产业地产市场调研

中商情报网讯：产业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也是反馈一个地区产业招商情况的晴雨表，中商产业研究院持续对全国各行业的产业招商数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2021年一季度全国产业用地出让TOP100区（县）排行榜已揭晓。据榜单显示，2021年一季度我国产业用地出让面积前十区县分别为：广西壮族/梧州市/藤县、陕西省/榆林市/靖边县、福建省/漳州市/漳浦县、江苏省/常州市/溧阳市、湖南省/衡阳市/衡阳县、江苏省/宿迁市/泗阳县、新疆维吾尔/昌吉回族自治州/奇台县、山西省/太原市/阳曲县、内蒙古/乌海市/海南区、江苏省/宿迁市/宿城区。其中，藤县产业用地出让面积排名第一。藤县隶属于广西壮族自治区梧州市，依托西江黄金水道和毗邻粤港澳大湾区独有的地理优势，组建6支重点产业招商工作专队，全面对接大湾区，大力推介符合藤县发展的陶瓷、钛白、林产林化、造船等特色产业。目前，藤县招商引资成效明显，企业投资落户藤县热情较高。（注：上述数据包括县级市）数据来源：中商产业研究院数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国产业地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

中商情报网讯：产业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也是反馈一个地区产业招商情况的晴雨表，中商产业研究院持续对全国各行业的产业招商数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2021年一季度广东省投资拿地前十企业排行榜已揭晓。据榜单显示：埃克森美孚（惠州）化工有限公司、东华能源（茂名）有限公司、东莞大族科技有限公司、华为技术有限公司、惠州联东金浦实业有限公司、惠州博威新材料有限公司、中广核陆丰核电公司、广东瑞庆时代新能源科技有限公司、广东金湾高景太阳能科技有限公司、广东金田新材料有限公司10家企业上榜。其中，埃克森美孚（惠州）化工有限公司投资最活跃，其拿地面积排名全省第一。埃克森美孚化工有限公司于2019年01月18日成立，公司经营范围包括：生产、经营：石油产品、化工产品、有关进料的采购和进口、以及上述产品的仓储、中转、运输、供应、销售；塑料软包装新技术、新产品（高阻隔、多功能膜及原料）开发与生产；货物及技术进出口；石油产品、化工产品及其相关产品研究及开发；为公司的关联公司及客户提供各类（含技术）协助服务；对埃克森美孚在中国投资项目的员工、有关代理、经销商和商户进行技术知识培训，并为其他单位提供员工的技术培训服务；开发、建造、经营管廊、管道、仓储设备；建设保税仓库及油库（不含危险化学品）等。截至2021年3月底，埃克森美孚（惠州）化工有限公司在广东省惠州市获得2块工业用地。数据来源：中商产业研究院大数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

中商情报网讯：产业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也是反馈一个地区产业招商情况的晴雨表，中商产业研究院持续对全国各行业的产业招商数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2021年一季度河北省投资拿地前十企业排行榜已揭晓。据榜单显示：唐山国堂钢铁有限公司、天道仓储物流（迁安）有限公司、中物杭萧绿建科技股份有限公司、沧州金长兴石油产品有限公司、河北诚信九天医药化工有限公司、衡水和平铝业科技有限公司、石家庄天汇废弃资源加工有限公司、秦皇岛北方玻璃有限公司、河北太行钢铁集团有限公司、唐山利达网架设施科技有限公司10家企业上榜。其中，唐山国堂钢铁有限公司投资最活跃，其拿地面积排名全省第一。唐山国堂钢铁有限公司于2019年06月10日成立。法定代表人冯雷光，公司经营范围包括：生铁、钢坯、带钢、棒线材及其深加工产品生产、销售；焦炭生产、销售；焦油、煤气、粗苯生产项目的筹建；货物进出口（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）等。数据来源：中商产业研究院大数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

中商情报网讯：产业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也是反馈一个地区产业招商情况的晴雨表，中商产业研究院持续对全国各行业的产业招商数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2021年一季度山东省投资拿地前十企业排行榜已揭晓。据榜单显示：临沂钢铁投资集团特钢有限公司、天辰齐翔新材料有限公司、利华益利津炼化有限公司、山东清河化工科技有限公司、威海南海投资开发有限公司、滨州北海国有资产运营管理有限公司、滨州市沾化区汇宏新材料有限公司、万华化学集团股份有限公司、阳煤平原化工有限公司、山东蓝帆健康科技有限公司10家企业上榜。其中，临沂钢铁投资集团特钢有限公司投资最活跃，其拿地面积排名全省第一。截至2021年3月底，临沂钢铁投资集团特钢有限公司在山东省临沂市获得4块工业用地。数据来源：中商产业研究院大数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

来源：观点地产网　　2020 年受宏观经济与系列调控措施的松紧变化影响，房地产市场于二季度后快速复苏，商品住宅全年成交规模创新高。但区域分化加剧，“优势城市 / 优质区域”对资金的吸聚效应进一步加大。　　2021 年“经济维稳”大方向不变，亦需“促进转型”，由于政策需要顾及更多“分项目标”，且需应对全球经济环境的“不确定性”，本年系列执行措施将更宽幅波动。在此前提下，“促进房地产平稳健康”仍是重中之重，“因地制宜”与“因城施策”将更灵活。　　未来不同区域基于“城市发展价值”高低不同，市场分化的格局将进一步扩大。政策对行业发展的要求增加，传统开发模式面临更大挑战；我们仍然强调，复合新兴产业发展的多元化经营将是未来之始。

（报告出品方/作者：东北证券，王小勇）1. 住房交易市场前景：空间存在潜力，结构开始转向住房交易市场是房地产市场的重要组成部分，而其中主要分为三个部分： 住宅新房销售市场、住宅存量房销售市场和住房租赁市场。1.1. 新房销售：规模巨大，未来提升空间受限从商品住房市场开启至今，新房销售市场在中国住房交易市场中占据着重 要的地位。商品住宅新房销售交易规模巨大。2020 年中国商品住宅新房总交易额达到 15.5 万亿元，2014-2020 年 CAGR 达到 16.5%，作为住房商品化以后住房交 易市场的主导力量，近 20 年商品住宅新房销售市场交易规模巨大。核心驱动力减弱——未来城镇人口增长存在限制。虽然中国城镇化进程依 然在持续当中，但城镇人口的同比增速持续减小，城镇化呈现逐渐放缓的 趋势，商品住宅新增需求增速减缓。与其他国家对比来看，世界主流发达 国家城镇化率普遍在 70%以上，中国城镇化率仍存在一定空间。根据联合 国预期，2030 年中国城镇化率将达到 70%，之后开始进入城镇化后期，同 时对标美国的城镇化变化历史趋势来看，城镇化率增长至 70%时产生拐点， 进入城镇化后期，增速大幅减缓。2019 年中国城镇化率达到 60.6%，按照 2009-2019 年的城镇化率趋势推算，同样将在 2030 年左右城镇化率达到 70%，预计增速将进一步放缓；长期来看，城镇人口增长存在限制，考虑到 新房销售的基础在于城镇住房的需求增量，新房销售的未来提升空间受限。商品住宅新房销售市场的交易额规模会在中短期内维持增长，但由于需求 增量的逐步减缓，预计未来的提升空间受限。1.2. 存量房销售：规模提升迅速，地位逐渐凸显存量住宅交易额提升迅速，增速超过新房。2019 年存量住宅销售总交易额 达到 6.7 万亿元，2014-2019 年复合增长率达到 20.8%，超过新房销售同期 17.5%的复合增速，提升迅速。存量住宅销售在多个大中城市中占据主导，重要性逐渐凸显。根据前瞻产 业研究院数据，包括四个一线城市和厦门、宁波、苏州等强二线城市在内 的 18 个大中城市的存量房交易的市场规模占比已经超过 50%，开始占据交 易市场的主导地位，表明存量房市场的重要性开始逐渐显现。存量住宅销售流通率维持稳定，销售交易额增长趋势将随存量房价值提升 而延续。我们根据存量房总价值=城镇人口总数*城镇人均住房面积*全国 二手房成交均价对存量房总价值进行测算，根据测算，2020 年底国内存量 房总价值约为 258.8 万亿元,2014-2020 年复合增长率达到 15.1%，增速较 快；同时根据存量房流通率=存量房交易额/存量房总价值的计算方式对存 量房流通率进行计算（由于是对交易额进行预测，与常规的流通率=交易套 数/总套数的计算方法存在一定差异）。根据计算，中国存量房流通率 2014- 2019 年平均值为 3.27%，整体基本维持在 3%左右，较为稳定，预计存量住 宅销售交易额将持续快速增长。1.3. 住房租赁：伴随存量房价值同步提升，流通率保持平稳中国住房租赁交易额规模平稳上升。2019 年住房租赁总交易额达到 1.7 万 亿元，2014-2019 年复合增长率达到 13.6%，持续平稳上升。住房租赁流通率维持平稳。我们根据住房租赁流通率=住房租赁交易额/存 量房总价值的计算方式进行住房租赁流通率的计算，2014-2019 年中国住 房租赁流通率整体维持在 0.75%以上，保持平稳。1.4. 住房交易市场总结：空间存在潜力，结构开始转向根据计算，我们认为：空间存在潜力：到 2030 年，商品住房总交易额将提升到 39.2 万亿元。 结构面临转向：到 2030 年，存量房市场（存量房销售+住房租赁）占比超 过 50%，在住房交易市场中占据主导。2. 渠道竞争格局：混业化渠道之争产生住房交易的传统渠道竞争是一种泾渭分明的状态。在新房销售市场上，开 发商开发新房，并通过售楼处直接自销给购房者，而一手代理公司则为开 发商售楼处提供代理、策划服务，协助销售；在存量房销售和住房租赁市 场上，经纪公司通过旗下人经纪人进行存量房销售和住房租赁的渠道业务。2.1. 各方角色发生改变，渠道竞争格局开始转变渠道竞争格局开始发生转变，地产开发商、一手房代理公司、经纪公司以 及电商平台在住房交易渠道竞争的角色产生变化。地产开发商拓展自有渠道，并进入存量房租售渠道业务。地产开发商通过 旗下分布较为广泛的物业管理公司案场，协助进行新房的自销；另一方面， 依托物业管理公司的场地以及长期与小区住户接触的机会，开发商开始衍生存量房销售和租赁的渠道业务，龙头房企碧桂园、融创、保利等通过旗 下物管公司同时布局一二手房渠道业务。一手房代理公司传统业务遭遇瓶颈，开始拓展二手房经纪业务。新房代理 销售业务的增速趋缓，根据中国指数研究院数据，TOP10 一手房代理公司 代理销售额的上升速度较慢，落后于新房市场的增长速度，渗透率降低， 从 2016 年的 16.9%下降到 2019 年的 14.2%，传统一手房代理业务遭遇瓶 颈。在拓展的新业务中，部分一手房代理公司通过赋能经纪人的方式拓展 二手房经纪业务。以易居为例，赋能二手经纪业务的营收占比从 2016 年的 0.8%提升到 2019 年的 39%，存量房相关业务愈发重要。经纪公司开始进行一二手联动，并布局线上平台。经纪公司在传统的存量 房渠道业务基础上开始参与新房销售渠道业务，进行一二手联动，将渠道 能力逐渐向新房市场复制和迁移。以贝壳为例，2020 年，新房业务和二手房业务的营收占比分别为 54%和 43%，新房业务已经成为重要的收入来源。 此外，经纪公司开始构建房产经纪 O2O 模式，同时在网页端和手机 app 建 设相应的平台接口，进行线上线下的业务联动。房产交易相关的电商平台通过线上引流获客进行渠道业务的开展。主要有 以下两种模式：第一种是“直买直卖”平台：绕过经纪人的中间环节，房 东和开发商直接在线上平台挂牌房源，并与客户直接约谈完成交易，平台 收取交易服务费，典型的例子是 2018 年以前的房多多；第二种是信息端口 平台，平台仅提供端口供经纪人发布房源，帮助进行推广，并收取平台使 用费和增值服务费用，不直接参与交易环节，典型的例子是安居客；第三 种是赋能平台:为线下经纪人提供数据库、品牌、线上交易工具等进行赋能， 并在交易佣金中抽取提成，以易居和现在的房多多为代表。2.2. 业务边界打破，混业化渠道之争展开综合来看，渠道的竞争格局产生演变，原本住房交易各细分领域的渠道参 与者开始互相加入其他领域的赛道，细分业务的边界被打破，住房交易市 场的渠道之争开始混业化。3. 线下突围之道：市场变局推动优势转换3.1. 现象：经纪公司在三项业务中渗透率持续提升在混业化渠道之争当中，经纪公司在三项业务中均持续提升。从三类业务 的渗透率来看，经纪公司在新房市场的渗透率从 2014 年的 10%提升到 2019 年的 26%，迅速提升；存量房交易市场渗透率长期维持在 80%以上，占据主 导地位；住房租赁市场渗透率从 2014 年的 33%提升到 2019 年的 53%，逐 渐取得优势；经纪公司在三项业务的渗透率均持续提升。3.2. 新房与存量房的渠道逻辑差异新房与存量房的渠道逻辑存在差异。在分析线下渠道商业模式之前，我们 可以看到的是住宅新房和存量房的渠道业务逻辑存在差异：新房的渠道逻 辑偏向于卖方市场，房源端的开发商在其中占据优势，通过推广的方式， 使客源端的购房者获知楼盘信息，并直接通过开发商自有渠道（主要是售 楼处）进行交易；存量房的渠道逻辑则偏向于均衡市场，房源和客源两端 需要经纪人进行拓展寻找，并与经纪人达成联系，经由经纪人进行信息匹 配撮合最终完成交易。3.3. 卖方需求转变：去化难度增加，需要增强获客能力长周期维度看，新房去化难度将逐渐增加。商品住宅新房的销售去化周期 处于波动上升的进程中，去化周期加长，商品住宅新房的去化难度逐渐增 加；从长期来看，根据住房和城乡建设工作会议披露，2019 年中国城镇人 均住房面积达到 39.8 平米，对比世界主流发达国家来看，已经高于德国、 英国、法国的 39.4、35.4、35.2 平米，未来住房面积的提升空间较小，住 宅新房销售需求的提升空间存在一定限制，预计去化难度将逐渐增加；同 时，经纪公司新房业务的渠道佣金率从 2017 年的 2.1%提升至 2019 年的 2.3%，也从侧面印证新房去化难度增加。长效机制下，销售快速结转需求增加。房地产长效机制之下，国家对地产 行业的调控收紧，“三条红线”政策限制房企的融资规模，增加房企的资金 链压力，另一方面，房贷集中度管理政策从开发商和个人购房者两端对房 地产相关融资进行限制，这样的政策环境使房企的资金压力增大，对快速 销售结转的需求增强。由以上两个因素推动，新房渠道的卖方市场逻辑开始转变，房源端的优势 开始减弱，而客源端重要性增加，开发商需要拥有更强获客能力的新渠道。3.4. 买方需求转变：选择面扩大，匹配转换效率需求提升买方选择面扩大，渠道转换效率重要性凸显。多数购房者开始不再区分新 房和二手房，而以实际需求为导向。存量房交易在全国重要一二线城市占 据主导，并且存量房的位置和交通优势逐渐凸显，使得一二手房需求市场 开始融合。以上因素使得购房者的选择面开始扩大，相应地，对渠道的匹 配撮合能力有更高的需求，渠道转换效率的考量变得很重要。3.5. 经纪公司获客能力优势：多元覆盖面+大规模布局经纪公司的获客方式覆盖全面且规模大，拥有较强的渠道获客能力。相对 于开发商和一手房代理公司，经纪公司的渠道获客方式覆盖面更广且规模 较大。在线上拥有更高的月活量的平台，线下长期培养的门店和经纪人拥 有相对开发商案场更多的数量优势，并且经纪业务长期在客户资源上的深 耕积累也使得熟客资源能通过转介绍带来新的客户资源。3.6. 经纪公司转换效率优势：直接运营带动赋能增效经纪公司直营带动赋能的模式效率高于纯赋能模式。通过门店和经纪人进 行的渠道业务主要为直营和加盟赋能两种模式，直营模式下公司直接管理 门店和经纪人进行业务，并从交易中抽佣，以链家为代表；加盟赋能模式 下，公司输出品牌、数据、软件工具等，并从加盟商获取的佣金当中抽取 部分提成，以易居为代表。从效率上来看，经纪公司（链家、我爱我家等） 直接运营模式下的转换效率远高于一手代理公司（易居）的赋能模式，从 单个门店完成交易额的数量来看，链家与我爱我家的单店交易额分别为 1.42 亿元/年和 0.9 亿元/年，而易居纯赋能模式下单店交易额为 0.19 亿 元/年；从单个经纪人完成的交易额来看，链家和我爱我家单经纪人完成交 易额分别为 820 万元/年和 610 万元/年，纯赋能模式下的房多多和易居单 经纪人完成交易额为 80 万元/年和 40 万元/年。同时，贝壳平台赋能部分 单店交易额和单经纪人交易额分别为 0.35 亿元/年和 460 万元/年，介于 直营模式和纯赋能模式之间，经纪公司通过直营带动平台赋能的模式下， 转换效率同样高于纯赋能模式。3.7. 经纪公司的基础设施壁垒：门店规模与经纪人培养经纪公司的门店布局和经纪人培养存在壁垒。门店和经纪人作为经纪公司 的基础设施，直接决定经纪业务的覆盖面。头部经纪公司均拥有大规模的 门店布局，数量远超头部开发商的物管项目，截至 2020 年来看，物管公司 中规模最大的碧桂园服务在管 3277 个项目，而头部经纪公司中门店数量 较少的我爱我家拥有约 3400 个门店，德佑则拥有约 10000 个门店，即使开 发商全部物业项目均开展案场业务，其覆盖面依然与头部经纪公司存在差 距；此外，而作为经纪公司业务基础单位的经纪人，其技能存在一定的专 业性，从交易前的房源实勘、维护，到交易中的协助贷款、协助公证，再 到交易后的客户关系维护，均存在特定专业技能，同时 82%的经纪人从业 年数在 1 年以上，38%的经纪人从业超过 4 年，需要一定工作经验积累，无 法快速培养，经纪人的培养同样存在壁垒。3.8. 总结：经纪公司是线下渠道竞争中最理想的模式综上，基于市场变局的买卖双方渠道需求改变，使得渠道获客能力和渠道 转换效率成为渠道竞争中的关键。经纪公司在获客渠道的覆盖面和规模上 双向占优，直营带动平台赋能的模式拥有高转换效率，与新的渠道需求匹 配度最高，同时存在门店和经纪人的基础设施壁垒，是线下渠道竞争中最 理想的模式。4. 线上平台突围之道：线上线下闭环引导模式突围房产线上交易平台在房产交易中愈发重要，线上平台的活跃度和渗透率不 断提升，在整体市场当中的地位越发重要，而线上三种平台模式的竞争也 由此展开，主要的竞争者为经纪公司衍生平台、“直买直卖”平台、信息端 口平台：经纪公司衍生平台：经由线上导流以后，通过线下经纪人对接房源客源， 引导交易完成，以贝壳找房为代表。收费模式上，对自营部分的交易收取 与线下相同比例的佣金，对非自营的部分则从加盟经纪商的佣金中获取一 定比例的平台抽成。“直买直卖”平台：房主直接在平台上挂出房源，买家直接通过平台获知 房源信息并与房主协调达成交易，以 2018 年以前的房多多为代表。收费模 式上，平台按照完成的线上直接完成的交易额按比例抽取佣金。信息端口平台：为经纪人和经纪公司提供广告信息平台，挂出房源，平台 并不直接参与交易，仅收取使用费和增值服务费用，以安居客为代表。收 费模式上，主要是按照月份/季度进行固定额度的使用费收取，与交易额无 关。赋能平台：平台为线下中小经纪商提供品牌、数据库等资源，通过赋能经 纪商的方法参与交易，以现在的房多多为代表。从收费模式来看，赋能平 台对经纪商完成的交易额按一定比例抽取佣金作为服务费用。4.1. 房产交易平台化的痛点：交易转化以及用户留存房地产交易线上平台存在痛点。房地产的产品特性决定了房产交易平台存 在的痛点：交易转化与用户留存。1）在交易转化方面，房产交易环节多， 流程复杂，且关联方多，转换交易的难度相较一般商品交易更大；2）在用 户留存方面，通过贝壳平台与滴滴出行、美团外卖的对比来看，房产交易 频次低，单次金额高，而佣金率较低；美团、滴滴这种佣金率比较高的平 台可以让利补贴、用低价格吸引用户，使用户养成叫外卖和网约车的习惯 后停止补贴；房产价交易平台则无法做到这一点，房产佣金率低，佣金补 贴相对于房价比例太少，佣金补贴无法吸引用户选择平台，也就无法通过 佣金补贴培养用户粘性，同时由于交易频次低，即使培养用户粘性，作用 也较小，用户留存的难度大。我们将结合从线上到线下的房地产交易流程，针对两个痛点的解决，对平 台模式进行对比分析。4.2. 房源→流量：线上线下联动房源拓展，构成网络效应线上线下联动拓展房源，构建网络效应。房源上线获取流量为交易平台进 行交易的第一步。从购房者获知房源信息的来源来看，63.3%的购房者会选 择门店咨询，为最主要的获知方式，线下的信息渠道依然重要。从房源开 拓方式来看，应用最多的两种分别为门店接待和熟客转介绍，线下的房源 拓展方式依然占据主导。经纪公司及其衍生平台通过维持线下门店和经纪 人的拓展方式保持房源数量上的优势，增加上线的房源数量，促成网络效 应，以此增加线上流量。相比之下，“直买直卖”平台缺少线下拓展的房源， 信息端口平台难以保证房源质量，赋能平台则多数赋能中小经纪商，房源 拓展力度较低。4.3. 流量→客源：高房源真实性保证流量转化为客源高房源真实性保证流量转化为客源。中国质量万里行促进会的调查显示， 73.8%的购房者在选择线上平台时会关注房源真实性，为购房者对平台的选择中考虑的最重要因素。而在线上平台房源真实度评分排名当中，链家网 （链家直营）、贝壳找房（链家直营+平台加盟）、21 世纪不动产位列前三 位，均为经纪公司衍生平台。信息端口平台仅收服务费用的运营逻辑决定 其无法对经纪人拓展房源的真实性进行监控，“直买直卖”平台则由于缺少 专业经纪人的实勘，难以对发布房源的真实性进行有效认定。相比于另外 几种模式，经纪公司衍生平台具备更高的房源真实性，高房源真实性保证 经纪公司衍生平台的线上流量对客源的高转化率。4.4. 客源→成交：线下经纪人深度投入，引导交易转换线下经纪人的深度投入不可或缺。房产交易推进的过程当中环节复杂，且 涉及关联方多，需要专业经纪人协助进行实勘、验真、带看、签约、过户， 而即使在交易时间之外，房源依然需要维护，线下经纪人的工作无法被取 代。同时，客单的成功签约需要经纪人多次带看，成功签约的经纪人 5-10 次带看占比为 48.4%，10-20 次带看占比为 37.2%，98.7%的成功签约经纪 人需要带看 5 次以上，线下经纪人的深度投入不可或缺。经纪人业务效益存在头部效应，且头部经纪人拥有高转换率。根据贝壳研 究院数据显示，前 20%的经纪人完成拓展房源量的 59%，带看量的 42%和成 交量的 81%，同时头部经纪人成交量与带看量的占比差异证明头部经纪人 拥有远优于其他经纪人的高转换率，存在较强的头部效应。经纪公司衍生平台拥有针对经纪人的强管控能力。“直买直卖”平台没有经 纪人，而信息端口平台不直接参与交易，对经纪人的管控力度低。相对于 另外两种平台模式，经纪公司衍生平台的准入审核更强，技能培训、业务 监管、激励制度、合作共享方面拥有管理模式的优势，强管控能力使其拥 有更强的能力培养优质经纪人。4.5. 成交→房源：数据和客户资源的集中沉淀，引导进一步房源开拓数据和客户资源的沉淀引导房源开拓。经纪公司衍生平台在交易完成后由 经纪人对交易信息进行录入，将楼盘数据和客户资源集中沉淀在公司数据库内，再依托数据进一步拓展新房源。通过积累数据和客户资源进一步拓 展新房源并上线，重新开始新一轮交易循环，维持交易各环节的相对竞争 优势，无需依赖用户习惯，从而避免用户留存的问题。对比之下，“直买直 卖”平台缺少线下经纪人的环节对房源进行进一步拓展，信息端口平台则 缺少对房源信息的统一沉淀，赋能平台与经纪人联系度较低，房源信息沉 淀的集中难度较大。4.6. 总结：经纪公司衍生平台，线上线下联动构建闭环，是房产交易平 台最理想的模式经纪公司衍生平台的线上线下联动的全环节布局构建商业模式的闭环，解 决平台化的痛点。交易转换问题的解决：经纪公司衍生平台维持线下经纪人的深度投入和对 经纪人的强管控力度，保证从流量到客源再到成交的顺利转换。用户留存问题的解决：通过数据和客户资源积累重新拓展房源，进行下一 个循环，维持交易各环节的相对竞争优势，而无需依赖用户习惯。因此，经纪公司为基础，衍生线上平台，是渠道之争中突围的最理想模式。详见报告原文。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。

3月1日，中国能建党委书记、董事长宋海良赴葛洲坝房地产公司调研，强调要深入贯彻落实中国能建《若干意见》精神和2021年工作会精神，科学谋划"十四五"发展和今年工作，全面加快改革方案落地，加快推进班子建设与适应性组织建设，全力打造一流的城市综合开发运营商，为"再造一个高质量发展的新能建"作出更大贡献。会上，宋海良听取了葛洲坝房地产公司关于"十三五"经营发展情况、"十四五"发展目标与措施、2021年重点工作和重点项目情况的汇报，并与该公司干部职工座谈交流。宋海良指出，房地产是经济社会发展的基础产业，作为国务院国资委确定的16家以房地产开发为主业的中央企业，我们必须坚决贯彻党中央关于促进房地产市场健康发展的要求，精准把握房地产发展新趋势，找准发展定位，提升管理水平，实现高质量发展。宋海良对房地产业务提出十点要求：一是坚定信心，统一思想，保持定力，切实把房地产这个中国能建的核心业务发展好，努力实现更高质量发展。二是全面系统、有针对性地解决遇到的问题，通过发展、改革和科学管理等方式解决问题，化解风险。三是进一步明晰战略定位、厘清发展思路，聚焦产业链一体化和城市综合开发，结合综合能源、综合交通、绿色生态、智能智慧等优势，打造特色地产品牌。四是加强市场、资源、政策、能力、竞争力分析研究，明确适应企业发展的技术线、产品线、业态和开发与盈利模式。五是精准把握行业发展趋势和市场需求，努力探索一体化、精细化、专业化、绿色化、智能化和模式创新发展之路。六是始终把风险防控摆在首位，守住底线，平衡好规模、效益与风险的关系，着力防范系统性、颠覆性风险。七是着力提升科学管理的一体化能力，持续提升市场研判能力、选择能力、专业策划能力、管理能力，及全成本的统筹能力、管控能力和测算能力，切实抓好杠杆率、去化率、周转率控制。八是加强领导班子建设和人才队伍建设，聚焦内部培养、外部引进和人才管理等关键环节，采取系统措施，大力提升选、用、育、留能力。九是加强体制机制建设，强化激励约束考核，充分释放发展活力。十是全面加强党的领导和党的建设，强化思想文化建设，求最大人心、求最大合力、求最大公约数、画最大同心圆，努力把党的政治优势、组织优势转化为企业发展优势。中国能建党委常委、总会计师陈关中，高管，总部相关部门、葛洲坝集团负责人，葛洲坝房地产公司领导班子、高管及部门负责人参加座谈。

本报（chinatimes.net.cn）记者陆肖肖 广州报道“这次疫情给我们很多的思考，需要更多考虑未来智能互联网之下大数据如何赋能房地产，要去做真正未来的科技地产。”在2021观点年度论坛上，众多与会嘉宾如是表示。中城刘爱明：地产商要用科技角度考虑问题“地产需要跟着时代走，地产和科技是分不开的”，中城新产业控股有限公司董事长刘爱明表示，“中国房地产发展了这么长时间，我们房子的数量多了，但是不好用或者不舒服，这是很遗憾的。我们不能只管盖房子，不管客户的满意度，房子的科技含量不够，所以地产需要跟科技结合起来。”“地产商过了这么多年的好日子，是不太会从科技的角度考虑问题的”，刘爱明提到，“比如有一家企业是做智能家居的，自己研发产品卖给年轻人。产品便宜卖都没问题，企业更看重的是云上的大数据，未来大数据的价值会更加凸显出来。开发商转型也好，地产行业进一步提升也好，需要从观念上转变，从科技的角度来考虑问题。”据了解，目前，中城新产业控股集团有限公司专注于产业生态服务、产业园区经营和产业地产开发等业务，打造的企业转型创新平台，围绕着四大产业方向即智能制造、物联网、航空航天和生物医学工程构建产业生态，打造公共服务平台。力高地产王曙煜：用科技赋能产品是打造竞争力突破口中小企业如何打造属于自己的核心竞争力呢？用科技赋能产品是一个突破口。力高地产集团有限公司副总裁王曙煜表示，前两年力高就打造了属于自己的产品战略，成立了研究中心，研究健康建筑产品，并落实到产品上，在2020年疫情到来之时，力高地产设置的防疫系统、无感接触，以及对水空气电等方面的防疫标准，得到了客户的广泛关注。据了解，力高集团已经构建起了全新的硬核产品体系——新东方健康建筑，提出力高健康建筑“双百计划”，目前已发布新东方健康建筑1.0产品体系，并与深圳大学成立健康建筑研究中心，开创了中国地产公司联合学术研究机构进行健康建筑研究的合作模式，并发布《力高新东方的健康建筑》白皮书，建立了行业新标准。王曙煜进一步指出，力高从多个维度去设计产品，包括如何从空间到规划、硬件方面进行升级，创造出让中老年、幼儿都适应的场景。社区不仅提供了传统物业综合服务，还提供了社区康养服务，从两个服务体系做运营。产品线还在研究、摸索的过程中，力高还会不断坚持走下去，从多个产品维度进行升级。蓝绿双城顾建明：如何实现有质更新是机会也是痛点“怎样让城市实现有质更新，是我们的机会，也是现在的痛点”，在会上蓝绿双城控股有限公司创始合伙人、副董事长顾建明表示，存量地产板块在未来会拥有非常大的市场容量，最近浙江省在推行未来社区，主要是针对存量地产的有质更新，因为70年代末、80年代初这些房子的房龄已经到了，如何让这些房子更新是当下需要面临的问题，所以未来社区的概念应运而生。TOD+SOD是在存量市场下是很好的契合点。在城市更新方面如何运用最新的科技成果呢？顾建明表示，“城市更新的基础是商业逻辑的成立，城市建设过程中也是对商业模式的探索。以杭州为例，杭州地铁是在07年开始建设的，2011年开发商开始探究地铁+物业的模式，轨道上的城市开始有了一个框架，这中间经历了差不多十年时间。”“我们当时提出了TOD+SOD的概念，TOD是以交通为导向的发展模式，SOD是以服务为导向的开发模式。房地产上半场卖房子是目的，下半场卖房子只是一个手段，通过TOD+SOD的方式让城市实现有质更新，是存量市场下非常好的契合，可以通过轨道交通高强度的开发，让老百姓拥有获得感。城市有质更新不仅仅是市场行为，也是城市管理者、城市发展必须要面临的问题，TOD+SOD是实现城市有效、持续性的发展一个出路，”顾建明说。当代置业孙帆：优化能源排放，提升舒适度房企在科技方面的尝试，不仅有产品层面的升级，还有绿色建筑方面的探索。当代置业(中国)有限公司副总裁孙帆在论坛中提到，当代是一直坚持做绿色节能科技住宅的企业，从2016年一直在进行研发和投入，目前当代有30多个不同绿色建筑等级的建筑，一年可以节约6.5万吨的碳排放。除了能源的优化以外，当代也一直针对客户的需求把舒适度进行稳步的提升，希望有更多的企业加入绿色建筑领域，为整体社会可持续发展贡献自己的一份力量。世联行黎振伟：做真正未来的科技地产世联行首席技术官黎振伟在论坛中也表示，疫情改变生活，科技改变未来，科技跟房地产差别很大，房地产怎么样去做科技，在这次疫情下给了我们很多的思考。科技真的不仅仅是我们通风做好一点，智能做好一点，更多需要考虑的是未来智能互联网之下大数据如何赋能房地产，给地产商提出了更高的要求，要去做真正未来的科技地产。责任编辑：张蓓 主编：张豫宁