产业园市场研究

报告格式：纸质版 电子版 纸质+电子版出品单位：智研咨询近年来，随着物联网快速发展，车联网技术的应用越来越广泛。车联网是借助新一代信息和通信技术，实现车内、车与车、车与路、车与人、车与服务平台的全方位网络连接，提升汽车智能化水平和自动驾驶能力，构建汽车和交通服务新业态。网络连接、汽车智能化、服务新业态是车联网的三个核心。车联网成为国内外新一轮科技创新和产业发展的必争之地，进入产业爆发前的战略机遇期，正在催生大量新技术、新产品、新服务。车联网技术向着智能化、网联化方向演进，车载操作系统、新型汽车电子、车载通信、服务平台、安全等关键技术成为研究热点。产业结构来看，车联网产业的参与者主要包括整车厂、车主、网络运营商、软硬件提供商、内容提供商等。车联网产业链条长，产业角色丰富，跨越服务业与制造业两大领域，相互渗透，跨界融合特点突出。智能网联汽车产业-国际竞争力综合评价指数车联网网络基础设施建设的市场空间有望在未来3~4年达到1300亿元水平。从业务角度看，中国路边设施建设相关的移动性管理、安全等方面市场规模在2020年合计占比有望达到总市场规模的55.6%，移动性、安全等相关市场规模合计约600亿美金。预计车联网（车路协同安全和移动性管理等）网络基础设施建设即使仅占据其中10%，也可达到400亿人民币规模。2020中国年智能网联汽车业务细分占比智研咨询发布的《2021-2027年中国车联网产业园市场调查与投资战略报告》共十四章。首先介绍了中国车联网产业园行业市场发展环境、车联网产业园整体运行态势等，接着分析了中国车联网产业园行业市场运行的现状，然后介绍了车联网产业园市场竞争格局。随后，报告对车联网产业园做了重点企业经营状况分析，最后分析了中国车联网产业园行业发展趋势与投资预测。您若想对车联网产业园产业有个系统的了解或者想投资中国车联网产业园行业，本报告是您不可或缺的重要工具。本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。报告目录：第.一章 2015-2019年中国产业园区投资发展综合情况第.一节 中国产业园区投资前景展望一、产业园区未来发展前景光明二、中国开发区面临的发展机遇三、未来产业园区发展战略方向第二节 中国产业园区投资形势研究一、产业园区的投资价值研究二、全国兴起产业园投资热潮三、高新区转型下的投资机会第三节 中国产业园区投资前景研究一、产业园的投资吸引力二、产业园增长动力分析三、产业园区域投资潜力第二章 2015-2019年车联网产业园区发展背景研究第.一节 车联网产业园区经济发展背景一、传统产业亟须升级二、新兴产业快速崛起三、区域空间产业发展布局四、经济产业结构的不合理第二节 车联网产业园区政策发展背景一、国家经济发展战略规划二、国家经济产业转型升级三、国家区域经济发展规划四、行业产业发展战略规划第三节 车联网产业园区社会发展背景一、土地成本上升二、人力成本上升三、原料成本上升四、物流成本上升第四节 车联网产业园区产业发展背景一、车联网产业技术成熟度二、车联网产业链条延伸度三、车联网产业规模扩张度相对于发达国家，我国在智能网联汽车的技术研发方面仍有一定差距，但巨大的人口基数，低饱和度以及高接受度决定了市场潜在需求和发展空间。2025年中国车联网市场规模占比四、车联网产业市场前景度第三章 车联网产业园区规划目的意义研究第.一节 车联网产业园区现实作用一、聚集创新资源（一）人力创新资源（二）技术研发成果二、培育新兴产业三、改善投资环境四、促进产业升级五、推动城市建设第二节 车联网产业园区规划目的一、高效利用土地资源二、高效利用人力资源三、弥补产业发展缺陷四、集约化规模化经营五、推动产业升级转型第三节 车联网产业园区规划意义一、积极增加当地GDP二、积极提高当地就业三、拓展延伸产业链条四、节约资源保护环境五、促进当地经济活力第四章 车联网产业园区发展影响因素研究第.一节 车联网产业园区气候环境影响因素一、降水雨量情况二、气温情况影响三、空气质量影响四、植被地貌环境五、气候适宜程度第二节 车联网产业园区资源环境影响因素一、大宗矿产资源二、石化气体资源三、有色金属资源四、森林资源情况五、农业资源情况第三节 车联网产业园区交通影响因素研究一、整体区位二、公路交通三、铁路交通四、航空机场第四节 车联网产业园区科技创新影响因素一、科技创新政策二、科研经费投入三、高等教育情况四、技术人才情况第五节 车联网产业园区社会环境影响因素一、人口人力资源二、基础教育条件三、卫生医疗条件四、社会保障制度五、法律法规环境第五章 2015-2019年车联网产业"上中下"游研究第.一节 车联网产业上游发展研究一、车联网产业上游发展分布二、车联网产业上游发展规模三、车联网产业上游发展趋势第二节 车联网产业发展研究一、车联网产业发展分布二、车联网产业发展规模三、车联网产业发展趋势第三节 车联网产业下游市场研究一、车联网产业下游市场需求分布二、车联网产业下游市场需求规模三、车联网产业下游市场需求趋势第四节 车联网产业渠道市场研究一、车联网行业代理渠道研究二、车联网行业经销渠道研究三、车联网行业贸易渠道研究四、车联网行业直销渠道研究第六章 2015-2019年车联网产业竞争状况研究第.一节 车联网竞争结构研究一、现有企业间竞争二、潜在进入者分析三、替代品威胁分析四、供应商议价能力五、客户议价能力第二节 车联网行业企业格局研究一、不同规模企业竞争格局二、不同性质企业竞争格局第三节 车联网产业集中度研究一、市场集中度二、企业集中度三、区域集中度第四节 车联网行业SWOT研究一、车联网行业发展优势二、车联网行业发展劣势三、车联网行业发展机会四、车联网行业发展威胁第七章 车联网产业园区内在集聚效应研究第.一节 车联网产业园区共享资源研究一、共享车联网产业基础设施二、共享车联网产业原料资源三、共享车联网产业物流资源四、共享车联网产业客户资源五、共享车联网产业创新资源第二节 车联网产业园区克服负面效应研究一、各地区产业政策差异二、各地区技术创新差异三、各地区土地成本差异四、各地区人力成本差异五、各地区原料获取差异第三节 车联网产业园区内部良性互动研究一、内部"信息"良性互动研究二、内部"技术"良性互动研究三、内部"资金"良性互动研究第四节 车联网产业园区提高内部竞争力研究一、提高技术竞争力二、提高成本竞争力三、提高管理竞争力第八章 车联网产业园区投资建设运营主体研究第.一节 车联网产业园区投资主体研究一、地方政府二、核心企业三、投资机构四、地产商第二节 车联网产业园区建设主体研究一、传统地产商特点研究二、工业地产商特点研究三、商业地产商特点研究四、产业地产商特点研究第三节 车联网产业园区运营主体研究一、物业公司二、地产商三、管委会四、地方政府第四节 车联网产业园区开发模式研究一、"园中园"开发模式二、"市场化"开发模式三、"行政化"开发模式四、"官助民"开发模式第五节 车联网产业园区盈利模式研究一、土地出让或租金收益二、房地产开发建设收益三、有偿出让无形资源收益四、入园企业经营税收收益五、园区运营管理服务收益第九章 车联网产业园区建设运营管理综合研究第.一节 车联网产业园区开发运营问题研究一、开发商经验不足二、运营商经验不足三、资金链条缺乏保证四、过分依赖土地增值五、产业链还有待完善第二节 车联网产业园区开发运营危害研究一、区域集聚效应较差二、土地利用效率偏低三、企业同质化竞争四、忽视构建产业环境五、配套产业发展不平衡六、产业带动作用不明显第三节 车联网产业园区开发运营策略研究一、公开招标建设运营二、进行系统科学规划三、加强园区自主建设四、合理出台税收政策五、提高企业入驻标准第四节 车联网产业园区提升竞争力策略一、促进产业集群方面二、加强财政税收扶持三、建立科技服务机制四、完善人才培养机制五、品牌营销推广方面第十章 2019年中国车联网产业重点园区研究第.一节 产业园一一、园区发展现状二、园区建设规模三、园区经营情况四、园区重点企业第二节 产业园二一、园区发展现状二、园区建设规模三、园区重点企业第三节 产业园三一、园区投资情况二、园区建设规模三、园区经营情况四、园区发展规划第四节 产业园四一、园区投资情况二、园区建设规模三、园区经营情况四、园区发展规划第五节 产业园五一、园区投资情况二、园区建设规模三、园区经营情况四、园区发展规划第十一章 2021-2027年车联网产业园区投资发展前景研究第.一节 车联网产业园区项目的必要性研究一、国家政策要求二、经济发展要求三、产业升级要求四、环保发展要求五、资源发展要求第二节 车联网产业园区项目的可行性研究一、经济可行性二、政策可行性三、技术可行性四、财务可行性五、管理可行性六、投资必要性第三节 车联网产业园区投资变量因素研究一、政策变量二、竞争变量三、区位变量四、人力变量五、环境变量第十二章 车联网产业园区建设行业投融资研究第.一节 车联网产业园区的投融资分析一、产业园区投资环境情况分析二、产业园区融资的必要性阐述三、产业园区融资方式的选择第二节 车联网产业园区建设投资研究一、市场风险二、经营风险三、政策风险四、建设风险第三节 车联网产业园区建设行业融资研究一、企业融资模式（一）政府特殊支持融资（二）通过银行贷款融资（三）通过社会资金融资二、项目融资模式（一）特许经营（BOT模式）（二）公私合营（如PPP模式）（三）施工方垫资承包（四）使用者预付费三、多元化融资方向研究第十三章 车联网产业园区招商策略研究第.一节 车联网产业园区软硬招商条件研究一、车联网产业园区"硬"招商条件研究（一）能源水电（二）道路交通（三）通讯网络（四）公交设施（五）绿地系统二、车联网产业园区"软"招商条件研究（一）土地政策（二）税收政策（三）财政支持（四）行政审批（五）管理制度第二节 车联网产业园区建设招商一、企业入园行为分析二、产业园区招商环境三、产业园区招商标准四、产业园区招商方式（一）中介招商（二）协会招商（三）网络招商（四）其他方式第三节 车联网产业园区招商策略探究一、定位招商策略二、价格招商策略三、招商渠道策略四、广告宣传策略五、跟踪服务策略第四节 车联网产业园区招商流程介绍一、确立产业园区目标二、广泛搜集各方资料三、制订各类招商方案四、比较选择招商方案五、招商方案具体实施六、方案的跟踪和反馈第十四章 车联网产业园区发展设计综合研究（)第.一节 车联网产业园区建设和运营一、园区开发规划设计二、产业空间布局设计三、运营管理模式设计四、招商引资系统设计第二节 车联网产业园区招商引资管理研究一、园区的投融资策划二、招商引资政策设计三、招商方案设计管理四、招商策略程序设计第三节 车联网产业园区服务体系建设一、园区土地运营体系设计二、园区增值服务体系构建三、园区金融投资体系设计四、园区模式输出盈利模式第四节 车联网产业园区投资发展综合评价（)图表目录图表 企业在人力资源方面面临的问题图表 原材料价格波动对企业经营的影响程度图表 2015-2019年中国社会物流总费用及增长率图表 车联网产业链构图图表 车联网产业园区开发规划设计图表 产业园生产要素集群阶段图表 产业园产业主导阶段图表 产业园创新突破阶段图表 产业园现代都市阶段图表 企业融资方式与渠道分类图表 招商方案设计管理工作目标与工作事项更多图表请见正文……

中商情报网讯：在建设粤港澳大湾区的时代里，东莞的投资兴业机会将越来越多，营商环境将越来越好，先进制造业发展的空间也将越来越广阔。再加上近日深圳上升为中国社会主义先行示范区，受深圳高新科技等重点产业外溢效应的影响，东莞将迎来重大投资机遇。东莞的优势在于产业链配套齐全，这也是吸引企业来东莞的关键。近年来，东莞加大对企业的扶持力度，强化市级统筹，大力发展上市公司产业园建设，吸引上市公司入驻。目前，东莞，在6大片区、16个重点发展先行区交相辉映。未来，东莞将大力发展园区经济新模式——“总部基地+产业园”，以“园区统筹组团发展”作为实现更高水平发展、建设社会主义现代化先行区的核心战略。为了更好地了解东莞产业园区的发展，中商产业研究院特推出《2021年粤港澳大湾区专题——东莞市产业园市场前景及投资研究报告》,《报告》从产业园基本概述入手，普及了产业园基本定义及基本功能等，接着从东莞产业园发展环境分析、东莞产业园发展现状、东莞重点产业园案例分析及东莞产业园存在问题和趋势分析五大方面剖析东莞产业园发展情况，为相关研究人员和爱好者提供参考信息。以下是报告详情：PART1：产业园基本概述根据当前我国各地的产业园区设立和建设情况，结合联合国环境规划署的定义，对产业园区可做出这样的定义：一个国家或地区的政府通过行政或市场化等多种手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业分工协作区和实施工业化的有效载体。PART2：东莞产业园发展环境分析2019年底粤东粤西粤北地区100个省级产业园主导产业总产值1305.8亿元，园内农民收入水平高于当地全县平均水平24.6%，累计联结带动贫困户7.18万户，平均每户每年增收8518.91元。财政资金撬动作用效果明显，省级财政资金撬动比达到1：4.36。东莞依托“五大支柱、四大特色”产业不断优化升级，新兴产业不断发展壮大。2019年东莞工业总产值首次突破两万亿元，工业增加值首次突破4000亿元，工业增速（8.5%）排名珠三角首位，占省工业比重连续五年上升。其中，先进制造业、高技术制造业增加值占比分别提升至54.2%、42.2%，电子信息制造业增加值增速创近9年新高，智能手机产量占全国三分之一。PART3：东莞产业园发展现状分析东莞，在2460平方公里的土地上，6大片区、16个重点发展先行区交相辉映。东莞将“园区统筹组团发展”作为实现更高水平发展、建设社会主义现代化先行区的核心战略。PART4：东莞重点产业园案例分析PART5：东莞产业园发展存在问题及趋势分析当前，中国经济正面临着进一步转型升级的挑战，产业园区作为经济增长的重要驱动源，也遇到不少新的问题。PART6：附录

粤港澳大湾区作为与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一，经济发展快速，发展前景十分被看好。粤港澳大湾区中，粤港澳三地地理位置相近而各有优势。其中，佛山市地处珠江三角洲腹地，毗邻港澳，与广州共同构成“广佛都市圈”，是“粤港澳大湾区”“珠江-西江经济带”的重要组成部分。目前，广东珠三角产业园发展也发展迅速并逐步完善，未来产业园区将在粤港澳大湾区新一轮发展中起到至关重要的作用，这将是粤港澳大湾区产业园区的一个“黄金时代”。《粤港澳大湾区专题——2021佛山产业园投资前景研究报告》主要围绕产业园行业概况；粤港澳大湾区产业现状；佛山产业园发展背景；佛山产业与产业园布局；佛山产业园案例；佛山产业园发展趋势等六个章节展开，通过对当前行业进行分析，总结行业发展现状，从而预提出当前行业的发展前景。PART1产业园行业概况根据当前我国各地的产业园区设立和建设情况，结合联合国环境规划署的定义，对产业园区可做出这样的定义：一个国家或地区的政府通过行政或市场化等多种手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业分工协作区和实施工业化的有效载体。PART2粤港澳大湾区产业现状粤港澳大湾区，是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州九城组成的城市群。2019年2月中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。粤港澳大湾区规划纲要出台标志着区域建设步入全面实施阶段，未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。PART3佛山产业园发展背景佛山是岭南文化的发源地之一，素有陶艺之乡、武术之乡、美食之乡、粤剧之乡、岭南成药之乡、狮艺之乡等美誉，形成了行通济、佛山秋色、扒龙舟等独具特色的民俗文化。1994年，国务院公布佛山为国家历史文化名城。佛山是广东省地级市，辖禅城、南海、顺德、高明、三水五个区，全市国土总面积3797.72平方公里。人口方面，佛山市常住人口数量保持稳中有涨的趋势。据数据显示，2019年佛山市常住人口为815.86万人，比上年末增加25.29万人，增长3.20%。PART4佛山产业与产业园布局珠三角地区主要包括广州、深圳、佛山、中山、惠州、东莞、珠海、江门、肇庆等九市，土地面积54763平方公里，占全省的30.5%。改革开放以来，随着经济的快速发展，珠三角地区城镇化水平显著提高，2000年后，珠三角地区更是逐步发展成为中国人口集聚最多、创新能力最强、综合实力最强、经济最发达、城镇化程度最高的城市群。珠三角产业园发展逐步完善。PART5佛山产业园案例海平谦国际智慧产业园，地处粤港澳大湾区腹地佛山市南海区狮山镇，是平谦国际集团布局大湾区重点产业园项目。园区占地593亩，规划总建筑面积79万平方米，分为两期开发建设，拟建单层厂房18栋、高层厂房10栋、综合体1栋，采用新一代平谦标准，符合工业4.0的时代要求。首期项目将于2020年7月动工，预计2021年末完工交付。PART6佛山产业园发展机遇与趋势《粤港澳大湾区发展规划纲要》(以下简称《纲要》)提出，“构筑大湾区快速交通网络，加快城市区域发展。”绿地未来城所在的区域恰处于祖庙商圈和西站枢纽新城交汇处，是佛山“一环两轴四中心”格局的重要板块，更是广佛黄金综合交通枢纽的利好区域，随着粤港澳大湾各城市间的联动性越来越强，这个片区更将成为城市升级发展首站。“广州-佛山”作为一个整体纳入了国家级规划，彰显了佛山在珠三角的重要地位，也是对广佛同城多年发展成绩的肯定。广佛同城走在国内同城化发展前列，其同城化发展具有标杆示范意义。广佛两市经济总量大，影响力也大。随着广佛环线、地铁无缝对接、广州新机场的建设等基础设施的进一步互联互通，广佛同城生活、产业协作、城市协同将向纵深迈进。（文章来源：中商产业研究院）

文：东滩智库进入新世纪以来，以产业聚集为特征的产业地产获得了长足发展，成为继住宅地产、商业地产之后的又一重要地产形态。东滩智库从2005年介入产业地产策划咨询，在产业地产开发运营领域积累了较为丰富的咨询经验，形成了较为系统的产业地产策划方法论。一、产业地产的界定关于产业地产尚没有统一的定义，有的只是指向科技产业，有的将产业新城也纳入其中。在东滩智库看来，产业地产作为相对于住宅地产、商业地产的概念，是以产业聚集为特征、以地产开发为载体，遵循小尺度地产开发的基本逻辑，这一点与片区综合开发是不同的。市场化的产业地产从早期的天安数码城发展至今，走过了近20年的发展历程。早期的产业地产商在各自领域进行了卓有成效的探索，诞生了天安数码城、联东U谷、华南城等行业标杆企业，也吸引了大批后来者跟进。从2002年起，产业地产成为继住宅地产、商业地产之后的一个重要地产领域。产业是城市发展的根基，产业地产作为产业集聚集群发展的重要载体，不仅对地产商具有价值，对地方政府发展经济也具有重要意义，产业地产的落地运营能够为新型城镇化建设注入新的动力。近年来，随着城市功能和产业的不断演化，出现了多种以产业集聚为特征的地产形态，比如工业地产、物流地产、科技地产、健康地产、教育地产、文创地产、体育地产、农业地产等，它们通过产业、地产与金融的融合发展，为城市产业转型升级和新兴产业集聚提供了更好的空间载体。二、产业地产的市场机会总体上看，产业地产的发展动力主要来自两个方面：一是经济转型升级带动“四新”经济和中小企业蓬勃发展，二是城市转型升级带动的产业布局调整。当前，中国经济已由高增长发展阶段转向高质量发展阶段，处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，经济增速在换挡，产业投资热度有所降低，但面向未来的“四新”经济投资活跃度持续高涨。中国城市进入创新式发展的3.0时代，在城市群一体化和城市转型升级发展中，迎来新一轮产业入园（产业地产）和新兴产业集聚的机遇。在此背景下，近年来产业地产进入前所未有的活跃期，老牌产业地产商不断扩张，房地产商、制造企业及金融资本加快介入。然而，与产业地产投资火热相对应的是，随着大量资本的涌入和存量项目的增多，产业地产运营竞争加剧，整体上的高盈利时代已经过去，未来的市场商机更多为顺应产业变革的结构性机会。1、专业视角产业地产的本质是一种新的产业空间组织方式。在近些年产业地产咨询服务中，我们深切地感受到，“城市群、新经济与产业地产”的发展将进入一个新时代，产业链转移重组、产业链分解重组和创新性产业组织将带来新的商机。一是产业链转移重组。新城建设、城市更新、园区升级、乡村振兴等，推动不同产业在空间上腾挪转移和重新组合。从城市升级看，科技回归都市，商旅文融合创新，以主题产业为导向的园区经济，成为城市更新的核心引擎。从乡村振兴看，现代农业融合发展，新经济浪潮扩散，城市消费下沉，以农旅康养为导向的小镇经济，成为乡村振兴的核心引擎。二是产业链分解重组。在新一代信息技术应用驱动下，“工业服务化”与“服务工业化”协同发展，推动传统产业链分解、融合和创新，催生了大量新业态和新模式。将产业链、价值链打散，促进了CRO、CMO到模块化产业集群的发展。产业间的渗透、交叉、跨界，诞生了多样化的综合解决方案提供商。还有第三方医疗服务、节能环保服务、供应链服务、3D打印服务、研发众包服务等创新服务业态涌现，都需要有全新的地产空间和配套服务。面向这些新的业态、客群，是产业地产发展的重要方向。三是创新性产业组织。十八大后，科技强国战略成为我国七大国家战略之一，科技创新上升到前所未有的高度。新一代信息技术、生物产业、高端装备、新能源新材料、节能环保、新能源汽车以及数字创意产业等战略性新兴产业，遵循创业-瞪羚-独角兽的产业发展路径，创新创业活跃且对新型产业载体的依赖性大，是产业地产发展的重要方向。2、区域视角产业地产的需求最终要落脚于城市。城市的产业升级与产业转移，产业结构调整以及地方政府对于经济增长、税收、就业的需求，直接刺激了产业地产市场。从早期产业地产发展看，主要是扎根在一、二线城市，提供不同于开发区的发展环境，以此来吸引产业客群集聚。以物流地产为例，普洛斯进入了全国38个主要市场，重点布局在中、东部一二线城市；华南城项目主要分布在南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等二线城市。近年来，随着大量人口迁入二、三线城市，二、三线城市的发展给产业地产带来了巨大发展空间。随着一线城市的产业用地饱和，二、三线城市特别是国家重点战略覆盖城市、国家交通枢纽中心城市，将会更加利于产业地产发展。科创地产、文创地产等对人才密度要求高的产业地产，早期在投资区域选择上首选一、二线城市和部分省会城市，近年来面向三、四线城市，产业升级需求已有进一步下沉的趋势。从产业地产开发的动力看，不同地区在不同阶段将出现不同的产业地产需求。我国东部沿海地区产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发了不同类型的产业地产需求。国家级新区、自创区、自贸区、乡村振兴等规划的陆续出台，也为相应城市产业地产开发输入了新动力。就某个业务领域或产品线来说，不同区域又表现出不同的市场特征，比如科技综合体在东部沿海地区更有市场，商贸综合体在中西部地级市存在较大空间。三、产业地产的开发模式根据东滩智库对涉足产业地产各路资本的分析，大体可以归结为四类主体：传统房企、产业地产商、制造企业和电商、金融资本。结合联东U谷、天安数码城、北科建、天山集团等企业发展模式的分析，可以尝试将其归纳为三种：其一是因地制宜的个性化开发模式；其二是市场导向的标准化开发模式；其三是产业导向的专业化开发模式。其中，后两种模式都算是可复制的产业地产开发模式。1、因地制宜的个性化开发模式个性化开发是针对特定地块进行专业分析，从而确定该项目的产业、产品等方面，大部分产业地产项目均属于个性化开发。无论是科技地产、健康地产、文创地产等，在战略定位、产业发展、商业模式、空间规划、物业比例及类型等问题上，都需要因地制宜、因时制宜、因人制宜，进行具体研究和个性化开发，突出特色。这种模式不可拷贝，难以集聚特定的产业客商资源，需要适时适地捕捉产业转移机遇，在商业模型上往往以卖房子为主，较少深度参与产业投资及运营。2、市场导向的标准化开发模式此种模式本质上是一种专业化房产的开发模式，不针对特定行业，只针对产城相融或产城相邻的产业门类的生产经营办公需求，开发标准化的产业房产出售或出租。不追求特定产业集聚集群发展，而以工业物业、办公物业的市场需求为导向。产品/业态较聚焦、开发运营模式成熟、流程与模块相对标准化、采用复制的方式扩张。由于物业类型和运营模式相对成熟，开发建设相对简单，市场空间非常巨大，这种市场导向的标准化开发模式，可能是大多数，尤其是规模较小实力较弱的房产商转型的较好选择。联东U谷、天安数码城、总部基地控股集团等都是此种模式的代表，先是通过一两个项目打磨产品，然后快速复制推广到全国。比如联东U谷的产业综合体产品开创了产业地产的“聚合U模式”，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品组合，形成了业态、功能和资源的聚合，为不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。3、产业导向的聚焦化开发模式此种模式围绕特定产业方向进行产业地产的开发、运营和服务，乃至于部分参与产业投资。聚焦化开发主要有两种类型：一种是以中汽零、新松机器人等从制造领域转型的产业地产开发商为代表，该类开发商对产业领域比较了解，主要在适合的区域开发专业园区，如汽车零部件产业园、机器人产业园等；另一种主要表现为主题型服务产业的集聚发展，如前面分析的供应链地产、文创地产、健康地产、教育地产、体育地产等领域。此类开发商对所选产业理解较深，行业资源积累较多，专业服务能力较强。通常选择有前景、高效益的产业方向进行孵化发展，也有部分选择传统产业进行整合升级发展。与地方政府规划建设专业化园区不同的是，产业地产商可以带着多年积累的产业资源、行业理解和运营服务能力，在全国范围寻找适合的区域进行布局，实现规模化、连锁式发展。未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的专业化竞争。四、产业地产的东滩方法论与一般的地产项目不同，产业地产项目的落地过程较为复杂，包括项目的拿地、开发、招商和运营四个相互关联的环节，每个环节都有需要解决的关键问题。东滩智库从2005年介入产业地产策划咨询，曾服务过华夏幸福、万科、融创、中铁、中建、金地、金科、星河、宏泰等知名企业，可以为产业地产项目提供从前期拿地、开发实施到运营顾问的一站式服务，从服务类型上看主要分为两种：一是前期拿地阶段的产业策划+概念规划+项目申报，二是开发阶段的规划设计+融资服务+开发管理。1、前期拿地阶段服务拿地即拿到一片土地的开发权，是开启产业地产项目的首要环节。产业地产拿地与一般经营性用地招拍挂不同，核心是与政府达成合作，也可以说是要过“政府关”，要满足政府的多元化要求，要符合城市发展需求，要满足多方利益的诉求。针对前期拿地项目，从政府汇报的视角，重点解决项目涉及的战略定位、产业体系、空间格局、产业市场、营销招商、开发效益等问题，提供“3+1”模块化服务。战略策划：从项目原点出发，综合分析项目的合作背景，研判项目可抓住的外部机遇、可利用的核心优势和资源，明确项目开发的价值点和政企双方的诉求点，明确项目发展的方向性、模式性问题。产业策划：以政府的视角、以产业的逻辑，设计既有战略高度又有资源支撑的产业方案，明确产业细分和业态定位，设计产业发展路径、产业市场、产品策略、营销招商和运营管理策略等。开发效益：确立政企合作模式，设计项目开发分期和开发策略；结合项目投入产出分析，对项目开发带来的经济效益、社会效益等进行综合评估，从定性、定量两方面阐述项目开发的价值和意义。概念规划：与战略产业策划同步推进，根据策划成果进行土地空间安排，明确空间功能布局，确立概念规划方案，明确项目的空间体系和特色亮点，进行产业功能载体的落地规划。2、开发实施阶段服务开发实施阶段服务，主要协助业主方完成规划设计，服务于项目报规、开发建设，重点解决土地调规、产品定位、空间规划、产品设计、开发实施等问题，提供“6+1”模块化服务。针对具体产业地产项目，利用“六定方案”解决项目战略定位、产业定位、产品定位、空间结构、开发实施、营销招商、运营管理等核心问题。概念规划将“六定方案”的结论进行落地性表达，对项目的功能体系、土地利用、空间形态、建筑形体、道路交通、环境小品及人文活动场所进行安排，给出概念规划方案和建筑概念效果图。（1）定战略 总体定位：基于地块核心价值判断，从区域和产业综合视角考虑，明确项目对各级政府的价值定位、面向外部市场的形象定位、面向内部运营的功能定位；目标愿景：描绘未来的总体蓝图，主要涉及项目开发建设和持续运营的综合效益、项目导入和持续运营的税收就业等产业贡献；发展路径：结合政府政策、主体资源和市场规律，立足长远，着眼全局，研究实现战略定位、目标愿景的发展模式和核心策略。（2）定产业 产业定位：基于战略愿景确立产业定位原则，在综合考虑产业吸引力和可行性的基础上，筛选有前景的产业方向，明确主要产业门类，构建产业体系；业态定位：结合重点产业的价值链分析，明确研发、制造、营销、管理总部等产业环节定位，并从构建产业生态的角度，明确相应的产业配套和服务业态，创新业态组合；客商定位：产业规划能否落地的关键，针对的就是主要的产业经营者招引问题，研究明确客商肖像画，包括规模、性质、来源等，指导产业招商。（3）定产品 产品策略：承接战略和产业策划的结论，落实功能定位，明确地块开发的方向和规模，确立引擎项目和产品组合；产品类型：结合产业和客商定位，对经营主体的物业载体需求和配套服务需求进行分析，进而明确不同类型产品的功能构成、业态特点和产品规格；比例组合：综合考虑产业、商业、居住等功能的协调问题，确立产品体量配比关系，包括研发办公、标准厂房、商业商务、生活配套类物业的比例。（4）定开发 开发模式：制定项目整体商业模式和开发策略，包括物业租售安排、产业资源合作策略、长短期收益安排等；开发分期：结合详细的市场调研，以及开发主体的资源实力，制定详细的开发计划，讨论确定开发分期，尤其是慎重研究确定一期启动方案；财务测算：依据项目商业模式建立财务模型，对其投入成本、经济利润进行分析，进行财务敏感性测算，验证和微调产品方案。（5）定招商 招商策略：提炼项目卖点，建议项目品牌策略、推广策略、不同类型物业／客商的招商交易条件、招商实现路径策略；招商组织：建议项目内部招商部门的组织设置、人员配置、考核管理和激励方案；建议招商的合作渠道和合作模式；招商计划：建议总体招商推进计划，明确不同阶段的侧重工作，制定详细的近期营销招商计划，协助制作营销招商工具。（6）定运营 服务体系：结合产业发展痛点的分析，梳理和构建行政服务、产业服务和生活服务体系，策划功能服务平台，切实保障项目持续运营；政策体系：围绕产业招商和发展，梳理和落实已有政策，设计有关企业发展、创新创业、人力资源等方面的配套政策；运营策略：明确自营服务落地策略和第三方服务集成策略，确定项目运营模式、组织架构和实施计划。（7）概念规划 设计构思：在土地空间分析的基础上，结合项目战略、产业和产品方案，运用先进的规划理念，制定项目设计构思；空间结构：根据基地分析、功能及产业定位，对项目进行合理的空间规划结构和功能分区设计；规划设计：进行深化的城市设计，包括开发强度、建筑密度、整体建设风貌等，出具项目布局图、总平图、意向图、鸟瞰图等；专项规划：包括道路交通及慢性系统、绿地景观与水系环境、公共服务设施规划、建筑风貌与色彩、夜景照明设计等。

作者: 华星研策近几年，宁波产业园呈现井喷之势，各大产业地产开发商纷纷布局，其中联东U谷中交科技产业园半年内清盘；联东U谷姜山科技产业园销售半年仅剩少量尾房；奉化万洋众创城前三期基本售罄；启迪智能装备（气动）科技园房源供不应求......撰文︱叶海涛Nov.2020宁波正处于产业结构转型升级阶段，培养产业链聚集，实现产业集约化发展，同步发展围绕产业集群的社会化服务体系，产业园已经成为产业地产最主流的载体。而近几年宁波的出售型产业园项目，均有不错的销售成绩，这也证明目前宁波产业地产需求的旺盛。据前瞻产业研究院统计，宁波大市范围内产业园区共954个，主要集中在鄞州区、慈溪、海曙、北仑、余姚等产业发达的区县。数据来源：前瞻产业研究院根据华星研策调研统计，目前现有的产业园区，大致可以归纳为四大类：政府主导、企业主导、第三方运营、高周转模式。下面我们详细来看这四类产业园各自的优劣势。1st【政府主导运营】政府基于城市发展战略的背景下，重点发展某类产业，这类产业园一般规模较大，通过针对相关产业的支持政策、税收补贴、租金补贴等政策措施，面向社会招商引资。有政府平台做支撑，投入资金和资源均有保障，前期推进速度快，执行效率高，所以这类产业园具有较高的成功率。但政府作为一个宏观视角，打造的平台往往也是一个综合性的宏观服务平台，面向整个园区，缺乏针对性，无法深入到具体产业或企业的需求；其次，政府对市场经济、产业、运营不够专业化，更多的是以行政资源来换取经济资源，与真正意义上的产业园区背道而驰。图片来源于网络因此，这类产业园如果运营的好，那么极有可能发展成城市的新名片，为城市的经济发展提供强有力的推动作用；如果运营的不好，那么吸引的大多是冲着园区优惠政策的企业，导致园区徒有其表，对城市发展没有实质性意义。如宁波智慧园，是宁波市“十二五”重点工程、宁波市六大智慧产业基地之一。在宁波市政府的支持下，聚集了大量智慧产业和高新企业，逐渐形成宁波高新产业的集聚区。智慧园在前期销售阶段，依托政府的号召力以及绿城的品质，前期销售较好，客户认可度很高；但在后期运营阶段，表面上看，智慧园引入了大量高新企业和高等级人才，但是实地考察过就知道，智慧园的办公氛围并不浓厚，园区内部的商业区也是门可罗雀。2st【企业主导模式】以某个产业中的龙头企业为主导，依托自身的产业基础，整合上下游产业链资源，借助企业在行业中强大的影响力和号召力，引进其他同类企业或相关企业，从而形成完善的产业链生态和产业集聚。打造这类产业园的要求较为严苛，首先，主导企业在行业中要有绝对的龙头地位和影响力，拥有清晰的产业IP；其次，区域内需拥有诸多的供应链、上下游产业链以及相关企业，具备打造产业链集聚的基础；第三，园区内需要打造有针对性的行业服务平台和企业服务平台，园区的服务平台是吸引企业入驻的关键因素。若是产业园未来可实现推动区域经济发展、实现产业创新升级等前景，甚至可以获得政府的政策扶持和针对性的产业政策支持，促进园区发展和产业链生态的成型。图片来源于网络但企业作为个体站位，格局有限，面临同业竞争问题，很难引进同等规模的龙头企业，产业集聚的程度受局限，产业园的发展空间也有限。如柯力工业物联网产业园，工业物联网是宁波市建设“中国制造2025”试点示范城市聚焦突破的八大重点细分行业之一，在江北区政府的支持下，由工业物联网龙头企业柯力主导，聚集一系列工业物联网相关企业，打造工业物联网产业园。产业定位清晰，园区内部服务配套也很完善，已经形成了较为完善的工业物联网产业链。但是园区的招商始终是园区发展的一大难题，虽有政府助力，举办多次大型招商会，而现实是，园区整体入住率仅只有50-60%，入驻企业主要还是以中小微企业为主。所以对特定产业的产业园区建设者来说，其实是很有讲究的，主导者既不能站位太高，也不能站位太低，既对行业有宏观的把控能力，又对行业有深度的了解和接触，这个角色，行业协会或行业联盟是个非常不错的选择。3st【第三方运营模式】以第三方运营平台的身份，为园区招商引资，并为入驻企业提供产业服务配套和运营管理服务等，主打园区平台价值和服务价值，核心即运营+服务。产业园的核心是产业链，产业链的基础是企业聚集，因而，满足产业企业的诉求，为产业企业创造最大化的价值，进而实现园区产业的发展，便是园区运营的核心使命。除了为园区企业提供物理载体外，还需提供产业服务平台、企业公共服务平台、资源平台、金融平台、孵化平台等等，形成产业链生态圈，搭建可持续发展的运营服务体系，从而提升园区资产价值，实现企业自我价值的最大化。图片来源于网络但园区运营需要的庞大的资金支持，涉及的专业领域也非常广，是一个专业性强、周期性长、复杂程度高的系统工程，是一个高投入、长回报的项目，所以真正能运营好的项目寥寥无几。大多数第三方运营的产业园，由于产业运营商运营能力一般，打造园区服务平台的专业度也有限，对相关企业吸引力较弱，招商引资难度大，因此很难形成清晰的产业IP和产业集聚。更多的是通过孵化企业，打造加速器和众创空间等公共服务设施，培育和扶持企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资；以及结合政府的扶持政策，培育的企业达到一定标准后，可获取政府补贴和奖励。如中创科技产业园，园区目前正处于发展阶段，虽有清晰的产业定位，但园区内部的产业服务配套尚未完善，对企业的吸引力较弱，因此目前园区的入驻率不高。园区重点发展方向以孵化器、加速器为主，培育和扶持企业为园区主力盈利点。这类产业园的优势在于轻资产运营，进入门槛低，资金占用小，机制灵活等，但由于门槛较低，所以易于复制，同类型产业园的竞争激烈。4st【高周转模式】以联东U谷、万洋等开发商为典型代表，通过“拿地-开发-销售”，从产业载体的建设、招商到后期运营的完整产业链中获利。然而产业园区是“长周期、慢回报”的模式，政府为了统筹区域的产业格局和定位，对产业园提出了严格的政策要求，如投资强度的限制、产权分割的限制、预售按揭的限制、单亩纳税的限制等等，政策围堵导致了产业园的销售困难，加剧了开发商的资金压力。在面对前期的资金压力时，开发商为了实现快速销售回款，为吸引企业入驻，无论企业优劣、规模大小，来者不拒，导致园区企业良莠不齐，产业过多，前期规划的产业定位、前期承诺的产业运营服务体系更是虎头蛇尾，不了了之，最后致使产业园区只是成为了诸多产业的物业空间集聚，失去了产业园区原有的战略发展意义。如奉化滨海新区的置信工业城和万洋众创城，园区的产业定位不够清晰，依托奉化融城、主城区退二进三的城市红利，产权分层分割实现快速销售。厂房虽然卖出去了，但是入住的企业多而杂，简单来说就是将一些企业集聚到园区内，而对园区甚至滨海新区的可持续发展没有任何促进作用。因此管委会对滨海新区的工业用地也实施管控，拒绝类似的高周转产业园，后续的工业用地仅针对产业或是自带产业的开发商出让。图片来源于网络这类产业园开发模式比较适用于城市产业转型升级、旧产业园改造升级，淘汰低产能、高能耗的落后产业。在城市化进程中，对实现工业园区化、集约化发展中具有积极的推动作用，但前提是这类产业园不能泛滥。四大模式优劣势汇总：产业园区的物业价值主要是看产业运营的好坏，运营好的产业园，物业价值也高，园区形成产业集群的效应，使入园企业能够实现可持续发展，开发商也会享有产业带来的永久性发展红利。无论是可售还是自持，想得到更高的回报率，前提是要把产业园运营好，一个运营的好的产业园，产生的回报收益，并不会比前期出售的收益低。◎往期回顾：一文读懂宁波产业地产现状及未来趋势｜2020华星专题No.1111.8万套次新房，宁波楼市的“灰犀牛”？｜2020华星专题No.10类住宅，土拍争夺战下的拿地法宝？｜2020华星专题No.9『当下市场』如何控制总价赢得热销？｜2020华星专题No.8

在中国产业高质量发展转型期，产业园区将冲锋在前，在新的产业经济形势下，产业园区运营商的商业模式、园区产业生态都将发生改变。这一年房地产行业遭遇寒冬、园区资产证券化、园区IPO上市、园区龙头企业转型、国企市场化改革，产业园区进入了一场“乱世”，这对于产业园区行业来说是一场机遇，更是一场挑战。评判产业园区运营商时，客观数据往往最具说服力，同时也是各地政府、管委会、金融机构和行业同仁评判运营商的重要指标。榜单备注：1、榜单数据统计周期：2019年1月1日至2019年12月31日2、运营商范畴：中国大陆运营产业园区的公司，与园区业务紧密相关的企业3、数据来源：企业年度财务报表、上市公司年报、企业调研表、方升问询函等01行业规模暴增据数据所示，2017-2019年100家园区头部企业的营业收入与净利润都呈现出上涨趋势，营业收入同比增长分别为34.80%、64.94%，净利润同比增长分别为45.12%、31.15%。2019年头部企业在营业收入高速增长的情况下，净利润虽然保持增长但增长率却开始减缓。净利润率从2018年的14.34%降为2019年的11.40%，行业整体盈利情况处于下滑趋势，虽然行业发展迅猛，但整体大环境对于企业发展带来了更多挑战。02终破千亿大关，8成企业净利润未过10亿2017-2019年，产业园区运营商营业收入都取得了长足的成功，深投控和华夏幸福营业收入在2019年成功突破1000亿大关。反观净利润，3年中企业净利润总量虽然增长较大，但突破百亿净利润了也仅有深投控、招商蛇口和华夏幸福三家。大多数企业仍然挣扎在低于10亿净利润的阶段。其中值得一提的是，此次在营业收入榜单中逆袭夺魁的深投控，从2017年的473.81亿元，到2018年的717.55亿元，再到2019年的1993.40亿元，营业收入在2019年同比增长达到了惊人的177.81%。从其发布的募集说明书内解释为，帮助企业完成业绩飞速增长的关键在于新增并入的天音控股和怡亚通使得新兴产业与高端服务板块中的高端服务业收入大幅增长。而单纯的科技园区板块的营业收入分别为219.05亿元、274.82亿元和362.50亿元。03强者恒强，差距明显虽然2019年CR3和CR10的营业收入占比和净利润占比总体情况呈现出止步、缓慢减少的趋势。但两极分化情况仍然不容乐观，行业百强企业中，前三甲的营业收入占比达到35.53%、净利润占比41.21%。前十强在百强中营业收入和净利润占比分别为63.88%和62.34%，皆是超过6成。几乎形成了一种半“垄断性行业”，虽然产业园区行业因其特殊性，不存在市场垄断，但是这严重的两极分化趋势也足以说明，仅有少数的产业园区运营商摸索出了相对比较成熟的商业模式，其它企业尚不具备较强的竞争力。而华夏幸福从产业新城到资产管理的转型、园区项目资产证券化和国有园区企业IPO上市等一系列行业热点新闻，也逐渐为行业指明了一条金融化的商业模式。但无论是转型资产管理亦或是金融渠道，对于产业园区运营商产业运营这一核心能力提出了更大的挑战。04国控运营商霸榜无论是产业园区运营商营业收入百强还是净利润百强，3年来入榜企业接近8成都属于国控园区运营商。虽然市场化运营商中不乏招商蛇口、中新集团这样拥有一定政府元素的市场化企业，但是国控运营商仍然是行业的主流。在营业收入百强的CR10中，仅有招商蛇口与华夏幸福两家企业市场化运营商，在净利润百强的CR10中，除了招商蛇口与华夏幸福外，深业集团与星月投资跻身前十。国控运营商仍然是产业园区的主流玩家，或许也是这一因素拉低了行业净利润水平。国控运营商在发展过程中，更多的需要肩负更多区域产业发展情况，盈利并不是其最关键的考量因素，更多的需要完成推动关键产业集聚的使命。但是在国家政策的推动下，国控运营商不得不在未来面对市场化的转型，虽然国控运营商是主流，但市场化发展才是行业的主流发展模式。国控运营商依靠百强名单中的近八成占比，从而在营业收入上大幅度超越市场化运营商，但是净利润总量却在伯仲之间。但是在均值上无论是营业收入还是净利润，市场化运营商全方位的超越了国控运营商。虽然市场化运营商数量较少，华夏幸福和招商蛇口大幅提升了均值水平，但整体情况仍然占优。其中无论是净利润总量还是平均净利润，都侧面印证了上述观点，盈利并不是国控运营商的考虑因素，更多的是肩负推动区域经济发展的使命。05龙头强则区域强就数量而言，华东区域处于绝对优势，在百强中几乎占据的半壁江山，中西部区域位列第二，华南区域和和华北区域入选前百强的企业数量较少。但就入选企业实力而言，前十强中华南企业以深投控、招商蛇口、珠海华发为代表的企业占据了6席，华南区域拥有最多也是最强的产业园区行业的头部企业。华东区域产业园区运营商虽然在数量上占比接近5成，在营业收入与净利润均值都相对较低。缺乏顶尖的头部企业是华东区域的最大问题，在净利润和营业收入百强榜名单中双榜仅有陆家嘴跻身前十。陆家嘴区位的特殊性就给给运营商带来稳定且高昂的租金收入，营业收入和净利润都可以得到保障，但华东也只会有一个陆家嘴。华南区域虽然仅14家企业进入营业收入百强榜，16家企业进入净利润百强榜，其中6家企业位列营业收入百强榜前十，5家企业进入净利润百强榜前十。华南区域除了榜首的深投控之外，市场化的头部企业招商蛇口和国控的头部企业珠海华发集团都是位列前5，都属于区域开发模式的代表。华北区域虽然在营业收入百强榜和净利润百强榜中入选企业最少，但拥有华夏幸福这家千亿级营收的企业，在华北区域中营业收入占比高达52.01%，净利润占比高达69.24%。华夏幸福在保证稳定提升的业绩背后，也步入了转型期，除了新增商办、商业综合体、科学社区等商业地产及相关业务之外，商业模式也从过去的产业新城模式转向资产管理模式。中西部区域中，入榜企业中国控运营商数量上呈现出一边倒的趋势，其中成都兴投位列营业收入百强榜第五位，重庆两江位列净利润百强榜第十位，其它入榜企业名次都相对靠后，整体实力相对较低，以城投公司为代表的中西部区域产业园区行业亟需市场化改革。062020年度报告更多的数据及深度行业分析可参考方升研究《2020中国产业园区年度报告》。报告通过挖掘5年来产业园区行业150家企业的发展数据及重点企业财务数据、物业项目数据，结合方升研究在行业的深入研究，解读年度产业园区的发展情况及未来发展趋势，对整体市场规模、发展动态，重点区域、类型企业、头部企业的规模、收益、模式、趋势做全面分析，同时从财务状况、运营项目、商业模式入手，深度解析产业园区典型企业的发展力，以数据为基石，为大家呈现年度产业园区行业发展的真实情况。本报告将帮助地方政府、金融机构准确了解市场发展动态及企业运营能力，有效率规避风险，同时帮助产业园区行业企业摸清市场定位，精准对标、学习参考。

1月4日至7日上午，市委副书记、市长李刚到各市、特区、区和六盘水高新区调研产业园区建设情况，并分别召开园区建设调度会议。他强调，要深入贯彻落实党的十九届五中全会和省委十二届八次全会、市委七届十二次全会精神，按照中央、省委及市委经济工作会议要求，把园区作为产业发展的主战场，选好首位产业，做大产业集群，打造新型工业化、产业转型升级、高质量发展的先锋，以园区高质量发展带动全市经济高质量发展。市领导张志祥、付国祥、孙文田、梁建、杨昌显、李恒超，首钢水钢集团总经理龙雨参加部分调研或调度会议。李刚在六枝特区木岗产业园区调研贵州黔狼智能装备有限公司设备安装调试等情况。周学辉 摄“十四五”开局之年的元旦假期刚结束，李刚冒着寒风冻雨，利用三天半的时间先后走进全市七家园区，深入贵州黔狼智能装备公司、贵州合众锰业科技公司、贵州味哆哆食品公司等企业生产车间，深入六枝豆制品产业园、水钢同鑫晟金属制品异地改扩建、吉恒睿新材料冷轧等项目施工现场，深入盘北经开区煤焦化循环经济项目、红果经开区能矿装备产业园、大河经开区中青焦化循环经济一体化项目等规划选址点，详细了解园区发展思路、企业经营管理和项目规划建设等相关情况，现场研究解决存在的困难和问题。李刚对园区发展取得的成绩表示肯定，对园区为全市经济社会发展作出的贡献表示感谢！他要求，进入新发展阶段、贯彻新发展理念、融入新发展格局，园区要坚持以高质量发展统揽全局，增强推动高质量发展的使命感和紧迫感，进一步厘清发展思路、找准发展方向、突出工作重点，进一步选好首位产业、找准头部企业、盯住重点项目，在优势产业领域实现集群发展，再创六盘水工业新辉煌。李刚在红桥高新区调研广东亚生新能源科技有限公司无水印染示范工厂项目建设等相关情况。周学辉摄调研中李刚强调，园区工作是推进新型工业化、产业转型升级、高质量发展的关键抓手，要按照省委、省政府奋力推进“工业大突破”的部署要求，把园区作为产业集聚的重要载体，大力开展园区首位产业培育提升行动，着力打造一批具有较强影响力和竞争力的产业集群，不断提高发展的质量和效益。要深刻认识首位产业对区域经济发展的支撑性、对产业发展的引领性作用，坚持依托资源、依据市场、依靠创新、依赖环境的原则，准确把握首位产业的阶段性、动态性特征，立足资源禀赋和工业化水平、产业基础，按照“一园一主导”、“一园一特色”的要求，因地制宜、实事求是、科学精准选好首位产业。要按照板块布局、产业耦合、链条发展、集聚建设的要求，坚持强龙头、建平台、聚要素，围绕首位产业、头部企业，搭建好园区研发、物流、服务等公共平台，配置好电力、土地、人才、资金等优质资源，以提升发展效益为核心，推动首位产业及配套产业在园区有机耦合、集聚发展。要聚焦首位产业招大引强，加大招商引资力度和频次，着力培育引进一批龙头企业及相关配套企业，实现补链延链强链。要坚持把项目建设作为推动发展的根本抓手，下大力谋划实施一批产业投资、公共服务和园区基础设施项目，争取更多政策扶持和资金投入，着力夯实园区发展的硬支撑。要大力实施企业上市培育行动，抓紧梳理一批重点上市后备企业，“一企一策”加强服务指导，支持企业利用资本市场做大做强。李刚要求，推动园区发展必须尊重专业、脚踏实地。广大干部要加强学习，掌握区域经济发展管理的基本知识，学习与首位产业发展相关的专业知识，树牢质量和效益意识，更加注重问题导向、市场导向、统筹兼顾、实事求是、苦干实干，以园区建设的实干实绩带动全市经济高质量发展。要扎实做好今年一季度“开门红”工作，打好“十四五”开局之年的第一仗，以优异成绩庆祝建党100周年。市政府秘书长罗资湘，市有关部门主要负责人参加调研和调度会议；各市（特区、区）、六盘水高新区有关负责人，各园区管委会班子成员参加辖区调研或调度会议。来源：微凉都

【编者按】2020年，上海集中推出26个面积在3至5平方公里的特色产业园区，定位“小而美”，瞄准科技前沿和产业高端，聚焦集成电路、人工智能、生物医药、航空航天、新材料、智能制造等六大关键领域核心环节，全力打造产业发展新高地。 上海作为中国重要的节点城市，是长三角地区的枢纽，同时还是中国对外开放的窗口，在当前复杂国际形势背景下，上海的制造业产业链梳理、再造和升级，非常关键。澎湃新闻·智库报告推出“科技城”系列第一季，追踪调研上海26个特色园区，探寻上海产业创新升级的可能路径。数据来源：上海市经信委（时间截至2020年3月，后续园区土地供需或有变化，特此说明。）调研园区：临港新片区生命科技产业园调研时间：2020年9月28日在美国波士顿生物医药行业浸润多年的陈建新，三年前在朋友建议下来到临港，为其新公司选址建厂做调研。陈建新打算发展生物医药的CRO模式，这对土地空间和产业生态都有较高要求。一番调研后，陈建新果断选中这片“未来之地”，并迅速着手租楼拿地。彼时新片区还未成立，临港生物医药产业也几乎是一片空白，是什么吸引陈建新将新公司落户临港？9月28日，课题组来到临港新片区生命科技产业园（简称“生命科技产业园”）调研，寻找答案。如何成为生物医药产业新策源“2035年GDP达到1万亿。”这是临港新片区的规划目标。从数据看，相当于再造一个浦东。与之对应，新片区总体规划中明确了建立以关键核心技术为突破口的七大前沿制造产业集群，生物医药是其中一个产业方向。生命科技产业园首期项目“生命蓝湾”是临港新片区精准医疗先行示范区的重要依托。十年后，这里是否会成为下一个张江药谷？上海临港奉贤经济发展有限公司副总经理曲霞明确表示，生命蓝湾走的路与张江不一样。临港新片区地处长三角一体化的东部枢纽，产业发展对标最高标准、最高水平，实行更大程度的压力测试，产值税收仅是新片区产业发展目标的一部分，在国家战略下的制度突破创新，压力测试，先行先试才是临港产业发展的使命。生命蓝湾立足临港新片区国家战略，总结张江发展模式经验，整合国际国内产业资源，未来将与张江南北呼应，成为上海生物医药产业的新策源。因此，在发展思路上，生命科技产业园直接向国际最高标准看齐，对标美国波士顿生命科技城、圣地亚哥金三角精准医疗产业区等国际顶级生命科技产业聚集地。园区规划面积4.5平方公里，聚焦4个一级产业细分领域，12个二级产业和33个细分的切入环节，主要包括精准诊断、精准药物、精准手术及健康服务及外延四个组成部分，园区目标成为具有全球影响力的生物医药技术研发中心、精准医疗产业发展高地、创新转化枢纽地，创新服务聚集区。实际上，生物医药在临港的产业布局中是一个后来者。曲霞告诉课题组，与其他四个生物医药特色园区相比，生命科技产业园的系统性规划和产业发展所需资源供给最强，再加上临港集团的服务和资源调动能力，可以促进生物医药产业在此天然集聚。专注于疾病辅助诊断的透景医疗是第一家落户临港的生物医药企业。早在2015年，透景在临港买下20余亩地，将公司的生产制造、物流综合管理、小部分研发放在这里。透景医疗质量部副总经理杨恩环告诉课题组，公司在临港规划的重点仍然是生产制造，主要生产体外诊断试剂盒，考虑到生产规模会越来越大，公司在用地和厂房建设上提前做好了布局。据悉，2019年，透景医疗的销售额达到4.4亿元，净利润1.5亿元。2016年底，总部在张江的上海君实生物医药科技股份有限公司（简称“君实”）开始谋划来临港布局。彼时，该公司抗肿瘤PD-1抗体药物特瑞普利单抗等多个产品已进入临床阶段，急需扩产。君实的到来暗含临港规划的一步大棋：临港在试点发展生物医药产业。2017年7月，君实在临港开始建设生产基地，一期项目占地80亩，总建筑面积7万平方米，共有三个车间，主要用于单克隆抗体药物的生产，产能3万升，并预留新产能的落地车间。该生产基地严格按照国际药品生产质量管理规范（CGMP）进行建造，未来将成为君实拓展国际市场的重要一环。君实目前还在规划在临港推进更多研发和产业化板块。2019年8月，临港新片区成立。此时的君实和透景已成临港生物医药的“元老”。尽管如此，但君实、透景的企业总部仍在张江，上海臻格生物技术有限公司（简称“臻格生物”）则不同。臻格生物成立于2017年11月，直接注册在临港新片区新杨公路860号，公司核心业务包括生物大分子药物研发、CDMO服务（包括细胞株开发、工艺开发及工程放大、200L/500L规模GMP中试生产、药物IND及BLA申报、工艺表征和验证等业务）、动物细胞培养基开发及生产等。在已购置的45.8亩地上，臻格生物计划建设6.6万平方米的商业化生产基地。项目投资13亿元，可贡献2000L（一次性反应器）/5000L（不锈钢反应器）产线各三条，该项目预计2021年12月投产。虽然仅仅成立三年，臻格生物的人员、固定资产投入、产值每年都以成倍的规模在增长。2020年3月，臻格生物完成了4亿元的A轮融资，由济峰资本领投，跟投方为IDG资本、同创伟业、KIP资本、君信资本、国方母基金及临港科创投。本文开篇提到的陈建新就是臻格生物董事长，2017年新片区还未成立，陈建新缘何选择将企业落户离市区远，交通不便的临港？根据陈建新的经验，发展生物医药产业集群真正的好地方就是大城市的靠海郊区，同时也要靠近大的国际机场。临港恰恰具有这一地理位置优势，靠海，有充足的土地进行产业化，离浦东机场也近。“临港太好了！一定要做高大上的产业。”陈建新说，临港新片区成立后，从零开始规划，可塑性强。新片区又享受着对外贸易自由化的便利，对接国际国内人才和各种资源都非常便利。事实验证了我当初的判断。外界质疑上海做不了产业化，对此曲霞表示，只要是符合临港产业方向的好项目，经过科学筛选，生命蓝湾都全力支持，肯定不缺地。从研发、中试到生产，我们要打造健康产业生态。据悉，生命蓝湾去年底竣工的28万平方米厂房，短短大半年时间，现房已基本完成去化，后面又将进入“图纸招商”阶段。曲霞表示，今明两年园区将陆续启动600亩厂房物业的建设，打造累计近200万平方米物业空间，支持生物医药产业化项目快速落地。关于项目引进和产业集聚，君实生物工程执行总监徐惊平建议，可以把一些走出上海的企业吸引回临港，完善产业生态圈。比如现在长三角其他地方产业化用地也很紧张，临港新片区可以发挥从头开始布局的优势，召集一些疫苗、小分子制剂企业回到临港，促进上下游产业集聚。目前，生命蓝湾已集聚君实生物、白帆生物、透景诊断、恩华药业、奥普迈生物等一批细分领域的龙头企业，仅仅一年时间，已新引进领军企业60多家，正在形成产业集群。曲霞表示，先引入产业资源，同步再把项目研发，配套服务引进来，园区将会打造一个整体解决方案。“生命蓝湾不仅要成为技术策源，更要成为产业转化成果的新策源。”曲霞表示，现在是上海生物医药产业化的一个重要时机。我们要在33个细分领域，有针对性地引进各领域的领军企业、前沿项目，把临港宝贵的产业资源，精准匹配到产业链。对标国际的产学研一体化一年时间，除了引进60多家领军企业入驻之外，园区还吸纳海归人才百余人。为何如此高效？作为特殊经济功能区，临港新片区为产业落户和服务创造了特殊通道。“投资自由、贸易自由、资金自由、运输自由和人员从业自由”，这些要素流动自由化优势给国际化企业落户带来了极大便利，迅速吸引国内外优质企业入驻。曲霞介绍，以后外资还将爆发式增长，会有越来越多国际人才涌进临港。园区也将在产业、金融、教育、商业等方面同步完善，推进产城融合。上海走在中国生物医药工业技术的前列，但同国外顶尖技术相比仍有较大差距，原创性研发成果仍不足。作为专家型企业家，陈建新曾在中科院国家重点实验室担任课题负责人，在麻省理工学院、哈佛大学多年从事大规模动物细胞培养及细胞生物物理信号传导等工作，他认为，生物医药原创研发需要有学术成果支撑，临港要成为辐射国内外的技术引领地，除了发展生产，一定要加大研发力量。事实上，生命蓝湾正在进行这方面规划。波士顿“临床-实验室-临床”(“Bed-Bench-Bed”)的研发模式，是园区产学研互动的重要参考。环波士顿地区医学医药领域聚集了哈佛大学、麻省理工大学等40 多所世界顶尖高校，还拥有全美著名的麻省总医院、哈佛大学医学院、新英格兰医学中心等优质临床医学资源，以及众多在生命科学、分子生物学、新材料及化学等相关研究领域引领世界的优势学科群和实验室。这三者高度集聚于一个相当紧密的地区，三者互动创造出大量基础研究成果。借鉴波士顿经验，陈建新提议，临港要引进几所国际型自由开放包容的大学，中国公司缺乏创新型研究人员，我们不仅要引进人才，也要自己培养，这种遵守国际规则的大学能够培养出创新型人才，同时也能培育出一些国企之外的研发型企业。让制药企业、初创公司与大学、科研机构间紧密合作，这也是园区正在努力的方向。据悉，园区正与上海有机所共同打造临港分子制造研究院，以分子智能制造为研究方向，主攻生物医药、先进材料研发，配套研究生培养、共享开放式仪器平台等功能，同时也解决了生物医药企业高端人才需求。园区还与上海药品审评核查中心、上海市食品药品监督管理局认证审评中心共同成立“药品创新服务基地”、“医疗器械技术审评服务站”，积极与在监管科学领域有研究基础的科研院所、高等院校开展合作，开展产研一体化服务，精准对接园区企业，推进产业发展。“临床-实验室-临床”环节中，研发型医院扮演重要角色。在生物医药领域，真正意义上的源头创新很大一部分是基于临床、基础医学，分子生物学、化学生物学及生命科学的突破性研究成果。这些原创研究，一端直接依赖基础研究，另一端与临床（包括临床研究）及生物医药产业紧密结合。研发型医院其实是行业发展的一个功能性机构，类似于生物实验中心这种公共平台，企业可以共用。像波士顿儿童医院，就是一家创始于1869年的非盈利医疗机构。140年以来，致力于为儿童疾病的治疗而努力，从1947年成功缓解白血病到复杂胎儿心脏缺陷的矫正，该医院在儿童疾病诊疗方面一直处于世界先进水平。据课题组了解，园区打算在临港建立一家平台式的学术型医院，目前在与市卫健委等有关部门商榷。“现在越来越多生物医药企业落户临港，研发型平台医院建成后，能够为这些企业提供研发服务。”徐惊平表示，这家医院实际上是研发平台，在这个平台上可以发现一些靶点，进行技术攻关或者临床推广，旨在解决一些重大机理和病理问题。这是设立研发型医院的意义。研发型医院首先可以进行学术研究，开展与生物医药相关的前瞻性研究，因为背靠医院，有很多独有的病例材料，还可以进行临床性研究。此外，针对疑难杂症，还可以把病人移送到研发型医院进行研究攻关。面向未来：产城高度融合的示范区临港新片区总体规划中明确，到2035年，新片区主体规划建设用地总规模约292平方公里，常住人口250万人，跨国公司地区总部不少于上海全市的1/3，人口结构以年轻化、国际化、高学历、流动性为基本特征。如果说打造国际化生物医药产业集群是生命蓝湾的目标，那么吸引人才，留住人才，建设一个产城高度融合的示范区便是此中应有之意。入驻园区的企业负责人多次强调，临港未来一定要设计好与人才需求相契合的产城配套。陈建新称：“未来临港新片区要在尖端科学技术上实现引领，政府一定要把各项产业、设施提前建设好，吸引全球最顶尖人才到这里来，形成国际引领性产业。临港要以吸引人才为导向进行规划，而非以亩产为导向。”目前，临港新片区拥有上海唯一的直接落户政策，针对一些重点企业引进的人才，可以直接落户临港，外地户籍人口在临港居住生活，享有居住证加分政策。这一政策吸引越来越多国内外企业、人才奔赴而来。君实生物人事行政高级总监王琦一直负责产业人才引进工作。她说，国内生物医药企业面临中高端人才缺乏状况，培养这批人才需要很长时间，君实目前正在从新加坡引进中高端人才，但这类人才往往因税收和孩子教育问题打退堂鼓。新加坡的职业教育规范，为全球生物医药产业市场培养了一批中高层人才，这些人大部分是华人，中英文都流利，很多人想举家搬迁到上海，但这类人才对税收和孩子教育问题都比较看重。据课题组了解，临港新片区已经出台相关政策并在逐渐完善，大力度吸引国际人才。今年8月20日发布的《关于以“五个重要”为统领加快临港新片区建设的行动方案（2020-2022年）》中明确，加快实施境外人才个人所得税税负差额补贴政策。有效解决外籍高层次人才子女的国际教育个性化需求，打造海外人才踊跃汇聚目的地。方案还指出，到2022年，集聚20家以上知名人力资源机构。建设留学人员创业园，培育海外引智引才中转站，建立海外创新中心前沿阵地。建设人才安居工程，在临港新片区全域实施人才购房政策，构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的人才住房保障体系。打造世界级产业高地和产城融合示范区，是临港奉贤园区“十四五”规划的一个目标。未来五年，临港奉贤园区产业固定资产投资累计将达到1000亿元，重点抓好投资10亿元以上的具有引领性、示范性、标杆性的重大产业项目引入和落地。园区将形成1000名高端创新人才规模，以生物医药等知识密集型产业为带动，依托高校、科研院所、研发中心、企业技术中心、博士工作站等，形成高层次人才集聚，打造知识密集型的创新策源基地。通过“基地+基金”运营模式撬动1000亿基金服务园区发展。陈建新表示，“基础设施做好，人才自然而然就来了，相应的尖端技术理念就会带过来，也会促进产业发展。”此外，在临港奉贤园区“十四五”规划中，生命蓝湾发布了生物医药产业2.0版政策，释放出新一轮政策红利。各类人才制度也正在完善，园区在国内人才引进、海外人才引进、人才专项奖励、人才培养力度等方面都出台了对应政策。临港新片区生命科技产业园：继续强化国际化视野和建设标准，提升交通可达性，完善教育、医疗配套一、园区基本特征临港新片区生命科技产业园位于新片区的奉贤区域东部，一期规划面积4.5平方公里，命名为“生命蓝湾”，二期和三期扩区建设后总面积将达45平方公里，是上海市26个特色园区中可系统规划性和资源可供给性强的生命科技产业专业园区，也是临港新片区四大战略新兴产业中生物医药产业唯一的专题园区。园区聚焦生物医药、高端医疗器械、国际医疗服务三大板块，在精准诊断、精准药物、精准手术及相关健康外延服务4个一级产业领域、12个二级子产业和33个细分领域，加大对头部企业、领军企业、冠军企业的引入力度，打造具有全球影响力的技术研发中心，形成精准医疗产业发展高地、创新转化的枢纽地和创新服务集聚地，形成全产业链生态环境的闭环。园区计划到2025年集聚100家左右行业高端企业，其中百亿级企业2家，十亿级企业5家，高端医院2家，生命科技产业总产值突破300亿元。到2035年，园区集聚200家左右行业高端企业，并以生命科技产业为核心，向康养、医美、教育、培训等衍生领域拓展服务半径，构建大健康服务产业体系，大健康产业总产值突破1000亿元。二、发展优势一是产业支撑政策力度大。园区与市内其他产业园不同的是，她处于新片区和特色产业园区的政策叠加中，既享受新片区的产业支持政策，又享受特色产业园区内对生命医药产业的扶持。此外，奉贤区的一些医疗美容支持政策也同样适用，多重政策叠加使得该区域政策优势明显。二是空间承载能力强。目前首期规划和建设面积为4.5平方公里，只占未来总区域规划面积的1/10，本着以“好项目不缺地、好产业不缺空间”的原则，未来面向生命医药的头部企业和研发机构、科研院所等将会有一批空间供给，既有园区管理方提供的标准化厂房让企业“入驻即开工”，也有一批空地让大型企业自主开发生产。三是产业集聚度和显示度初具规模。生命蓝湾愈发高涨的国内外关注度与品牌效应，也进一步促进产业生态的集聚发展。产业园区目前已吸引30多家细分领域领先的生物医药企业落户，总投资超80亿元，首期预计达产产值260亿元。引进外资成效更是亮眼，2020年上半年临港奉贤园区实到外资完成1亿美元，其中，医药企业实到外资额就占了九成，已超额完成全年任务目标。目前生命蓝湾已签约了德建聪和、和元、都创、恩华、乐纯、皓纪等11个优质项目，涵盖糖尿病创新药、基因治疗、神经药物、CDMO、CRO、牙科器械、药用包材、高端培养基等行业细分领域。园区成熟在谈产业项目还有20余个，总投资超200亿元。另外还有高水平临床研究型医院、科研院所等重点功能平台在谈。三、存在问题一是区域行政主体和实际管理主体分离，带来一些流程上的困扰。该产业园区地理空间上的行政区划属于奉贤，但被划入了自贸区新片区中，实际的管理则由新片区管委会进行统筹和规划。其中产业发展的职能由自贸区管委会执行，而交通、环保等审批手续则由奉贤区政府执行。两区域主管部门如不及时加强沟通和协商，在企业的一些行政审批上将会带来流程办理的障碍。二是通勤交通网络仍是短期制约人才流入的主要障碍。产业园周边公路和高速道路目前均已畅通，但是在通勤的公共交通方面目前仍是短板，从产业园区到奉贤南桥新城大约需要1个小时，到市区乘坐公共交通大约需要2个小时，且7点之后公交车班次少，较为不便。配合人才大规模流入，园区与市区以及附近的城市副中心的公交联系有待加强。三是周边的教育和医疗配套仍显不足。目前已有世外学校在建，但距离投入使用仍有时日。此外面向生物医药产业人才的医院，尤其是具备临床研究功能的综合性医院目前仍不具备，这些都制约着人力资源的导入，从而影响产业长期的发展。四、未来发展建议一是进一步理清管理机制，奉贤区政府和临港管委会加强合作和联系，建立统一性对接平台和信息枢纽，明确分工，协同管理，合作治理。二是在“十四五”规划中加强有轨电车或地铁项目的可行性研究，加强该区域与附近城市副中心交通网络的连通性，建议开设往返机场、张江地区、南桥地区、临港地区的大站车，建立起完善的通勤网络。三是周边的教育和医疗配套设施进一步完善，新建市区知名中小学的分校或分部，依托奉贤海湾的三所大学和临港的高校建立附属小学或中学，建设三甲医院的奉贤分院，进一步优化人才公寓和周边商业设施的配套等。四是强化国际医疗服务的平台建设，以国际化的视野和标准建设产业园二期，考虑根据生物医药类企业需求建设研究型医院，依托机场优势，建立国际多中心药物临床试验基地等。[本文执笔人：王琳杰、戴跃华，课题负责人：张俊、李显波，课题统筹协调：田春玲，课题组成员：张云伟、柴宗盛、王琳杰、姜乾之、崔园园、戴跃华、张靓。感谢上海市经信委、上海市开发区协会和礼森（中国）产业园区智库对本次调研的帮助] 海报设计：尹惠璇(本文来自澎湃新闻，更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)

海阳***房地产开发有限公司海阳养生文化产业园建设项目可行性研究报告二零XX年九月提出背景：一、大健康产业面临较好发展机遇作为一种具有巨大市场潜力的新兴产业，健康产业是指维护健康、修复健康、促进健康的产品生产、服务提供及信息传播等活动的总和。包括医疗服务、医药保健产品、营养保健食品、医疗保健器械、休闲养生保健服务、健康咨询管理等多个与人类健康紧密相关的生产和服务领域。我国健康产业由医疗性健康服务和非医疗性健康服务两大部分构成，已形成了四大基本产业群体：以医疗服务机构为主体的医疗产业，以药品、医疗器械以及其他医疗耗材产销为主体的医药产业，以保健食品、健康产品产销为主体的保健品产业，以个性化健康检测评估、咨询服务、调理康复、保障促进等为主体的健康管理服务产业。与此同时，我国大健康产业的产业链已经逐步完善，新兴业态正在不断涌现，健康领域新兴产业包括养老产业、医疗养生旅游、营养保健产品研发制造、高端医疗器械研发制造等。我国健康产业发展面临良好的政策环境。在政府层面，国家重视以人为本，提出了切实可行的新医改方案和“健康中国2020”的健康发展战略。“健康中国2020”战略明确提出到2020年我国主要健康指标基本达到中等发展中国家的水平，人均预期寿命将从2005年的73岁增加到2020年的77岁，卫生总费用占GDP的比重要增加到6.5-7%，提高两个百分点。这一政策可谓将“健康强国”作为一项基本国策，提高到了一个国家战略的高度，未来政府医疗健康投入将持续增加。除此之外，国务院总理李克强于2014年8月28日主持召开国务院常务会议，研究部署促进健康服务业发展。随后，国务院于2014年9月14日公布了《关于促进健康服务业发展的若干意见》，提出到2020年，基本建立覆盖全生命周期的健康服务业体系，健康服务业总规模达到8万亿元以上。2016年10月，中共中央、国务院印发了《“健康中国2030”规划纲要》，提出“健康服务业总规模大于8万亿元”。按照相关规划，到2020年我国健康产业的产值可增长100倍，需达到GDP的10%，约四万亿元。随着我国居民收入水平不断提高，消费结构升级步伐不断加快，人们对生活质量的要求日益提高，以及人口老龄化带来的健康服务需求增长，大健康产业将面临广阔的前景。二、文化产业发展势头强劲文化产业，作为重要的软实力，对一个地区、一个国家、乃至整个世界的发展影响均不可估量，文化产业极具生机和活力，世界各国对文化产业发展都给予了高度重视。发展文化产业是社会主义市场经济条件下满足人民多样化精神文化需求的重要途径，是充分发挥市场在文化资源配臵中的积极作用、激发全社会文化创造活力的必然要求。文化产业更是我国社会主义市场经济条件下满足人民群众多样化精神文化需求的重要途径，是促进社会主义文化大发展大繁荣的重要载体，是国民经济中具有先导性、战略性和支柱性的重要产业。大力发展民族文化产业，对推动我国文化产业发展，加快经济发展方式转变，培育新的经济增长点，满足人民群众精神文化需求都具有重要意义。 近年来，文化产业在我国得到高度重视，并有很大发展，一些经济发达地区文化产业快速崛起，势头强劲，逐渐成为这些城市和地区产业发展的新亮点。各个城市都根据自己的特点提出了发展目标，并建立了各种文化产业的基地和园区，为文化产业的发展提供了良好的基础环境。文化产业蕴含着文化、经济、社会等多层面的丰富内容，经过多年发展和实践，文化已经不局限于产业层面，而是与区域发展有机融合，向经济价值与社会价值并重的方向推进。可行性研究报告目录：第一章 总 论 11.1项目概要 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设单位 11.1.3项目建设性质 11.1.4项目建设地点 11.1.5项目负责人 11.1.6项目投资规模 11.1.7项目建设规模 21.1.8项目资金来源 21.1.9项目建设期限 21.2项目承建单位简介 31.3编制依据 31.4编制原则 41.5研究范围 41.6主要经济技术指标 5第二章 项目背景及必要性分析 62.1项目提出背景 62.2本次建设项目的提出 82.3项目建设必要性分析 92.3.1促进我国健康产业快速发展的需要 92.3.2推动“十三五”时期文化产业跨越式发展的需要 102.3.3构建新的养生文旅产业链发展，促进传统经济转型升级 112.3.4推动海阳市文化旅游产业快速发展的需要 112.3.5增加就业带动相关产业链发展的需要 122.3.6带动当地经济快速发展的需要 122.4项目建设的可行性 122.4.1政策可行性 122.4.2市场可行性 152.4.3管理可行性 152.5可行性分析结论 16第三章 行业市场分析 173.1我国大健康产业市场发展状况分析 173.2我国大健康产业发展前景分析 183.3我国文化产业发展机遇分析 203.4山东省健康产业发展状况及机遇分析 213.5项目实施优势及市场前景分析 223.6市场分析结论 24第四章 项目建设条件 254.1项目地理位置选择 254.2区域投资环境 264.2.1区域地理位置 264.2.2区域地形地貌 264.2.3区域气候条件 264.2.4区域交通条件 274.2.5区域经济发展条件 28第五章 总体建设方案 295.1设计依据 295.2设计构思 295.3项目规划原则 305.4项目经营理念 315.5项目建设目标 335.6项目设计方案 335.7项目主要规划内容 345.8建筑设计方案 345.8.1 建筑设计主要规范及标准 345.8.2指导思路 355.8.3结构设计等级 355.8.4防火分区及安全疏散设计 355.8.5无障碍设计 355.8.6建筑节能设计 365.9公用工程方案 365.9.1设计依据 365.9.2给水设计 365.9.3排水设计 375.9.4供电 375.9.5安防监控 38第六章 节约能源方案 396.1节能设计依据 396.2主要节能措施 396.3具体节能方案 406.4节能降耗设计 416.5建设项目能源消耗种类和数量分析 416.5.1能源消耗种类 416.5.2能源消耗数量分析 416.6结论 42第七章 环境保护与消防措施 437.1设计依据及原则 437.1.1环境保护设计依据 437.1.2设计原则 437.2建设地环境条件 437.3 项目建设和生产对环境的影响 437.4 环境保护措施方案 447.5绿化方案 467.6消防措施 467.6.1设计依据 467.6.2防范措施 467.6.3消防管理 487.6.4消防措施的预期效果 48第八章 劳动安全卫生 498.1 编制依据 498.2概况 498.3 劳动安全 498.3.1工程消防 498.3.2防火防爆设计 508.3.3电力 508.3.4防静电防雷措施 508.4劳动卫生 518.4.1防暑降温 518.4.2卫生 518.4.3照明 51第九章 企业组织机构与劳动定员 529.1组织机构 529.2劳动定员 529.3人力资源管理 529.4福利待遇 53第十章 项目实施规划 5410.1建设工期的规划 5410.2 建设工期 5410.3实施进度安排 54第十一章 投资估算与资金筹措 5611.1投资估算依据 5611.2建设投资估算 5611.3流动资金估算 5711.4资金筹措 5711.5项目投资总额 5711.6资金使用和管理 60第十二章 财务及经济评价 6112.1总成本费用估算 6112.1.1基本数据的确立 6112.1.2产品成本 6212.1.3平均产品利润 6312.2财务评价 6312.2.1项目投资回收期 6312.2.2项目投资利润率 6312.2.3不确定性分析 6412.3经济效益评价 6412.4社会效益评价 65第十三章 风险分析及规避 6613.1项目风险因素 6613.1.1不可抗力因素风险 6613.1.2市场风险 6613.1.3资金管理风险 6613.2风险规避对策 6613.2.1不可抗力因素风险规避对策 6713.2.2市场风险规避对策 6713.2.3资金管理风险规避对策 67第十四章 招标方案 6814.1招标管理 6814.2招标依据 6814.3招标范围 6814.4招标方式 6914.5招标程序 6914.6评标程序 7014.7发放中标通知书 7014.8招投标书面情况报告备案 7014.9合同备案 70第十五章 结论与建议 7115.1结论 7115.2建议 71附 表 72附表1 销售收入预测表 72附表2 总成本表 73附表3 外购原材料表 74附表4 外购燃料及动力费表 75附表5 工资及福利表 76附表6 利润与利润分配表 77附表7 固定资产折旧费用表 78附表8 无形资产及递延资产摊销表 79附表9 流动资金估算表 80附表10 资产负债表 81附表11 资本金现金流量表 82附表12 财务计划现金流量表 83附表13 项目投资现金量表 85附表14 资金来源与运用表 87第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目名称海阳养生文化产业园建设项目1.1.2项目建设单位海阳***房地产开发有限公司1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项目建设地点山东省海阳市小孩儿口国家湿地公园内1.1.5项目负责人报告编制人：中投信德杨刚 工程师1.1.6项目投资规模项目的总投资为60000.00万元，其中，建设投资为57000.00万元（土建工程为33825.00万元，设备及安装投资9030.00万元，土地费用12800.00万元，其他费用为779.96万元，预备费565.04万元），铺底流动资金为3000.00万元。项目建成后，可实现年均销售收入为17672.73万元，年均利润总额11585.97万元，年均净利润8689.48万元，年上缴税金及附加为93.89万元，年增值税为938.95万元；投资利润率为19.31%，投资利税率21.03%，税后财务内部收益率10.39%，税后投资回收期(含建设期)为8.07年。1.1.7项目建设规模本项目总占地面积160亩，总建筑面积92500.00 平方米。主要建设内容及规模如下：1.1.8项目资金来源本项目总投资资金60000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金6000.00万元，对外融资金额54000.00万元。1.1.9项目建设期限本项目分二期建设，一期工程建设从2017年9月至2019年8月，计2年；二期工程建设从2019年9月至2020年8月，计1年；工程建设工期共计3年。1.2项目承建单位简介海阳***房地产开发有限公司自2016年6月组建，接手海阳人家项目，建筑面积约4万平米；1.3编制依据1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；2.《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》；3.《“健康中国2030”规划纲要》；4.《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》；5.《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；6.《山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发〔2016〕85号文件进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的实施意见》；7.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；8.《现代财务会计》；9.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；10.国家公布的相关设备及施工标准。1.4编制原则 （1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的产品生产技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。1.5研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标（原创来源：中投信德杨刚 工程师，转载请注明出处）