成都房地产调研报告

2020年7月10日，成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年上半年成都商业地产市场报告》，显示2020年上半年，随着疫情的影响逐渐减弱，加之宏观经济及市场积极应对释放发展新动能，成都商业地产市场逆风见韧，呈现复苏迹象。写字楼市场需求于第二季度回暖，新经济周期下新兴细分行业迎来风口或将成新动能。- 零售物业市场，内资零售商精准把握内需特征择机发力，运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市仓储物流市场，夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇。- 投资市场，宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注；城市战略发展方面，成都对标世界头部城市，积极探索开发空间价值。成都对标世界头部城市，探索开发空间价值2020年上半年，伴随成渝双城经济圈加快建设，成都东部新区正式成立，位于中国西部的头部城市成都迎来城市可开发空间规划上的新一轮战略机遇。同时，“中优”战略升级，成都持续探索中心城区在可开发空间上产业发展与生态宜居的平衡。因此，如何实现可开发空间经济和社会效益的最优化将成为成都未来城市发展最具前瞻性的议题。城市化进程的加快推动城市产业转移，核心产业链由传统工业向现代服务业升级，因而人力资本成为驱动生产的核心要素。然而，受制于交通、人力等成本，经济活动随离开城市核心区半径的增加而减少。因此，推动现代服务业重塑城市外围与核心的关系，在核心区功能优化升级的同时塑造“多中心”化的城市全新格局，最终有效利用可开发土地资源以匹配未来城市发展方向至关重要。世邦魏理仕认为，未来城市开发将“以人为导向”，实现城市生产与生态的平衡。“解构主义”方法论中城市核心区价值被定义为承载交流与交际的空间生产力，引致公共配套空间价值凸显。世邦魏理仕研究并提出城市公共配套空间对于生产率提升的模型，认为城市中生产率与单位个体GDP成正比、与单位个体活动半径成反比，因此公共配套空间的规划亟需考虑其辐射范围，条带状的线性空间或者旧改中点缀式的空间形式，比传统广场式的集中空间（纽约中央公园）更具经济效率。优质写字楼市场受疫情影响，成都优质写字楼市场上半年净吸纳量较去年底下降96.8%，但第二季度市场净吸纳量由负转正，市场呈现快速复苏态势。疫后，企业风险管控加强，致使租户租赁决策周期加长；同时租户对成本的控制，导致乙级写字楼需求占比五年来首次超越甲级写字楼。而TMT行业中的“在线+”企业成为主要去化来源。下半年随着经济情况逐渐明朗，新基建的加快建设及金融业的全面开放将进一步促进写字楼市场的复苏。办公需求于第二季度复苏，新经济周期下市场迎新动能上半年，位于金融城的天府国际金融中心南塔和位于城东北的万科文创大厦交付给成都优质写字楼市场带来约11.8万平方米的新增供应。由于疫情期间的管控措施及企业视宏观环境变化对租赁策略的相应调整，上半年净吸纳量仅录得7,600平方米。然而，随着第二季度疫情得到控制与经济企稳，企业信心增强，需求实则呈复苏态势，净吸纳量由负转正录得7.2万平方米，居全国第四。按需求来源看，受跨城市活动受阻、疫情全球化发展影响，省外、外资企业的需求占比较去年同期分别下降6个及5个百分点至39%、3%。疫情对租赁活动的影响令市场整体空置率较去年底上升1.1个百分点至21.6%；业主通过以价换量激活需求的同时，市场平均租金较去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月；其中甲级写字楼平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。需求分化—成本控制贯穿全年使办公需求在不同办公载体中流动上半年，甲乙级写字楼在面积去化上表现有所分化。受益于经济逐步复苏催生本土小微企业发展、在线教育行业迅猛扩张以及企业加强成本控制等因素，乙级写字楼净吸纳量五年来首次超过甲级写字楼。相较之下，甲级写字楼租户品质管理更为严格，中大型租户谈判周期更长、企业房地产内控和决策更为严谨，疫后重启相对缓慢，下半年有望逐渐加速。此外值得关注的是，鉴于当前宏观经济的不确定性，企业对于房地产的成本控制和灵活性诉求提升，从而寻求联合办公、精装房等灵活办公解决方案。上半年成都联合办公整体出租率近90%，二房东积极推出特价房等优惠措施带动转租率上升至82%。从这一意义上说，疫情或将加速写字楼租赁需求向多元化、全生命周期化发展，需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对。新时新能—新经济周期下，新兴细分行业迎来风口或将成新动能按行业看，TMT、房地产建筑及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比45.2%、10.9%及9.8%。如若按企业主营业务领域看新增需求中“在线+”租户的占比，发现消费服务与教育、文体娱乐及零售贸易行业线上渗透率最高，分别为90.8%、80.5%、40.1%及39.0%，且上半年需求增量显著，分别占比新增需求的35.0%、5.0%、16.4%及2.4%。其中，受疫情影响，零售、文体娱乐等行业因线下实体冲击较大而积极向线上转型，使如网购、在线桌游、直播等企业积极扩张；专业服务则衍生出在线办公软件等企业的扩张需求。就在线教育而言，上半年头部企业在蓉积极扩张，选址集中于乙级写字楼和非标物业。数据显示，中国K12(学前教育至高中教育在校生规模)近2.3亿人，而据估计K12在线教育企业用户数2020年仅3,700万人，市场渗透规模仅16%，仍有可观成长空间，但未来在线教育企业需求的可持续性取决于疫后商业模式调整所带来的实际营收情况，并直接影响其承租能力及办公物业选择。2020年上半年成都办公需求在线渗透率和活跃度（按行业）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度同时，2020年以来中央密集召开关于加快推进新型基础设施建设的会议，明确新基建建设方向，而成都在成渝地区双城经济圈建设、东部新区设立、环城生态建设等重大事件的推动下，传统基建与“新基建”相关领域行业迎来新风口，包括5G、新能源、房地产建筑、城际交通物流等行业，同时也助推新基建及TMT孵化的金融机构及保险相关企业发展。此外，上半年宏观环境的波动也为法律服务、不良资产收购、企业服务外包等行业的发展创造了契机，并提升相关专业机构的租赁活跃度，有望为成为写字楼市场的未来发展增添新动能。成都写字楼市场未来12个月需求展望数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度2020年下半年，成都还将迎来逾32万平方米的新增供应。随着下半年经济走势逐渐明朗，中大型企业的办公需求或将加速落地，同时疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼。因此，作为对接，业主应积极把握复苏契机，提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。零售物业市场运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市上半年，成都零售物业市场新增供应继续下沉，次级商圈迎来红唐购物中心和招商花园城的开业，定位皆聚焦于家庭亲子消费。然而，传统百货生存空间继续受到挤压，千盛百货晋阳店闭店。市场整体空置率较去年底上升3.9个百分点至8.0%,系近三年来新高。究其原因，随着疫情带来的影响逐步释放，市场录得以服饰、教育培训、正餐为主的租户集中退租；同时，宏观环境的不明确性令零售商扩张愈发谨慎，上半年同样本新设店铺数仅达2019年同期的22.6%。因此，上半年租金走势承压，全市购物中心首层平均租金较去年底下跌1.5%，报360.8元每平方米每月；分商圈看，商业饱和度较高的次级商圈租金跌幅最大，达1.8%。尽管如此，1-5月成都社会消费品零售总额累计同比跌幅较1-3月显著收窄4.6个百分点，其中餐饮收窄7.6个百分点，显示出零售行业的逐步回暖态势。内生新始—内资零售商精准把握内需特征，借力资本拓展增量市场随着疫情升级为全球性事件，国际品牌扩张放缓，留给内资品牌更多发展空间，其凭借充足的资金、优先复苏的市场先机和对本地需求的精准对接积极拓店，上半年美妆、中式连锁快餐及新能源汽车三大品类表现瞩目。国内美妆普及率、中式快餐的连锁化率与全球成熟市场相比增长空间巨大，而高流量、高坪效的特点令其成为内资零售商增加收益的发力重点。上半年，西贝、海底捞相继推出极致性价比的数个快餐副牌，其中捞派有面儿于成都开设新店；内资美妆集合店于成都多点开花布局，The Colorist、Wow Color及Perfect Diary合计新设14家门店。此外，购置税优惠措施延长和“新基建”浪潮推动下新能源汽车迎发展新机遇，基于可视性强、样车方便进出和市中心位置等因素，其选址仍青睐购物中心。同时，行业内领先的新能源汽车企业具备提升商场前沿科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高的优势。因此，预计未来可见更多新能源汽车体验店进驻购物中心，上半年，成都市场录得蔚来、哪吒电动车拓店案例。活跃内资品牌案例及发展原因数据来源：欧睿数据库，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度扬长制胜—运营商运用自身优势积极应对市场挑战上半年，核心商圈和非核心商圈分别利用自身优势积极应对市场挑战。在核心商圈，运营商积极利用品牌资源来调整业态/租户组合，或升级店铺，使品牌集聚效应再次增强，包括远洋太古里吸引数个服饰及餐饮首店入驻，如山本耀司中国大陆首家旗舰店、Chanel中国新概念国内首店、LeTao西南首店等，并在五周年庆联合超60家品牌推出货品限量首发或独家首发；成都IFS大规模的升级既有店铺能级，包括匡威、Evisu、Kiton等的十余个店铺升级为更高能级的西南旗舰店；伊势丹百货则持续利用日本品牌资源，招引日本护肤、餐饮首店，如Elixir、Royce。鉴于核心商圈的可租面积有限，未来首店资源或将部分外溢至次级商圈的优质购物中心。在非核心商圈，一方面包括龙湖、万达等品牌购物中心利用连锁优势与租户联手互助，多城联动发放消费券，刺激消费回暖；另一方面，部分购物中心则利用物业形态、地理等优势通过重塑定位来与周边项目形成业态有益互补，携手提升竞争力。自去年起，世豪广场与相邻的开放式项目建发鹭洲里开始二次细分定位构建差异化消费场景，前者发力“悦己”打造国际美妆区，后者发力“社交”打造城南稀缺的夜生活消费场景，仅上半年就引入3个酒吧，最终实现业态互补。上半年运营商调整应对案例数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度营销层面，在政府的积极鼓励之下，“地摊经济”提振消费，成果斐然。街道市集与购物中心的市集营销在定位客群、营业时间、热门业态上具有一定差异性，两者合力触碰消费者市井情怀，刺激消费。上半年内，超14%的成都购物中心推主题集市。展望未来，2020年成都零售物业市场还将迎来8个项目合计72万平方米的新增供应，其中次级、近郊商圈分别占比58%、38%。中长期看，成都零售物业市场持续向好。一方面，随着奥特莱斯、主题乐园等商业体在蓉扩张，城市消费场景愈发多元；另一方面，更多优质项目加码进一步拓宽城市消费版图，并带动品牌重审布局网络，上半年高端百货成都SKP开工建设、泰国高端商业综合体“暹罗天地”落地天府新区等。因此，得益于更多优质运营商及零售商的加码，市场有望再次提档升级，助力成都打造国际消费中心城市。随着国际品牌受疫情全球化发展影响而步伐放缓，国内零售市场迎来新一轮的品牌格局调整。优胜劣汰之下部分国际品牌退出舞台，使曾经一铺难求的核心商圈释放更多空间。CBRE建议内资品牌把握新时代赋予的机遇积极发力，尤其是如本土餐饮等刚需性较强的品牌。仓储物流市场夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇疫情对成都仓储物流市场的影响逐渐消退，反之积压的需求得到积极释放。作为快递业务量内陆第一城，成都的消费市场活力迅速展现，仓储物流需求明显恢复。上半年，成都仓储物流市场录得三个项目合计约15.7万平方米的新增供应，租赁需求经历了第一季度疫情爆发、电商短租到期以及搬回自建库的冲击后，于第二季度出现明显回暖。市场空置率较去年底上升4.8个百分点至23.2%，短期的供应高峰及退租影响令业主当前以去化面积为首要目标，尤其是在新都、龙泉等影响较大的园区业主的租金优惠幅度较大，致全市高标库平均租金较去年底下跌2.3%至23.4元每平方米每月。与此同时，宏观环境的不确定性使租户加强成本控制，市场录得数宗由核心园区搬迁至非核心园区的案例。消费回暖—夯实消费基础助力物流业快速复苏，仓储需求于第二季度明显改善上半年净吸纳量录得负值，但第二季度需求实则呈回暖态势，录得净吸纳量12.6万平方米，为去年同期的两倍，居全国第三。原因在于企业复工复产以及电商加速渗透零售业，推动快递服务需求增长。数据显示，自 4月起成都快递业务量全面实现正增长，1-5月成都快递业务量突破1亿元，同比增长12.11%，居全国第11位；2020年“618”购物节，成都天猫交易额居全国第六、四川京东交易额居全国第五，且6月以来快递货量同比翻倍，成都为全国最大收货城市。成都物流业相关宏观及消费数据数据来源：成都统计局，成都邮政局，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度电商新机—电商加速渗透零售业，自建库供应量折射成都未来消费需求潜力由于疫情期间越来越多的零售商转向数字化销售渠道以维持其业务，疫后零售业的数字化转型步伐或将加快。据世邦魏理仕2020年亚太区零售租户调查结果，43％的服饰类零售商将电商视为核心业务；67%的零售商表示会加大在线零售/快递应用的投入。因此，电商或将加速渗透零售业迎发展新机遇，据弗雷斯特研究预测，2023年中国内地电商渗透率将由2020年的28%上升至39%，领军亚太区。这一积极信号已初见端倪，尽管头部电商企业自建库已交付，但电商仍为上半年租赁市场首要需求，贡献率达62.2%，较2019年上升18个百分点。其中在疫情中加速发展的生鲜电商占比新增电商需求的14.7%，较2019年显著上升6.9个百分点。值得注意的是，头部电商企业继续在成都发力布局，未来4年将见证约131万电商自建库的交付使用，主要分布于远郊（40.0%）、青白江（28.8%）及龙泉（16.1%）。电商渗透率及成都电商自建库供应数据来源：Forrester, Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度优化运营—成本控制和物流服务精细化诉求驱动业主与租户的仓储策略改变上半年租赁需求进退并行的现象反映出电商及物流行业成本控制和物流服务精细化的诉求，未来租户的仓储策略将继续在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。具体表现在整合并升级仓储设施，或根据业务需求自建仓库和选择定制库；加密自身配送网络及扩容，多点布局或主次仓搭配；随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期，长租及短租并行。作为应对，未来业主需提供更弹性的运营策略。展望未来，2020年成都仓储物流市场还将迎来4个项目合计约50万平方米的新增供应，维持高位；青白江主导供应，占比高达66%。尽管如此，成都基础设施建设、港口枢纽升级及本地需求释放均将为市场提供大力支撑，预计下半年仓储需求活跃度将继续回升。未来18个月仍有大量仓储物流空间投放，租赁市场将持续面临挑战。投资市场宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注2020上半年，成都投资市场较去年同期交易量下降，共录得2个大宗交易成交，合计成交金额约11.6亿元。根据世邦魏理仕2020年5月的亚太区投资回报率调查报告，疫情影响下投资者将优先关注租户品质较高的项目，在项目尽职调查方面也将更加严谨。相较亚太区其他国家与地区，国内疫情最先得到有效控制，加上财政货币刺激政策和进一步开放外资举措的稳步实施，中国大陆成为外资关注的避风港之一。作为西部领军城市，成都亦备受关注。下半年，尽管宏观环境的不确定性犹存，部分机构投资者采取保守或收缩的态度，但基于成渝经济圈建设带来的新一轮战略机遇，城市扩容、产业链升级、人才导入等逐步推进，成都房地产市场活力和价值将显著激发，继而投资者仍长期看好成都，积极寻找极具潜力的投资机会，预计下半年大宗交易市场会呈现更清晰的走势。CBRE发现尽管上半年成都大宗交易较少且部分机构投资者态度保守，但因西南区域的内生需求所产生的比较优势仍吸引机构投资者和开发商积极关注和长期看好成都。不断升温的土地市场从另一方面反映了成都未来新开发方面的发展空间。但投资者在当下的市场环境中避险意识更强，故更关注位于核心区域现金流稳定的成熟项目。【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:世邦魏理仕

来源： 凤凰网房产成都站今日，第一太平戴维斯发布《2019年成都房地产市场回顾与2020年展望》报告，对成都2019年商业和住宅地产进行多方面回顾和展望：· 零售物业市场供应量回落，购物中心全年平稳调整，政府多举措促进消费增长，市场整体空置率与去年同期持平。· 甲级写字楼市场租赁需求端承压，租赁需求已形成较为稳定的行业来源架构，平均租金同比小幅下降。· 主城区住宅土地成交量大幅回升，一手住宅供应量继续上涨，住宅成交均价稳步上扬。零售物业市场2019年，成都零售物业市场新增供应量与去年相比大幅减少，全年共2个位于城东新项目开业，合计新增供应约22万平方米，推动全市零售物业市场总存量达到664.4万平方米（含百货）。得益于新开项目，城市东边的消费需求得到进一步释放，建设路板块商业格局开始发生改变。年初入市的伊藤广场位于东三环外，其开业促进了所在区域庞大消费需求的释放，极大丰富了周边居民的消费选择。年底亮相市场的龙湖滨江天街显著加强了建设路区域的商业丰富度；此外，龙湖滨江天街连同旁边以休闲、生活业态为主的街区式商业天荟·万科城市广场一起，增加了建设路子市场特别是杉板桥区域商业项目类型和品牌的多样性，连同东郊记忆增加该区域商业氛围的活跃度，竞争力显著提升，引发建设路板块整体商业格局改变。从需求端来看，在市场供应量明显回落的背景下，成都市场全年仍保持稳定需求，大多数购物中心呈现平稳调整态势，全市购物中心平均空置率基本与去年持平，维持在4.5%的水平。多个项目业绩上扬支撑全市购物中心首层平均租金同比小幅上涨0.8%，报人民币437.2元每月每平方米。在第一太平戴维斯2019年全新发布的《中国零售20城》报告中，成都强大的区域影响力和出众的消费实力促使其零售商指数连续六年位列中国零售第四城。成都政府年初公布“首店经济”计划，市场对国内外高端和知名品牌的吸引力进一步增强，全年见证多个著名品牌入蓉开设首店，典型案例包括世界顶级珠宝品牌Harry Winston大陆第四间直营店和高端鞋履品牌Golden Goose中西部首店入驻远洋太古里，瑞士手表品牌Roger Dubuis和意大利知名运动腕表品牌Panerai在国金中心开设西南首店。除了传统的服饰配饰类品牌，今年首进成都的品牌类型更加丰富，包括德国著名汽车品牌奔驰内地第三家城市体验店Mercedes Me、独立家具品牌梵几西南首店均在今年亮相远洋太古里。去年市场上表现亮眼的潮流品牌今年继续保持活跃，例如，美国街头品牌UNDEFEATED中西部首店落户远洋太古里，意大利潮牌Palm Angels于仁恒置地广场设立西南首店。今年在餐饮类新增需求中,茶饮和咖啡类品牌表现突出,该类品牌近年通过不断创新产品类型和运营模式,成为成都零售市场增长亮点。2019年人气茶饮品牌首进成都仍然选择地标项目，例如樂樂茶成都首店进驻国金中心，凉茶王老吉旗下全新茶饮品牌“1828王老吉”于来福士广场开出西南首店；在资本加持下，茶饮品牌今年在成都加速布局，年内录得去年进入成都市场的喜茶又新增9家门店，扩张速度较去年增长一倍。除此之外，随着成都咖啡产业发展氛围愈加浓厚，更加多样的咖啡品牌开始试水成都市场，其中包括日本知名咖啡品牌% Arabica Coffee中西部首店和香港网红咖啡馆Elephant Grounds西南首店入驻远洋太古里；上海新兴咖啡品牌Manner Coffee首进成都，先后选址国金中心和仁恒置地广场。得益于近几年以智能手机为代表的国产电子品牌销量和市场份额的高速增长，2019年电子产品品牌在成都零售市场快速扩张。全年录得华为新设立15家购物中心门店，在成都购物中心的门店覆盖率达到84.6%；小米新开9家门店；深圳无人机品牌大疆年内新添3家购物中心门店。2019年成都政府全面加快建设国际消费中心城市，接连出台多项政策全方位促进消费增长，探索发展具有地区特色的消费中心城市建设路径。首先，鼓励发展首店和特色小店，进一步提升成都商业的品质和多样性。截止11月，成都2019年引入首店数量已超过去年的2倍；全年市场也见证各类特色小店在多个更新改造后的老街区开业，有利于突显街区历史底蕴，同时营造社区生活氛围。其次，借由发展夜间经济和公园商业创新消费场景，鼓励多样化的消费形态。今年10月，成都政府公布100个夜间经济示范点位，覆盖更丰富的业态，探索更灵活的市场监管制度；而无论是在锦江绿道上引入品牌成都首店，还是在打造交子公园商圈过程中，围绕生态公园建设多个消费体验节点，公园商业将以多种方式帮助挖掘城市消费潜力。此外，充分把握成都建设“三城三都”的契机，创新体育、文创相关业态，推动体育和文创类消费增长，提振城市消费环境。展望2020，成都零售市场预计会迎来11个项目约109万新增供应入市，或将创造历年供应量新高。其中以城东和大源两个子市场的供应量最多，预计城东会有三个新项目开业，将极大丰富该区域的商业业态。此外，城市更新改造带来的精品焕新项目，以及出现在各居住街区的小型社区项目将为市场注入更多活力。2020年新增供应的大幅增加将促发市场波动，全市购物中心平均空置率或开始上涨，但基于成都稳定的消费实力和不断增加的常住人口带来的消费需求增长，第一太平戴维斯对未来成都零售物业市场依然持审慎乐观态度。在需求端，全渠道将成为品牌发展的大势，以吸引更广域的消费群体；数字化和科技赋能是品牌未来发展的关键词，将帮助品牌更为有效地探索与消费者的互动方式以增强客户粘性。预计儿童类业态和教育文化、休闲娱乐等服务类消费需求会在未来继续增长，业主和品牌方为更加有效地触及消费者需求，也将在市场上呈现更多创新尝试。甲级写字楼市场2019年，成都甲级写字楼市场录得中海国际中心D座、中海财富中心、天府国际金融中心和领地中心西塔四个项目交付入市，为市场带来约19万平方米的新增供应，推动全市甲级写字楼总存量达到328万余平方米。在需求端，全市甲级写字楼净吸纳量约13万平方米，市场平均空置率约21.9%。一部分项目业主小幅度下调租金，另一部分业主虽然对外报价不变，但对成交价格预期明显降低，同时对优质客户在租金方面的让步显著。全年平均租金回落至人民币102.7元每平方米每月，同比小幅下降0.3%。就分布情况来看，全年新增租赁需求主要集中在金融城和东大街及延线，这两个子市场贡献全市过半的新增租赁面积；其次是中央商务区和人民南路板块，分别贡献了年度新增租赁面积的19%和16%。在租赁行业需求端，有别于北京、重庆等城市波动的主力租赁行业，成都甲级写字楼租赁需求已形成较为稳定的行业来源架构。自2017年起，金融、房地产、信息技术、专业服务、零售与贸易和消费者服务行业一直稳居甲级写字楼新增租户来源前六位，在成都逐步推进产业结构优化、服务业发展稳中向好的背景下，甲级写字楼的租赁需求行业来源呈现出阶段性的结构稳定状态。2019年，金融、房地产和信息技术类企业依旧位列全年成都甲级写字楼市场前三位，在全年新增租赁面积中占比分别为24%、17%和15%，三者贡献了全市新增总成交面积一半以上。成都金融业在城市加速建设成为国家西部金融中心的目标下获得了稳步发展，近年来稳居办公租赁需求最大的行业。2019年，新型金融做为金融行业的细分行业，虽然受政府对小额贷款和融资担保类企业强监管影响，其新成交租赁在金融行业的新增租赁面积占比大幅下滑，从第一季度的65%下降到第四季度的约20%。然而保险行业机构近几年在成都的发展则呈繁荣景象，办公租赁需求持续释放，保险类企业在金融行业的新增租赁面积占比从第一季度的7%上升12个百分点至第四季度的19%。多元化的租赁成交来源一定程度上缓和了部分子行业阶段性调整造成的市场需求空缺。伴随着城区边界不断外移的，是城市建成区面积的不断扩张；而各区公园城市建设和城市更新局的设立更是凸显了成都推动老旧片区、低效使用的工业区等的更新改造活动的决心。2019年1-11月，成都市房地产开发投资同比增长为14.6%，高于全国10.2%的增速水平。活跃的行业发展支撑着房地产相关企业稳定的办公需求。其需求的稳定性不仅体现在相邻年份租赁面积占比方面，在年度内，该现象依旧明显。2019上半年，房地产企业占全市甲级写字楼的新增租赁需求的比例为17%，在下半年其占比保持不变。围绕加快建设全国重要科技中心的目标，成都大力发展信息技术产业，在融资、科技成果转化等方面不断创新，在招引众多标杆企业的同时也培育了不少的中小型企业，科技创新驱动力不断增强，企业办公租赁需求持续释放。2019年，成都政府通过定期发布机会清单，突出智慧城市、智慧制造等领域场景建设，为全球的投资者、企业和人才提供公开透明的发展机遇。得益于政府持续引导高新科技类产业的发展，信息技术相关企业租赁需求活跃，稳居甲级写字楼办公需求行业前三位。值得一提的是，消费者服务的办公需求持续活跃，其在成都甲级写字楼的新增租赁占比从第一季度的6%上涨4个百分点至第四季度的10%。在消费者服务细分行业中，酒店/旅游子行业的占比上涨较快，从上半年的2%上升14个百分点到下半年的16%。成都作为中国最佳旅游城市之一，近年来旅游产业综合实力不断增强，旅游经济持续增长。在今年春节和国庆黄金周期间成都市旅游总收入位居全国城市排名第一位。在明确以建设世界旅游名城为目标的背景下，成都旅游业蓬勃发展对消费者服务行业办公需求的拉动作用将进一步增长。展望2020年，成都甲级写字楼市场预计将迎来20余万平方米的新增供应，其中丰德成达中心的入市将为成都传统优质写字楼板块——顺城大街注入新活力。预计全市经济将延续稳中提质的发展态势，多元化的行业发展结构有望继续带动多元化租赁需求，为写字楼租赁市场的稳健需求提供支撑。而在新一轮租赁需求增长到来之前，如何留住现有租户将成为业主方需要重点考虑的议题。住宅市场2019年，成都主城区一手住宅供应量继续增加，达约496.2万平方米，同比上涨27.6%。主城区全年成交一手住宅约384.9万平方米，同比略微下降4.9%，与去年相比，成交量跌幅明显收窄。主城区一手住宅成交均价达17,587.9元每平方米，同比上涨27.6%。随着近郊区域基建设施逐渐完善，产业迅速发展，人口不断增长，2019年一手住宅供应仍然集中在传统近郊区域，全年近郊一手住宅供应量达约1,319.7万平方米，小幅下降12.1%；成交量约为1,122.4万平方米，成交均价达11,953.0元每平方米，同比上升15.5%。2019年，主城区加大住宅土地供应，住宅用地成交量达约200.9万平方米，同比大幅增加53.7%；与之相反，传统近郊区域住宅土地成交量上涨趋势暂时告一段落，同比下跌17.2%，约为368.1万平方米。主城区住宅用地成交楼面均价稳定上涨，达约10,154.2元每平方米，同比上升27.1%；全年平均溢价率约为19.3%。近郊区域住宅平均楼面地价约为6,664.1元每平方米，同比上涨31.1%；全年平均溢价率达约20.7%。回顾2019，政府先后就公积金贷款、提取办理和提取实施细则发布了文件。增加了公积金的提取范围，极大简化了公积金提取流程，有利于促进住宅市场健康发展。展望未来，随着今年主城区住宅土地供应量和成交量大幅回升，预计一手住宅市场供应量将保持稳定，市场供需紧张局面或得到进一步缓解。

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

3月份的时候，我曾用一则寓言故事，来隐晦描述过成都今年的楼市预判。今天，再用数据来分析下今年成都楼市的走向。首先，定一个基本的基调：近几年来，随着整体经济的增速放缓，房地产的日子也不是那么好过。这里面会产生一个强者愈强，弱者愈弱的两极分化。这种分化的产生，究其本质，是人口的流向。简单说，哪里人口流入大，哪里的房地产还能持续发展十年，哪里人口流入小或者负流入，哪里的房地产就会岌岌可危。如图所示，这是18年全国主要城市人口增量排行前25位：18年主要城市人口增量排行榜业内有这样一句话：三到五年看政策，五到十年看土拍，十年以上看人口这里隐藏了一个逻辑漏洞，如果单一把这三点拿出来，是判定不了最终情况的。如果这三点都能连贯起来，那十有八九就是未来趋势。2016年，《成渝城市群发展规划》得到批复。20年1月3日，召开的中央财经委员会第六次会议上，伟人首次提出了成渝地区双城经济圈这个概念。这是一个什么概念？众所周知，长期以来，都是长三角经济圈、珠三角经济圈和环渤海经济圈，也就是今天的粤港澳大湾区、长三角一体化和京津冀协同发展区域。成渝地区双城经济圈的提出，很明显，打破了铁三角，建立了第四极！再来说下具体的政策，8个国家级新区当中，成都有天府新区；18个自贸区中，成都有唯一的铁路港青白江自贸区。熊猫，不要忘记它另一个名字：食铁兽来，咱们接着来说土拍，那个平时最吸引眼球，最近最让人刷三观的东西！2019年，成都通过公开拍卖方式总供应239宗土地，面积合约19153亩，其中成交204宗，面积合约16637亩，较去年上涨约13%。2020年，暂时无法统计数据，不过看以下几个楼王地价，就可以管中窥豹，4月2号，锦江区三圣乡板块的二号宗地，直接达到最高限价，建发竞得该地块，成交楼面价19800元/㎡，溢价率26.92%，无偿移交比例为7%5月19号，成华区双林北横路127、129号，为34亩的纯住宅用地，容积率3，12900元/㎡起拍，最终由深业泰然16800元/㎡竞得前几天，高新区中和街道劲松社区4组一宗地，被成都建信投资以19500元/㎡的楼面价+4%无偿移交面积比例竞得，成交总价6.26亿元，溢价率50%。是不是亮瞎了眼睛？单纯从逻辑上来讲，一般人看到这个土拍，几年后妥妥的三万五的节奏啊！再创新高的土拍其实这里面有个误区，我一直很理智客观的强调：土拍代表不了以后的房价，但是土拍确实能够保证以后的最低房价水平！为什么这么说？土拍只是供应端的一方面现象，需求端不一定要认它的账。市场很多时候，是要两端综合平衡才能达到预期效果的。供需平衡才能长远发展不过，从全成都的土拍中分析，这种‘低价地减少，高价地增多’的现象，能发现一个重大的真相：成都原来规划的三圈层区域，正在逐渐拉开差距，稳固成型。这也就是文章开始所说‘强者愈强，弱者愈弱’在具体城市不同区域的表现。从这个现象你还可以明白：为什么年年排名新一线城市之首的成都，整体房价却在垫底；而实际具有购房需求的又会发现，成都主城区的房子其实不是一般人能接受的原因了！成都，来了就不想走的城市诺，我这把政策、土拍以及人口，都连贯的疏通了，大家就应该明白成都楼市以后的趋势了吧？实际上说直白点，政策、土拍和人口三者之间的关系，不过是把供求关系详细拆分了而已。土拍代表供应，人口代表需求，而政策则是把需求往供应上引导分流而已。所以说，本质上判断区域房价的走势，只需要把这两个因素分析清楚，再加上当时具体的社会环境就好。比如说2020年，按照正常的供需分析，再加上疫情的影响程度以及时间段，基本就可以看清走势了。至于具体的分析结果，详情可以参考观察员过往文章：《看完这个寓言小故事，你就彻底明白今年的房价走势了》《你信，或者不信，楼市房价的真相，预示着成都的门槛正在成型》《真实的成都楼市状况：剃头匠的担子，一头火热，一头冰凉》

文|郭洁图片来源|四川知道数据来源|锐理数据2018年的11月底，我曾从经济、政策、市场、产品、土地和企业6个维度2019年的房地产市场做了一个全面的预测。2019年年底来进行回顾，发现其中部分观点对应了今年的种种现象事实。例如对政策层面的预测：“小部分城市（经济较弱的二三线城市）会稍微放松一点调控政策，大部分城市还是会持续严控。国家层面不会全面放松调控，房地产税持续推进立法。”对2019年成都市场的预测：“预计明年成都的房地产市场将会加快洗牌的速度，供应剧增之后的市场价格有望能够出现真正的下行。"预测有风险，唯恐当“砖家”。今年，我仍旧鼓起勇气写下这篇“市场预测”，从经济、政策、土地、市场和商业地产五个维度输出观点，欢迎指正探讨。（本文仅代表个人观点）1、经济与政策层面今年的经济形势大家都已经看到了，发展趋势也很清楚，所以我还是套用去年的那张老图，来看看经济走势与政策走势之间的关系：经济的持续下行是必然的，而且还会持续十几年的时间，但经济总量在未来至少二十年内是正增长的，这点毋庸置疑。所以明年的经济可能会破6，但不会破5，这已经是共识。即使是年5%的增速，放眼全球也是前三，更何况中国的基数大，与美国的差距还在持续的缩小。在这样的背景下，房地产作为重要的经济支柱，只要保持平稳，不出现过大的波动，就能够稳住全盘经济。至于房地产政策方面，12月12日刚结束的中央经济工作会议上已经明确了，我们依然是强调因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。所以全年就是一个字：“稳”2、成都土地市场2019年4季度依然是一个供应高峰，全年截止12月16日，土地供应已经超过266宗合计19005亩，已成交214宗合计15758亩，如下图：（按季度统计供应销量，2019年4季度时间截止12月16日）很多人都感觉今年4季度土地供应量非常的大，但是我们却能从上图中看到，今年4季度的土地供应量应该会与前几年差不多，保持在7500亩左右。而且4季度土地供应比较集中，这已经是惯例，并不是感觉中的成都突然加大了土地的供应。按照中央的要求“稳地价”，明年成都的土地市场也一定是一个“稳”字当头，供应量会“稳”，价格相对较“稳”，减少流拍率，控制土地溢价率。所以，明年成都的土地供应量也会保持在2万亩左右，以近郊和远郊供应为主，主城区和天府新区根据实际情况保持一定供应量。3、成都一手住宅市场在讲成都住宅市场之前，我们先来看看一组对比数据：图一：限购前后销售备案面积组成变化图二：限购前后销售备案面积占比变化限购政策对成都房地产市场到底产生了哪些影响？我个人认为是综合性的，比如区域的购房群体变化、产品结构的变化、价格的变化、营销方式的变化等等。大家可能注意到这两张图中都有一根红线，那代表的是限购政策的分界线——2017年之前和之后。自从2016年10月开始的限购实施以来，成都的一手商品住宅销售备案面积不论是从总面积上还是从各区域的占比上，都发生了比较明显的改变。从图一中我们可以看出，主城区的住宅销售备案面积逐年减少，一是因为主城区的项目减少了，二是因为主城区的价格相较于其他区域的确是高，三是因为限购政策的影响。这里需要我们注意的是郊区的变化，从图二中我们可以看出限购三年，远郊和天府新区的占比在扩大，主城区和近郊的占比在缩小。那么今年12月初的天府新区的政策调整之后，市场的变化又会如何呢？可以预测，明年天府新区的占比还会持续的扩大，但远郊的占比或许会缩小，近郊市场保持平稳，主城区与这两年相比不会有太大变化。至于价格，依然是“稳”中有微涨，涨幅控制在合理的范围内。但从大趋势看，依然属于横盘期。这里强调一下，并不是所有的区域价格都会出现微涨，不排除部分区县还有可能会出现小幅下跌，尤其是远郊。4、成都二手住宅市场二手房市场在这两年也受到了限购政策的影响，市场也是相当的艰难。但一二手房之间的销售套数差距确是在逐渐的缩减，如下图：在主城区，随着一手房供应的逐渐减少，二手房的市场占比还会得到提升，未来甚至是会超过一手房。但是在价格方面，主城区部分区域一二手倒挂的现象今后还会持续，只要限价政策不放开，配套好的房源依然是较为抢手的。对明年的二手房市场预期，个人还是预测一个“稳”字，只要一手房市场稳健，二手房市场依然会保持稳健。5、成都商业地产今年成都的商业地产市场可以说是表现各有不同，写字楼以集团采购为主，SOHO和LOFT出现了投资小热潮，商铺基本上都在5、6折大甩卖。究其原因，其实还是对宏观经济的预期没有信心。写字楼投资的散客少了，因为租金在降低。虽然这几年成都的空置率在缓慢的降低，但投资回报率的过低导致了投资客的减少。毕竟，成都的写字楼从整体上看，依然是过剩的。SOHO和LOFT的投资小热潮是因为限购导致的，占比在80%的中小投资者，拿着不足100万的现金，没有投资的渠道，害怕货币贬值，住宅又被限购，只能投资一点长租小公寓之类的产品，收点租金的同时或许还能保值。商铺市场依然受到电商和新兴消费模式的影响，很多近郊远郊或相对清冷的板块，商铺全都在打折甩卖。关门停运的商家比比皆是，就连相当强势的一些餐饮连锁品牌现在都出现了颓势。所以，对明年的商业地产市场的预测，本人还是不太乐观：旧商圈艰难升级、新商圈崛起缓慢、综合体越来越多越来越难、写字楼稳中有降、SOHO和LOFT保持平稳、商铺依然持续大甩卖。总结“稳”字是明年土地市场和房地产市场的主基调，所以综合来看，明年市场不会那么的乐观，也不会那么的悲观，成都的政策会根据实际情况或有微调，市场保持平稳，量价都不会出现太大的波动。 土地依然是关键，做大总量已不是一个企业生死存亡的关键，做强品质和提高利润才是王道。

【房地产进入性调研】成都-内江市城市房地产市场进入性研究宏观市场土地市场二级新建住房市场三级存量房市场非住宅市场（商业、办公、车位）房企进入情况延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房2019年年度地产公司签约排行（含车位 数据来源内江市房管局）1、内江邦泰置业有限公司 4771套2、四川万晟房地产有限公司 2760套3、内江市宏旭置业有限公司 2052套4、内江金科弘峻房地产开发有限公司 1998套5、四川兆信投资发展有限公司 1625套6、内江市鸿通房地产开发有限公司 1544套7、内江市远景置业有限公司 1435套8、四川弘晟天街房地产有限公司 1412套9、内江传化置业有限公司 1229套10、内江邦泰雅居置业有限公司 1189套2019年内江房地产均价为6331.30元/㎡，同比2018年均价5870.26元/㎡，增长幅度7.3%土拍数据截止2 0 1 9 年1 2 月， 内江市本级（ 主城区） 共放出（ 拍卖） 住宅用地1 3 宗， 总供应面积： 1 1 4 . 4 万平方米（ 1 7 1 6 亩）

00:27封面新闻记者 杨弘农四川省近日印发《中共四川省委 四川省人民政府关于加快天府新区高质量发展的意见》，《意见》明确了加快天府新区高质量发展的目标：到2022年，公园城市形态初步形成，高质量发展制度体系基本建立，地区生产总值达到3500亿元。到2035年，建成具有世界知名度的公园城市，地区生产总值突破1万亿元，综合实力进入国家级新区前列，成为新时代公园城市典范和国家级新区高质量发展样板。《意见》中提到，天府新区将构建新型住房供给体系，并将符合条件的天府新区居民搬迁安置统一纳入城市棚户区改造范围。构建新型住房供给体系将符合条件的居民搬迁安置统一纳入棚改《意见》指出，天府新区构建新型住房供给体系。科学确定房地产开发规模，以保障区域内稳定就业人员住房刚性需求及合理改善性需求为重点，实施差别化、精准化引导和调控政策。鼓励重大产业项目配套建设职工保障住房。将符合条件的天府新区居民搬迁安置统一纳入城市棚户区改造范围。天府新区还将合理规划建设一批特色小城镇。选择1至2个乡镇整镇推进农村土地综合整治和生态修复工程试点。成都统筹新区国土空间规划生态和农业用地占比不低于70%《意见》指出，加强天府新区全域规划管理。由成都市统筹天府新区国土空间规划，优化功能定位与产业布局。强化生态空间管控和用途管制，生态和农业用地占比不低于70%。结合“三线一单”，科学开展资源与生态环境承载力评价，实施差别化环境准入政策。按照“多规合一”要求，推动全域规划同城、基础同网、功能同质、品质同档、管理同标。传承优秀历史文化，吸收国际先进理念，塑造城市特色风貌。建设成都天府站推进益州大道、梓州大道南延线建设构建现代化基础设施网络。建设成都天府站，推进益州大道南延线、梓州大道南延线建设，实现全域公交一体化运行。实施电力、燃气、供水、防洪、排涝等基础设施提能改造。积极推进海绵城市、地下综合管廊建设，加强地下空间综合开发利用，大力推广绿色建筑、装配式建筑。

来源： 凤凰网房产成都站零售物业市场2020年上半年成都零售市场有两个新项目开业，分别是位于大源区域的花样年成都红唐购物中心和位于建设路杉板桥区域的招商花园城，全市购物中心总存量达到604.0万平方米。疫情影响持续发酵，上半年零售市场需求走弱，全市购物中心平均空置率环比大幅上涨5.6个百分点，达约10.1%；核心商圈平均空置率涨幅小于非核心区域，其中市中心标杆项目运营状况仍旧稳定。百货方面，虽然市场一季度录得千盛百货晋阳店闭店离场，但上半年绝大多数百货运营稳定，整体入驻率没有太大波动；春熙路区域部分项目稳步提升租户品质，调整运营策略，客流已恢复至疫情前正常水平。由于全市范围内不少购物中心出现掉铺现象，租金承压，首层平均租金小幅下调，环比下降约0.2%，报人民币431.2元每平方米每月。上半年成都零售市场租赁活跃度明显降低。与去年同期相比，新成交的租赁数量大幅减少。新开品牌仍由零售业态主导，且占比较同期水平有所上升；而餐饮品牌所占比例则出现较大幅度的下降。从细分业态来看，上半年零售类新开品牌中，服饰类品牌占比下滑明显，而配饰美妆类品牌所占比例增幅较大；服务类业态中教育培训类品牌占比大幅上涨；新成交的餐饮品牌中，正餐类品牌比例较去年同期有所上升，而快餐和饮品类品牌占比则出现不同程度的下降。尽管疫情影响下众多品牌放缓开店步伐，成都市政府仍旧继续推动国际消费中心城市建设和首店经济，积极吸引国内外品牌来蓉拓展。成都市场上半年录得多个知名首进品牌，典型案例包括，日本高端设计师品牌山本耀司Yohji Yamamoto 大陆首家旗舰店亮相远洋太古里，美国时尚设计师品牌Alexander Wang中西部首店落户银泰in99，加拿大著名羽绒服品牌Canada Goose西南首店和意大利潮流品牌MSGM成都首店均于国金中心开业。餐饮品牌方面，日本人气芝士蛋糕品牌LeTAO和甜品品牌东京牛奶芝士工坊首进成都，入驻远洋太古里。此外，上半年多家美妆集合品牌在市场上表现亮眼，高端美妆品牌买手店HARMAY西南首店入驻晶融汇一期；新兴彩妆集合品牌也加速布局成都市场，例如国产彩妆品牌集合店 WOW COLOUR上半年在成都购物中心接连开设4家门店，平价彩妆集合品牌调色师The Colorist则先后进驻包括大悦城、环球中心在内的7家购物中心。虽然受疫情影响，成都零售市场整体空置率持续攀升，但同时也帮助加速了品牌革新和市场优胜劣汰，以及在逐渐步入后疫情时代的当下，给现有项目提供了调整升级的契机。上半年成都零售市场整体空置率持续上涨，三年来首次突破10%，具体原因，一是因为之前市场平均租金连续上涨以及品牌销售额受疫情影响下滑，众多品牌迫于不断增加的资金压力，决定缩减开店成本，亦或是品牌方加码线上零售，从而开始调整实体门店的数量和面积；二是由于疫情在一定程度上改变了消费习惯和消费需求，因而一些项目主动求变，考虑进一步调整和升级租户结构与品质。分业态来看，上半年成都市场上退租的品牌中零售业态占比超过一半，但与去年同期相比，所占比例出现明显下滑；而餐饮类和服务类品牌退租比例均比同期水平有所增加，具体来说，退租的服务类品牌中教育培训类品牌所占比例大幅上涨，餐饮类品牌中休闲餐饮类品牌退租比例也有较大幅度的上升。尽管如此，从某个角度而言，上半年空置率的大幅上涨对于整个成都零售市场也有积极影响。一方面，疫情加速了市场的大浪淘沙，留下抗风险能力较强、调整应变能力更好的品牌；也让之前急速扩张的品牌重新审视自己的拓展计划，更加关注消费者的真实需求。另一方面，如何调整现有的租户结构，提升租户品质，已成为项目改善当前运营状况的关键。虽然受疫情影响，部分项目或会延迟原定开业时间，但是就目前市场上可获得的信息来看，2020年下半年预计仍将有大量新增供应进入成都零售市场，届时或将进一步加剧市场的调整和变革，全市购物中心平均空置率短期内也许难以回落。另外，国内疫情尚未结束，未来零售市场还是存在很多不确定因素，因此零售商方面目前大多仍旧持观望态度。甲级写字楼市场2020上半年，受全球经济环境和新冠疫情影响，部分项目推迟入市时间，全市仅迎来万科文创大厦单个项目入市，为市场带来5.6万平方米的新增供应，推动全市甲级写字楼市场存量增至330万平方米。在需求端，今年上半年成都甲级写字楼市场活跃度持续走低。录得全市净吸纳量约为负2.5万平方米，新增租赁面积约27万平方米。第二季度企业退租情况明显，全市甲级写字楼退租面积较去年同期上涨75%。加之新项目入市，多方因素推动全市空置率小幅上升至24.0%。租金方面，分阶段来看，虽受疫情影响，但年初全市整体租金相对平稳，二季度开始，部分业主下调租金，且对成交价格预期降低，优质客户议价能力明显提升。上半年成都甲级写字楼市场平均租金报人民币101.3元每平方米每月，同比下降1.3%。金融、信息技术和房地产为上半年成都甲级写字楼市场新增租户来源前三位，占新增成交总面积60%以上。近年来，成都陆续出台了多项金融政策，在搭建普惠金融体系和扩大对外开放度等方面提出有力措施。今年上半年，成都市政府联合人民银行成都分行联合发布的《成都市金融科技发展规划（2020-2022）》在引进金融科技人才，打造金融科技研究机构等方面提出相关举措，为金融科技相关企业的发展营造良好生态环境，有效推动金融业的可持续性发展。在加快建设具有全国影响力的科技创新中心目标下，成都大力发展信息技术产业。市科技创新大会上发布的多项措施不仅为科技型企业提供发展平台，还鼓励发展行业大数据中心和建设现代数字城市底座等新兴信息技术设施。加上线上游戏，远程办公、在线教育等领域在疫情期间快速发展，在政府培育和市场趋势的双重作用下，信息技术相关企业在蓉办公需求进一步增长。另外，疫情发生后，国开行四川分行同市发改委提供专项资金支持重大项目建设，其中东部新区、城市更新及养老健康地产的建设或将继续促进房地产行业办公需求释放。值得一提的是，第三方办公在今年上半年的运营出现分化现象。一方面，大部分商务中心和联合办公企业不仅暂停其拓展步伐，个别品牌不得不在融资困难和疫情爆发的双重因素影响下调整项目布局，缩减承租面积；另一方面，包租类运营商由于拥有具有价格优势的项目布点和更多小面积的可租赁空间，更容易满足中小微企业的办公需求，上半年录得部分包租类运营商在非单一业权楼宇稳定扩张。另外，为吸引租户促进成交，一部分运营商不仅提高渠道佣金并推出成交奖励政策，而且对优质客户在租金方面的让步尤其明显。维系现有租户关系和提升客户稳定性以避免客户流失或将成为第三方办公运营商及业主方的重要考量。2020年下半年，全市甲级写字楼市场预计将迎来超过25万平方米的新项目入市，其中位于中央商务区的丰德成达中心的入市将有望为成都传统优质写字楼区域注入新活力。国内疫情反复，海外风险因素增多，经济下行压力增大，部分行业如零售与贸易，酒店旅游和线下教育的发展持续受阻，但与此同时，保险、线上服务行业以及信息技术服务等产业预计将迎来发展新机遇。自疫情发生后，国家和省市政府积极推进“复工复产”，全力保障经济稳定运行，下半年成都写字楼租赁市场活跃度或将回升。

挥别2019，展望2020。乐居买房百城联动系列策划【预见2020】已正式启动。时间来到2020年，70后、80后购房潮热度未减，逐渐成为社会“中坚力量”的90后、职场新人95后也陆续加入购房大军。对于2020年的房地产市场，成都市民有何看法？经过街头采访，对于2020年成都的房价，大多数市民都认为会“稳中有涨”，也有一些市民认为这要看情况。对于成都的房子值多少钱，大部分市民选择了2万-3万/平方米的区间，也有市民回答“越便宜约好”、“买得起就行”。说到自己明年的小目标，市民们纷纷说出了“买房”，一些年轻的市民则希望能存够10分之一的买房钱、存够首付、摇号成功等趣味的回答。无论房价如何，生活都得努力。关注乐居买房，楼市一手掌握。2020，加油！【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房