产业地产研究报告

中商情报网讯：产业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也是反馈一个地区产业招商情况的晴雨表，中商产业研究院持续对全国各行业的产业招商数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2020年1-6月全国产业用地出让TOP100区（县）排行榜已揭晓。据榜单显示：江苏省盐城市射阳县、黑龙江省黑河市嫩江县、四川省泸州市龙马潭区、浙江省舟山市岱山县、江苏省苏州常熟市、山东省青岛市黄岛区、甘肃省兰州市永登县、新疆维吾尔阿克苏地区库车市、河南省周口市沈丘县以及内蒙古鄂尔多斯市准格尔旗为1-6月份我国产业用地出让面积前十区县。其中，江苏省盐城市射阳县2020年1-6月其产业用地出让面积排名第一。射阳县，隶属江苏省盐城市，位于苏北沿海中部，总面积2605.72平方千米。近年来，得益于产业地产政策的逐步完善以及产业用地市场的规范健康发展，射阳县吸引了一大批企业拿地投资。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：1-6月江苏银宝控股集团、盐城金澜纺织、江苏华庆农业、盐城市纺织染整产业园、江苏狮霖新材料公司等多家企业纷纷在射阳县拿地投资。以下是2020年1-6月全国产业用地出让TOP100区县详细排名情况：（注：上述数据包括县级市）数据来源：中商产业研究院数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国产业地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

中商情报网讯：近期，作为时代传媒2019中国地产时代百强榜的子榜《中国产业地产20强榜》，张江高科、亿达中国、浦东金桥综合评分位居前三。招商蛇口、中电光谷、宏泰发展、天安数码城、宝能城发均进入榜单前十。龙湖集团、中海地产、金地集团、联东集团纷纷进入TOP20。据悉，本次榜单评测，以产业地产板块切入，以房企产业地产板块2019年上半年收益、产业投资占总营收比率、产业地产项目价值共三大指标进行综合评分排名。数据来源：时代传媒、中商产业研究院整理产业地产正在成为从中央到地方，从国资到民企，从实业到金融都特别关注的一个朝阳领域。当下中国的产业地产，依然是需要坚持独立自主与开放合作相促进，打好产业基础高级化、产业链现代化的攻坚战。再造产业基础，提升产业基础能力，确保产业链安全。中国产业地产未来发展将面临四大趋势：开发模式将从"卖房卖地"转向"持有运营"，产品模式将从"园区经济"转向"城市经济"，盈利模式将从"客户思维"转向"伙伴思维"，运营模式将从"管理园区"转向"服务园区"。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

观点指数7月份，开工的重大园区项目不多，产业地产企业更多公告了其与地方政府签订新合作协议，以及继续寻求拓宽融资渠道。如中电光谷近几月都有重大项目签约，7月则与沈阳沈北新区签署“新旧动能转换示范片区”(沈北科技未来城)的合作。融资市场上，华夏幸福再有两笔永续债计划公布，所募集资金皆投向产业新城PPP项目。物流产业方面，受到水灾影响，7月中国物流业景气指数为50.9%，较上月回落4个百分点。仓储指数则升至新高，为53.5%，复苏势头强劲。招商蛇口摘得第一，华夏幸福7月融资忙“7月中国产业地产运营发展指数TOP20”，榜首易位，由招商蛇口夺得。华夏幸福滑落至第二位。7月，华夏幸福2020年4-6月经营情况简报显示，上半年实现产业园区结算收入为202.28亿元，同比增长39.82%；其中，4-6月产业园区结算收入为102.72亿元，同比增长26.72%。月内，华夏幸福继续拓宽融资渠道，不仅公告了新的永续债计划，还公告了美元债计划。其中，向平安资管申请60亿永续债，再向中融信托申请增加不超过15亿元永续债，美元债规模则为20.5亿美元。公告显示，两项永续债和美元债，所获资金都将用于产业新城PPP项目建设。观点指数留意到，华夏幸福今年公告的5项永续债计划中，除一单初始利息为8%之外，其余利息均为8.5%。联东集团7月也有扩张动作，如联东U谷轻资产项目签约镇江市京口区大禹山，联东集团将为项目提供品牌授权、产研定位、规划设计、产业招商、园区运营等全过程运营服务。另外，联东U谷中天·莞深国际智造中心签约落地凤岗镇，项目总投资超12亿，总用地超6.3万平方米，建筑面积超30万平方米，该项目将由联东集团和广东中天联手打造。可以看到，轻资产输出、合作共建已经成为了联东集团扩大规模的重要手段。中电光谷则与沈阳沈北新区政府签署合作框架协议，拟打造沈北科技未来城，总投资50亿元，拟开发4个项目。中电光谷还与中国一冶达成战略合作，预计将在产业园区整体策划、建筑规划、开发建设、园区经营、风险投资等领域展开深入合作。亿达中国也在轻资产输出方面先后与哈尔滨香坊区和山东安丘市达成合作，分签约香坊区智能制造产业园项目和亿达未来数字科创谷项目。轻重并举模式能为园区运营企业节省现金流，更能使企业在风控上更加得心应手，这在目前国内经济面临下行压力的环境下，显得尤为重要。仓储指数升至53.5%，物流基建受水灾影响明显根据中国物流与采购联合会发布的数据显示，受到中部地区水灾的影响，7月份中国物流业景气指数为50.9%，较上月回落4个百分点。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理分指标看，7月份，物流资金周转率指数较上月回升0.3个百分点，为52%。显示出物流企业资金状况良好，对于企业增加投资有一定促进作用；物流服务价格指数为47.9%，较上月回落1.7个百分点，仍位于50%荣枯线以下，显示出物流企业服务价格整体水平依然偏低。另外，固定资产投资完成额指数回落至50.1%，较上月回落2.1个百分点，可以明显看到，中部地区物流相关基建项目进展受水灾影响明显。从仓储上看，7月中国仓储指数为53.5%，较上月回升2.8个百分点，继续保持3月以来的良好态势，更是达到了八个月新高。分指标看，新订单、业务量、设施利用率、期末库存及企业员工等主要分项指数均有明显上涨，表明仓储业务需求增长愈加显著，企业效益正在好转。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理其中，业务量指数为52.9%，较上月上升1.5个百分点，反映出业务量继续增长，且增速有所加快；业务利润指数为50.7%，较上月下降6.3个百分点，表明企业利润仍在增长，但增速有所放缓；新订单指数为55.8%，较上月上升2.3个百分点，显示市场对未来前景继续看好。从全国仓库需求看，根据物联云仓数据，7月一线城市需求面积82.56万平方米，二线城市需求面积53.16万平方米，其他城市需求面积6.19万平方米。总体而言，各线城市的仓库需求均较上月有所上升，特别是一二线城市的需求上升较大。数据来源：物联云仓，观点指数整理从仓库价格看，一线城市30.92元/平方/月，环比上涨2.3%；二线城市24.47元/平方/月，环比上涨4.7%；其他城市17.27元/平方/月，环比上涨6.3%；各线城市仓库价格维持上升。具体到各物流地产企业，7月，普洛斯与食品公司合作的分拣配送产业园开工奠基，项目位于郑州新郑市薛店镇S102北侧、暖泉路西侧，周边靠近京港澳高速、郑州新郑国际机场等，项目占地面积320亩，总建筑面积12万平方米，总投资9.6亿元。其中，普洛斯为该产业园的大股东，占股51%。ESR则与宏利金融有限公司新成立核心合资企业，并以此向Redwood China Logistics Fund收购四项机构级物流资产，代价总额约人民币17亿元。被收购的资产组合涵盖四项物流资产，可出租净面积合共超过200万平方呎，分别位于广州、昆山、无锡及东莞。可以看到，像普洛斯等外资物流地产商都在通过合资经营方式，持续扩大自己在中国的规模。（文章来源：观点指数研究院）

土地开发全过程可以划分为三个阶段：一级开发是指拆迁、土地收储、设施配套等一系列土地整理的工作。二级开发是指我们常见到的传统房地产开发，就是通过划拨、公开招拍挂三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等。这三级开发连贯起来，就是一个从土地整理开始到产品运营的一个全过程。01土地一级开发1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。2.2各模式对比一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市国土局上报给市长签字，同意后才有可能下发征地批复。（二）拆迁从经验来看，很多一级开发项目很难推动下去的原因是因为前期手续没办理完毕，较少项目是由于拆迁难导致项目很难推动，除非项目要求拆迁完毕才能入市。（三）土地收储（四）市政建设工作市政建设工作值得关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难达到七通一平，导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。 3.3土地入市土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。（一）现场验收（二）地价审核（三）其他入市手续办理与土地入市问题1Q:征地过程会发生哪些费用？A:主要为三部分：土地补偿费、人员安置费和青苗补助费。费用支付时间为获取征地批复后付款。2Q:一级开发过程中规划条件经常发生变化的原因有哪些呢？A:不确定的因素较多，一种可能是地块自身的因素导致的，如拆迁问题等导致规划发生改变；也可能是政府领导对地块的态度导致规划的变化等。3Q:有没有一些一级开发项目在征地批复下发之前就开始做土地评估呢？A:如果该项目成本已经认定了，拆迁已完或无拆迁，可以提前进行土地评估准备，但相关流程还无法进行。此外，地价会可以没市长参加，但地价的确定通过市长同意才行，所以时间肯定超过一个月。4Q:征地方面，如果在前期地块征地的同时也将后期地块的土地一并签署协议并付款，有无风险呢？A:对于获取征地批复的地块，此部分地块无风险，而对于未获取征地批复的地块，提前先签协议后付款，可能面临土地手续不完整，村集体后期违约的风险。5Q:集体土地确权的前置条件为什么？A:确权的前置条件不一定非得要规划意见书，一般只要地块无异议即可。6Q:平常所说的土地指标是指什么？A:一般而言，是指农转用指标，也即耕地占补平衡指标，该指标可以进行跨区域间的买卖。而建设用地指标，则是各区域上级领导分配给各区域的，只能向上级领导申请指标，并不允许买卖。7Q:土地入市价格是如何确定的？A: 一般而言，土地出让价格=土地一级成本+土地出让金+政府预提收益。政府预提收益由领导开会决定。实际情况中，政府也会根据市场条件来调节土地出让价格，有些市场行情较差且政府资金紧张时，经上级部门同意，土地出让价格是可以低于土地成本价。8Q:农转用土地指标购买费用由谁付给谁呢？A:一般而言，由一级开发主体付款给土地整理公司（如政府平台）。如果一级主体和第三方之间签订债权债务协议，此种情形下，可由第三方公司付款，开票给一级开发主体公司。9Q:关于某某城改项目的批复是否有有效期么？A:一般有效期为2-3年，时间如果过长，政府可以更改授权书，更换一级主体02土地二级开发土地二级开发的典型就是房地产开发，即土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。下文主要以房地产开发为例来为大家讲解土地二级开发的流程，希望对大家有所帮助！从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。一、项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4）项目的评估和决策。4、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。二、前期准备阶段1、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式1）通过行政划拨方式取得；2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；2）建设项目批准文件；3）建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）三、规划设计1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件1）建设项目选址申请2）委托设计单位设计，送审设计方案。2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。6、申办《施工许可证》四、项目销售阶段1、申办《销售许可证》商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2、商品房销售及按揭办理（1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）（2）销售合同的签订。（3）按揭办理。五、交付使用阶段1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。2、申办建设工程规划验收建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。4、物业移交开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。文章来源：房地产管理观察土地流转03土地三级开发三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等图1：国内产业地产运营的五大特色模式一、以纯地产开发为主的模式：联东U谷联东集团创立于1991年，以“联东U谷”为核心品牌，专注园区产业运营、服务中小制造企业，已在全国 40 多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。图2：截止2019年底联动U谷在全国的布局资料来源：联东集团官网联东U谷以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。主要盈利模式：物业租售(物业以独栋办公为主)+增值服务(设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务)，其中以物业租售收益为主，如图3所示，物业租售收益可达65%。此外，物业租售模式，一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作经营)标准或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作经营)标准。图3：联动U谷产业地产项目的收益分布资料来源：联东集团官网二、以产业平台为特色的模式：华夏幸福华夏幸福，中国领先的产业新城运营商，成立于 1998 年，早期致力于河北省内的城市住宅开发，自2002 年开始运营固安产业园区，随后逐渐向产业地产开发商转型。目前该公司运营产业新城已布局于长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。2018年，华夏幸福销售收入1627.6亿元。资产规模已达4097亿元。在产业新城开发与运营中，华夏幸福充分发挥产业平台的优势，整合各方产业资源，对接地方政府，除了一二级开发外，更为政府提供以产业规划、服务与导入方面的服务。通过一系列的操作，从前期开发及后续运营的方面受益均等获得，成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。图4：华夏幸福作为平台的运营模式主要盈利模式：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入;二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%;三是园区配套地产开发收入;四是园区土地升值收益。三、以产业投资为特色的模式：张江高科张江高科技园区，被誉为中国硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。受限于土地情况，2014年张江高科实行对外轻资产输出，提出以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。2018年张江高科营业收入11.5亿元，其中投资收入贡献接近40%，利润贡献超过50%，强化了投资在营收和利润贡献中的重要地位。张江高科大力推动产业投资，重点实现天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局：针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。通过“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”，形成了产业投资的良性滚动循环。图5：张江高科产业投资的全投资链布局示意图四、以专业服务为特色的模式：亿达中国亿达中国自1998年开始，深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区，先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目;2014年6月27日在香港联交所主板上市。亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT模式的定制阶段到全产业链的整合服务，直至今天的"保姆模式"服务，其成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。如：亿达中国在大连软件园打造时更重点打造技术服务方面的功能。图6：亿达中国在园区运营上提供专业服务(以大连软件园为例)五、以金融退出机制为特色的模式：金地商置金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集团成员企业，是一家集地产综合开发和资产管理平台为一体，专业从事商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营的开发商。值得一提的是，在产业地产领域，金地商置完成了我国第一单文创园区ABS——上海8号桥项目ABS，实现产业地产证券化，这也为国内其他产业地产运营商在盈利模式上提供另一条成功的道路。上海8号桥项目由启客运营十余年，商区成熟且租金来源稳定，租金年均增长超过7%，在2016年10月被金地商置收购。金地商置运营一年多的时间后，联合嘉实资本和稳盛投资，以8号桥项目未来租金收入作为支持，于2017年11月在金融市场发行了ABS产品，发行量为4.2亿元，提前变现了未来3.5年的租金收入，成功通过金融手段等一系列操作实现资金的快速回笼。图7 上海8号桥项目资产证券化过程示意图

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

中商情报网讯：与房地产相比，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，因此，产业地产开发运营更为困难、复杂。产业地产行业如今已初具规模，但隐忧依然存在。政府、开发商和入驻企业三个角色的合作与博弈，是园区成败的关键。产业地产开发需要新思维：产业思维、社区思维、金融思维、互联网思维。产业思维园区开发者始终将产业发展而非地产经营放在园区开发的首要地位。开发者始终保持将产业做大做实的心态,认真、科学地制定园区的产业发展规划,并按照产业发展规划制定园区招商策略。园区开发者具备一定的产业服务能力，围绕上下游产业链及企业生命周期可衍生出形式各样的生产性服务需求，通过产业服务增加园区的盈利空间，同时增强园区吸引力社区思维过去，园区过分强调经济功能而忽视社会功能，难以满足人的基本需要。未来，更强调人的因素，更强调社会管理和社会服务的功能。这样才能让人在园区里面能够真正体会到产业、生活相结合，产业与城市相结合。金融思维融资层面政府层面:园区开发融资将形成以银行贷款、债券融资和PPP相结合的格局市场层面:园区开发融资将更多的向REITS方向发展,以降低融资成本聚资层面通过出台政策、信用担保、引导资金、设立专项资金、.上市服务等措施,打造园区融资基础环境,构筑融资服务平台，构建园区产业发展的资金蓄水池投资层面开发商发挥入驻企业优势,采用产业投资基金或物业入股方式对成长型企业进行孵化培育,待孵化企业被并购或上市后,通过分享成长红利获取资本增值,形成既当”房东”又当“股东”模式互联网思维专注：即园区定位，产业园区应该根据自身资源禀赋、市场需求、周边竞争等因素进行定位，专注于所定位的功能与产业。极致：即园区效率，利用互联网打造电商平台，不断集聚产业资源，优化产业组织，陶晓、无边际地把各种信息对接起来，提高园区产业效率。口碑：即园区招商推广，突出传统招商模式，园区通过微博、微信等形式进行微营销，同时通过粉丝效应打造圈层社区，形成良好地业界口碑。快：即园区对客户相应迅速，通过建设云平台等智慧终端最大限度集成服务功能，使园区更加服务化、智能化、以最快速度高效解决客户问题，满足客户需求。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国产业地产行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业地产大数据、产业地产规划策划、产业地产招商引资等解决方案。

中商情报网讯：产业地产即以产业为主导的地产项目，通过整合资源、引入资本及规划运营，打造产业集群并实现产城融合，以此改善区域环境及提升城市竞争力。早期产业地产主要聚焦第二产业，即以生产制造为核心，发展工业园、物流园等项目；随后发展的“2.5产业”则是围绕生产性服务业、研发办公、孵化器、加速器等功能为主的升级版本。如今的产业地产已延伸至第三产业中以服务业为主导的综合型房地产开发，市场常见项目如旅游地产、养老地产、医疗地产、物流地产、特色小镇等。产业地产的发展驱动因素在当下经济全球化的大背景下，伴随着三大产业的结构调整、城市化进程的加速及产业链的完善与分解，产业地产这种新的发展模式有着极为广阔的发展空间。第一，我国传统的工业地产模式急需向新型产业地产模式进行全面战略转型，这为产业地产的发展奠定了坚实的基础。与以出售、出租低价物业为代表的传统工业地产模式不同，新型的产业地产模式一方面与新型发展道路有密切的联系（产业地产自发展之初，就把战略新兴产业、现代服务业、IT行业等作为自己的服务对象）；另一方面产业地产是产业与地产跨行业和跨领域的结合，目的在于形成一个有效的产业价值链一体化平台。第二，我国房地产行业正在受到政策约束、资本约束和资源约束的多重挑战，我国房地产行业必须寻求可持续发展经营的创新空间，在这种情况下，产业地产无疑将会成为众多房地产企业谋求转型的一个重要战略方向。产业地产与纯粹消费型地产不同，它的出发点是将地产资源与其他各种资源进行全面整合，通过对土地与房产持续性的二次、三次的深度开发与利用，把土地开发升华为区域经济增长极的培育，真正使房地产开发和城市发展融为一体，形成多方共赢的局面，这为我国房地产行业提供了巨大的发展空间。第三，我国产业结构优化升级政策和经济发展方式的转变，将极大地促进产业地产的发展。随着我国经济的高速发展，产业升级已是大势所趋，而这必然加快大批企业搬迁的速度。这对于能够提供完善的产品功能、优美的自然环境、优质的园区服务的产业地产商来说，对于能够降低企业综合运营成本、为入驻企业构建高效聚合平台的产业地产商来说，无疑是一个极为难得的机会。就北京市而言，北京四环内除了保留清洁型高新技术企业以及一些大型企业的集团总部外，大部分企业不得不顺势搬迁，从而为北京地区产业地产的发展提供了强大的动力，以顺义区的MAX空港企业园、海淀区的中关村科技园为代表的优质产业园区，借此良机迅速发展壮大。第四，我国中西部地区承接东部沿海地区产业转移的趋势及相关政策，也为产业地产的发展提供了难能可贵的良机。国务院颁布的《关于中西部地区承接产业转移的指导意见》中明确指出：把产业园区作为承接产业转移的重要载体和平台，引导专业产业和项目向园区集聚，形成各具特色的产业集群。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

产业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也综合地反映了一个地区被产业投资者看好的程度，最直接地反映一个地区的产业用地出让，也是反馈一个地区产业投资情况的晴雨表。中商产业研究院持续对全国各行业的产业投资数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2020年1-9月全国产业用地出让TOP100地市排行榜已揭晓。据榜单显示：1-9月份我国产业用地出让面积前十地市分别为：江苏省盐城市、河北省唐山市、内蒙古锡林郭勒盟、江苏省南通市、江苏省苏州市、山东省潍坊市、安徽省滁州市、山东省青岛市、吉林省长春市和河北省邯郸市。其中，江苏省盐城市产业投资最热，其产业用地出让面积排名全国第一。盐城是江苏省地级市，长江三角洲中心区27城之一。地处中国东部沿海地区，江苏省中部，是国家沿海发展和长三角一体化两大战略的交汇点。在今年面对疫情影响下，盐城市“惠企”二十条暖心政策发布，提出全市各地、各有关部门和单位要积极应对疫情发展变化，主动作为、靠前服务，采取精准有效措施，减轻企业负担、降低生产成本、稳定人员就业、保障要素供给，积极帮助全市广大中小企业树立信心、减少损失、渡过难关，切实保持经济平稳运行。随着营商环境的不断优化，土地市场的不断规范，未来盐城将吸引更多的企业前来投资。以下是2020年1-9月全国产业用地出让TOP100地市详细排名情况：数据来源：中商产业研究院数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国产业地产行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。（文章来源：中商产业研究院）

中商情报网讯：产业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也是反馈一个地区产业招商情况的晴雨表，中商产业研究院持续对全国各行业的产业招商数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2020年1-6月年全国工业投资TOP100企业排行榜已揭晓。榜单显示，1-6月我国工业投资前十企业分别为：江苏银宝控股集团有限公司、黑龙江多宝山铜业股份有限公司、浙江石油化工有限公司、盛虹炼化（连云港）有限公司、河北天柱钢铁集团有限公司、河南安钢周口钢铁有限责任公司、四川恒力智能纺织科技有限公司、格力电器（洛阳）有限公司、格力电器（洛阳）洗衣机有限公司以及神华北电胜利能源有限公司。其中，江苏银宝控股集团有限公司产业用地投资最活跃，1-6月其产业用地拿地面积排名全国第一。据了解，江苏银宝控股集团有限公司成立于1998年08月，公司经营范围包括政府授权的国有资产和国有股权的经营、管理及资本运作；土地整理及开发；实业投资；资产管理；货物道路运输；货物水路运输；货物仓储（除危险化学品）；房地产开发经营等。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示，1-6月江苏银宝控股集团有限公司在江苏省盐城市射阳县共拿下30多宗现有建设用地，用于公司采矿业及其他项目建设。以下是2020年1-6月全国工业投资TOP100企业详细排名情况：数据来源：中商产业研究院数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。