产业地产市场研究报告

随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。2020年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《2020年中国商铺租金指数研究报告》，2020下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对2020年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存1、2020全球经济衰退，中国经济韧性凸显2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，估计2020年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比2007-2009年全球金融危机更为严重。值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，2020年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。表：全球主要地区GDP年度增长率数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理 *中国2020年统计数字为国家统计局公布数字2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×100%；最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（2011~2019年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，2013-2019年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。2000-2020年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×100%（2013-2016年为估计值）数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从1991年的53.0%逐步下降至2019年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。2020年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较2019年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。图：2019年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。2019年，GDP前100城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。2019年，武汉落户品牌首店超200家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。图：2019及2020年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）数据来源：国家统计局，中指研究院整理“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的关注，从而影响着商业地产的布局与模式变革。5、网上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡表：近三年网上零售额及分项变化趋势数据来源：国家统计局，中指研究院整理互联网的发展繁荣带来了零售行业的变革，网上零售额持续走高，但经过多年发展后，网上零售额同比增速持续放缓，预计未来，线上线下消费将走向平衡发展。如今，各大电商平台发展已较成熟，供应链系统较为完备，不再像早期的通过价格战“跑马圈地”进行规模扩张，线上商品不再具有绝对的价格优势。对于消费者来讲，线下的社交性，体验感是线上消费无法取代的。随着网上消费的降速，线上线下将逐渐达到新的平衡点，预计未来，线上消费将不再对线下消费造成过度的挤压，这也将为商业地产释放出更大空间。商业地产市场从规模扩张转向存量运营1、商业营业用房新开工面积连续七年递减，存量时代运营价值凸显商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理。从商业营业用房的开发投资情况看，2017年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。图：2011年-2020年全国商业营业用房开发投资额、同比及占房地产开发投资额比重数据来源：CREIS中指数据近年来，全国房地产开发投资基本保持稳步增长，但商业营业用房投资经历了一段快速增长后，自2017年起逐年回落，商业营业用房开发投资额占房地产开发投资的比重也随之下降。2020年，商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资额比重仅为9.2%，为近十年来最低。图：全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重数据来源：CREIS中指数据2020年初，受新冠肺炎疫情影响，1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，经过一年的不断恢复，到12月累计降幅收窄至-4.9%。从2016年开始，商业营业用房新开工面积占房屋新开工面积的比例不断下降，2020年降至8.0%，为最近十年来最低。商业地产市场由开发向运营不断转变，未来商业地产如何“活下来”成为企业的首要命题。2、商业市场以持有运营为主，一线城市商业营业用房近三年销售开工比仅为0.35图：2011-2015及2016-2020年住宅、办公楼、商业营业用房销售面积与新开工面积比数据来源：CREIS中指数据2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55，办公楼与商业营业用房更倾向于持有运营，销售开工比远低于住宅。图：分城市等级近三年商业营业用房新开工面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据从不同等级城市来看，一线城市商业营业用房基本以持有运营为主，销售比例较低，近三年销售开工比仅为0.30，二线城市商业用房接近五成为持有运营，而三四线城市商业用房的销售比例略高于一二线，近三年销售开工比为0.57。3、未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择尽管商业地产市场已进入存量时代，但对于不同城市、不同区域之间，商业地产发展的特征也存在较大差异，对于存量较大的市场而言，未来将更加依赖运营，而增量市场的机遇则重在城市选择。表：各类城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积对比注：人均水平均按各城市2019年常住人口规模计算数据来源：CREIS中指数据·招商版就存量而言，一线城市已经形成了购物中心的规模化，2020年末人均购物中心面积达1.86平米，未来主要是存量之间的竞争，更多体现在管理水平与运营创新。二线城市人均购物中心面积为1.56平米，已接近一线城市水平，同时近三年来人均商业营业用房新开工面积较高，形成存量与增量并行快速发展的格局，其中长沙、三亚等城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积均比较高，贵阳、郑州、乌鲁木齐等城市近三年人均商业营业用房新开工面积超过1平方米，未来商业地产市场新增供应较大。三四线城市当前购物中心密度仍较小，未来具备一定增长空间，但对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。根据中指数据招商版统计，目前全国超过5万平米的购物中心集中分布于我国五大城市群的核心城市。其中北上广深四个一线城市以及重庆、苏州、武汉、杭州、西安等新一线城市5万平以上购物中心数量均在150个以上。不同等级城市的购物中心数量差异较大，重点城市群及都市圈核心城市的城市核心区增量市场空间有限，未来需通过存量运营的不断优化引领商业地产市场发展。新增购物中心的机遇将更多聚焦于核心城市都市圈的外围圈层，以及部分新一线城市与旅游热点城市。企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营与住宅开发不同，商业地产，尤其是购物中心项目的主要特征之一是其经营属性，其价值链通常包含商业地产开发商/业主、商业运营服务商、商户、消费者四个价值主体，各主体通过发挥不同作用进而获取不同收益，实现共赢和获益的核心在于经营。图：商业地产项目价值链数据来源：中指研究院综合整理在这个共生共赢的价值链上，运营商成为连接开发商/业主、商户和消费者的纽带，运营商通过强大的运营能力，为消费者带来良好的消费体验，提升其满意度、忠诚度，从而提升商业项目的客流量、人气、销售额、出租率和租金收入，实现商业项目的保值增值，进而保障四方利益的共同实现。下文以龙湖集团、宝龙商业、星盛商业三家企业为案例，从其商业运营业务的发展历程、业务布局、经营绩效、品牌体系等方面进行分析，总结头部企业成功经验，得到主要结论如下：1）受益于较好的经济发展、较高的居民收入和消费能力，长三角、粤港澳、京津冀等发达城市群以及中西部核心城市成为企业布局首选。2）定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是企业规模化发展的核心竞争力。3）庞大的品牌库以及与优质品牌的稳定合作提升招租能力，符合项目定位的合理租户组合实现协同效应，提升经营绩效。4）科技赋能精细化运营，数字化平台提升运营效率，为企业可持续化运营提供支持。1、龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，有质量的增长实现稳健发展龙湖商业是龙湖集团旗下的六大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓、房屋租售、房屋装修）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大。截至2020年6月30日，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，共开业40座购物中心。（1）发展历程：20载精耕细作，开展全国化布局，践行“增持商业”战略图：龙湖商业发展历程资料来源：公司官网及公告，中指研究院综合整理2013年，龙湖商业正式进入快速扩张元年，并提出用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%的计划，不断深化“增持商业”战略；经过20年发展，龙湖商业稳步拓展全国化布局，截至2020年6月30日，在全国10个城市共有40个已开业购物中心项目，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，整体出租率为94.7%，2020年上半年租金收入为26.7亿元，同比增长22.3%。（2）业务布局：深耕成渝城市群及长三角城市群，聚焦一二线城市，适度布局强三线城市从城市群分布来看，龙湖商业以成渝城市群为基本盘，并深耕长三角城市群图：龙湖商业按项目开业时间划分的城市布局时间轴资料来源：公司微信公众号及公告、中指研究院综合整理整体来看，龙湖商业在全面实现五大城市群布局的基础上，持续全国化布局战略。从已开业项目来看，自2003年重庆北城天街开业的7年里，龙湖商业始终稳扎稳打地做好重庆本地市场。2010年起，龙湖商业逐渐向重庆以外城市稳步扩张，平均每年新进入1个城市，开业3-4个项目，在坚持深耕成渝城市群的同时，发力长三角城市群。截至2020年6月30日，龙湖商业共有已开业购物中心项目40个，分别位于重庆、成都、上海、杭州等10个城市，覆盖成渝、长三角、京津冀、关中四个城市群，其中成渝、长三角两个城市群已开业购物中心数量合计占比超8成。从储备项目来看，截至2020年6月30日，龙湖商业共有储备商业项目51个，其中五大城市群储备项目共计40个，占储备项目总数的近8成。此外济南、烟台、青岛、南宁、海口、西安、厦门、昆明、沈阳9个核心二线城市有储备项目11个，合计占比约两成。整体来看，近年来龙湖商业加大在国家级城市群内的二线城市布局力度，并适度下沉至强三线城市。（3）经营表现：20年沉淀厚积薄发，高质量增长行稳致远业务规模与租金收入稳步增长，经营表现稳定。截至2020年6月30日，龙湖商业共运营已开业购物中心40个，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，同比增长31.0%；2020年上半年，租金收入（不含税金）为26.7亿元，同比增长22.3%；平均出租率为94.7%，较上年同期下降3.3个百分点。整体来看，龙湖集团的商业运营业务在新冠肺炎疫情影响下仍保持稳定增长态势。从历史数据来看，龙湖集团的商业运营业务持续表现出较强的增长动力和稳健性，近十年已开业购物中心面积（不含停车场）年均复合增速为32.0%；购物中心租金收入年均复合增速为36.6%；购物中心平均出租率持续稳定在95%以上。数据来源：公司公告、中指研究院综合整理整体来看，“稳健”和“成长”是龙湖商业规模化发展的两个关键词，多年沉淀为龙湖商业带来厚积薄发的动力，实现行稳致远的高质量发展。（4）品牌体系：以“天街”为主，搭配“星悦荟”、“家悦荟”，三位一体共拓商业版图深耕商业地产近20载，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。清晰、聚焦的定位、业态及客群有助于提升龙湖商业的招商能力，为满足消费者多样购物需求，龙湖商业与超4500家商户合作，其中战略合作品牌近340家。2、宝龙商业：“住宅物管+商业运营”双轮驱动，科技赋能打造智慧商业（1）发展历程：近二十年商业运营服务经验，深耕上海及长三角地区始于住宅物管，精于商业运营，双轮驱动保障稳定收益图：宝龙商业发展历程资料来源：公司公告，中指研究院综合整理宝龙商业的两条主要业务线包括商业运营服务和住宅物业管理服务。截至2020年12月31日，宝龙商业共获取零售商业物业项目118个（其中在营管理项目68个），总合约面积超1130万平方米；此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，住宅物业管理服务总合约面积超2200万平方米。数据来源：公司公告，中指研究院综合整理重点布局上海及长三角地区，适度布局环渤海经济圈、中国东南部及中西部热点城市截至2020年6月30日，宝龙商业在管的51个商业项目中，有28个来自长三角地区，其中上海10个，杭州6个，无锡、盐城等12个城市各1个；有11个项目来自环渤海经济圈，其中青岛3个，天津2个，泰安、海阳等6个城市各1个；有8个项目来自中国中西部，其中重庆2个，新乡、蚌埠等6个城市各1个；有4个项目来自中国东南部，其中厦门、泉州、福州、晋江各1个。表：2020年上半年宝龙商业按地区划分的合约建筑面积及营业收入数据来源：公司公告，中指研究院综合整理从营业收入来看，2020上半年，宝龙商业在长三角地区业务收入合计为5.33亿元，占总营业收入比重为61.3%。其中商业运营服务收入为4.52亿元，占总收入比重为52.0%；住宅物业管理服务收入为0.81亿元，占总收入比重为9.3%。（2）与宝龙地产长期稳定合作为宝龙商业带来新增长机遇宝龙商业向由宝龙地产开发的所有零售商业物业提供商业运营服务，并向其开发的绝大部分住宅物业项目、服务式公寓及办公大楼提供住宅物业管理服务。截至2020年6月30日，宝龙商业已开业运营的51个商业项目中，有47个来自宝龙地产及其关联方，4个来自独立第三方；截至2019年底，宝龙商业共有45个储备项目，其中40个来自宝龙地产及其关联方，5个来自独立第三方，由此可见，宝龙地产及其关联方是宝龙商业管理项目的主要来源。（3）科技赋能精细化运营，综合线上生态系统有效提升客户及消费者体验科技赋能是宝龙商业的核心战略之一，据宝龙商业招股书显示，其全球发售所得款项净额约有25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在优化消费者体验、改善宝龙商业向租户提供的服务质量及提升运营效率。2018年，公司推出“纽扣计划”，并成功实现全球首创的“微积分”功能，打通了微信支付与宝龙悠悠积分，实现客户无感积分，同步深化了PM系统、宝龙悠悠、宝龙商+、AMP系统的各项功能模块，始终坚持以技术变革打通信息壁垒，以信息服务推动消费者购物体验升级。（4）差异化产品定位及庞大租户品牌库有效扩大客群，提升项目经营绩效宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。受益于宝龙地产所开发的优质项目，以及宝龙商业所提供的强大的商业运营服务，品牌市场认受性较高。同时，借助庞大的品牌库，宝龙商业在招商方面表现出色，截至2019年6月30日，其租户品牌库涵盖超过7100个品牌，作为其优质租户基础及新零售商业物业租赁承担的主要来源，其中宝龙商业与超过500个品牌合作超过五年。截至2019年6月30日，宝龙商业与超过140个品牌建立策略合作关系，有关品牌店铺遍布超过5处零售商业物业。3、星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，可以说是港股主板纯商业运营服务第一股，建银国际与中信建投国际担任联席保荐人。中指研究院拥有多年商业地产企业投资价值研究经验，研究成果已得到社会各界特别是资本市场的广泛认可。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。星盛商业作为粤港澳大湾区领先的商用物业运营服务公司，核心优势突出，其以深圳为基本盘，深耕大湾区，并布局长三角、华中等地区，灵活的运营模式推动业务规模稳步扩张；以五大核心购物中心品牌与五大主题馆相互依托，构成广受认可的完整品牌体系；与星河控股长期稳定合作，地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务形成业务生态圈，实现协同发展。（1）行业地位：大湾区领先的商用物业运营服务公司星盛商业向商业地产开发商及业主提供商用物业运营服务的经验可追溯至2004年，多年来，星盛商业旨在“以商业智慧构筑城市繁荣”，凭借全面及广受认可的品牌体系和灵活的运营模式，成为大湾区领先的商用物业运营服务公司。截至2020年9月30日，按运营中购物中心数量计算，星盛商业在深圳排名第一，在大湾区排名第四；按运营面积计算，星盛商业在深圳排名第二，在大湾区排名第七。截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区布局6个城市，为27个商用物业项目提供服务（其中16个位于深圳），总合约面积约为132.9万平方米（其中深圳市合约面积约为83.5万平方米）；截至2020年9月30日的9个月里，星盛商业经营业务收入的80.5%来自于大湾区。（2）业务布局：以深圳为基本面，深耕大湾区，并逐渐向长三角、华中等地区经济发达城市拓展凭借在大湾区的出色表现，星盛商业展示了强大的运营能力，不断向消费能力强的长三角、华中和其他地区经济较发达的城市积极拓展，逐步为全国化的市场布局奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业的业务范围覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、佛山6个大湾区城市，上海、南京、常州、南昌等长三角、华中地区城市，以及汕尾、揭阳、鄂尔多斯等其他地区城市。图：2017年-2020年9月30日星盛商业各布局地区合约面积占比数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区的合约面积为132.9万平方米，占总合约面积比重为44.3%，是业务规模最大的地区，其中深圳市合约面积为83.5万平方米，占总合约面积比重为27.9%。在深耕大湾区的同时，星盛商业亦着力向长三角、华中等地区经济发达的城市拓展业务，截至2020年9月30日，星盛商业在长三角和华中地区的合约面积占比分别为10.2%和13.8%，均较2017年有所增长；在其他地区的合约面积占比为31.7%。（3）经营表现：标杆项目广受认可、运营模式灵活，业务规模和经营业绩均稳步增长星盛商业拥有委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种不同的服务模式，为不同客户群体提供参与程度不同的组合服务。灵活的运营模式可以扩大可提供服务的客户范围和多样性，使星盛商业在为星河控股及其关联方企业开发的商用物业项目提供服务的同时，促进与第三方的紧密合作，帮助星盛商业持续扩大业务规模。表：2017年-2020年9月30日星盛商业按业务类型划分的经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理作为大湾区领先的商用物业运营服务公司，本着“做一个成一个”的经营理念，星盛商业凭借强大的运营能力在大湾区打造了如深圳福田星河COCO Park（北区）等广受认可的标杆项目，为扩张奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业为全国18个城市的45个商用物业项目（包括购物中心、商业街和商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为299.9万平方米。图：2017年-2020年9月30日星盛商业合约面积与经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理从业务规模增长情况来看，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米、297.0万平方米、299.9万平方米，2017年-2019年年均复合增速为35.2%。业务规模的持续扩大为星盛商业带来稳定的经营业务收入，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业的经营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元和3.06亿元，2017年-2019年年均复合增速为18.0%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，消费市场和商业地产行业均受到较大冲击，但星盛商业截至2020年9月30日的9个月经营业务收入依旧实现同比正增长，增幅为6.7%，经营表现稳定。（4）品牌体系：五大购物中心品牌形成完整品牌体系，提升消费者忠诚度星盛商业践行“公园情景式购物中心”的建筑概念，其代表项目深圳福田星河COCO Park（北区），通过独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、一条100米的天桥及一个约6000平方米下沉式露天广场，集休闲、购物、餐饮及娱乐于一身，以组合空间诠释时尚。图：星盛商业品牌体系资料来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理以COCO Park为开端，星盛商业经过十余年的业务开拓和经验积累，已经形成了完备的品牌体系，并成功打造了广受市场认可的多个标杆项目。目前，星盛商业的品牌体系涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心，形成了COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间五大购物中心品牌。同时，为向客户提供多元化的购物体验，星盛商业亦运营五大主题店，分别为“星居生活馆”、“星趣小镇”、“星悦琳廊”、“星跃领动”及“星享食汇”，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身、美食及社交等主题内容，是追求优质购物体验客户的“必到”之处，协助商用物业项目吸引大量客流。通过品牌体系打造，星盛商业在行业内享有较高的美誉度和品牌影响力。在提升客户忠诚度方面，星盛商业凭借广受认可的品牌和庞大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。截至2020年9月30日，星盛商业拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员在15-50岁之间，拥有较强消费能力；截至2020年9月30日的9个月，会员销售额占在管购物中心总销售额的33.0%，会员复购率为53.2%。（5）资源优势：与星河控股长期稳定合作，业务协同优势突出星盛商业拥有的丰富内外部资源也是其得以快速发展的关键。逾30年运营中，星河控股已成为全产业链的集团公司，其生态圈将地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务融为一体，形成“产业为引领、金融为护驾、地产为基础、商业为支撑、物业为配套”的自循环生态圈，可以整合全方位、全产业链资源。与星河控股业务之间的协同效应，有助于为星盛商业带来稳定的收入来源及显著增长。截至2020年9月30日，星盛商业管理由星河控股及其关联公司开发或拥有的全部31个商用物业项目；合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。结语2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和国内外复杂的经济环境，商业地产人砥砺前行，创造了不俗的成绩。未来城市美好生活离不开商业地产市场的繁荣稳定，积极应对市场变化，把握发展机遇，商业地产发展任重而道远。展望未来，土地驱动主导商业地产运行的时代已经悄然改变，线上消费的冲击和Z世代快速崛起的新消费理念正在形成。存量时代，运营为王，商业地产运营商的机遇与挑战并存。从供需两端看，尽管商业地产面临短期消费降速和线上零售的冲击，但在新消费观念下，购物中心的体验式消费功能凸显，在智慧运营和综合服务方面仍具有不可比拟的竞争力。经历了土地的高供给阶段后，运营和存量优化将成为商业地产的主战场，同时部分城市仍然具有增量发展需求。从企业表现看，轻资产运营或将成为趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营业务板块分拆上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。存量市场比重加大，商业项目的运营和退出是其资本运作中两个重要环节，资产证券化在商业地产市场将有更多实践。我们提供的服务中国商业地产百强企业研究中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究，已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，形成“中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。中指研究院已经启动“2021中国商业地产百强企业”研究，相关成果将在3月18日举办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会正式发布。商业地产企业上市顾问服务中指研究院具有丰富的行业顾问服务经验，服务企业涵盖房地产全产业链，包括地产、代建、物业、商管等。目前，香港主板成功上市物业服务企业达到41家，其中30家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，是港股主板纯商业运营服务第一股。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

来源：时刻头条“金九银十”逐步进入尾声，应届毕业生的秋招正在紧锣密鼓地开展，对于尚未走出校园、对各行业认知较少的高校毕业生而言，如何选择高潜力的行业、寻找适合的行业方向成为他们最关心的话题。近日，智联招聘联合贝壳研究院发布《2020-2025最具发展潜力行业研究报告》（以下简称为《报告》）。报告显示，房地产行业位居最具发展潜力行业排行榜第二。其中，房地产经纪行业人才需求旺盛，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业水平。此外，房产经纪行业人才吸引力强劲，高学历、高收入将成为房地产经纪行业人才新趋势。迈入存量房新时代，房产经纪服务渗透率将超60％根据智联招聘近3年15大类行业25189万在线职位及32354万投递行为数据，《报告》显示，2020-2025最具发展潜力的五大行业分别为互联网/IT/电子/通信、房地产、制造业、金融业和专业服务。从需求指数来看，房地产、制造业、互联网行业人才需求潜力排名前三、从薪酬指数来看，金融业、房地产、互联网行业薪酬潜力排名前三、从吸引力指数来看，互联网、制造业、专业服务、批发/零售/贸易、房地产行业吸引力排名前五、从粘性指数来看，互联网、制造业、房地产行业粘性排名前三。作为房地产行业的重要分支，在广阔的居住市场空间下，房地产经纪行业的价值日益凸显。《报告》认为，国内一线城市已经进入房地产存量时代，北上深二手房交易占比近70％，未来将迎来存量的全国化；同时，房地产经纪服务的渗透率将由2019年的47.1％提升至2024年的62.2％。这一发展前景在房产经纪人才需求数据上也得到了印证，结合智联招聘2017-2020年房地产经纪行业346万在线职位及852万投递行为数据，《报告》发现在供需方面，2020年受疫情冲击，就业市场出现疲态，但房地产经纪行业2020年1-6月仍能提供67万个在线职位，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业和房地产行业整体-1.19％和-2.21％的增长率水平。从岗位投递简历的来源来看，非房地产经纪行业投递简历占比超过70％，其中超过四成来自互联网、教育培训、咨询服务和证券期货等高端行业，行业吸引力极高。高学历、高收入成房产经纪人新趋势，贝壳找房打造行业实践样板通过监测智联招聘近3年房地产经纪行业346万投递行为数据，《报告》从人才需求质量和行业薪酬水平角度，对房地产经纪行业的人才发展趋势进行解读。新时代下，房产经纪人正朝着高学历、高收入趋势发展。2017-2020年，房地产经纪行业本科及以上人才需求占比由26.7％上涨到40.2％，房地产经纪行业整体人才质量提升需求迫切。在薪酬方面，《报告》显示，房地产经纪行业人才需求TOP20城市的平均年薪近12万元，比国家2019年平均薪酬水平高32％。同时，房产经纪企业发布的各学历职位薪酬均高于求职者期望薪酬，本科职位发布薪酬比求职者期望高34.3％，研究生职位发布薪酬比求职者高65.5％。而具体到个人来看，工作经验越长，沉淀价值越高，经纪人收入水平越高，收入增长速度越快。工作3-5年的经纪人平均年薪15万元左右，近四年复合增长率达7.5％，5-10年经验的经纪人平均年薪26万元以上，近四年复合增长率达6.1％，经验价值沉淀优势凸显。此外，《报告》以国内最大的线上线下房地产交易和服务平台为例，剖析了贝壳找房的最佳行业实践。在行业体量不断扩大、行业人才发展趋势向好的背景下，贝壳找房以数字化赋能经纪人，通过构建数字基础设施为服务者提供多元数字化工具，提升经纪人作业效率；另一方面，贝壳通过高学历准入、专业培训、从业体验和收入回报等方面竭力打造经纪人职业化。受疫情影响，2020年上半年大部分行业就业市场有所萎缩，但据贝壳研究院调研数据显示，全行业近八成经纪品牌未关店裁员反而逆势扩招。在此行业背景下，贝壳找房作为领军企业的表现尤为突出，2020上半年，贝壳平台帮助各新经纪品牌吸纳25万经纪人入职，而在人才的选用上，高学历经纪人逐渐成为贝壳找房的准入门槛。贝壳研究院数据显示，在一线城市，每10个经纪人约有3个本科及以上学历经纪人；北京、上海链家新招经纪人统招本科以上占比超90％。在受今年疫情影响，高校毕业生就业受阻的情况下，《报告》最后指出，建议广大求职者更新认知，重点关注未来具有高发展潜力的行业，综合考虑自身能力与行业发展等因素，选择最适合自己的职业发展方向。

2020年7月10日，成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年上半年成都商业地产市场报告》，显示2020年上半年，随着疫情的影响逐渐减弱，加之宏观经济及市场积极应对释放发展新动能，成都商业地产市场逆风见韧，呈现复苏迹象。写字楼市场需求于第二季度回暖，新经济周期下新兴细分行业迎来风口或将成新动能。- 零售物业市场，内资零售商精准把握内需特征择机发力，运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市仓储物流市场，夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇。- 投资市场，宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注；城市战略发展方面，成都对标世界头部城市，积极探索开发空间价值。成都对标世界头部城市，探索开发空间价值2020年上半年，伴随成渝双城经济圈加快建设，成都东部新区正式成立，位于中国西部的头部城市成都迎来城市可开发空间规划上的新一轮战略机遇。同时，“中优”战略升级，成都持续探索中心城区在可开发空间上产业发展与生态宜居的平衡。因此，如何实现可开发空间经济和社会效益的最优化将成为成都未来城市发展最具前瞻性的议题。城市化进程的加快推动城市产业转移，核心产业链由传统工业向现代服务业升级，因而人力资本成为驱动生产的核心要素。然而，受制于交通、人力等成本，经济活动随离开城市核心区半径的增加而减少。因此，推动现代服务业重塑城市外围与核心的关系，在核心区功能优化升级的同时塑造“多中心”化的城市全新格局，最终有效利用可开发土地资源以匹配未来城市发展方向至关重要。世邦魏理仕认为，未来城市开发将“以人为导向”，实现城市生产与生态的平衡。“解构主义”方法论中城市核心区价值被定义为承载交流与交际的空间生产力，引致公共配套空间价值凸显。世邦魏理仕研究并提出城市公共配套空间对于生产率提升的模型，认为城市中生产率与单位个体GDP成正比、与单位个体活动半径成反比，因此公共配套空间的规划亟需考虑其辐射范围，条带状的线性空间或者旧改中点缀式的空间形式，比传统广场式的集中空间（纽约中央公园）更具经济效率。优质写字楼市场受疫情影响，成都优质写字楼市场上半年净吸纳量较去年底下降96.8%，但第二季度市场净吸纳量由负转正，市场呈现快速复苏态势。疫后，企业风险管控加强，致使租户租赁决策周期加长；同时租户对成本的控制，导致乙级写字楼需求占比五年来首次超越甲级写字楼。而TMT行业中的“在线+”企业成为主要去化来源。下半年随着经济情况逐渐明朗，新基建的加快建设及金融业的全面开放将进一步促进写字楼市场的复苏。办公需求于第二季度复苏，新经济周期下市场迎新动能上半年，位于金融城的天府国际金融中心南塔和位于城东北的万科文创大厦交付给成都优质写字楼市场带来约11.8万平方米的新增供应。由于疫情期间的管控措施及企业视宏观环境变化对租赁策略的相应调整，上半年净吸纳量仅录得7,600平方米。然而，随着第二季度疫情得到控制与经济企稳，企业信心增强，需求实则呈复苏态势，净吸纳量由负转正录得7.2万平方米，居全国第四。按需求来源看，受跨城市活动受阻、疫情全球化发展影响，省外、外资企业的需求占比较去年同期分别下降6个及5个百分点至39%、3%。疫情对租赁活动的影响令市场整体空置率较去年底上升1.1个百分点至21.6%；业主通过以价换量激活需求的同时，市场平均租金较去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月；其中甲级写字楼平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。需求分化—成本控制贯穿全年使办公需求在不同办公载体中流动上半年，甲乙级写字楼在面积去化上表现有所分化。受益于经济逐步复苏催生本土小微企业发展、在线教育行业迅猛扩张以及企业加强成本控制等因素，乙级写字楼净吸纳量五年来首次超过甲级写字楼。相较之下，甲级写字楼租户品质管理更为严格，中大型租户谈判周期更长、企业房地产内控和决策更为严谨，疫后重启相对缓慢，下半年有望逐渐加速。此外值得关注的是，鉴于当前宏观经济的不确定性，企业对于房地产的成本控制和灵活性诉求提升，从而寻求联合办公、精装房等灵活办公解决方案。上半年成都联合办公整体出租率近90%，二房东积极推出特价房等优惠措施带动转租率上升至82%。从这一意义上说，疫情或将加速写字楼租赁需求向多元化、全生命周期化发展，需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对。新时新能—新经济周期下，新兴细分行业迎来风口或将成新动能按行业看，TMT、房地产建筑及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比45.2%、10.9%及9.8%。如若按企业主营业务领域看新增需求中“在线+”租户的占比，发现消费服务与教育、文体娱乐及零售贸易行业线上渗透率最高，分别为90.8%、80.5%、40.1%及39.0%，且上半年需求增量显著，分别占比新增需求的35.0%、5.0%、16.4%及2.4%。其中，受疫情影响，零售、文体娱乐等行业因线下实体冲击较大而积极向线上转型，使如网购、在线桌游、直播等企业积极扩张；专业服务则衍生出在线办公软件等企业的扩张需求。就在线教育而言，上半年头部企业在蓉积极扩张，选址集中于乙级写字楼和非标物业。数据显示，中国K12(学前教育至高中教育在校生规模)近2.3亿人，而据估计K12在线教育企业用户数2020年仅3,700万人，市场渗透规模仅16%，仍有可观成长空间，但未来在线教育企业需求的可持续性取决于疫后商业模式调整所带来的实际营收情况，并直接影响其承租能力及办公物业选择。2020年上半年成都办公需求在线渗透率和活跃度（按行业）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度同时，2020年以来中央密集召开关于加快推进新型基础设施建设的会议，明确新基建建设方向，而成都在成渝地区双城经济圈建设、东部新区设立、环城生态建设等重大事件的推动下，传统基建与“新基建”相关领域行业迎来新风口，包括5G、新能源、房地产建筑、城际交通物流等行业，同时也助推新基建及TMT孵化的金融机构及保险相关企业发展。此外，上半年宏观环境的波动也为法律服务、不良资产收购、企业服务外包等行业的发展创造了契机，并提升相关专业机构的租赁活跃度，有望为成为写字楼市场的未来发展增添新动能。成都写字楼市场未来12个月需求展望数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度2020年下半年，成都还将迎来逾32万平方米的新增供应。随着下半年经济走势逐渐明朗，中大型企业的办公需求或将加速落地，同时疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼。因此，作为对接，业主应积极把握复苏契机，提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。零售物业市场运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市上半年，成都零售物业市场新增供应继续下沉，次级商圈迎来红唐购物中心和招商花园城的开业，定位皆聚焦于家庭亲子消费。然而，传统百货生存空间继续受到挤压，千盛百货晋阳店闭店。市场整体空置率较去年底上升3.9个百分点至8.0%,系近三年来新高。究其原因，随着疫情带来的影响逐步释放，市场录得以服饰、教育培训、正餐为主的租户集中退租；同时，宏观环境的不明确性令零售商扩张愈发谨慎，上半年同样本新设店铺数仅达2019年同期的22.6%。因此，上半年租金走势承压，全市购物中心首层平均租金较去年底下跌1.5%，报360.8元每平方米每月；分商圈看，商业饱和度较高的次级商圈租金跌幅最大，达1.8%。尽管如此，1-5月成都社会消费品零售总额累计同比跌幅较1-3月显著收窄4.6个百分点，其中餐饮收窄7.6个百分点，显示出零售行业的逐步回暖态势。内生新始—内资零售商精准把握内需特征，借力资本拓展增量市场随着疫情升级为全球性事件，国际品牌扩张放缓，留给内资品牌更多发展空间，其凭借充足的资金、优先复苏的市场先机和对本地需求的精准对接积极拓店，上半年美妆、中式连锁快餐及新能源汽车三大品类表现瞩目。国内美妆普及率、中式快餐的连锁化率与全球成熟市场相比增长空间巨大，而高流量、高坪效的特点令其成为内资零售商增加收益的发力重点。上半年，西贝、海底捞相继推出极致性价比的数个快餐副牌，其中捞派有面儿于成都开设新店；内资美妆集合店于成都多点开花布局，The Colorist、Wow Color及Perfect Diary合计新设14家门店。此外，购置税优惠措施延长和“新基建”浪潮推动下新能源汽车迎发展新机遇，基于可视性强、样车方便进出和市中心位置等因素，其选址仍青睐购物中心。同时，行业内领先的新能源汽车企业具备提升商场前沿科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高的优势。因此，预计未来可见更多新能源汽车体验店进驻购物中心，上半年，成都市场录得蔚来、哪吒电动车拓店案例。活跃内资品牌案例及发展原因数据来源：欧睿数据库，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度扬长制胜—运营商运用自身优势积极应对市场挑战上半年，核心商圈和非核心商圈分别利用自身优势积极应对市场挑战。在核心商圈，运营商积极利用品牌资源来调整业态/租户组合，或升级店铺，使品牌集聚效应再次增强，包括远洋太古里吸引数个服饰及餐饮首店入驻，如山本耀司中国大陆首家旗舰店、Chanel中国新概念国内首店、LeTao西南首店等，并在五周年庆联合超60家品牌推出货品限量首发或独家首发；成都IFS大规模的升级既有店铺能级，包括匡威、Evisu、Kiton等的十余个店铺升级为更高能级的西南旗舰店；伊势丹百货则持续利用日本品牌资源，招引日本护肤、餐饮首店，如Elixir、Royce。鉴于核心商圈的可租面积有限，未来首店资源或将部分外溢至次级商圈的优质购物中心。在非核心商圈，一方面包括龙湖、万达等品牌购物中心利用连锁优势与租户联手互助，多城联动发放消费券，刺激消费回暖；另一方面，部分购物中心则利用物业形态、地理等优势通过重塑定位来与周边项目形成业态有益互补，携手提升竞争力。自去年起，世豪广场与相邻的开放式项目建发鹭洲里开始二次细分定位构建差异化消费场景，前者发力“悦己”打造国际美妆区，后者发力“社交”打造城南稀缺的夜生活消费场景，仅上半年就引入3个酒吧，最终实现业态互补。上半年运营商调整应对案例数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度营销层面，在政府的积极鼓励之下，“地摊经济”提振消费，成果斐然。街道市集与购物中心的市集营销在定位客群、营业时间、热门业态上具有一定差异性，两者合力触碰消费者市井情怀，刺激消费。上半年内，超14%的成都购物中心推主题集市。展望未来，2020年成都零售物业市场还将迎来8个项目合计72万平方米的新增供应，其中次级、近郊商圈分别占比58%、38%。中长期看，成都零售物业市场持续向好。一方面，随着奥特莱斯、主题乐园等商业体在蓉扩张，城市消费场景愈发多元；另一方面，更多优质项目加码进一步拓宽城市消费版图，并带动品牌重审布局网络，上半年高端百货成都SKP开工建设、泰国高端商业综合体“暹罗天地”落地天府新区等。因此，得益于更多优质运营商及零售商的加码，市场有望再次提档升级，助力成都打造国际消费中心城市。随着国际品牌受疫情全球化发展影响而步伐放缓，国内零售市场迎来新一轮的品牌格局调整。优胜劣汰之下部分国际品牌退出舞台，使曾经一铺难求的核心商圈释放更多空间。CBRE建议内资品牌把握新时代赋予的机遇积极发力，尤其是如本土餐饮等刚需性较强的品牌。仓储物流市场夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇疫情对成都仓储物流市场的影响逐渐消退，反之积压的需求得到积极释放。作为快递业务量内陆第一城，成都的消费市场活力迅速展现，仓储物流需求明显恢复。上半年，成都仓储物流市场录得三个项目合计约15.7万平方米的新增供应，租赁需求经历了第一季度疫情爆发、电商短租到期以及搬回自建库的冲击后，于第二季度出现明显回暖。市场空置率较去年底上升4.8个百分点至23.2%，短期的供应高峰及退租影响令业主当前以去化面积为首要目标，尤其是在新都、龙泉等影响较大的园区业主的租金优惠幅度较大，致全市高标库平均租金较去年底下跌2.3%至23.4元每平方米每月。与此同时，宏观环境的不确定性使租户加强成本控制，市场录得数宗由核心园区搬迁至非核心园区的案例。消费回暖—夯实消费基础助力物流业快速复苏，仓储需求于第二季度明显改善上半年净吸纳量录得负值，但第二季度需求实则呈回暖态势，录得净吸纳量12.6万平方米，为去年同期的两倍，居全国第三。原因在于企业复工复产以及电商加速渗透零售业，推动快递服务需求增长。数据显示，自 4月起成都快递业务量全面实现正增长，1-5月成都快递业务量突破1亿元，同比增长12.11%，居全国第11位；2020年“618”购物节，成都天猫交易额居全国第六、四川京东交易额居全国第五，且6月以来快递货量同比翻倍，成都为全国最大收货城市。成都物流业相关宏观及消费数据数据来源：成都统计局，成都邮政局，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度电商新机—电商加速渗透零售业，自建库供应量折射成都未来消费需求潜力由于疫情期间越来越多的零售商转向数字化销售渠道以维持其业务，疫后零售业的数字化转型步伐或将加快。据世邦魏理仕2020年亚太区零售租户调查结果，43％的服饰类零售商将电商视为核心业务；67%的零售商表示会加大在线零售/快递应用的投入。因此，电商或将加速渗透零售业迎发展新机遇，据弗雷斯特研究预测，2023年中国内地电商渗透率将由2020年的28%上升至39%，领军亚太区。这一积极信号已初见端倪，尽管头部电商企业自建库已交付，但电商仍为上半年租赁市场首要需求，贡献率达62.2%，较2019年上升18个百分点。其中在疫情中加速发展的生鲜电商占比新增电商需求的14.7%，较2019年显著上升6.9个百分点。值得注意的是，头部电商企业继续在成都发力布局，未来4年将见证约131万电商自建库的交付使用，主要分布于远郊（40.0%）、青白江（28.8%）及龙泉（16.1%）。电商渗透率及成都电商自建库供应数据来源：Forrester, Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度优化运营—成本控制和物流服务精细化诉求驱动业主与租户的仓储策略改变上半年租赁需求进退并行的现象反映出电商及物流行业成本控制和物流服务精细化的诉求，未来租户的仓储策略将继续在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。具体表现在整合并升级仓储设施，或根据业务需求自建仓库和选择定制库；加密自身配送网络及扩容，多点布局或主次仓搭配；随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期，长租及短租并行。作为应对，未来业主需提供更弹性的运营策略。展望未来，2020年成都仓储物流市场还将迎来4个项目合计约50万平方米的新增供应，维持高位；青白江主导供应，占比高达66%。尽管如此，成都基础设施建设、港口枢纽升级及本地需求释放均将为市场提供大力支撑，预计下半年仓储需求活跃度将继续回升。未来18个月仍有大量仓储物流空间投放，租赁市场将持续面临挑战。投资市场宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注2020上半年，成都投资市场较去年同期交易量下降，共录得2个大宗交易成交，合计成交金额约11.6亿元。根据世邦魏理仕2020年5月的亚太区投资回报率调查报告，疫情影响下投资者将优先关注租户品质较高的项目，在项目尽职调查方面也将更加严谨。相较亚太区其他国家与地区，国内疫情最先得到有效控制，加上财政货币刺激政策和进一步开放外资举措的稳步实施，中国大陆成为外资关注的避风港之一。作为西部领军城市，成都亦备受关注。下半年，尽管宏观环境的不确定性犹存，部分机构投资者采取保守或收缩的态度，但基于成渝经济圈建设带来的新一轮战略机遇，城市扩容、产业链升级、人才导入等逐步推进，成都房地产市场活力和价值将显著激发，继而投资者仍长期看好成都，积极寻找极具潜力的投资机会，预计下半年大宗交易市场会呈现更清晰的走势。CBRE发现尽管上半年成都大宗交易较少且部分机构投资者态度保守，但因西南区域的内生需求所产生的比较优势仍吸引机构投资者和开发商积极关注和长期看好成都。不断升温的土地市场从另一方面反映了成都未来新开发方面的发展空间。但投资者在当下的市场环境中避险意识更强，故更关注位于核心区域现金流稳定的成熟项目。【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:世邦魏理仕

2019年10月23日，成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）在蓉发布《2019年第三季度成都房地产市场报告》，研究显示：第三季度，成都房地产市场整体表现良好。优质写字楼市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点，而需求端的空间流动性亦加速；零售物业市场迎来区域、物业、店铺设计的物理空间优化，以及商业运营时间的延展；仓储物流市场可租赁空间随新增供应回升及电商需求归落自建库而充沛，加之“双十一”临近之下租赁需求活跃，市场见证供需两旺。优质写字楼市场升级需求逐步释放，空间流动性加速第三季度，蔚然AB座的交付为成都优质写字楼市场带来11万平方米的新增供应，亦是攀成钢板块首个交付的写字楼项目。季内需求略有回升，净吸纳量录得12.8万平方米，环比上涨14.6%；其中甲级写字楼净吸纳量为6.3万平方米，环比上涨74.4%。究其原因，一方面部分上半年谈判周期因经济不明确性延长而累积的需求于本季落地；另一方面上季度业主调整租赁策略应对经济周期性调整初见成效，刺激扩租、升级需求加速释放，分别占比季内办公策略的30.6%、25.3%。此外，季内录得两宗来自于第三方办公运营商合计面积约1.7万平方米的大面积成交，显著贡献于市场去化。相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比下降0.6个百分点至22.4%，创近十年新低；甲级写字楼整体空置率环比下降1.9个百分点，创近八年新低。按行业看，TMT、房地产与专业服务为季内前三大需求来源。据世邦魏理仕发布的《亚太科技城市：新硅谷的竞逐》研究报告，成都被界定为“新兴科技城市”，借助在研发、科技制造和新媒体领域已形成的市场优势，加快打造中国西部领先的科技中心，吸引全球领先企业不断向此聚集。季内TMT以22.1%的净吸纳量贡献率居需求首要来源，成交主要来自于内资头部企业的扩租及升级，以及中海国际中心D座内孵化器的几近满租。然而，需要注意的是，随着TMT行业调整加速，需求不稳定性愈发凸显，占比季内退租面积的24.7%，亦居首位。房地产紧追其后，净吸纳量贡献率为14.0%，随着城镇化进程加速，市场持续录得房企、交易服务及建筑设计类企业的进驻。专业服务业以13.3%的净吸纳量贡献率位列第三，其中律师事务所主导去化。同期，随着行业发展的迭代更新，消费需求逐步向“在线+”行业倾斜，推动该类企业成为需求新增长点，如在线教育、在线医疗等。租金方面，成都优质写字楼平均账面租金环比基本持平，至季末报83.9元每平米每月。究其租金企稳的原因，一方面大部分业主已于上季度调低租金预期以吸纳经济低于预期的影响；另一方面季内多个业主表示客户到访量及承租能力较上季度有所回升，从而提振市场信心。尽管如此，为优化租户结构，部分业主面对优质客户在免租期、装修补贴等优惠策略上加大弹性，故市场平均有效租金略有下滑。由于城市基建、配套、产业、政策、人才可得性等指标再次发生变化，企业加速在“2+1”格局下的区域内以及跨区域间聚集与流动。城市更新进程推动市中心基建、配套的升级，甚至部分楼宇也通过物业软硬件翻新以探寻第二次生命。此外，东大街区域市场随攀成钢板块的启幕而进一步延伸。就南延线而言，随着商务氛围愈发成熟，租金价格也今非昔比，其中金融城甲级写字楼租金已居市场最高水平，截至季末为107.6元每平方米每月。在此背景之下，需求流动性加速，同区域来看，市中心升级需求活跃，录得多宗由原楼龄较老的楼宇升级搬迁至周边新建优质楼宇的案例；跨区域来看，录得多个来自孵化器、软件园的TMT企业出于租赁成本的考虑选址市中心，而承租能力较强的专业服务类企业出于客户就近原则而落子、搬迁至金融城。随着成都写字楼市场逐步迈入存量时代，加之多数于成长阶段（2014-2016）集中交付的楼宇面临租户租约集中到期，市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点，其中第三季度升级需求占比办公策略较上半年大幅提升23.2个百分点。然而，考虑到经济周期性调整，企业的办公决策更加谨慎，因此业主的租赁策略面临考验，灵活性的租赁方案为制胜关键。此“灵活性”不仅限于租赁成本层面，亦反映在物业物理层面，例如季内录得部分业主重新规划办公空间，迁移小面积租户从而腾挪出整层大面积可租赁空间给优质客户；部分业主挖掘新兴领域租户，如医疗美容等。展望2019年第四季度，成都优质写字楼市场将迎来约7万平方米的新增供应。在经济不明确性延续的宏观背景之下，业主的运营能力成制胜关键。着眼需求端，新旧动能转化的细分领域行业值得关注，如包括企业运营系统、办公平台软件等专业服务类TMT企业。世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，但在经济不明确性持续的情况下需求端的决策流程加长，且需求的不确定性亦继续存在。随着未来供应回升，供给端需加强租赁策略的灵活性，同时关注“在线+”新兴行业衍生出的新增办公需求。”零售物业市场区域及载体物理空间优化，商业运营时间延展第三季度，位于新都的七一国际广场开业为成都零售物业市场带来14.5万平方米的新增供应。该项目系近郊商圈第三大体量的购物中心，充沛的空间给业态配比丰富度增加提供基础，继而带动新都商业提档升级。同期，自持型街区集中交付，包括万科天荟、石犀里、东门市井、猛追湾万巷更新项目等。该类型物业成开发热点主要是因为，其一土地资源随城镇化加速而愈发稀缺，更多开发商选择自持运营后再资产退出的战略；其二城市更新置换出载体资源，街区得以焕新重生；其三城市鼓励发展“首店经济”、“夜经济”为其带来机遇，品牌质量显著提升。然值得注意的是，自持街区的消费场景因容积率低、时间灵活而更具吸引力，加之租户结构愈发丰富，将对区域内的同质购物中心形成竞争关系，故业主需在餐饮、体验业态上作差异化应对。季内需求维稳，空置率环比微跌0.1个百分点至4.9%，创历史新低。然而，在空置率变化不大的态势之下，隐藏着市场主体积极寻求空间与时间最优解的企图。季内政府提出以交子公园为基础，将次级商圈的金融城区域规划建设成世界级商圈，而SKP项目也确定落地。与此同时，核心商圈在“中优”战略推进下，城市更新成效逐步呈现。借此，市中心与南延线的商业空间博弈启幕，两者将在取长补短中提档升级。具体而言，市中心文化底蕴、商业氛围浓厚，加之街巷密集，天然形成消费场景。然区域内优质购物中心体量占比全市较小，老街老巷又难以吸纳优质品牌进驻，故城市更新将是其提升竞争力的动能。而南延线则恰好相反，优质购物中心众多，但文化底蕴不足且商业氛围因街道尺度较大而稀散，消费者动线难以从点到面，故未来消费场景的打造将不失为提升商业氛围的决策之一。微观层面，季内购物中心亦积极调整旨在提高空间使用效率。在核心商圈，业主积极作同品类迭代，其中餐饮租户的升级换代最为瞩目；而次级商圈则差异化表现，部分空置率较高的项目引入大面积的服饰集合店以实现去化，而运营良好的项目则再次大店切小店，将原面积较大的服饰品牌置换成包括珠宝配饰、美妆、潮牌等多个品类，如凯德新南、锦华万达等。此外，随着消费者行为习惯的转变，店铺的空间设计同样发生变化。季内，通过监测新开或升级的服饰店铺发现，增加视觉动态感以提升品牌推广成为趋势，具体改造包括增加玻璃幕墙的比例让消费者透视店铺内的货品、或在幕墙上增设大面积的LED屏滚动播放新品宣传片等。就餐饮品牌而言，“街铺化”趋势初见端倪，市场见证多个餐饮店铺采用半开放式的设计，并用灯光、音乐来营造开放、活泼的消费场景，如远洋太古里新开业的Scotts炸鱼薯条及升级后的哈根达斯等。同期，商业运营的时间延展。8月，政府公布35个“夜成都”示范点位，加码夜间经济。该举措既能通过融合文化、消费、场景、时间四大元素在消费高峰时段承接需求，延长内需；又能用集中性的管理使消费空间正规化。对发展夜经济而言，项目的选择至关重要，必须考虑游客、市民等参与者的需求、喜好和当地条件，以及活动可能对周边居民产生的影响等。因此，夜经济的健康发展需从规划层面对各方面进行统筹考虑。此外，运营商、零售商也在做推广时间的延展。季内，计划年底开业的龙湖滨江天街通过网络社交平台播放宣传动画片、办天街Club会员活动等提前预热并与目标消费者实现互动；而远洋太古里尚在围挡的青山研究所则通过围挡上的耳机与路过的消费者互动，提前激发兴趣。随零售物业市场的空间优化、时间延展，季内需求端也相应地呈现出不同的表现。按区域看，受地标项目带动及城市更新利好，核心商圈强者恒强，持续吸引国际品牌开设首店，如世界顶级珠宝品牌Harry Winston大陆第四间直营店、意大利鞋履潮牌Golden Goose西南首店、英国Scotts炸鱼薯条亚洲首店进驻远洋太古里等；次级商圈加速品类迭代，内资品牌表现抢眼，涉及品类包括潮流品牌、电子产品及个人护理，如华为、荣耀、完美日记等。按细分品类看，新能源汽车加速扩张，季内录得小鹏汽车连开三店；儿童教育类品类迭代迅速，传统才艺培训退租较多，取而代之的是科技培训类品牌，如编程、机器人等；而酒吧则积极进驻自持街区，如酷里南和MATATA落户建发鹭洲里、贰麻酒馆进驻万科天荟等。展望未来，2019年第四季度成都零售物业市场还将迎来5个项目开业，合计约49万平方米的新增供应。商业开发持续下沉至三环内商业欠缺的区域及近郊商圈，且呈多点开花的态势，故短期内项目间合作共推商圈提质的关系或将大过直接竞争关系。微观层面，得益于夜经济、首店经济等利好政策，商业载体与品牌的合作关系将继续升级延展，从而共同带动市场整体量与质的飞跃。世邦魏理仕成都顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“从第三季度的市场表现来看，成都零售物业市场正潜移默化的发生改变。其中，核心商圈的变化体现在继续提高品牌丰富度，特别是国际品牌；次级商圈随新增项目填补商业空白区域而呈各自为政的态势，且更多运营商将商业空间提供给非零售业态，如互动空间、亲子娱乐等，从而增加消费时间并与核心商圈差异化竞争；而近郊商圈则将是变化最大的，即将迎来质变。同时，发展“夜经济”将为三级商圈的蜕变注入新动能。”仓储物流市场第三方物流及电商积极备战“双十一”，市场供需两旺第三季度，成都仓储物流市场迎来高标库的集中交付，共计录得六个项目合计约39.7万平方米的新增供应，其中46.0%的新增面积落于青白江。着眼需求端，净吸纳量环比大幅增长273.3%录得22.5万平方米。究其原因，一方面新增项目因前期积极蓄客而得以满租或高入驻率交付；另一方面，临近“双十一”，第三方物流、电商的需求得以释放。然而，电商自建库影响持续，季内录得某电商因租约到期从定制库整体退租并搬至自建库的案例。相应地，尽管季内需求活跃，然大面积的新增供应仍推高市场空置率环比上升2.7个百分点至19.9%；受电商退租集中的区域业主下调租金预期影响，全市高标库平均租金环比下降1.1%至24.7元每平方米每月。分行业看，第三方物流、电商积极备战“双十一”主导季内去化，净吸纳量分别为46.5%、38.2%。值得关注的是，尽管头部电商企业自建库已交付运营，但鉴于成都旺盛的消费需求端，以及不同类型商品的仓配要求的差异性，市场录得头部电商企业在同区域搭配“卫星仓”的租赁案例。展望未来，2019年第四季度成都仓储物流市场将迎三个项目合计38.2万平方米的新增供应。电商自建库影响预计延续，全年市场将维持调整基调。未来三年，随着天府机场与双流机场运营职能调整、青白江区域迎来供应高峰，市场整体格局将重塑。世邦魏理仕成都顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示：“为应对市场格局变化，业主调整租赁策略成效显著。季内实际租赁面积超35万平方米，系单季历史最高成交面积之一，充分说明成都仓储物流市场的韧性及潜力，未来市场容量将继续随城市扩张及产业升级而逐步扩大。”

近年来，随着我们和行业从业者的深入交流，逐渐发现一个关键的问题：这个行业缺乏一个客观的声音。这个客观的声音，不仅要有大数据的支撑，亦要有全局视角的观点提炼。这不是一件容易的事，但是方升研究作为产业园区的见证者和参与者，十余年的深耕之下，我们希望自己能成为这个发声者，从第三方的角度观察行业的发展，以数据为基石洞见行业风向，为此重磅推出《中国产业园区年度报告》系列报告。我们不为追热点，只为有观点，希望用正确的方式引领行业的发展。今年新推出的《2020中国产业园区年度报告》挖掘了近5年来全国150家园区企业的发展数据，解构行业格局，对行业的整体市场规模、发展动态做全面分析。报告既能让从业者对行业整体发展情况有明确的认知，也能引导企业认清自己在市场中的位置，对自己有客观清晰判断，同时将帮助地方政府、金融机构准确了解市场发展动态及企业运营能力，有效率规避风险。从数据洞见行业截止目前，我们以全国150家企业为基石样本，共积累了行业6年来的发展大数据，其中每家企业每年采集数据达20余种，总计行业数据达18000条。6年的大数据直观的反映出一个事实：2019年行业发展行至瓶颈期，盈利模式出现了明显的问题。上图数据可以明显的看出6年来行业营收持续增长，2019年达到最高值10494.16亿元，但净利润在2019年首次出现负增长，增长率为-4.09%。行业营收持续增长，净利润却减少，这说明整体的利润空间降低，盈利能力减弱，盈利模式出现了明显的问题。从分业务数据来看，2019年营收结构出现了明显的变化：住宅和产业载体销售收入明显下降，综合服务收入明显上升。这表明行业发展的业务重心已经发生改变，在政策和市场的变化之下，运营商开始逐渐将调整业务中的“租售比例”，盈利模式呈多样化发展，转型过渡成为净利润下降的原因之一。行业头部企业在2019年的发展变化也明显折射了行业转型的困境，印证了行业在过渡期的探索。以华夏幸福为例，身为行业巨头企业，2019年华夏幸福将主营业务由“产业园区业务和房地产开发业务”转变为“产业新城及相关业务和商业办公及相关业务”，为此设立了双总部，将新业务放在位于深圳的南方总部。而这一年吴向东的加盟，也带领华夏幸福朝向多元化发展，身为华润置地前掌门人，他对持有型物业的经营能力也已经获得证明，在项目背后有一套完善的金融计划、资管计划。加入华夏幸福后，吴向东主要负责商业地产、高端住宅、康养、长租公寓等新业务，掌舵南方总部。2019年8月，华夏幸福迎来第一个管理输出项目，华夏幸福以58.3亿元出售北京丽泽商务区一个商办项目予平安人寿，同时项目公司将向华夏幸福支付代建管理费和资产管理费。该项目是吴向东加盟以来第一个轻资产运营商办项目，更是华夏幸福首次采用“轻资产”模式，以输出开发、管理经营项目。北京之后，华夏幸福相继在武汉、深圳、东莞开拓商业办公及相关业务，以寻求新的增长点。从创新PPP模式，到非房融资大规模开展，再到产业新城复制、新业务落地轻资产输出，华夏幸福正不断寻求业务迭代，随着市场的发展，产业新城业务也在不断进化，产业地产的资产管理能力也逐渐获得更多的关注，巨头转型折射行业风向，行业的多元化转型发展将成为趋势。除了华夏幸福之外，2019年联东集团业务模式也有新的方向，联东集团董事长刘振东提出了一个 5 年目标，那就是 5 年之后联东将转变为一个纯服务公司，届时的一个标志就是服务收入将超过园区租售收入。如果联东的园区服务收入超过租售收入，那么发展轻资产项目成为联东集团的必然选择。截止目前，联东集团已在全国 40 多个城市投资运营产业园区超过 230 个，引进制造业企业和科技型企业超过 10000 家。随着项目规模和客户规模的不断扩张，刘振东也开始逐步规划针对园区企业的TO B业务，产业生态体系的搭建和运营将传统园区玩法更新到下一关卡。从数据到模式到观点，行业整体发展的情况在《2020中国产业园区年度报告》中都有直接的详述，除此之外，《2020中国产业园区年度报告》还在四大区域、两大性质、行业头部企业的规模、收益、模式、走势做全面分析，同时从财务状况、运营项目、商业模式入手，深度解析产业园区典型企业的发展力，以数据为基石，为大家呈现年度产业园区行业发展的真实情况。数据不会说谎，我们不仅能从中分析行业目前的发展状况，也能从中预测未来的发展方向，方升研究通过数据分析总结了行业未来发展的趋势。预测一：随着REITs的推出，大批职业经理人将得到解放近年来REITs试行政策频出，今年的基础设施REITs政策更是大大提升了产业园区的信心，方升研究认为REITs未来市场空间广阔，存量资产盘活将迎来机遇，有利于提升企业资产运营水平。预测二：TO B服务或成为商业模式变革契机随着产业园区行业的进一步发展，未来园区的规模将越来越大，产业集聚度会越来越高，专业化的TO B业务将成为运营商商业模式变革的契机。除了这两大主要趋势之外，方升研究还总结了其他八大发展趋势，在《2020中国产业园区年度报告》中都有具体阐述，一本报告可能不能改变什么，但是我们每年都会出年度系列报告，从数据洞见行业发展，希望这个客观的声音能越来越高，成为行业的风向标。全本报告现已正式面世，正在火爆预售中，限时订购有优惠哦！欢迎添加客服微信进行订购！附：《2020中国产业园区年度报告》目录第1章 2019年中国产业园区行业分析1.1 宏观形势分析1.2 2019年行业发展总结1.3 年度十大热点事件评述1.4 2020年行业发展十大预测第2章 2019年产业园区行业图谱2.1 产业园区的行业格局2.2 2019年产业园区十大政策解读2.3 2019年行业园区企业图谱2.3.1 园区企业的分类体系2.3.2 园区企业行业纵览第3章 2018年中国产业园区行业市场发展3.1 2019年中国产业园区发展规模分析3.1.1 行业性质规模分析3.1.2 行业区域规模分析3.2 2019年产业园区经济指标分析3.2.1 产业园区盈利模式构成分析3.2.2 2019产业园区业务收入分析3.2.3 2019年产业园区行业盈利能力分析第4章 2015-2019年中国产业园区行业市场发展4.1 2015-2019年宏观形势发展变化分析4.2 2015-2019年产业园区经济指标发展变化分析4.2.1 5年间行业规模变化分析4.2.2 5年间行业经济指标变化分析4.2.3 5年间行业盈利能力分析4.3 2015-2019中国产业园区行业发展存在的问题4.3.1 产业园区发展中存在的问题4.3.2 产业园区的发展对策第5章 中国产业园区行业地域分析5.1 产业园区行业区域发展总体情况分析5.1.1 产业园区行业地域分类5.1.2 四大区域代表城市发展政策对比5.2 华北区域产业园区发展分析5.2.1 市场发展特点分析5.2.2 主要产品业态分析5.2.3 市场规模分析5.3 华东区域产业园区发展分析5.3.1 市场发展特点分析5.3.2 主要产品业态分析5.3.3 市场规模分析5.4 华南区域产业园区发展分析5.4.1 市场发展特点分析5.4.2 主要产品业态分析5.4.3 市场规模分析5.5 中西部区域产业园区发展分析5.5.1 市场发展特点分析5.5.2 主要产品业态分析5.5.3 市场规模分析5.6 产业园区行业四大区域发展经济指标分析5.6.1 产业园区四大区域行业规模对比分析5.6.2 产业园区行业四大区域盈利能力分析第6章 中国产业园区行业企业类型分析6.1 产业园区行业企业性质分类6.2 政府主导企业发展分析6.2.1 发展特点分析6.2.2 市场规模分析6.3 市场主导企业发展分析6.3.1 发展特点分析6.3.2 市场规模分析6.4 产业园区行业两大性质企业发展经济指标分析6.4.1 产业园区两大性质企业规模对比分析6.4.2 产业园区两大性质企业盈利能力分析第7章 中国产业园区行业头部企业分析7.1 产业园区行业头部企业情况分析7.1.1 头部企业定义及名单7.1.2 头部企业发展特点分析7.2 产业园区行业头部企业发展规模分析7.2.1 2019年头部企业发展规模分析7.2.2 2015-2019年头部企业发展规模分析7.3 产业园区行业头部企业发展经济指标分析7.3.1 盈利能力分析7.3.2 发展能力分析7.3.3 营运能力分析7.3.4 偿债能力分析7.4 头部企业发展趋势分析第8章 2020产业园区运营商测评8.1 产业园区行业研究体系8.1.1 评价体系思路8.1.2 评价体系指标8.1.3 数据来源8.1.4 评价方法8.2 2020年度产业园区运营商50强8.2.1 年度榜解读8.2.2 行业震荡下的运营商第9章 产业园区行业典型企业分析9.1 华夏幸福9.1.1 公司概况9.1.2 发展概况9.1.3 物业项目分析9.1.4 商业模式解析9.1.5 2015-2019企业经营状况9.1.6 发展经验教训9.2 中新集团9.2.1 公司概况9.2.2 发展概况9.2.3 物业项目分析9.2.4 商业模式解析9.2.5 2015-2019企业经营状况9.2.6 发展经验教训9.3 中国宏泰发展9.3.1 公司概况9.3.2 发展概况9.3.3 物业项目分析9.3.4 商业模式解析9.3.5 2015-2019企业经营状况9.3.6 发展经验教训9.4 中关村发展9.4.1 公司概况9.4.2 发展概况9.4.3 物业项目分析9.4.4 商业模式解析9.4.5 2015-2019企业经营状况9.4.6 发展经验教训9.5 张江高科9.5.1 公司概况9.5.2 发展概况9.5.3 物业项目分析9.5.4 商业模式解析9.5.5 2015-2019企业经营状况9.5.6 发展经验教训

中商情报网讯：产业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也是反馈一个地区产业招商情况的晴雨表，中商产业研究院持续对全国各行业的产业招商数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2021年一季度广东省投资拿地前十企业排行榜已揭晓。据榜单显示：埃克森美孚（惠州）化工有限公司、东华能源（茂名）有限公司、东莞大族科技有限公司、华为技术有限公司、惠州联东金浦实业有限公司、惠州博威新材料有限公司、中广核陆丰核电公司、广东瑞庆时代新能源科技有限公司、广东金湾高景太阳能科技有限公司、广东金田新材料有限公司10家企业上榜。其中，埃克森美孚（惠州）化工有限公司投资最活跃，其拿地面积排名全省第一。埃克森美孚化工有限公司于2019年01月18日成立，公司经营范围包括：生产、经营：石油产品、化工产品、有关进料的采购和进口、以及上述产品的仓储、中转、运输、供应、销售；塑料软包装新技术、新产品（高阻隔、多功能膜及原料）开发与生产；货物及技术进出口；石油产品、化工产品及其相关产品研究及开发；为公司的关联公司及客户提供各类（含技术）协助服务；对埃克森美孚在中国投资项目的员工、有关代理、经销商和商户进行技术知识培训，并为其他单位提供员工的技术培训服务；开发、建造、经营管廊、管道、仓储设备；建设保税仓库及油库（不含危险化学品）等。截至2021年3月底，埃克森美孚（惠州）化工有限公司在广东省惠州市获得2块工业用地。数据来源：中商产业研究院大数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

中商情报网讯：著名产业地产研究专家周建成博士一针见血地指出：“与产业地产擦肩而过，你将损失下一个十年。”目前超半数百强房企涉足产业地产。产业地产主要项目类别为产业园、产业小镇、产业新城、众创空间、孵化器。资料来源：中商产业研究院整理产业地产拥有巨大的市场需求1、新兴产业发展需要新的产业配套在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业都需要地产的支撑服务，只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的业态发展模式;2、传统产业转型升级需要新的建设服务目前，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求;3、旧城产业升级需要新布局中国城市经过数十年高速发展，不论是城市建设设施，还是城市产业发展，还是城市生活都发生重大变化，智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市地产发展的重要方向。旧城改造、产业升级、生活升级为产业地产提供重要发展机会的同时，也对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求;4、传统产业园区需要新整合改革开放以来，我国建设了众多的高新技术产业开发区、经济技术开发区等各类产业园区，而这些产业园区依托的就是包括土地一级建设开发、工业地产开发等在内的多种地产产业发展，而在当前绝大多数产业园区运营困难、面临转型突破的形势下，同样也给产业地产行业带来了发展机遇;5、新城建设需要产业地产新定位一方面大批旧城需要改造升级，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建设也在加大布局建设。比如被称为千年大计的雄安新区建设，比如粤港澳大湾区世界城市群建设等，这些新城大多按照产产融合、产融融合、产城融合、产社融合的创新发展模式，这也必定为产业地产带来又一发展机遇。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

中商情报网讯：著名产业地产研究专家周建成博士一针见血地指出：“与产业地产擦肩而过，你将损失下一个十年。”目前超半数百强房企涉足产业地产。产业地产主要项目类别为产业园、产业小镇、产业新城、众创空间、孵化器。资料来源：中商产业研究院整理产业地产拥有巨大的市场需求1、新兴产业发展需要新的产业配套在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业都需要地产的支撑服务，只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的业态发展模式;2、传统产业转型升级需要新的建设服务目前，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求;3、旧城产业升级需要新布局中国城市经过数十年高速发展，不论是城市建设设施，还是城市产业发展，还是城市生活都发生重大变化，智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市地产发展的重要方向。旧城改造、产业升级、生活升级为产业地产提供重要发展机会的同时，也对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求;4、传统产业园区需要新整合改革开放以来，我国建设了众多的高新技术产业开发区、经济技术开发区等各类产业园区，而这些产业园区依托的就是包括土地一级建设开发、工业地产开发等在内的多种地产产业发展，而在当前绝大多数产业园区运营困难、面临转型突破的形势下，同样也给产业地产行业带来了发展机遇;5、新城建设需要产业地产新定位一方面大批旧城需要改造升级，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建设也在加大布局建设。比如被称为千年大计的雄安新区建设，比如粤港澳大湾区世界城市群建设等，这些新城大多按照产产融合、产融融合、产城融合、产社融合的创新发展模式，这也必定为产业地产带来又一发展机遇。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。