成都房地产研究报告

2020年7月10日，成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年上半年成都商业地产市场报告》，显示2020年上半年，随着疫情的影响逐渐减弱，加之宏观经济及市场积极应对释放发展新动能，成都商业地产市场逆风见韧，呈现复苏迹象。写字楼市场需求于第二季度回暖，新经济周期下新兴细分行业迎来风口或将成新动能。- 零售物业市场，内资零售商精准把握内需特征择机发力，运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市仓储物流市场，夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇。- 投资市场，宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注；城市战略发展方面，成都对标世界头部城市，积极探索开发空间价值。成都对标世界头部城市，探索开发空间价值2020年上半年，伴随成渝双城经济圈加快建设，成都东部新区正式成立，位于中国西部的头部城市成都迎来城市可开发空间规划上的新一轮战略机遇。同时，“中优”战略升级，成都持续探索中心城区在可开发空间上产业发展与生态宜居的平衡。因此，如何实现可开发空间经济和社会效益的最优化将成为成都未来城市发展最具前瞻性的议题。城市化进程的加快推动城市产业转移，核心产业链由传统工业向现代服务业升级，因而人力资本成为驱动生产的核心要素。然而，受制于交通、人力等成本，经济活动随离开城市核心区半径的增加而减少。因此，推动现代服务业重塑城市外围与核心的关系，在核心区功能优化升级的同时塑造“多中心”化的城市全新格局，最终有效利用可开发土地资源以匹配未来城市发展方向至关重要。世邦魏理仕认为，未来城市开发将“以人为导向”，实现城市生产与生态的平衡。“解构主义”方法论中城市核心区价值被定义为承载交流与交际的空间生产力，引致公共配套空间价值凸显。世邦魏理仕研究并提出城市公共配套空间对于生产率提升的模型，认为城市中生产率与单位个体GDP成正比、与单位个体活动半径成反比，因此公共配套空间的规划亟需考虑其辐射范围，条带状的线性空间或者旧改中点缀式的空间形式，比传统广场式的集中空间（纽约中央公园）更具经济效率。优质写字楼市场受疫情影响，成都优质写字楼市场上半年净吸纳量较去年底下降96.8%，但第二季度市场净吸纳量由负转正，市场呈现快速复苏态势。疫后，企业风险管控加强，致使租户租赁决策周期加长；同时租户对成本的控制，导致乙级写字楼需求占比五年来首次超越甲级写字楼。而TMT行业中的“在线+”企业成为主要去化来源。下半年随着经济情况逐渐明朗，新基建的加快建设及金融业的全面开放将进一步促进写字楼市场的复苏。办公需求于第二季度复苏，新经济周期下市场迎新动能上半年，位于金融城的天府国际金融中心南塔和位于城东北的万科文创大厦交付给成都优质写字楼市场带来约11.8万平方米的新增供应。由于疫情期间的管控措施及企业视宏观环境变化对租赁策略的相应调整，上半年净吸纳量仅录得7,600平方米。然而，随着第二季度疫情得到控制与经济企稳，企业信心增强，需求实则呈复苏态势，净吸纳量由负转正录得7.2万平方米，居全国第四。按需求来源看，受跨城市活动受阻、疫情全球化发展影响，省外、外资企业的需求占比较去年同期分别下降6个及5个百分点至39%、3%。疫情对租赁活动的影响令市场整体空置率较去年底上升1.1个百分点至21.6%；业主通过以价换量激活需求的同时，市场平均租金较去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月；其中甲级写字楼平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。需求分化—成本控制贯穿全年使办公需求在不同办公载体中流动上半年，甲乙级写字楼在面积去化上表现有所分化。受益于经济逐步复苏催生本土小微企业发展、在线教育行业迅猛扩张以及企业加强成本控制等因素，乙级写字楼净吸纳量五年来首次超过甲级写字楼。相较之下，甲级写字楼租户品质管理更为严格，中大型租户谈判周期更长、企业房地产内控和决策更为严谨，疫后重启相对缓慢，下半年有望逐渐加速。此外值得关注的是，鉴于当前宏观经济的不确定性，企业对于房地产的成本控制和灵活性诉求提升，从而寻求联合办公、精装房等灵活办公解决方案。上半年成都联合办公整体出租率近90%，二房东积极推出特价房等优惠措施带动转租率上升至82%。从这一意义上说，疫情或将加速写字楼租赁需求向多元化、全生命周期化发展，需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对。新时新能—新经济周期下，新兴细分行业迎来风口或将成新动能按行业看，TMT、房地产建筑及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比45.2%、10.9%及9.8%。如若按企业主营业务领域看新增需求中“在线+”租户的占比，发现消费服务与教育、文体娱乐及零售贸易行业线上渗透率最高，分别为90.8%、80.5%、40.1%及39.0%，且上半年需求增量显著，分别占比新增需求的35.0%、5.0%、16.4%及2.4%。其中，受疫情影响，零售、文体娱乐等行业因线下实体冲击较大而积极向线上转型，使如网购、在线桌游、直播等企业积极扩张；专业服务则衍生出在线办公软件等企业的扩张需求。就在线教育而言，上半年头部企业在蓉积极扩张，选址集中于乙级写字楼和非标物业。数据显示，中国K12(学前教育至高中教育在校生规模)近2.3亿人，而据估计K12在线教育企业用户数2020年仅3,700万人，市场渗透规模仅16%，仍有可观成长空间，但未来在线教育企业需求的可持续性取决于疫后商业模式调整所带来的实际营收情况，并直接影响其承租能力及办公物业选择。2020年上半年成都办公需求在线渗透率和活跃度（按行业）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度同时，2020年以来中央密集召开关于加快推进新型基础设施建设的会议，明确新基建建设方向，而成都在成渝地区双城经济圈建设、东部新区设立、环城生态建设等重大事件的推动下，传统基建与“新基建”相关领域行业迎来新风口，包括5G、新能源、房地产建筑、城际交通物流等行业，同时也助推新基建及TMT孵化的金融机构及保险相关企业发展。此外，上半年宏观环境的波动也为法律服务、不良资产收购、企业服务外包等行业的发展创造了契机，并提升相关专业机构的租赁活跃度，有望为成为写字楼市场的未来发展增添新动能。成都写字楼市场未来12个月需求展望数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度2020年下半年，成都还将迎来逾32万平方米的新增供应。随着下半年经济走势逐渐明朗，中大型企业的办公需求或将加速落地，同时疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼。因此，作为对接，业主应积极把握复苏契机，提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。零售物业市场运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市上半年，成都零售物业市场新增供应继续下沉，次级商圈迎来红唐购物中心和招商花园城的开业，定位皆聚焦于家庭亲子消费。然而，传统百货生存空间继续受到挤压，千盛百货晋阳店闭店。市场整体空置率较去年底上升3.9个百分点至8.0%,系近三年来新高。究其原因，随着疫情带来的影响逐步释放，市场录得以服饰、教育培训、正餐为主的租户集中退租；同时，宏观环境的不明确性令零售商扩张愈发谨慎，上半年同样本新设店铺数仅达2019年同期的22.6%。因此，上半年租金走势承压，全市购物中心首层平均租金较去年底下跌1.5%，报360.8元每平方米每月；分商圈看，商业饱和度较高的次级商圈租金跌幅最大，达1.8%。尽管如此，1-5月成都社会消费品零售总额累计同比跌幅较1-3月显著收窄4.6个百分点，其中餐饮收窄7.6个百分点，显示出零售行业的逐步回暖态势。内生新始—内资零售商精准把握内需特征，借力资本拓展增量市场随着疫情升级为全球性事件，国际品牌扩张放缓，留给内资品牌更多发展空间，其凭借充足的资金、优先复苏的市场先机和对本地需求的精准对接积极拓店，上半年美妆、中式连锁快餐及新能源汽车三大品类表现瞩目。国内美妆普及率、中式快餐的连锁化率与全球成熟市场相比增长空间巨大，而高流量、高坪效的特点令其成为内资零售商增加收益的发力重点。上半年，西贝、海底捞相继推出极致性价比的数个快餐副牌，其中捞派有面儿于成都开设新店；内资美妆集合店于成都多点开花布局，The Colorist、Wow Color及Perfect Diary合计新设14家门店。此外，购置税优惠措施延长和“新基建”浪潮推动下新能源汽车迎发展新机遇，基于可视性强、样车方便进出和市中心位置等因素，其选址仍青睐购物中心。同时，行业内领先的新能源汽车企业具备提升商场前沿科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高的优势。因此，预计未来可见更多新能源汽车体验店进驻购物中心，上半年，成都市场录得蔚来、哪吒电动车拓店案例。活跃内资品牌案例及发展原因数据来源：欧睿数据库，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度扬长制胜—运营商运用自身优势积极应对市场挑战上半年，核心商圈和非核心商圈分别利用自身优势积极应对市场挑战。在核心商圈，运营商积极利用品牌资源来调整业态/租户组合，或升级店铺，使品牌集聚效应再次增强，包括远洋太古里吸引数个服饰及餐饮首店入驻，如山本耀司中国大陆首家旗舰店、Chanel中国新概念国内首店、LeTao西南首店等，并在五周年庆联合超60家品牌推出货品限量首发或独家首发；成都IFS大规模的升级既有店铺能级，包括匡威、Evisu、Kiton等的十余个店铺升级为更高能级的西南旗舰店；伊势丹百货则持续利用日本品牌资源，招引日本护肤、餐饮首店，如Elixir、Royce。鉴于核心商圈的可租面积有限，未来首店资源或将部分外溢至次级商圈的优质购物中心。在非核心商圈，一方面包括龙湖、万达等品牌购物中心利用连锁优势与租户联手互助，多城联动发放消费券，刺激消费回暖；另一方面，部分购物中心则利用物业形态、地理等优势通过重塑定位来与周边项目形成业态有益互补，携手提升竞争力。自去年起，世豪广场与相邻的开放式项目建发鹭洲里开始二次细分定位构建差异化消费场景，前者发力“悦己”打造国际美妆区，后者发力“社交”打造城南稀缺的夜生活消费场景，仅上半年就引入3个酒吧，最终实现业态互补。上半年运营商调整应对案例数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度营销层面，在政府的积极鼓励之下，“地摊经济”提振消费，成果斐然。街道市集与购物中心的市集营销在定位客群、营业时间、热门业态上具有一定差异性，两者合力触碰消费者市井情怀，刺激消费。上半年内，超14%的成都购物中心推主题集市。展望未来，2020年成都零售物业市场还将迎来8个项目合计72万平方米的新增供应，其中次级、近郊商圈分别占比58%、38%。中长期看，成都零售物业市场持续向好。一方面，随着奥特莱斯、主题乐园等商业体在蓉扩张，城市消费场景愈发多元；另一方面，更多优质项目加码进一步拓宽城市消费版图，并带动品牌重审布局网络，上半年高端百货成都SKP开工建设、泰国高端商业综合体“暹罗天地”落地天府新区等。因此，得益于更多优质运营商及零售商的加码，市场有望再次提档升级，助力成都打造国际消费中心城市。随着国际品牌受疫情全球化发展影响而步伐放缓，国内零售市场迎来新一轮的品牌格局调整。优胜劣汰之下部分国际品牌退出舞台，使曾经一铺难求的核心商圈释放更多空间。CBRE建议内资品牌把握新时代赋予的机遇积极发力，尤其是如本土餐饮等刚需性较强的品牌。仓储物流市场夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇疫情对成都仓储物流市场的影响逐渐消退，反之积压的需求得到积极释放。作为快递业务量内陆第一城，成都的消费市场活力迅速展现，仓储物流需求明显恢复。上半年，成都仓储物流市场录得三个项目合计约15.7万平方米的新增供应，租赁需求经历了第一季度疫情爆发、电商短租到期以及搬回自建库的冲击后，于第二季度出现明显回暖。市场空置率较去年底上升4.8个百分点至23.2%，短期的供应高峰及退租影响令业主当前以去化面积为首要目标，尤其是在新都、龙泉等影响较大的园区业主的租金优惠幅度较大，致全市高标库平均租金较去年底下跌2.3%至23.4元每平方米每月。与此同时，宏观环境的不确定性使租户加强成本控制，市场录得数宗由核心园区搬迁至非核心园区的案例。消费回暖—夯实消费基础助力物流业快速复苏，仓储需求于第二季度明显改善上半年净吸纳量录得负值，但第二季度需求实则呈回暖态势，录得净吸纳量12.6万平方米，为去年同期的两倍，居全国第三。原因在于企业复工复产以及电商加速渗透零售业，推动快递服务需求增长。数据显示，自 4月起成都快递业务量全面实现正增长，1-5月成都快递业务量突破1亿元，同比增长12.11%，居全国第11位；2020年“618”购物节，成都天猫交易额居全国第六、四川京东交易额居全国第五，且6月以来快递货量同比翻倍，成都为全国最大收货城市。成都物流业相关宏观及消费数据数据来源：成都统计局，成都邮政局，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度电商新机—电商加速渗透零售业，自建库供应量折射成都未来消费需求潜力由于疫情期间越来越多的零售商转向数字化销售渠道以维持其业务，疫后零售业的数字化转型步伐或将加快。据世邦魏理仕2020年亚太区零售租户调查结果，43％的服饰类零售商将电商视为核心业务；67%的零售商表示会加大在线零售/快递应用的投入。因此，电商或将加速渗透零售业迎发展新机遇，据弗雷斯特研究预测，2023年中国内地电商渗透率将由2020年的28%上升至39%，领军亚太区。这一积极信号已初见端倪，尽管头部电商企业自建库已交付，但电商仍为上半年租赁市场首要需求，贡献率达62.2%，较2019年上升18个百分点。其中在疫情中加速发展的生鲜电商占比新增电商需求的14.7%，较2019年显著上升6.9个百分点。值得注意的是，头部电商企业继续在成都发力布局，未来4年将见证约131万电商自建库的交付使用，主要分布于远郊（40.0%）、青白江（28.8%）及龙泉（16.1%）。电商渗透率及成都电商自建库供应数据来源：Forrester, Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度优化运营—成本控制和物流服务精细化诉求驱动业主与租户的仓储策略改变上半年租赁需求进退并行的现象反映出电商及物流行业成本控制和物流服务精细化的诉求，未来租户的仓储策略将继续在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。具体表现在整合并升级仓储设施，或根据业务需求自建仓库和选择定制库；加密自身配送网络及扩容，多点布局或主次仓搭配；随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期，长租及短租并行。作为应对，未来业主需提供更弹性的运营策略。展望未来，2020年成都仓储物流市场还将迎来4个项目合计约50万平方米的新增供应，维持高位；青白江主导供应，占比高达66%。尽管如此，成都基础设施建设、港口枢纽升级及本地需求释放均将为市场提供大力支撑，预计下半年仓储需求活跃度将继续回升。未来18个月仍有大量仓储物流空间投放，租赁市场将持续面临挑战。投资市场宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注2020上半年，成都投资市场较去年同期交易量下降，共录得2个大宗交易成交，合计成交金额约11.6亿元。根据世邦魏理仕2020年5月的亚太区投资回报率调查报告，疫情影响下投资者将优先关注租户品质较高的项目，在项目尽职调查方面也将更加严谨。相较亚太区其他国家与地区，国内疫情最先得到有效控制，加上财政货币刺激政策和进一步开放外资举措的稳步实施，中国大陆成为外资关注的避风港之一。作为西部领军城市，成都亦备受关注。下半年，尽管宏观环境的不确定性犹存，部分机构投资者采取保守或收缩的态度，但基于成渝经济圈建设带来的新一轮战略机遇，城市扩容、产业链升级、人才导入等逐步推进，成都房地产市场活力和价值将显著激发，继而投资者仍长期看好成都，积极寻找极具潜力的投资机会，预计下半年大宗交易市场会呈现更清晰的走势。CBRE发现尽管上半年成都大宗交易较少且部分机构投资者态度保守，但因西南区域的内生需求所产生的比较优势仍吸引机构投资者和开发商积极关注和长期看好成都。不断升温的土地市场从另一方面反映了成都未来新开发方面的发展空间。但投资者在当下的市场环境中避险意识更强，故更关注位于核心区域现金流稳定的成熟项目。【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:世邦魏理仕

来源： 凤凰网房产成都站今日，第一太平戴维斯发布《2019年成都房地产市场回顾与2020年展望》报告，对成都2019年商业和住宅地产进行多方面回顾和展望：· 零售物业市场供应量回落，购物中心全年平稳调整，政府多举措促进消费增长，市场整体空置率与去年同期持平。· 甲级写字楼市场租赁需求端承压，租赁需求已形成较为稳定的行业来源架构，平均租金同比小幅下降。· 主城区住宅土地成交量大幅回升，一手住宅供应量继续上涨，住宅成交均价稳步上扬。零售物业市场2019年，成都零售物业市场新增供应量与去年相比大幅减少，全年共2个位于城东新项目开业，合计新增供应约22万平方米，推动全市零售物业市场总存量达到664.4万平方米（含百货）。得益于新开项目，城市东边的消费需求得到进一步释放，建设路板块商业格局开始发生改变。年初入市的伊藤广场位于东三环外，其开业促进了所在区域庞大消费需求的释放，极大丰富了周边居民的消费选择。年底亮相市场的龙湖滨江天街显著加强了建设路区域的商业丰富度；此外，龙湖滨江天街连同旁边以休闲、生活业态为主的街区式商业天荟·万科城市广场一起，增加了建设路子市场特别是杉板桥区域商业项目类型和品牌的多样性，连同东郊记忆增加该区域商业氛围的活跃度，竞争力显著提升，引发建设路板块整体商业格局改变。从需求端来看，在市场供应量明显回落的背景下，成都市场全年仍保持稳定需求，大多数购物中心呈现平稳调整态势，全市购物中心平均空置率基本与去年持平，维持在4.5%的水平。多个项目业绩上扬支撑全市购物中心首层平均租金同比小幅上涨0.8%，报人民币437.2元每月每平方米。在第一太平戴维斯2019年全新发布的《中国零售20城》报告中，成都强大的区域影响力和出众的消费实力促使其零售商指数连续六年位列中国零售第四城。成都政府年初公布“首店经济”计划，市场对国内外高端和知名品牌的吸引力进一步增强，全年见证多个著名品牌入蓉开设首店，典型案例包括世界顶级珠宝品牌Harry Winston大陆第四间直营店和高端鞋履品牌Golden Goose中西部首店入驻远洋太古里，瑞士手表品牌Roger Dubuis和意大利知名运动腕表品牌Panerai在国金中心开设西南首店。除了传统的服饰配饰类品牌，今年首进成都的品牌类型更加丰富，包括德国著名汽车品牌奔驰内地第三家城市体验店Mercedes Me、独立家具品牌梵几西南首店均在今年亮相远洋太古里。去年市场上表现亮眼的潮流品牌今年继续保持活跃，例如，美国街头品牌UNDEFEATED中西部首店落户远洋太古里，意大利潮牌Palm Angels于仁恒置地广场设立西南首店。今年在餐饮类新增需求中,茶饮和咖啡类品牌表现突出,该类品牌近年通过不断创新产品类型和运营模式,成为成都零售市场增长亮点。2019年人气茶饮品牌首进成都仍然选择地标项目，例如樂樂茶成都首店进驻国金中心，凉茶王老吉旗下全新茶饮品牌“1828王老吉”于来福士广场开出西南首店；在资本加持下，茶饮品牌今年在成都加速布局，年内录得去年进入成都市场的喜茶又新增9家门店，扩张速度较去年增长一倍。除此之外，随着成都咖啡产业发展氛围愈加浓厚，更加多样的咖啡品牌开始试水成都市场，其中包括日本知名咖啡品牌% Arabica Coffee中西部首店和香港网红咖啡馆Elephant Grounds西南首店入驻远洋太古里；上海新兴咖啡品牌Manner Coffee首进成都，先后选址国金中心和仁恒置地广场。得益于近几年以智能手机为代表的国产电子品牌销量和市场份额的高速增长，2019年电子产品品牌在成都零售市场快速扩张。全年录得华为新设立15家购物中心门店，在成都购物中心的门店覆盖率达到84.6%；小米新开9家门店；深圳无人机品牌大疆年内新添3家购物中心门店。2019年成都政府全面加快建设国际消费中心城市，接连出台多项政策全方位促进消费增长，探索发展具有地区特色的消费中心城市建设路径。首先，鼓励发展首店和特色小店，进一步提升成都商业的品质和多样性。截止11月，成都2019年引入首店数量已超过去年的2倍；全年市场也见证各类特色小店在多个更新改造后的老街区开业，有利于突显街区历史底蕴，同时营造社区生活氛围。其次，借由发展夜间经济和公园商业创新消费场景，鼓励多样化的消费形态。今年10月，成都政府公布100个夜间经济示范点位，覆盖更丰富的业态，探索更灵活的市场监管制度；而无论是在锦江绿道上引入品牌成都首店，还是在打造交子公园商圈过程中，围绕生态公园建设多个消费体验节点，公园商业将以多种方式帮助挖掘城市消费潜力。此外，充分把握成都建设“三城三都”的契机，创新体育、文创相关业态，推动体育和文创类消费增长，提振城市消费环境。展望2020，成都零售市场预计会迎来11个项目约109万新增供应入市，或将创造历年供应量新高。其中以城东和大源两个子市场的供应量最多，预计城东会有三个新项目开业，将极大丰富该区域的商业业态。此外，城市更新改造带来的精品焕新项目，以及出现在各居住街区的小型社区项目将为市场注入更多活力。2020年新增供应的大幅增加将促发市场波动，全市购物中心平均空置率或开始上涨，但基于成都稳定的消费实力和不断增加的常住人口带来的消费需求增长，第一太平戴维斯对未来成都零售物业市场依然持审慎乐观态度。在需求端，全渠道将成为品牌发展的大势，以吸引更广域的消费群体；数字化和科技赋能是品牌未来发展的关键词，将帮助品牌更为有效地探索与消费者的互动方式以增强客户粘性。预计儿童类业态和教育文化、休闲娱乐等服务类消费需求会在未来继续增长，业主和品牌方为更加有效地触及消费者需求，也将在市场上呈现更多创新尝试。甲级写字楼市场2019年，成都甲级写字楼市场录得中海国际中心D座、中海财富中心、天府国际金融中心和领地中心西塔四个项目交付入市，为市场带来约19万平方米的新增供应，推动全市甲级写字楼总存量达到328万余平方米。在需求端，全市甲级写字楼净吸纳量约13万平方米，市场平均空置率约21.9%。一部分项目业主小幅度下调租金，另一部分业主虽然对外报价不变，但对成交价格预期明显降低，同时对优质客户在租金方面的让步显著。全年平均租金回落至人民币102.7元每平方米每月，同比小幅下降0.3%。就分布情况来看，全年新增租赁需求主要集中在金融城和东大街及延线，这两个子市场贡献全市过半的新增租赁面积；其次是中央商务区和人民南路板块，分别贡献了年度新增租赁面积的19%和16%。在租赁行业需求端，有别于北京、重庆等城市波动的主力租赁行业，成都甲级写字楼租赁需求已形成较为稳定的行业来源架构。自2017年起，金融、房地产、信息技术、专业服务、零售与贸易和消费者服务行业一直稳居甲级写字楼新增租户来源前六位，在成都逐步推进产业结构优化、服务业发展稳中向好的背景下，甲级写字楼的租赁需求行业来源呈现出阶段性的结构稳定状态。2019年，金融、房地产和信息技术类企业依旧位列全年成都甲级写字楼市场前三位，在全年新增租赁面积中占比分别为24%、17%和15%，三者贡献了全市新增总成交面积一半以上。成都金融业在城市加速建设成为国家西部金融中心的目标下获得了稳步发展，近年来稳居办公租赁需求最大的行业。2019年，新型金融做为金融行业的细分行业，虽然受政府对小额贷款和融资担保类企业强监管影响，其新成交租赁在金融行业的新增租赁面积占比大幅下滑，从第一季度的65%下降到第四季度的约20%。然而保险行业机构近几年在成都的发展则呈繁荣景象，办公租赁需求持续释放，保险类企业在金融行业的新增租赁面积占比从第一季度的7%上升12个百分点至第四季度的19%。多元化的租赁成交来源一定程度上缓和了部分子行业阶段性调整造成的市场需求空缺。伴随着城区边界不断外移的，是城市建成区面积的不断扩张；而各区公园城市建设和城市更新局的设立更是凸显了成都推动老旧片区、低效使用的工业区等的更新改造活动的决心。2019年1-11月，成都市房地产开发投资同比增长为14.6%，高于全国10.2%的增速水平。活跃的行业发展支撑着房地产相关企业稳定的办公需求。其需求的稳定性不仅体现在相邻年份租赁面积占比方面，在年度内，该现象依旧明显。2019上半年，房地产企业占全市甲级写字楼的新增租赁需求的比例为17%，在下半年其占比保持不变。围绕加快建设全国重要科技中心的目标，成都大力发展信息技术产业，在融资、科技成果转化等方面不断创新，在招引众多标杆企业的同时也培育了不少的中小型企业，科技创新驱动力不断增强，企业办公租赁需求持续释放。2019年，成都政府通过定期发布机会清单，突出智慧城市、智慧制造等领域场景建设，为全球的投资者、企业和人才提供公开透明的发展机遇。得益于政府持续引导高新科技类产业的发展，信息技术相关企业租赁需求活跃，稳居甲级写字楼办公需求行业前三位。值得一提的是，消费者服务的办公需求持续活跃，其在成都甲级写字楼的新增租赁占比从第一季度的6%上涨4个百分点至第四季度的10%。在消费者服务细分行业中，酒店/旅游子行业的占比上涨较快，从上半年的2%上升14个百分点到下半年的16%。成都作为中国最佳旅游城市之一，近年来旅游产业综合实力不断增强，旅游经济持续增长。在今年春节和国庆黄金周期间成都市旅游总收入位居全国城市排名第一位。在明确以建设世界旅游名城为目标的背景下，成都旅游业蓬勃发展对消费者服务行业办公需求的拉动作用将进一步增长。展望2020年，成都甲级写字楼市场预计将迎来20余万平方米的新增供应，其中丰德成达中心的入市将为成都传统优质写字楼板块——顺城大街注入新活力。预计全市经济将延续稳中提质的发展态势，多元化的行业发展结构有望继续带动多元化租赁需求，为写字楼租赁市场的稳健需求提供支撑。而在新一轮租赁需求增长到来之前，如何留住现有租户将成为业主方需要重点考虑的议题。住宅市场2019年，成都主城区一手住宅供应量继续增加，达约496.2万平方米，同比上涨27.6%。主城区全年成交一手住宅约384.9万平方米，同比略微下降4.9%，与去年相比，成交量跌幅明显收窄。主城区一手住宅成交均价达17,587.9元每平方米，同比上涨27.6%。随着近郊区域基建设施逐渐完善，产业迅速发展，人口不断增长，2019年一手住宅供应仍然集中在传统近郊区域，全年近郊一手住宅供应量达约1,319.7万平方米，小幅下降12.1%；成交量约为1,122.4万平方米，成交均价达11,953.0元每平方米，同比上升15.5%。2019年，主城区加大住宅土地供应，住宅用地成交量达约200.9万平方米，同比大幅增加53.7%；与之相反，传统近郊区域住宅土地成交量上涨趋势暂时告一段落，同比下跌17.2%，约为368.1万平方米。主城区住宅用地成交楼面均价稳定上涨，达约10,154.2元每平方米，同比上升27.1%；全年平均溢价率约为19.3%。近郊区域住宅平均楼面地价约为6,664.1元每平方米，同比上涨31.1%；全年平均溢价率达约20.7%。回顾2019，政府先后就公积金贷款、提取办理和提取实施细则发布了文件。增加了公积金的提取范围，极大简化了公积金提取流程，有利于促进住宅市场健康发展。展望未来，随着今年主城区住宅土地供应量和成交量大幅回升，预计一手住宅市场供应量将保持稳定，市场供需紧张局面或得到进一步缓解。

最近很多城市房价上涨的呼声是越来越多。甚至还有XX自媒体喊出一个季度上涨20%的言论。其实关于房地产情况，其实每个月每个季度实际卖了多少地，房子挂牌多少，成交多少，库存还剩下多少都有明明白白的数据。前三个季度，全国新房成交量1033614万平方米，同比下降1%。如果只看第三个季度新房成交量42494万平方米，同比增长10.5%，这说明三季度真的有很多人买房。大家对疫情过后开始趋于乐观。第三季度成交量上涨原因也不乏为房产公司着急出货回款，所以都开始了各类促销活动。成交量与成交价是两个最关键的指标，如果市场有人大幅低价出货的话，成交量也会出现上涨。如果今后再看到成交量大幅上涨，不要慌，看看成交价。前三季度全国住宅新房成交均价同比上涨7.2%，如果只看第三季度成交价均价达到10322/平方米，同比上涨3.7%，涨幅较第二季度6.8%有所回落。所以网上说的一个季度上涨20%的数据就是耸人听闻。价格确实有涨。疫情刚刚恢复的时候，确实有炒房的苗头，当时有很多资金进入楼市。各地政府开始缩紧调控政策。所以二季度涨幅比较大。三季度有所回落。相较于去年的第三季度，一线，发达和普通二线城市月均成交量分别上涨40.82% 12.5%和0.46%，不得不说在政策收紧的情况下，还出现如此的市场表现，说明当下的购房需求还是很充分的。图片均来源于网络

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

文|郭洁图片来源|四川知道数据来源|锐理数据2018年的11月底，我曾从经济、政策、市场、产品、土地和企业6个维度2019年的房地产市场做了一个全面的预测。2019年年底来进行回顾，发现其中部分观点对应了今年的种种现象事实。例如对政策层面的预测：“小部分城市（经济较弱的二三线城市）会稍微放松一点调控政策，大部分城市还是会持续严控。国家层面不会全面放松调控，房地产税持续推进立法。”对2019年成都市场的预测：“预计明年成都的房地产市场将会加快洗牌的速度，供应剧增之后的市场价格有望能够出现真正的下行。"预测有风险，唯恐当“砖家”。今年，我仍旧鼓起勇气写下这篇“市场预测”，从经济、政策、土地、市场和商业地产五个维度输出观点，欢迎指正探讨。（本文仅代表个人观点）1、经济与政策层面今年的经济形势大家都已经看到了，发展趋势也很清楚，所以我还是套用去年的那张老图，来看看经济走势与政策走势之间的关系：经济的持续下行是必然的，而且还会持续十几年的时间，但经济总量在未来至少二十年内是正增长的，这点毋庸置疑。所以明年的经济可能会破6，但不会破5，这已经是共识。即使是年5%的增速，放眼全球也是前三，更何况中国的基数大，与美国的差距还在持续的缩小。在这样的背景下，房地产作为重要的经济支柱，只要保持平稳，不出现过大的波动，就能够稳住全盘经济。至于房地产政策方面，12月12日刚结束的中央经济工作会议上已经明确了，我们依然是强调因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。所以全年就是一个字：“稳”2、成都土地市场2019年4季度依然是一个供应高峰，全年截止12月16日，土地供应已经超过266宗合计19005亩，已成交214宗合计15758亩，如下图：（按季度统计供应销量，2019年4季度时间截止12月16日）很多人都感觉今年4季度土地供应量非常的大，但是我们却能从上图中看到，今年4季度的土地供应量应该会与前几年差不多，保持在7500亩左右。而且4季度土地供应比较集中，这已经是惯例，并不是感觉中的成都突然加大了土地的供应。按照中央的要求“稳地价”，明年成都的土地市场也一定是一个“稳”字当头，供应量会“稳”，价格相对较“稳”，减少流拍率，控制土地溢价率。所以，明年成都的土地供应量也会保持在2万亩左右，以近郊和远郊供应为主，主城区和天府新区根据实际情况保持一定供应量。3、成都一手住宅市场在讲成都住宅市场之前，我们先来看看一组对比数据：图一：限购前后销售备案面积组成变化图二：限购前后销售备案面积占比变化限购政策对成都房地产市场到底产生了哪些影响？我个人认为是综合性的，比如区域的购房群体变化、产品结构的变化、价格的变化、营销方式的变化等等。大家可能注意到这两张图中都有一根红线，那代表的是限购政策的分界线——2017年之前和之后。自从2016年10月开始的限购实施以来，成都的一手商品住宅销售备案面积不论是从总面积上还是从各区域的占比上，都发生了比较明显的改变。从图一中我们可以看出，主城区的住宅销售备案面积逐年减少，一是因为主城区的项目减少了，二是因为主城区的价格相较于其他区域的确是高，三是因为限购政策的影响。这里需要我们注意的是郊区的变化，从图二中我们可以看出限购三年，远郊和天府新区的占比在扩大，主城区和近郊的占比在缩小。那么今年12月初的天府新区的政策调整之后，市场的变化又会如何呢？可以预测，明年天府新区的占比还会持续的扩大，但远郊的占比或许会缩小，近郊市场保持平稳，主城区与这两年相比不会有太大变化。至于价格，依然是“稳”中有微涨，涨幅控制在合理的范围内。但从大趋势看，依然属于横盘期。这里强调一下，并不是所有的区域价格都会出现微涨，不排除部分区县还有可能会出现小幅下跌，尤其是远郊。4、成都二手住宅市场二手房市场在这两年也受到了限购政策的影响，市场也是相当的艰难。但一二手房之间的销售套数差距确是在逐渐的缩减，如下图：在主城区，随着一手房供应的逐渐减少，二手房的市场占比还会得到提升，未来甚至是会超过一手房。但是在价格方面，主城区部分区域一二手倒挂的现象今后还会持续，只要限价政策不放开，配套好的房源依然是较为抢手的。对明年的二手房市场预期，个人还是预测一个“稳”字，只要一手房市场稳健，二手房市场依然会保持稳健。5、成都商业地产今年成都的商业地产市场可以说是表现各有不同，写字楼以集团采购为主，SOHO和LOFT出现了投资小热潮，商铺基本上都在5、6折大甩卖。究其原因，其实还是对宏观经济的预期没有信心。写字楼投资的散客少了，因为租金在降低。虽然这几年成都的空置率在缓慢的降低，但投资回报率的过低导致了投资客的减少。毕竟，成都的写字楼从整体上看，依然是过剩的。SOHO和LOFT的投资小热潮是因为限购导致的，占比在80%的中小投资者，拿着不足100万的现金，没有投资的渠道，害怕货币贬值，住宅又被限购，只能投资一点长租小公寓之类的产品，收点租金的同时或许还能保值。商铺市场依然受到电商和新兴消费模式的影响，很多近郊远郊或相对清冷的板块，商铺全都在打折甩卖。关门停运的商家比比皆是，就连相当强势的一些餐饮连锁品牌现在都出现了颓势。所以，对明年的商业地产市场的预测，本人还是不太乐观：旧商圈艰难升级、新商圈崛起缓慢、综合体越来越多越来越难、写字楼稳中有降、SOHO和LOFT保持平稳、商铺依然持续大甩卖。总结“稳”字是明年土地市场和房地产市场的主基调，所以综合来看，明年市场不会那么的乐观，也不会那么的悲观，成都的政策会根据实际情况或有微调，市场保持平稳，量价都不会出现太大的波动。 土地依然是关键，做大总量已不是一个企业生死存亡的关键，做强品质和提高利润才是王道。

2020年的成都土拍已经拉开帷幕。1月16日，天府新区118亩土地溢价成交，成都土拍市场开了一个好头。土地在业内被视为“面粉”，作为新房一个重要的成本要素，一定程度上，决定了未来的“面包”（成品房）价钱。回首2019年的土拍市场，哪些数据值得关注？哪些变化值得留意？封面新闻记者梳理成都公开拍卖的土地供应及成交情况，从价格到区域、从面积到房企，帮你读懂土拍，洞见2020年的成都楼市。1供应成交双涨封面新闻数据统计，2019年全年，成都市通过公开拍卖方式总共供应239宗土地，面积合约19153.56亩，其中成交204宗，面积合约16637.45亩。同比2018年，供应增量39宗，合约2178.25亩；成交增量25宗，合约1349.89亩。从全年来看，年初、年中、年终3个节点是2019年土地集中供应期。其中12月放量最明显，推出3923.586亩地且全部成交，供应量超过全年的四分之一，土地出让金收入达329.7579亿元；而6、7月，则因为一圈层土地集中供应，月度土地成交均价高涨，并在7月到达峰值10645.7275元/㎡，这是成都土地市场月度成交均价首次突破万元门槛。区域数据上，都江堰、龙泉、成华分别以1841、1291、1197亩夺得年度成交面积前三。此外青羊、双流、青白江、天府新区、高新区推地也十分积极；整体看，东、西3-4环间是2019年主城推地的主力区域。也就是说明后两年，新房供应主力区域，大概率也是这些地方。2面粉价格刷新价格方面，2019年土拍出让金总收入1261.91亿元，地块成交均价5600.33元/㎡，平均溢价率14.61%。同比2018年，年土地出让金收入增加366.8亿元，成交均价增加2209元/㎡，上浮较大。2019年产生37宗万元单价地及18宗15亿元以上的总价地，而目前成都最高楼面地价19800元/㎡、最高成交总价60.5964亿元，也均在2019年内诞生。此外，锦江、青羊、金牛、成华、双流、龙泉、都江堰、简阳、天府新区等多区域楼面价也均在年内被刷新。2019年拍卖的地块，一般来说会在2020-2021年陆续推出新房产品。购房者仔细研究区域和价格数据，应该可以对今年买房的重点关注区域，做到心中有谱了。比如刚需购房者，重点就不用放在供应少但均价贵的锦江区，可以关注一圈层中供应量大，但均价相对更低的成华区，捡漏机会更多。3成都轨交成“最大地主”2019年成都拿地企业多为国企央企，其中又以本地国资房企居多，民企延续2018年态势表现依旧平淡。其中成都轨交、成都城投、华侨城居年内新增土储量前三位。成都轨道交通集团更是以3155.8亩的拿地量位列第一，比第二名多1281亩，比第十名多2794亩，是2019年名副其实的“大地主”。但其拿地项目多为TOD用地，因此，业内人士认为今年拿地较少的传统房企，后期或将与这些地主合作开发项目。今年土拍一大特点是出让要求愈发严格，例如要求“现房销售”、引进高规格产业、公司；无偿配建人才公寓、体育场、学校等。对房企来说，拿地成本和难度都在增加。传统龙头房企如万科、保利、恒大、融创、碧桂园、中海、蓝光等，在2019年表现依然十分沉寂，通过公开拍卖仅摘得1宗土地甚至没有新增土储，拿地难度愈增。龙头房企尚且如此，资金压力更大的中小房企，在成都通过公开拍卖拿地，难度非常大。但外地房企，对成都的看好，并没有减弱。成都凭借强大的城市发展及投资潜力，持续吸引着外地企业入驻。2019年成都土拍市场的新面孔，包括香港新华集团、雪松控股、禹洲、正荣、越秀、蓝城、珠海华发、五矿、平安9家外来企业，及恒邦、金雁2家川内企业均在年内现身，独立拿地。此外，还有一些久未在成都拿地的老面孔，如炎华置信、邦泰、雅居乐、同森、首创、金融街、远鸿、合信、中梁、朗诗、正黄、招商、弘阳，也新增了一些土储。值得一提的是，恒邦在与香港新华集团合作拿地以后，2019年内第二次出手，就独立拿地了。是恒邦首次以独立身份亮相成都土拍。根据出让文件显示，恒邦竞得的地块靠近东安湖体育中心，属于龙泉驿区产业项目用地，商业部分将用于建设五星级酒店、商业楼宇等商业设施，其中五星级酒店须于2021年7月31日前完成主体结构封顶且在34个月内建成投运，还须配建并无偿移交社区综合体和幼儿园各一处。有业界传闻，恒邦配建的五星级酒店或将与万豪集团合作，引入龙泉驿区首座万豪酒店。4TOD成年度热词伴随着地铁、高铁等公共交通的快速建设，成都，正迎来 TOD 发展的 " 黄金时代 "。这在2019年成都土拍市场上表现的尤为明显，2019年内共拍卖出让25宗TOD项目用地，面积合约3346.3亩，共涉及17个TOD项目，如成都东站、行政学院、新津、陆肖、昌公堰等，覆盖一、二、三各圈层及两大新区。最终，除雪松控股、五矿、华润各竞得1宗TOD项目用地外，其余22宗均由成都轨道交通集团竞得。什么是TOD呢？TOD，英文全称 "Transit Oriented Development（以公共交通为导向的发展模式）"。具体是指以公共交通站点为中心，5-10 分钟步行路程为半径，形成以满足工作、商业、居住、休闲等多功能的站城空间、区域中心，或者城中城。TOD 不仅能缓解 " 城市病 "，" 轨道交通 + 物业 " 等模式还能提升沿线商业价值，优化城市结构及资源配置。未来在成都买房，或许你会优先考虑TOD项目。封面新闻记者 毛茂沙 制图 黄益辉注：数据统计自成都公开拍卖的土地市场，封面新闻统计亲历成都二环法拍房，一夜暴涨38.5万和我们分享你的买房故事这里是最好的倾诉平台扫码，小编拉你进封面房产粉丝交流群华西都市报房产官方资讯

来源： 凤凰网房产成都站零售物业市场2020年上半年成都零售市场有两个新项目开业，分别是位于大源区域的花样年成都红唐购物中心和位于建设路杉板桥区域的招商花园城，全市购物中心总存量达到604.0万平方米。疫情影响持续发酵，上半年零售市场需求走弱，全市购物中心平均空置率环比大幅上涨5.6个百分点，达约10.1%；核心商圈平均空置率涨幅小于非核心区域，其中市中心标杆项目运营状况仍旧稳定。百货方面，虽然市场一季度录得千盛百货晋阳店闭店离场，但上半年绝大多数百货运营稳定，整体入驻率没有太大波动；春熙路区域部分项目稳步提升租户品质，调整运营策略，客流已恢复至疫情前正常水平。由于全市范围内不少购物中心出现掉铺现象，租金承压，首层平均租金小幅下调，环比下降约0.2%，报人民币431.2元每平方米每月。上半年成都零售市场租赁活跃度明显降低。与去年同期相比，新成交的租赁数量大幅减少。新开品牌仍由零售业态主导，且占比较同期水平有所上升；而餐饮品牌所占比例则出现较大幅度的下降。从细分业态来看，上半年零售类新开品牌中，服饰类品牌占比下滑明显，而配饰美妆类品牌所占比例增幅较大；服务类业态中教育培训类品牌占比大幅上涨；新成交的餐饮品牌中，正餐类品牌比例较去年同期有所上升，而快餐和饮品类品牌占比则出现不同程度的下降。尽管疫情影响下众多品牌放缓开店步伐，成都市政府仍旧继续推动国际消费中心城市建设和首店经济，积极吸引国内外品牌来蓉拓展。成都市场上半年录得多个知名首进品牌，典型案例包括，日本高端设计师品牌山本耀司Yohji Yamamoto 大陆首家旗舰店亮相远洋太古里，美国时尚设计师品牌Alexander Wang中西部首店落户银泰in99，加拿大著名羽绒服品牌Canada Goose西南首店和意大利潮流品牌MSGM成都首店均于国金中心开业。餐饮品牌方面，日本人气芝士蛋糕品牌LeTAO和甜品品牌东京牛奶芝士工坊首进成都，入驻远洋太古里。此外，上半年多家美妆集合品牌在市场上表现亮眼，高端美妆品牌买手店HARMAY西南首店入驻晶融汇一期；新兴彩妆集合品牌也加速布局成都市场，例如国产彩妆品牌集合店 WOW COLOUR上半年在成都购物中心接连开设4家门店，平价彩妆集合品牌调色师The Colorist则先后进驻包括大悦城、环球中心在内的7家购物中心。虽然受疫情影响，成都零售市场整体空置率持续攀升，但同时也帮助加速了品牌革新和市场优胜劣汰，以及在逐渐步入后疫情时代的当下，给现有项目提供了调整升级的契机。上半年成都零售市场整体空置率持续上涨，三年来首次突破10%，具体原因，一是因为之前市场平均租金连续上涨以及品牌销售额受疫情影响下滑，众多品牌迫于不断增加的资金压力，决定缩减开店成本，亦或是品牌方加码线上零售，从而开始调整实体门店的数量和面积；二是由于疫情在一定程度上改变了消费习惯和消费需求，因而一些项目主动求变，考虑进一步调整和升级租户结构与品质。分业态来看，上半年成都市场上退租的品牌中零售业态占比超过一半，但与去年同期相比，所占比例出现明显下滑；而餐饮类和服务类品牌退租比例均比同期水平有所增加，具体来说，退租的服务类品牌中教育培训类品牌所占比例大幅上涨，餐饮类品牌中休闲餐饮类品牌退租比例也有较大幅度的上升。尽管如此，从某个角度而言，上半年空置率的大幅上涨对于整个成都零售市场也有积极影响。一方面，疫情加速了市场的大浪淘沙，留下抗风险能力较强、调整应变能力更好的品牌；也让之前急速扩张的品牌重新审视自己的拓展计划，更加关注消费者的真实需求。另一方面，如何调整现有的租户结构，提升租户品质，已成为项目改善当前运营状况的关键。虽然受疫情影响，部分项目或会延迟原定开业时间，但是就目前市场上可获得的信息来看，2020年下半年预计仍将有大量新增供应进入成都零售市场，届时或将进一步加剧市场的调整和变革，全市购物中心平均空置率短期内也许难以回落。另外，国内疫情尚未结束，未来零售市场还是存在很多不确定因素，因此零售商方面目前大多仍旧持观望态度。甲级写字楼市场2020上半年，受全球经济环境和新冠疫情影响，部分项目推迟入市时间，全市仅迎来万科文创大厦单个项目入市，为市场带来5.6万平方米的新增供应，推动全市甲级写字楼市场存量增至330万平方米。在需求端，今年上半年成都甲级写字楼市场活跃度持续走低。录得全市净吸纳量约为负2.5万平方米，新增租赁面积约27万平方米。第二季度企业退租情况明显，全市甲级写字楼退租面积较去年同期上涨75%。加之新项目入市，多方因素推动全市空置率小幅上升至24.0%。租金方面，分阶段来看，虽受疫情影响，但年初全市整体租金相对平稳，二季度开始，部分业主下调租金，且对成交价格预期降低，优质客户议价能力明显提升。上半年成都甲级写字楼市场平均租金报人民币101.3元每平方米每月，同比下降1.3%。金融、信息技术和房地产为上半年成都甲级写字楼市场新增租户来源前三位，占新增成交总面积60%以上。近年来，成都陆续出台了多项金融政策，在搭建普惠金融体系和扩大对外开放度等方面提出有力措施。今年上半年，成都市政府联合人民银行成都分行联合发布的《成都市金融科技发展规划（2020-2022）》在引进金融科技人才，打造金融科技研究机构等方面提出相关举措，为金融科技相关企业的发展营造良好生态环境，有效推动金融业的可持续性发展。在加快建设具有全国影响力的科技创新中心目标下，成都大力发展信息技术产业。市科技创新大会上发布的多项措施不仅为科技型企业提供发展平台，还鼓励发展行业大数据中心和建设现代数字城市底座等新兴信息技术设施。加上线上游戏，远程办公、在线教育等领域在疫情期间快速发展，在政府培育和市场趋势的双重作用下，信息技术相关企业在蓉办公需求进一步增长。另外，疫情发生后，国开行四川分行同市发改委提供专项资金支持重大项目建设，其中东部新区、城市更新及养老健康地产的建设或将继续促进房地产行业办公需求释放。值得一提的是，第三方办公在今年上半年的运营出现分化现象。一方面，大部分商务中心和联合办公企业不仅暂停其拓展步伐，个别品牌不得不在融资困难和疫情爆发的双重因素影响下调整项目布局，缩减承租面积；另一方面，包租类运营商由于拥有具有价格优势的项目布点和更多小面积的可租赁空间，更容易满足中小微企业的办公需求，上半年录得部分包租类运营商在非单一业权楼宇稳定扩张。另外，为吸引租户促进成交，一部分运营商不仅提高渠道佣金并推出成交奖励政策，而且对优质客户在租金方面的让步尤其明显。维系现有租户关系和提升客户稳定性以避免客户流失或将成为第三方办公运营商及业主方的重要考量。2020年下半年，全市甲级写字楼市场预计将迎来超过25万平方米的新项目入市，其中位于中央商务区的丰德成达中心的入市将有望为成都传统优质写字楼区域注入新活力。国内疫情反复，海外风险因素增多，经济下行压力增大，部分行业如零售与贸易，酒店旅游和线下教育的发展持续受阻，但与此同时，保险、线上服务行业以及信息技术服务等产业预计将迎来发展新机遇。自疫情发生后，国家和省市政府积极推进“复工复产”，全力保障经济稳定运行，下半年成都写字楼租赁市场活跃度或将回升。

1. 主城区“豪宅化”供应户型面积加大主城区毫无争议包含武侯区、锦江区、成华区、青羊区、金牛区、高新区也就是原来的“5+1”5个行政区+高新区。人人都道主城好却不是人人都进的了。2019年1-3月主城区多个改善项目入市开出来的价格自行感受下。在2019年过去的四分之一的日子里主城区一共有23个项目拿证。从价格来看90%的主城区楼盘开盘价格突破1.5万元/平米56%的项目价格在2万+以上多为首次开盘的纯新盘从户型来看74%的楼盘户型面积都在100平米以上仅26%的新开项目有100平米以下的户型从装修标准来看61%的项目为装修房14个装修房项目71%的装修标准都超过了3500元/平米。价格提升供应户型面积加大伴随的是你购房成本的提高。保利天悦卖23241元/平米总价五六百万我可以理解毕竟地段+产品还是很耐打开盘当天即售罄也证明了产品的实力与成都改善人群的实力。but主城区部分楼盘一个鸟不拉屎鸡不生蛋的地方也要2万多我也只能呵呵呵此外常年拖主城区房价后腿的金牛区也大跨步赶了上来融信锦溪公馆开盘价24305元/平起据网友爆料目前有优惠中南樾府凭借“瞎了眼”的独门绝技将金牛区房价带入了2万+的时代保利天和最高也卖到了19343元/平米至此主城区再无“价值洼地”。从城北到城南主城区供应较少且项目多为“改善产品”“豪宅化”已经日渐成为成都主城区的“标签”。2. 中心城区价格逐步趋于平衡郊县房价向主城区靠拢先普及一下中心城区的范围中心城区包含锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、郫都区、新都区、龙泉驿区、双流区、温江区、青白江等11个行政区加成都高新区、天府新区。2017年7月2日成都召开国家产业发展大会正式提出中心城区11+2的城市格局。原有的一圈层二圈层再加上个青白江统称为“中心城区”。既然主城区门槛高那郊县凑合一下我还是十分乐意的。分析下来发现郊县门槛也随之水涨船高逐步向主城区靠拢。挑几个代表性的区域讲一讲。天府新区保利天空之城最新批次开盘价格13727-16749元/㎡优品道锦绣下批次开盘价格预估14000-16000元/㎡纯新盘万科公园传奇预估价格在18000-20000元/㎡而且近日新亮相的锦江生态带又一新盘-首创禧瑞锦江容积率2首创高端TOP系产品天府新区低密墅居院落大宅。从一系列官方标签来看未来的价格也很值得期待。龙泉驿区除了西河及阳光城的老盘旧货价格暂未过万。像区域内的纯新盘新希望锦麟府18552-21852元/㎡中海御湖世家16594-27490元/㎡……东进势头正猛龙泉的“蜕变”是迟早的。如果说天府新区和龙泉是借着“城市规划”的春风那温江、郫县、新都又咋个解释温江的代表性楼盘中南上熙府12974-18914元/㎡碧桂园十里源墅别墅13333-23000元/㎡郫都区万科时光润园13973-15936元/㎡领地金科籣台府15153-21078元/㎡而在我们印象中房价一向较低的新都也赶了上来。七一城市森林花园10416-19231元/㎡新希望锦悦北府11462-13082元/㎡。不要以为区域内这些冒尖尖的楼盘没人买其实人家还很抢手从一到多区域内只要有一个冒尖尖其他的就敢随之而上。中心城区的规划区域协同发展人口外溢加速城市空间布局更加合理。中心城区的房价也逐步趋于平衡。这是一个过程一个从1到多、循序渐进的过程。也许5年后你现在嫌弃的要死的三圈层也会哭着喊着要买城市规划指导土地性质土地性质决定产品层次产品层级决定房价定位。2015年以前成都还执行的是“7090”政策高密还是成都的特色2017年成都发布《房地产五年规划2017-2021》三大要点很有必要重提。第一中优规划中提到中心城区的最高容积率为2.5降低开发强度、建筑尺度、人口密度。中心城区统一要求容积率降低建筑密度减低建筑面积下降大户型低密改善项目随之而来。第二《房地产五年规划2017-2021》中还提到稳步推广成品住宅到2021年底新开工商品住宅3层及以下低层住宅除外中中心城区成品住宅面积比例达到100%全市成品住宅面积达到90%。全面发展绿色建筑。同样再看市场上目前的产品装修房居多。第三、引导首次置业住房需求通过购买二手住房解决住房问题稳步提高二手住房在住房交易市场中的份额。看到这里你应该明白了吧引导性政策就像背后一双无形的大手推动者房地产市场有计划的向前稳步发展。享受“7090”政策低门槛买房的人急需换房。而经历了2016-2017年房地产行业的波动“限价”、“减配”、“伪改善”成都市面上真正符合改善人群需求的好产品少之又少。2018年成都改善市场逐步来临2019年成都的商品房改善时代全面爆发。对于有换房需求的购房者来说你们正好赶上了成都改善的好时代有房可选总比无房可换好。产品+地段+无可替代的资源你买的不仅是房子还是这个城市的“使用权”。不要总觉得价格贵学会甄别价格的屁股后面跟的是价值。而刚需们也不要怕每个周期都有刚需只是每个周期的刚需买房逻辑不一样罢了。买市区二手房二手房一般区域基本成熟度还是能够满足日常生活需求买个90平米左右的套三首付控制四五十万。买郊县纯新房如果你是新房控新房就只能跟随城市化外扩的脚步继续往外走。以成都中心城区为核心房价呈放射状依次向外围递减。作为一名合格的刚需你只能把自己流放到偏远的郊外了。嗯兄弟拿出你的判断力与魄力陪一个版块成长紧盯成都剩余刚需楼盘这个是条路子但是我把它放到最后因为风险最大。去买这些低价刚需楼盘的不一定都是真刚。有资格的人都要上去试一试人家只是去试试手气抢走的却是你买房的运气。买房要趁早你没得时间和精力慢慢守着这些盘。看好保障性住房&共有产权住房再不济政府也是要解决你的住房问题的保障“人人有房住”。从去年开始成都拍卖的土地有两大明显特点一是要求配建人才公寓无偿移交租赁住房等二是人居、城投等公司大举拿地修建人才公寓或租赁房源2018年成都出让特殊用地92宗含商业自持合计6396.59亩成交78宗共5471.15亩供应占成都市整体供地的29%。这也是“刚需保障化”的一种趋势大量人才公寓的配建申请门槛低产品本身不差让更多的优质人才来蓉即有房住租赁房源给刚需一个过渡的周期。至于共有产权房北京、上海、广州、深圳均已开展试点成熟之后全国大范围推广也是有可能的。市场波动人心不能乱。与其奢望房价下跌不如好好奋斗在这个城市许自己一份温暖与庇护。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！