成都市场研究报告

6月10日，《2019中国未来商业消费趋势研究报告》发布，报告指出，成都在城市“购买力”、城市“吸引力”和城市“消费升级”等方面均表现出色。数据显示，2018年京东“双11”购物节期间，成都跻身全国购买力最强城市Top5，紧随京沪广深之后。根据相关大数据显示，2018年成都毕业生本地居留率为48%，仅次于北京、广州和上海。商业活力、阅读文艺、爸爸顾家成为成都城市消费关键词。

2月14日，成都零售商协会公布了《2018年成都零售业运行分析报告》。最新数据显示，2018年，成都全市商业零售呈现总体平稳、稳中提质的发展态势，全年实现社会消费品零售总额6801.8亿元，同比增长10.0%，高于全国1.0个百分点。在副省级城市排位中，增速排名与青岛、济南并列第二。其中IFS、远洋太古里、来福士、万象城、万达广场（锦华、金牛）、凯德·新南、大悦城、环球MALL、成都苏宁城市奥特莱斯、银泰城、龙湖北城天街、双流海滨城等成都13家主要购物中心2018年的业绩同比实现稳步增长，购物、餐饮、服务类消费、酒店经营营业收入总和达260.7亿元。城市商业魅力不断提升，多个知名榜单排名前列2018年，成都全年实现社会消费品零售总额6801.8亿元。按消费形态分：商品零售总额5901.7亿元，占消费品零售总额的86.77%，同比增长9.4%；餐饮收入900.1亿元，占13.23%，同比增长13.7%。按销售单位所在地分，城镇消费品零售总额6514.9亿元，占95.78%，同比增长9.8%；乡村 286.9亿元，占4.22%，同比增长12.4%。成都吸引了众多国内外知名开发商、优质零售物业不断涌入，目前拥有优质购物中心55座、建筑面积650万平方米。2018年成都新亮相商业体14座，新增商业体量110万平米方。成都时尚之都的魅力持续彰显。截至目前，成都引进一线品牌已逾300个，位居中西部首位，全球80%以上知名品牌入驻成都。2018年，200家首店落户成都，其中13家是全国首店、75家西南首店、110家成都首店、2家全球旗舰店。成都城市风光成都的城市商业环境进一步优化提升。政府、行业、媒体合力推介成都国际消费城市形象，组织“新春欢乐购”“过节耍成都”“消夏耍成都”“成都企业市州行”等大型主题活动收效显著。成都在“2018中国城市商业魅力排行榜”位居新一线城市首位、“中国零售20城”“2018中国新商业城市”排名第四、“2018年中国城市营商环境综合排名”居第六，“中国大陆最佳商业城市”成都排名大幅上升至第六、“中国时尚一线城市”成都与上海并列第一。提质发展成为新时期主题新零售和智慧零售正在重塑成都的商业形态，数字化场景、人工智能被引入线下应用，加速实体店数字化改造。据口碑App数据显示，成都消费者在餐厅用手机点单的笔数，呈现月均36%的高增速。随着网络消费持续快速增长，全市限额以上网络零售实现669.5亿元，同比增长29.4%，增速较去年回落2.7个百分点。传统业态转型收效明显，主力店“去百货化”已成趋势，主题街区、网红店、文创店铺、新零售超市取代百货商店、大型超市成为客流聚集地。提质发展成为新时期零售业发展的主题。绿色、网红、节能、智能、美容、运动、文创等热门标签折射消费升级大趋势。网红IP风向在成都盛行，喜茶、奈雪2018年在成都分别开设了3家、5家门店。全国首店Nox、西南首店West酒乐场、Mago等网红酒吧酒店齐聚蓉城。四川方所成为新型文创书店崛起的代表。成都IFS广场喜茶店2018年，成都的汽车、住房消费增势回落，零售市场总体增长压力较大。成都零售以强化品质和特色为核心，拓展新的消费领域、挖掘新的增长动能，智慧服务、体验服务、定制服务、绿色服务、共享服务、跨境服务等新形态涌现。休闲旅游、文化娱乐、健康养生等消费热度持续升温。2018年，全市接待游客2.4亿人次，增长15.8%，实现旅游总收入3712.6亿元，增长22.4%；实现会展总收入1091.9亿元，增长17.2%；快递业务量增长26.6%，业务收入增长31.0%；餐饮收入增长13.7%，增速高于商品性销售4.3个百分点。根据对成都零售企业高管的问卷调查，面对2019年，多数被访对象对宏观经济形势总体保持乐观，预期企业投资加大、营收上升的比上期均有增加，预期企业用工减少的也有所上升。随着稳增长政策周期效应加快落地、成都国际消费城市建设举措有效推进，必将促进2019年成都市场与企业活力加快释放、国际化一流营商环境进一步提升。策划 | 成都商报经济新闻部编排 | 盼盼撰文 | 红星新闻记者 吴丹若成都商报财经发布获取重要财经新闻和理财知识

2019年10月23日，成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）在蓉发布《2019年第三季度成都房地产市场报告》，研究显示：第三季度，成都房地产市场整体表现良好。优质写字楼市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点，而需求端的空间流动性亦加速；零售物业市场迎来区域、物业、店铺设计的物理空间优化，以及商业运营时间的延展；仓储物流市场可租赁空间随新增供应回升及电商需求归落自建库而充沛，加之“双十一”临近之下租赁需求活跃，市场见证供需两旺。优质写字楼市场升级需求逐步释放，空间流动性加速第三季度，蔚然AB座的交付为成都优质写字楼市场带来11万平方米的新增供应，亦是攀成钢板块首个交付的写字楼项目。季内需求略有回升，净吸纳量录得12.8万平方米，环比上涨14.6%；其中甲级写字楼净吸纳量为6.3万平方米，环比上涨74.4%。究其原因，一方面部分上半年谈判周期因经济不明确性延长而累积的需求于本季落地；另一方面上季度业主调整租赁策略应对经济周期性调整初见成效，刺激扩租、升级需求加速释放，分别占比季内办公策略的30.6%、25.3%。此外，季内录得两宗来自于第三方办公运营商合计面积约1.7万平方米的大面积成交，显著贡献于市场去化。相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比下降0.6个百分点至22.4%，创近十年新低；甲级写字楼整体空置率环比下降1.9个百分点，创近八年新低。按行业看，TMT、房地产与专业服务为季内前三大需求来源。据世邦魏理仕发布的《亚太科技城市：新硅谷的竞逐》研究报告，成都被界定为“新兴科技城市”，借助在研发、科技制造和新媒体领域已形成的市场优势，加快打造中国西部领先的科技中心，吸引全球领先企业不断向此聚集。季内TMT以22.1%的净吸纳量贡献率居需求首要来源，成交主要来自于内资头部企业的扩租及升级，以及中海国际中心D座内孵化器的几近满租。然而，需要注意的是，随着TMT行业调整加速，需求不稳定性愈发凸显，占比季内退租面积的24.7%，亦居首位。房地产紧追其后，净吸纳量贡献率为14.0%，随着城镇化进程加速，市场持续录得房企、交易服务及建筑设计类企业的进驻。专业服务业以13.3%的净吸纳量贡献率位列第三，其中律师事务所主导去化。同期，随着行业发展的迭代更新，消费需求逐步向“在线+”行业倾斜，推动该类企业成为需求新增长点，如在线教育、在线医疗等。租金方面，成都优质写字楼平均账面租金环比基本持平，至季末报83.9元每平米每月。究其租金企稳的原因，一方面大部分业主已于上季度调低租金预期以吸纳经济低于预期的影响；另一方面季内多个业主表示客户到访量及承租能力较上季度有所回升，从而提振市场信心。尽管如此，为优化租户结构，部分业主面对优质客户在免租期、装修补贴等优惠策略上加大弹性，故市场平均有效租金略有下滑。由于城市基建、配套、产业、政策、人才可得性等指标再次发生变化，企业加速在“2+1”格局下的区域内以及跨区域间聚集与流动。城市更新进程推动市中心基建、配套的升级，甚至部分楼宇也通过物业软硬件翻新以探寻第二次生命。此外，东大街区域市场随攀成钢板块的启幕而进一步延伸。就南延线而言，随着商务氛围愈发成熟，租金价格也今非昔比，其中金融城甲级写字楼租金已居市场最高水平，截至季末为107.6元每平方米每月。在此背景之下，需求流动性加速，同区域来看，市中心升级需求活跃，录得多宗由原楼龄较老的楼宇升级搬迁至周边新建优质楼宇的案例；跨区域来看，录得多个来自孵化器、软件园的TMT企业出于租赁成本的考虑选址市中心，而承租能力较强的专业服务类企业出于客户就近原则而落子、搬迁至金融城。随着成都写字楼市场逐步迈入存量时代，加之多数于成长阶段（2014-2016）集中交付的楼宇面临租户租约集中到期，市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点，其中第三季度升级需求占比办公策略较上半年大幅提升23.2个百分点。然而，考虑到经济周期性调整，企业的办公决策更加谨慎，因此业主的租赁策略面临考验，灵活性的租赁方案为制胜关键。此“灵活性”不仅限于租赁成本层面，亦反映在物业物理层面，例如季内录得部分业主重新规划办公空间，迁移小面积租户从而腾挪出整层大面积可租赁空间给优质客户；部分业主挖掘新兴领域租户，如医疗美容等。展望2019年第四季度，成都优质写字楼市场将迎来约7万平方米的新增供应。在经济不明确性延续的宏观背景之下，业主的运营能力成制胜关键。着眼需求端，新旧动能转化的细分领域行业值得关注，如包括企业运营系统、办公平台软件等专业服务类TMT企业。世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，但在经济不明确性持续的情况下需求端的决策流程加长，且需求的不确定性亦继续存在。随着未来供应回升，供给端需加强租赁策略的灵活性，同时关注“在线+”新兴行业衍生出的新增办公需求。”零售物业市场区域及载体物理空间优化，商业运营时间延展第三季度，位于新都的七一国际广场开业为成都零售物业市场带来14.5万平方米的新增供应。该项目系近郊商圈第三大体量的购物中心，充沛的空间给业态配比丰富度增加提供基础，继而带动新都商业提档升级。同期，自持型街区集中交付，包括万科天荟、石犀里、东门市井、猛追湾万巷更新项目等。该类型物业成开发热点主要是因为，其一土地资源随城镇化加速而愈发稀缺，更多开发商选择自持运营后再资产退出的战略；其二城市更新置换出载体资源，街区得以焕新重生；其三城市鼓励发展“首店经济”、“夜经济”为其带来机遇，品牌质量显著提升。然值得注意的是，自持街区的消费场景因容积率低、时间灵活而更具吸引力，加之租户结构愈发丰富，将对区域内的同质购物中心形成竞争关系，故业主需在餐饮、体验业态上作差异化应对。季内需求维稳，空置率环比微跌0.1个百分点至4.9%，创历史新低。然而，在空置率变化不大的态势之下，隐藏着市场主体积极寻求空间与时间最优解的企图。季内政府提出以交子公园为基础，将次级商圈的金融城区域规划建设成世界级商圈，而SKP项目也确定落地。与此同时，核心商圈在“中优”战略推进下，城市更新成效逐步呈现。借此，市中心与南延线的商业空间博弈启幕，两者将在取长补短中提档升级。具体而言，市中心文化底蕴、商业氛围浓厚，加之街巷密集，天然形成消费场景。然区域内优质购物中心体量占比全市较小，老街老巷又难以吸纳优质品牌进驻，故城市更新将是其提升竞争力的动能。而南延线则恰好相反，优质购物中心众多，但文化底蕴不足且商业氛围因街道尺度较大而稀散，消费者动线难以从点到面，故未来消费场景的打造将不失为提升商业氛围的决策之一。微观层面，季内购物中心亦积极调整旨在提高空间使用效率。在核心商圈，业主积极作同品类迭代，其中餐饮租户的升级换代最为瞩目；而次级商圈则差异化表现，部分空置率较高的项目引入大面积的服饰集合店以实现去化，而运营良好的项目则再次大店切小店，将原面积较大的服饰品牌置换成包括珠宝配饰、美妆、潮牌等多个品类，如凯德新南、锦华万达等。此外，随着消费者行为习惯的转变，店铺的空间设计同样发生变化。季内，通过监测新开或升级的服饰店铺发现，增加视觉动态感以提升品牌推广成为趋势，具体改造包括增加玻璃幕墙的比例让消费者透视店铺内的货品、或在幕墙上增设大面积的LED屏滚动播放新品宣传片等。就餐饮品牌而言，“街铺化”趋势初见端倪，市场见证多个餐饮店铺采用半开放式的设计，并用灯光、音乐来营造开放、活泼的消费场景，如远洋太古里新开业的Scotts炸鱼薯条及升级后的哈根达斯等。同期，商业运营的时间延展。8月，政府公布35个“夜成都”示范点位，加码夜间经济。该举措既能通过融合文化、消费、场景、时间四大元素在消费高峰时段承接需求，延长内需；又能用集中性的管理使消费空间正规化。对发展夜经济而言，项目的选择至关重要，必须考虑游客、市民等参与者的需求、喜好和当地条件，以及活动可能对周边居民产生的影响等。因此，夜经济的健康发展需从规划层面对各方面进行统筹考虑。此外，运营商、零售商也在做推广时间的延展。季内，计划年底开业的龙湖滨江天街通过网络社交平台播放宣传动画片、办天街Club会员活动等提前预热并与目标消费者实现互动；而远洋太古里尚在围挡的青山研究所则通过围挡上的耳机与路过的消费者互动，提前激发兴趣。随零售物业市场的空间优化、时间延展，季内需求端也相应地呈现出不同的表现。按区域看，受地标项目带动及城市更新利好，核心商圈强者恒强，持续吸引国际品牌开设首店，如世界顶级珠宝品牌Harry Winston大陆第四间直营店、意大利鞋履潮牌Golden Goose西南首店、英国Scotts炸鱼薯条亚洲首店进驻远洋太古里等；次级商圈加速品类迭代，内资品牌表现抢眼，涉及品类包括潮流品牌、电子产品及个人护理，如华为、荣耀、完美日记等。按细分品类看，新能源汽车加速扩张，季内录得小鹏汽车连开三店；儿童教育类品类迭代迅速，传统才艺培训退租较多，取而代之的是科技培训类品牌，如编程、机器人等；而酒吧则积极进驻自持街区，如酷里南和MATATA落户建发鹭洲里、贰麻酒馆进驻万科天荟等。展望未来，2019年第四季度成都零售物业市场还将迎来5个项目开业，合计约49万平方米的新增供应。商业开发持续下沉至三环内商业欠缺的区域及近郊商圈，且呈多点开花的态势，故短期内项目间合作共推商圈提质的关系或将大过直接竞争关系。微观层面，得益于夜经济、首店经济等利好政策，商业载体与品牌的合作关系将继续升级延展，从而共同带动市场整体量与质的飞跃。世邦魏理仕成都顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“从第三季度的市场表现来看，成都零售物业市场正潜移默化的发生改变。其中，核心商圈的变化体现在继续提高品牌丰富度，特别是国际品牌；次级商圈随新增项目填补商业空白区域而呈各自为政的态势，且更多运营商将商业空间提供给非零售业态，如互动空间、亲子娱乐等，从而增加消费时间并与核心商圈差异化竞争；而近郊商圈则将是变化最大的，即将迎来质变。同时，发展“夜经济”将为三级商圈的蜕变注入新动能。”仓储物流市场第三方物流及电商积极备战“双十一”，市场供需两旺第三季度，成都仓储物流市场迎来高标库的集中交付，共计录得六个项目合计约39.7万平方米的新增供应，其中46.0%的新增面积落于青白江。着眼需求端，净吸纳量环比大幅增长273.3%录得22.5万平方米。究其原因，一方面新增项目因前期积极蓄客而得以满租或高入驻率交付；另一方面，临近“双十一”，第三方物流、电商的需求得以释放。然而，电商自建库影响持续，季内录得某电商因租约到期从定制库整体退租并搬至自建库的案例。相应地，尽管季内需求活跃，然大面积的新增供应仍推高市场空置率环比上升2.7个百分点至19.9%；受电商退租集中的区域业主下调租金预期影响，全市高标库平均租金环比下降1.1%至24.7元每平方米每月。分行业看，第三方物流、电商积极备战“双十一”主导季内去化，净吸纳量分别为46.5%、38.2%。值得关注的是，尽管头部电商企业自建库已交付运营，但鉴于成都旺盛的消费需求端，以及不同类型商品的仓配要求的差异性，市场录得头部电商企业在同区域搭配“卫星仓”的租赁案例。展望未来，2019年第四季度成都仓储物流市场将迎三个项目合计38.2万平方米的新增供应。电商自建库影响预计延续，全年市场将维持调整基调。未来三年，随着天府机场与双流机场运营职能调整、青白江区域迎来供应高峰，市场整体格局将重塑。世邦魏理仕成都顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示：“为应对市场格局变化，业主调整租赁策略成效显著。季内实际租赁面积超35万平方米，系单季历史最高成交面积之一，充分说明成都仓储物流市场的韧性及潜力，未来市场容量将继续随城市扩张及产业升级而逐步扩大。”

2018移动电子商务年会将于7月底在蓉举行。记者从大会组委会获悉，受成都市商务委委托，由亿邦动力研究院编制的《成都市电子商务产业发展全景图研究报告》日前正式完成。据介绍，《报告》对国内外电子商务产业发展趋势和成都电子商务产业基础综合分析后，认为成都应在政策创新、环境提升和服务集聚三大方面重点发力，以建设具有全球竞争力的产业生态圈，建设全球电子商务产业中心城市。来自第三方的数据显示，成都电商服务资源位居全国第六，仅次于北京、上海、杭州、深圳和广州。2017年，成都实现网络交易额19310.23亿元，增长26.22%，稳居中西部首位，在全国占比4.98%。全年网络零售额实现2376.16亿元，占全市社会消费品零售总额的比例增加到37.1%，表明网络零售额的增加对全市社会消费品零售总额的上涨有明显促进作用。“从关键要素看，成都市具备自贸区、跨境电商综试区、商贸流通改革试点、国家自主创新示范区等试点试验资质及规模1000亿的成都发展资金等利好的产业政策，创新资源丰富。从产业生态看，阿里巴巴、京东、苏宁、唯品会、携程等国内知名平台均已落户成都，本地创新型电商平台占成都创新型电商企业80%以上，平台集聚优势突出。”亿邦动力研究院相关负责人表示，按照构建具有全球竞争力的产业生态圈这一发展理念，他们对成都电子商务产业的服务层、应用层、支撑层分别进行了梳理和分析，认为应在政策创新、环境提升和服务集聚三大方面重点发力。 其中，政策创新是在产业电商、跨境电商、社交电商、分享经济等领域探索政策创新，通过突破关键产业政策吸引头部平台落户成都。环境提升是提升电子商务创新创业环境，引来人才提升武侯新城、简阳两地商务生活配套环境，留住产业人才。服务集聚则是把发展思路由引进平台转为平台和服务商同步引进，重点引进各领域数字化服务企业。“产业发展离不开载体支撑。目前成都的电子商务企业分布主要集中在高新区、武侯区，简阳市除京东、唯品会外，其他电商企业整体不强。此外，两个功能区商务生活配套水平偏低，承载能力偏弱”。该负责人表示，为此，他们在《报告》中提出了成都应形成“一总部五中心多基地”，即武侯新城电子商务总部、武侯新城电子商务服务资源中心、高新区全球跨境电商服务资源中心、高新区电子商务技术研发中心、简阳电子商务仓储物流中心、简阳农村电商服务资源中心和其他区（市）县电子商务产业基地与以上功能中心联动的产业布局。两大电子商务产业类功能区——武侯新城电子商务产业集聚区和简阳西部电子商务集聚发展区应注意差异协同，前者发挥科研资源丰富、已有龙头企业的优势，重在集聚各类电子商务平台企业打造总部集聚区，以及集聚各类电子商务服务企业，打造电子商务服务资源中心。后者发挥航空枢纽优势，重力发展电子商务仓储物流，以及抓住乡村振兴战略机遇，打造西部地区农村电子商务产业中心。（中国日报四川记者站）

封面新闻记者 欧阳宏宇11月1日，天猫双11城市活动将陆续开启，由商务部中商智库中国消费大数据研究中心联合国务院发展研究中心专家组共同编制的《中国城市消费升级报告2018——“双11”十年大数据透视》也正式出炉。报告从天猫双11十年大数据透视中国城市消费升级趋势，其中成都消费力增势显著，对比2009年和2017年的双11人均消费力排名，成都从第10名蹿升到第6名。报告指出，成都是西南经济重镇，自古以来就是一个开放的城市，从东亚宏观地理位置考察，成都是中国唯一的三大经济带(南方丝绸之路、北方丝绸之路、长江经济带)的交汇点。2017年，成都消费市场稳中有升，消费结构改善升级，全年实现社会消费品零售总额6403.5亿元，比上年增长11.5%。日前，成都经济三季报出炉，GDP破万亿大关，城镇、农村居民人均可支配收入分别达到31802元、18838元，分别增长8.4%、9.1%，消费升级后劲十足。今年是天猫双11十周年，阿里巴巴全面升级城市战略，为成都打造新零售城市生活“操作系统”。商务部智库报告认为，成都、上海、北京、广州、深圳、杭州等城市，最早完成传统零售时代——电商零售时代——新零售时代的业态更迭，成为观察城市消费升级的最佳样本。它们在加速与新零售融合的过程中获得了发展的新动能，也基于城市禀赋，生长出独具城市特色的消费升级景观。2009年到2017年，天猫双11消费力最强的城市排名变化，可见成都增势明显，从第8名上升到第6名。对比2009年和2017年的双11人均消费力排名，成都更是明显提升，从第10名蹿升到第6名。报告还援引了2016年“全球跨境（奢侈品）零售吸引力指数”，成都也进入全球前30位。2009年和2017年天猫双11消费成交额城市排名对比。来源：商务部中商智库报告2017年，成都人在天猫双11花了40.4亿。前不久，数字经济智库发布《中国新零售之城竞争力报告》，成都位列第九名。上半年，北大光华管理学院发布《2018新零售城市发展指数报告》，成都排名第六，被称作“消费与零售升级的西部样板”，是西部经济中心、科技中心、文创中心、对外交往中心和综合交通枢纽。成都市政府大力促进新经济发展，为新零售业态发展起到了很好的助推作用，为新零售企业营造了良好的生长环境。成都的生活美学正以新姿态展现在世人眼前。上半年，一大波新业态涌入成都零售商业市场，天猫、饿了么、口碑等新零售大军聚力蓉城，为成都消费者的生活增添安逸巴适。首个天猫校园店落地川师大，盒马店开业当天销售额破全国记录，盒马鲜生已经在成都开出8家门店，成都公交携手高德地图推出实时公交服务……成都人民的新零售本地生活服务渲染着幸福生活的底色。当前成都拥有全国领先的品牌数字化智慧门店数量、物流网点数量，同时在进口高端商品消费上也拥有一定领先势能。这些也是成都厚积薄发的新增长点。今年是天猫双11第十年。阿里巴巴生态协力打造基于城市的“操作系统”，在满足与创造消费需求的过程中持续推动消费升级，让消费者体验更丰富立体的美好城市生活。来自全球的18万个品牌商家与遍布线下各城市的20万家新零售智慧门店、12座新零售理想之城的100个重点商圈都将参与天猫双11，涵盖人们日常消费的吃喝玩乐等场景。报告认为，城市生活消费将在天猫双11引领下继续升级。以天猫双11为代表的特定节日消费，未来对经济社会发展的影响力还会进一步扩大，也是拉动内需、促进消费提质升级的重要新引擎。

2020年7月10日，成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年上半年成都商业地产市场报告》，显示2020年上半年，随着疫情的影响逐渐减弱，加之宏观经济及市场积极应对释放发展新动能，成都商业地产市场逆风见韧，呈现复苏迹象。写字楼市场需求于第二季度回暖，新经济周期下新兴细分行业迎来风口或将成新动能。- 零售物业市场，内资零售商精准把握内需特征择机发力，运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市仓储物流市场，夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇。- 投资市场，宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注；城市战略发展方面，成都对标世界头部城市，积极探索开发空间价值。成都对标世界头部城市，探索开发空间价值2020年上半年，伴随成渝双城经济圈加快建设，成都东部新区正式成立，位于中国西部的头部城市成都迎来城市可开发空间规划上的新一轮战略机遇。同时，“中优”战略升级，成都持续探索中心城区在可开发空间上产业发展与生态宜居的平衡。因此，如何实现可开发空间经济和社会效益的最优化将成为成都未来城市发展最具前瞻性的议题。城市化进程的加快推动城市产业转移，核心产业链由传统工业向现代服务业升级，因而人力资本成为驱动生产的核心要素。然而，受制于交通、人力等成本，经济活动随离开城市核心区半径的增加而减少。因此，推动现代服务业重塑城市外围与核心的关系，在核心区功能优化升级的同时塑造“多中心”化的城市全新格局，最终有效利用可开发土地资源以匹配未来城市发展方向至关重要。世邦魏理仕认为，未来城市开发将“以人为导向”，实现城市生产与生态的平衡。“解构主义”方法论中城市核心区价值被定义为承载交流与交际的空间生产力，引致公共配套空间价值凸显。世邦魏理仕研究并提出城市公共配套空间对于生产率提升的模型，认为城市中生产率与单位个体GDP成正比、与单位个体活动半径成反比，因此公共配套空间的规划亟需考虑其辐射范围，条带状的线性空间或者旧改中点缀式的空间形式，比传统广场式的集中空间（纽约中央公园）更具经济效率。优质写字楼市场受疫情影响，成都优质写字楼市场上半年净吸纳量较去年底下降96.8%，但第二季度市场净吸纳量由负转正，市场呈现快速复苏态势。疫后，企业风险管控加强，致使租户租赁决策周期加长；同时租户对成本的控制，导致乙级写字楼需求占比五年来首次超越甲级写字楼。而TMT行业中的“在线+”企业成为主要去化来源。下半年随着经济情况逐渐明朗，新基建的加快建设及金融业的全面开放将进一步促进写字楼市场的复苏。办公需求于第二季度复苏，新经济周期下市场迎新动能上半年，位于金融城的天府国际金融中心南塔和位于城东北的万科文创大厦交付给成都优质写字楼市场带来约11.8万平方米的新增供应。由于疫情期间的管控措施及企业视宏观环境变化对租赁策略的相应调整，上半年净吸纳量仅录得7,600平方米。然而，随着第二季度疫情得到控制与经济企稳，企业信心增强，需求实则呈复苏态势，净吸纳量由负转正录得7.2万平方米，居全国第四。按需求来源看，受跨城市活动受阻、疫情全球化发展影响，省外、外资企业的需求占比较去年同期分别下降6个及5个百分点至39%、3%。疫情对租赁活动的影响令市场整体空置率较去年底上升1.1个百分点至21.6%；业主通过以价换量激活需求的同时，市场平均租金较去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月；其中甲级写字楼平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。需求分化—成本控制贯穿全年使办公需求在不同办公载体中流动上半年，甲乙级写字楼在面积去化上表现有所分化。受益于经济逐步复苏催生本土小微企业发展、在线教育行业迅猛扩张以及企业加强成本控制等因素，乙级写字楼净吸纳量五年来首次超过甲级写字楼。相较之下，甲级写字楼租户品质管理更为严格，中大型租户谈判周期更长、企业房地产内控和决策更为严谨，疫后重启相对缓慢，下半年有望逐渐加速。此外值得关注的是，鉴于当前宏观经济的不确定性，企业对于房地产的成本控制和灵活性诉求提升，从而寻求联合办公、精装房等灵活办公解决方案。上半年成都联合办公整体出租率近90%，二房东积极推出特价房等优惠措施带动转租率上升至82%。从这一意义上说，疫情或将加速写字楼租赁需求向多元化、全生命周期化发展，需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对。新时新能—新经济周期下，新兴细分行业迎来风口或将成新动能按行业看，TMT、房地产建筑及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比45.2%、10.9%及9.8%。如若按企业主营业务领域看新增需求中“在线+”租户的占比，发现消费服务与教育、文体娱乐及零售贸易行业线上渗透率最高，分别为90.8%、80.5%、40.1%及39.0%，且上半年需求增量显著，分别占比新增需求的35.0%、5.0%、16.4%及2.4%。其中，受疫情影响，零售、文体娱乐等行业因线下实体冲击较大而积极向线上转型，使如网购、在线桌游、直播等企业积极扩张；专业服务则衍生出在线办公软件等企业的扩张需求。就在线教育而言，上半年头部企业在蓉积极扩张，选址集中于乙级写字楼和非标物业。数据显示，中国K12(学前教育至高中教育在校生规模)近2.3亿人，而据估计K12在线教育企业用户数2020年仅3,700万人，市场渗透规模仅16%，仍有可观成长空间，但未来在线教育企业需求的可持续性取决于疫后商业模式调整所带来的实际营收情况，并直接影响其承租能力及办公物业选择。2020年上半年成都办公需求在线渗透率和活跃度（按行业）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度同时，2020年以来中央密集召开关于加快推进新型基础设施建设的会议，明确新基建建设方向，而成都在成渝地区双城经济圈建设、东部新区设立、环城生态建设等重大事件的推动下，传统基建与“新基建”相关领域行业迎来新风口，包括5G、新能源、房地产建筑、城际交通物流等行业，同时也助推新基建及TMT孵化的金融机构及保险相关企业发展。此外，上半年宏观环境的波动也为法律服务、不良资产收购、企业服务外包等行业的发展创造了契机，并提升相关专业机构的租赁活跃度，有望为成为写字楼市场的未来发展增添新动能。成都写字楼市场未来12个月需求展望数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度2020年下半年，成都还将迎来逾32万平方米的新增供应。随着下半年经济走势逐渐明朗，中大型企业的办公需求或将加速落地，同时疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼。因此，作为对接，业主应积极把握复苏契机，提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。零售物业市场运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市上半年，成都零售物业市场新增供应继续下沉，次级商圈迎来红唐购物中心和招商花园城的开业，定位皆聚焦于家庭亲子消费。然而，传统百货生存空间继续受到挤压，千盛百货晋阳店闭店。市场整体空置率较去年底上升3.9个百分点至8.0%,系近三年来新高。究其原因，随着疫情带来的影响逐步释放，市场录得以服饰、教育培训、正餐为主的租户集中退租；同时，宏观环境的不明确性令零售商扩张愈发谨慎，上半年同样本新设店铺数仅达2019年同期的22.6%。因此，上半年租金走势承压，全市购物中心首层平均租金较去年底下跌1.5%，报360.8元每平方米每月；分商圈看，商业饱和度较高的次级商圈租金跌幅最大，达1.8%。尽管如此，1-5月成都社会消费品零售总额累计同比跌幅较1-3月显著收窄4.6个百分点，其中餐饮收窄7.6个百分点，显示出零售行业的逐步回暖态势。内生新始—内资零售商精准把握内需特征，借力资本拓展增量市场随着疫情升级为全球性事件，国际品牌扩张放缓，留给内资品牌更多发展空间，其凭借充足的资金、优先复苏的市场先机和对本地需求的精准对接积极拓店，上半年美妆、中式连锁快餐及新能源汽车三大品类表现瞩目。国内美妆普及率、中式快餐的连锁化率与全球成熟市场相比增长空间巨大，而高流量、高坪效的特点令其成为内资零售商增加收益的发力重点。上半年，西贝、海底捞相继推出极致性价比的数个快餐副牌，其中捞派有面儿于成都开设新店；内资美妆集合店于成都多点开花布局，The Colorist、Wow Color及Perfect Diary合计新设14家门店。此外，购置税优惠措施延长和“新基建”浪潮推动下新能源汽车迎发展新机遇，基于可视性强、样车方便进出和市中心位置等因素，其选址仍青睐购物中心。同时，行业内领先的新能源汽车企业具备提升商场前沿科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高的优势。因此，预计未来可见更多新能源汽车体验店进驻购物中心，上半年，成都市场录得蔚来、哪吒电动车拓店案例。活跃内资品牌案例及发展原因数据来源：欧睿数据库，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度扬长制胜—运营商运用自身优势积极应对市场挑战上半年，核心商圈和非核心商圈分别利用自身优势积极应对市场挑战。在核心商圈，运营商积极利用品牌资源来调整业态/租户组合，或升级店铺，使品牌集聚效应再次增强，包括远洋太古里吸引数个服饰及餐饮首店入驻，如山本耀司中国大陆首家旗舰店、Chanel中国新概念国内首店、LeTao西南首店等，并在五周年庆联合超60家品牌推出货品限量首发或独家首发；成都IFS大规模的升级既有店铺能级，包括匡威、Evisu、Kiton等的十余个店铺升级为更高能级的西南旗舰店；伊势丹百货则持续利用日本品牌资源，招引日本护肤、餐饮首店，如Elixir、Royce。鉴于核心商圈的可租面积有限，未来首店资源或将部分外溢至次级商圈的优质购物中心。在非核心商圈，一方面包括龙湖、万达等品牌购物中心利用连锁优势与租户联手互助，多城联动发放消费券，刺激消费回暖；另一方面，部分购物中心则利用物业形态、地理等优势通过重塑定位来与周边项目形成业态有益互补，携手提升竞争力。自去年起，世豪广场与相邻的开放式项目建发鹭洲里开始二次细分定位构建差异化消费场景，前者发力“悦己”打造国际美妆区，后者发力“社交”打造城南稀缺的夜生活消费场景，仅上半年就引入3个酒吧，最终实现业态互补。上半年运营商调整应对案例数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度营销层面，在政府的积极鼓励之下，“地摊经济”提振消费，成果斐然。街道市集与购物中心的市集营销在定位客群、营业时间、热门业态上具有一定差异性，两者合力触碰消费者市井情怀，刺激消费。上半年内，超14%的成都购物中心推主题集市。展望未来，2020年成都零售物业市场还将迎来8个项目合计72万平方米的新增供应，其中次级、近郊商圈分别占比58%、38%。中长期看，成都零售物业市场持续向好。一方面，随着奥特莱斯、主题乐园等商业体在蓉扩张，城市消费场景愈发多元；另一方面，更多优质项目加码进一步拓宽城市消费版图，并带动品牌重审布局网络，上半年高端百货成都SKP开工建设、泰国高端商业综合体“暹罗天地”落地天府新区等。因此，得益于更多优质运营商及零售商的加码，市场有望再次提档升级，助力成都打造国际消费中心城市。随着国际品牌受疫情全球化发展影响而步伐放缓，国内零售市场迎来新一轮的品牌格局调整。优胜劣汰之下部分国际品牌退出舞台，使曾经一铺难求的核心商圈释放更多空间。CBRE建议内资品牌把握新时代赋予的机遇积极发力，尤其是如本土餐饮等刚需性较强的品牌。仓储物流市场夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇疫情对成都仓储物流市场的影响逐渐消退，反之积压的需求得到积极释放。作为快递业务量内陆第一城，成都的消费市场活力迅速展现，仓储物流需求明显恢复。上半年，成都仓储物流市场录得三个项目合计约15.7万平方米的新增供应，租赁需求经历了第一季度疫情爆发、电商短租到期以及搬回自建库的冲击后，于第二季度出现明显回暖。市场空置率较去年底上升4.8个百分点至23.2%，短期的供应高峰及退租影响令业主当前以去化面积为首要目标，尤其是在新都、龙泉等影响较大的园区业主的租金优惠幅度较大，致全市高标库平均租金较去年底下跌2.3%至23.4元每平方米每月。与此同时，宏观环境的不确定性使租户加强成本控制，市场录得数宗由核心园区搬迁至非核心园区的案例。消费回暖—夯实消费基础助力物流业快速复苏，仓储需求于第二季度明显改善上半年净吸纳量录得负值，但第二季度需求实则呈回暖态势，录得净吸纳量12.6万平方米，为去年同期的两倍，居全国第三。原因在于企业复工复产以及电商加速渗透零售业，推动快递服务需求增长。数据显示，自 4月起成都快递业务量全面实现正增长，1-5月成都快递业务量突破1亿元，同比增长12.11%，居全国第11位；2020年“618”购物节，成都天猫交易额居全国第六、四川京东交易额居全国第五，且6月以来快递货量同比翻倍，成都为全国最大收货城市。成都物流业相关宏观及消费数据数据来源：成都统计局，成都邮政局，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度电商新机—电商加速渗透零售业，自建库供应量折射成都未来消费需求潜力由于疫情期间越来越多的零售商转向数字化销售渠道以维持其业务，疫后零售业的数字化转型步伐或将加快。据世邦魏理仕2020年亚太区零售租户调查结果，43％的服饰类零售商将电商视为核心业务；67%的零售商表示会加大在线零售/快递应用的投入。因此，电商或将加速渗透零售业迎发展新机遇，据弗雷斯特研究预测，2023年中国内地电商渗透率将由2020年的28%上升至39%，领军亚太区。这一积极信号已初见端倪，尽管头部电商企业自建库已交付，但电商仍为上半年租赁市场首要需求，贡献率达62.2%，较2019年上升18个百分点。其中在疫情中加速发展的生鲜电商占比新增电商需求的14.7%，较2019年显著上升6.9个百分点。值得注意的是，头部电商企业继续在成都发力布局，未来4年将见证约131万电商自建库的交付使用，主要分布于远郊（40.0%）、青白江（28.8%）及龙泉（16.1%）。电商渗透率及成都电商自建库供应数据来源：Forrester, Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度优化运营—成本控制和物流服务精细化诉求驱动业主与租户的仓储策略改变上半年租赁需求进退并行的现象反映出电商及物流行业成本控制和物流服务精细化的诉求，未来租户的仓储策略将继续在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。具体表现在整合并升级仓储设施，或根据业务需求自建仓库和选择定制库；加密自身配送网络及扩容，多点布局或主次仓搭配；随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期，长租及短租并行。作为应对，未来业主需提供更弹性的运营策略。展望未来，2020年成都仓储物流市场还将迎来4个项目合计约50万平方米的新增供应，维持高位；青白江主导供应，占比高达66%。尽管如此，成都基础设施建设、港口枢纽升级及本地需求释放均将为市场提供大力支撑，预计下半年仓储需求活跃度将继续回升。未来18个月仍有大量仓储物流空间投放，租赁市场将持续面临挑战。投资市场宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注2020上半年，成都投资市场较去年同期交易量下降，共录得2个大宗交易成交，合计成交金额约11.6亿元。根据世邦魏理仕2020年5月的亚太区投资回报率调查报告，疫情影响下投资者将优先关注租户品质较高的项目，在项目尽职调查方面也将更加严谨。相较亚太区其他国家与地区，国内疫情最先得到有效控制，加上财政货币刺激政策和进一步开放外资举措的稳步实施，中国大陆成为外资关注的避风港之一。作为西部领军城市，成都亦备受关注。下半年，尽管宏观环境的不确定性犹存，部分机构投资者采取保守或收缩的态度，但基于成渝经济圈建设带来的新一轮战略机遇，城市扩容、产业链升级、人才导入等逐步推进，成都房地产市场活力和价值将显著激发，继而投资者仍长期看好成都，积极寻找极具潜力的投资机会，预计下半年大宗交易市场会呈现更清晰的走势。CBRE发现尽管上半年成都大宗交易较少且部分机构投资者态度保守，但因西南区域的内生需求所产生的比较优势仍吸引机构投资者和开发商积极关注和长期看好成都。不断升温的土地市场从另一方面反映了成都未来新开发方面的发展空间。但投资者在当下的市场环境中避险意识更强，故更关注位于核心区域现金流稳定的成熟项目。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:世邦魏理仕

昨日，期待中的成都第二批消费券开始报名，财政补贴资金超过1.6亿元，动员商家综合让利超6亿元，成都消费市场活力有待进一步被激发。那么，成都消费市场目前活力究竟如何呢？第一太平戴维斯昨日发布的《中国奢侈品零售报告》，让外界再一次看到了成都消费魅力。看全国：顶级商场客流六月回归至均值水准《报告》立足商场、品牌、消费者等多个市场参与者角度，解析中国奢侈品零售市场的复苏现状、破局机遇以及未来预判。第一太平戴维斯中国市场研究部主管、高级董事简可表示：“近期中国境内奢侈品消费增势强劲，政府消费提振政策与品牌营销策略相辅相成，不断刺激消费者通过线上、线下渠道紧跟潮流，正成为国内零售市场复苏的主力军。”《报告》称，自五月来多地发布消费提振政策，以及“五一”、端午小长假刺激，多地顶级商场业绩回暖。《报告》以全国六座城市的标杆型奢侈品商场为样本，以近24个月商场的月均客流为常态基准值100，来衡量高端商场客流复苏状况。结果显示，顶级商场客流在二月大幅下滑后，经历多月回升，在六月已回归至均值水准。受疫情影响，许多奢侈品牌产能、供应链不同程度上受限，数个顶级品牌选择提价作为应对，但目前看来，由于顶级奢侈品的稀缺性、象征性地位，对国内消费者具有较强吸引力，提价并未对销售带来负面冲击。而部分轻奢品牌倾向给予较多活动及折扣，吸引价格敏感型消费者。另一方面，疫情促使奢侈品牌对中国市场作出特定的线上布局，先后入驻多个电商、社交平台。抖音在3月邀请Chanel、Dior、Burberry等品牌进行时装秀直播、访谈等活动，相关话题播放量高达403.2万。线上渠道的开拓帮助这些零售商获取下沉市场消费者，完善低线城市布局，培养品牌认知度。看成都：奢侈品牌对成都市场消费力信心十足随着全国顶级商场客流逐渐恢复，向来被奢侈品牌看作进军西南第一站的成都表现如何？《报告》称，成都回暖力度令人瞩目，四月底已恢复至历史正常水平。与全国顶级商场客流均值相比，成都领先2个月恢复至历史正常水平，背后有哪些原因？“随着新兴产业的不断发展，更多高收入的外来人口涌入成都，成都本身的消费力持续上升，消费潜力巨大，是其中一个重要原因。”在第一太平戴维斯华西区商铺部董事林静看来，“尽管疫情影响下众多品牌放缓开店步伐，但不少奢侈品牌在成都市场爆发式的销售业绩，反而加速了头部奢侈品牌在成都进一步拓展的速度，相继在成都落下二店或三店。而正是基于众多奢侈品牌对成都市场消费力十足的信心，更促使例如北京SKP这样的引领性高端零售运营商正式落地成都，推动成都新兴城市级商圈的进一步发展。”她也进一步分析说，在成都奢侈品比较集中的商业项目中，以成都远洋太古里为代表的项目是开放式街区，疫情影响下能够更快地让消费者回到消费场景中，也促进成都顶级商场客流快速恢复。第一太平戴维斯中国商铺部主管朱兆荣则表示：“面对日渐复苏的国内零售市场，各大奢侈品牌各渠道推广力度显著加强，某些顶级品牌热销产品出现供不应求，令更多品牌对中国市场倾斜资源以弥补全球业绩，奢侈品市场正成为后疫情时期中国零售市场复苏的主要动力之一。”新闻链接——上半年多家知名首店在蓉开业品牌革新和市场优胜劣汰加速昨日，第一太平戴维斯发布《成都2020年上半年房地产市场回顾与未来展望》。报告显示，受疫情影响，上半年成都零售市场租赁活跃度明显降低，与去年同期相比，新成交的租赁数量大幅减少，但同时也加速了品牌革新和市场优胜劣汰，给现有项目提供了调整升级的契机。报告显示，上半年，尽管疫情影响下众多品牌放缓开店步伐，但成都持续推动国际消费中心城市建设，积极吸引国内外品牌来蓉拓展。成都市场上半年录得多个知名首进品牌，典型案例包括，日本高端设计师品牌山本耀司Yohji Yamamoto大陆首家旗舰店亮相远洋太古里，美国时尚设计师品牌Alexander Wang中西部首店落户银泰in99，加拿大著名羽绒服品牌Canada Goose西南首店和意大利潮流品牌MSGM成都首店均于国金中心开业。餐饮品牌方面，日本人气芝士蛋糕品牌LeTAO和甜品品牌东京牛奶芝士工坊首进成都，入驻远洋太古里。此外，上半年多家美妆集合品牌在市场上表现亮眼，高端美妆品牌买手店HARMAY西南首店入驻晶融汇一期；新兴彩妆集合品牌也加速布局成都市场，例如国产彩妆品牌集合店WOW COLOUR上半年在成都购物中心接连开设4家门店，平价彩妆集合品牌调色师The Colorist则先后进驻包括大悦城、环球中心在内的7家购物中心。本报记者李艳玲 （文章来源：成都日报）

58集团近日正式发布《2017-2018成渝租房市场报告》，通过详实的数据、细致的调研、深刻的剖析，展现成渝租房市场的各个方面，为政府了解市场、人们选择租房提供参考。成都租赁市场规模增速明显，打造“互联网+”租赁管理体系此次58安居客房产研究院发布的《58集团2017-2018成渝租房市场报告》指出，成都市近年来的经济飞速发展、成熟的人才引进战略、宜居宜业的城市环境，吸引了大批人口流入，尤其是2017年7月20日颁布的人才落户新政正式执行后，成都市户籍人口增长明显。据成都市统计局数据，2017年成都户籍人口为1435.33万，较2016年增长36.4万人。这进一步增加了租房需求，促进住房供需平衡让人才为经济发展贡献力量是城市持续发展的重点。58安居客房产研究院成都分析师童玲认为，成都市政府在2017年8月发布了《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》，联合58集团在2018年搭建了政府住房租赁交易服务平台，打造“互联网+”租赁管理体系，通过多主体供应、多渠道保障的方式推进成都市住房租赁市场的健康发展，健全租购并举的住房保障制度，让人民在成都实现安居宜居的居住梦想。成都租客超七成偏爱合租，近九成倾向90㎡以下房源58安居客房产研究院发布的《58集团2017-2018成渝租房市场报告》显示，在成都近九成租客倾向于90㎡以下房源，其中小于50㎡占比达到44%，而90㎡以上大户型房源市场仍缺乏热度。在租房方式选择上，超七成租客倾向于合租，2017年2月的合租人群占比最高达到76%。在人均月租金方面，500-1000元价格段需求较高，占比高达37.1%，而3000元以上的价格段需求较少。此外，成都租客最爱通过APP移动找房，租房用户网上找房时段集中在早上9点-12点之间，APP端使用人数占比持续走高。童玲指出，成都外来人口、经济实力不足的大学毕业生是租房的主要人群且需求量较大。他们租房更考虑性价比，首选租金低、面积小、合租的房源。随着各项利好政策落实、租赁住房地块入市、公租房持续供应，2018成都租赁市场将迎来新机遇，为租房人群提供更多选择。成都2018年租金预计走势平稳，多举措施稳定租房市场从《58集团2017-2018成渝租房市场报告》显示的成都整体租房行情变化来看，2月-3月返乡回城季、6-8月毕业季为两大租房高峰期。从出租房源挂牌量来看，主城区占比73.7%，明显高于近郊地区，主城区租赁市场呈现供需两旺格局。从租金变化来看，2017年成都人均月租金957元，而2018年一季度人均月租金为821元。此外，从意向求租价格来看，成都租客更热衷房租在500-1500元/月的房源，其中人均月租金意向需求在500-1000元/月区间的占比达41%。根据58安居客房产研究院的统计数据，成都2017年共出让租赁住房用地11宗、可建26万平方米，开工建设人才公寓和产业园区配套住房7.8万套，配租配售各类保障性住房1.48万套。童玲指出，在租赁市场的逐步规范化、租赁住房用地的批量入市、建设人才公寓等一系列租赁市场利好因素的共同作用下，成都市2018年一季度人均月租金环比2017年呈现下滑。在成都市政府一系列举措下，预计2018年成都人均月租金或不会出现太大涨幅。主城与近郊租金差距逐步缩小，武侯区需求第一 高新区挂牌量第一《58集团2017-2018成渝租房市场报告》展示了成都各区域租房市场的不同变化。首先，出租房源挂牌量各城区差异明显，高新区以22.9%的占比排名第一，其次为武侯区和青羊区。而近郊区出租房源挂牌量主要为双流、郫县、龙泉驿。其次，从租房需求热点区域来看，成都主城区租房需求排名第一为武侯区，占比为21.7%，近郊区域租房热点区域排名第一的是双流，占比为28.1%。第三，从租金来看，成都主城区平均房租为1060.5元/月，近郊区县为836.3元/月。童玲指出主城区出租房源以老房为主，虽配套完善但房龄较长，房源的品质相对不高，而近郊区域大多为电梯公寓，房屋品质相比更好。随着近郊区域配套逐步完善、交通更加便利，越来越多租客愿意选择房屋品质、居住环境更好的近郊区域。主城与近郊租金差价开始逐步缩小，2018年这种态势还将延续。成都长租公寓需求增加，年轻一族租房更看重品质《58集团2017-2018成渝租房市场报告》指出，成都年轻租客在选择租房时，更考虑房屋环境、安全、舒适度等品质问题，长租公寓因其规范管理和品质保证得到众多租户认可。成都长租公寓的需求量逐年增加，但房源挂牌量各月差异较大。此外，成都租客选择长租公寓时更倾向于整租类型的房源，目前整租房源在市场上呈现供不应求的趋势，而长租公寓单间房源的供给量、用户关注热度基本持平。在租金方面，成都长租公寓人均月租金在600-1000元价格段的房源挂牌量以及用户关注度最高，同时需求占比也高达31.4%。童玲指出，随着租房群体对租房质量的提高以及居住观念的改变，支持住房租赁市场的政策出台，政府鼓励机构参与住房租赁业务，成都的长租公寓将迎来地产领域的下一个风口。龙湖冠寓、魔方公寓、蜜柚公寓等品牌加入市场，在一定程度上助力了成都长租公寓市场的发展。目前成都长租公寓的扩张能力和盈利能力都面临挑战，要想从根本上解决这些难题，需要在资产助力下提升扩张能力和运营能力，实现轻资产化。政策利好及人才持续流入，成都租房市场机遇与挑战并存58安居客房产研究院统计数据显示，成都在新一线城市中流动人口总量突出，大规模人口涌入势必给城市带来大规模的住房租赁需求，2018年成都住房租赁市场规模有望进一步“破线”。成都市政府也正在积极推进住房租赁试点工作，通过多方式、多渠道增加市场供应，全方面为成都住房租赁市场提供进一步发展的土壤。从长远发展来看，长租公寓市场潜力巨大，2018年虽然租赁市场利好政策不断，但长租公寓自身回报率偏低的确制约了行业整体发展，处在风口的长租公寓机遇与挑战并存。《58集团2017-2018成渝租房市场报告》显示，当下的成都住房租赁市场，租客需求仍以中低价位、小面积户型为主，近一年来租赁市场租金水平相对稳定，年轻一族对长租公寓的需求在不断增加，租房市场也正在向平稳、健康、有序的方向发展。58同城、安居客等租房信息服务平台，在不断提升服务品质的同时，希望通过大数据研究、参与政府公共租赁平台建设等，持续服务成都租赁市场，研究租房市场变化趋势、为政府科学决策提供更多数据支持、帮助租客更好安居。58安居客房产研究院是58集团旗下专业房产研究部门，作为全国最大的生活信息服务平台，58集团旗下融合了58同城、安居客、赶集网三网房源等海量信息数据。58安居客房产研究院通过发挥大数据研究优势，结合一线市场动态数据，发布行业趋势及预测，为房产市场各方提供科学决策依据。成都商报客户端记者 郭晶晶编辑 何谷

作者：熊 搏排版：康 丹制图：刘大鱼本文总结区块链在国际、国内以及省内的发展现况，提出成都区块链项目场景落地和产业发展建议。区块链国内发展现况（一）区块链是集合多种技术的的分布式账本区块链是一种由多方共同维护，使用密码学保证传输和访问安全，能够实现数据一致存储、难以篡改、防止抵赖的记账技术，也称为分布式账本技术。基于「共识」机制、不可篡改、可以溯源的特性，区块链技术从2008年提出到现在，天然应用于金融交易及存证领域。作为数字科技、数字经济的重要组成部分，区块链为解决多主体环境下的中介机构信任风险、降低交易成本、提升协同效率提供了全新的更有效的解决思路。（二）区块链技术可用于金融和实体各领域区块链作为数据存储、确权和交易的新兴技术，其应用范围可辐射到现有商业社会的各个方面，从产业链角度可分为技术层、应用层两个部分。基于主权背书和企业信用的联盟链是当前的发展核心。技术层面主要分为硬件、底层平台和解决方案三个部分：硬件部分是基于区块链芯片和CDN存储和分发技术的区块链硬件；底层平台主要分为基于「共识」的公有链、基于主权或企业背书的联盟链和应用于企业内部信息流转的Baas底层系统。应用层方面可分为金融领域和实体经济领域。截至2019年4月，全球区块链企业分类中，加密货币类占比最高，达38%；其次为区块链底层技术开发公司，占总体23%；区块链技术落地场景中，互联网和金融业区块链企业占比较高，分别达到13%和11%；供应链、物流和商品溯源以及医疗健康领域是目前天然契合的实体经济领域场景。图表1：全球区块链企业分类数据来源：信通院、工信部存证流转场景丰富，金融是天然的区块链技术应用领域。不可篡改、可以溯源的信息能大大提高实体经济中信息造假成本，优化产业链流程，做到互通、高效、透明。金融领域的主要场景包括：供应链金融、贸易金融、征信、银行间交易清算、积分分享、保险行业、证券行业。金融数据上链后，能降低金融机构之间、金融机构与企业间、金融机构与个人信贷间、投融资交易间的交易摩擦成本，提升效率。目前主要参与者为国内商业银行、头部第三方支付公司。图表2：区块链在金融领域的应用情况（部分）资料来源：中国信通院《区块链白皮书（2019）》实体经济领域中，中国目前已在数字身份、商品溯源、财务管理、电子票据、公益、网文及专利著作版权保护交易、工业物联网、大数据交易、电子政务、能源和医疗等方面展开信息上链工作。目前的主要参与者有产业链条中细分行业头部企业、学校、互联网公司及政府等。图表3：区块链在实体经济领域的应用情况（部分）数据来源：中国信通院《区块链白皮书（2019）》（三）北上广辐射区域区块链落地情况全国领先截至2019年10月，中央网信办共公布2批境内区块链信息服务备案清单。第一批公布备案产品197件，北京、广东、浙江、上海分别达到63件、47件、24件和20件。图表4：2019年2月第一批境内区块链信息服务备案清单数据来源：中央网信办四川排名较为靠后，已备案区块链产品2件，都来自西南财经大学区块链研究中心孵化产品。图表5：2019年2月第一批境内区块链信息服务备案成都项目数据来源：中央网信办第二批公布备案产品309件，北京、广东、上海、浙江分别达到87件、72件、53件和35件。图表6：2019年10月第二批境内区块链信息服务备案清单数据来源：中央网信办四川区块链备案数量有所上升达到7件，排名全国第7名。但依然与一线城市有极大差距。图表7：2019年10月第二批境内区块链信息服务备案成都项目数据来源：中央网信办（四）各级政府加大区块链在政务服务的应用根据中国信通院数据，截至2019年8月，全球各国政府推动的区块链项目量达154项，其中荷兰、美国和中国政府推动项目数量分别达到30项、19项和6项，主要涉及金融业、政府档案、数字资产管理、投票、政府采购、土地认证/不动产登记、医疗健康等领域。为响应区块链发展号召，截至2019年11月11日，中国各级政府及事业单位区块链服务采购量达71项。图表8：中国各级政府/事业单位区块链服务采购单位统计表数据来源：中国政府采购网，2019年11月11日政府采购量较高地区主要为互联网及软件技术及应用普及度极高区域，如北京和广东，分别达到28项和10项。其次广西、甘肃等区域，主要是教育科研项目采购。四川地区区块链技术政府采购量达2起，排全国第8名。图表9：中国各级政府/事业单位区块链采购项目统计表数据来源：中国政府采购网，2019年11月11日从各级政府及事业单位区块链采购项目看，采购用于教育科研的数量最多，达到19起；其次，金融财政、网络安全类项目采购量较多，分别达到14起和10起；再次是服务三农和社会保障类项目，达到7起。产业特征及面临的挑战区块链作为未来数字经济发展的重要技术路径，其成长依托于技术集群、人才适配、政策引导、产业闭环、社会共识等多方面因素的发展和支持。成都作为跟随者，可以从国内一线城市的发展经验中获得经验。（一）丰富的技术集群和人才集群区块链作为整合式技术，既要通过「共识」建立公有链、私有链和Baas系统，又需要芯片行业、存储行业提供与之相匹配的算力和点对点的数据存储节点，这涉及到更为底层的集成电路领域、软件开发领域。北京的中关村产业园、深圳湾产业园等国内头部信息技术发达区域，都形成了一整套从人才培养、人才就业、技术应用和跨领域协同效应的技术市场资源闭环。从而在新技术的接受和研发上形成天然的「实验室」。从公司角度看，四川区块链相关活跃项目近百例，场景分布涉及方方面面。区块链周边服务类发达，比如做区块链安全的有知名企业链安、知道创宇等。从技术上来讲，四川境内特别是在企业级服务领域，基于超级账本的技术服务的已有多家公司布局，也有基于国际化公链改造提供轻量级创新型企业服务的平台供应商。从人才角度看，成都的985、211院校中，同样具备集成电路、软件开发等覆盖电子信息科技的人才储备，依托电子科技大学的技术人才，成都具备把握当下区块链发展节奏的技术能力。（二）政策开放敢于尝试加深区块链项目落地在区块链应用的各类实践中，基于区块链不可篡改、可以追溯的特性，除去区块链的天然场景金融领域，还可在需要数据真实、安全、高效率流转的政务数据领域进行落地。政府可开放合作，积极在电子发票、政企服务、司法、公安数据上链、社会保障、公益等领域进行实践。北京地区、长三角以及珠三角地区都有大量的头部互联网公司与政府合作的成功案例。以中西部区块链政务发展情况看，重庆自2018年2月起逐步开启区块链+政务项目开发。包括重庆市江北区公安分局启动「社区民警智能名片」区块链应用项目、重庆市渝中区基于区块链的智慧党建信息平台、食品药品监管追溯、重庆市工商局发布的政务区块链（基于区块链技术的电子营业执照）等。四川区块链技术应用起步较慢。虽基础设施完善有相应的应用场景，但在此之前成都的区块链企业专注于区块链技术的研究和应用的较少，使得完善的基础设施和应用场景没有得到充分利用。在区块链技术与产业创新结合这方面，成都仍处于相对落后的状态。成都虽有相应的区块链政策出台，但没有同步政务项目进行落地跟进，可按区划分进行此类区块链政务服务升级实践。（三）从技术到市场完整的产业链条和投融资支持以国内区块链领域发展较快区域的经验看，北京地区、长三角以及珠三角地区都有相对完整的产业链闭环，从人才密集、初创企业数量、产业多样性协同、技术商业化、市场认可度以及与之相对应的不同发展阶段的投融资服务、政府扶持力度。成都虽具备对区块链开发的底层技术人才和公司，但缺乏将其技术商业化的市场拓展人才和产品运营思维人才及公司，从技术到场景之间，缺乏技术落地和产品化的关键中间环节。同时在投融资领域，成都缺乏可针对不同市场演进路径及公司发展阶段的多样化融资金融产品及政府引导基金。这是导致成都技术区块链初创企业多，但成长为中型企业的数量极少的原因。应对区块链发展的成都对策（一）加大政策扶植力度成立成都区块链产业基金汲取长三角、珠三角区块链行业发展经验，成都政府可提供相应的人才引入和税收减免政策，为本地区块链新创公司提供生长土壤。同时成立区块链产业基金，布局区块链产业链各细分环节的头部企业，助力本土公司从底层技术产品化，能有效适应市场需求，防止本土优质企业向其他区块链政策优厚区域流失。刺激投融资市场，引导民间资本投入区块链领域。（二）打造区块链产业园形成产业集群完善产业闭环在从外地引入区块链产业链条上的中游公司，完善成都本地产业链闭环。引入可将区块链技术产品化、模块化，可直接应用于各类场景的、具有区块链产品开发经验的公司入驻成都。培养区块链产业各个细分领域头部企业，弥补目前成都市内出现的产业断层，同时为该类公司提供市场和政策补贴，盘活成都市区块链产业。（三）促进区块链技术研发落地及应用服务落地学习北京、珠三角、长三角的区块链成功经验，引入国内头部互联网企业，在川内电子发票、数字身份、司法存证、医疗社保等领域进行「区块链+」实践。以身份证信息为基础，打通社保医疗、司法、民政等部门，解决需要多方开证明来回奔走的窘境。利用成都文创产业优势，鼓励新创企业发展「区块链+版权保护」领域。促进「区块链+供应链」产业升级，鼓励区域内企业在物流链条、食品溯源等方向的数据「上链」，可应用于本地农工、物流业、工业、旅游业等各个领域。（四）优厚的区块链及相关金融服务人才引入政策依托电子科技大学等本地高校，成都具备优厚的底层技术研发土壤和人才储备。相对缺乏的是了解区块链发展前景、投资逻辑、产品服务逻辑的金融人才、运营人才和产业架构人才，导致有需求的市场和可以解决需求的技术之间存在出现鸿沟。成都政府可引入长三角及珠三角针对区块链的研究机构，与成都本地研发人员共同建立研究基地，补全由技术到产品的中间环节，使成都区块链有序发展，避免发展不均衡的情况。（五）加大对区块链平台类机构的招商引资力度引入区块链平台类机构，利用国内头部区块链平台企业在舆论和信息上的影响力度（如火星财经等），深度合作并检索和落地平台合作企业，以平台为切入点，不断丰富成都区块链企业市场、人才与技术储备。