产业园规划研究

产业是支持经济发展的核心和基础，进入中国特色社会主义新时代，高质量发展取代高速增长成为新的时代发展命题，中国经济无论从规模、速度还是创新能力上，都与过去有了很大的不同，产业规划的理论、方法和实践，必须顺应新时代的发展需求。一、服务对象：各级行政区域与产业园区与城市规划、土地规划等不同，产业规划更多是一种非法定规划，更多强调的是战略性、操作性和实用性，为地方政府、开发区管委会和产业园区运营商谋划区域内产业发展问题，为区域发展确立具有竞争力、可持续的产业体系，在产业发展问题上明确方向、统一思想、抓住重点，能够指导产业招商、培育和运营服务。当然，有的产业规划也服务于上位政策和特殊区域申请。根据服务对象的不同，产业规划主要分为两种类型：一种是服务市、县（区）、镇（街道）等行政区域，一种是服务经开区、高新区及各类园区管委会或运营商。前者更强调全面发展，除了经济增长和产业发展，还要兼顾社会就业、公共服务等内容；后者更强调经济产业的发展。市县（区）镇产业规划，要结合不同发展层级来研究。从我国当前区域发展情况看，部分偏远地区还处于起步期，大部分地区处于发展期和升级期，少数几个一二线城市处于创新期。发展阶段不同，基本条件和特征不同，面临的主要问题也不同，发展重点和策略因而也不同。开发区和园区产业规划，要结合不同发展阶段来研究。高新区、经开区、产业园区、特色小镇等都是现阶段区域经济发展、产业调整和升级的重要空间集聚形式，不同发展阶段的园区使命不同，比如国家高新区是区域自主创新的基地，担负着集聚创新要素、促进高新技术产业发展、培育创新型企业等重要使命。二、宏观环境：把握划时代性的变化趋势关于产业发展的宏观环境变化，已反映在各种“+时代”的词汇上，如颠覆性创新时代、新经济时代、新零售时代、新制造时代、新文旅时代、城市群时代、新全球化时代等等。透过这些词汇，我们发现，产业规划的宏观环境变化，主要体现在以下四个维度：创新与突破、共享与融合、区域与全球、生态与人文。1、创新与突破目前，新一轮科技革命孕育兴起，科技创新进入空前活跃期，颠覆性技术全面爆发，全球正在进入颠覆性创新时代。对产业经济的发展意味着什么？人类产业经济活动将开启从已知世界的规模、效率和质量，到未知世界的发明、探索和跃迁的新征程，从重视已有产品的效率型、效益型改善，到追求新产品的创造性、创新性发明。新科技革命，不仅将带动巨大的新技术和新产业投资机遇，还将对现有的产业经济带来颠覆性的变革。新科技革命的一个重要内容，是引领制造业本身的变革，工业4.0、机器人、3D打印、工业互联网等新制造技术，正在推动新制造时代的到来。在过去30多年时间里，中国制造业的成长主要依托两点，一个是成本，一个是规模；而在新制造时代，制造业的竞争力主要表现为快速适应产品市场、产业技术、使用场景的变革，比如面向用户的柔性化制造，从自动化到智能化的制造，促进制造业与服务业深度融合，利用工业互联网重组制造资源等等。2、共享与融合新一代信息技术应用推动产业变革，传统产业链分崩离析、跨界融合，数字经济、智能经济、平台经济等为代表的新经济发展迅猛，呈现跨界融合、场景化、生态化等特征。平台型企业打造平台经济，构筑产业生态圈，促进产业的共享与融合发展，主要的平台经济类型包括大渠道类平台经济、系统集成类平台经济、新材料类平台经济、新制造类平台经济等。以小米公司为例，以小米核心平台和供应链为依托，通过孵化投资的方式打造小米生态链，共同抢占IOT时代风口。公共产品升级也是体现“共享与融合”的重要领域。2018年底召开的中央经济工作会议，明确提出发展5G、人工智能、工业互联网、物联网等新兴产业“新型基础设施建设”，支撑产业及社会网络化、数字化、智能化升级发展。同时，《中国制造2025》突出发展的高端装备更具技术复杂性，比如大飞机、轨道交通、航天装备、海洋装备等，更应基于网络化共享模式，针对某一公共产品领域突出生产更具市场竞争力的优势产品或零部件，打造模块化产业集群。3、区域与全球中国顺应全球化变革和升级的趋势，以“一带一路”战略为引领，以双边贸易协定、自由贸易区、自由贸易港、产能输出等战略举措，构建更高阶的开放格局。粤港澳大湾区、长三角地区、京津冀地区等，正在努力打造世界级产业集群；成渝都市圈、武汉都市圈等，也在积极参与全球产业分工。面向新全球化时代，各地方应积极发掘内外循环互为促进的产业机遇，包括技术并购、跨境电商等；积极复制推广自贸区政策，构建国际化的营商环境。从国内看，区域发展规划、城市群规划、都市圈规划、高铁网络建设等，推动城市和区域产业格局深度变革，重点城市产业向中高端转型正在加速。同时，在区域协调发展和区域一体化概念下，产业转移出现了全新的高潮，并呈现新的特点：产业转移不仅仅局限于传统低端产业，已经逐步扩展到电子信息、装备制造、新能源、医药、汽车等高端产业。产业转移呈现整个产业链的大规模转移，研发、采购、生产、销售、物流、售后服务等产业链实现重新布局。4、生态与人文2018年3月11日，生态文明建设写入宪法。在生态文明战略的引领下，不仅要守住生态底线，更要发掘生态经济、绿色经济的发展潜力。绿色经济引导企业开发绿色产品、创建绿色工厂、建设绿色供应链。生态经济将生态环境作为经济社会发展的战略资源和内生动力，依托山水林田湖草沙等生态要素，发展生态农业、绿色食品、健康旅游等，将绿水青山变为金山银山。近年来，围绕生态环境要素的修复、治理和综合开发而形成的生态产业化快速发展。如蒙草生态集团，围绕草原生态修复打造集草原种质资源开发-生态修复-现代牧场建设运营-绿色养殖加工及新能源应用-新牧区建设为一体的生态产业运营平台。“文化复兴”成为国家战略。随着人们生活水平的提高，消费升级的重要方向是精神文化领域的消费以及消费商品中文化附加值的增加，在传统文化活化、数字文创、网红经济等的带动下，文化创意产业呈现新的繁荣景象。同时，文化与科技融合发展，也是催生新兴产业发展的重要方向，如数字内容、影视出版、文化展演、文化旅游、公共文化、创意设计等。我国积极推动文化和科技深度融合示范基地建设，加快推进文化与科技融合发展。三、规划理念：迎合新时代的产业发展模式随着产业发展的宏观环境的变化，产业规划的理念和方法也必须随之而改变，适应颠覆性创新时代、新经济浪潮、新区域格局以及新的全球化时代。1、从短线操作到价值投资传统的产业规划偏向于短线操作，一般遵循土地开发-产业招商-税费收入-土地开发的发展模式，实现开发和招商的滚动发展。而在新时代背景下，传统产业扩张的需求和速度放缓，新经济呈现非连续的机会导向和爆发式成长，产业规划的重心应放在核心产业的培育上，在全球范围内寻找前沿产业和企业进行布局，通过持续的政策、金融、土地、人才等要素投入，获得长期的价值回报。典型案例如杭州持续发力数字经济产业，从互联网之都发展为数字经济第一城。还有贵阳的大数据产业、重庆的笔记本产业、武汉的存储器产业等新产业集群，基本都遵循了这一逻辑。2、从地理区位到网络区位未来的产业规划，将不仅仅是物理空间的产业布局和落位。只要在全球的产业生态网络中具有价值，不可替代，那么企业的规模将不再重要，同地区的所谓产业竞争在全球层面也显得没那么重要，这也是日本、德国各类规模不大的特色小镇、中小企业得以名震全球的原因。如何利用中国的大市场以及制造优势，挖掘本区域在全球产业生态网络中的特色定位，融入全球产业链，整合和利用全球资源，应纳入产业规划的视野，比如东莞打造粤港澳大湾区先进制造业中心，多种工业品产量位居全国乃至全球前列，在全球电脑等产业链中地位举足轻重。3、从产业链条到产业生态随着产业链的分解、创新和跨界重组，新经济发展基本遵循创业-瞪羚-独角兽的发展路径，在空间上呈现产业生态群落的发展逻辑。因此，在项目招商和产业扶持方面，应更加重视扶持小微企业、草根企业，更加注重新研发、新创业、新业态和新模式。抢抓产业爆发式增长的机遇，吸引、发现和支持瞪羚、独角兽企业发展；引进平台型企业、大企业平台化转型、培育平台型企业，促进各类业态跨界融合发展；构建推动创新应用的新试验空间和新孵化平台，包括共享出行、无人零售、家居智能化控制、智能化诊疗等。4、从财富优先到人才优先在新时代背景下，人力资源在生产要素中地位更加凸显，尤其在新经济产业领域，新赛道、新创业成为吸引投资的风口，人才成为体现竞争力最核心的要素，也是产业发展最重要的内容。在产业规划中的人才优先主要体现在三个方面：一是产业定位更多地考虑人力资源禀赋或对人才的吸引力；二是结合产业发展引进各类人才及智力机构，包括高校、科研院所、教育培训机构以及科学家、企业家、创业人才、新工匠等；三是打造人-城-产的内生循环机制，打造面向各类人才特别是青年人群的友好城市，培育鼓励创新创业的活力氛围。5、从物质驱动到数字驱动未来的产业规划中，数字经济无疑将是最核心的内容之一，尤其是在产业数字化促进城镇和园区产业转型升级方面。例如，苏州以大数据驱动三产融合提质发展，在大数据+农业方面，以大数据为核心，融合云计算、移动互联、物联网等现代信息技术与现代农业深度融合化，推动农业全产业链升级；在大数据+制造业方面，苏州传统工业拓展提升空间巨大，利用大数据为核心技术，驱动传统产业电子信息、装备制造、纺织、轻工、冶金、化工向高端智能转型；在大数据+服务业方面，利用大数据分析技术，创新服务业商业模式、服务内容、服务形式。6、从底线思维到品牌思维过去，环保是产业规划的底线，就是满足环保的最基础要求，甚至在缺失监管的情况下有意无意去挑战和突破底线，因此带来一系列环境问题。未来，有风景的地方更易发展新经济，城市及园区环境本身将作为吸引企业、吸引投资、吸引人才的重要举措，另一方面生态环境本身蕴含着巨大产业机会和能量。除了生态环境，城镇和园区营商的软环境也需要升级，要顺应中国改革开放的新要求和新趋势，将改革、开放与创新作为城镇和园区最主要的发展驱动力，打造有利于吸引高端产业的改革高地、开放高地和服务高地。四、东滩实践：产业规划研究的典型案例东滩顾问拥有16年的产业规划研究和咨询经验，对智能制造、信息技术、大健康产业、现代服务业等重点产业进行持续跟踪研究，为众多市县（区）镇和产业园区提供了涵盖产业研究、规划、招商、运营等内容的产业策划规划服务，帮助地方政府和园区管委会找到符合自身实际的转型升级与创新发展之路。案例链接1：青岛崂山区产业发展规划（2008-2020）2007年10月，在新领导班子、新发展形势、新管理体制（崂山风景区划归崂山区政府管辖等）多种背景驱动下，崂山区政府委托东滩顾问编制崂山区产业发展规划（2008-2020），指导城市规划修编和各专项规划编制。重点探讨崂山区行政区、崂山风景区、青岛高科园的功能空间整合问题，探讨详细的产业定位、产业载体和升级路径。确立崂山区总体战略定位——高新技术产业核心区、国际旅游度假区、现代服务业集聚区，打造青岛国际化先锋区，为崂山区产业功能升级指明方向。解构高科技、旅游度假、现代商贸、生产性服务和现代农业五大产业体系，整合城市功能和旅游资源，勾画“一心、一环、两带、三区”的空间布局，明确各功能区的发展定位和主导功能。今天的崂山区已成为名副其实的青岛城市副中心，沿着海尔路规划建设的商务一区、商务二区、商务三区的楼宇经济活力逐步呈现；沿着张村河和滨海大道发展蓝色硅谷产业创业带，正在积极打造青岛中央创新区；滨海一线“九曲十湾”中，沙子口湾、王哥庄湾等的旅游度假功能不断升级，围绕仰口湾、王哥庄湾规划建设崂山湾国际生态健康城。案例链接2：连云港经济技术开发区产业发展规划2008年，根据江苏省政府提出的建设“新的临港产业和高新技术产业集聚区”的目标要求，连云港开发区委托东滩顾问进行产业发展规划研究，用于指导未来开发区的发展。我们构建了新医药、新材料、新能源、新装备、现代服务业的产业体系，并针对重点领域设计了不同的集群发展路径，链条式集群、模块化集群或是跨产业集群，明确了各细分产业在开发区如何强链、补链、裂变和迭代升级，从产业实操考虑设计了招商路线图、产业培育策略以及产业载体平台，在空间上规划了园区、社区、街区、城区融合发展的新蓝图。2009年以来，连云港开发区进入新一轮发展高潮，遵循“产业＋平台”的发展模式，以生命健康产业园、新材料产业园、清洁能源创新产业园、中德产业合作园、中日生态科技园、现代服务业集聚区等的建设为抓手，使得新医药和生物技术、新能源和新能源汽车、新材料和高端装备制造等战略性新兴产业加速集聚。案例链接3：郑州高新区北斗云谷千亿科技城发展规划2014年，东滩顾问参与郑州高新区发展规划课题。郑州高新区作为河南省的标杆园区，也承载着河南省开发区转型升级示范的任务。郑州高新区在国家高新区序列中并不突出，在产业规模、科技实力等都不占优的情况下，如何实现高新区升级发展呢？当时的初步设想是进行主题聚焦，以“北斗云谷”为建设契机，以“千亿科技城”为发展目标，推动高新区战略升级，转型发展。围绕这一思路，我们详细解构了“北斗云谷”的产业内涵，以增量整合升级原有产业，以北斗云谷建设为抓手，构建了“3+X”（北斗导航与遥感、信息技术应用、科技服务业）产业蓝图，并从产业链、产业路径、产业整合、产业布局等方面提出了务实的操作建议。近年来，郑州高新区围绕“北斗云谷”建设做了一系列的安排，成效显著。目前，郑州高新区已获批国家自主创新示范区，高新区综合排名连续上升，并成功跻身全国高新区第一方阵。高新区各区块围绕产业集聚方向，实现混合功能组团发展，全方位展现了一个千亿科技城的新蓝图和新形象。案例链接4：上海青浦区华新镇产业转型升级发展规划华新镇位于上海青浦区东北部，总面积47.6平方公里。在上海建设“五大中心”背景下，华新镇借势大虹桥与G60科创走廊建设，谋划传统工业强镇产业转型、创新发展之路。2018年，东滩顾问承接华新镇产业转型升级规划课题。华新镇的经济发展，从石材+汽配到汽配+物流再到新兴产业入驻，目前已形成具备国家级影响力的物流总部集聚区，以汽配为核心的制造业优势尚存，战略性新兴产业开始入驻。东滩顾问立足长三角空间视野和产业需求，从“物流升级、科创突破、智造引领”三大维度出发，重新审视华新镇的产业战略，并重点探讨了智慧物流产业集群、智能制造产业集群和都市服务产业集群（休闲旅游、都市快消品、健康服务、商贸服务）等的产业定位、发展路径和培育策略。

导读：随着城市经济的不断发展，城市周围越来越多的郊区建立了新的产业园区。城市的建设者、规划者必须从与时俱进的角度重新评估形势，并专注于产业园区的商业服务。支持基础设施建设，为产业园区的经济繁荣和发展创造了良好稳定的社会环境。一、 产业园商业服务配套现状现有产业园区的主要问题：①产业空间饱和，公共设施用地被产业用地挤压，无法支撑服务中心的建设;②园区空间结构零散，空间功能无序、单一，土地价值与使用功能不匹配，地均产出低，部分对土地成本敏感的企业面临被市场“替代”的局面。二、 产业园区商业服务配套规划与传统工业发展模式的特性不同，现代产业发展的智力资源密集、规模较小和信息网络化的特点决定了园区功能的综合性，不再是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括了配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务和娱乐休闲服务等综合功能。因此，园区规划要综合安排产业、科技研发、商业服务和居住等用地，形成产业发展区、生活居住区、商业服务区等多组团布局、空间结构紧凑、功能高度混合的空间形态。1. 多组团布局：促进职住平衡简单来说，产城融合是指居住与就业的融合，所以对产城融合度的衡量实质上就是对职住融合度的衡量，产业园区空间布局的核心目标是职住平衡。在具体的规划中，应划分产业组团、居住组团、生产性服务中心、生活性服务中心和综合服务中心，在园区发展起步期综合布置生产、居住和服务功能。例如，苏州工业园的居住用地按居住分区、居住邻里、小区或组团三级规划，居住建筑用地按密度分高密度(公共住宅)、高密度(公馆式公寓)、中密度(公馆式公寓)、低密度和工人宿舍五级进行布置;商业设施按产业园级、分区级和邻里级三级配套;公共服务设施方面，居住区以邻里中心方式集中设置社区主要配套设施，工业区以综合性便利中心的方式为外来务工人员设置集中宿舍区和商业便利服务设施。2. 产业、居住和服务组合平衡不同用地依存度的主导空间布局模式产业、居住和服务对工业用地、居住用地及服务业用地的依存度不同，园区规划应根据主导产业依存度确立土地利用分配与主导空间布局模式，考虑适度混合用地。资金密集型产业对产业园生活产生交通、噪音和环境等影响，同时现代化程度较高，就业人员密度较低，通常生产用地集中成片，与居住、服务设施用地等在空间上适当分隔，避免相互干扰;劳动密集型产业的就业人员较密集，产业链上下游延伸较长，相关联功能的集聚区相对较大，在空间上可以与产业园住宅、服务中心、生态景观等适当融合，产业工人居住社区可以深入到产业区内部;技术密集型产业的就业人员较密集，用地相对集约，可以与产业园住宅、服务中心和生态景观等穿插融合，空间组织灵活自由、富有变化。三、 产业园区综合开发配套建设实施方法1. 规划先行，产业园区基础设施配套提前启动遵从“从容规划、超前考虑”的原则，及时编制所在区域的公用的专业规划，对产业园区公建配套建设周期、规模、类型等形成细节化、限时化、责任化等操作机制。配套建设上，相关基础设施配套应先行，尤其是道路、水、电、煤气等大产业园区基础配套，与居民生活密切相关，还会直接影响各类公共服务配套设施的建设进度。而在建设进度的安排上，配套设施建设要同住宅的预售、竣工交付紧密挂钩。按照有关管理规定，达到预售标准住宅达到一定量时，产业园区公建配套必须达到一定的进度，在住宅交付达到一定量时，产业园区、公建配套设施均应完成竣工验收。2. 细化建设及移交标准，出台统一跨区管理办法建议政府明确各类标准，出台统一管理办法，使建设方有章可循。而针对跨区现象，建议规划上尽量避免。若无法避免，则要合理布局，将跨区项目规划成绿地、道路等产业园区项目，尽量避免规划成经营性用地，以免将后续问题转移给开发商和居民。除此之外，政府要出台统一办法和相关依据，成立跨区协调组织，处理跨区问题。目前，居住配套公共服务设施的建设是采取开发商配建，建成后无偿移交政府的方式。这在一定程度上会缓解财政压力，但容易使政府和开发商职责不清，造成配套滞后甚至缺建漏建现象。而所在城市是按照一定收费标准和建设用地上居住建筑的面积，单独收取公共服务配套建设费，由政府统一建立专项账户，专款专用。建议产业园区商业配套设施的建设和分配均由政府负责，更为主动高效，也解决了移交和监管问题。3. 重新审视居民需求，对现有标准进行调整随着我国产业园的不断发展和居民生活水平的不断提高，产业园公共配套设施出现了一些新的需求，如教育配套因“小班化”教学而出现用地面积偏小现象。政府应重新审视居民对公共服务配套设施需求，对现有标准进行适当调整。而老小区由于其特殊的区位环境、时代背景等，可针对老社区的人口特点，相应地调整规划标准内容与指标。老社区的公共服务设施应统一管理，一方面可通过提高建筑密度、容积率等多种手段来保障公共服务设施的落实，同时，也可对旧有设施进行改造转化，充分利用闲置、低效和需求不足的公共服务设施，改造成需求较高、现状供应匮乏的社区公共服务设施。文章首图来源：摄图网原创声明：转载请注明“前瞻产业研究院”，并保持文章完整性。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:前瞻产业研究院

一、产业地产、产业园的概念(一)产业地产：以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。(二)产业地产和消费型地产的区别：消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。(三)产业园产业园是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。产业园区是某产业的聚集区或是技术的产业化项目，简而言之，孵化平台，是企业走向产业化道路集中区域。文化创意产业园区 是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域，是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区。二、在我国产业园区类别分为区位依附类和园区性质类(一)区位依附1. 以旧厂房和仓库为区位依附。如：北京798、佛山创意产业园、广州ITI创意园等2. 以大学为区位依托。如：上海时尚创意园、 TCL（广州）文化产业基地等3. 以开发区为区位依附。如：中关村创意产业先导基地、张江文化科技创意产业基地等4. 以传统特色文化社区、艺术家村为区位依附。如：四川德阳三星堆文化产业园、北京高碑店传统民俗文化创意产业园、广州小洲村等(二)园区性质1. 产业型。如：深圳大芬村、上海虹漕南路创意产业园2. 混合型。如：张江文化科技创意产业基地、香港数码港3. 艺术型。如：北京大山子艺术园区、青岛达尼画家村等4. 休闲娱乐型。 如：上海的新天地、北京长安街文化演艺集聚区等5. 地方特色型。 如：北京高碑店传统民俗文化创意产业园、潘家园古玩艺术品交易区等三、目前中国产业园区运营存在的问题(一).重房产，轻产业。宜居宜业，配套完善是园区建设方面达成的共识，但是部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成“鬼城”。(二)投机迹象显现。由于工业用地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后进行土地用途变更，开发商用和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，产业地产成为热钱和游资躲开调控的新避风港。(三)只招商，不择商；重招商，轻养商。由于大部分园区都由政府主导开发，出于政绩和招商压力，在招商过程中，不少园区违背产业规划，不加选择盲目引进，最终造成项目不落地形成企业空巢，或是产业链条混乱成为大杂院，带来土地资源的严重闲置和浪费。客户入驻园区后，园区各项运营服务跟不上，不重视运营管理，客户服务体验感差，退租率高，进驻5家，退租4家，形成恶性循环，永远处于招商状态，日积月累，口碑变差，形成烂尾。(四)园区政策履约难。为吸引企业入园，部分园区管理者在企业入园之初承诺大量优惠政策，但在入园之后，出现违约，造成企业利益严重受损，园区公信力下降，制约园区的持续发展。(五)企业创新成本不断提高。伴随着城市范围的扩大，以及轨道交通的延伸，曾经处于城市边缘地带的园区逐渐城区化，其地价也逐渐提高，这既削弱了园区的竞争力，也造成企业经营成本和创新成本的提高。总体来说，中国产业园区开发还存在着缺乏统一规划，量多质差等问题，资源浪费和粗放发展的园区依然比比皆是，许多园区产业结构趋同，产业定位不清楚，部分园区产业集群弱，产业关联性低，研发能力不强，创新环境建设滞后。即便是一些比较成熟的园区也面临着各种挑战。四、目前产业园区运营模式大概分类三类，一般产业园区运营公司采取以下一种或几种结合一起的运营模式对园区进行运营。(一)以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅；(二)以代地方政府招商为主，以商业开发为辅；(三)以入园企业进行全方位服务为主，以整体物业管理为辅五、产业园区盈利模式分析传统园区盈利模式主要依赖土地收入，不过这种模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付。而为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取很多减免的优惠政策，这致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。(一)产业园区盈利点分布情况(二)产业园区盈利模式类型(三)产业园区盈利方式对比（由于各类园区的产业类型和发展阶段不同，其盈利模式也不同。）六、产业园运营策略(一)招商是龙头。系统梳理园区核心竞争力，找出我们区别其他产业园区优势，并不断放大，有利于日常园区招商（解决客户凭什么来我们园区，是租金便宜？孵化服务体系完善？园区配套齐全？园区软硬件氛围好？区位好？……），(二)养商是根本。园区运营所产生的经济效益都要从客户这个载体上产生，将我园区与其他同类型产业园区的共性服务做到极致，比其他园区的服务标准要高一点，服务差异化就出来了。如日常物业管理服务、各类咨询服务、融资服务、孵化服务等，客户关注的就是我们要改进完善的，坚持做好，让客户体验感好，园区口碑就会越来越好，品牌价值就会越来越高。时机成熟，我们可以对其他园区输出产业园运营管理服务。(三)平台是关键。梳理园区服务平台，更细化，为园区企业服务，将服务转化成经济效益。园区建立以下服务平台：1. 投融资服务平台2. 商务会展平台3. 知识产权保护平台4. 采购服务平台5. 宣传推广平台6. 教育培训平台7. 孵化器服务平台8. 人才招聘服务平台园区的运营管理决定着一个园区的经营成果。从长远看，能否找到适合园区发展的运作模式并不断对其进行调整完善决定着一个园区未来能否可持续发展。产业园区的收益是长期性的，园区发展好，可以长期盈利，但做不好很快就会垮下去，要获得成功，运营管理这必须有产业服务的能力。构建高效的管理模式和组织架构是提高园区运营效率的前提产业集群的构建是园区运营效率的关键配套服务效率是园区运营效率的基本保障。

@合庆镇的小伙伴！合庆镇张江医疗器械产业园详细规划修编有调整，目前，对《上海市浦东新区合庆镇张江医疗器械产业园（PDP0-0601、PDP0-0605单元）控制性详细规划修编》草案予以补充公示。规划名称《上海市浦东新区合庆镇张江医疗器械产业园（PDP0-0601、PDP0-0605单元）控制性详细规划修编》规划编制单位上海市浦东新区规划设计研究院规划范围本次规划修编范围为东至远东大道G1503，西至东胜路，北、南至城市开发边界，面积为4.23平方公里。本轮调整内容在上轮公示的基础上，优化调整以下内容：1.完善道路系统布局，在城市发展备用地（X）中进一步加密路网；2.18-07地块建筑高度由100米调整为80米；3.24-01地块由保留用地调整为规划地块，容积率调整为2.0，建筑高度调整为30米；4.优化市政设施和交通设施布局；5.结合土地权属情况，优化用地边界。备注1.公共通道应24小时对外开放，端口位置和线型可根据后续具体方案进行调整；2.城市发展备用地主导功能为工业，可经实施深化程序，认定为容积率不超过2.0，高度不超过40米的规划工业用地，并据此直接推进土地出让及建设管理流程；3.市政基础设施的建筑规模与建筑高度等建设实施方案，以行业主管部门意见为准；4.结合规划公共绿地布置弹性水面积约1.3公顷；5.项目引进应符合环保部门要求，并确保与周边用地的功能及景观相协调。公示详情公示时间：2020年12月14日至2020年12月23日如对规划草案有反馈意见，请在2020年12月28日前将书面意见邮寄或传真至浦东新区规划和自然资源局规划管理处（信封上请注明“《上海市浦东新区合庆镇张江医疗器械产业园（PDP0-0601、PDP0-0605单元）控制性详细规划修编》公众反馈意见”）。公众意见邮寄地址：锦安东路475号2号楼规划管理处邮政编码：201204传真：20742587编辑：邹莹* 转载请注明来自浦东发布官方微信近期热文* 小而美！到浦东这6个文化空间，体验长三角顶尖“美好生活”* 从新村小店走向综合性社区百货连锁！60岁的浦东商场里是否也曾有你的回忆？【来源：浦东发布】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

@合庆镇的小伙伴!合庆镇张江医疗器械产业园详细规划修编有调整，目前，对《上海市浦东新区合庆镇张江医疗器械产业园(PDP0-0601、PDP0-0605单元)控制性详细规划修编》草案予以补充公示。规划名称《上海市浦东新区合庆镇张江医疗器械产业园(PDP0-0601、PDP0-0605单元)控制性详细规划修编》规划编制单位上海市浦东新区规划设计研究院规划范围本次规划修编范围为东至远东大道G1503，西至东胜路，北、南至城市开发边界，面积为4.23平方公里。本轮调整内容在上轮公示的基础上，优化调整以下内容：1.完善道路系统布局，在城市发展备用地(X)中进一步加密路网；2.18-07地块建筑高度由100米调整为80米；3.24-01地块由保留用地调整为规划地块，容积率调整为2.0，建筑高度调整为30米；4.优化市政设施和交通设施布局；5.结合土地权属情况，优化用地边界。备注1.公共通道应24小时对外开放，端口位置和线型可根据后续具体方案进行调整；2.城市发展备用地主导功能为工业，可经实施深化程序，认定为容积率不超过2.0，高度不超过40米的规划工业用地，并据此直接推进土地出让及建设管理流程；3.市政基础设施的建筑规模与建筑高度等建设实施方案，以行业主管部门意见为准；4.结合规划公共绿地布置弹性水面积约1.3公顷；5.项目引进应符合环保部门要求，并确保与周边用地的功能及景观相协调。公示详情公示时间：2020年12月14日至2020年12月23日如对规划草案有反馈意见，请在2020年12月28日前将书面意见邮寄或传真至浦东新区规划和自然资源局规划管理处(信封上请注明“《上海市浦东新区合庆镇张江医疗器械产业园(PDP0-0601、PDP0-0605单元)控制性详细规划修编》公众反馈意见”)。公众意见邮寄地址：锦安东路475号2号楼规划管理处邮政编码：201204传真：20742587(来源：浦东发布)

一、产业园区转型升级面临的问题随着我国房地产刚性需求逐渐饱和，“蛋糕”余量不多，而竞争异常激烈，加之国家严格调控楼市已进入常态化，众多房产企业纷纷转向产业地产领域，近年来，各式各样的文化创意产业园、科技孵化产业园、专业产业园如雨后春笋般涌现出来，截至2019年末，我国共有各类国家级开发区628家，省级开发区共有2053家，各类市县级园区、园中园、区中园更是不计其数。确实，从1984年设立首批国家级经济技术开发区以来，园区一直是我国经济增长的助推器，对我国经济的贡献达到30%以上，但随着国内外形势不断变化，我国工业化水平不断推进，产业园区的转型升级与可持续发展也将面临各种矛盾和挑战，以往靠产业链成功的，会面临产业集聚困难和产业环境不佳的矛盾；靠销售成功的，会面临分割政策不同的矛盾；靠卖地成功的，会面临土地分成违法和指标匮乏的矛盾；靠招商服务成功的，会面临区域歧视和政府违约成本的矛盾。中机院（http://www.reportway.org/yewulingyu/yuanquguihua.html）小编总结起来，具体包括： 供给侧与需求侧的矛盾产业结构调整的镇痛产业体系大而全，主导产业不清晰缺乏成熟的运营管理模式二、产业园区面临的问题：园区规划盲目追求布局外观性，不重实效性!园区规划还停留在传统城市规划模式层面上!园区规划同质性现象严重，竞争力缺乏!园区规划水平不高，配套衔接不够，投资环境差!园区规划重外表空间，轻内在产业，缺乏驱动力量!产业规划定位不准确，深度不够，操作性不强可看出，规划没做好，园区建设很难搞得好。产业园区规划是园区建设的龙头，决定园区未来的发展方向，决定园区建设规模和品位，所以园区建设应坚持“规划先行”的指导原则。三、园区规划理念如何从产业链的角度对现有的区域产业进行深入分析研究，寻找缺失环节和关键环节；如何结合区域的产业基础和资源禀赋，进行产业定位和产业规划布局，选择主导产业和支柱产业；如何在园区建设与运营管理模式和机制上形成突破，保持健康、持续的发展趋势；如何正确处理招商引资和创新创业的关系，保持区域经济的内生增长动力；如何在围绕园区产（企）业发展的需求上形成特色的产业服务体系。四、园区规划方法产业园区规划包括产业园区规划背景、发展定位、规划布局、招商策略、园区运营管理等内容。内容总体概括，产业园区规划可分为产业规划和园区规划两部分规划。产业规划是灵魂，空间规划是躯体，所以园区规划应该坚持产业规划先行的理念。当然，在此之前，对外部环境和内部环境的充分梳理，是产业能够准确定位的基础。五、园区规划案例解读1、常州生物医药产业园区规划项目背景常州生物医药产业园东至龙江中路，南至黄河路，西至德胜河，北至嫩江路(新四路)，总用地面积10.81平方公里。其中北部产业区 5.91平方公里，南部产业区2.11平方公里，薛家片区 2.79平方公里。项目思路中机院鉴于常州高新区生物产业园发展特征，以及满足“300亿园区”发展所需的功能支撑体系和空间平台要求，生物医药产业园规划建议采用生产拉动型为主要发展模式，以成熟产业引进为主，逐步建设孵化器、研发机构。鉴于国内生物医药产业发展趋势和高新区生物医药产业的基础，明确园区重点引进五大主导产业，生物技术新药及试剂、小分子药物、现代中药、医疗器械及设备、生物技术食品。总体结构：一带、两核、三轴、五区。一带为沪宁高速开放空间；两核为薛家配套中心、公共服务中心；三轴为玉龙路发展轴、辽河路发展轴、 黄河路发展轴；五区为公共服务区、北部产业片区、南部产业片区、滨水公园区、生活配套区。最终目标：成为国内知名、长三角一流的生物医药产业基地； 环境优美、产城园一体的现代科技示范园。实现全区 “用一个产业支撑一个城，同时用一个城托起一个产业”的要求。2、蒲县黑龙关加工制造暨新型建材工业园发展规划项目背景紧紧围绕“三年翻一番，五年翻两番，再造一个新蒲县”的奋斗目标，黑龙关加工制造暨新型建材工业园的开发与建设，可与县东循环工业园区形成联动发展，推动蒲县经济发展方式转变、加快蒲县工业经济转型跨越发展步伐。蒲县属于山西省煤炭资源富集地区，但是资源总是不可再生，如何把发展的目光投向更加广阔的非煤产业市场，寻找园区未来的发展之路，这是对中机院的要求和挑战。项目思路依托黑龙关镇现有铸造加工基础，如何选择园区发展非煤产业的主导产业，这是本次规划的重中之重。中机院项目组利用科学的主导产业选择方法，充分考虑黑龙关镇地区的产业优势和劣势条件，最终选择了精密铸造加工和新型建材两大产业作为园区发展的主导产业。中机院提出，要以山西省进入新一轮黄金发展期、转型加速期，临汾市大力建设“新型工业大市、区域中心城市、中西部经济强市”为契机，黑龙关加工制造暨新型建材工业园建设精密铸造产业片区和新型建材产业片区，打造省级先进精密铸造业发展基地和省级知名新型建材基地，最终成为推动蒲县新型工业化建设不断向前发展的重要增长极和战略支撑点。

系统规划并非新概念，从字面来看就是不同类型规划相互融合，形成一个统一、协调的体系。中电光谷所倡导的系统规划方法论是基于普遍存在的规划问题，从过去十多年产业园区规划建设实践中所归纳总结出来的“从项目到城市，从城市到项目，宏观与微观互动，从项目运营反观规划设计”的一种研究与工作方法。在系统规划实践中，中电光谷立足于整体和系统的规划策略，从产业发展、区域经济发展的需求和条件出发，以构建产业生态体系和综合运营服务场景为目标，统筹多种专业规划，真正实现“多规合一”。 01 规划工作要紧跟时代发展城市规划工作是在一定的国情条件、独特区域资源结构和特定时代背景下展开的。传统的规划理论与方法已不适应当今时代经济、科技、产业、社会、生态等多方面相互作用的错综复杂的新格局。2014年3月，《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》进一步强调了经济发展总体规划、城市规划、土地利用规划等实行“多规合一”的城市规划方法。02 规划脱节导致城市发展问题重重“多规合一”与“系统规划”其实是同一概念的不同表述，本质上是要将理论与实践结合，增强城市规划的科学性，更好地解决城市规划工作中常见的问题：上下位规划脱节、多种专业规划相互脱节甚至相互矛盾；宏观规划编制缺乏中观知识背景和微观经验支撑，无形中使产业规划被削弱甚至被概念化；非科学的长官意志导致规划变更随意性的问题等。与城市规划类似，产业园的规划与建设上也存在各种乱象与误区：盲目建设；房地产化；只注重空间营造，不注重产业培育；项目同质化严重；园区定位模糊不清等等。03 城市规划和产业规划密不可分城市规划和产业规划密不可分，必须统筹整合，相向而行。产业园区从城市规划的宏观层面讲，是城市的核心功能和城市发展的基础资源；从微观层面讲，是直接服务于产业的空间载体和一切宏观规划的最终落脚点。只有使这些空间载体真正符合产业发展和企业聚合的需求，宏观规划的主要目标才能实现。04 有利于提高产业组织和资源配置效率无论是致力于培育创新生态，还是着力于提升新产业集群效率，产业园区将作为一种新动能发挥基础性作用。因地制宜、科学应用系统规划方法论，是产业园区实现高质量发展的有效途径，从而提高资源的配置效率，使“创新、协调、绿色、开放、共享”理念落到实处，实现城市可持续发展。01 产城融合产业园区并非单一产业生产功能的集合区，而是聚集了生产、生活、服务为一体的功能复合区域。要真正地做到产城融合，必须将顶层的规划思想与底层的具体实践策略完整打通并整合一致。02 全生命周期的数字化智慧园区建设，整合线上线下资源，实现各园区间区域合作与协调，进而为该区域乃至产业链主体的战略发展提供战术上的支撑，逐渐形成一张覆盖多个领域，跨区域协调的全面多元化的园区网络。03 产业与城市基础设施规划并行产业基础设施是产业园区正常运转、产业有序发展的物质基础，把产业基础设施放到战略层面和宏观层面来进行思考，企业发展中不可或缺的东西在产业基础设施建设规划中考虑，有利于形成产业发展的比较优势。04 充分发挥运营规划的先导作用“以终为始”，园区规划要基于过往运营经验——有哪些企业入驻园区？他们的一般需求和特殊需求是什么？既能满足企业需求，又避免重复投入的资源浪费，这就是运营规划的价值。05 空间规划不能忽视微观体验无论是什么样的空间（办公、研发、生产制造、物流等），要注重人与空间的关系和人的体验，即营造的环境既要讨人喜欢，富有空间魅力，又能满足功能需求。当今是建设新空间与活化老空间并存的时代，只有深入空间体验的微观层面，空间规划才具有战略价值。 01 合肥金融港全国性新金融特色聚集区、滨湖国际总部基地项目位于合肥市滨湖新区，依托滨湖国际金融后台服务基地以及滨湖中央商务区的地域优势，发挥产业聚集效应，着力引进金融和上下游产业链企业。目前已引进浙商银行合肥分行、杭州银行合肥分行、安徽省征信等多家知名大中型金融和相关联服务性机构。在园企业员工数量多达上万人，2019年实现税收超过5亿元，形成了金融产业高度集聚、功能层级相对较高、金融产品和服务较为丰富的发展格局。园区规划建设有10栋高层甲级商务办公、14栋多层独栋办公、1栋OVU国际服务公寓等业态，能够较好满足大中小型企业需求。园区采用开放式设计，引进了艺术家雕塑作品，成为提升城市气质的艺术空间。为保证整个园区的服务品质，园区自持部分商业配套，已引进了希尔顿花园酒店、魅加健身中心、荣茂町餐厅、全派美食、亦蔬轻食、卡旺卡等主力店，商业氛围浓厚，成为上班族和周边居民吃喝玩乐的好去处。02 中国（长沙）信息安全产业园国家级特色产业示范基地项目位于长沙高新区，结合省、市产业政策、园区产业定位及发展背景，延续园区产业标杆形象，以信息安全、军民融合为主导，重点布局移动互联网、智能制造、大数据、北斗导航应用等前沿科技领域，着力打造信息安全、移动互联网、军民融合、北斗导航产业基地，打造湖南省信息安全特色新兴产业集聚区，目前已有北京天融信、中国软件、万兴科技、湖南竞网集团等企业入驻。园区为开放式园区，通过不同建筑形态塑造变化空间，外部为小高层及高层研发办公楼，内部多层独栋，同时还系统规划了特色产业研发空间、集中式能源管理系统（DHC）、智慧园区平台、人才公寓、智慧和生态停车系统等基础配套设施等。未来，项目还将引入OVU创客星，结合零度投资等金融服务为入驻企业保驾护航，提供产业培育和加速孵化条件。03 青岛研创中心高端研发创意产业示范区项目位于青岛西海岸新区，产业规划以人工智能、IC设计、智能制造研发、工业互联网等高端研发创意产业为主导，建设集研发创意、新型总部、共享办公、乐活商街、服务公寓等于一体的产城融合体、特色研创街区。目前已吸引AI头部企业科大讯飞、全球中文学习平台、IC设计头部企业宸芯科技、中国水电一局区域总部、大唐热力西海岸总部、青岛西海岸新区人力资源产业园联合创新中心等200多家企业入驻。项目以3-9层低密度商务建筑为主，花园式办公环境，拒绝拥挤与千篇一律。另有5000㎡商业配套、2.5万㎡青年公寓、1.5万㎡联合办公空间多种业态，缔造产业共享生态。项目打造开放式的办公商业街区，一条520米主题创意商街贯通东西，集合轻餐饮、特色美食、咖啡酒吧与休闲娱乐为一体，与城市无缝连通，产城一体，与西海岸新区共发展。01 咸阳高新区电子信息产业园项目位于陕西咸阳高新区，是中国西部电子信息产业示范基地，也是咸阳高新技术产业的聚集区。项目规划面积10.32k㎡，定位为新丝路国际智能新城，按照晶体构筑产业，绿网构建生活，低碳打造新城，文化铭记荣誉，设计点亮梦想，智能引领未来的设计理念。服务内容：中电光谷为咸阳高新区政府完成了完整的产业园区概念规划暨总体城市设计02 阳光中电智谷项目位于成都高新区，总规划用地151亩，其中一期作为阳光保险成都金融后台中心已投入使用。项目结合成都电子信息产业功能区产业基础，将重点发展人工智能、集成电路、5G应用研发与技术服务、新型信息服务与创意经济等产业，构建电子信息产业创新生态圈，打造成为成都市高新区电子信息产业的新增长极。服务内容：双方就二期61亩开展项目全生命周期合作（即“EPC+ 运营”），二期拟建总建筑面积约15万㎡03 银川军民融合产业园项目位于银川市贺兰县，毗邻黄河，规划面积38.92平方公里，项目以规划为本底，以现实需求转变为考量，以“产业兴城、智网绘城、绿网织城、水网活城、军民融城、小镇合城”为理念，以产业为内核，以新城为载体，致力于实现“西部战略保障之城、军民科技转化之城、产业转移发展之城、经济转型引领之城”的发展愿景，打造产城融合的典范。服务内容：38.92平方公里总体规划、6.4平方公里控制性详细规划统筹 / 宣传部视觉 / 王瑜颖、沈文婧责编 / 黄瑞民

刘革安主持召开会议专题研究临空产业园发展规划。红网时刻张家界7月5日讯(记者 李森林)7月5日，市委副书记、市长刘革安主持召开专题会议，听取临空产业园发展规划纲要专题汇报，研究临空经济发展。副市长李培其参加会议。会议听取了张家界临空产业园规划范围、规划定位、功能结构、道路交通、建设工期等情况汇报，与会人员围绕功能定位、产业布局、政策扶持、基础设施等方面展开讨论并发表意见和建议。会议指出，张家界是国际知名旅游目的地，是湖南二个一类航空口岸之一，具有发展临空经济的基础和条件。近年来，张家界荷花国际机场客流量不断增加，境外游客逐年增长，发展临空经济前景广阔，潜力很大，全市要高度重视临空产业发展，科学规划，合理布局，推动发展。会议要求，进一步完善规划，明确功能定位，突出航空服务基地、外向型经济平台的特点；科学确定产业和范围，坚持因地制宜、规模适度；加强规划衔接，加大与上位规划、其他相关规划的衔接力度，综合发展现状、相邻地区、交通体系等各种因素，优化产业布局，提高产业集聚度。同时，进一步研究临空产业政策，根据国家政策要求和自身需求，研究出台相关优惠政策、扶持政策，为临空经济发展创造优越环境。

项目定位本项目以具有休闲旅游价值的农业资源和湘西独有文化为前提，以规划、设计为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光旅游、休闲度假、采摘品尝、农产品配送为目的，把新农村建设与体现现代农庄风貌结合起来，把农业开发与旅游观光结合起来，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，向广大市民和游客提供一种自在、自然、幽静、生态的休憩空间，体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集观光度假、高效农业、优化生态环境和社会文化功能为一体的现代观光示范园。功能分区乡土田园农业规划设计院根据布局原则，结合现有的资源分布以及资源特色，将产业园划分为“ 一心一园三区 ”：1.商务休闲中心2.产业发展园3.综合服务区4.观光体验区5.特种养殖区▲功能分区图1.商务休闲中心本区域为高端商务会议和休闲度假核心区，主要开发酒店和配套设施、温泉度假和配套休闲娱乐项目，以现代化建设为主体，沿着山坳打造连串小汤池，形成幽静的山区度假区域（后期可开发生态别墅，供度假出租或出售）。整个区域通过修建一条游道长廊与观光体验区相连，形成功能互动。该区包含的主要功能设施有：（1）特色餐厅：含多功能大厅和各类包厢，容纳600人同时就餐 ；（2）大型综合酒店，包含：● 客房：120间住房● 会议中心● 行政管理办公室● 足浴、桑拿按摩中心● 运动健身房● KTV娱乐中心● 棋牌娱乐室（3）露天温泉和配套景观、水上游乐设施（4）停车场（5）温泉别墅区2.产业发展园本区域依托水果良种苗木繁育基地的智能温室、原种圃和柑桔无病毒种植示范园等设施基础，引进花卉苗木新品种、农业新技术，新建示范园区、加工中心、培训中心等，重点打造湘西农业产业示范园，并将项目提升为农业产业化基地和湘西农业对外展示、交流窗口。着力打造生态农业环境和科普氛围，对标识标牌进行系统化和个性化建设配套。该区包含的主要功能设施有：● 花卉苗木新品种试验示范区（包含湘西特种兰花培育基地）● 现代化设施试验示范区● 蔬果保鲜加工中心● 新产品新技术展示交流中心● 高新技术培训中心3. 综合服务区综合服务区是整个园区的主入口和综合服务区，在开发过程中要有序整洁，空间的处理要合理，实现功能的最大化。该区中主要的设施设置如下：（1）主道右侧区域重点开发：●主停车场●垂钓中心●户外运动中心：网球场、羽毛球场、篮球场、拓展基地等。●员工宿舍和食堂等（2）主道左侧区域重点开发：●入口广场：作为整个园区的主入口，这里是游客集散中心，应设置有园区的标志性景观、停车坪和服务区域等。在绿化设计上选择景观植物进行合理搭配，打造入园的第一眼生态氛围。广场内应设置适量的供游人休息的区域和位置。●停车场：停车场是园区入口区的重要功能区域，场地应平整坚实、卫生整洁，停车位画线清楚，车辆分类停放，整齐有序。同时，应预留出足够的车位以适应未来发展的需要。●游客服务中心（含土特产配送中心）：服务中心主要提供客人咨询、接待、日常消费品销售、安全保卫、医疗服务、紧急事件处理等。土特产配送中心向客户提供具有湘西特色的农副产品和自产的新鲜蔬果和腊制品、干货等。4.观光体验区利用已有资源优势，该区主要打造具有湘西特色的风情园和观光体验项目。美食街和生态餐厅等建设风格均结合表现湘西民居建筑元素；利用秘密电台，结合湘西神秘文化和新科技，打造科普、文化教育基地。该区包含的主要功能设施有：● 湘西美食街和户外生态餐厅：湘西风情，木质结构。● 湘西农特产体验坊：如湘西农耕文化展示、榨油坊、豆腐坊、酸菜腌制坊等（现有建筑改造）。● 篝火广场：现有场地改造建设。● 亲子科普体验区：四季花卉观赏基地（桂花、腊梅、紫薇、柑橘等为主）和果园采摘体验区（柑橘类、梨、猕猴桃等）。●“秘密电台”科普中心：改造，民族风情与现代科技结合展示区。● 山地水景打造：新建木质结构山顶茶楼和观景台，以流水栈道结合现有的半山亭，打造“左右逢源小水车”等水景，形成依山联动的流水景观。● 激光镭射项目基地：利用园区平台、碉堡、竹林、果树林等开展项目。5. 特种养殖区本区位于后山区域，可作为狩猎运动基地或作为野鸡、豪猪等特种养殖基地配套园区特色餐饮。该区建议项目有：● 特种养殖● 山林狩猎场更多精彩内容请关注“乡土田园农业规划设计院”官方微信公众号免责提示：部分内容来源网络，乡土田园整理，仅供分享不做任何商业用途，版权归原作者所有。