环京周边则更是长期处在“冰封”状态，以燕郊为例目前交易量仅为春节前的10%左右，市场依旧低迷、向上动力弱。第三，单个城市看，苏、宁、杭会率先复苏，市场复苏指数超过0.7。江浙区域医疗水平和防疫水平较高、复工复产程度高，且城市基本面较强。苏州整体经济活力较强、市场需求量大，2019年市场出现明显回暖，市场预期较高。且短期疫情得到有效防控、城市治理能力较强，房地产相关线下行为也在逐步展开，根据链家数据，目前苏州链家二手房带看量连续三周增长100%以上，目前调价中涨价占比为35%左右，较年前提升了10个百分点，预计短期市场成交将出现快速反弹。加上其城市规模适中，防疫难度低于上海等一线城市，因此其内在修复力排在第一名。目前南京、杭州城市的链家成交量已经恢复至2019年12月周均水平的119%和97%，高于重点18城市87%的平均水平，市场需求在较快释放。第四，2020年长三角市场正循环将进一步持续，城市圈“全流通”的正循环加速。长三角市场在规划和市场本身层面的一体化程度较高，以2019年为例，上海市场出现明显回暖，其中新房市场主要以改善大户型为主、二手房市场中低总价刚需房源交易热度高，且周边昆山、太仓、无锡、苏州等二手房市场均有所回暖，结合2017年前周边市场购房客户中上海群体占比高这几个事实，基本可以还原出“上海客户买不起/没资格 — 2017年之前买环沪苏州无锡等 — 2019年卖掉环沪，买上海二手小户型 — 二手小户型业主卖房后换新房改善”的“曲线上车”市场逻辑，某种程度看长三角市场已经进入了真正意义上的“全流通正循环”。2020年上海“二改五”限购满四年，获得购房资格的客户将会增加，加上前期价格的回撤，将会有一波有资质和购买力的需求释放，其上海置业也会带动环沪的二手房市场。从最新一周数据来看，上海链家二手房成交量已经恢复到去年3月高位水平的60%左右，为重点城市恢复力度最大的城市，但是目前上海疫情较为严重，短期整体市场继续复苏的节奏可能会受影响，但是2020年长三角市场繁荣的逻辑依然存在，且全年来看，上海依旧是龙头。

长三角城市群作为国内城镇化和经济发展水平最为发达的区域之一，房地产行业市场化程度高，在上行周期中其市场总是率先启动，而在下行周期时也最早出现回调，堪称楼市“晴雨表”。“深耕长三角”早已是各家房企的主要策略并在持续加强，长三角城市群是百强房企在六个城市群中的销售额占比最高的区域，也是新增土储的聚焦所在。区域宏观调控政策——热点及热点周边为调控主要对象，三四线因城施策2017年是房地产行业的政策“大年”。在中央强调“房住不炒”的背景下，国内调控政策整体呈现区域联动、分类调控、因城施策、持续深化的主基调。除部分高库存城市支持落实各种措施去库存外，对一线和热点二三线城市的新房调控层层升级，意在着力抑制投资、投机性需求。长三角城市群正是本轮调控的主要对象之一。区域内的调控政策围绕热门核心城市上海、苏州、杭州、南京、合肥、宁波等地逐步深入，并扩展至这些热门周边的三四线城市甚至下辖县级市范围，包括嘉兴、扬州、常州、滁州、句容等多地。具体调控措施以“限购、限贷、限价、限售”为中心，因城而异；最终调控成效也较明显，多地市场出现降温。在长三角城市群26个地级及以上城市中，也有躲过本轮调控政策出台或者未有严厉“四限”的区域，主要包括台州、湖州、马鞍山、金华、盐城、扬州等地。部分城市因承接了置业、投资等需求从受调控区域被迫迁移等方面的影响，房地产市场热度有不同程度提升。而从2018年开年以来展现的市场大环境来看，国家宏观调控政策对于长三角城市群内热门一二线的主基调不会有太大变化，短期内放松可能性不大。部分城市出现一些政策调整，预估更多目的也在于针对各类需求的差别化调控、清理过往灰色地带、继续维护市场秩序等范畴。对于三四线城市来说，则是政策继续因城分化，措施内容上更细化。由于长三角城市群整体库存的去化周期相对处于低位，未来部分出现市场上扬、或持续过热的三四线也有可能逐步成为新一轮调控的战场，需要留意。区域住宅用地市场——新增供给因城分化、核心城市逐步增加租赁比例，地价总体向稳2017年为区域宅地供应自2014年以来首次出现增长，26城全年共推出宅地3350宗，推出规划建筑面积2.42亿平米。成交面积上也是近年来首次有较为明显的回升，2017年26城宅地成交2871宗，成交规划建筑面积2.13亿平米。全年，26城住宅用地出让金总额为1.24万亿元，同比增长22.68%，但与2016年相比增速已大幅回落。26城宅地成交楼面均价5814元/平米，较2016年逐步趋于稳定；26城宅地的平均溢价率为41.63%，同比下降33.3个百分点。2017年长三角城市群六大核心城市宅地市场表现2017年，长三角城市群六大核心城市（上海、苏州、杭州、南京、合肥、宁波）全年住宅用地供应规划建筑面积8728万平米，占城市群内26城全年宅地推量的36.05%；核心城市全年住宅用地成交规划建筑面积7990万平米，占26城宅地成交总量的37.53%。近年来，六大核心城市的宅地供求规模在长三角城市群宅地市场的比重基本维持在1/3上下水平。从土地出让金情况来看，六大核心城市2017年住宅用地出让金总额为7477.5亿元，同比下降4.74%；占到长三角城市群26城宅地出让金总额的60%。从全国范围来看，长三角核心城市的宅地出让金规模位居前列，一直以来都是拿地聚焦所在。除杭州以外，其余5个核心城市2017年住宅用地出让金总额、楼面均价都出现明显下降的情况。接下去，我们看一下各个核心城市2017年住宅用地市场的具体情况。综上来看，长三角城市群内核心城市的宅地市场在政策的引导下，总体上是逐步趋向冷静和平稳的。预计长三角城市群内核心城市未来可售型宅地供应还是偏紧和求稳的趋势，供地规模应不会明显增加。而值得关注的是，随着政府强调“房住不炒”主基调、积极推进多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，未来核心城市中的一线及部分强二线城市推出租赁住房用地的脚步将进一步加快。2017年长三角城市群主要非核心城市宅地市场表现长三角城市群内非核心城市的宅地供求情况，因城分化较为明显；且根据市场热度及分城调控等多重因素，未来或有进一步波动性调整。无锡、绍兴和嘉兴的宅地供求情况在近两年保持稳步增长。马鞍山2017年宅地供应稳中有放量，但成交方面微降。住宅用地出现大幅度放量的非核心城市包括镇江、台州、湖州和舟山等地。部分前两年持续宅地高位供给、且市场较热的城市，这一轮继续处于放量控制的态势，包括南通、常州、盐城等地，住宅用地供应规模方面下降明显，成交量上也有调整。虽然宅地供应及成交情况因城市有所分化，但从地价层面来看，长三角城市群内主要非核心城市（三四线为主）住宅用地成交总金额、楼面均价存在阶段性被推高的态势，市场热度仍有一定延续。2017年住宅用地成交楼面均价保持高位增长的非核心城市包括绍兴、镇江、嘉兴、台州及湖州等城市。其他主要非核心城市中，即使如马鞍山、南通、常州及盐城等宅地成交规模出现一定下降的城市，其宅地出让金总额及楼面均价，都出现了显著甚至大幅度增长，市场热度仍旧维持。区域商品住宅市场——从市场规模及房价水平已形成多梯队格局，具体表现继续因城分化目前，长三角城市群形成了上海超级“单核”，叠加苏州、南京、杭州和合肥等“多核”的基本格局。根据近两年商品住宅销售规模、金额、均价等综合表现，长三角城市群26城楼市目前大致可划分为五个梯队。在上一年市场成交高峰之后，2017年，针对热点及热点周边不断深入的宏观调控作用开始凸显，主要体现在长三角城市群商品住宅的总体成交规模有较大缩量。但从经济、人口、产业发展、基础建设及城市规划等综合支撑力来看，长三角区域房地产市场呈现的整体特点仍持续向好；只是不同梯队的城市因市场发展阶段不同，市场结构和阶段性表现上有所分化。长三角城市群内六大核心城市楼市表现及趋势分析2017年，宏观政策效果持续释放，六大核心城市商品住宅的成交面积均出现不同程度下滑。其中，下滑幅度较大的城市包括合肥、上海与南京，年度销售面积分别在286万平米、633万平米和710万平米，同比下跌幅度分别达68.6%、54.2%和50.4%。而从住宅成交均价方面来看，六大核心城市则是都保持了一定增长。其中，杭州、宁波、上海及南京涨幅明显，同比增长超过20%。2017年，长三角城市群六大核心城市楼市主要特征概要如下所示（上海另有单独章节说明）：长三角城市群内主要非核心城市楼市表现及机会分析在这一轮政府紧锣密鼓的调控政策下，长三角城市群内热点一、二线城市被从严限购、限贷打压，使得部分置业或投资需求从核心城市出发，依据地理关系及交通便捷性逐步向周边三四线城市转移，推动这些地区的房地产市场快速升温，无论从宅地还是新房交易方面，基本呈现大范围阶段式上涨。此后，随着宏观调控政策范围进一步扩大和程度继续加深，加之本身存在的发展差异和复杂的内外环境因素，长三角城市群内非核心城市的房地产市场情况出现明显分化。1) 那些邻近城市群内核心城市、与之互通快捷的三四线城市，由于受辐射强度较大，易因外溢需求推动导致市场迅速升温，也多因政策变化而发生大幅波动或阶段性调整。不能单纯看表面数据，需要探究市场变化的内生原因。2) 那些从地理位置而言，相对处于所属都市圈外围，距离核心城市有一定距离，外溢承接影响相对偏弱的三四线城市，其房地产市场发展，一定程度有赖于自身城建规划、轨交或城际快速交通等的推动。长三角强核城市上海的2017年市场概况及趋势特征长三角城市群中有多个核心城市，其中按照城市规模等级上来看，尤以超大城市上海辐射作用最为显著。上海对于整个长三角城市群有着引领作用，资源外溢辐射范围也最广。且身为一线城市，上海的房地产市场相对成熟，已率先进入存量改造阶段，市内房地产市场特征较为明显，对城市群内其他核心城市有着借鉴作用。政府已公布《上海市城市总体规划（2017-2035 年）》中，在总体方向上，上海至2035年的目的是要建成包含国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化的全球化城市。目前，已建成和在建的高铁线路中，经过上海的共有5条，在速度和广度上同时帮助上海将外溢效应辐射到周边及更远的城市。伴随着加入上海“1小时”高铁圈，这些城市内的房价也出现明显的变化。而随着上海市内轨道交通的发展逐渐延伸到外省城市，上海与临近城市的交通网络黏性更大，强核作用也将得到进一步凸显。根据上海统计局的数据，2017年年末，上海市常住人口2418.33万，同比有1.37%的下降。与此同时，上海也在加强高学历人才的引入，这意味着上海已启动由政府主导的人口结构性调整。未来随着上海人口的素质逐渐变高，中高端改善型住房将成为主流。同时，上海人口结构的调整也势必造成人力和财力外溢现象，而周边城市太仓、昆山、嘉兴等第一时间承接了上海大部分外溢的人流资源，流入的人口带来了对于居住的需求，导致了这些周边城市房价的上涨。另一方面，由于上海购房限制严格，在外汇管制，股市低迷的情况下，部分投资者为了寻求资金保值，将目光投向了环上海市场。土地供应结构发生变化，自2017年下半年起加速推出住房租赁用地2017年，上海共推出住宅用地133宗，规划建筑面积近1196万平米，同比上涨58.86%。从宅地成交来看，2017年，上海住宅用地成交127宗，规划建筑面积1167万平米，同比上涨72.03%；其中商品住宅用地成交规模占比近31%，同比微升近6%。全年土地政策频出，从前期限地价到大规模推出“招挂复合”的土拍方式，进一步调高企业拿地门槛。连续严控土地供应与持续加码的调控政策，加之上海本身作为强核城市的外溢辐射效应，环沪城市如嘉兴、昆山、太仓等都经历了一波土拍热潮，地价非理性上涨明显。也使得各地政府不得不加入调控大军，并由此将上海溢出的需求推向更远一点的周边城市。而对上海土地市场来说，2017年较为重要的一个变化就是积极响应了中央“租购并举”的号角，于2017年7月出台的《上海市住房发展“十三五”规划》中明确表示将建立健全“四位一体”、租购并举的住房保障体系。并且，在同月土地市场上率先跟进，推出第一宗市内“租赁住房”用地。此后，租赁住房用地供应有条不紊地进行释放。据不完全统计，截至2018年3月，上海已成交“租赁土地”27幅，总计成交面积近76万平方米，规划建筑面积近174万平方米。考虑到租赁市场仍处于起步试点阶段，因此这部分土地的竞得人多数为上海本土国有企业。商品住宅“量缩价涨”，二手房交易继续主导市场虽然上海的住宅交易市场有着严厉的调控政策，但纵观近几年商品住宅的平均销售价格，自2012年起仍保持逐年增长的趋势，2017年上海商品住宅成交均价为47881元/平米，同比上涨近25%。相对平稳上涨的销售均价，上海商品住宅的销售面积在近些年的起伏较为明显。而上海二手房交易市场的趋势与商品住宅完全保持一致。但进一步观察近几年上海住宅的新房与二手房情况后，可以很清晰地能发现在交易量上，二手房已经超过新房的销售。从市场结构角度，对于一线城市或是城市群内发展较为成熟的核心城市来说，目前交易主力从增量资产向存量资产转移的趋势愈发明显；这也意味着，传统重规模、快周转的行业思维难再受用，与之相对的是向注重房屋品质、深度服务等方向的转换。物业市场发展势头良好，大宗并购交易持续活跃据乾立基金不完全统计，上海2017年在所有的大宗交易物业类型中，写字楼的交易受到了投资者的极大追捧，涉及写字楼及相关的办公物业（包括写字楼、商办综合、写字楼类非工业和生产用途的商业园区类型物业）有51宗，交易金额达925亿，占到全年大宗交易总额的82%，交易总面积275.38万平方米。从前述全年统计数据看，大宗交易其中写字楼物业的买家中，涉及国内买家的交易40宗，包揽了全年写字楼大宗交易量的77%，占交易总金额的68%。其中，中资基金参与的交易达到11宗，总交易金额252.65亿元。国内房企参与的交易同为11宗，总交易金额稍低于中资基金为128.21亿元。中资金融机构（包括信托、保险等）参与了6宗交易，交易金额73.35亿元。而自用买家的投资今年也达到了11宗，其中6个买家来自TMT行业，这与写字楼租赁需求的趋势一致。港台及外资机构的参与稍有回暖，不完全统计有12宗交易，交易金额达297亿元；其中开发商类型的企业参与交易达到7宗，包括瑞安房地产、凯德集团、顶新集团、吉宝、星桥腾飞等深谙中国房地产市场的买家。从成交项目数量上来看，非核心商务区的写字楼大宗交易数量已经达到30宗，远远超过了核心商务区的成交数量；但由于核心商务区内物业单价仍高于非核心商务区物业，因此非核心商务区的总交易金额低于核心商务区。城市群发展背景下，未来上海房地产市场总体呈现如下特征：结语新格局下的新思维是，以城市群为单位，聚焦各个核心城市及其辐射形成的都市圈内大小城市，根据区域发展的不同阶段、市场空间能级、城市基本面核心指标等综合因素，深入研究和分析判断，因城施“计”，即差异化制定投资策略、变革交易与合作模式。并且，随着城市发展进程、国家与地方政策/规划变化情况而动态调整，才能更为精准把握市场的机会时点。在城市群逻辑之下，上述因城施“计”的具体操作就是： 城市群内的一线核心城市，部分已然迈入存量市场阶段。这类城市的市场结构和需求特点都将更趋多元化，投资目光将不再是传统增量，而是更多探索和把握存量资产改造、成熟商办并购、租赁住房/长租公寓、共享空间、教育地产等“新蓝海”中的机会。主流的增量市场需求，在当前更多还是属于城市群中的二线城市。多数二线城市，由于仍处于城市大力向上发展的阶段，存在大量结构性机会和深度挖掘空间。在城市群格局下，应当关注基本面强（经济、产业、人口），有区域规划或高铁建设利好的城市。一方面，区域规划利好通常代表有明确的发展目标、产业导向和重点政策，或是行政区域在大幅扩张，利于都市圈板块效应发散。另一方面，高铁建设意味着人口流动最重要的通道有了保障，有助于提高对沿线辐射范围内的下级城市的人口吸附能力，而这些人口往往是区域楼市的重要支撑力。近年，政府以一、二线热点城市为基点逐步展开针对房地产市场的宏观调控，受此影响，城市群内核心城市周边的三四线城市大多成为溢出需求的主要受益之地，大多迎来土地市场及楼市的热潮。虽然部分三四线城市由于市场迅速升温，已被加入调控范围，但也只是让核心城市的溢出需求基于地缘效应在区域其他三四线城市中轮动。对于这一轮三四线市场机遇的把握，重点还是在于关注城市基本面能否支撑市场可持续性、同时规避阶段性风险。从目前来看，具有一定投资机会的城市，关键还是在于具备充分人口支撑、购买能力与上涨的房价匹配、因地缘（或高铁“时间距离”）靠近都市圈核心从而受到较强辐射效应这些“基础条件”。而需要警惕的风险城市基本上是由于政策持续高压，导致投资、投机性需求快速退场，房地产市场处于调整期；亦或因投资、投机炒作过度，透支未来市场预期的。总而言之，伴随着国内城市发展格局的转变，房地产投资的策略逻辑也随之发生改变；不管是哪类从业者，都需要把视角聚焦到城市群范畴上。