产业新城行业研究

作者: 上海特价房自2016年以来中国指数研究院已连续第四年开展“中国产业新城运营商评价研究”并进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验梳理行业运行规律以期为产城运营的各类参与主体带来更多借鉴推动行业持续健康发展。从2019年研究结果来看一些优秀运营商坚持走“以人为本”的道路不断探索并创新城市建设和服务发展路径通过产业发展和城市服务的完善提升城市吸引力有效促进人才和产业导入积极赋能区域经济和社会发展。当前随着我国产业转型升级步伐的加快创新驱动持续引领产业发展新产业、新业态、新模式不断催生产业结构不断得到优化。此外随着《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》以及《2019年新型城镇化建设重点任务》等一系列政策文件的发布都市圈建设不断推进城市群作用日渐突出区域间壁垒正逐步打破。产业新城作为承接产业转型升级和新型城镇化的重要载体在未来中国经济和社会发展中的作用将进一步凸显。1评价体系与方法2016年3月1日我们召开了“中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会邀请16位行业专家对评价体系进行鉴定并在综合各位专家意见的基础上完善修改最终形成产业新城运营商评价体系。我们独创性地建立“一核两翼”评价模型以此评价各产业新城运营商的综合实力。资料来源中国指数研究院整理随着行业的不断发展区域产业转型升级迈入新的发展阶段而产业新城作为我国经济转型升级的重要载体也将面临更多的发展机遇。随着产业新城发展规模的不断壮大项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势优秀产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。因此2019年我们在继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果及经验的基础之上结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交流进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。2产业新城运营商评价结果及分析01综合实力评价结果从评价结果来看行业竞争日益加剧在新的行业参与主体加速涌入的同时产业新城运营商积极探索新的发展模式与方向在产业定位、招商、培育以及城市建设等方面有了新的成果。一些优秀运营商坚持走“以人为本”的道路不断探索并创新城市建设和服务发展路径通过产业发展和城市服务的完善提升城市吸引力有效促进人才和产业导入积极赋能区域经济和社会发展。为此我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验梳理行业运行规律以期为产城运营的各类参与主体带来更多借鉴推动行业持续健康发展。从综合得分来看华夏幸福、中新集团、张江高科综合实力位居前三。从2019年中国产业新城运营商综合实力评价研究结果来看华夏幸福积极布局核心都市圈产业新城的异地复制进入全面加速时期。此外其坚持产业优先通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式产业发展能力不断提升为公司业绩稳步增长提供了强劲动力继续成为产业新城运营的领军企业。中新集团作为中新合作载体和苏州工业园区开发主体积极融入国家战略不断输出苏州工业园区成功经验已在滁州、嘉善、银川等地成功将项目落地。作为合作共建园区开发主体其坚持创新引领转型升级不断吸纳和聚集核心资源要素通过打造双一流的投资环境—一流硬件设施、一流营商环境建设产业发达、交通便利、环境优美、社会和谐、以人为本的新型园区通过区中园和绿色公用板块联动、集聚资源实现了高水平的产城融合协调发展。张江高科以科学城建设为契机以城市更新为抓手围绕主导产业和战略性新兴产业重点聚焦集成电路、生命健康、物联网和人工智能等行业不断提升产业培育与集聚、资本经营等方面的核心能力持续推进开放式创新生态圈的构建。同时企业更加注重城市建设创新城市服务模式提升配套设施能级积极解决“最后一公里”的交通问题。招商蛇口积极整合内部资源推动产融协同依托在核心区域积累的优质资源凭借丰富的城区和产业园开发与运营经验聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务积极为产业创新赋能持续推进“前港-中区-后城”的新蛇口模式打造。启迪协信依托并有效整合清华系资源聚焦于园区的投资运营逐渐加大轻资产业务的布局不断做大规模并网络化布局。其结合地方产业发展规划、区域资源禀赋等进行产业定位导入全球产业创新资源有效地推动区域产业转型升级带动城市经济实现高质量的发展。上海临港充分发挥自身在产业开发领域的专业优势和当地村镇的协调能力推动项目开发建设同时企业以科技产业为依托将“业态、形态、生态”形成有机结合积极布局产业投资领域打造“科技、人才、信息、环境、能源、居住、生态”为架构的综合服务体系。天安数码城积极发挥创新精神专注企业全生命周期孵化及培育洞察客户需求引导产业聚集积极打造科研、办公、生活等功能齐全的综合业态构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式。华发城市运营积极落实“科技+”模式大力培育和发展大健康食品、科技智能制造等实体服务板块扎实推进科技产业布局同时企业主动融入大湾区建设推动珠海科技创新、实体经济和城市建设发展加强新兴、配套产业发展推动建立多元化发展格局。星河产业集团秉承“创智共融聚业兴城”的宗旨基于“产、城、融、投”发展模式重点开展产业载体开发与运营、产业资本投资、产城研究规划、产业实体经营打造产融联盟新城、特色小镇、双创社区等多元产品形态致力于构筑“引人才、聚产业、共发展”的产业高地。荣盛产业新城依据自身资源禀赋产业集群效应逐步凸显。其通过精准的战略布局及产业定位综合实力和品牌影响力得到不断提升。02产业新城运营商发展特点产业定位重研究搭平台抓龙头促落地图设立产业研究机构的运营商近年来部分优秀产业新城运营商积极搭建产业研究平台研究龙头企业特点并结合项目实际情况进行差异化定位以确保项目顺利落地。此外产业定位亦需要结合当地产业基础以及产业规划等制定切合当地实际的产业规划任何脱离现实产业基础的创新都将成为“无源之水”难以将项目顺利落地。▌持续提升产业研究能力运营商在布局产业新城时如果不持续保持对产业发展趋势进行跟踪研究将难以顺利将项目落地此外运营商在龙头企业引进方面亦需要下功夫不断研究龙头企业特点为其打造合理的产业氛围以确保招商企业能够顺利入驻。▌差异化定位新型城镇化持续推进为产业新城的发展带来了更多的机遇但部分项目在产业定位时难以摆脱同质化竞争处境。运营商要想从激烈的行业竞争中脱颖而出就需要树立差异化的竞争观实现产业新城的差异化定位。 产业招商信息化招商、圈层招商、聚集招商面对经济形势的变化产业新城运营商深入行业进行持续研究挖掘细分产业及产业链节点吸引产业链上下游企业入驻同时运营商借助大数据平台等先进的技术手段对主要行业、细分产业、产业链节点进行分析研究对项目开展科学策划并结合本地资源要素禀赋从定位产业链关键企业开始对符合当地发展的企业精准画像筛选和挖掘优质企业逐步构建产业链优化招商途径提升招商效率。▌大数据招商招商的核心在于资源的获取大数据平台通过采集企业规模、技术、产能等基本信息以及市场空间、上下游对接企业、合作需求等综合信息有助于实现企业和地方需求的精准对接大幅度提升招商的成功率。随着地方政府进一步提升大数据资源的开放程度运营商积极对接数据接口不断拓展信息沟通渠道搭建大数据平台其通过企业信息与项目信息的比对来实现企业、产业、项目的匹配大大提高招商效率。▌圈层招商运营商改变大水漫灌、人海战术的方式通过引进细分产业的资深人才、举办会议论坛等方式与细分产业相关企业进行市场共享、资源交换与企业实现互惠互利深度参与细分产业“朋友圈”。同时运营商站在企业发展角度体察企业痛点攻克外部限制因素进而实现精准招商吸引目标企业入驻。▌聚集招商在直接吸引龙头企业难度较大时产业新城运营商以产业链关键节点上下游、配套设施为突破点通过加强基础设施和城市配套建设吸引上下游企业或产业链关键节点的优质企业通过产业集聚效应来营造良好的产业氛围从而实现将龙头企业引进的目的。产业培育专业人才管理搭平台助成果转化 在当前国内经济结构面临重大调整、产业内外部环境发生重大变化的情况下运营商如何创新运营管理模式来帮助入驻企业应对外部复杂的环境从而提升自身核心竞争力成为运营商不得不面对的问题这就要求运营商在运营管理以及产业服务上不断突破。▌创新管理机制深挖企业需求运营商需要在前期及时收集企业真实诉求并针对入驻企业的不同类型而提供不同层级、形式多样的服务及时调整项目服务的工作重点以及方向满足入园企业的多样化服务需求。▌创新服务能级由企业级向产业级服务转变面对入驻企业多样的服务需求运营商应充分整合各类服务需求针对入驻企业所属产业特点提供集成式服务从而提升运营服务效率实现运营服务能级提升。城市建设做好城市建设打好人才保卫战目前医疗、养老、教育、商业、长租公寓等领域受到越来越多产业新城运营商的重视城市建设未来将继续朝向全面、高质量、高标准发展。此外作为都市圈发展的重要力量产业新城将承载更多人才及家庭的入住丰富多样的业态将在产业新城得到长足发展产业新城运营商对城市建设的理解也将更加丰富。▌以人为本作为未来区域发展的最核心要素人才成为产业新城和区域发展最宝贵的资源。随着城市化进程的推进人们对城市建设的要求日益提高城市建设不应仅限于科教文卫设施、公园绿地场所等硬件建设更应注重优质城市环境的长期保持行政服务的优化继续教育等软性服务。城市建设应充分考虑人才及其家庭的发展为人才居住、子女教育、长辈养老、妇幼保健等提供更加全面和深入的优质服务。▌为产业提供优质基底和载体城市建设是产业发展的基础优质的硬件设施在吸引产业落地的同时能保障企业入驻即生产为企业不间断作业提供有力支撑。运营商按照企业需求打造高质量的生产厂房、研发空间等投产所需的硬件设施为企业发展构建设施齐全、服务全面的载体。城市建设是产业新城的脸面和名片做好城市基础设施建设往往是产业落地的基本诉求在优质基础设施建设上做好相应城市配套服务能够大大增强产业新城的吸引力。产业新城运营商把握好城市基建的“表”和城市服务的“里”为产业的落地、发展构建更优质的载体。 03产城运营面临的城市机遇及产业趋势城市布局人口、交通、经济三大要素影响运营商城市选择结合今年的运营商访谈来看大部分优秀运营商在进行城市布局时更看重长三角、珠三角以及京津冀三大城市群此外成渝城市群也是其密切关注区域。从城市选取标准来看运营商对于城市的人口、经济以及交通等指标最为看重。从未来城市布局趋势来看人口、经济以及交通方面有较强优势的都市圈内城市将迎来重要发展机遇。这主要是因为都市圈作为人口、资本以及企业最为集中的区域其以相对较小的空间汇聚了大量的人口、资金等生产要素。图2018年TOP10产业新城运营商新拓项目城市分布情况产业选择立足产业资源禀赋聚焦产业转型升级趋势因城施产通过对今年调研的运营商以及公开资料进行梳理发现大多数运营商在产业选择上聚焦于国家战略性新兴产业。对于运营商来说产业的选择需要符合政策风口企业在进行产业布局时也要根据区域发展战略进行布局。图部分产业新城运营商布局产业当前我国正进入产业转移以及产业转型的协调发展阶段。产业转移的路径之一便是由东部向中西部转移的过程。中西部地区受益于日益完善的交通网络以及成本优势等产业转移的同时带来了大量的人口。但产业西迁并不意味着东部地区制造业竞争力下降沿海发达的三四线城市也有土地和劳动力成本不高的地区依然具备承接相关产业的优势。随着国内一线城市房价持续走高对低附加值的中低端制造业形成挤出促使产业结构向更高附加值的中高端服务业以及知识密集型制造业聚集人才基础决定了一线城市在科技创新领域具备极大优势主攻产业链的研发设计环节。对于城市群内的三四线城市来说可以利用区位优势承接相关加工制造环节。04特色运营商及项目发展分析近年来随着产业转型升级和新型城镇化不断推进越来越多企业进入产业新城的开发运营领域。产业新城的开发与产业发展、城市建设等多个维度相关部分运营商凭借多年的运营管理经验、多元化的业务模式以及雄厚的资金实力等不断创新和发展产业新城项目部分运营商借助其独特的业务模式在竞争中出类拔萃同时优秀的产业运营项目也脱颖而出。这些企业和项目不仅能够为行业发展带来积极的启发与借鉴同时也拓宽了产业运营项目的开发运营思路。通过研究我们筛选出具有代表意义的特色产业新城运营优秀企业及产业运营优秀项目这些企业或项目在土地开发整理、产业招商、特色产业培育、城市建设等一个或多个领域表现突出且随着这些企业不断发展壮大以及项目建设的持续完善核心竞争力也将不断提升发展潜力较大。总体上中国特色产业新城运营优秀企业凭借独具特色的运营模式不断增强产业发展能力提升城市建设水平。优秀的产业运营项目在产业定位、区域布局、产业招商、产业培育、城市建设等方面也已经形成较强的核心竞争力。随着我国新型城镇化进一步推进未来将有更多企业加入产业新城建设优秀产业新城运营商的建设经验、发展模式为其他产业新城参与企业建设提供了参考和借鉴这些优秀产业新城项目将在城镇化发展、城市能级提升中不断凸显示范作用。3结 语在此次实地调研及访谈过程中我们能够明显感受到运营商在产业新城上做出的许多努力与尝试产业新城较往年实现了更高水平的发展。但部分项目由于产业定位雷同、盲目定位等问题导致招商并不理想不仅浪费资源更难以助力当地产业转型升级。此外由于产业新城的开发沉淀了大量的资金以及较高的资金成本PPP模式成为一些企业布局产业新城的优选模式。但受国家政策影响国家加强了对于PPP项目的入库管理力度并对不符合规范、未有实质性进展的项目明令予以清退这对于运营商来说大大增加了布局产业新城的难度。这就要求企业在增强自身建设、运营管理水平的同时亦需要时刻把握国家政策导向以及时调整应对。随着轻资产运营受到越来越多企业的关注其不仅可以实现项目的快速布局更可以在一定程度上降低自身风险但这要求极强的运营管理能力这对企业如何培养员工、如何输出成功经验提出了更多的要求。此外由于中美贸易争端的不确定性对于布局涉及中美贸易的相关产业项目在招商以及后期运营时亦会面临较大的挑战。未来随着产业新城领域的竞争越来越激烈运营商的运营管理能力将得到不断提升盈利模式也将更多元行业将呈现出新的面貌。在此我们将持续跟踪行业变化不断深化研究希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多的参考与借鉴“不忘初心、牢记使命”共同助力我国产业转型升级为区域经济的发展注入新的活力为社会打造出宜居、宜业之城。

【专注管理，以文会友】感慨于曾经的标杆华夏幸福的现金流危机，恰好做了一些城投企业的咨询项目。故有此文，以分享三个观点：1、产业新城的内涵其实就是说文解字，名字就隐藏了不少的关键信息；2、产业新城开发业务模式肯定没问题，三步走，每一步都不容易；3、非要干要注意什么？一、什么是产业新城？说千道万，都在名字上：（1）产业不能少，新城的开发以产业园区为腹地导入，自然就是以区域综合开发或者园区开发模式了；（2）区域带开发，这是“新”；（3）是一个“城”，至少要集合工作、生活两个基本功能，算起来是一个系统工程了。二、产业新城怎么开发？大致三步走。第一步，要有一块大面积的土地。需要说明的：（1）选址、发展潜力特别重要，因此，他有个33N的区域布局方向；（2）想当然认为政企关系重要，那就错了。那么多城投公司举步维艰，不就是缺钱么，所以资金很重要。第二步，产业园区导入、为切入点。需要说明的：（1）产业导入能力特别重要，他有自己的行业研究队伍、有招商体系（比如收购了地产经纪行）。其实联东U谷的招商平台做得不一定比他差。（2）园区变现模式无非是租、售的组合，必定派生出园区服务业务，但这块规模都不会太大（至少相比园区的投资而言）。第三步，描绘发展前景，等待城市发育。等，就有了很多运气成分。毕竟，全球资源在区域上的分布不均衡至少目前很严重。（1）一个新城的发育成熟，总体看10年可能算少的（有些能级高些的地方可能会好一些——问题是，高能级区域大家都会抢、大面积土地稀缺，不能满足做大、快速做大的需要）。发育得好，收入就来了。（2）描绘发展前景很容易理解，房子才好卖才能收到租金、土地才会增值——但是产业的发育不是描绘出来的，新城不具备各类城市要素的吸引能力就玩不转（至少要有人愿意来生活、就业）。某CBD运营企业价值链收入和城市发育g三、做好产业新城靠什么？成功往往带有偶然性，只是保持战略定力是产生偶然性的必要条件。战略定力的内涵有哪些？1、不能得陇望蜀，耐得住扩张的冲动。陆家嘴集团做了30年了，陆家嘴以外的布局有多少呢？2、新城选址特别重要，毕竟因为规划，一个地方的产业能量短期内就发生巨大变化的可能性不是太高。3、宏观政策影响显著、投资回收期长——愿意做长线才能做这个生意——或者说是事业。

自2016年以来，中指研究院已连续第五年开展“中国产业新城运营商评价研究”，并进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究，深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验，梳理行业运行规律，以期为产城运营的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展。2019年，随着我国产业转型升级步伐进一步加快，以信息技术和互联网为代表的新技术、新业态越来越成为经济发展的新动能和新支柱。与此同时，作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域，各重点城市群、都市圈的区域发展规划和政策相继出台，提出提高区域产业的集聚度、融合度和协同度。产业新城作为推进新型城镇化进程、承接产业结构优化、促进产业与城市建设融合发展的重要空间载体，发挥着越来越重要的作用。产业发展能力分析产业定位：强化顶层设计能力，紧跟产业发展趋势图：设立产业研究机构的运营商从调研结果来看，运营商在进行产业定位时，高度重视产业研究平台的打造，通过持续跟踪行业相关领域的发展动态，深度挖掘政治效益、社会效益、经济效益的协调统一，进一步增强了运营商的产业定位精准度和战略协同性。此外，产业研究平台继续聚焦行业龙头企业，挖掘龙头企业需求点，实现项目精准定位。可持续性的产业研究能力：为实现产业新城的可持续发展，在前期产业新城布局时，运营商应基于长期发展和系统发展的视角对产业进行研究；此外，为保障产业新城的可持续发展，运营商应精准定位主导产业，营造良好的产业环境吸引龙头产业入住，通过龙头企业的辐射效应打造区域协调发展的增长极。打造差异化优势：运营商要想从激烈的行业竞争中脱颖而出，就需要树立差异化的竞争观，实现产业新城的差异化定位。首先，产业新城应立足当地产业基础和资源禀赋，实现规划的差异化；其次，通过引入突出的龙头企业，实现产业发展方向的差异化；最后，构建不同的产业服务体系，实现可持续差异化发展。产业招商：发力智慧招商、云招商，强化产业生态链建设运营商紧跟科技升级步伐，依托自身资源优势，构建产业招商大数据平台，通过算法模型，分析行业变化和企业投资需求，提升招商引资的精准性。疫情期间，运营商积极开拓思路，开启“云招商"模式，线上完成拓客、蓄客、沟通、项目谈判和签约等工作。此外，运营商积极打造良性循环的产业生态，为产业发展创造更加优良的发展环境以吸引企业。智慧招商：大数据平台以原有招商资源为基底，进行平台构建和算法优化，再通过招商团队实地招商和数据挖掘，大数据平台和招商团队形成良性互动循环，有助于提升产业招商的精准性和均好性。云招商：云招商关键在于企业需求和潜在客户的精准触达。产业生态链招商：新兴产业更加注重产业环境塑造，包括作为种子的研究院所或研发型企业、科技创新所需软硬件条件以及产业内部各种资源的有效流动，可以不断孵化企业，共同形成良性循环的产业发展生态圈。产业培育：强化园区服务体系，精准对接企业多元化需求从今年的调研情况来看，运营商改进服务方式、升级服务内容，强化园区服务体系，切实满足入驻企业需求。运营商精准对接企业需求，构建产业服务平台，推动产业内部技术交流、创新和转化，更好的增强与上下游企业的联系；运营商搭建金融服务渠道，帮助企业应对疫情冲击，搭乘资本顺风车做大做强。图：运营商服务内容搭建数字化运营平台，构建园区服务体系：运营商需要在产业服务实践中逐渐总结形成贯穿企业入驻全流程和发展全生命周期的园区服务体系，并借助新一代信息技术，实现数字化运营，有效提升服务效率和服务质量。创新服务方式，与企业共成长：面对园区运营和入驻企业面临的困难，运营商应充分整合各类资源，针对入驻企业所属产业特点，提供针对性服务，实现园区、企业、运营商和政府多方共赢。城市建设能力以人为本，完善城市发展体系产业新城运营商在城市建设方面已经形成了比较成熟的发展模式，在覆盖基础设施和生活配套的基础上，运营商积极升级城市配套服务体系，打造与产业升级相协调的城市建设，吸引企业入驻与人才落户，实现产业新城的可持续发展。做好城市的精细化管理：从城市外观、基础设施、公共服务配套、产业建设、智慧运营等方面着手，不断改善城市面貌，打造舒适的城市环境，构造有序的城市秩序，塑造鲜明的城市特色，在全域城市优化的基础上，强化智慧化城市治理。拓展智慧城市领域建设：借助移动互联网、大数据等手段，实现高度信息化、网络化、智能化的城市发展，通过对城市内人员、设施、环境等实施精确的监控、管理、操作，有效提高各类资源利用率和社会服务管理水平，改善人与社会、自然的关系。企业经营能力经营规模：经营规模分化加剧，营业收入结构持续优化图：2019年产业新城运营商总资产与营业收入产业新城运营商的整体资产规模集中在500亿以下，华夏幸福等个别运营商规模超千亿水平；多数产业新城运营企业2019年总资产增速不足10%。运营商营业收入多数集中在200亿以下，绝对规模仍然较小，但增速较高；同时不断优化业务收入结构，持续降低住宅销售业务收入。2019年，随着行业的转型升级，部分运营商在经历了前期的规模扩张后，更加注重运营能力的提升。盈利能力：深耕运营服务能力，盈利表现突出图：2019年部分产业新城运营商净利润表现产业新城运营商净利润率稳步提升，盈利能力普遍较强。从盈利规模看，多数产业新城运营商2019年的净利润规模维持在10亿元左右，只有招商蛇口和华夏幸福的净利润超过百亿元；从盈利质量来看，产业新城运营商2019年净利润率在16%左右，较往年略有上升。盈利表现改善的背后，是越来越多的产业新城运营商通过积极创新业务模式、深挖产业链价值所获得的回报。融资能力：积极拓宽融资渠道，探索多元化的融资方式产业新城运营商积极拥抱资本市场，创新融资模式。华夏幸福通过公司债、中期票据、美元债等多种方式融资，并再度创新融资模式，两次通过“PPP项目+ABS”方式进行融资。在政策加持下，园区融资获突破，2019年12月20日，中新集团正式在上海证券交易所主板挂牌交易，成为《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》出台后，国内首个上市的国家级经开区开发运营主体，也为其他国家级开发区上市融资带来了良好的示范作用。财务稳健性：负债水平整体向好，防范现金流风险2019年，产业新城运营商负债率基本保持稳定，多数产业新城运营商的资产负债率水平在40%至70%之间，企业间分化加剧。从调研的情况来看，国企性质的运营商负债率相对偏低，企业财务稳健性保持良好，而民企背景运营商市场化程度较高，且规模扩张较快，负债率相对较高，维持在63%及以上水平。从经营性现金情况来看，运营商整体经营性现金流有所下滑，还需防范现金流风险。城市布局：聚焦都市圈和中心城市，产业生态和营商环境更值得关注根据调研以及公开资料，大部分优秀运营商在进行城市布局时更看重长三角、珠三角城市群，以及成都、重庆、西安、昆明等中西部核心二线城市。据不完全统计，2019年TOP10运营商新拓项目分布在15个城市，这些城市大多数为城市群内重点城市。从新拓项目所属城市分布来看，长三角、珠三角地区布局相对较多。图：2019年TOP10产业新城运营商新拓项目城市分布情况产业选择：紧跟产业结构调整机遇，聚焦新技术产业化应用通过对今年调研的运营商以及公开资料进行梳理，大多数运营商在产业选择上聚焦于以新一代信息技术产业为代表的战略性新兴产业。图：部分产业新城运营商布局产业对于产城运营商来说，产业的选择应该从国家产业发展战略角度出发，选择符合政策风口的产业。当前我国调整产业用地政策，助力产业结构优化升级，政策明确优先将医疗、养老等民生领域、创新创业企业、重点产业等纳入供应计划。全球新冠肺炎疫情对经济发展影响深远，基于数字技术和网络生态的新经济因具备超越空间局限性的特点获得爆发性增长，其中，“新基建”是新经济、新业态的基础设施，作为稳增长、调结构的重要利器，成为行业风口。这些行业将受益于政策获得更大发展空间。图：产业结构调整指导目录鼓励类新增行业（2019年本）图：发改委明确新基建范围结 语在此次实地调研过程中，我们能够明显感受到运营商在产业新城上做出的许多努力与尝试，产业新城较往年实现了更高质量的发展。但随着产业用地的供给由增量空间建设向存量空间优化的转变，产业发展空间受到限制。同时，随着国家加强PPP项目投资和建设管理的规范化，产业新城类PPP项目发展放缓，对产业新城运营商提出更高要求。随着国家级开发区上市融资和基础设施领域公募REITs的出台，产业新城融资渠道进一步拓宽，产业新城将迎来新的发展机遇，运营商还需不断突破运营服务能力，轻重并举发力产城建设，迎接精细运营时代。未来，随着产业新城领域分化加剧，运营商运营管理能力的不断突破，盈利模式的不断创新，行业也将呈现出新的发展面貌。在此，我们将持续跟踪行业变化，不断深化研究，希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多地参考与借鉴。

来源：华夏时报固安产业新城固安的秋天，和北京一样，晴空朗朗，温度适宜，微风熏人，那18座城市公园和125公里的林荫步道更是烘托了秋的韵味。市民们悠闲地徜徉于花前树下，享受着天安门正南50公里处600万平方米的绿化环境。整齐排列的产业园区掩映在绿植中，有新型显示、生物医药，还有许多类似的新兴产业。工作人员忙忙碌碌，认真进行每一项实验，钻研创新技术，生产高科技产品。四通八达的路网把高科技园区、繁华的商业街区和居住小区连结起来，城市规划展馆、学校、医院分布其中，它们一起形成了一座功能齐备、高效便捷、宜居宜业、摩登时尚而又充满智慧的现代化城市。这是富有活力的场景，园区配套体系、产业群、消费群交相辉映，各得其所，让华夏幸福能够突破单一行业的天花板，找到永葆青春的秘诀。10月16日，东方证券首席经济学家邵宇在论坛上，对上市超过15年的中国上市公司股价年化收益率进行了排名，华夏幸福名列A股上市公司股价年化收益率前五，中国上市公司股价年化收益率前十，也是中国股价年化收益最高的地产公司。“筑巢引凤”的园区场景在华夏幸福的顶层设计中，园区配套设施体系是作为“入口”的场景。与地方政府长期的土地合作经历，以及对产业新城城市发展模式的研究，让华夏幸福构建起城市规划、设计、建设和运营“四位一体”的完整发展体系。它的目标就是，建设以人为本、可持续发展的宜居产业新城，持续导入高质量资源，激发城市活力。完成这个目标，首先便要 “筑巢”。在固安，华夏幸福设计建造功能多样、智慧高效的产业园区，就是为产业“筑巢”。那里有足够的土壤便于企业做研发和孵化，也有足够的环境可供企业做生产和制造，公共区域让不同企业的科研人员交流思想，碰撞灵感，共享实验楼则为他们提供了一流的研究场所。企业的员工同时也是固安产业新城的居民。为贯彻以人为本的主线，华夏幸福从固安产业新城居民的需求出发，定制城市功能，加强城市与人的互动，增强人与城市的粘性，提升每一位居民的幸福感。固安产业新城在规划范围内实现了“十通一平”：累计修建道路近220公里，面积近900万平方米。此外还有7座供水厂、5座热源厂、2座污水处理厂、4座污水提升泵站、40座换热站、6座开闭站等相关配套设施建设。为了向城市居民提供一个宜居宜业的环境，方便他们的生活，华夏幸福在固安形成一核一环两廊多片的城市景观体系，建设270余平方米城市环线绿廊，累计园区绿化面积超800万平方米，打造集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的商业体系，引入北京八中固安分校，构建全龄教育体系，引入高水准的医疗资源，通过幸福医院等综合三甲医院、综合门诊、社区医院、社区诊所，构建多层次医疗体系，提升城市医疗服务水平。这个“入口”不仅吸引了许多新兴科技企业前来落户，也让众多人才在此安家，他们为自己的事业而奋斗，享受着产业新城优质的教育、医疗资源，也在这里满足自己的消费需求。丰富多元的消费场景香河产业新城有很多曾经的“北漂”，他们选择这里的理由很简单：既能工作，也能生活，还能安家。华夏幸福把香河打造成一个机器人产业聚集地，一时间这个曾经贫瘠的县城涌入大量高科技企业，“北漂”们也在这里找到归宿，这里配套有居住小区、学校、医院，还有可以购物、健身、看电影的文化艺术中心。低成本而宜人的居住环境是北京不可比拟的，良好的交通状况和10分钟左右的通勤时间在北京更是不可想象，这是“北漂”们最得意的地方！住宅小区英国宫是香河产业新城的一部分，小区环境优美，居住舒适，颇具欧式风情，容纳了许多高科技企业的员工。它的旁边是一个大型休闲娱乐场所——香河文化艺术中心，人们时常相约在这里，听听京剧，看看电影。香河是京剧的发源地，文化艺术中心特设戏剧院，每周都会对京剧爱好者免费开放，戏剧院每天都会挤满京剧爱好者，上到七旬白发的老人，下到蹒跚学步的孩子，大家每天汇聚一起，感受京剧魅力。一到周末，文化艺术中心很是热闹，图书馆每周一课的文化惠民活动，邀请绘画大师现场讲解示范绘画技巧，同时开展形式多样的趣味读书活动，丰富居民的文化内涵。茶餐厅、电影院、健身房，也都是居民的休闲之地。优质的教育和医疗资源更增添了产业新城的魅力。2017年，首都师范大学附属香河实验学校落户香河产业新城，占地120亩、建筑面积约5万平方米，是包含小学和初中九年一贯制北京名校资源的学校，全面引入首都师范大学先进的管理模式、办学理念和办学体系。上海都市圈的嘉善产业新城引入了上海师范大学附属实验学校（小学部）以及嘉善地区规模最大、规格最高的国际幼儿园——澳华幼儿园，这两所学校的引入不仅方便了产业新城孩子的入学，也填补了嘉善地区高品质国际化教育资源的空白，更进一步带动和提高了嘉善的整体教育质量和水平。消费的场景遍布在华夏幸福全国各地的产业新城里，从百万级的居住消费到万元级的教育消费，从千元级的医疗消费到百元级的商业消费，让居民的需求得到全方位、多层次的满足。利益共生的产业场景产业新城的成功，应该是一种或者几种新兴产业的成功，是园区企业的成功，也是华夏幸福战略布局的成功，这多方的利益共生描绘出一副宏大的产业场景。在落地产业新城之前，华夏幸福往往会细致地研究一个区域的产业特色、上下游产业支撑等多个方面。比如在汽车产业发达的长三角打造汽车零部件产业集群，在智能科技发达的珠三角打造智能制造产业集群，在有“九省通衢”之称的武汉枢纽打造航空物流、高端装备产业集群。基于18年的产业招商经验，再结合人工智能的最新成果，华夏幸福推出了产业大数据平台，平台聚焦10大产业，拥有8200万家企业近13.2亿条动态数据，可极大提升产业发展能力。大数据平台的诞生，让华夏幸福有了“智慧招商”的底气。针对不同行业，通过分析企业生命周期、资本活跃度、产品生命周期、产能利用率等影响因子建立算法模型，前置研判企业的投资选址需求，输出目标企业“长短名单”，支持团队按图索骥，智慧招商。目前，生物医药、汽车及零部件产业大数据已全面上线，新一代信息技术、高端装备、机器人、都市消费等产业大数据将于今年上线。科学规划产业布局，合理打造产业集群，是华夏幸福规模扩张的“法宝”。与此同时，华夏幸福还通过培育和入股的方式，捕捉极具商业价值的新兴产业，投资行业龙头。园区场景、消费场景、产业场景，它们共同构成华夏幸福产业新城的生态圈，让产业更加兴盛，商业更加繁荣、服务更加便捷，这是华夏幸福带给新型城镇化的思考，也让华夏幸福摆脱单一行业的天花板，享受全行业发展的红利。编辑：史言

大河网讯（记者 祝传鹏）10月28日下午，《中国产业新城发展报告（2019）》出版暨推进产业新城高质量发展研讨会在郑州轻工业大学举行，河南省内的武陟产业新城、长葛产业新城作为案例入选。研讨会现场现状|产业新城离高质量发展的要求还有一定差距蓝皮书指出，产业新城以一种既能够把握经济和产业发展趋势又能够契合新型城镇化发展要求的新型开发模式，被越来越多地应用于我国改革实践中，在推动产业结构优化和经济转型、完善城市功能、促进城乡融合发展和区域协调发展等多个方面发挥着越来越重要的作用。随着新型城镇化、工业化的快速推进，产业新城已进入快速发展阶段，众多新型市场主体急速涌入产业新城运营领域，产业新城的数量与规模不断增加、行业参与主体愈发多元、开发运营模式更加成熟，在基础设施、产业结构、科技创新、对外开放和生态宜居等发挥城市功能与作用方面取得了明显成效。但是由于产业集聚人口能力不足、产业带动城市发展能力不强、配套服务功能不完善、要素资源保障能力不够等因素，产业新城离高质量发展的要求还有一定差距。与会专家畅所欲言未来|高质量发展成为推进产业新城发展的必由之路和工作重心蓝皮书指出，随着城镇化进入高质量发展阶段、关键领域改革的政策红利不断释放以及统筹区域发展的协同效应逐步显现，产业新城发展面临新的机遇和有利条件，高质量发展已成为推进产业新城发展的必由之路和工作重心。未来，产业新城的发展重点将从产业集聚向人口集中转变，城市功能从产业园区到新型城区转变，内生动力从招商项目向内生产业转变，发展定位从单个园区模式向城市体系模式转变，空间发展从生产空间到生产、生活、生态空间协调发展转换。蓝皮书指出，未来要实现产业新城的高质量发展，就要以提高产业支撑为导向推动产业链式和集群式发展，以提升承载力为导向推动基础设施和公共服务设施完善，以融入都市圈为导向推动新型城市建设，以文化内核为导向推动文化建设，以宜居宜业宜游为导向推动生态建设和环境改善。样板|河南武陟产业新城、长葛产业新城作为案例入选蓝皮书蓝皮书注重理论与实践相结合，收录了国内外优秀的产业新城实践案例，如产业新城运营的国际样板——美国尔湾、上海市实施开放创新驱动高质量发展的重要载体——张江高科技园区、对全国推进新城区建设具有示范意义的典型案例——固安产业新城等。河南省内的武陟产业新城、长葛产业新城也作为案例入选。其中，武陟产业新城是河南省第一个以PPP模式推进的产业新城项目，建设过程中以政府为主导，市场主体华夏幸福以丰富产城实践经验、全球招商资源整合能力，高质量、高效率建设产业新城，智能制造装备、都市食品等产业集群加速成型，成为郑焦深度融合首位节点城市的主平台，效果显著。长葛产业新城，同样是通过PPP模式建设运营，仅两年多时间，已成为郑许一体化发展的重要引擎。《中国产业新城发展报告（2019）》由河南省社会科学院城市与环境研究所和郑州轻工业大学产业与创新研究中心联合创研，围绕“推进产业新城高质量发展”这一主题，在深刻认识我国新时代发展特征的基础上，立足国家现代化建设新要求，多维度、全方位研究和探讨了产业新城高质量发展的相关问题。来自河南日报、河南省社会科学院、河南大学、河南财经政法大学等单位的专家学者，以及蓝皮书创研团队的主要成员参加了研讨会。

来源：樱桃小房子最近多家地产公司相继发布了年报，上市房企的年报发布也进入了尾声。2019年对房地产行业而言，是特殊的一年。政府坚持“房住不炒”的政策，落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。房地产市场在春节后迎来短暂的小阳春后逐渐变冷，随着下半年销售压力的逐渐增大，房价也承受了一定的下行压力，全年的商品房销售规模增速仅6.5%。根据wind数据，目前发布年报的房企合计实现营业收入约4.8万亿元，同比增长超2成；合计实现归属于上市公司股东的净利润约6636.62亿元，同比下降3.33%。在这样的行业压力下，华夏幸福2019年首次实现营收破千亿，达到1052.10亿元，同比增长25.55%；归属于上市公司股东净利润146.12亿元，同比增长24.40%，完成了对赌协议，业绩也是领先行业水平的。业绩亮点整体来看，在2019年利润下行、国家金融去杠杆的背景下，不少行业领先地位的房企，都出现了利润下滑的趋势。目前行业整体的利润空间受到挤压，房企利润增长和盈利能力面临较大的下行压力。而面对政策的变化，华夏幸福积极的做出了调整，响应和落实国家相关政策，布局核心都市圈，充分享受政策红利，同时贯彻公司战略，主营业务的业绩实现稳健增长；可以看到2019年公司整体毛利率达到43.7%，比上年同期增加2.1个百分点；整体的净利率为13.9%，与去年基本持平；ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点。利润率的增长离不开几个点：①产业新城异地复制，全面开花自2016年以来，中国指数研究院连续五年开展“中国产业新城运营商评价研究”，发布产业新城运营商综合实力评价。而在这4年的时间里，华夏幸福多次获得产业新城运营商综合实力排名第一。这个研究评价可不是浪得虚名的。在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，华夏幸福坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势，开拓新领域、新模式、新地域。从2019年中国产业新城运营商综合实力评价研究结果来看，华夏幸福积极布局核心都市圈，产业新城的异地复制进入全面加速时期。此外，其坚持产业优先，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，产业发展能力不断提升，为公司业绩稳步增长提供了强劲动力，继续成为产业新城运营的领军企业。产业新城运营商以及资本市场而言，首先需要保持战略定力和足够的耐心，如同钓鱼一般，守得住清贫孤寂，耐得住舆论风潮。早在2002年开始，华夏幸福就已经早早布局产业新城的项目。区别于普通的产业园区，产业新城工业化和城镇化相结合的一种城市发展创新方式。经历了十几年的发展，华夏幸福把固安这个贫困县成功地变成了如今的技术商业化中心。数据显示，华夏幸福产业新城及相关有业务环北京区域2019年实现收入579.79亿元，同比增长0.49%，环北京以外区域实现收入467.1亿元，同比增长81.74%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的30.82%提升至44.62%。如今，华夏幸福又以产业新城模式，进行复制。目前已经在京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等国家重点区域布局发展了近八十座产业新城。华夏幸福在合作区域主要做了“六大服务”，即规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展和城市运营，提供了一整套区域可持续发展的全流程综合解决方案。这当中并不是简单的复制粘贴，而是因地制宜的根据当地特色，对产业、城市都进行“量身打造”。成功打造一个个产业新城，成为行业内有口皆碑的佳话。并以此为基础，打造“3+3+N”核心都市圈格局，布局长三角都市圈、粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。用产业新城作为基石发展都市圈，又因核心都市圈的发展推动产业新城的持续快速发展，形成一个正向循环。报告期内，公司实现销售额1431.72亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元，其他业务销售额34亿元。不同于其他房企90%以上的营收来自于房地产开发，华夏幸福的主业分为“产业新城及相关业务”和“商业地产及相关业务”。收入模式多元化，减少了限制性以及局限性，为公司的发展带来了多重可能，也为良好的现金流提供了保障。真正做到创新业务的同时，扩展企业盈利点，提升公司的行业竞争力。② 新业务崭露头角，开启商业地产的新篇章公司在做大做强产业新城业务的同时，全力开拓新模式、新领域、新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域均取得突破，实现业务结构多元化。在产业新城业务基础上，华夏幸福开始发力新业务，在传统重资产模式上，加速开拓轻资产模式，北京丽泽项目成为公司首个“轻资产”模式项目。虽说从2019年的数据来看，收益还未提现出来。但是这部分的布局对公司的战略，在未来也会像产业新城一样形成正向影响。我们知道房地产行业已然从“高杠杆、高利润”的黄金时代，进入“步履维艰”的白银时代。行业正在从增量时代向存量时代转变。未来，运营能力将成为不动产企业的核心竞争力。”③降低资产负债率、优化资产负债2019年房企加速去杠杆、降负债初现成效，但仍有较大的提升空间，降低行业资产负债率将成为房企中长期的优化目标。受到政策的影响，2019年是房企融资相对困难的一年。这也是对行业的一次洗牌，加速了中小房企的退出，使行业集中度持续提升。能直面挑战的，都是笑到最后的。在2019年，华夏幸福开启了多元化的融资渠道。期间，华夏幸福两次通过“PPP项目+ABS”方式，合共筹资41亿元，这种模式能够盘活存量资产，缓解现金压力，达到风险降级的效果。另外，战略引入中国平安，构筑起强大护城河。增加了财务安全，形成更健康的资金链。数据显示，华夏幸福因经营活动产生的现金流入持续增长，共计943.78亿，同比增长17.89%，公司全年的投资活动现金流量净额与融资活动现金流量净额也均转正。公司资产负债率为83.90%，同比下降2.75个百分点。回款方面，华夏幸福2019年全口径回款955亿元，包括879亿元经营性回款和76亿元投资性回款，同比增21%，创历史新高。同时不断提升经营回款和经营质量，公司销售费用占比下降0.45个百分点，管理费用占比下降2.0个百分点，经营质量不断提高。2019年，华夏幸福结合空间都市圈化、运营精细化的新趋势，在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。盘活存量资产、优化资产负债结构的同时，能够快速切入市场，并逐步更新投资模式，提升项目资产回报率。2020年，新业务全面铺开当下，以产业新城运营起家的华夏幸福，在产业新城的模式运营商已经相当成熟了。从近几年主营业务的收入占比来看，2017年北京以外地区收入实现了翻倍增长，异地复制模式成效较为显著，2018年环北京以外收入已经翻倍至占比30.82%，2019年该数据增长至44.62%。产业新城板块现在形成良好的梯队效应，已启动的79座产业新城中，66座实现回款，22座进入成熟期，净现金流转正。接下来，华夏幸福将启动战略再聚焦战略，将投资布局重点转向核心都市圈和城市综合体，康养事业和长租业务、轻资产管理输出、新生事物（如科学社区）的项目落地。华夏幸福武汉长江中心项目已于2020年4月开工建设，成为武汉首批复工复产的项目。武汉长江中心项目雄踞武汉市武昌区长江主轴城央版块，涵盖400米写字楼超塔、总部级滨江写字楼、时尚购物中心、高端住宅公寓等多重业态。对于商业地产，深耕该领域多年的吴向东有着非常深刻的理解。他认为，在商业地产领域，就是要做“好”项目——好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报都是题中之意。做到全面的好，在能够形成竞争的为数不多的公司中，获得更大的机会。同时吴向东也表示，“今年，康养事业和长租房会全面展开，同时会有第三方投资者做轻资产输出。另外，华夏幸福要依托科学家学会，以及华夏幸福具有的产城融合的资源和经验，在中国最大的城市扩展科学社区项目，第一个项目在筹划落地中。”平安在公司业务发展方面也有积极助力，积极匹配资源，为上市公司的发展及公司相关领域的合作进行支持。今年虽受到疫情的影响，走过了比较艰难的一季度，现在公司总部及各业务板块已经积极复工复产，同时，公司各区域公司正积极帮助入园企业开展复工工作，为其复工复产提供支持，主要入园企业逐渐复工。在房地产销售方面，疫情初期，孔雀城住宅集团第一时间开通网上售楼处，实现客户在线看房、选房，并在线配有置业顾问答疑，积极应对疫情对房地产销售可能的影响。2020年对于华夏幸福又是一个新的起点， 怀揣着成为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”的愿景，依托其成熟的产业新城模式，开拓新地域，探索新模式，布局新领域。相信未来可期，拥有无限可能。

2020年5月13日，中国产业新城运营商研究成果发布会暨第五届产城融合发展高峰论坛隆重举行。会上，中指研究院发布了中国产业新城运营商评价最新研究成果，国内权威学术专家及优秀运营商代表就产业转型升级、创新发展、产城融合等话题发表了主题演讲，并深入对话研讨如何促进产城融合向更高质量发展。此次研究为中指研究院连续第五年开展，希望通过总结其成功运营的核心价值要素，发掘和推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。当前，随着我国产业转型升级步伐进一步加快，以信息技术和互联网为代表的新技术、新业态，越来越成为经济发展的新动能和新支柱。与此同时，《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》要求加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略，增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力，提升城市治理水平，推进城乡融合发展。产业新城作为推进新型城镇化进程、承接产业结构优化、促进产业与城市建设融合发展的重要空间载体，发挥着越来越重要的作用。随着城市群、都市圈建设的快速推进，产业新城发展规模的不断壮大，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此，优秀产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。2019年我们在继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果及经验的基础之上，结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交流，进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。01 产业新城运营商综合实力评价结果2020中国产业新城运营商综合实力TOP102020中国特色产业新城运营优秀企业2020中国产业园区运营商综合实力TOP102020中国产业运营优秀项目02 产业新城运营商发展特点产业发展能力分析产业定位：强化顶层设计能力，紧跟产业发展趋势从调研结果来看，运营商在进行产业定位时，高度重视产业研究平台的打造，通过持续跟踪行业相关领域的发展动态，深度挖掘政治效益、社会效益、经济效益的协调统一，进一步增强了运营商的产业定位精准度和战略协同性。此外，产业研究平台继续聚焦行业龙头企业，挖掘龙头企业需求点，实现项目精准定位。产业招商：发力智慧招商、云招商，强化产业生态链建设运营商紧跟科技升级步伐，依托自身资源优势，构建产业招商大数据平台，通过算法模型，分析行业变化和企业投资需求，提升招商引资的精准性。疫情期间，运营商积极开拓思路，开启“云招商"模式，线上完成拓客、蓄客、沟通、项目谈判和签约等工作。此外，运营商积极打造良性循环的产业生态，为产业发展创造更加优良的发展环境以吸引企业。产业培育：强化园区服务体系，精准对接企业多元化需求从今年的调研情况来看，运营商改进服务方式、升级服务内容，强化园区服务体系，切实满足入驻企业需求。运营商精准对接企业需求，构建产业服务平台，推动产业内部技术交流、创新和转化，更好的增强与上下游企业的联系；运营商搭建金融服务渠道，帮助企业应对疫情冲击，搭乘资本顺风车做大做强。城市建设能力分析以人为本，完善城市发展体系产业新城运营商在城市建设方面已经形成了比较成熟的发展模式，在覆盖基础设施和生活配套的基础上，运营商积极升级城市配套服务体系，打造与产业升级相协调的城市建设，吸引企业入驻与人才落户，实现产业新城的可持续发展。企业经营能力分析经营规模：经营规模分化加剧，营业收入结构持续优化产业新城运营商在经历了前期的规模扩张后，更加注重运营能力的提升。产业新城运营商的整体资产规模集中在500亿以下，华夏幸福等个别运营商规模超千亿水平；多数产业新城运营企业2019年总资产增速不足10%。运营商营业收入多数集中在200亿以下，绝对规模仍然较小，但增速较高；此外，随着运营商不断优化业务收入结构，住宅销售业务收入持续降低。盈利能力：深耕运营服务能力，盈利表现突出产业新城运营商净利润率稳步提升，盈利能力普遍较强。从盈利规模看，多数产业新城运营商2019年的净利润规模维持在10亿元左右，只有招商蛇口和华夏幸福的净利润超过百亿元；从盈利质量来看，产业新城运营商2019年净利润率在16%左右，较往年略有上升。盈利表现改善的背后，是越来越多的产业新城运营商通过积极创新业务模式、深挖产业链价值所获得的回报。融资能力：积极拓宽融资渠道，探索多元化的融资方式产业新城运营商积极拥抱资本市场，创新融资模式。华夏幸福通过公司债、中期票据、美元债等多种方式融资，并再度创新融资模式，两次通过“PPP项目+ABS”方式进行融资。在政策加持下，园区融资获突破，2019年12月20日，中新集团正式在上海证券交易所主板挂牌交易，成为《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》出台后，国内首个上市的国家级经开区开发运营主体，也为其他国家级开发区上市融资带来了良好的示范作用。财务稳健性：负债水平整体向好，防范现金流风险产业新城运营商负债率基本保持稳定，多数产业新城运营商的资产负债率水平在40%至70%之间，企业间分化加剧。从调研的情况来看，国企性质的运营商负债率相对偏低，企业财务稳健性保持良好，而民企背景运营商市场化程度较高，且规模扩张较快，负债率相对较高，维持在63%及以上水平。然而，从经营性现金情况来看，运营商整体经营性现金流有所下滑，还需防范现金流风险。03 产城运营面临的城市机遇及产业趋势根据调研以及公开资料，大部分优秀运营商在进行城市布局时更看重长三角、珠三角城市群，以及成都、重庆、西安、昆明等中西部核心二线城市。据不完全统计，2019年TOP10运营商新拓项目分布在15个城市，这些城市大多数为城市群内重点城市。从新拓项目所属城市分布来看，长三角、珠三角地区布局相对较多。城市布局：聚焦都市圈和中心城市，产业生态和营商环境更值得关注结合今年的运营商访谈来看，大部分优秀运营商在进行城市布局时更看重长三角、珠三角以及京津冀三大城市群；此外，成渝城市群也是其密切关注区域。从城市选取标准来看，运营商对于城市的人口、经济以及交通等指标最为看重。未来，随着城市竞争越来越激烈，人口、经济等指标将不断发生变化，这也将持续影响运营商城市布局策略。从人口流动来看，三大城市群中心城市和中西部核心二线城市将受益于人口集聚，迎来更大发展空间。从城市经济体量来看，新拓项目所在的15个城市经济规模较大，增速较高，经济发展潜力大。良好的产业基础和营商环境能够激发城市经济增长内生动力，中心城市建立了较好的产业生态，不断有经济增长点涌现，在新兴产业和科技创新上取得重大突破。交通通达性是城市布局考虑的重要因素之一。一方面，高铁作为推动区域实现一体化的重要推手，交通沿线城市获得承接中心城市外溢人口和产业机遇。另一方面，以轨道交通为重点的都市圈交通基础设施将极大拓展中心城市边界，推进产业和人口等资源有序疏散和集聚，实现都市圈内同城化建设。未来，三大重点城市群和以中心城市为龙头的都市圈将迎来更大发展机遇。这些城市人口集聚能力强，经济基础好，产业生态优，营商环境佳，交通通达性高，产业发展内生动力强。产业选择：紧跟产业结构调整机遇，聚焦新技术产业化应用通过对今年调研的运营商以及公开资料进行梳理，大多数运营商在产业选择上聚焦于以新一代信息技术产业为代表的战略性新兴产业。对于产城运营商来说，产业的选择应该从国家产业发展战略角度出发，选择符合政策风口的产业。当前我国调整产业用地政策，助力产业结构优化升级，政策明确优先将医疗、养老等民生领域、创新创业企业、重点产业等纳入供应计划。全球新冠肺炎疫情对经济发展影响深远，基于数字技术和网络生态的新经济因具备超越空间局限性的特点获得爆发性增长，其中，“新基建”是新经济、新业态的基础设施，作为稳增长、调结构的重要利器，成为行业风口。这些行业将受益于政策获得更大发展空间。04 结语在此次实地调研过程中，我们能够明显感受到运营商在产业新城上做出的许多努力与尝试，产业新城较往年实现了更高质量的发展。但随着产业用地的供给由增量空间建设向存量空间优化的转变，产业发展空间受到限制。此外，随着国家加强PPP项目投资和建设管理的规范化，产业新城类PPP项目发展放缓，对产业新城运营商提出更高要求。随着国家级开发区上市融资和基础设施领域公募REITs的出台，产业新城融资渠道进一步拓宽，产业新城将迎来新的发展机遇，运营商还需不断突破运营服务能力，轻重并举发力产城建设，迎接精细运营时代。未来，随着产业新城领域分化加剧，运营商运营管理能力的不断突破，盈利模式的不断创新，行业也将呈现出新的发展面貌。在此，我们将持续跟踪行业变化，不断深化研究，希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多地参考与借鉴。

产业新城作为中国经济社会发展的产物，其发展过程烙下了中国经济发展和城镇化过程的印记。2009年以来，以知识密集型的创新产业为引领，以多功能的城市综合体为载体的现代化产业新城集中涌现，并逐渐成为当下中国产业园区的主要发展方向。党的十九大明确指出实施创新驱动发展、区域协调发展、乡村振兴发展等发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，这为产业新城提供了更大的发展契机，与此同时，产业新城运营商创新发展模式、强强联合等都推动产城融合向更高质量发展。5月31日，由中国指数研究院主办的“2018中国产业新城运营商研究成果发布会暨产城融合发展高峰论坛”在京举行。根据《2018中国产业新城运营商研究报告》显示，优秀企业核心竞争力正在不断得到巩固，强者恒强的局面已经显现，报告指出，经营业绩水平与产业发展能力是造成企业综合实力差距的主要原因。总部设在深圳的星河产业作为由传统房企转型而来的产业地产企业代表，表现突出，当选“2018中国产业新城运营商综合实力TOP10”，与此同时，星河产业旗下产业新城标杆项目深圳星河WORLD也当选“2018年度中国产业园区金项目20强”，位列全国第2。经过近4年的实践探索，星河产业逐步总结出了一套“产城融投”的独特打法，即以地产为载体，以产业为基础，以金融为纽带，以资本运作为平台，以城市运营为愿景，通过联盟当地政府、入驻企业、合作伙伴等多方共建“引人才、聚产业、共发展”的产业高地，并运用“房东+股东”的产业运营模式，实现产城融人文的和谐共荣发展。以深圳星河WORLD为例，地处深圳城市副中心地带，隶属龙岗坂雪岗科技城（华为总部所在地），毗邻福田CBD、北站高铁商务区，项目总投资150亿元，总建筑面积约160万平方米，以战略新兴、金融投资、文化创意三大产业为主导，集产业研发、创新孵化、品牌商业、酒店公寓、人才配套、品质教育、文化艺术、文体休闲八大生产生活配套于一体，全面建成后，将集聚1000家企业，创造年产值1000亿元，新增税收100亿元，提供7.5万个就业岗位。截至2017年底，深圳星河WORLD已签约企业超500家，世界500强企业14家，上市企业30家，著名创客机构15家，园区年产值达200亿元，新增税收20亿元，集聚1.8万名高素质人才，一个乐居乐业乐活的产业新城正在深圳东部中心冉冉升起。星河产业“产城融投”模式已得到多地政府、入驻企业和合作伙伴的高度认可，从2015年至今，以深圳星河WORLD为起点，到2017年的运营4个产业园区、4个双创社区，入驻企业超770家，星河产业一路稳步快行。有产业园区行业资深人士指出，在众多传统房地产开发企业眼里，产业地产行业未来可期，但转型并非易事，只能“八仙过海，各显神通”。其中，星河产业集团就以独有的“产权/租金/服务换股权”运营模式进入产业地产，这一模式得到了房地产类企业转型企业的一致认可。对于房地产企业而言，最合适的路径就是通过产业办公切入园区业务，因为房地产可以整合住宅和商业社区资源，相当于在城市中心建一个产城社区。（光明融媒记者严圣禾）

做难而正确的事，一定会有未来。平台化，正在成为经济发展大趋势。全世界市值最高的公司，全部变成了互联网平台型公司。在互联网平台思维触动下，坚持长期主义的公司，成为资本市场主流。京东、美团、头条、贝壳等平台新贵崛起，市场格局悄然改变。不止于互联网，一场深度平台革命开始了。得平台者，得市场，正在成为普遍共识。华夏幸福，会成为平台公司吗？很显然，华夏幸福在走向平台化的道路上，有着强大的基因做支撑，并且已经具备平台化显著特征。固安产业新城清华中试孵化产业园· 坚守：产业护城河 ·从百度到微信、京东这些大平台成功案例来看，其崛起都并非偶然，而是在于一份坚守。很大程度上源于走在正确的发展道路上，并且长期主义。坚守，同样是华夏幸福的基因。华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城 乡一体”的系统化发展理念，凭借着在产业新城业务的多年耕耘，华夏幸福作为产业新城运营商已形成了自身特色 鲜明的核心竞争力。 通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 市场化运作模式，在国内率先采用开发性 PPP 模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“产业高 度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城，在规划设计、土地整理、基础 设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发 展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展 PPP 模式开发产业新城提供了优秀 范例，创造出“1+1>2”的效果。产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。华夏幸福坚持“产业发展龙 头化”策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借公司专业化的 产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全 程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群。数据显示，2019 年华夏幸福园区新增签约投资额1956.1亿元，过往四年复合增速38.2%，招商能力助力产业新城业务形成护城河。当然，不可否认的是其背后平台价值的凸显。对于华夏幸福的发展，东方证券在点评其2019年财报时强调：业绩稳定增长，产业发展护城河已现。坚守的同时，不仅仅是收获了成长，更是进入了收获期。近期披露的2020年半年报显示，产业新城业务克服困难，实现园区结算收入额 198.44 亿元，同比增长 45.68%，其中产业服务收入 132.09 亿元，同比增长 11.24%，环北京以外区域新增产业服务收入 102.38 亿元，同比增长 16.69%，报告期内，公司实现销售额 419.33 亿元， 较上年同期下降 35.02%。十余年间，华夏幸福的产业招商团队积累了海量企业信息，围绕10大产业，建立了200余个由具有专业背景人员领衔的产业服务公司，能够为企业提供全面围绕国内经济发达城市的一揽子选址服务。有一重要现象值得关注，今年上半年华夏幸福产业新城营收占比首次超过了房地产业务，表明正在回归其核心主业。南浔产业新城城市规划展示中心· 平台：撬动万亿市值 ·淘宝也好，京东也罢，顶级平台的形成，都离不开强大的数据做支撑。华夏幸福产业新城业务正在逐步形成两大特点，一方面体现在吸纳优质龙头项目能力，2019 年完成了腾讯科技、欣旺达等项目的入驻。另外一方面则是产业新城模式的异地复制能力，2019年华夏幸福京外园区新增签约投资额占比超8成。2020年上半年，华夏幸福持续稳固产业发展护城河，百亿以上项目中，合丰泰项目在南浔正式奠基开工，欣旺达动力电池项目在南京已经实现量产；德国隐形冠军企业S.M.A、投资额105.8亿元的亚瑟医药、投资额50亿元的协鑫集成等企业实现签约；固安新型显示特色产业基地入选国家火炬特色产业基地；大厂影视众创空间获颁国家备案众创空间，公司产业成果越发丰硕。另外2020年在嘉善、武陟、斗门、蒲江等地，多个项目集中开工。平台的打造一定离不开企业自身内核，没有强大的大数据支撑就很难实现平台化打造。华夏幸福基于多年产业招商经验，结合人工智能算法应用的华夏幸福产业大数据平台首次向外界展示，截至 2020 年 6 月底平台已覆盖企业 8,200 万家、园区 6,200 个、录入数据 13.2 亿条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。 对于平台化的打造，华夏幸福在半年报中表示，“公司平台化价值不断凸显，通过提供全方位服务、打造产学研用一体化平台、成立多个产业基金等，实现了对优质企业尤其是上市公司的服务、培育、投资。”华夏幸福着力在园区里积极培育上市公司，2019年5月以来，华夏幸福全面梳理园区企业，建立科创板上市储备库，助力重点企业登陆科创板。2020年6月30日，上海证券交易所受理固安信通上市申请。固安信通成为河北省第一家申报科创板上市企业。此外，华夏幸福积极整合政府（省市县三级）和社会资本，为园区企业建立定制化、多元化的资本综合解决方案，其中成立了包括京津冀华夏冀财大厂影视产业发展基金、河北博士后创业股权投基金、廊坊新型显示产业发展基金、合肥国耀资本投资管理有限公司、六安市产业投资基金有限公司等基金，投资维信诺、航天振邦等上市或拟上市企业。平台的打造，更需要强大的专业团队做支撑。目前，华夏幸福拥有约4600人的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级、经济发展的综合解决方案。整合全球知名智库资源，与麦肯锡、罗兰贝格、BCG等国际顶级产业规划资讯机构达成战略合作，结合区域产业基础、产业发展趋势、地方发展需求和政府产业政策，科学研判、规划区域产业发展方向。此外，华夏幸福还在美国、德国、日本等国际以及国内多个城市设置招商中心，并与苏州火炬、伙伴产业服务公司、美国康威国际等专业的产业促进团队进行战略合作，构建全球招商资源网络，为区域匹配并导入适合的产业资源。江门产业新城文体汇· 黏性：“抢占”都市圈 ·打造优质平台，除了服务好产业客户，更大的机遇在于抓住都市圈发展机会，增加区域内人群对于平台的黏性，才能更好的深耕区域。都市圈战略已成为未来人才和落户政策的支持点，是中国经济发展重要的支撑点。半年报显示，华夏幸福全国范围内的布局，形成了“3+3+N”的战略格局，围绕核心都市圈的战略选址布局能力已经成为华夏幸福产业新城的护城河。 随着产业、资金等发展要素的流动突破行政边界，“中心城市-都市圈-城市群”多层次的城镇空间结构体系将逐步确立，从而推动城市群高质量协同发展。华夏幸福在固安、嘉善、武陟、舒城、溧水等多地的成功运营，充分论证了产业新城在都市圈化发展的中国城镇化趋势中全面发展复制的可行性，树立了良好的行业标杆。目前， 各大中心城市的都市圈集聚了大量人口，未来仍将呈现强劲的吸引力。产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和 协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的 承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。商业地产及相关业务以“新模式、新领域、新地域”作为战略牵引，华夏幸福持续大力布局以商办综合体 为主的商业地产领域，积极探索以康养事业、科学社区、公共住房等为主的新型不动 产领域，将通过产业导入、片区整体开发、城市更新、TOD、代建代运营多种创新模式撬动并获取优质项目资源，以“五大核心都市圈、八大重点城市”作为重点布局区 域，加速开拓轻资产运营模式，完善业务结构。如果只用房地产的逻辑看待华夏幸福，那一定是有失公允的。甚至，这会影响对于它未来的研判。国内产业新城开发尚且处于蓝海，市场前景广阔。与社会资本之间的良性循环，实现了居民、政府和社会资本的多方共赢。产业、地产、商业……华夏幸福正以平台思维打造生态系统，从而实现平台价值。当有一天看到华夏幸福成就超级平台那一刻，不用过分惊讶，毕竟，这是属于长期主义者的胜利。