产业地产产业调研报告

仲量联行在全国范围内针对超过1,300家品牌零售商进行调研及复访，对于各零售商在未来12个月的计划举措和战略布局进行了系统的分析和提炼，并将所有调研内容结合最新市场趋势整合成专业详尽的分析报告《地产博“疫”:中国零售地产市场调研报告》。报告重点分析了五大细分零售业态（餐饮、时尚零售、汽车、体验类和其他类）共24个子类零售品牌的租赁策略和布局规划，能为零售行业市场参与者提供实操指南——在目前面临诸多挑战的市场环境下，充分了解目标客群的战略性布局，从而制定合宜决策，优化投资。此报告对零售商、购物中心业主、零售产业投资人都具备极高参考价值：零售商：了解最新市场环境及品牌竞争格局，通过对同类竞争品牌租金及销售的分析，以对自身门店绩效，店铺整合与市场拓展等进行战略评估与调整购物中心业主：把握最新品牌及业态变化，了解品牌扩张及消费者偏好，以辅助新项目定位、业态落位；对已有项目进行业态调整、空间优化利用与动线改造等零售产业投资人：精准掌握市场趋势、品牌业绩及成长预测，以辅助产业投资机构挖掘极具潜力的零售品牌标的，研拟和评估品牌投资组合方案餐饮业态报告针对561家受访餐饮品牌进行调研分析，重点关注：· 疫情过后，哪类餐饮业态/品牌恢复最好，他们的拓店态度是否最为积极？· 餐饮品牌的拓店需求有多少是新增，又有多少是搬迁？· 餐饮线上渠道进化的新趋势是什么？· 哪类餐饮业态/品牌投资机会凸显？· 中餐和西餐不同档次的品牌分别应对策略是什么？· 轻餐类品牌与重餐类品牌相比租赁策略有何不同？时尚零售业态整体承压，拓店态度更趋谨慎，报告重点关注：· 疫情期间线上销售表现如何？· 哪些档次的品牌恢复最快？· 哪些有效的线下新渠道值得尝试？· 奢侈品品牌的短期应对和中长期发展战略是怎样的？· 轻奢品牌和大众时尚品牌分别有哪些应对策略？· 运动休闲零售的租赁策略及线上发展趋势如何？汽车业态汽车促销举措加速行业复苏，汽车展厅总体扩张积极，报告重点关注：· 汽车展厅针对2020年主要的扩张模式是什么？· 新能源车和传统汽车品牌扩张计划有哪些异同点？体验类业态整体复工相对缓慢，但稳步扩张需求仍在，报告重点关注：· “社群营销”对体验类品牌的提升如何？· 健身房——精品工作坊及综合健身中心有哪些发展特征及机遇？· 哪类娱乐类租户引领行业迭代更新？· 10类娱乐租户目前针对2020年租赁战略将做何种调整？· 教育类租户有哪些发展趋势以及目标布局区域？· 如何解读生活服务类不同租户2020年扩张趋势？其他类业态· 美妆护肤品牌在疫情过后发展趋势作何分析？· 生活方式各细分品类未来重点策略是什么？· 超市类租户2020是否有大幅扩张计划？除此，报告还进一步分析和提炼了以下洞察：1,300+家品牌零售商用户画像分析中国消费者的消费新趋势未来零售地产发展机遇展望

对于上海这样的特大型城市来说，上海地产农产品特别是绿叶菜市场平稳供应，对维系城市运行安全有着重大意义。今年新冠肺炎疫情以来，上海蔬菜产销出现阶段性市场波动，对菜农造成经济损失，对市民生活造成一定影响。疫情发生后，市政协农业和农村委员会按照市政协党组《关于发挥政协职能作用助推打赢疫情防控阻击战的工作方案》部署要求，立即组织农业界及其所联系委员，开展相关调研。前往专业合作社实地考察，组织农科院研究人员与农户对接进行技术指导等，收集了相关资料并听取委员意见建议，形成了调研报告。本市绿叶菜等蔬菜生产现状上海市委、市政府高度重视“三农”工作，特别是高度关注并积极稳定作为重要民生的“菜篮子”工程。结合城市发展和蔬菜产销实际情况，实行市长、区长负责制，逐步形成了生产扶持、价格保险、安全监管、信息监测、考核奖励等常态化机制，不断促进蔬菜生产，提高市场流通能力，完善调控保障，确保安全生产和稳定供应，为城市安全运行提供了重要保障。委员们了解到，目前，上海各类蔬菜在田面积近40万亩，其中绿叶菜近18万亩：蔬菜年消费量在600万吨左右，其中客菜供应近350万吨：地产蔬菜中供应上海市场的数量稳定在250万吨左右，其中绿叶菜130万吨，约占地产蔬菜的50%左右。以上海市民喜欢的青菜为代表的绿叶菜主要依靠市郊生产，比重占整个蔬菜供应量的25%左右，绿叶菜的自给率稳定在85%左右。疫情发生后，市农业农村委快速启动应急响应，进行全面部署，积极保障绿叶菜等蔬菜供给满足市场需求，呈现出三大特点：一是提出保障目标。市农业农村委提出在未来一段时期，上海蔬菜生产要以“保证品种、保证面积、保证产量、保证质量”为总要求，做到生产稳定、供应稳定、价格基本平稳。提出强调压实“菜篮子区长责任制”，强化属地责任，鼓励利用闲置地、粮田种植蔬菜，保证全市蔬菜的生产和供应。二是加强政策引导。提出了3项措施：及时做好蔬菜采收，增强供给能力；抓紧蔬菜抢种补种，增强生产能力；加强蔬菜产销衔接，增强配送能力。要求加强技术指导，根据不同生产类型分类指导，合理选择种植品种，科学安排种植茬口，提高蔬菜种植效率，优先种足种好以青菜为主的大宗绿叶菜。三是政府搭台衔接。引导各区蔬菜基地与大型商超、生鲜电商协调对接，市农技中心针对当前蔬菜生产制定下发了技术指导意见，积极组织青菜等绿叶菜种子的调度工作。在短暂的供给波动后，大型商超地产农产品供应平稳，同时，各区的农业企业、农业合作社的电商平台快速建立，推进了地产农产品从“田头”到“餐桌”的无缝衔接。据统计，今年1月，本市在田蔬菜35.2万亩，其中在田绿叶菜面积17.8万亩；蔬菜播种面积6.5万亩，其中青菜等四大类绿叶菜播种面积2.7万亩；地产蔬菜上市量16.8万吨，其中绿叶菜上市量9.6万吨。2月以来，各涉农区已累计播种绿叶菜面积4万亩，全市在田蔬菜长势良好，全市地产绿叶菜日均上市量在3000吨左右，可以满足当前市场的需求。面临的主要问题一直以来，由于大力稳定种植面积，不断完善政策扶持，上海地产农产品产销工作取得了良好进展，但仍存在着一些潜在风险。主要包括：一是自然风险。例如，新冠疫情突如其来，对农业农村经济影响呈现全方位态势。又如近年来夏季极端高温天明显增多，梅雨季天数不断增加，破坏性台风明显增强，灾害性天气的频繁出现，给农业生产带来比较大的影响。二是市场风险。蔬菜是市场化程度比较高的品种，对市场变化十分敏感，过去几年出现的“豆你玩”“蒜你狠”“姜你军”等，都曾引起市场剧烈反应。三是质量安全风险。随着人民生活水平的提高，对绿叶菜等蔬菜质量品种提出了更高的要求，农产品质量关系千家万户，安全事故影响社会面广。这些风险凸显了绿叶菜等地产农产品市场平稳供应面临的问题和挑战。流通体系层级布局不尽合理。全市除了有中心批发市场、区域批发市场以外，还有几十个规模不等的批发市场，层级较多，分布凌乱，标准不一，统一信息平台难以建立。随着农产品网络销售的快速增长以及各种新型销售方式的出现，如何将分散在上海郊区的蔬菜以及来自埠外的客菜，迅速组配发送到全市数万个不同类型的零售网点，需要建设一批产品集成配送中心，并逐步取代现有零散、小型批发市场。按照市政府要求，中心城区住宅小区500米范围内必须有一家标准化菜市场，但由于用地、拆迁、资金等问题，至今尚未完全落实。应急扶持政策不够及时。疫情防控期间，各地实行严格的交通管制和防控人员流动，许多乡镇存在封村、封路的现象。各地实施的严格交通封锁对切断疫病传播有着重要作用，但也给农产品运输销售带来巨大挑战。“菜篮子”工程实施企业原料购不到、运不出，正常营业的餐馆和菜市场大幅减少，蔬菜批发量锐减，而部分电商也存在故意压低经营主体（供应商）田头交货价格的现象，一定程度上导致“市民买不到新鲜菜，农民卖不了新鲜菜”。“菜篮子”工程企业存在防疫投入大、员工加班费用高、上下游供应链受疫情影响不畅通等困难，经营压力大。设施装备科技水平仍需提高。目前蔬菜等农作物生产主体主要以大田开放式生产为主，机械化程度不高，虽然大量推广大棚种植，但农业生产的理念、技术、配套装备等创新不多。农产品一线生产和批发零售环节的冷鲜库缺口较大，且专业物流设施严重不足。蔬菜等农产品采收后储运设备缺乏，田头预冷冷库数量仍然较少，影响了保鲜，导致蔬菜等农产品商品化处理率较低。作为主要流通渠道的批发市场和农贸市场，依然只是简单农产品交易场所，设施简陋环境差，大多销售商主要依靠冰柜、冰块保鲜农产品。随着蔬菜等农产品生产的发展，各类附属农业设施用地的需求也越来越明显，由于受制于用地指标的限制，蔬菜基地等生产中的大量废弃物无法处置。金融保险服务针对性有待增强。菜贵伤民，菜贱伤农，给绿叶菜等蔬菜上“保险”成为维持菜价平稳供应的有力抓手，通过保险价格机制来协调绿叶菜等蔬菜均衡播种、生产和上市，可以起到重要作用，但在疫情等突发事件面前，目前仍然缺乏能有效保障经营主体合法权益的农业保险产品。疫情发生后新增保供融资周期太短，实效性有待研究。调研中，据已参与申请融资的经营主体反映，此次融资周期约为半年，而农产品一般生长周期较长，利润较少，即使现在开始抢种补种，在限定金额、限定规模的客观条件下，一年最多二至三茬，收获很难帮助经营主体实现增收。对策与建议上海作为国际化大都市，随着人民生活水平的日益提高，人们对蔬菜等农产品的需求已经由简单的数量满足变为对质量、品种、安全性的全面满足。特别是应对重大突发公共卫生防疫事件、抵御突发灾害等应急情况，如何保障地产农产品特别是绿叶菜市场平稳供应，既是挑战也是机遇。应从建立健全本市地产农产品长远发展机制的战略高度出发，以提高产品质量、均衡市场供应为目标，进一步对标国际国内先进城市做法和经验，促进本市地产农产品生产和流通全面提升能级。加大市郊蔬菜产能。一是稳定蔬菜种植面积。要在坚持大市场大流通的同时，坚持“菜篮子”市长、区长负责制，实行最低保有量制度，落实各项生产补贴政策和考核奖励措施，稳定本地蔬菜生产面积和自给能力，特别是在自然灾害及恶劣天气发生时，大市场大流通受阻的情况下发挥应急保障功能。二是加强基础设施建设。设施蔬菜的发展有利于协调蔬菜供应的淡季和旺季，有利于增强抵御灾害的能力，是保证均衡供应和价格稳定的重要手段。对蔬菜生产基地要积极借鉴美国、欧洲、以色列等先进国家设施农业技术，进一步改善绿叶蔬菜生产基地设施条件，增强蔬菜生产能力。三是合理调整生产结构。在品种结构上，根据消费者需求适当增加绿叶菜，在上市季节上，提高淡季蔬菜供应能力。设立绿叶蔬菜生产保障功能区，在供应淡季合理安排茬口，提高防灾抗险有效供给，在供应旺季优化品种结构，避开与季节性蔬菜常规品种集中上市。加强农产品流通体系建设。一是建议建立国家一级市场。借鉴发达国家经验，在本市设立1-2个“上海市国家农产品一级市场”，承担发展农产品规模化的生产基地、物流配送、价格调控、检验检疫等功能，使其不仅成为现代农业的组织者和引领者，而且成为城市农产品消费安全的“守护神”。二是推动完善流通网络体系。继续培育以一级中心批发市场为核心、区域批发市场为骨干、专业性批发市场为补充的农副产品批发网络体系，完善以标准化菜市场、大型连锁超市为主体和以生鲜超市、智慧微菜场、社区菜店、网上菜市场、限时菜市场为补充的零售网络体系建设。三是推动农产品冷链物流发展。加强对农产品批发市场、农贸市场冷链物流基础设施建设，进一步落实各相关部门推进冷链物流产业发展的联动机制。提高城市终端配送效率，推进本市全程冷链物流发展。促进农业科技支撑体系建设。一是发展绿色低碳农业。由于长期大量使用农药化肥，土壤结构遭到严重破坏，农业生产成本增加，各种有害物质通过农作物进入食物链危害人类健康。从大数据信息化入手，完善化肥农药面源污染控制动态管理信息系统，实现化肥农药信息化动态管理目标。二是加快布局智慧型农业生产体系。以高效精准为目标，以信息化和人工智能为标志，建立绿色精准农业核心技术，并与物联网技术相结合，在生产、加工、运输、储存、销售等环节实现智能化控制，发展新型农业经济。三是加快培养新型农业科技人才。尽快出台上海市“智能农业”发展规划，结合新农村建设，大力培养发展智能农业、都市农业新业态所需要的新型职业农民和农业科技人才。制定和完善应急政策措施。抗击疫情中，医疗为急，农业为重。当下春耕在即，春耕顺利与否直接影响农产品的供应保障。一是将农资列入“防疫期间重要物资”，建立农资物流应急“绿色通道”。优先保障农资车皮调配和运输计划审批，出台优惠的铁运补贴政策，对于检疫合格、符合安全条件的农资运输车辆予以优先放行。二是将农资生产企业纳入保障城市运行重点复工名单。产业部门明确农资企业作为优先复工的行业，加强与各地街镇、企业的沟通联系，全力支持符合防疫条件的生产企业复工。三是解决“菜篮子”工程企业实际困难。建议农业部门加强工作指导和支持，对于农业企业提升的用工成本按比例在农业专项扶持资金里提供资金补贴，稳定企业预期。对疫情期间“菜篮子”工程实施企业延长假期增加的人工工资给予一定程度补贴，减轻企业经营压力。健全市场化社会化服务。一是鼓励支持电商等新型零售业态发展。通过农产品电商平台做大做强，实现蔬菜等地产农产品的质量可追溯，开通地产农产品直通车，创新微信销售，推动地产农产品对接社区。二是完善金融服务保险。联手相关金融机构，丰富公共突发事件农业保险新品种，形成公共突发事件下自动启动的保供融资机制。重视农业和农产品生长的自然规律，延长融资周期，给予经营者充分、长效的生产保障周期。三是加强农业相关部门协同合作。加强农业与气象、水利和商务等部门的合作，构建蔬菜等地产农产品生产、流通、消费各个环节的数据信息监测、预警和发布体系。

通过此次新冠防疫实践，业主与管理方该如何从资产管理角度，做好总结改善工作，优化流行病应急管理体系，梳理风险、稳固租赁，保障资产价值？BOMA中国旨在从维护业主资产价值、资产安全出发，引导行业进行紧急事故后总结，查漏补缺，持续强化业主资产抗击新冠疫情的能力。为此，BOMA中国联合中国香港(地区)商会推出《2020年中国商业地产新冠防控管理行业调研报告与改善指引》。报告历时近4个月打造，50多家商业地产业主与管理者的广泛参与。“报告”呈现四大维度、十大核心板块数据，20余名企业从业者 (包括资产管理、物业管理、租赁、法务) 就防疫薄弱环节献计献策。2020年6月12日，BOMA中国将联合中国香港(地区)商会举行“报告”行业直播首发。特邀资管方、物管方、供应商五大发言嘉宾，带您：复盘：依照“流行病应急管理”最佳实践，全面复盘疫情防控经验教训；查漏：引导行业系统梳理疫情防控工作风险，保障资产安全；改善：资管视角，提出十大运营板块专业改善意见，升级疫情防控管理；强化：持续强化行业应对突发流行病的能力，降低损失，保障资产价值。参与直播均有机会获取防疫资料大礼包：1）完整版“新冠防控报告与改善指引”2）BOMA全球抗疫资料：商业地产复工指南/英文版新冠防控警示牌与信息牌手册/英文版工业园区复工指南/英文版报告内容大纲

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

来源：雪球感谢雪球，感谢华夏幸福，9月22日有幸参加了华夏幸福的调研，上午参观了固安产业新城，下午在公司总部座谈交流。现将所得所想作一个汇报：出发前再次回顾了近几年的报表数据，感觉这个公司在某些数据表现上还亟待提升。以8月28日发布的半年报为例：营业收入 373.72 亿元，同比下降 3.51%。净利润 60.62 亿元，同比下降 28.52%。其中，受疫情影响，房地产业务收入同比下降 30.24%。上半年，财务费用高达23.2亿，同比增232.12%，融资加权平均成本为7.96%，吞噬了不少利润。上半年总资产增加了408亿，总负债增加了413亿。融资总额为2036亿元，经营活动产生的现金流流出185亿！应收账款524亿，比年初又多了55亿。最近出台的房地产融资监管“三道红线”。华夏幸福全部踩线，国泰君安数据显示，华夏幸福剔除预收款后的资产负债率为77.46%，净负债率191.85%，现金短债比为0．42%。通俗概括以上数据：自己没什么钱，但借了很多钱；赚了一些钱，但是付了很多利息，并投入了更多钱。感觉是一个普通人要做一笔很大的生意，或者说好听一点——华夏幸福在下一盘很大的棋。但是调研之后，发现华夏幸福其实有很多价值隐藏在报表背后，只有看了现场才能发现。这也说明调研的必要性！为了把事情讲清楚，我从头说起：一、华夏幸福的商业模式一般房企的商业模式是：贷款→拿地→建房→卖房收钱→拿更多地→收更多钱不同的房企侧重略有不同，有些是快周转、有些是做精品、有些是配套物业、有些是配套商业。共同点是：一方面容易受到房价影响，另一方面容易受到城镇化进程的影响。所以这几年，房地产业的永续成长性被质疑，加上“房住不炒”的宏观调控政策影响，投资者对地产行业的预期更加悲观，给的估值很低，地产呈现出明显的价值股特点。华夏幸福的商业模式比其他地产公司更特殊，不仅仅是一个单纯的地产公司，他们一半的主营业务是产业新城。与其他大部分地产公司走TO C的路线不同，华夏幸福走的是TO G、TO B、TO C相融合的方向。产业新城业务主要由产业发展服务、土地整理、基础设施建设及综合服务构成，为区域提供可持续发展的综合解决方案。产业新城的商业模式是：与政府合作签约→拿核心城市周边便宜的地→做好长远规划→修建基础配套→招商引资培养产业→产业给政府贡献税收→从政府税收中分成→在产业新城中建房卖房→继续在别的地方复制产业新城模式产业新城业务背靠政府，每签下一个企业，就能保证后续几年的稳定收入和现金流。上半年华夏幸福新增签约投资额624.6亿元，引入企业176家，平均新签约投资额同比增长10.7%，产业服务收入132亿元，同比增长10%。整体收入占比首次超过房地产业务。二、产业新城模式的好处1、符合国家区域发展战略目前虽然大城市的发展已经接近边界，但是城市群带来的区域化发展，依旧可以创造许多结构性机会。此前，华夏幸福只是一个偏居一隅（环京地区）的地产商，近几年，国家推行地区经济战略，华夏幸福紧跟国家京津冀一体化协同发展、长江经济带发展、一带一路建设的三大战略，国内重点布局京津翼、长三角以及珠三角三大地区，同时关注人口持续流入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城市，锁定国家九大中心城市，布局全国15个城市群，以产业新城模式推动当地的经济发展与城市建设。2017年环京出台限购政策，华夏幸福依靠管理层的高瞻远瞩躲过一劫。2、符合政府和企业需求普通的经济开发区，一般都是政府招商和服务的形式，难免存在服务不到位的地方。华夏幸福采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，为企业提供的一系列资源以及配套服务，企业入驻意愿更强。我们在固安看到，华夏幸福帮企业三通一平、建好厂房、建好宿舍、采购设备等等，还建了小区、商业、公园等配套设施，甚至企业后续的科创上市工作都有配套服务。一站式满足企业需求，比管委会做的更加精细，真正可以让签约入驻的企业满意，更好的生产经营。因此很多企业都愿意入驻华夏幸福的产业园，例如中航科技、中航工业、京东方、维信诺等，都通过和华夏幸福合作，实现了更高质量的发展以及更高的经营效率。对政府来说，虽然税收要与华夏幸福分一杯羹，但是是属于增量的收入，而且给当地带来了经济社会发展，政府也是乐于见到的。3、盈利周期长房地产销售是一锤子买卖，总量上看，核心城市可开发用地肯定是越来越少，从数量上和成本上都难以满足房企的需要，所以现在许多小型房企淘汰，大型房企在谋求转型（恒大造车、碧桂园搞机器人）。华夏幸福和各地方政府签订的PPP协议中，开发时间少则15年，多则50年。虽然前期投入很大，但如果一个区域开发成功，那么后期能在很少投入的情况下源源不断的产生持续收入。这个盈利周期比其他房企长远的多。4、毛利率高申万房地产板块2019年销售毛利率平均值为29.83%，并且呈现下降趋势，今年半年报均值为27.45%。华夏幸福是个例外，2017年-2020年上半年销售毛利率分别为47.93%、41.62%、43.68%和43.89%。这并不是华夏幸福的房地产业务水平有多高，而是产业新城的毛利率很高。2012年至2017年，产业新城销售毛利率均在95%以上，近3年尽管有所下滑，但是2020年上半年依然高达85.35%。三、产业新城模式的不足1、前期投入非常大为了培育产业，华夏幸福前期需要拿出很多钱来修建基础设施，导致华夏幸福的资产负债率非常高，一旦融资出现问题很容易出现连锁反应。wind数据显示， 2017-2019年经营活动现金持续净流出，分别为-162亿元、-74亿元和-318亿元，2020年上半年经营活动产生的现金流量为-185亿元。这也是为什么我说，华夏幸福在下一盘很大的棋。2、与政府合作中处于相对弱势，资金回款难一般房企卖房都是预收款，可是华夏幸福是与政府合作，都需要先垫款。而且由于与政府合作中处于相对弱势，还存在一个回款的问题，所以华夏幸福近几年应收账款逐年增加，目前已经来到了524亿。由于以上种种原因，市场给华夏幸福的估值比其他地产公司还低，只有5倍pe四、固安县产业新城调研见闻在实际调研中，我们却看到固安的产业新城做的非常好，已经可以稳定盈利了，现金流方面也实现了稳定净流入。入驻了非常多的龙头企业，多种产业共同发展，欣欣向荣。华夏幸福在固安的工作非常下沉，甚至深入到了社区志愿服务和党建工作这样具体的事情。“固安志愿者”已经成为了当地的一个重要标签↓我也在思考，华夏幸福有没有必要承接这么多的社会职能。思考结果是：这些软性的东西，虽然短期看不到效果，但是长期沉淀下去，可以产生惊人的力量，促进城市的文化底蕴，进而带动产业的发展。毕竟华夏幸福的很多产业新城合作签约都是30年以上的。下面这张图是当地居民在筹备中秋表演，华夏幸福提供场地。华夏幸福在固安确实是打造了“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。看完之后，我都非常心动，想要在固安买一套房子（房价才2万左右）五、除了固安，近几年华夏幸福还做了这几件事1、在环京外积极复制固安产业新城模式华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，截至2020年上半年，华夏幸福在全国范围内形成了“3+3+N”的战略格局，包括京津冀都市圈、粤港澳都市圈、长三角都市圈和以郑州、武汉、成都为代表的高潜都市圈，完成对中国最核心都市圈的覆盖。产业新城模式已成功在嘉善、舒城、溧水等长三角都市圈区域实现异地复制。华夏幸福2019年度环京以外区域销售额占比从上年同期的46.5%大幅提升至57.8%，主要得益于产业新城的异地复制。2020年半年报显示，环北京以外区域的销售额占比进一步提升至64.98%。环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元，同比增长16.69%；2、引入平安作为二股东，解决了资金问题2018年7月10日，华夏幸福的控股股东华夏控股，通过协议转让方式作价137.7亿元向平安资管转让5.82亿股公司股份，均价23.6元/股。目前平安约持有华夏幸福25%的股份，为第二大股东。引入平安后，成功解决了公司的资金问题，公司发展得以存续。之后，公司的管理层也进行了大幅调整，原华润置地“掌门人”吴向东加入华夏幸福。3、探索商业地产的轻资产模式吴向东的加入，对华夏幸福绝对是一个好消息，为了他和他从华润置地带来的“梦幻”团队，华夏幸福专门成立了南方总部。吴向东提出坚持“六好标准”：好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。近两年，华夏幸福加速开拓轻资产模式，积极布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务。截至目前，已有武汉长江中心、北京平安幸福中心、南京大校场、武汉中北路、广州白鹅潭、哈尔滨深哈中心、招商银行全球总部大厦等项目落地，公司实现业务结构轻重并举，更加稳健。六、如何给华夏幸福估值？下午的座谈交流非常的坦诚且深入，华夏幸福接待的一行人，水平都非常的高。聊了非常多，房地产业务这部分估值比较容易，最核心的问题是——如何给产业新城估值？确实，产业新城模式是华夏幸福独一无二的，外国好像也没有，如果按照房地产的模式估值，显然不合理。产业新城更多的像是一个平台，就像阿里巴巴搭建淘宝然后收租，只不过华夏幸福搭建的是一个重资产、高投入的平台，边际成本递减效益也不如互联网那么明显。但是淘宝还是收30年租吗？这可不确定，毕竟互联网瞬息万变。华夏幸福却能再收30年租，这可是白纸黑字与政府签约了的。同行的@寇彻-投资笔记提出，产业新城更像是水电站，前期投入巨大，后期慢慢收租。按照现金流贴现给每个产业新城分别估值就行了。我认为这个角度很有道理!这样一算，华夏幸福能值很多钱~同行的@喝牛二的战总也指出，华夏幸福确实是被低估了。我的观点是：现在还不是讨论如何估值的问题，华夏幸福现在急需解决稳定现金流的问题。没有稳定现金流，可能企业生存都存疑，凭什么让市场给你合理估值？资本市场就是这样，公司只要有稳定现金流，哪怕暂时没有盈利，市场也能给个不错的估值。但是如果没有好的现金流，只有一堆的应收账款，恐怕投资者是很难给一个好估值的。七、棋至中盘，华夏幸福如何走？我冒昧的提三个建议：一是降低融资成本，减少利润吞噬半年报显示，华夏幸福的有息负债达到 2035 亿，融资加权平均成本为7.96%，这极大地侵蚀了利润。按道理有了平安的信用背书，华夏幸福这两年的融资成本应该降低一些的。二是控制开发节奏，把能吃的棋子先吃掉，确保胜势目前来看，华夏幸福摊子铺的有点太大了，固安花了十几年才打造成今天这样，现在其他十几个城市同时这样铺开，开发成本太大。我认为应该先集中火力做出一两个精品，尽量实现每个产业新城的现金流回正，确保胜势，然后在慢慢扩大投资。三加快资金回款，保障稳定的现金流和分红2020年半年报显示，期内华夏幸福的销售回款率为72.5%，较去年同期提升11%。这是一个好的现象，但是离现金流回正还差的远。目前股息率是7.4%，而且基本上每年都分红，这还是挺不错的，希望能保持。结语：如果能看到以上三点的改观，后续我会考虑投资华夏幸福。但是等到有以上改观，可能股价就已经涨上去了，其实2018年引入平安后，华夏幸福的生存就已经问题不大了。所以偏左侧的投资者，现在埋伏也不是不行，我建议①用长钱投资；②多一些耐心；③暂时不要下重仓。本文对华夏幸福的研究只是皮毛，仅供参考，不作为投资依据。再次感谢雪球坚哥、雪溦以及华夏幸福成红总的热情接待！欢迎大家关注我的订阅号（lcnylc），获取更多的投资分析干货@今日话题@蛋卷基金@雪球达人秀@雪球调研团@林成红$华夏幸福(SH600340)$@华夏幸福@华夏幸福基业

来源：市场新闻网11月29日-30日,2020首届中国上市公司发展大会在合肥召开,国务院发展研究中心、各相关部委,中国证监会、中国上市公司协会等领导出席了会议。会上,我爱我家、中国恒大、百度、新希望集团等一批重点行业优秀企业授牌成为首批 “产业高质量发展调研点”,通过研究机构输出发展经验,为行业转型和经济高质量发展持续赋能。此次大会以“中国科技创新与金融创新”为主题,围绕中国资本市场的关键话题和重点行业进行深度研讨和交流,是当前最高规格的产业行业盛会之一。作为此次大会的重要成果,评选出的“产业高质量发展调研点”,邀请了各行业优质、有代表性的企业,以调研形式收集行业发展数据,将为行业高质量发展提供有价值的数据支撑,为完善相关产业政策提供有价值的参考依据。我爱我家是此次唯一一家入选“产业高质量发展调研点”的房地产经纪服务类企业,表明了市场对我爱我家经营业绩、企业信用以及行业地位的充分肯定。我爱我家是国内首家登陆A股主板市场的非公企业,也是国内成立较早的房产经纪综合服务公司,深耕房产中介20年,系统在录房源量突破2000万套,累计交易服务超1000万人次,而且每年以超130万人次的速度递增。近年来,我爱我家始终坚持董事长谢勇提出的“有质量增长”理念,注重管理的精细化,不断提升线上化服务能力,通过增值服务给不同人群提供差异化的居住产品,从而寻求更多的业务增长点。我爱我家积极谋求数字化转型内生发展,制定了 “云上爱家”、“数字爱家”的数字化转型战略,推进线上化能力建设,陆续投产了VR看房、AI讲房、选房卡、爱聊助手、大数据房屋估价、小区测评报告等多项数字化、智能化工具,为公司运营效率提高,提升经营业绩奠定了坚实的基础。今年以来,我爱我家启动新的发展战略,构建多品牌共荣、服务多样共存的一站式居住服务平台,努力探索全生命周期、全过程的高质量居住服务模式,促进了上下游各个链条的赋能创新。2020年三季度,我爱我家二手房和新房核心系统分别完成在上海和北京等主要城市公司的升级换代,成为业内少数几家具备地产经纪业务全价值链数字化运营、端到端闭环交付能力的头部企业。此次我爱我家作为企业样板入选“产业高质量发展调研点”为国家政策制定、产业规划提供了积极参考,对推进房地产服务行业高质量发展的精进之路具有重要意义。

地产全屋智能需求图谱两大需求点集中在：安防+照明。品牌房企项目多为改善型住房，多分布于华东、华南，120-150平米为主，有线与无线结合技术方式更受地产商青睐。应用首选墙面安装的智能面板。以全屋智能，提升项目溢价，提供增值服务，300元/平米以内。功能升级及系统维护更受关注。地产项目侧重功能实用度与完整解决方案。室内外与社区的智能体验呈一体化，DT时代数据化服务将智慧社区与全屋智能统一用户ID，借助AI算法等技术打通信息孤岛，在统一的设备层上实现完整的一体化运营服务。8成以上受调研地产公司已启动全屋智能业务，应用重点以照明、安防基础需求为主，智能锁、电动窗帘、智能家电品类认知度较高，场景联动需求凸显。针对房地产项目中的全屋智能应用，系统维护成为最受调研地产商关注的问题。此外，行业标准缺乏、价格因素、产品体验与功能实用度同样也较受关注。现阶段，对于构建智能家居地产标准体系最待解决的是构建完整解决方案，而在此基础上可对接用户需求的服务也将成为项目落地后的重要连接点。

【编者按】2020年，上海集中推出26个面积在3至5平方公里的特色产业园区，定位“小而美”，瞄准科技前沿和产业高端，聚焦集成电路、人工智能、生物医药、航空航天、新材料、智能制造等六大关键领域核心环节，全力打造产业发展新高地。上海作为中国重要的节点城市，是长三角地区的枢纽，同时还是中国对外开放的窗口，在当前复杂国际形势背景下，上海的制造业产业链梳理、再造和升级，非常关键。澎湃新闻·智库报告推出“科技城”系列第一季，追踪调研上海26个特色园区，探寻上海产业创新升级的可能路径。航空航天产业是中国综合国力的标志之一，其产业内容涵盖航空工程、航空制造、航空运输、航空服务等多个领域。作为经济社会效益竞争的焦点之一，航空航天产业发展不仅能够体现国家利益，而且是加强和巩固国防的重要基础，对于国家安全与发展具有举足轻重的地位。放眼未来，“航空强国”应该包含两方面的涵义：一方面，航空业本身要成为与美欧同台竞技的强者；另一方面，要以航空而强国，把航空业的扩张和发展作为现代化强国建设的引擎或强大推动力。随着C919大型客机成功首飞、ARJ21新支线飞机示范运营，上海初步建立了以大型客机和民用航空发动机、新支线飞机量产为代表的民用航空产业体系。“十四五”时期，上海推动航空航天产业发展，构筑“上海制造”战略优势，既体现出上海在全国发展中的使命担当,也凸显了上海的国际视野与理想抱负。一、 世界航空航天产业发展新趋势（一）航空航天产业进入提速期，欧美国家领先优势明显从行业年均增速及市场潜力释放规模来看，现阶段世界航空航天产业已进入了提速期。根据摩根士丹利预测，全球航空航天制造业的规模将从2016年的3500亿美元增长至2040年的超过1.1万亿美元，年增速10%以上。全球各国行业增加值占比来看，美国仍占主导地位，约占全球的49%，其次是英国约占8%。中国得益于近年来政府的高度支持，超越德国和英国，全球市占份额位列第三，约为7%（图1）。图1 2018年全球航空航天产业份额占比情况。资料来源：中国报告网整理在全球航空航天产业规模的行业占比中，飞机制造业占比最高约为54%，其次是关于航空航天产业维修升级服务约占比27%，卫星和空间占比7%，导弹和无人机占比约为5%（图2）。近年来，神舟飞船上天、“嫦娥登月”计划、国产大飞机试飞、北斗卫星的发展、歼20服役等等事件发生，中国无论从政策上还是资金上，都在向全面提升航空航天重点行业份额占比和产业国际竞争力目标迈进。图2 2018年全球航空航天产业分行业规模占比。资料来源：中国报告网整理（二）疫情冲击导致供应链风险加剧，关键环节自主可控成为各国关注点受到新冠疫情冲击,航空航天产业供应链风险不断加剧，疫情的暴发在全球形成了十分明显的航空航天产业链“闭关自守”的倾向。欧美各国出于产业链上游企业供应链自主可控的考虑，通过经济救助、政府补贴等一系列措施，逐步收回原先分包给跨越国境的不同企业的生产工序和环节，将其收缩至国内或区域内部进行生产。波音和空客为代表的处于航空产业链上游的飞机制造商和供应商，利用寡头地位不断从政府获得经济援助、从金融机构获得商业贷款。例如，美国通过2万亿美元经济救助计划，其中包括向航空类头部企业提供250亿美元直接经济援助，以及250亿美元的贷款担保。图3 航空航天产业链疫情催化下, 在加强“主制造商-供应商”产业链建设过程中，航天航空制造业产业链的核心层（图3）成为各国发力的关键领域。具体而言，航空航天产业链核心层主要包括直接和航空业独特资源有关的环节，是航空业独立存在的基础，包括发动机制造、机载系统制造、材料研制、机身建造和组装等领域。航空航天产业链关联层对核心环节起到支撑作用，主要是指航空产业中的专业服务业，如租赁、金融、贸易、物流、维修、咨询、培训、法律等；航空航天产业链扩展层，依托前两类产业引发的产业，如相关的展览、旅游、房地产、零售等商业服务产业。在此背景下，中国航空航天产业链需要科学布局，不断扩大核心层本土化供应比例，迈出选择性自给自足的坚实步伐。（三）数字新型基础设施建设加速推进，卫星通信行业潜力巨大数字新型基础设施成为未来航空航天产业发展的重要基础条件和保障措施，世界各国均高度重视，已经在5G基础设施、天基互联网等重点领域展开布局。在天基互联网方面，美国Space X公司于2015年率先提出了星链计划，表示旨在为整个地球全天候提供高速卫星互联网服务，预计在9 年内向太空轨道发射约1.2万颗通信卫星。Facebook公司自2018年开始着手筹划雅典娜卫星项目，旨在通过毫米波无线电信号向地面提供互联网接入。根据《2017-2021年中国卫星产业深度分析及发展规划咨询建议报告》显示，未来10年全球卫星及应用产业发展潜力巨大。2015-2024年全球将制造发射1400颗卫星，在卫星制造和发射上将会产生2550亿美元收入。随着中国加快对现有卫星资源的开发和利用，卫星导航与卫星通信、遥感、高分等卫星资源与行业和大众应用的融合发展将具有广阔的前景和巨大的市场。二、 上海高质量发展航空航天产业优势与挑战（一）国内领先的航空航天材料与设计、工艺与装备、工程与服务技术行业资源与功能性平台集聚优势目前，上海航空产业已经形成了以浦东新区为主的“2+X”空间格局，其中浦东新区的张江高科技园以飞机研发设计为主，祝桥的大飞机产业基地以飞机总装为主，临港地区以发动机制造为主（图4）。在航空航天材料方面，位于上海的中国宝武钢铁集团作为全球钢铁技术引领者，一直致力于航天航空新材料的研发及应用，为国家重大装备材料方面实现很多重大突破。在工艺与装备方面，上海已集聚了飞机核心零部件制造15家企业，从各企业功能布局来看，已形成从飞机研发设计到维修服务完整的产业链。在工程与服务技术行业资源与功能性平台集聚优势方面，现阶段上海已集聚民航华东管理局、民航华东空管局、上海机场（集团）有限公司、中国航油集团华东分公司、航空仲裁法庭等重点功能性机构，以及飞机设计、航空运输、航空维修、航空物流、通用航空等航空服务产业链，航空服务业企业达218户，航空服务业产业集群效应明显。根据《上海虹桥临空经济示范区发展规划（2018—2030年）》，上海重点航空服务业企业增加值年均增速将达到8%左右，上海重点临空服务业企业主营业务收入年均增幅将保持在10%左右，全球航空企业总部集聚效应不断显现，高端服务业发展环境持续优化。上海市产业地图官网（二）依托中国商飞大飞机项目引领和科技创新中心“上海制造”形成战略优势中国商飞集团从2008年5月11日在上海成立，到2017年国产大飞机C919上海首飞，同时实施国家大型飞机重大专项中大型客机项目，统筹干线飞机和支线飞机发展，用近10年时间串起了一条完整的民用飞机制造产业链。上海科创中心建设的优势也体现在航空航天产业。从高等院校来看，上海有四所高校院系开设了与航空产业相关专业，分别是复旦大学航空航天系、同济大学航空航天与力学学院、上海工程技术大学航空运输学院以及上海交通大学航空航天学院。从科研院所来看，有5家科研所，分别是上海航空测控技术研究所、上海飞机设计研究院、中国航空研究院上海分院、中国航空无线电电子研究所和民用航空发动机测试验证中心（图5）。从功能平台来看，上海集聚了5家平台，分别是国家商用飞机产业计量测试中心、国家商用飞机制造工程技术研究中心、民用飞机模拟飞行国家中实验室、民用飞机工业设计中心和ELEMENT民用航空先进检测技术实验室。打破常规产学研合作模式，整合开发这些创新资源，将不断提升上海航空航天产业人才吸引力，进一步集聚国内外航空航天产业创新资源能力，为“上海制造”形成战略优势提供巨大动力支撑。上海市产业地图官网（三）初步形成了北斗卫星导航应用覆盖全产业链产品形态和较为完整的产业体系近年来，上海把北斗产业作为推动经济发展的战略新兴产业新动能、新支柱，多方施策，推动北斗产业聚集发展，出台了《上海市推进战略性新兴产业“卫星导航”专项工程实施方案》，同时设立战略性新兴产业专项资金，从产业基础设施建设、关键共性技术攻关和推进重点行业应用等几个方面推动上海北斗产业发展。在上海卫星导航与位置服务产业布局中，杨浦区的湾谷北斗高精度产业园以高精度位置服务为主，青浦区的中国北斗产业技术创新西虹桥基地以北斗导航、卫星应用为主（图6）。闵行区闵行卫星导航应用产业园以空间信息产业为主，嘉定区的司南北斗高新技术产业园则以高精度北斗/GNSS板卡、北斗高精度应用模块研发为主。在目前已经落户上海的170多家创新企业中，位于北斗导航和位置服务产业链上游的北斗芯片、天线、高精度板卡等方面，聚集了以海积、金赞、华测等为代表的具有业内领先水平的企业；在基础数据和数据服务方面，聚集了以图聚、度势等为代表的具有技术创新优势的企业；在中游终端集成环节，聚集了包括华测、普适、势航等十多家具有极强竞争力的企业；在下游运营服务环节，势航、博冕、美迪索科、爱喜等多家企业已成为具有领先地位的位置服务和车联网服务运营商。同时，一批“北斗+”跨界融合类企业集聚上海，不断促进技术领域间的跨界融合创新，如诺力、寰鹰等“北斗+”智能无人系统的相关企业。现阶段，上海的北斗卫星导航产业已经成为一个完整、特征鲜明、运行机制有效、优势明显的产业链分工的科技创新集群。上海市产业地图官网（四）大飞机产业仍处于全球价值链不利位置，面临关键部件制造能力不足挑战国外大型航空制造企业凭借其先进的技术积累和雄厚的资金实力，在全球产业价值链的高附加值环节，保持着垄断治理者的地位，成为全球大型商用飞机产业的技术领先者和创新驱动者。国内参与大型商用飞机研制相关企业，由于核心技术和系统研发能力不足，暂时无法攀升到全球产业价值链的高端环节，只能处于价值链的低端，负责一些一般零部件制造。大型商用飞机各主要部件在全球的分配如表1所示，现阶段中国只能负责较少的重要部件和价值量较低的一般零部件生产。表1 大飞机各部件在全球价值分配（五）航空航天制造仍要面对关键技术薄弱、品牌影响力不强挑战现阶段，上海航空航天制造仍然以“躯干制造”为主，对于航空航天产业链各环节的技术和管理水平等方面与国外还存在一定的差距。发动机、机载设备和新型复合材料等关键核心技术短期内难以达到国际先进水平，会导致产业链低端锁定。另外，中国适航审定能力依旧薄弱，短期还无法得到国际上的完全认可。与此同时，由于中国大型商用飞机项目起步较晚，其承载主体中国商飞公司也才刚刚成立没多久，尚未形成自主品牌。国外大型商用飞机品牌成功经验表明，自主品牌形成要经历日积月累。中国大飞机自主品牌建设将任重道远。（六）航空航天研发领域仍面临“产学研”创新协同脱节、效率不高挑战现阶段，央企、国企、高校在对接上的体制机制仍然不通畅，存在共担风险、共享收益利益分配机制不健全等问题，导致上海航空航天制造领域产学研协同创新动力不足，创新网络联系度不高。主要表现为，一方面，大学和科研机构技术创新和创新成果转化的渠道不够畅通；另一方面，军民融合方面，虽然上海有大量优秀的军工研究所，但是由于缺乏体制联结整合等问题形成了“民参军”“军转民”的壁垒，协同创新效果欠佳。三、 三大特色园区将成上海航空航天强链、补链重要抓手随着“临港新片区大飞机园一谷一园”项目开工，临港新片区大飞机园、北斗西虹桥基地、华东无人机基地相继获得航空航天产业特色园区授牌，三大特色园区分别围绕打造大飞机“工业皇冠”之谷，建成全球具有影响力的无人机产业创新示范区，以及建设具有全球影响力的北斗导航位置服务科技创新中心，为上海航空航天产业高质量发展进行补链和强链。表2 上海航空航天特色园区（一）临港新片区大飞机产业园，聚力打造大飞机总装和关键设备和零部件、关键技术、关键材料研发国际新高地截至2018年底，中国航空产业园数量为84家。从目前中国航空产业园区建设现状来看，大致可以将航空产业园区分为三类，分别是采用“核心基地+生产区”模式的以航空制造业为主导的制造型园区；采用“核心基地+服务区”模式的以航空服务业为主导的服务型园区和以“核心基地+生产区+服务区”模式的综合型园区。表3 中国航空产业园区按模式及主导产业分类资料来源：前瞻产业研究院整理临港新片区大飞机产业园将聚焦大飞机总装环节，致力于打造综合型园区，占据国际航空产业链“五新”制高点。一是打造国际航空产业集聚新高地，吸引以航空产业为核心的新兴产业内一系列上下游国际性企业，汇聚全球航空产业相关数据资源，接轨、制定国际航空产业相关的规则、标准。二是打造国际航空科技创新的新策源地，以中国商飞打造主制造商与供应商紧密协同的大飞机“一谷一园”为载体，吸引全球航空产业的各类重点实验室、工程技术研究中心、院士专家工作站，推动企业打破一批卡脖子的关键核心技术，形成产学研深度融合的国际协同创新体系。三是打造国际高端航空产业引领前沿的新集聚地，发展一批具有国际竞争力的世界级航空研发、制造标杆企业，集聚世界水平的科学家、科技领军人才、工程师，高水平的投资贸易金融和创新创业等国际优秀人才，推动云计算、大数据、物联网、移动互联、人工智能、5G等技术在航空产业的深度应用。四是打造国际航空复材全要素的新基地，导入一批具有大型复材部段研发和生产能力的企业入驻，布局复材上下游供应链，培育具有潜力的国内复材工装供应商，建设结构件生产平台、供应链支持平台、支撑保障平台，形成全流程、全要素的产业链。五是打造国际开放型航空服务体系的新示范地，围绕“人、货、机”，构建新型国际航空专业服务与商业服务体系，推动出行、物流、贸易、金融、培训等领域更高水平地开展跨境服务业务。（二）华东无人机基地，立足于提升无人机整机研发、复合材料、飞行控制软件等关键产业环节掌控力一是利用独特的园区品牌集聚研发环节头部企业。在民航华东管理局参与下，成为首个由政府主导并正式允许无人机开展多场景测试、应用的基地。基地集聚了无人机整机研发、碳纤维复合材料、飞行控制软件等研发制造类企业共16家，保障签约飞行单位63家，代表企业有中国商飞创新工作室、峰飞航空、凯之路复合材料、哈瓦航空、iUnify。二是利用功能平台集聚优势打造无人机产业的服务链。基地已经建成飞行服务中心、研发制造基地、展示交易中心、培训教育中心、低空智能研究院、适航技术研究中心等公共平台。同时基地也入驻了一批专注于无人机飞手培训的平台服务型企业，为上海市乃至华东地区提供专业执照培训、无人机表演服务等。上海优伟斯智能系统有限公司研发的U650，载重约200公斤，目前已经为中国邮政提供岛屿航线试飞服务；东庭自动化技术有限公司研发的无人机自动起降平台、农林植保无人机以及猎骑兵系列无人机涵盖导航控制、红外线图像处理等功能服务。三是充分利用市区无人机政策，打造政策高地。围绕金山区扶持无人机产业发展“十八条”，从金融、人才、产业生态、配套服务等五个方面出发，包括设立5亿元专项资金全力推动无人机产业快速发展，力争在3年内形成百亿产业规模，打造世界级“天空之城”。（三）北斗西虹桥基地园区，发力高精度导航位置服务技术等关键技术，以及行业应用类、大众应用类终端产品一是发挥产业链集聚优势。按照产业化科学部署，北斗西虹桥园区通过打造招商宣传平台、运营服务平台、企业服务平台、孵化服务平台、技术支持平台和投融资服务平台，目前已经集聚了大批北斗产业链各个环节的企业，如：专注于北斗高精度测绘领域的华测公司位于中游，生产天线和高精度板卡的海积公司、研制芯片的北伽公司位于上游，开发学生定位机、老人手机并提供服务的美迪索科和位盟公司位于下游，还有在无线室内定位、搜索救援及安防、智能扫地机器人等领域具拥有尖端技术的博冕、瀚界、物景等企业，形成了集聚效应并且共同发展。二是发挥关键技术创新平台优势。园区成立伊始就规划建立了“导航与位置服务技术融合创新联合实验室”（以下简称“联合实验室”），引导园区企业与高校联合开发前沿技术产品，“产学研”一体化发展，因此联合实验室引入了上海交通大学导航与位置服务重点实验室、武汉大学测绘遥感信息工程国家重点实验室研究中心、与国防科技大学超算研究院等重点研发机构，将这些研发机构的科技服务延伸至北斗西虹桥园区，围绕产业链瓶颈技术，提供前沿设施与体验服务。三是致力于开发行业应用类、大众应用类终端产品。园区重点布局通导一体化芯片，打造位置物联网核心能力，布局北斗高精度大众化应用，形成“上海北斗”品牌。四、上海高质量发展航空航天产业的主要对策“十四五”时期，为支撑上海具有全球影响力的科技创新中心建设，贯彻落实制造强国战略，进一步完善上海航空制造产业链体系，构筑“上海航天制造”的战略优势，上海亟待在航空航天装备与服务、无人机产业链技术创新链和卫星应用与位置服务方面发力。（一）聚力提升航空航天装备与服务依托特色园区建设，推进ARJ21-700新支线客机产业化、规模化、系列化发展；加快C919大型客机研制、生产、适航和交付；推进机载设备及系统研制，构建关键零部件、航空材料配套体系；突破商用航空发动机研制关键技术；发展通用航空产业，提升飞行控制地面保障设施能级，布局无人机产业链；发展新一代运载火箭、应用卫星平台、载人航天、探月工程和空间安全与维护等领域的研发制造；提高核心元器件和关键基础材料自主保障能力；促进航天技术转化和空间技术应用，推动以智慧能源、智能装备为重点的航天技术应用和相关服务业发展。（二）积极布局无人机产业链技术创新链依托特色园区建设，以无人机产业整机生产落地和发展为牵引，吸引上下游企业，整合国内外优势资源，集聚无人机产业链上下游企业，形成产业生态链的集聚。以智能感知导航与飞行控制深度融合为突破口，以智能无人机技术研究为抓手，形成产业技术核心竞争力；依托政府支撑环境，建立具有国际影响力的测试评估试验场和完善的培训配套服务，占领无人机行业标准高地。（三）不断完善卫星应用与位置服务依托特色园区建设，积极发展卫星遥感、通信、导航等时空协调系统，突破以高精度、高动态、高可靠为重点的核心模组技术，推进北斗卫星导航与移动通信、物联网和遥感等广泛融合；创新商业和服务模式，促进卫星导航在智慧城市和社会服务等方面的多元化应用，推动以位置服务为核心的大众应用规模化发展。（四）加大军民融合及商业化力度依托特色园区建设，聚焦航空航天的研发制造领域和航空航天的技术服务领域的军民融合发展，特别是在技术转化、商业运行、市场推广方面。推进装备融通、标准融通、人员资质融通等，降低军民航的切换成本，增强航空航天产业对区域经济技术辐射、提升产业和经济拉动作用。[本文执笔人：姜乾之、李元亨，课题负责人：张俊、李显波，课题统筹协调：田春玲，课题组成员：张云伟、柴宗盛、王琳杰、姜乾之、崔园园、戴跃华、张靓。感谢上海市经信委、上海市开发区协会和礼森（中国）产业园区智库对本次调研的帮助] 海报设计：尹惠璇(本文来自澎湃新闻，更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)