产业地产可行性研究报告

可行性研究及其报告的内容和侧重点，因项目的性质、特点不同有所差别，并具有明显的行业特点。1、水利水电项目水利水电项目通常包括防洪、灌溉、治涝、发电、供水等多项功能。需要重点研究:水利水电资源的开发利用条件，水文、气象、工程地质条件,坝型与枢纽布置，库区淹没与移民安置等；项目经济评价以经济分析为主，财务分析为辅；对于社会公益性的水利项目，如防洪、治涝项目，财务分析的目的是测算提出维持项目正常运行需要国家补助的资金数额和需要采取的经济优惠政策。水利水电项目的主要工程方案是主要建筑物方案。库区淹没和移民安置是极其重要的内容之一，应重点研究和论述。2、交通运输项目包括公路、铁路、机场、地铁、桥梁、隧道等项目，不生产实物产品，而是为社会提供运输服务。需要重点研究：项目对经济和社会发展、区域综合运输网布局、路网布局等方面的作用和意义；研究运量、线路方案，建设规模、技术标准，建筑工程方案等；项目经济评价以经济分析为主,财务分析为辅。交通运输项目的建设与改造大多数是跨区域的，尤其是交通干线，项目占用土地较多，跨越河流、村庄等敏感区域，因此社会评价是交通运输项目的重点内容之一。项目站线选择应充分考虑搬迁和移民安置等，应作为重点内容研究和论述。机场建设项目涉及空域规划和无线电导航等飞行程序设计，轨道交通涉及城市地下与地面复杂环境与构造，这些都具有很强的行业和专业特点，技术复杂，应严格按照行业规范和标准执行。3、农业开发项目一般多为综合开发项目，可能包括农、林、牧、副、渔和加工业等项目，建设内容比较复杂。需要重点研究：市场分析,建设规模和产品方案，原材料供应等：农业项目受气候等自然条件影响，效益与费用的不确定性较大。项目经济评价一般分项目层和经营层两个层次，项目层次评价以经济分析为主，财务分析为辅，经营层次评价只进行财务分析。农业综合开发、种植、养殖等行业均有可行性研究报告编制规定。4、文教卫生项目包括学校、体育馆、图书馆、医院、卫生防疫与疾病控制系统等项目。项目建设的目的在于改善公共福利环境，提高人民的生活水平，保障社会公平，促进社会发展。需要重点研究：根据项目的服务范围，确定项目的建设规模；依据项目的功能定位，比较选择适宜的建筑方案、主要设备和器械；项目经济评价以经济分析为主，常用的方法有最小成本分析、经济费用效果分析等。学校、体育设施、医疗卫生等行业均有可行性研究报告编制规定。5、资源开发项目包括煤、石油、天然气、金属、非金属等矿产资源的开发项目，水利水电资源的开发利用项目、森林资源的采伐项目等。需要重点研究资源开发利用的条件，包括资源开发的合理性、拟开发资源的可利用量、自然品质、赋存条件和开发价值；分析项目是否符合资源总体开发规划的要求，是否符合资源综合利用、可持续发展的要求，是否符合保护生态环境的有关规定。资源开发类项目大多数从属于所属行业，各行业均有可行性研究报告编制规定。实际操作中应根据项目性质结合行业特点进行编制。6、城市基础设施、公共建设项目和房地产项目（1）城市基础设施项目。公共建设项目指行政办公用房、文化娱乐场馆、体育场馆、医疗卫生设施、教育科研设计机构用房、文物古迹和革命纪念建筑、城市通信设施、外国使领馆等。（2）公共建设项目。市政公用工程的给水、排水、道路、桥梁、隧道、防洪、燃气、热力、环境卫生、园林和景观等新建工程以及改造工程。这类项目具有很强的政府主导性，大部分属于政府投资，符合政府投资项目的特点。该类项目主要强调社会服务功能，分析的重点是社会需求与服务，强调投资效果分析，经济分析的重点强调费用效果最佳，以及财务的可持续性分析，在充分满足服务功能的前提下，计算项目的运行费用，提出可持续运行的方案等。公共建设项目比较适合PPP模式，采用PPP方式建设时，应按照PPP项目的特点编制可行性研究报告。（3）房地产项目。包括商用住宅和商用办公、商场(统称商品房)等，也包括经济适用房、两限房、廉租房(统称经适房)以及部分基础设施项目。商品房项目完全由市场主导，与一般工业类项目一样，其建设目的在于满足市场需求和盈利，项目研究的重点在于取得较好的地块和容积率。项目的营销手段是项目定价并取得盈利的重要内容。经适房项目不完全由市场主导，其定价和土地供应由政府主导，项目研究的重点在于取得较好的地块和容积率并有较好的设计方案，满足政府和客户的需求。项目不以追求盈利为目的。

由于产业地产的特殊性，必须同时兼顾产业以及地产两方面的规划、发展以及运营，在拿地方面，难度相对来说大大提高，不少项目在初期的时候就难以开展，不知道从何下手。园区企业背景要求较高产业地产园区不同于住宅或者商业地产，园区在跟政府拿地的时候，首先看重的是园区企业品牌有没有一定的名头，不一定需要行业头部企业，但最好也是在某个细分领域做出较好的成绩。政府对于产业地产的要求较为复杂，涵盖投资强度、产业、税收、企业质量等，因此，越是有实力、有名望的企业，越有可能综合满足政府的要求。双线运作费用难以掌控在项目开始的时候，政府会约束业主的自持比例，对于自持的物业，业主只能自用或长线经营，对于资本和后续运营管理要求很高；其次，物业的招商和销售还要兼顾政府的要求。一方面要满足政府要求，明确并处理好上下限，另一方面要做整个项目的开发和运营，包括财务的费用控制等等，每个环节都不容许出偏差。政府更倾向于“终端用户”近两年经济环境不佳，相比于传统开发商，政府更愿意把土地出让给企业。华为、中兴、科大讯飞等行业龙头企业都在进行土地储备，逐渐衍生出“中兴+万科”这类“产业运营商+地产开发商”的模式。（图片来自于网络）在产业地产中，选址也是非常重要的一个环节，针对不同的产业，应该配套不同的选址方向。Tier 1 北上广深作为大陆地区经济实力最强的四座城市，拥有强悍的人才储备、资本和技术资源，拿地难度直线上升，在项目前期准备不充分的情况下建议先别与政府沟通。Tier 2 部分省会及二线城市在这些城市中，基本都是比较靠近一线城市或者拥有极高的战略地位和发展潜力的，但不同产业适应不同城市，在选择Tier 2城市时，更加应该在选址上下足功夫。Tier 3 高铁沿线/计划开通高铁城市好处是政府的支持力度较大，政策优厚，坏处是风险更高，未知的社会环境和市场风险、宏观政策调控等因素不仅对城市有影响，对项目也有影响。要在市场和政府之间找到一个平衡点，是寻找项目地址的最重要参考因素。（图片来自于网络）产业地产在拿地的环节中，一般分为策划规划阶段和获取土地阶段。一份打动地方政府的方案，需要包含以下两个因素：1、政府要什么？2、我们有什么？产业相关若政府批准项目拿地，这块土地能给当地带来何种产业？能带来何种相关产业？这个产业有多少附加值？能带来多少税收及就业？未来前景如何？能否与当地现有资源相结合？这些问题都是产业地产在拿地时必须考虑的问题。品牌相关入驻产业园区的企业品牌最好具备较高的实力、品牌知名度，是助推项目成功的保障。规划相关包括入驻企业对整个项目的理解和规划、产业规划、发展目标、空间布局、功能规划、投资计划、形象设计、运营方案等等。（图片来自于网络）产业地产项目，要做好详尽的产业规划和发展预测，再针对意向产业，梳理和拓展相关人才、资本、技术资源与政府交涉；若自身企业品牌知名度不够，可以联合行业龙头企业或当地具有影响力的企业组成团队，共同拿地。同时，企业也要对土地进行信息收集和初步研判，输出可行性研究报告，也就是概念规划和总体策划方案。产业地产既需要考虑产业，又需要考虑地产，并且把双方结合，项目难度较高。懿德汇睿目前已针对顺丰集团提供了产业园区的定制化合作，欢迎其他对产业园区有意向的企业在后台和我们交流。请关注懿德汇睿公众号，及时获取更多的行业知识。- End -

高档新型环保墙布及产业用功能性面料生产项目1、项目基本情况本项目总投资68,000.00万元，拟使用募集资金40,000.00万元。项目实施地点位于海安经济技术开发区常安纺织科技园雄石路88号，实施主体为上市公司全资子公司江苏德法瑞。本项目拟在海安经济技术开发区进行建设，拟投资建设厂房及配套设施，在利用现有设备基础上同时购置各类生产设备。本项目是公司为拓展热熔墙布业务向上游进行的业务延伸，一方面可保证墙布原料供应，另一方面可有效提高墙布产品良率。项目建成后，将有助于企业扩大高档环保型墙布及功能性面料的生产规模，提高市场占有率以及公司盈利能力。2、项目建设背景、必要性及可行性（1）项目建设背景随着经济社会的快速发展，环保问题愈发受到关注，新能源和新材料逐渐深入民众生活，节能、环保、健康已经成为时代的主旋律。另外，当前房地产行业的发展带动了上游家装行业的快速发展，在居住环境方面，健康、环保的产品更加受到消费者青睐。墙纸产品在家装行业中的应用，由于其繁琐的施工过程，无法满足消费者对绿色环保的要求，且使用年限较短，一直饱受诟病。传统墙纸在施工过程中，如果粘接剂选用不当，内部所含苯甲醛等有害有毒物质会对人体造成伤害。且传统墙纸存在消耗森林资源、不能循环利用和自然降解等问题，致使行业发展缓慢。传统墙布产品相较于墙纸具有无缝、易安装等优势。天洋热熔墙布采用公司独创的四层复合专利技术，相较于传统墙布，优势更进一层，不仅不含甲醛、苯等危害人体的挥发物质，有效地降低了传统墙面材料中的绿色环保安全风险、更有透气、防霉、施工便捷的独有特点，可以实现不搬家换新房，真正做到“8小时焕新家”，在精装房装修、二手房翻修领域发展前景广阔。当前国内墙布行业仍处在起步阶段，市场增长迅速，环保型墙布将逐渐成为行业主流。未来墙布企业需大力发展绿色环保墙布，研制更多高档次的产品，提高产品质量和使命寿命，国内企业亟需进行品牌建设。（2）项目必要性1）募投项目建设顺应墙布市场发展，建成后可巩固公司在墙布市场的行业地位随着社会经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，墙布装饰已越来越为消费者所接受。从耐用性、环保性等性能角度来看，墙布相较于墙纸有着明显的优势，消费者的接受程度不断提高，预计未来墙布将进一步取代墙纸，成为墙面装修的主流饰面材料。另外，根据中国室内装饰协会统计，墙布销售量近年来呈逐年增长态势，截至到2018年，中国墙布销量为7.28亿平方米，同比增长72.9%，预计到2020年中国墙布销量将在12.33亿平方米左右。因此，墙布产品具有良好的市场前景，具有一定品牌影响力的企业在市场中将具备更强的竞争能力。综上，公司需要及时把握市场转型发展的契机，以消费需求为导向，提升产品性能，扩大产品生产规模。一方面，项目建设与市场发展规模相匹配，有助于公司保持并扩大市场份额，提高市场占有率。另一方面，有利于公司完成产业布局，抢占市场先机，奠定行业地位。2）募投项目将新建生产基地，满足公司战略发展规划目前，公司现有面料和墙布产能不足。随着墙布和面料市场规模的扩大，公司现有场地已无法满足公司未来的发展需求。另外，面料是墙布产品生产所需的主要原材料之一，两种产品的生产场地相隔较远增加了公司物流成本，直接影响墙布产品的毛利率。“高档新型环保墙布及产业用功能性面料生产项目”在海安市经济技术开发区新建墙布和面料生产厂房及相关配套设施，建设墙布及面料生产线，有助于公司打造墙布及面料产品生产基地，提升公司整体盈利能力。3）募投项目有利于优化产品结构，提高核心竞争力上海天洋一直致力于共聚酯热熔胶（PES）、共聚酰胺热熔胶（PA）等高性能优质系列热熔胶的研发、生产和销售，历经十几年的发展，已成为国内生产规模最大的热熔胶系列产品专业生产厂家之一。公司在热熔胶产品技术研发及应用的基础上形成了具有市场竞争力的墙布产品，然而当前墙布所需的原材料-面料和无纺布部分为外购，一定程度上增加了墙布产品的原材料成本。为满足公司发展规划、提升产品盈利能力及市场竞争能力。公司拟投资“高档新型环保墙布及产业用功能性面料生产项目”，将上海天洋多年的新材料行业经验与面料及墙布等产品相结合，打造有自主特色的面料、墙布生产线，有助于形成独具特色的产品结构。同时，通过扩大生产形成规模效应，有效降低成本，提高公司的利润水平，促进公司的快速发展，进一步提高公司的核心竞争力。（3）项目可行性1）公司具有扎实的技术支持和研发能力上海天洋自成立以来持续增加对技术研发的投入，拥有独立的研发设计中心。截至2019年底，公司共获得国家授权专利92项，其中发明专利76项，实用新型专利16项，累计共有16项发明专利获得境外授权。公司与上海交通大学及华东理工大学等多所高等院校建立产学研合作关系，致力于提供环保、优质的粘接材料解决方案，同时参与起草制定多项胶粘剂国家行业标准。通过多年的技术开发积累，公司产品被广泛应用于服装、汽车、光伏新能源、家用纺织、电子电器、工业过滤、印刷包装、室内装饰、涂料等领域。同时，公司将研发能力提升作为公司持续发展的重要战略，未来将持续进行研发投入，提升公司研发和生产能力，扎实的技术支持和研发能力为本次项目建设提供了技术基础。2）公司具有富有经验的研发团队及人才储备上海天洋专注于各类热塑性环保粘接材料的研发和生产，是国内最大的PA、PES热熔胶产品生产企业之一。公司的主要技术研发团队成员均在热熔胶等相关行业从业多年，积累了丰富的行业经验，在产品研发、生产管理、品质控制、市场开拓等方面均拥有深入的了解，能够及时获取客户诉求和把握行业发展趋势，明确公司的新兴业务和未来发展方向，不断挖掘和实现新的业务增长点。公司将热熔胶产品进一步加工生产成墙布产品的原材料之一“网膜”，一方面保障墙布产品的材料成本，另一方面，提升墙布产品的性能指标。公司经验丰富的研发团队为本次墙布产品的性能升级和生产提供了人才基础。综上所述，公司稳定深厚的技术积累和人才储备为本项目建设提供了有力的保障。3、项目投资概算项目投资概算情况如下：本项目总投资6.80亿元，其中工程费用5.81亿元（含建筑工程费2.30亿元、设备购置及安装工程费3.51亿元），工程建设其他费用0.20亿元，预备费0.30亿元，铺底流动资金0.50亿元。拟使用募集资金4.00亿元用于建筑工程费和设备购置及安装费用。4、项目经济效益分析根据项目可行性研究报告，本项目投资财务内部收益率（税后）为15.97%，投资回收期为8.29年，经济效益良好。5、项目核准情况截至本预案出具日，本项目已完成备案、环评及用地手续。

项目理解区域/市场研究客户研究项目定位参考案例/深圳万科东海岸物业提升建议延伸阅读：别抄底也别追高，别在广州炒房房地产进入性拓盘报告-四川泸州酒城中心项目商业定位报告房地产市场调研-海南中高端酒店经营情况大数据分析楼市逆势而起？其实政策在打击刚需房地产调研-广东珠海商业地产市场整体调研报告区域的房地产价值：承担城市中产外溢的重要区域区域规划城市格局规划大青岛格局发展下，即墨市将成为未来发展的重要方向之一，规划带动整个区域快速发展。旅游规划嶺海板块位于青岛旅游开发格局主轴线上，旅游度假资源重点发展区域。世界级旅游度假湾区产业规划嶺海板块位于蓝色硅谷核心区域，围绕“蓝色+科技+经济”打造成滨海生态新城，带动新的产业以及高知产业人口的进入。启动区人口规划10万 ，核心区2020年建成。教育规划随着山大青岛校区的建设，联动中国海洋大学、青岛科技大学以及周边海洋研究所，打造大学城。交通规划轻轨和区域路网升级，便捷的交通体系将进一步促进与主城区的连接，提升区域的通达性以及便利度。嶺海规划嶺海项目总建面500万平方米，总投资200亿，计划6年渐成，2009年底开工，现博览中心已经投入使用。

项目依托当地适宜的自然及城市条件，开发建设精品精装住宅，项目建成后能为当地政府增加财政税收。项目的建立能够满足现今消费者对住宅的高品质需求，为当地居民提供就业机会增加收入。项目的建成拥有良好的经济效益及社会效益，具有可行性和必要性。新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。“‘930’新政”对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升，对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽。其次，限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整。多个城市出现多次调整，限购政策由局部调整向全面放开。此外，金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度，在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以信贷为主的利好政策陆续出台。2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心在延续前几年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。成都市房地产业发展五年规划按照五年规划，我市房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。同时进一步促进民生改善，居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。促进房地产业与经济社会协调发展，期间全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”成都市限购政策一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上三、加强购房资格审核非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。项目必要性成都市房地产业发展五年规划项目积极响应相关政策法律法规，满足现今居民对住宅、商业营业用房的需求。十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。项目的建立满足了现今消费者不断增长的购房需求，积极响应相关法律法规，符合国家及当地政府政策要求。满足成都市居民住房需求2016年末成都市常住人口1591.8万人，全市城镇化率达70.6%。年末全市户籍人口1398.9万人，其中城镇人口784.6万人，乡村人口614.3万人。近几年人口仍在不断增加，项目的建立将有效满足成都市民众对住房需求，为居民提供高质量、高性价的居住享受。项目建设符合成都市成品住宅发展趋势项目建设内容为精装住宅的建设销售，完全符合成都市未来几年成品住宅的发展趋势，并且项目精装房环保达标率远远超过自装修新房。其实主要因为精装修房在交付使用之前，就必须得过环保这一关，否则无法通过验收促进城市布局结构更趋合理在城市规划的实施过程中，需要借助土地开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能外区趋于合理，使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。行业分析行业现状以及趋势房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。房地产投资增速下降，但库存依然高企城市库存及潜在土地去化周期均处于高位，未来房地产市场发展将难以继续维持高需求量的卖方市场，逐步转入买方市场趋势1、保障房分流“夹心阶层”的购房需求2、未来房价将由市场决定3、开发商数量减少4、住宅产业化将带来房地产业的革命5、拥抱互联网6、创新房地产金融将层出不穷

1.2.3 建设地点本项目建设地块为南康区旭山组团M-03-02、M-04-02地块，位于章江河畔家居小镇西南角，西临东山北路、南康中学北校区，东临南康家居小镇。1.2.4 实施周期本项目实施周期从项目备案至竣工交付，初步拟定周期为四年，即2019年11月～2023年10月。1.2.5 建设内容与规模本项目主要建设内容为新建45栋住宅楼，根据地形特征，拟分四期建设，其中一期、二期均为7栋高层住宅，三期为22栋多层住宅，四期为4栋高层和5栋多层住宅，同时建设幼儿园、公共厕所、物业管理、社区服务、居家养老用房、消防控制室、绿化、给排水、路面硬化、车位并预留充电设施建设安装条件等配套构、建筑物。本项目总占地165634.46平方米(约248.4517亩)，总建筑面积475901.4平方米，其中地上建筑面积(计容积率建筑面积)364395平方米；不计容积率建筑面积111506.4平方米。地上建筑包括住宅344889平方米，商业10700平方米，幼儿园5346平方米，公共厕所120平方米，物业管理1040平方米，社区用房1500平方米，养老用房680平方米，消防控制室120平方米。项目绿地面积57972.06平方米，绿地率35%。建筑占地面积27809平方米，建筑密度16.79%，容积率2.2。设计总户数2894户，规划机动车位3826个，其中地面546个，地下3280个。1.2.6 项目投资与资金筹措本项目估算总投资为171762.99万元。其中：工程费用109853.90万元，项目建设其他费用49185.91万元，预备费12723.18万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。江西省房地产相关政策(1)个人住房契税基础税率调整为3%2015年5月16日，江西省人民政府研究决定对我省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。对于符合“个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”条件的购房者，原先是按4%的减半也就是2%的标准征收契税，而从6月16日之后则按3%的减半也就是1.5%的标准征收。而非普通住宅、非家庭唯一住房，原先的契税征收标准为4%，新政之后购房者也能按3%的标准缴纳。(2)住房公积金贷款“省内一体化”2015年6月3日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策实施办法(试行)》的通知，规定凡是在本省各地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内购买住房时，实行住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款待遇。(3)住房贷款“商转公”一步到位2015年6月18日，江西省住建厅出台“最宽松”的住房公积金政策，多措并举提高住房公积金使用率。其中，职工无需先还清商业贷款即可实现“商转公”，新购住房可提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。缴存职工商业住房贷款符合转成住房公积金贷款条件的，无需先还清商业贷款，可直接向住房公积金管理中心申请“商转公”。此外，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。

摘要我们知道，在整个产业地产二级开发中有几个核心环节，分别是：“土地获取”——俗称拿地“开工准备”——施工前获取许可证等“项目销售”——招商“工程建设”——施工建设与运营“竣工入驻”——交付与入驻“售后移交”——证件办理各环节涉及到内部工作部门可以划分成：① 产业发展部② 产业运营部③ 产品研发部④ 项目招商部⑤ 项目财务部⑥ 项目工程部⑦ 综合管理部（这里所划分的部门不单止某一个小部门或大部门，划分基础是该部门所承担的工作和职能，例如财务部有可能称为资金管理部等，这边只是作为一个基础职能划分的统称）此番梳理的是一个相对标准的地产项目的流程，而在项目实际操作过程中，并不一定是按照此顺序步骤一步步往下走，有的步骤也许是并行，也许是提前。7个大环节可以说是错综复杂，无论哪一个环节单拿出来都有无数公司、无数团队为之焦头烂额，由此看来，地产项目的操盘手可以说是整合资源，去繁化简的顶尖高手，地产项目的成功与否极度考手艺。01土地获取土地获取环节分为：获取土地阶段和规划设计阶段，两者没有先后顺序之分，有时候是有了想法后，先出一稿概念规划方案打动政府，进而获取土地；有时候是土地挂牌出让取得了之后，再有具体的想法后，才启动规划方案的设计。获取土地阶段，其中土地性质的差异也就决定了整个地产的定位，决定了它是工业地产还是商业地产，还是纯房地产，还是综合地产，还是其他各种概念地产。获取土地阶段基本分为9个步骤：1、土地信息收集大致包含内容如下：1、目标土地现状图。首先落实地块具体位置及周边情况，对土地有个初步了解；2、规划设计条件。了解实施规划是否存在限制性条件，关系到土地变性等关键问题；3、现场踏勘。需要对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素进行详细了解。4、了解目标地块周边配套情况。例如周边的商业资源、教育资源、交通区位等；5、了解目标区域未来规划的情况。需对地块所属的行政区域规划进行了解，关系到未来项目开发，关键时候能给与决策一些支撑。收集了基础的土地信息之后，就需要进行下一个步骤，对项目土地的做一个初步判断，判断这个项目是否应该继续往下深入。在地产项目前期开发的过程中，不少公司或团队会在对土地初步下判断的环节上做许多低效率，无意义的工作，费力劳神不说，关键是耗时，容易错过不少时机。我见过身边不少这种案例，项目拓展人员在收集了基础的土地信息之后，就认为项目靠谱，有深入合作的机会，便和政府方（或相关土地所有者）进行谈判。谈判中就是这番情景“好啊好啊，非常愿意你们来做”“嗯嗯，回去我们马上出一个方案报过来”，结果一群人哼哧哼哧的通宵加班整了一个方案给政府，政府看了方案之后没说好也没说不好，往下报了土地的价格和一些条件，团队又哼哧哼哧的再做一稿方案，再做初步测算，发现算不过账，但又不愿意放弃这个机会，又带着新方案去谈判，结果就是政府觉得方案好像还欠缺点什么，而且满足测算的供地条件也还需要再聊聊，眼看又要交手几个回合…时间已经过去了大半年。这种我一般称它为“神仙打架式谈判“——永远落不了地，为啥？因为拓展人员获取了土地的基本信息后，没有及时对项目做一个初步的判断和甚至基本测算都没做，便认为项目靠谱，只需要把握好和政府的关系即可，好像完成了属于他的拓展项目机会指标，而实际上如果再最先的交手前，往下深入一丁点做了初步的测算，就能够带着问题、条件、原则和政府方进行谈判的话，就能够提高谈判效率，这个项目跟或者不跟，也就一目了然，就不用再往下做一些吃力不讨好的事了。2、土地初判1、了解地块的上市交易方式和土地价款；2、同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整；3、了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，进行粗略的成本测算；4、了解当地的产业发展情况，产业政策导向趋势；5、了解当地的类似地产市场状况，初步确定产品形式、开发周期的安排；有了初步的判断后，发现项目有深入的必要，初步谈判也进行的顺利，那么就应该对土地进行更深一层次的判断，输出项目可行性研究报告，也就是概念性的地产项目规划及策划方案。3、土地深判内容主要是在初判内容的基础上做深度的内容分析，应包含：1、项目的背景条件分析；需要从地方开发角度、城市产业发展方向、相关的产业背景支持、确认过的产业拿地条件模拟等进行深度市场调研；2、项目的最终定位；主要是概念策划及规划定位；3、项目拿地模式思路分析；包含拿地条件假定，模式优劣评估模型分析等；4、项目开发经营测算，针对多个条件进行初步成本测算、利润率分析及比选，土地市场及产品市场的敏感性分析、项目静态投资利润测算、项目投资规划5、项目开发周期及现金流计划；6、最终完成确定的项目方案，行成可行性研究报告。到了这一步，整个项目的基本雏形已经浮现，八字有了那么一撇。另一撇也非常关键，就是寻找资金。4、寻找资金1、制作项目前期的投资方案。主要内容包含项目区域的宏微观市场研究分析，项目盈利能力、投资回报周期等各项财务数据，以及项目的主要投资方式；2、寻找合作伙伴、明确合作方式。项目财务部需要深度参与此步骤，完成对合作伙伴的确定，合作方案的确定，合作细节的确定。3、敲定合作。与合作伙伴签订战略合作协议，综合管理部配合财务部，法务人员完成对协议的盖章，封存；4、合作实施。主要是合作主体的成立及相关手续办理，涉及股权、债权、增资等相关财务问题，综合管理部注册相关主体。项目有了雏形，又有了资金，说明八字两撇差不多已经写完了，项目基本可以确定拿到手，接下来的就是走流程。Are u sure？NO，没有落到白字黑字的合同面前，一切都有变数！5、投标和摘牌1、投方案标。需进一步确定项目方案；2、投经济标。需确定土地上限；3、拍卖。需进行竞争对手分析、确定土地上限、价格分界、制定拍卖战术；4、挂牌。制定挂牌战术。此步骤吃过战术亏的企业一定非常心痛，切记小心啊~6、签订土地出让合同1、需要确定项目用地图、桩点坐标、用地条件；2、缴纳土地出让金、契税、交易费等。这里发展部门需要配合法务完成合同条款的草拟及完善，财务需要提供资金保障交易完成。7、办理用地规划许可证1、需要拿上土地出让合同；2、需要土地出让金、交易费等交费证明。8、土地确权1、企业投资项目备案。需要办理地产开发资质预审表；委托工程咨询资格机构编制申请报告；向项目备案机关提交申请报告等；2、建设用地规划许可证；3、原地上物土地证登报声明（原土地证作废）；4、土地补偿费（如有）；5、土地出让合同；6、核定用地图、相关图、规划地界坐标图；7、土地交费证明；8、现状地形图；9、项目详规。9、办理土地证1、土地出让合同2、交费证明3、建设用地规划许可证4、地籍图5、土地登记申请书；6、土地确权来源证明文件；7、申请人主体资格证明、法人代表证明等。规划设计阶段与获取土地阶段基本并行开展，所涉及的步骤也有重合。规划设计阶段主要包含为10个步骤其中项目规划和策划步骤主要是对项目地进行导入产业的初步确定、项目的整体定位确定、项目的概念规划和基础的测算确定，也就是上个环节“获取土地”中土地深判时候需要提交的可行性研究报告。1、设计前期产业地产产品的设计思路更多的是根据拟导入的产业类型决定的，例如体育类型的特色小镇，那相应的产品设计可能就是体育场馆、运动公园等。2、方案设计组织运营部需要全程参与方案设计，提供部分参考建议；3、指标确认阶段这里主要涉及成本指标、考核指标。招商部门需要与营销策划小组对招商费用指标讨论确定，产业运营部门需要结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议，工程部门、研发部门、财务部门需要对项目前期、工程、配套、费用等指标落实。考核指标主要涉及到工程板块和招商销售板块。招商部门需结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；工程部门则需制定严谨的工期指标作为考核。4、施工图组织设计其中最为重要的就是施工图成果了：最终，规划设计阶段的初期目标就是完成设计规划成果的输出，配合完成企业投资项目备案，配合工程部门进入下一个大环节：开工建设02开工建设下面几个大环节不再对每个小步骤进行详细展开描述，会截取部分进行展开，下文的各步骤思维导出只展开至3级结构。开工准备开工准备步骤中，关键的在于各个工程的合作公司的招投标及签订合同步骤中：开工开工建设大环节进行的同时，基本上同步进行的环节就是是项目销售了：03项目销售主要分为6个步骤，如果再进行化简的划分就是“准备”“开盘”“清盘”。项目销售招商环节，对整个地产的开发和运作起到至关重要的作用，因为它关系到整个链条的现金流，关系到后续运营的客户，所以涉及的工作非常繁杂。亮相前准备项目亮相：项目开盘前准备：项目开盘：项目开盘完毕后，进入日常的招商（销售）步骤，除开工程建设大环节不说，此时地产开发可以说基本走向正轨了，迎接的就是市场的检验和后续运营。清盘销售：工程建设环节与项目销售环节几乎同步进行，销售环节在某些时候需要借助工程建设环节的工程进度来给项目产品做宣传，包装，比较客户最关心工程进展，看着楼起，持续有动作才放心。04工程建设工程建设环节关系到整个项目产品的质量，相当于实体行业的工厂，产品质量好不好，那就看工程做的好不好。主要涉及21个小步骤：主体施工：变更签证：工程款支付：主体验收备案：外檐装修材料确定：甲供、甲分包材料招标：内外檐装修：水电暖安装：智能化系统安装：通风与空调：电梯安装：毛坯房竣工验收备案：毛坯房竣工结算：成品房装修：成品房验收备案：成品房竣工结算：配套手续及施工：配套施工：环境施工：竣工结算：结算稽核：05竣工入驻工程建设收尾，进入下一个大环节，就是竣工入驻了，无论是住宅还是厂房，还是写字楼都会面临着基础的9个步骤：（本节不详细展开）最后一个环节，就是售后移交啦，其中牵涉到物业公司，后续运营公司等。06售后移交（本节不详细展开）当前，地方政府对待产业地产逐步变得成熟，PPP模式的推行也让产业地产运作模式更加透明，所以，披着各种“概念”外衣的地产商将越发困难，真正将产业做扎实，深耕产业集群运营的地产商将在潮水退后仍留在桌面上继续前行。声明：本文来源公号“置信联创”中工招商网创立于2010年，是一家覆盖土地、厂房、写字楼、商铺、产业园区招商的综合性服务平台，已成为中国领先的产业园区招商推广平台、厂房租售信息服务平台。中工招商网现已开通全国60多个城市分站，拥有50万注册会员，收录全国近万家产业园区信息，厂房信息发布量超400万条，为全国各类型企业提供专业选址服务。

报告格式：纸质版 电子版 纸质+电子版出品单位：智研咨询2018年，我国经济运行保持总体平稳，稳中有进的发展态势，国内生产总值突破90亿元，同比增长6.6%，主营业务收入、利润总额均实现正增长。从投资的环境来看，2018年促进民间投资减税降费、定向降准等政策实施，可以看到企业愿意增加更多的投入用于未来的持续性发展。同时可以看到行业运行中稳中有变，变中有忧，企业累计亏损额增速明显，反映出行业企业效益风险加大。如何把握战略机遇，不断优化产业结构，从要素和投资驱动转变创新驱动，成为家具行业适应新常态，实现新发展的重要课题。 从行业发展的情况来看，也呈现出一定的变化，竹、藤家具连续三年增长，其他行业为三年来增速最低，在创新产品多样化的趋势下，竹藤迎来了比较好的发展时期。 从产量情况来看，近五年来家具行业增速缓慢，更是出现了负增长，反映家具行业在化解产能过剩的过程中，并非单纯提出规模的扩张。 从这一结论，从各区域的产量中表现可以得到证明，东部地区的产量占比最大，产业最为发达，产品附加值最高，但增速为负数，前几年新兴产业园的快速建设和政策吸引下，中西部地区实现快速发展，特别是西部地区，2018年产量同比增长达到13.9%。2018年全国家具行业规模以上企业累计产量地区占比情况 2018年木质家具企业数量为4073家，占全部家具制造企业数量的64.65%；金属家具制造企业数量为1126家，占全部家具制造企业数量的17.87%。2018年不同材质家具制造企业市场结构（单位，%） 智研咨询发布的《2021-2027年中国家具及家居用品市场深度调查与投资可行性报告》共十三章。首先介绍了中国家具及家居用品行业市场发展环境、家具及家居用品整体运行态势等，接着分析了中国家具及家居用品行业市场运行的现状，然后介绍了家具及家居用品市场竞争格局。随后，报告对家具及家居用品做了重点企业经营状况分析，最后分析了中国家具及家居用品行业发展趋势与投资预测。您若想对家具及家居用品产业有个系统的了解或者想投资中国家具及家居用品行业，本报告是您不可或缺的重要工具。 本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。报告目录：第.一章中国家具及家居用品行业发展概述第.一节家具行业发展情况第二节家居用品行业发展情况一、床上用品行业发展现状二、厨卫用具行业发展现状三、家用纺织制成品发展现状四、家居饰品行业发展现状第三节家具及家居用品行业发展特征一、行业技术水平及特点二、行业经营及生产制造模式三、行业发展特征情况分析第二章欧美家具及家居市场发展分析第.一节欧美国家具市场发展分析一、欧美家具市场规模分析二、欧美家具市场发展趋势分析第二节欧美家居消费市场情况分析一、欧盟家居市场发展分析二、美国家居市场发展分析第三节欧美家具及家居产品销售模式分析一、产品营销模式二、分销商形态第四节欧美家具及家居重点生产企业分析一、法国格郎世家二、丹麦古诺凡希家具公司三、维特拉四、阿旺特五、丹麦FH公司六、意大利B&B公司七、瑞典宜家（IKEA）公司八、美国诺尔（Knoll）公司九、米勒（Miller）公司第五节年欧美家具及家居发展趋势分析一、欧洲家具流行趋势分析二、欧洲家具设计五大发展趋势三、欧美家具企业发展趋势四、欧美家具工业的发展趋势第三章应用领域及行业供需分析第.一节家具需求情况分析一、家具及家居用品行业需求市场 按照不同零售渠道划分，家具零售可分为连锁卖场、非连锁卖场、在线零售和其他渠道。2018年非连锁交易商场占比为37.39%；连锁家具商场占比为23.22%；在线零售份额达到了7.21%。2018年中国家具行业不同零售渠道市场份额占比：（单位：%）二、家具及家居用品行业需求的地区差异第二节家具供给情况分析一、家具产量情况二、木质家具产量情况三、金属家具产量情况四、软体家具产量情况第三节供求平衡分析及未来发展趋势一、2019年家具及家居用品行业的需求预测二、2019年家具及家居用品行业的供应预测三、供求平衡分析四、供求平衡预测第四节市场价格走势分析第四章家具及家居用品产业链的分析第.一节家具及家居用品行业产业链概述一、家具行业产业链概述二、家居饰品行业产业链概述第二节家具及家居用品行业上游原材料分析一、家具行业上游原材料分析（一）木材产量市场分析（二）家具皮革需求分析（三）家具涂料市场分析（四）家具五金配件分析二、家居饰品行业上游原材料分析（一）主要原材料供应情况分析（二）主要原材料价格情况分析第三节家具及家居用品行业下游市场分析一、家具及家居用品主要销售渠道分析（一）家居卖场（二）专卖店（三）百货商场（四）网络销售二、家具及家居用品下游行业发展分析（一）房地产产业政策分析（二）房地产开发景气指数（三）房地产市场供给结构（四）房地产开发投资情况（五）房地产商品房建筑面积（六）房地产商品房销售情况第四节上下游行业影响及趋势分析一、居民可支配收入二、住宅精装修三、巨大的婚育人口四、保障性住房对家具需求五、家庭装修对家具的需求第五章区域市场情况深度研究第.一节长三角区域市场情况分析一、长三角家具产业区现状二、长三角区域市场格局变化三、长三角区域市场未来主流四、长三角区域市场潜力领域五、长三角区域市场楼市影响第二节珠三角区域市场情况分析一、珠三角家具市场现状二、珠三角家具加速向西部八省转移三、广东省家具行业发展现状第三节环渤海区域市场情况分析一、环渤海家具产业区简介二、环渤海家具市场供给情况三、环渤海家居市场发展潜力分析四、环渤海家具市场发展趋势第四节家具及家居用品行业主要市场大区发展状况及竞争力研究一、华北地区市场分析二、华中地区市场分析三、华南地区市场分析四、华东地区市场分析五、东北地区市场分析六、西南大区市场分析七、西北地区市场分析第五节中国家具产业集群的升级路径第六章家具及家居行业消费者调研分析第.一节家具行业消费者市场调研分析一、家具市场消费者特征调查分析（一）消费者年龄分布情况（二）消费者收入情况分析（三）消费者职业分布情况二、家具市场消费情况调查分析（一）家具购买动机调查分析（二）家具更换频率调查分析（三）获取家具信息的主要渠道（四）选择购买渠道考虑的因素（五）家具购买预算投入分析（六）家具购买关注因素分析（七）家具购买风格偏好分析（八）家具购买材质喜好分析（九）家具购买原创品牌分析（十）购买家具决定权分析三、家具市场消费者购买心理分析（一）卧室家具购买心理分析（二）客厅家具购买心理分析（三）书房家具购买心理分析（四）儿童家具购买心理分析（五）厨房家具购买心理分析（六）餐厅家具购买心理分析（七）酒店家具购买心理分析（八）办公家具购买心理分析第二节家居行业消费者市场调研分析一、家居市场消费者需求分析（一）家居市场消费价格分析（二）家居市场消费半径分析（三）家居品牌的关注度分析（四）家居市场销售环境分析（五）家居市场售后服务分析（六）家居市场配送能力分析二、家居建材消费者品牌关注度（一）家装产品关注度排行分析（二）柜类家具品牌关注度（三）卫浴洁具品牌关注度（四）地板品牌关注度分析（五）墙地瓷砖品牌关注度（六）油漆涂料品牌关注度第七章家具及家居用品市场竞争格局分析第.一节行业竞争现状分析第二节行业竞争结构分析一、现有企业间竞争二、潜在进入者分析三、替代品威胁分析四、供应商议价能力五、客户议价能力第三节家具行业竞争格局分析一、产品竞争格局分析（一）京派家具产品竞争态势（二）粤派家具产品竞争态势（三）川派家具产品竞争态势二、渠道竞争格局分析（一）京派家具渠道竞争态势（二）粤派家具渠道竞争态势（三）川派家具渠道竞争态势三、品牌竞争格局分析（一）京派家具品牌竞争态势（二）粤派家具品牌竞争态势（三）川派家具品牌竞争态势四、价格竞争格局分析第四节家居行业竞争格局分析第五节行业集中度分析一、市场集中度分析二、企业集中度分析三、区域集中度分析第六节行业国际竞争力比较一、生产要素二、需求条件三、资源与相关产业四、企业战略、结构与竞争状态第七节提升行业国际竞争力的策略一、加快家具企业产业结构调整，推动产业集群升级二、加强原创设计和提高工艺技术三、促使家具制造业实现从低成本战略到差异化战略的转变第八章家具及家居行业产业结构分析第.一节家具行业主要品牌及结构分析一、家具行业主要品牌情况二、家具行业产品结构情况三、家具行业企业结构情况四、家具行业供给结构情况五、家具市场需求结构情况第二节家居重点企业竞争力及产品结构分析一、产品结构及定位分析二、信息化水平对比分析三、主要供应商对比分析四、下游消费者对比分析五、市场营销网络对比分析六、市场销售能力对比分析七、售后服务能力对比分析八、经营发展策略对比分析第九章家具及家居用品领先企业竞争力分析第.一节孚日公司股份有限公司一、企业发展基本情况二、企业主要产品分析三、企业经营状况分析四、企业销售网络分布五、企业竞争优势分析六、企业发展战略分析第二节索菲亚家居股份有限公司一、企业发展基本情况二、企业主要产品分析三、企业经营状况分析四、企业销售网络分布五、企业发展战略分析六、企业发展动态分析第三节顾家家居股份有限公司一、企业发展基本情况二、企业主营产品分析三、企业产品产销分析四、企业经营情况分析五、企业销售网络分布六、企业竞争优势分析七、企业发展战略分析第四节喜临门家具股份有限公司一、企业发展基本情况二、企业主要产品分析三、企业经营状况分析四、企业销售网络分布五、企业竞争优势分析六、企业发展战略分析第五节曲美家具公司股份有限公司一、企业发展基本情况二、企业主营产品分析三、企业经营情况分析四、企业销售网络分布五、企业竞争优势分析六、企业发展战略分析第六节江苏恒康家居科技股份有限公司一、企业发展基本情况二、企业主营产品分析三、企业产品产销分析四、企业经营情况分析五、企业销售网络分布六、企业竞争优势分析七、企业发展战略分析第七节广州好莱客创意家居股份有限公司一、企业发展基本情况二、企业主营产品分析三、企业经营情况分析四、企业销售网络分布五、企业竞争优势分析六、企业发展战略分析第八节浙江永艺家具股份有限公司一、企业发展基本情况二、企业主要产品分析三、企业经营状况分析四、企业销售网络分布五、企业竞争优势分析六、企业发展战略分析第九节国际家居零售有限公司一、企业发展基本情况二、企业主要产品分析三、企业经营状况分析四、企业销售网络分布五、企业竞争优势分析六、企业发展战略分析第十节马仕达国际控股有限公司一、企业发展基本情况二、企业主要产品分析三、企业经营状况分析四、企业竞争优势分析五、企业发展战略分析第十章年中国家具制造行业整体运行指标分析第.一节年中国家具制造业行业规模分析一、企业数量增长分析二、资产规模增长分析三、销售规模增长分析四、利润规模增长分析第二节年中国家具制造业行业结构分析一、企业数量结构分析二、资产规模结构分析三、销售规模结构分析四、利润规模结构分析第三节年中国家具制造业行业成本费用分析一、销售成本统计二、主要费用统计第四节年中国家具制造业行业运营效益分析一、偿债能力分析二、盈利能力分析三、运营能力分析第十一章影响企业生产与经营的关键趋势第.一节市场整合成长趋势一、卖场业态分析二、同质化竞争分析三、市场质变分析四、规模化或精品化五、配套服务的人道化第二节企业区域市场拓展的趋势一、保障性住房需求对家居行业影响分析二、未来竞争点对家居经销商的影响分析第三节科研开发趋势及替代技术进展一、智能家居市场的新技术与新趋势（一）智能家居发展趋势影响因素（二）智能家居行业技术趋势分析（三）智能家居行业布局趋势分析（四）智能家居产业热点趋势分析二、未来家居室内设计新趋势三、建材的技术标准与发展趋势第四节影响企业销售与服务方式的关键趋势一、家具相关行业发展新趋势（一）家具行业发展趋势（二）家具行业消费趋势（三）软体家具行业发展趋势（四）床垫行业发展趋势二、联合营销成趋势三、家居企业电子商务瓶颈四、中国家具业发展规划分析第十二章2021-2027年家具及家居用品行业投资方向预测分析第.一节产业发展的有利因素与不利因素分析一、中国家居产业发展的有利因素二、中国家具行业发展的不利因素第二节产业发展的空白点分析一、老年人家居市场的空白二、高端红木家具保养市场空白三、家具租赁市场空白四、家具行业发展潜力分析第三节投资回报率比较高的投资方向一、红木家具投资回报率惊人二、国内家具建材投资方向分析第四节行业投资机会分析一、家具行业投资前景分析二、家居行业投资机会分析第十三章年家具及家居用品行业投资风险及策略分析第.一节行业投资风险分析（）一、宏观经济风险分析二、行业政策风险分析三、市场竞争风险分析四、渠道建设风险分析第二节行业进入壁垒和驱动因素一、进入壁垒二、驱动因素第三节行业投资逻辑分析第四节行业投资策略及建议分析一、家具行业投资策略及建议二、家具及家居用品行业投资策略及建议（一）把握国家投资的契机（二）竞争性战略联盟的实施三、市场的重点客户战略实施（一）实施重点客户战略的必要性（二）企业重点客户的鉴别与确定（三）企业重点客户的开发与培育（四）实施重点客户战略要需解决的问题

工业地产融资渠道单一工业地产与商业地产、住宅地产开发有较大的不同，工业地产必须用于工业相关用途，主要用来建设厂房、仓库、工业企业的研发办公楼宇等。工业地产开发企业在获得工业用地以后，要基于企业的需求展开相关工业建筑项目开发，收获相应的效益。工业地产从最初的项目可行性研究，购买土地，到对接银行、信托等金融机构期间，企业处于现金流出阶段。资金链的稳定对于工业地产企业发展具有重要影响。2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，同比增长7.6%;2020年1-7月份，房地产开发企业到位资金100625亿元，同比增长0.8%。整体而言，房地产开发企业融资金额呈上升趋势，2020年受新冠疫情影响，融资金额增速有所下降。从房地产开发企业资金来源结构来看，2020年1-7月我国房地产开发企业资金来源主要以定金及预收款、自筹资金为主。其中定金及预收款占比最大，达32830亿元，占比32.63%;其次为自筹资金，达32042亿元，占比31.84%;个人按揭贷款达16200亿元，占比16.10%;国内贷款达16130亿元，占比16.03%。中国大部分的工业地产企业融资渠道较为单一，主要向银行贷款。工业地产企业开发周期普遍较长，运营所需资金量较大，单靠企业自有资金无法满足建设项目需要。当前资本市场尚不成熟，无法为工业地产企业创造更多的融资方式。从我国房地产开发企业资金来源结构变化情况看，我国房地产开发企业资金来源整体主要以定金及预收款、自筹资金为主;其次为国内贷款与个人按揭贷款;利用外资比例较少。2015-2020年我国房地产开发企业资金来源中，定金及预收款和自筹资金占比大多在30%以上比例，自筹资金融资比例呈下降趋势，由2015年的39.17%下降至2020年的31.84%。利用外资比例不到1%。工业地产投资热度上升在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，工业地产的投资价值正逐步显现，工业用地投资热度持续升温。整体而言，2015-2020年全国工业仓储用地成交宗数呈上升趋势，2019年全国工业仓储用地成交宗数达12011宗，2020年上半年也达到10465宗，高于2018年全年。随着全国工业仓储用地成交数量的增加，成交规模不断扩大。2015-2019年全国工业仓储用地成交价款持续上升，从2015年的874.05亿元，上升至2019年的1393.19亿元，上升了59%。2020年虽然受疫情影响，2020上半年全国工业仓储用地成交价款为1083.88亿元，但是仍然高于2018年全年。工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成。工业的健康有序发展将成为我国经济增长的重要动力。工业的发展引发工业用地的供给与需求。工业地产的投融资对于工业地产的未来发展具有重要作用。更多数据参考前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。