产业地产研究生

中商情报网讯：产业地产，就是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。由于产业地产与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步及发展的协同性，产业地产愈发受到重视。

时间漫漫，世间风云变幻，无论何事无论何地，岁月奔流，历史不息变迁，纵观园区江湖，也已走了40余年的苦耕之路。40多年潮起潮落，成功的过去值得借鉴，失败的过往也同样弥足珍贵，历史永远是可供人反复翻阅的宝鉴，中国园区40余年的发展自然同样值得我们温顾。根据方升研究的总结，可将产业园区40余年的发展历程划分为七个阶段，下面，就让我们以时间为线，走进产业地产的发展编年史。一、蛇口开天辟地(1979-1987年)1979年，时任交通部部长叶飞和交通部外事局副局长袁庚经过对国外港口城市的多方考察，意识到中国经济体制的改革势在必行，至此，他们拉开了中国改革开放的大幕。继而，蛇口 公社脱颖而出，被招商局集团选为中国第一个公认的产业园区，因良好的定位方向及运营，一直发展良好，并将领先势头一直保持到了1987年。但直到1984年，天津泰达、上海漕河泾，以及苏南和东莞等地的发展，才使蛇口渐失优势。二、第一批开发区的成立(1987-1992年)蛇口拉开改革开放大幕后，开发区在中国遍地开花，在此阶段，北京的中关村科技园和上海的漕河泾开发区无疑是日后闪耀的明星。倒逼出来的中关村1978年-1987年，中关村形成了以白颐路为中心，“两通两海”为首的企业集群。但是中关村由于其地理优势不足、及先天条件过于优越而缺少居安思危、发展深耕的动力，最终并未形成真正意义上的巨头企业。市场化的漕河泾漕河泾在1984年开始酝酿，至1988年成立总公司。漕河泾的发展体现了务实和前瞻的企业文化，在早期不占优势的情况下，采取了与其他开发区不同的运营策略。漕河泾在自行开发标准产房出租，及招引外资的同时，重视本土企业的培育，不但为后续的发展留足了余量，同时也让漕河泾走出了的市场化之路。上帝视角的天安数码城李明辉从香港房地产市场的变迁中窥得大陆的未来，于是在80年代末期，开始在深圳寻求切入房地产的机会。天安数码城正是在这样的背景下诞生的，从1990年开始，由于其优异的地理位置，促使天安数码城极速发展，成了深圳甚至全国产城综合体的祖师爷。在第二阶段，蛇口依旧具有先发的领先优势，但这种优势方升研究认为被阻断在1987年。在这一年，各个开发区在政策方面具备了相似的吸引外资的能力，产业转移也因各地政策导向及城市知名度的不同，而从蛇口单点扩散至全国。三、第一次大爆发(1992-2003年)在1992年-2003年，中国产业地产迎来了第一次大爆发。在这个时期，以张江开发、东湖高新、中新集团、北科建等为代表的城投公司，开始在各地政府的追赶中诞生，同时，如亿达中国、华夏幸福等房地产公司也开始另辟蹊径，寻求在产业地产上的突破。当大家还在面对资金及人才短缺的困境时，像苏州工业园区这种非同一般的成建制打法横空出世，这种新加坡的方式成了中国产业园区招商引资的一剂良药。上海急了张江开发自1992年伊始一直发展缓慢，但最终，由于北京明确以中关村科技园作为发展产业的主力军，所以，上海在1999年，急了!后上海出台了“聚焦张江”的战略，才迎来了转机。新加坡人究竟留下了什么1994年，苏州工业园区由于起点高有外援，3年间就基本完成了首期8平方公里的开发。新加坡人因其老道的经验，使其为苏州工业园区做的规划成了如今园区的硬实力。但是由于中新双方理念的不同，后期双方矛盾重重，最终在2001年新方接受转股，理顺利益后，苏州工业园才在老对手王金华的任上迎来大发展。性格定命运，亿达中国和华夏幸福的命运早已注定?在1993年，亿达中国已经开始尝试涉足产业，等到1997年，大连市委明确以软件产业作为立市根本，于是，孙萌环联合东软集团董事长刘积仁开始着手策划“由家村产业基地”，也就是之后的“大连软件园”;而在1992年，王文学在先后经历了亚洲金融危机，及1998年央行明令禁止政府信贷修建大楼的双重打击后，终于在中国启动地产市场时，冲入了进去。但在发展了几年以后并无重大起色。直至2002年初，廊坊市政府召集河北五大开发商商议，日后各成一霸的华夏幸福，中国宏泰发展和荣盛发展均在席间，而华夏幸福就这么切进了产业地产。王文学及孙萌环的成功归因于他们临危而不乱、逆境却不屈的强大心智，以及敢于挑战，不断变化寻求最佳方向的行事作风。图表1：廊坊市房地产区位图【黄色为居与此同时在第三阶段，蛇口已经把触角伸到了漳州，中关村也成立了管委会，开始了一级开发业务，北科建刚刚成立，漕河泾完成了东区开发，准备在西区大干一场。全国大部分城投公司都起步于这个阶段，干起了土地一级开发和基础设施建设的业务。四、整顿，幸存者的大发展(2003-2008年)2003年就是一个土地整顿年，在此阶段，全国各类开发区数量激增，开发区呈乱象之姿。当时新设立的开发区中绝大多数都是奔着土地去的，有个数据能够非常直观的体现出这一变化：1998-2003年，短短5年时间，城镇化率从30.4%增长到40.53%。除了开发区的整顿之外，中国在2001年加入WTO后，更多的外资企业选择进入中国寻找廉价的劳动力，中国也在这个阶段发展成了世界工厂。图表2：1949-2018年中国城市化率变化图此时的产业地产风已经形成了一股不小的风暴，更多民营企业集中亮相，联东集团、恒生科技园、星月投资、中国宏泰发展，以及临港集团纷纷成立或闯入产业地产的赛道。至此产业地产板块头部企业悉数登场。图表3：2007年第一届中国工业地产高层在经历一番整顿后，一方面民营园区相继开花，另一方面国有开发区相继合并撤销。在这一时期全国各地产业园区生产总值成倍增长，其中增长速度最快的张江的工业总产值更是从2002年的67.24亿元到了增长到了2008年的421.4亿元，共增长了6.27倍。与此同时，华夏幸福终于在2006年4月与固安工业区管委会签署委托开发协议，此后短短两年，华夏幸福实现现金回流，并于2007年签下大厂项目，开始了全面爆发式发展的前奏。伴随着产业的大发展，中关村、苏州工业园区和张江也迎来了开发建设的大发展。在这个阶段，开发商们彼此交流，还在为什么是产业地产的概念而争吵。没人知道等在他们前面的是一夜暴富还是万丈深渊，那个年代经常看到的标题是从中国工业地产高层峰会传出某某外资豪掷百亿，鲸吞中国工业地产的消息。这些消息刺激着孙荫环和王文学们的神经，并为下一个阶段拉开序章。五、第一次走出非洲(2008-2014年)时间走到2008年，产业园区的发展迎来了一波新的高潮，但是行业依旧属于摸着石头过河，我们可以将此阶段比喻成我们的祖先智人第一次走出非洲。失败的远征在此阶段，大部分公司的拓展都有点一地鸡毛，背后根本原因在于产业的不可复制性，不同的公司和领军人物均因不同的选择而走向上了不同的道路。图表4：2003-2018年产业园区重点企业历从图表4中可以看出，2008-2014年是大多数公司经历对外拓张的高峰期。其中开发苏州工业园区的中新集团以一级开发为主，其他公司均为二级园区开发业务。每家公司的扩张原因不同，但谋求发展是主旋律。在这一波的拓展中，方升研究认为，大多数公司尚未形成对产业园区的具体且清晰的概念，并且尚未摸清产业园区是否存在可复制性，也还不知什么是产业转移，此阶段尚处于中国产业地产成长交学费的阶段。从神坛跌落的天安数码城图表5：2012-2017年天安数码城主要财务以天安数码城为例，这一轮扩张成了两个股东交替的分水岭，2015年李可代表中资入主天安数码城，戴宏亮在业绩低迷的事实面前无法代表港资和中资进一步周旋，最终只得离开。而中资方也慢慢松开了飞驰中的天安数码城的油门，开始深耕粤港澳。自此，传统三强中的南派退出江湖纷争。“由奢入俭”的北科建图表6：2011-2014年北科建主要财务数据在2008年，北京市国有资产经营有限公司全面掌控了北科建，并派遣了郭莹辉掌舵。但是，在2009年-2012年期间，由郭莹辉主导拓展的4个产业园区，表现出明显的“消化不良”，几番决策的失误，最后的结局是郭莹辉在2018年入主10年之际黯然离职。股东变化的东湖高新图表7：2006-2013年东湖高新园区业务营东湖高新在经历2008-2010年三年扩张期后，业绩连年下降，直至2011年股东变换，湖北联投成为控股股东后，才迎来业绩爆发。此后联投控股下的东湖高新又展开了第二轮扩张，业绩也逐年攀升，变成了一家真正意义上的市场化园区开发商。不难看出早期的扩张由于模式不清晰，产业构建能力有限，对外部政府的不熟悉都会造成业绩不振，甚至威胁到一把手的地位，但是方升研究认为，这些走地弯路都是日后成功的重要拼图。但到了2014年，行业的发展开始停歇，而华夏幸福的发展却呈井喷之势。六、华夏幸福一统江湖(2014-2018年)在2014年，房地产从黄金时代变成了白银时代。这一年，在产业地产界，中国宏泰发展、亿达中国和光谷联合在港交所上市，而产业地产公司则直至2019年才因国务院关于《推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》的发布，有了IPO的可能。项目，猎头，广告——华夏品牌的三驾马车华夏幸福则在这几年业绩逐年攀升，对外扩张项目越来越多。与此同时，招揽人才及扩大市场声量，成了这一时期华夏幸福的重点。据不完全统计，2016年华夏幸福支付的猎头费用高达2.5亿，另外营销模式也向TO C转变。2015年1月27日，华夏幸福收购河北中基足球俱乐部，正式更名为河北华夏幸福足球俱乐部，华夏幸福如日中天。业绩为王在这一阶段里，华夏幸福的成功是现象级的，就连当的碧桂园也把华夏幸福视为头号竞争对手，因为两家公司布局的方向都是城郊的大盘，华夏幸福一时风光无两。上帝关上了一道门，却没有打开一扇窗2017年4月1日，雄安新区重磅公布，紧接着华夏幸福发出公告自愿把签了协议的土地退给政府，但接下来京津冀限购，踩下了华夏幸福发展的刹车。回看华夏幸福稳居产业地产头把交椅的阶段，华夏幸福开创了很多之前产业地产企业不能想象的事情，华夏幸福成了众多房地产公司学习的目标。华夏之下，百舸争流从2014年的众创空间开始，关于产业地产行业的热点层出不穷，但是均呈“短命鬼”的现象，热门概念无法长期持续，本质上是由产业地产客观发展规律决定的。园区行业有限的市场空间、难度高、盈利慢的经营节奏，制约住了各类商业模式大规模运用。任何产业的大发展都离不开资本的力量，2014年产业地产新锐东久中国闪亮登场，背后正是有着美国顶尖私募基金华平资本的支持，产业地产又进入了新一轮的发展探索。在这个阶段，蛇口完成了吸收合并招商地产上市的壮举;张江公布了科学城的规划;中新集团的上市计划几经波折后也通过了证监会的审核;中国宏泰发展，亿达中国登陆了港股;大多数公司开始反思，产业地产未来的路只有华夏幸福这一条吗?七、第二次走出非洲(2018年至今)2018年的中美贸易战，致使企业投资下滑，许多中小企业关门大吉，最终导致产业地产供给过剩的现象更甚。而2015年中央提出的杠杆目标，直到2017年才取得成效，2018年在多重因素影响下，市场的信贷资金变得尤为短缺，而时至2020年，更多新的政策和方向正在冒头，例如近期极具热度的REITs，又会将产业地产模式带至何条道路?让我们一起拭目以待。原本方升研究认为在企业投资意愿低迷、市场资金短缺的情况下，大多数产业地产企业会选择谨慎保守的策略，但在缺钱少项目的大背景下，大多数公司竟然选择了主动出击。联东集团，中南高科，中节能实业，温州置信以联东为首的工业地产玩家在2018年明显提速，2018年当年新签约项目37个，连续两年新增项目突破30个。联东的目标非常明确，2016年提出“两优战略”，2017年再次推出“四有”战略，指导了2017年和2018年的大踏步扩张。虽然，联东获得了200亿的银行授信，解决了资金问题，但是依旧存在招商去化的挑战。传统玩家倾巢出动——星月投资、电子城、东湖高新、亿达中国与高周转工业地产的行业逻辑明显不同的是，传统玩家各有各的玩法。比如，上海的星月投资，开始走出上海，前往全国寻求更广阔的发展。同时，例如北科建、东湖高新、亿达中国更是不断寻求新的发展点。这些传统玩家和高周转的工业地产有一点相同的是，这一波对外复制，优质资产的逻辑越来越清晰，抢占优质资产成了发展的第一要务。再次启动的苏州军团2016年苏州工业总产值3.57万亿元，位居全国第一。在这样一座工业城市中，东西两翼各有一个产业地产的头部玩家。西部新区的苏高新集团，在2019年年初完成由全民所有制企业改制为有限责任公司(国有独资)后，再加上看好苏州的发展，其对产业地产的战略布局放置到了整个苏州市的范围。由于看好长三角整体的产业发展态势，中新集团、华夏幸福、新建元集团，组成苏州军团，积极响应国家级战略，开始进行对长三角地区产业地产的布局。八、尾声回看产业地产40余年，方升研究才疏学浅难免会疏漏一些重要的人物或者事件，但我们相信目前所选取的几家公司具备一定的代表性和行业口碑，他们的历程值得研究和借鉴。从1979年蛇口工业区独霸天下一直发展到2019年的贴身肉搏，再到2020年新一轮模式的探索，整个行业的格局在不歇的竞争与探索中不断变化与发展;在这40余年的时间里，产业地产领域总结出了十大金科玉律，这些客观规律能够为后至者指点迷津，拨云见日。图表8：产业地产领域十大金科玉律从方升研究对于产业地产一路发展的回望，虽然已经跨过众多关卡，但是，未来需迎接的挑战依旧繁多，产业地产也尚未进入成熟期，但是我们相信只要假以时日，产业地产行业的未来一定能够进入金融化，继而扩大利润空间，打通金融通路，一个全新的产业地产市场必然会在中国成形，我们期待着那天的到来

房地产的三分天下格局——住宅、商业与产业地产初定住宅（商业）的热潮与中国的人口（消费）周期基本吻合，自80年代伊始，市场经济体制开始确立，对教育和知识的投资与重视度日益提升，城镇化率稳步推进。以80年代、90年代改革后出生的这批为主力军，向后推延30年，即2010年代、2020年代，为住宅和商业房地产的鼎盛时期。2030年代往后，住宅房地产将进入“存量大，增量减”的阶段。一方面，出生人口步入下行通道；另一方面，城镇化率曲线由陡峭进入平缓。产业地产日渐兴盛，将主导未来十五年乃至二十年的房地产主流市场。产业地产新一轮发展的起点可以看作2015年的PPP模式，彼时，政府大力推动基础设施的PPP模式，产城融合、产业新城、产业小镇、园区4.0、智慧园区等一众概念口耳相传，从这时起一大批产业地产商开始步入高速增长阶段。产业为王，始于产业、终于产业之所以如此说，是因为产业的发展是产业地产发展的原始推动力。产业的发展对于产业地产的影响主要在于两个方面：一是产业地产边界的扩大，由原来的纯工业园区向文创园区、科技园区、物流园区、产业小镇、产业新城等多元化多产业领域发展；二是产业升级带来的产业地产品质升级，由原先的以劳动力密集型为代表的工厂厂房向以知识密集型为代表的科技研发总部、办公楼升级，产业园区不再限制于单调的色调、呆板的建筑风格、杂乱的园区环境、拥挤的建筑物分布，而是高科技型、人文性、生态型的集合，是一个地区经济的引擎与生机所在。同时，产业也是衡量一个产业地产项目是否成功的唯一标准。产业园区的成功在于要形成一片产业的森林，既要有参天大树（龙头企业），也要有繁茂的小树小草（中小微企业），要形成完整的协调的生态整体（产业生态和产业链），形成产业特色，打造产业高地。而空虚的、泛化的、没有产业承载的园区注定是没有灵魂的产业园区。产业地产商业模式要找准两个平衡点一是要找准销售面积和租赁面积的平衡点。销售代表着快速回笼资金，方便复制与扩张；租赁意味着持续的现金流流入，能保持稳定的盈利能力。纯粹的销售是地产商思维，纯粹的租赁是运营商思维。二是要找准物业服务和增值服务的平衡点。物业服务既是“里子”，也是“面子”，是产业园区的基础服务。增值服务代表着产业地产商的产业能力，包括产业招商能力、产业运营能力、产业服务能力、产业投资能力、产业资源链接与整合能力、产业战略研究与规划能力、产业平台搭建与运维能力等。物业服务是增值服务的起点；增值服务在主营业务收入中的比重越高，说明产业地产商的发展越高阶。

做园区之前需要对地块勘查、产业环境、产业发展概况、目标客户、绘制产业地图进行调研。无调研不设计，调研的作用可以提现在可以明确区位的能级，了解周边产业现状究竟是怎样的，清楚竞争对手的情况；能够描出客户画像，确定产品的方式，对营销思路也有基本的了解，可以申请优惠政策以及可以创办特色服务。地产的选址：地段、地段、还是地段。一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻基本上已经确定他的未来。地点选得好，项目就成功了一大半。那么目前有六大产业业态：（1）钢结构厂房：单层或双层大跨度结构，适合机械加工类、总装类和锻造类 等业态生产，对大空间、大跨度、大荷载需求高，施工建造 方便简洁、生产速度快、工期短。（2）多层厂房：三层及以上，多为钢筋混凝土结构，适合中小型机加工、总 装、通机设备、食品等加工制造业。相对于单层厂房更能节约用地、节约成本投资。这种产品在大湾区比较受欢迎（3）工业大厦：7层及以上，以加工制造为主、兼有技术开发、行政办公功能，是一种更为节地的工业类型，适用于用地紧张的都市型产业园。此类产品对层高柱网、楼面荷载等均有要求，同时具有良好的建筑外形。（4）独栋总部：产业地产高端产品，单栋面积在400-3000平方米，在设计使用、开发运营商适用于企业总部、单独部门，具有其他产品不可比拟的优势。（5）研发办公：外观时尚现代，形式多样，讲商务、会议、餐饮、办公、轻生产等一体化，是既独立又共享的建筑综合体。这种看上去高大上，实际成本低。（6）仓储物流：将运输、储存、卸装搬运、物流配送，信息处理等功能有机结合起来的载体。

土地开发全过程可以划分为三个阶段：一级开发是指拆迁、土地收储、设施配套等一系列土地整理的工作。二级开发是指我们常见到的传统房地产开发，就是通过划拨、公开招拍挂三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等。这三级开发连贯起来，就是一个从土地整理开始到产品运营的一个全过程。01土地一级开发1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。2.2各模式对比一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市国土局上报给市长签字，同意后才有可能下发征地批复。（二）拆迁从经验来看，很多一级开发项目很难推动下去的原因是因为前期手续没办理完毕，较少项目是由于拆迁难导致项目很难推动，除非项目要求拆迁完毕才能入市。（三）土地收储（四）市政建设工作市政建设工作值得关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难达到七通一平，导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。 3.3土地入市土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。（一）现场验收（二）地价审核（三）其他入市手续办理与土地入市问题1Q:征地过程会发生哪些费用？A:主要为三部分：土地补偿费、人员安置费和青苗补助费。费用支付时间为获取征地批复后付款。2Q:一级开发过程中规划条件经常发生变化的原因有哪些呢？A:不确定的因素较多，一种可能是地块自身的因素导致的，如拆迁问题等导致规划发生改变；也可能是政府领导对地块的态度导致规划的变化等。3Q:有没有一些一级开发项目在征地批复下发之前就开始做土地评估呢？A:如果该项目成本已经认定了，拆迁已完或无拆迁，可以提前进行土地评估准备，但相关流程还无法进行。此外，地价会可以没市长参加，但地价的确定通过市长同意才行，所以时间肯定超过一个月。4Q:征地方面，如果在前期地块征地的同时也将后期地块的土地一并签署协议并付款，有无风险呢？A:对于获取征地批复的地块，此部分地块无风险，而对于未获取征地批复的地块，提前先签协议后付款，可能面临土地手续不完整，村集体后期违约的风险。5Q:集体土地确权的前置条件为什么？A:确权的前置条件不一定非得要规划意见书，一般只要地块无异议即可。6Q:平常所说的土地指标是指什么？A:一般而言，是指农转用指标，也即耕地占补平衡指标，该指标可以进行跨区域间的买卖。而建设用地指标，则是各区域上级领导分配给各区域的，只能向上级领导申请指标，并不允许买卖。7Q:土地入市价格是如何确定的？A: 一般而言，土地出让价格=土地一级成本+土地出让金+政府预提收益。政府预提收益由领导开会决定。实际情况中，政府也会根据市场条件来调节土地出让价格，有些市场行情较差且政府资金紧张时，经上级部门同意，土地出让价格是可以低于土地成本价。8Q:农转用土地指标购买费用由谁付给谁呢？A:一般而言，由一级开发主体付款给土地整理公司（如政府平台）。如果一级主体和第三方之间签订债权债务协议，此种情形下，可由第三方公司付款，开票给一级开发主体公司。9Q:关于某某城改项目的批复是否有有效期么？A:一般有效期为2-3年，时间如果过长，政府可以更改授权书，更换一级主体02土地二级开发土地二级开发的典型就是房地产开发，即土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。下文主要以房地产开发为例来为大家讲解土地二级开发的流程，希望对大家有所帮助！从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。一、项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4）项目的评估和决策。4、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。二、前期准备阶段1、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式1）通过行政划拨方式取得；2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；2）建设项目批准文件；3）建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）三、规划设计1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件1）建设项目选址申请2）委托设计单位设计，送审设计方案。2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。6、申办《施工许可证》四、项目销售阶段1、申办《销售许可证》商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2、商品房销售及按揭办理（1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）（2）销售合同的签订。（3）按揭办理。五、交付使用阶段1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。2、申办建设工程规划验收建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。4、物业移交开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。文章来源：房地产管理观察土地流转03土地三级开发三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等图1：国内产业地产运营的五大特色模式一、以纯地产开发为主的模式：联东U谷联东集团创立于1991年，以“联东U谷”为核心品牌，专注园区产业运营、服务中小制造企业，已在全国 40 多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。图2：截止2019年底联动U谷在全国的布局资料来源：联东集团官网联东U谷以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。主要盈利模式：物业租售(物业以独栋办公为主)+增值服务(设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务)，其中以物业租售收益为主，如图3所示，物业租售收益可达65%。此外，物业租售模式，一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作经营)标准或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作经营)标准。图3：联动U谷产业地产项目的收益分布资料来源：联东集团官网二、以产业平台为特色的模式：华夏幸福华夏幸福，中国领先的产业新城运营商，成立于 1998 年，早期致力于河北省内的城市住宅开发，自2002 年开始运营固安产业园区，随后逐渐向产业地产开发商转型。目前该公司运营产业新城已布局于长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。2018年，华夏幸福销售收入1627.6亿元。资产规模已达4097亿元。在产业新城开发与运营中，华夏幸福充分发挥产业平台的优势，整合各方产业资源，对接地方政府，除了一二级开发外，更为政府提供以产业规划、服务与导入方面的服务。通过一系列的操作，从前期开发及后续运营的方面受益均等获得，成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。图4：华夏幸福作为平台的运营模式主要盈利模式：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入;二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%;三是园区配套地产开发收入;四是园区土地升值收益。三、以产业投资为特色的模式：张江高科张江高科技园区，被誉为中国硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。受限于土地情况，2014年张江高科实行对外轻资产输出，提出以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。2018年张江高科营业收入11.5亿元，其中投资收入贡献接近40%，利润贡献超过50%，强化了投资在营收和利润贡献中的重要地位。张江高科大力推动产业投资，重点实现天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局：针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。通过“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”，形成了产业投资的良性滚动循环。图5：张江高科产业投资的全投资链布局示意图四、以专业服务为特色的模式：亿达中国亿达中国自1998年开始，深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区，先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目;2014年6月27日在香港联交所主板上市。亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT模式的定制阶段到全产业链的整合服务，直至今天的"保姆模式"服务，其成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。如：亿达中国在大连软件园打造时更重点打造技术服务方面的功能。图6：亿达中国在园区运营上提供专业服务(以大连软件园为例)五、以金融退出机制为特色的模式：金地商置金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集团成员企业，是一家集地产综合开发和资产管理平台为一体，专业从事商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营的开发商。值得一提的是，在产业地产领域，金地商置完成了我国第一单文创园区ABS——上海8号桥项目ABS，实现产业地产证券化，这也为国内其他产业地产运营商在盈利模式上提供另一条成功的道路。上海8号桥项目由启客运营十余年，商区成熟且租金来源稳定，租金年均增长超过7%，在2016年10月被金地商置收购。金地商置运营一年多的时间后，联合嘉实资本和稳盛投资，以8号桥项目未来租金收入作为支持，于2017年11月在金融市场发行了ABS产品，发行量为4.2亿元，提前变现了未来3.5年的租金收入，成功通过金融手段等一系列操作实现资金的快速回笼。图7 上海8号桥项目资产证券化过程示意图

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者王晓慧 北京报道有这样一组数据：2018年商业地产大宗投资金额超过2600亿，全国开发商旗下商业库存达到2.5亿平米，创历史最高。单从北京来讲，目前存在2000万平米的库存，而自商办限购以来的21个月，共网签6002套，环比暴跌94%。问题不仅限于商业地产。从1978年到2019年，已经发展40年的产业地产经历了从高速膨胀到现在的转型升级，终究要回到产业的本身，也终究要回到服务的本身。“目前，我国经济进入新的发展阶段。对产业地产而言，如何面对新常态，适应新产业，在产品、模式等方面突破创新，实现产业地产的转型升级，将是行业面临的核心命题。”6月26日，全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯在“第十一届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会”上表示，中国产业地产未来发展将面临四大趋势：开发模式将从“卖房卖地”转向“持有运营”，产品模式将从“园区经济”转向“城市经济”，盈利模式将从“客户思维”转向“伙伴思维”，运营模式将从“管理园区”转向“服务园区”。著名产业地产研究专家周建成曾一针见血地指出：“与产业地产擦肩而过，你将损失下一个十年。”据记者了解，销售百强的房企中，超过50%已涉足产业地产开发建设。产业地产或迎来“持有时代”如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生的话，那么产业地产这块高级蛋糕就是研究生了。高段位的蛋糕显然没那么容易吃到。今年5月23日，北京市住建委连发216号、217号两份文件，完善了已建成研发、工业项目的转让管理，并进一步明确了研发、工业等产业项目的审核部门、审核标准和审核时限。业内人士普遍认为，两份文件带来的变化料将深刻影响北京产业地产的未来发展，北京产业地产或迎来“持有时代”。“以北京216号、217号两份文件为标志，北京产业地产将进入‘持有时代’，相信有北京的示范效应，预计很快将有更多一二线城市跟进，产业地产从原先开发模式走向运营模式。”刘凯称。纵观产业地产的发展历程，从粗放式的产业地产开发阶段，到开始关注区域的规划和产业环境，再到围绕核心产业构建产业集群、带动区域发展，产业地产正在成为构建新型城镇化的新路径，为企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展起到越来越大的推动力。而随着“持有时代”的到来，对产业地产开发商、运营商的管理服务提出了新的挑战。“在过去10年看整个产业地产市场，会发现有一种产品表现特别好，就是物流地产。很重要一个原因，过去10年整个电商的发展直接带动了对物流的需求，物流最需要的是仓库，但是，未来10年中国经济是科技创新转型，是华为、中兴这样的产品和工程师，他们需要的是研发基地，不是仓库，是一个产业园、科技园区。”原顺驰地产集团CEO、嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩表示，未来10年选择最有成长性的行业，给他们提供新空间，成长性会是非常好的。为此，汪浩所在公司一直致力于科技园和产业园投资和运营。据记者了解，他们已经在4个城市7个项目，200家企业进驻其园区。“我们会长期持有，几年以前就设立了海外的基金，通过基金做长期持有，通过私募股权基金+并购，在一线城市好的地区收购核心物业，经营过程当中配套上经营性物业，通过REITs和类REITs退出。”汪浩表示，最终，产业园不会是地产，它是机构长期持有，服务政府、企业、C端客户，取得运营收入和长期的回报。而这样的模式，似乎也预示着一个房地产散户时代的终结，路径和股票市场一模一样，取而代之的是基金时代的到来，最终形成一支由专业人士管理的地产基金，具有比散户更高的获益能力和退出机制。就此，刘凯认为，产业地产终究要回归到产业本身，回归到服务本身，通过专业的品牌打造和管理输出搭建平台，以高效的资源配置手段和系统化的园区布局，深度挖掘产业的内在价值，打造推动区域经济发展的新增长极。超半数百强房企涉足产业地产随着产业地产退却各种“概念”的外衣，产业地产将更好地回归产业运营的本质，洗尽铅华、回归质朴；产业地产商的格局将面临重新洗牌，在增量扩张、存量并购、特色发展和模式创新的发展过程中，谁将成为一流的产业地产商，谁又将被淘汰出局？据《2017-2018中国产业园区市场研究报告》，销售百强房企中，超过50%已涉足产业地产开发建设。那么，在新旧动能转换、产城融合的大背景之下，如何把握新时代产业地产发展的新趋势？如何结合新科技提升产业园商务区的运营管理服务？如何通过系列的管理运营提升产业园区价值，构建产业发展全生态？如何从价格竞争、空间竞争、配套竞争进入到“空间+配套+运营+服务”全方位竞争新格局？这对于产业地产商们来说既是挑战也是机遇。据记者了解，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求。同时，随着中国产业结构优化调整优化和企业转型升级，产业地产作为产业发展的载体和空间，在产业孵化、产业聚集、产业服务以及产业生态构建等方面起着越来越重要的作用，品牌房企、产业运营商、制造业巨头以及投资公司等纷纷入局产业地产。除此之外，中国城市经过数十年高速发展，不论是城市建设设施，还是城市产业发展，还是城市生活都发生重大变化，智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市地产发展的重要方向。旧城改造、产业升级、生活升级为产业地产提供重要发展机会的同时，也对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求。就此，嘉丰达董事长汪浩发表主题演讲“产业更新与城市更新”时表示，城市更新是当下投资的重要机会，城市更新的核心是产业的升级与迭代，产业更新导入最具活力的新人群促进居住、办公、商业空间的更新，大城市传统的大拆大建路径也不再适用，精细化对存量空间的有机更新成为主流；产业地产面临产业回归，未来将不再是地产行业，长期投资持有，通过做服务、做运营，才能取得长期稳定的回报。责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏

中商情报网讯：与房地产相比，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，因此，产业地产开发运营更为困难、复杂。产业地产行业如今已初具规模，但隐忧依然存在。政府、开发商和入驻企业三个角色的合作与博弈，是园区成败的关键。产业地产开发需要新思维：产业思维、社区思维、金融思维、互联网思维。产业思维园区开发者始终将产业发展而非地产经营放在园区开发的首要地位。开发者始终保持将产业做大做实的心态,认真、科学地制定园区的产业发展规划,并按照产业发展规划制定园区招商策略。园区开发者具备一定的产业服务能力，围绕上下游产业链及企业生命周期可衍生出形式各样的生产性服务需求，通过产业服务增加园区的盈利空间，同时增强园区吸引力社区思维过去，园区过分强调经济功能而忽视社会功能，难以满足人的基本需要。未来，更强调人的因素，更强调社会管理和社会服务的功能。这样才能让人在园区里面能够真正体会到产业、生活相结合，产业与城市相结合。金融思维融资层面政府层面:园区开发融资将形成以银行贷款、债券融资和PPP相结合的格局市场层面:园区开发融资将更多的向REITS方向发展,以降低融资成本聚资层面通过出台政策、信用担保、引导资金、设立专项资金、.上市服务等措施,打造园区融资基础环境,构筑融资服务平台，构建园区产业发展的资金蓄水池投资层面开发商发挥入驻企业优势,采用产业投资基金或物业入股方式对成长型企业进行孵化培育,待孵化企业被并购或上市后,通过分享成长红利获取资本增值,形成既当”房东”又当“股东”模式互联网思维专注：即园区定位，产业园区应该根据自身资源禀赋、市场需求、周边竞争等因素进行定位，专注于所定位的功能与产业。极致：即园区效率，利用互联网打造电商平台，不断集聚产业资源，优化产业组织，陶晓、无边际地把各种信息对接起来，提高园区产业效率。口碑：即园区招商推广，突出传统招商模式，园区通过微博、微信等形式进行微营销，同时通过粉丝效应打造圈层社区，形成良好地业界口碑。快：即园区对客户相应迅速，通过建设云平台等智慧终端最大限度集成服务功能，使园区更加服务化、智能化、以最快速度高效解决客户问题，满足客户需求。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国产业地产行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业地产大数据、产业地产规划策划、产业地产招商引资等解决方案。

2020年6月12日，《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》（以下简称《白皮书》）在北京发布。《白皮书》由和君产业园区事业部、选址中国、赛迪网联合编制，首次全景式呈现了35家典型产业园区上市公司（22家主板上市公司+13家新三板上市公司）的发展历程、市场表现和模式机理，并对产业园区行业发展进行2019年度总结和2020年度展望。园区热浪席卷资本市场，上市公司扩容至35家《白皮书》指出，出于业务发展需要，产业园区运营企业自发地通过资产市场寻求资金支持，「无论是资本市场的关注，还是产业园区企业自身发展需求，产业地产的热浪已逐步席卷资本市场」。《白皮书》指出，回顾2019年，产业园区上市企业百家争鸣，中新集团、力合创投、易商红木3家园区运营企业成功上市。其中，中新集团在上海证券交易所成功挂牌上市，是国务院 11 号文发布后国内首个成功上市的国家级经开区开发运营主体；易商红木(ESR)在香港联交所正式挂牌上市，成为亚太地区最大的物流地产开发商。图：部分产业园区上市公司2019年资本扩张情况 来源：《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》此外，华夏幸福等企业的高市值也得到了资本市场认可;平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张；以绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的产业投资基金，正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式；中国人寿联手电子城成立基金分年度、分批次地收购电子城下属价值 40 亿元左右的 6 个园区不动产。《白皮书》显示，在资本青睐下，截至2019年底，典型产业园区上市公司的数量已经扩容至35家，包括22家主板上市公司和13家新三板上市公司。其中，22家产业园区主板上市公司包括：电子城、东湖高新、海泰发展、宏泰发展、华夏幸福、锦和商业、空港股份、力合创投、南京高科、浦东金桥、荣盛发展、上海临港、市北高新、苏州高新、外高桥、易商红木、亿达中国、中新集团、张江高科、中电光谷、中国物流资产、招商蛇口。13家产业园区新三板上市公司包括：创富港、东软股份、富马高科、合肥高创、宏福孵化、红连文化、科技众创、圣博华康、苏河汇、莘泽股份、武侯高新、新基地、赢家伟业。《白皮书》指出，资本市场的垂青还将继续加码。随着科创板、注册制等资本市场创新举措的陆续推出，以及2019年国发11号文的发布，国资开发区上市的通道已经开启；另外，以锦和商业等为代表的「轻资产」园区运营企业成功IPO，表明产业园区将获得更多资本市场的青睐。2019年，产业园区上市公司专注主业，其业务体量与规模发展壮大，逐步成为区域产业经济发展的主力军，35家产业园区上市公司的「园区板块」业务实现营业收入共计1254多亿元，同比增长 14.2%。部分企业80%收入来自房地产，面临业绩倒退风险在蓬勃发展、百家争鸣的同时，产业园区上市公司存在盈利模式单一，盈利能力下降、战略新兴业务收入占比不高等问题。《白皮书》指出，总体来看，产业园区上市公司的运营服务类业务占营收比例较低。部分产业园区上市企业打着「区域产业生态建设者」、「实体经济服务者」的品牌定位，但其业务构成中，80% 以上的收入和盈利来源于房地产业务，存在盈利模式单一、自我造血功能较弱等问题。图：部分产业园区主板上市企业投资收益占比情况 来源：《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》图：部分产业园区上市公司服务收入占比情况 来源：《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》此外，产业地产行业的盈利能力有下降趋势。在净资产收益率层面，2019年部分企业的净资产收益率较高 ，但从变动趋势来看，近年来产业园区上市企业的净资产收益率在下降，某头部企业的净资产收益率从2012年的51.42%下降到2019年的35.72%，另一头部企业的净资产收益率从2012年的18.98%下降到2019 年的3.88%。产业地产盈利模式当中还存在以培育产业为名「拿地」的现象，甚至导致产城脱节、部分产业新城成为「空城」，导致产业园区在发展方面缺乏支撑力，甚至最后无法形成产业链。《白皮书》指出，不可否认产业载体作为产业培育的物理支撑，对于产业园区企业的重要性，但在土地与房产政策愈发趋紧的情况下，一旦销售不顺或者招商不利，园区后期收益都会受到较大影响。上市企业如果不能迎头赶上，摆脱单一的房地产盈利模式，未来极有可能会面临增长乏力甚至是倒退的风险。「单纯的重资产运营面临巨大的资金压力，且对区域产业生态贡献度有限，而单纯的轻资产又无法形成对资源的集聚和掌控，不能独当一面。」？《白皮书》指出，要改善「房地产化」的行业现状，产业园区上市企业既要有重资产开发的能力和资源，又要形成轻资产输出的管理体系和团队，形成真正与产业配合度高的盈利模式。根据2019年年报，张江高科、中电光谷、力合创投等上市企业的运营服务收入占比超过 50%，成为产业园区企业利润多元化的代表。战略布局下沉，产业地产追捧二三线城市核心区《白皮书》指出，区域协调发展成为全新的国家级重点战略，目前已确定了 12 个国家中心城市及城市群、都市圈发展格局，都市圈辐射范围内的中小城市逐渐获得与一、二线城市相当的发展资源。在此背景下，产业园区上市公司纷纷以京津冀、长三角、中西部与粤港澳大湾区城市群为中心进行战略布局下沉，其中中部崛起明显，二三线城市核心地段资源受追捧。以中电光谷为例，业务覆盖武汉、青岛、沈阳、合肥、黄石、鄂州、黄冈、西安、深圳、海南、北海、温州、东莞、成都等 26 个城市，均为二线城市。华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，已布局 15 个核心都市圈，形成「3+3+4」格局，新签PPP 项目全部为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。图：部分上市公司重点布局城市列表 来源：《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》《白皮书》指出，在都市群与中部区域崛起的同时，不同能级的区域与城市对产业的诉求呈现出差异化发展特征，对于产业园区需要引入的产业资源类型个性化诉求差异较大，产业园区企业原来简单的「园区复制」已经难以满足地方政府与企业的需求，产业园区企业需要读懂城市、读懂政府、读懂区域产业的诉求。建立评价标准，上海临港问鼎综合实力榜首《白皮书》还建立了相应的评价标准，从综合实力、增长潜力、模式创新三大维度对22家主板上市公司进行了客观中立的定量评价，并对排名靠前的5家公司分别予以诠释。位列产业园区上市公司综合实力前5的是上海临港、易商红木、华夏幸福、张江高科、中新集团；位列产业园区上市公司潜力增长前5的是力合创投、海泰发展、宏泰发展、中国物流资产、招商蛇口；位列产业园区上市公司模式创新前5的是锦和商业、市北高新、浦东金桥、中电光谷、南京高科。其中，上海临港2019 年营收39.5 亿元，归属上市公司股东的净资产136.24 亿元，期末市值 504.08 亿元，稳居 2019 年产业园区上市企业第一阵营。而以张江高科、中电光谷、力合创投等为代表的园区上市企业加速拓展产业服务、产业投资业务，走在了商业模式创新的前列。中电光谷 2019 年实现收入人民币 33.77 亿元，其中产业园空间服务收入占收入总额 55.7%，产业园运营服务收入占总额 44.3%。中电光谷园区租赁+运营服务收入已经占据「半壁江山」，反映出「轻资产」转型成效显著、产业运营服务能力得到了市场的认可。《白皮书》还首次对13家产业园区新三板上市公司进行解读分析，位列产业园区新三板上市公司综合实力前5的是武侯高新、创富港、东软股份、富马高科、合肥高创。展望2020年，《白皮书》指出中国产业园区发展有六大关键趋势。一是面向存量，精细管理；二是从「园区经济」转向「城市经济」；三是从「客户思维」转向「伙伴思维」，合作与竞争共生；四是从「管理园区」转向「服务园区」；五是产业升级依旧是主流；六是「区域产业结构化差异」。

中国改革开放40年来产业园区的发展历史，可以按照经济背景、发展驱动、以及行业特征进行综合性划分，最终得出产业园区40年来的五大发展阶段。图：产业地产发展历程表：我国产业地产的五大发展阶段第一阶段（1979年-1984年）——从出口特区到工业“园”区此阶段以我国产业地产的雏形——1979年蛇口工业区的建立为始。1978年底中国共产党十一届三中全会召开，确立了改革开放的战略方针。1979年，国务院批准在沿海地区开展加工贸易。国家对外贸的重视程度空前提高，致力于通过外贸体制改革和外商直接投资以促进经济技术发展。在这一背景下，以外向型经济为发展目标的经济特区成立了。1979年7月，中共中央、国务院同意在广东省的深圳、珠海、汕头三市和福建省的厦门市试办出口特区。1980年5月，国务院决定将这四个出口特区改称为经济特区。从1979-1984年，我国进出口总额由293.3亿美元增长到535.5亿美元，年复合增长率为110.6%。这一阶段，工业园区的产业起点低，多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务。“三来一补”指来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易。实行“三来一补”的企业主要结构是：由外商提供设备（包括由外商投资建厂房）、原材料、来样，并负责全部产品的外销。背景环境：经济：这一阶段，我国处于改革开放初期，百废待兴，国内生产力落后，产业发展停滞，贸易基础差，落后的现状也形成巨大的优势：极其低廉的生产资料价格、人力成本和土地成本。（2）制度：随着市场经济概念的提出，国家开始从计划经济向市场经济转化，私营经济登上历史舞台。特征：行政化特征显著，若从行政地位来看，蛇口工业区的“区”这一概念，与今天的地级行政区概念相当，尚未有园区概念出现。且由于处在产业园区单枪匹马的探索阶段，区内企业主要由政府划拨。驱动：（1）低廉的生产资料成本：以蛇口工业区为例，蛇口工业区与香港元朗隔海相望，而其土地成本是香港的十分之一，人力成本则为其百分之一；（2）巨大的进出口贸易需求：蛇口得天独厚的港口经济催生大量的进出口贸易需求。进口方面，多年的封闭积累了国内对国外产品的强烈需求；出口方面，极低的人力成本促使我国能够快速扩充国外市场。本阶段代表案例——蛇口工业区的三桩大事在1979年蛇口工业区建立后，蛇口依托特殊政策和香港出口加工基地转移的时机发展成以外资（港资）企业为主的低端制造业加工基地，业务涉及航运、交通运输、基础设施、金融服务等16个行业。90 年代初,蛇口已拥有总资产35亿元、净资产10 多亿元、一级直属企业25 家、三资企业百余家,其房地产业、港航运输业、投资服务业和金融保险业四大主营业务在深圳同行业中实力名列前茅。这一阶段为蛇口的“一次创业”期。进入九十年代，当全国全方位的改革开放局面形成之后,优惠的政策和灵活的机制就不再为蛇口工业区等特区专属,相对的政策和机制优势也随之弱化。而区域优势也不复存在，这导致园内外资企业大量外迁，园区面临产业空心化的威胁。在市场、环境双重压力下,蛇口调整投资策略，提出“二次创业”：以原有的产业基础重点发展四大业务，同时提出口号进入高科技产业。蛇口开始成为集商务、生活、生产功能于一体的综合性园区。蛇口工业区发展中的三桩大事进入二十一世纪后，为了应对制造业转移，在深圳高新技术产业大发展的背景下，蛇口开始产业转型升级之路，园内添了很多高科技产业的后援基地。蛇口将四大老工业基地改造城高科技孵化基地和产业化基地，一方面加强与国内外科研机构的联系，吸引国外专家；另一方面开始着力吸引民营高科技企业进驻。升级之后，园区形成了以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的产业格局。第二阶段（1984年-2003年）——初创探索与经验推广1984年大连经开区的挂牌拉开了此阶段的序幕，从此中国的产业园区进入了开发区与高新区模式的初创探索期及经验推广期。之后的20年内，经开区和高新区的发展节奏进一步加快，随着中国经济的腾飞而发展壮大。但在后期，各地盲目开发园区，爆发期到来，导致财政税收的极大损失和资源浪费，在2003年引发国家清理整治行动。为将这段在中国产业发展史上至关重要的时期梳理清晰，我们根据园区的发展特征来进行划分，又可以将其分为两个子阶段——“前十年”和“后十年”。（1）“前十年”（1984-1992）前十年以大连经开区、东湖高新区等“一代园区”的成立为标志。此阶段，国家开始在扩大外贸、吸引外资、引进技术等方面下大力气。1984年1月，邓小平视察深圳、珠海、厦门经济特区后提出：“除现在的特区之外，可以再开放几个点，增加几个港口城市，这些地方不叫特区，但可以实行特区的某些政策。”根据这一指示，国务院批准设立14个沿海经济技术开发区，实行经济特区的某些政策。这些经开区就不再带有行政概念了。其中，大连经开区是第一个挂牌成立的国家级开发区，是我国经开区的前身。经开区以发展新型工业为目标，而高新区以高新技术产业化为目标。第一批国家级经济技术开发区火炬计划的提出揭开了高新区的发展大幕。1988年8月，国家高新技术产业化发展计划——火炬计划开始实施，建设和发展高新技术产业开发区是计划中的重要内容。火炬计划的宗旨是：使高技术成果商品化，高技术商品产业化，高技术产业国际化。1988年5月，国务院批准成立我国第一个国家级高新区——北京新技术产业开发试验区，即中关村科技园区的前身。1988年10月，武汉东湖高新区成立，即“武汉中国光谷”。背景环境：（1）经济：该阶段下，民营经济逐步发展壮大，出现以公有制为主体，多种所有制混合的经济形态，GDP以两位数的速度迅速增长，但经历80年代上半页公有制回潮现象，导致民营经济受到了较大冲击。此阶段我国依然拥有极强的成本优势，在计划经济转向市场经济大背景下，经济产生了极强的活力。（2）制度：转向过程中，市场经济正逐步成形。特征：一代园区的重要特征是以政策为主导，国家投入为主，依托国家产业的划拨带动整体发展。园区各管理主体在行使权力方面具有一定经验，但还不明显，权力运用的酝酿特征明显。驱动：在这一阶段，中央对开发区的政策支持，主要不是体现在直接给予资金的资助，而是给政策、给自主权。在此阶段，一方面，开发区白手起家，发展基础薄弱，建设资金短缺；另一方面，外资进入中国尚处于试探和观望阶段，所以总体发展成绩并不尽如人意。但是这些园区大胆探索，艰苦奋斗，初步完成了“原始积累”。本阶段代表案例——武汉东湖新技术产业开发区东湖高新能够成长为我国最大的光电子信息产业基地，武汉在光电子信息产业的优势功不可没，尤其是华中科技大学、武汉大学等名校，为东湖高新的科技产业发展提供了极强的技术、教学资源、科研成果和人才支持。1988年，东湖高新区正式成立后，首批管委会人员聚集到一起，他们的一项重要工作，就是游说手上握着科技成果的院所知识分子“下海”创办企业。1987年，东湖高新创办起全国第一家为科技人员服务的“孵化器”——东湖新技术创业者中心，不仅提供场地、帮办执照，还用国家科委下拨的70万元扶助资金作担保，向银行贷款210万元，大胆投资在孵企业。武汉市华中科技大学的孙文从这里起步，创出我国第一家激光企业——楚天光电子公司。1988年，邮电部、武汉市与荷兰飞利浦公司共同创建长飞光纤光缆有限公司，后长飞携手烽火科技，使武汉成为世界最大光纤生产基地。（2）“后十年”（1992-2003）1992年，邓小平南巡讲话，掀起了产业园区对外开放和招商引资新一轮高潮。1994年，苏州工业园区成立；2003年上海临港启动建设。这一时期的另一桩重要事件，是2001年，我国加入WTO，随后贸易迎来十年黄金发展期，二代园区靠此发展。前有南巡讲话，后有加入WTO，刺激了我国经济快速发展，在这样一个大背景下，国务院提出了“三为主，一致力”，强调“资金结构以外商投资为主”，1994年，张江高科（1992）、苏州工业园区（1994）、上海临港（2003）随之诞生。此阶段园区的一些管理职能开始下放给管理机构，实行“小政府、大社会”的管理体制，园区人员精简、办事高效的特征凸显。背景环境：（1）经济：这一时期，民营经济迅速发展，公有制加速推进，制度支持下，大量外资与归国华侨对中国进行投资，这促成了随后20年经济的腾飞。GDP和居民收入高速增长，与此同时，通胀率也不断攀升，1994 年全国居民消费价格上升到了24. 1%。国内巨大的消费市场吸引外资如潮水般涌入，加速了外贸的进一步发展。（2）制度：此时我国已迈入公有制经济快速扩充阶段。特征：这类二代园区的主导产业为低端制造业，由于低端制造业的产业特征是以人口为驱动，因此此类园区呈现向一二线城市市郊集中的趋势。驱动：这一时期，园区发展的主要动力是不断加大的对外开放速度，二代园区纷纷依靠低端制造业起家，我国“世界工厂”的雏形出现。目前，这些园区都已提出升级创新。这是因为随经济发展，既有的产业必然会面临不断调整，以适应不断上涨的成本，并向产业链上产出更高附加值的环节移动，从而达到单位面积土地上产出的更高效率。本阶段代表案例——苏州工业园区苏州工业园区是在上世纪九十年代工业园区大开发时代背景下的产物，是中国与新加坡国家战略合作的典型案例。工业园的亮点在于其借鉴新加坡经验而设立的邻里中心。第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成，邻里中心首先担负园区配套功能的职责。进入二十一世纪，进入邻里中心发展期，CBD的规划建设使园区的配套更加完善；《苏州总体规划2004-2020》提出市域CBD在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成;CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建。如今，园区的邻里中心早已进入了CBD扩展期，随着李公堤商业街和圆通时代广场的设立，CBD功能逐步完善。苏州工业园邻里中心的CBD功能不断完善第三阶段（2003年-2006年）——整顿！整顿！1984年到2003年，我国的开发区数量从14个（首批14个经开区）暴涨到6866个，园区的爆发导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，造成了土地开发效率低下和资源浪费。同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁移，导致财政税收的极大损失。另外，中国加入WTO后，产业面临严酷的国际竞争，以上因素共同引发国家清理整治行动，2003年《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》发布，宣告产业地产迈入规范经营阶段。这一阶段，随着国家对园区优惠政策和管理权限的调整，行政权力逐渐集中到上级主管部门，园区的管理权限缩小。园区逐步形成三种管理模式：政府主导型、企业主导型、政企结合型。背景环境：中国加入WTO后产生大量的制造业发展需求，人民收入不断提升。低廉的成本和较好的工人素质构成园区发展的重要驱动。在2003年到2004年的清理整顿中，全国的开发区数量由6866个减少到2053个，规划面积由3.86万平方公里压缩到1.37万平方公里。在此阶段，除宁波开发区晋升为国家级经开区外，两类国家产业园区数量没有增加。2005年，上海洋山保税港区正式启用。第四阶段（2006年-2017年）——市场化转型与升级创新2006年，工业用地全面实行招拍挂的公开出让方式，市场力量在产业用地配置上起到更加重要的作用，工业用地市场化竞争变得更加激烈。2011年十二五规划发布标志着园区转型升级时代的到来。我们将这一阶段分为“前五年”和“后五年”这两个子阶段。在前五年，民营资本开始在产业地产领域大展拳脚；后五年则是国有运营商对自身的整合、升级、创新的关键阶段。（1）“前五年”（2006-2011）——从姓“地”到姓“企”该阶段是国家整治后的发展新时期，2006年工业用地全面实行招拍挂，民营资本得以在产业地产领域一展身手。背景环境：经济：这一阶段我国经济保持高速增长状态，虽然“腾笼换鸟”概念提上日程，但总体仍旧依靠低端制造业发展。特征：在此阶段之前，我国产业地产具有极为强烈的地域属性；但在民营资本进入之后，我国的园区发展的企业属性开始初露锋芒。民营资本的大举进入，助力我国产业地产完成了从姓“地”到姓“企”的转变。以土地财政为基础的政府投融资平台模式和市场力量在园区开发建设中交叉并行，注重工业用地的有序集约式开发，出现了众多创新模式，如华夏模式、联东模式、天安模式、青羊模式等。驱动：市场化园区的开发力量出现了两类重要趋势：一类是PPP雏形的探索：华夏幸福、宏泰、成都置信等，代行政府的土地整理、基建和招商功能，通过园区运营实现土地熟化后的价值增值；另一类由粗放经营向规范经营升级：如以联东、天安为代表的市场力量。其中，联东集团凭借其标准化开发模式实现了其产品在全国的快速复制。本阶段代表案例——联东集团的规模化复制之路2003-2011年，这时的联东集团一直处于产业的摸索与蓄力期，在成功做成一两个工业园之后，也逐渐摸索出了自己做产业园区的思路。在此阶段联东集团开展了近十个产业项目，进驻了北京、上海、天津、沈阳、无锡等城市，业务多为机会性的简单扩张。但随着联东U谷品牌逐渐成熟，形成可复制的持续发展模式，联东集团便逐步开始进行全国范围的大规模扩张。2012-2013年，发展逐渐成熟的联东U谷品牌在这段时间进行了全国大规模扩张，进入布局顶峰期。2012年上半年和上半年分别启动了4个，签约了11个园区项目，而后两年依然以飞奔的速度进行项目园区布局。区域分布上也多聚集在环渤海和长三角经济圈两个发达的地区，再进一步扩大到全国五大经济圈。联东规模化布局（2）“后五年”（2011-2017）—从增量到存量的盘活2011年十二五规划发布标志着国有园区转型升级时代的到来。这一阶段,随着招商引资和优惠政策效应的逐渐减弱,高新区发展遇到了瓶颈,发展速度有所减缓,因此加快“二次创业”、实现转型升级已成为重要战略选择。其中一代园区的代表——东湖高新的“二次创业”成功扭转了其下行局面。伴随着全球化的深入推动,以及城市空间不断生长，高新区亟待转型的同时，开发区的问题也逐渐显现：功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节、就业人群与消费结构不相匹配。孤岛经济己经越来越制约开发区的发展，以及开发区与周围城镇之间的相互融合。针对我国开发区的问题，“产城融合”概念在此时提出：2013年中囯共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问兹的决定》强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”明确提出要“推进以人为核心的城镇化”，推动“产业和城镇融合发展”。2015年，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，为我国产业园区的产城融合发展提供了指导性方针。从以上可以看出，不论是开发区还是高新区，这一时期的园区都共同面临一个问题：早年的资本积累已经基本完成，园区内囤积了大量存量资产，在这种情况下，该如何盘活存量资产、让其发挥更大效应呢？无论是“二次创业”，还是“产城融合”，都是在探索解决这一问题。背景环境：经济：随着生产资料成本的不断提升，我国“世界工厂”的地位开始动摇，迫使产业链两端向产出更高附加值的环节移动。特征：经过十年磨砺，很多市场化产业地产商步入成熟阶段，并开始了异地的扩张和登录资本市场，产业地产作为一个独立行业开始被清晰认知与重视。驱动：在创新驱动、转型升级的时代背景下，传统体制优势逐步丧失，园区建设的重点从基础设施的硬环境转向发展功能配套、生活配套、产业新城等软环境。同时，在园区运营方面，更多地采取政企合一或公司主导的模式，并通过PPP模式整合社会资源，发挥多方优势。本阶段代表案例1—张江高科：从园区开发商走向科技投行2016年，张江高科的营业利润主要由三大块构成，分别是投资收益、房地产销售利润、房地产租赁利润，贡献的值分别是7.97亿元、4.81亿元、1.89亿元；投资收益贡献额占到了绝大部分，是张江高科营业利润来源的最主要部分。从2015年开始，葛培健上任张江高科总经理一职之后，投资收益便成为了张江高科营业利润的最主要来源。在该阶段，张江高科的营业利润实现了快速增长，年均复合增速25.3%；其中，投资收益年均复合增速 28.2%，是营收利润增速的最主要贡献者。张江高科2006-2016营业利润变化情况张江高科从园区开发商向科技投行的转型在2014-2016这三年时间里， 房地产销售收入直线下降。这是张江高科“新三商”战略在业绩上的体现。张江高科的“新三商”指的是科技地产商、产业投资商、创新服务商，未来将转型成为“科技投行”。在新三商的战略下：一方面，作为科技地产的运营商，将保持持有型物业这块的运营，适当减少物业的销售；另一方面，作为利润的重要来源，公司将加大产业投资，增加投资收益；未来公司走向“科技投行”，这块业务的收入将会只增不减。本阶段代表案例2——东湖高新的“二次创业”东湖高新一度被评价为“起大早，赶晚集”。即使作为我国最大的光电子信息产业基地，在全球光电子信息产业分工中，中国光谷还处于中低端环节。2011年湖北省最大国有控股平台联发投的入主，是东湖高新“二次创业”的标志性事件。同年，国务院正式批复了东湖国家自主创新示范区十年发展规划纲要，目标直指全球高新区第一梯队，进行高起点的“二次创业”。这一策略成功扭转了局面，东湖高新重回上升轨道。近年来东湖高新进行了全国化布局和柔性化转型，在其几任大股东支持下，已经从大本营东湖开发区走向全国。截止2017年，其在鄂州、长沙、合肥等城市在建及开发运营的主题型园区数量17个，建设运营规模超过340万平方米。第五阶段（2017年至今）——赋予全新的历史使命现阶段，在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，加之一轮轮房地产市场调控政策袭来，融资成本的提高也让商业地产在风口浪尖徘徊；更重要的是，地方政府要求企业带着产业进来，开发商必须寻找更多资源背书；同时传统房地产行业的规模触顶，急需寻找新的利润增长点和业务亮点。在这种情况下，传统房企纷纷开始寻求转型，而避开了国家的调控政策，又为经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选，产业地产重回各方玩家的视野。2017年2月出台的我国首个关于各类开发区的总体文件印证了国家层面对产业地产这一经济引擎的重视，文件名为《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》，对新形势下做好开发区工作作出全面部署，提出“开发区是我国实体经济特别是制造业的重要载体”。