常州市房地产研究中心

（图片来源：全景视觉）经济观察报 记者 田国宝 “80万元首付，选到好楼层的几率不大。”6月23日，在江苏省常州市新城桃李郡售楼处，一位销售人员告诉前来看房的刘东，“很多客户都付的全款，你这个首付确实优势不大。”但对于刘东而言，80万元是他所能承受首付比例的极限。刘东来自安徽，夫妻俩在常州打工多年，已有一套两居室住房，独生女儿正在上幼儿园，“我们想买个好点的房子，将来让孩子上个好的小学，以后也能把老人接过来一起住。”刘东看中的是一套145平方米的高层住宅，均价为13000元/平方米左右，正常首付只需要57万元左右。据上述销售人员透露，由于需求持续旺盛，常州市房地产项目销售普遍实行“落位”选房。所谓“落位”，即购房者在正式购买前，先选定一个具体意向户型和楼层，并交纳10万元不等的诚意金，即为落位，项目开盘后，只有“落位”购房者可以参与选房。实际情况更为严峻，即便已经“落位”，也并不一定能买到住房。通常情况下，同一类户型、同一个楼层，均会出现多个“落位”，想要获得优先选房资格，往往需要具备高首付甚至全款购买的经济实力。“落位”选房背后是整个常州市房地产市场供不应求的格局，克尔瑞数据显示，2018年前5个月常州市商品房成交量虽然同比下降了30%，但截至5月底，常州全市去化周期只有3.8个月，天宁区等个别区域已经低于3个月。“落位”选房6月23日上午，在武进区美的国宾府售楼处地下一层，300多名购房者正在摇号选房。高军是300多位摇号人中的一员，他在常州已有多套房，这次是为正在上大学的女儿买房。从上午10时左右，高军一家三口就来到了售楼处。高军是地道的常州人，他的号牌相对靠后。临近中午时分，眼看着身边座位逐渐空了，摇号大厅的人也越来越少，他再也坐不住了，拿着号牌走到摇号台前。据记者了解，所谓摇号选房，实际是按照“落位”情况来操作选房顺序。美的国宾府本次共开盘216套住宅，一位销售人员表示，前来参加摇号的均为“落位”客户，上午暂不接受临时客户加塞摇号，“如果想买，下午再过来吧。”常州市房管局公示信息显示，美的国宾府项目备案均价达到18258元/平方米。6月25日，在新北区的金科保利北郡花园项目营销中心，虽然看房的人并不多，但销售人员表示，目前只剩下90多平方米的三居室选择空间较大，大面积户型只剩下一层几套的少数房源，“现在市场还处于供不应求的状态，基本开出来的项目，用不了一个月就清盘了。”经济观察报记者走访常州10多个房地产楼盘发现，目前在售项目主要分为三类：第一，剩余尾房，多数为一二层或户型格局较差的住房；第二，还未开盘、正在排号的项目，一般情况下，需缴纳10万元不等的诚意金“落位”选房；第三，按常规正在开盘或选房的项目。据多个项目的销售人员介绍，目前常州市购房首付比例为30%左右，但对于开发商来说，由于市场供不应求，开发商更青睐全款支付或首付较高的购房者，“落位”选房应运而生。但“落位”并不意味着一定能买到房，实际情况中，同一套房源往往被多个购房者“落位”，在销售过程中，购房者的首付比例越高，则选房的资格越靠前，全款或首付比例高往往是能选到房的关键。根据“落位”原则，购房者持有号牌被叫到得越晚，意味着可选择楼层和户型的空间越小。在这种情况下，无论是改善型购房者，还是刚需购房者，想要买到理想户型，凭借的多是有“竞争力”的首付比例。在常州房地产市场，类似情况并不鲜见。但首付少也不一定就买不到房，一位星河国际销售人员表示，由于今年开发商资金普遍比较紧张，“市场又供不应求，所以开发商会优先选择首付比例高的客户，首付少的就只能捡别人剩下的房源。”供不应求6月22日，常州市新北区沪蓉高速北侧的碧桂园壹号天禧项目售楼处正在做开盘前的最后准备，该项目于6月15日拿到预售证，按照计划，项目将于6月24日正式开盘。碧桂园壹号天禧项目总建筑面积46.5万平方米，本次预售备案面积为13.47万平方米，全部为精装修房源，备案均价为1.77万元/平方米，共有4种户型，单套建筑面积在95平方米到219平方米之间，项目将于2020年6月30日前交付。对于常州市当前的楼市状态，一位壹号天禧项目营销负责人表示，“没有外界传言的那么火爆，常州市民还是比较理性的。”这次壹号天禧项目共开出282套房子，吸引了3000多名客户参与“落位”选房。看了几天房子，刘东有些后悔没有在房价便宜时出手，一方面由于原来常州房价一直变化不大，自己也有房子居住，“不想给自己太大压力”；另一方面，刘东在安徽老家也有房子。这不仅是外地人刘东的想法，也是常州本地人的普遍心态。常州万科某项目销售管理部负责人杨帆是常州本地人，据她介绍，近年常州市进行大规模城市改造，因为拆迁安置等原因，本地人普遍都有3-4套房子，而且收入普遍较高，所以对于买房“基本没什么概念”。“醒悟”过来的刘东发现自己出手得有些晚了，80万元放在以前可以全款买一套四居室，但现在作为首付都不一定能买到好户型。同样“醒悟”过来的还有常州本地人，“以前常州本地人从来就没有过买房还能赚钱的概念。”高军告诉记者。负责接待刘东的销售人员亦是常州本地人，他于2016年已买房，“买的时候8000元左右，现在二手房价格已经涨到 18000元了。”不到两年时间赚到100万元，“100万，我得卖多少套房子。”该销售人员说。据杨帆透露，常州楼市购房群体中，本地人占到多数。常州房地产研究中心相关报告显示，2017年常州楼市外地购房者占比为42.94%。在杨帆看来，虽然目前常州楼市需求依旧比较旺盛，但与2017年相比已经有所缓解，外地购房者群体中大部分为在常州工作的常住人口，外地投资客占比较小。“现在这个价格已经很高了，投资的话风险相对也高，外地投资客还有，但已经少了很多。”杨帆表示。虽然常州市政府恢复供地后，市场供应量有所增加，但对于庞大的需求来说，依然杯水车薪，杨帆告诉经济观察报记者，其所在项目，平时每天接待客户的数量大约在50组到60组左右，周六和周日普遍超过100组。这也是当前常州多数在售房地产项目的普遍情况。房价上行2014年至2016年，常州市暂停土地出让，期间进入常州的全国性房企并不多，除了起家于常州的新城控股外，还有雅居乐、路劲地产、九龙仓等房企在常州有较多项目。此间常州楼市处于去库存化阶段，房价上涨并不明显。2017年恢复供地后，常州市吸引了碧桂园、金茂、金科、中铁建等大量全国性房企进入，房地产市场供应量增加了近27%左右。随着新项目入市，加上前期需求得以释放，整个市场供需紧张的局面有所缓解，但这并没有扭转整体供不应求的格局。2016年10月份前后常州楼市开始出现回暖，到2017年3月份前后，常州市多数楼盘价格从原来6000元/平方米-7000元/平方米突破1万元/平方米大关。据杨帆介绍，目前常州市实行预售价格备案和两年限售政策，按照规定每两个月可以上调一次价格，但调价幅度普遍不大，“几百元左右”。克尔瑞统计数据显示，今年6月份，常州市区75个在售楼盘中，有8个项目成交均价高于1.5万元/平方米，其中位于天宁区的巨凝金水岸成交均价已经突破2万元/平方米，市区整体成交均价为1.29万元/平方米。另外，常州全市在售35个别墅项目中，有17个项目成交均价在1.5万元/平方米以上，其中7个项目成交均价突破2万元/平方米。在开发商看来，常州市刚需和改善型需求仍在释放中，常州市房地产研究中心报告显示，2017年常州市成交的商品房中，90-140平方米改善型产品占到绝对比例。而记者实地采访也发现，经过一轮销售后，目前项目剩余房源多数为90平方米左右的户型，大户型仅剩余少量尾房。常州市统计局数据显示，2017年常州市人均可支配收入为41879元，在江苏省排名第四；从全国范围来看，常州也是2017年人均可支配收入超过4万元的23个地级市之一。2017年底，常州楼市库存去化周期为3.3个月，截至今年5月底，该周期为3.8个月。据杨帆介绍，2018年常州市的成交土地中，大部分楼面价均超过1万元/平方米。而2017年常州市土地成交楼面价普遍在6000元/平方米左右。另外，据多位销售人员透露，原来常州新房销售以毛坯为主，未来将逐步过渡到以精装修为主。从毛坯到精装修，销售单价会比原来提高2000元/平方米-3000元/平方米左右，据嘉禾地产销售人员介绍，“做成精装后，可以获得更高的预售价格。”现在刘东最担心的是常州会出台限购政策，常州市是目前长三角主要城市中少数几个没有出台严厉限购政策的城市之一，但随着去库存阶段进入补库存阶段，常州房价上行压力增大，“一旦出台限购政策，像我们这种外地人肯定不能买第二套了。”刘东说。

刚刚，常州发布了房地产调控政策《通知》共七条，主要包括五个方面的具体内容：◆ 一方面，凡在《通知》施行后新购买常州市区(不含金坛区)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的，自取得不动产权证后满4年方可上市交易，新购买商品住房的时间以商品房合同网签备案时间为准。◆ 另一方面，通过完善常州市区(不含金坛区)差别化住房信贷政策，对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付款比例调整为不低于60%。8月28日傍晚，住建部在官网发布了一则《住房和城乡建设部强调：落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的消息。消息中透露：沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人，被召集参加了“工作会商会”。首先：常州调控是从上而下的调控，相比过去一城一策，常州是住建部约谈后升级调控。2020年8月28日常州等六城市被住建部点名，属于房价上涨较快城市。8月28日傍晚，住建部在官网发布了一则《住房和城乡建设部强调：落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的消息。消息中透露：沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人，被召集参加了“工作会商会”。其次：常州的房地产市场属于过热，虽然没有纳入70城市统计数据，但房价依然明显上涨，特别是土地市场过热。新冠疫情后，常州房价V型反转态势十分明显，这个长三角地区多年来的楼市洼地也被迅速抹平，大有赶超邻城之势。常州，简称“常”，别称龙城，是江苏省地级市，长三角洲中心城市之一、先进制造业基地和文化旅游名城 。截至2019年，总面积4375平方千米，全市常住人口473.6万人，较上年增加0.7万人。2019年，常州市实现地区生产总值（GDP）7400.9亿元，按可比价计算增长6.8%，增速高出全省平均水平0.7个百分点。常州目前房产政策第三：当下常州的房地产调控政策属于区域最宽松本地户籍：不限购，通过贷款比例和贷款利率调控，第三套停贷。外地户籍：能够提供在连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，高新技术产业开发区范围内限购1套住房。常州目前的房产政策相比南京、苏州、无锡来说是最为宽松的。2020年7月23日南京出具宁9条加强房产调控。2020年8月30日无锡出具锡5条加强房产调控。终于常州也开始加码房地产调控。第四：调控政策打补丁，政策力度有限，升级了限购，针对对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭二套贷款变成6成，影响相对有限，因为结清贷款后依然可以按照之前政策执行。第五：本轮房地产调控升级城市有望超过30个本轮房地产调控升级依然是以房价上涨作为最主要的指标。房价上涨城市均由升级调控的可能性。累计已经超过15个城市发布了不同力度的调控政策包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等10多个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温.最近无锡再次出台调控。中原地产研究中心统计数据显示：全国房地产调控在2020年8月单月累计次数为32次，合计年内数据1-8月全国房地产调控政策次数高达368次，与2019年1-8月份的367次基本持平。7-8月调控政策风向转变，从上半年的全面宽松，开始出现收紧趋势房地产调控最宽松的2020年上半年过去了，调控收紧已经难免。预计后续最起码有超过30个城市会在最近发布出台房地产收紧力度不同的政策。最近多地楼市收紧的趋势也已经出现。收紧政策力度相对有限打击假离婚成为最近政策特点，总体看，最近多个城市增加的调控措施也只是针对公积金政策收紧，最近10个城市的收紧政策内容大部分都是针对购买多套房的假离婚、假落户、假人才增加调控。整体看，8-9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级！

2020年2月初以来，全国多地城市积极出台稳楼市政策，不仅有缓解房企的资金压力举措，也有在促进市场购房的优惠政策；包括房企可分期或延期缴纳土地出让金、放宽预售条件及契税减免、购房补贴和降低首付比例等楼市利好政策。刘全认为，受疫情影响，楼市销售活动停滞，致使房企资金压力和经营风险等危机重重。房地产行业发展既不能拖累经济增长，也不能影响地方财政收入等长期不会改变。央行公布数据显示，2020年2月末，住户部门贷款新增加2209亿元；其中，短期贷款减少5653亿元，中长期贷款新增加7862亿元。刘全认为，央行持续宽松货币政策和银行宽松信贷政策，是促进房地产市场繁荣的前提条件。否则，购房者和投资炒房者，不可能有如此强大的购买力。全国房价高企，引发房地产市场暴利凸显。受楼市巨大利益驱使，老百姓有钱就买房子和投资炒房比较普遍，导致房价越买越涨。央行公布数据显示，2020年2月末，M2余额203.1万亿元，同比增长8.8%。刘全认为，受疫情蔓延影响，房地产行业和实体产业发展等遭受巨大的冲击。国民经济增长下行压力增大，社会实体产业发展空心化及单一化日渐严重。央行采取宽松货币政策以激发社会实体产业发展，此举理论上可行，现实中有多少资金变向流入房地产市场不得而知。不应该刺激楼市，防止房地产泡沫扩大。决策者更担心房价出现大幅下跌，引发金融危机及经济危机爆发。刘全认为，中国人口红利逐渐消失，即将进入老龄社会，居民基本住房需求推动房价上涨时代已终结。房地产市场需求将进入一个从量变到质变的产品迭代升级，人们的居住品质将得到显著改善，住宅改善性需求占据重要地位。所以，要理性看待房地产市场发展和房价上涨现象。房地产业在城市化发展进程中起到关键性作用，房地产行业作为经济增长的支柱性产业，这是长期无法改变的现实利益问题。2020年，房地产红利远未结束。作者：刘全创作：2020.3.12

传统销售旺季“金九银十”在各楼盘热闹的推新及活动中落下帷幕，进入11月后依旧热度不减，高价盘、精装盘相继开出，个性化、多元化的住宅产品亮相。常州楼市价格仿佛不再是最敏感的话题，议论最多的是最新的设计、最牛的科技、最美的环境和最优的配套。可以说，品质竞争成焦点，这标志着常州房地产市场已从速度型发展进入质量型发展的轨道。你方唱罢我登场，新楼盘纷纷现身11月1日龙湖恐龙园西项目案名正式对外发布，项目名为龙湖.景粼天著。据悉，该地块即为巫山路东侧、珠江路北侧(建东学院)地块，今年5月在经过135轮激烈竞拍后，被龙湖以40.2亿元的成交价拿下，之后备受关注。随着案名的发布，龙湖地产最高端产品景粼系进入常州购房者视野，这是龙湖在全球的第13座景粼项目，其设计营建水准可见一斑。目前该项目周边有中海、九龙仓、世茂、荣盛、龙湖等品牌房企住宅项目，这里已是我市新兴的高规格居住生活区域。除了案名发布的龙湖.景粼天著外，近几周常州多个纯新盘城市展厅及售楼处正式对外开放。包括碧桂园翡丽都会、牡丹蓝光晶耀、华盛品樾公馆、融信澜悦、华润紫云府等，这些纯新盘都在11月初抢“鲜”公开售楼处，让刚过完“金九银十”的楼市再次热闹起来。回顾往年的楼市四季度，金九银十仿佛就是一年中楼市的最后季节，在十一之后常州楼盘基本没有什么大的动作，业内人士称其为：天气还未入冬，楼市已然冬眠。但今年11月的天气秋高气爽，楼市热度也节节攀升，且新看点颇多，新动向迭出。名企新面孔、对接一线城市的高端产品系、多种设计风格纷纷呈现，真是你方唱罢我登场，好不热闹。高价盘相继入市，品质竞争放大发展空间常州楼市的形成是从2000年左右开始的，但常州长期以三线城市为定位发展房地产，发展虽然快但极为缺少高品质楼盘。随着上一轮地产热的结束，特别是今年以来，常州楼市明显进入品质竞争，小到会所售楼中心，大到样板间小区环境，都出现了明显的品质提升，甚至地下车库的装修都超过星级酒店、商业综合体水平。当我们在感叹新的开发商如绿地香港、融信、三盛、蓝光等逐渐入常带来新生机之际，我们也发现常州土地供应上半年基本完成，上半年成交的地块也在下半年开始集中入市，这是楼市变热的一个因素。当然，各大房企依托各自实力，开发速度明显加快，强强联合开发的做法很普遍，朗诗联合中建开发的中建朗诗熙华雅园，绿地香港联合黑牡丹开发的绿地名敦道、蓝光联合黑牡丹开发的蓝光晶耀、光明地产联合上海城投开发的常州荷樾府等，都表现出资金、技术、设计等广泛的深度合作，还有嘉宏地产在开发江左风华时就引进了朗绿科技技术，大大提升项目科技水准。品质竞争是企业发展的内核，绿地香港公司进驻新区新龙板块，其产品定位十分独特，他们建设并自持的一座五星级酒店，不仅提升了小区配套更提升了区域城市功能配套，展现出长远眼光。九洲火车站南广场项目九洲玺与嘉宏江左风华项目，都是旧城改造项目，却是城市文化新景观项目，整体性强、文化内蕴深、设计营建品质达到国际一流水准。显然，品质竞争给常州地产界打开了更为广阔的发展空间，只问房价不问品质的时代已经过去。多元化发展，丰富住房消费的选择空间光明地产围绕荷园连拿三块地，且三地连动开发，三个项目也呈现出不同的市场定位，一下改变了新闸地区无商品房项目的格局，形成了新兴的荷园板块。他们设计的中小户型明显展示出海派地产的设计能力，91平方米的户型能做到三房设计，干湿绝对分离，还配有超大阳台，连业内都称赞不已。近一个多月的热销，不断加推，反映出刚需市场对其的高度认可。别墅项目也呈现出多元化的产品定位。其中，常州泰富开发的江南印象，能把别墅小院设计成没有地下室，地上只做一层，完全还原江南建筑风格，加之坊巷布局与理水叠石，堪称当代造园的精心之作，其艺术审美价值值得称道。嘉宏集团从去年开始在常州的表现称得上多点布局，多点开花，经开区嘉宏蔚蓝天地项目带动了城市东部的建设推进，奔牛、邹区等地项目将是常州城市西进的重要功能配套，嘉宏集团所推出的项目具备了明显的多元化发展特性。近期开盘的江左风华，设计水平营建标准均达到了国际一流水平，也将出现常州楼市第一个千万元级大平层。有业内人士称，随着嘉宏推出风华系产品，嘉宏的开发水准将是一次大突破。一家企业能够多元化开发因地制宜的住宅产品，这本身就是一种创新思维的表现。回望多年前楼市中的住宅产品，相形之下明显是单一化的。今年以来，地产企业的转型发展给市场带来了新的活力，为住房消费提供了多元化的市场选择，也为自身发展创造了新的发展空间。来源: 常州日报

本文来源：时代周报 作者：谢江珊1月21日，上海楼市新政出炉，要求“明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”、 将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年等，被认为是上海史上最严调控政策。深圳更是在5天内3次“打假”，整治楼市乱象，进行房产调控。有观点认为，像上海、深圳这类超级城市所做的严厉楼市调控，抑制楼市投机炒作行为，直接目的都是以时间换空间，为后续出台房地产税做准备。房地产税再次成为舆论关注的话题。“将来房地产税是作为地方政府的主税种，是否开征与地方财政收支有关，与该城市是否为特大城市没有关系。房地产税对所有城市的作用都是一样的。”中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大在接受时代周报记者专访时表示。自2013年十八届三中全会提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”，房地产税何时开征成为全民关注的热点话题。至今七年多，房地产税依然未落地。2020年5月18日，中央提出“稳妥推进房地产税立法”。同年12月23日，财政部部长刘昆在《人民日报》发表《建立现代财税体制》一文，表示要“健全以所得税和财产税为主体的直接税体系，逐步提高其占税收收入比重”。并在谈及备受关注的房地产税时提到：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法。“从‘稳妥推进’到‘积极稳妥推进’意味着不能搞一刀切，房地产税要因地制宜，同时具备条件的地区要积极推进。”况伟大说道。况伟大，中国人民大学商学院财务与金融系教授，博士生导师，宾夕法尼亚大学沃顿商学院高级访问学者，国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任，中国城市经济学会城市公共经济与政策专业委员会副主任，2011年入选教育部“新世纪优秀人才支持计划” ，研究领域包括房地产金融、房地产经济和城市经济。住房市场发达地区可优先开征时代周报：2011年1月27日，经国务院同意，上海和重庆分别成为征收房产税的试点城市。你认为这两个城市在推行个人住房保有环节征收房产税效果如何，是否达到当初设定的试点作用？为何会出现这样的结果？况伟大：上海是对增量住房试点，重庆是对存量和增量住房试点，尝试了不同税基、不同差别税率对房价和房产税收的影响。两地基本实现了试点目的，但尚未体现出房产税对房价和地方税收的效果。时代周报：从作用来看，这两地试点经验能否为全国开征房地产税打下基础？况伟大：房产税征收对象仅包含房产，房地产税则包含房产和土地。上海和重庆是在不同经济发展状况、不同住房市场的试点，结合人均住房面积和房价，对存量和增量住房征税，实施差别税率，达到了试点的目的，为全国开征房地产税打下基础，提供了经验。时代周报：刘昆撰写的文章是针对“十四五”规划提出的。这是否意味，在2025年前有可能会出台房地产税？“十四五”是最好的开征时机吗，为什么？况伟大：房地产税最佳开征时机与是否是“十四五”没有关系，但与不同城市城市化水平、土地财政、住房市场相关。对于城市化率较高、土地收入占比较低、住房市场较发达的地区，可以优先开征房地产税。制定免征额更公平合理时代周报：自2013年十八届三中全会提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”，至今已七年多。房地产税法为何难出台？现在推行房地产税最大障碍是什么？况伟大：房地产税难出台是由于涉及面很广，不仅涉及到中央和地方关系、分税制以及中国税收制度改革，还涉及土地财政与房产税关系、居民税收负担和征管成本。最大的障碍在于是否增加了居民税负，从而增加了征管成本。时代周报：按目前的趋势，你认为，房地产税是以统一不动产登记平台为基础，制定不动产税法案，将房屋作为不动产的一部分纳入其中，还是直接制定房地产税？况伟大：为便于厘清不同税种之间的关系，应该统一税负，以统一不动产登记平台为基础，制定不动产税法案比较好。时代周报：征税范围、税率、免征标准，是房地产税法立法制度设计的重中之重。在你看来，多少税率较为合适？应该全国统一，还是分城分策？是否有需要设定免征额？该如何设定免征额？况伟大：从理论上讲，房地产税属于财产税，对所有的房产都需要开征房地产税，但可以对不同数量的房产开征实行差别税率。此外，中央政府可制定基准税率，各地因地制宜地在一定幅度内上下浮动。中国房地产税的税率上限一般不太会超过2%。免征标准应对特殊房产和特殊人群，不应针对人均面积免征。因为相同免征面积的房产，在市中心的价值和市郊的价值差异巨大，没有体现出房地产税对居民财产的调节作用。制定免征额比制定免征人均住房面积更加公平合理。免征额要根据中低收入者的负担能力设定。时代周报：目前的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税等涉及到房地产的交易环节。如果在保有环节征收房地产税，是否会造成重复征税的情况？未来是否会整合相关税种以及合理降低房地产在建设交易环节的税费负担？况伟大：在交易环节和保有环节征税的目的是不同的，交易环节征税是促进交易或打击投机炒作等交易行为，而保有环节征税是调节财产存量，二者不是重复征税，不可合并。但可根据居民税收负担能力，调节税基和税率。时代周报：有观点认为，土地出让金和房地产税之间可能存在重复征税的问题。你如何看？应该如何协调两者之间的关系？况伟大：必须指出的是，土地出让金和房地产税不是重复征税。前者是地租，是土地使用权价格，后者是对房产征税，属于两种不同性质的收入。但鉴于城市土地属于地方政府所有，形式上土地租金属于地方政府所有，给非专业人士造成了重复征税的错觉。鉴于土地出让金和房地产税主要用于地方公共产品和公共服务支出，二者有相互替代作用，当某地土地出让金枯竭时，可以考虑开征房地产税。房价抑制作用有限时代周报：很多人都将房地产税看作抑制房价的有效手段。但你曾研究发现，若不考虑房地产税开征与住房所有者特征的相互作用，开征房地产税对房价的抑制作用有限？为何会这么认为？况伟大：房地产税是国外地方政府的主税种，会根据地方公共支出确定房地产税的计税条件。根据国际实践经验，房地产税具有流转税（exercise tax）、受益税（benefit tax）和资本税（capital tax）作用，但房地产税主要具有受益税作用，是丰富和增加地方收益的主税种，满足地方公共产品和公共服务的供给，而非流转税和资本税致力于降低房价。据此，中国房地产税率的上限一般不太会超过2%，尽管开征房地产税能降低房价，但房价下降幅度有限，对稳房价作用有限。时代周报：2018年，时任财政部副部长史耀斌总结房地产税的作用时表示：“房地产税主要是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。”房地产税出台是否真正能够调节收入分配？为什么？况伟大：根据国家统计局的统计，房产是居民的主要财产，占73%左右，所以开征房地产税可以调节居民收入分配。时代周报：一般认为，未来的房地产税会将房产税、城镇土地使用税及土地增值税三种税合并在一起征收。虽然房地产税的主要作用筹集财政收入，但土地出让金是一次性收入，而房地产税是持有期征收，这样在短时间内是否会对地方财政产生冲击，尤其是在疫情影响之下？况伟大：中国税收制度改革的前提是保证地方税收稳定，主要是优化结构，优化税种和税率。税收结构和税种调整不会对地方财政产生冲击。开征房地产税亦不会对地方财政产生冲击。此外，房产税与城镇土地使用税和土地增值税不同，前者是对保有环节征税，后两者是对交易环节征税，作用不同，不宜将三者合并。

本报记者 方超 刘颂辉 常州报道常州楼市调控的靴子，终于落地了。9月11日下午17﹕19，《常州日报》微信公号发布信息称，为坚决遏制投机炒房，促进楼市平稳发展，常州市将从9月12日起执行房地产调控政策，其中最核心的内容是，二套房首付比例提高到60%，限售期限增加至4年。《中国经营报》记者注意到，在常州出台该政策的6个多小时前，当地土拍市场再次上演火热一幕，武进区绿地香颂北侧地块在经过87轮的报价后，被景瑞地产以溢价率64.8%的代价拿下，再次刷新板块单价地王纪录。多位专家在接受记者采访时亦直言，今年以来，常州土拍市场升温明显，楼市热度居高不下，而常州此次的楼市新政，选择从土地供应、遏制投机炒房等多个方面入手，将起到明显的“降温”作用。二套房首付提至六成继无锡之后，常州成为最新一个出手调控房地产市场的长三角城市。“市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易，已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%。”《常州日报》信息显示，当地还将严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为，整顿规范房地产市场秩序。，“从限售政策来说，其限售期需要4年，属于力度比较强的政策。而对于限贷政策来说，也属于较为严厉的政策。”易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，‘’有助于抑制投资投机炒房需求。”相关信息显示，在周边无锡、苏州等地持续加码楼市调控的大背景下，同处苏南板块的常州楼市，堪称一股清流，除了两年限售、三套限贷的政策外，其对购房者户籍等方面，并无太多要求，常州楼市此前因而被称之为“苏南洼地”。“但现在不算洼地了，真正的洼地应该是镇江、宜兴、丹阳等这些城市。”常州当地一房地产公司负责人对记者表示，近年来，在城市经济发展、投资者入常等多重因素下，常州房价一直处于上行通道。克而瑞常州发布的数据也显示，8月份，常州主城区商品住宅成交量为70.02万平方米，同比增加78.54%，环比减少4.57%，而成交均价为20036元/平方米，同比上涨19.94%，环比上涨7.21%，楼市热度仍然居高不下。而在龙城居民看来，比常州楼市更热的还是属于学区房，当地热门楼盘九洲南广场附近一居民对记者表示，常州学区房市场太热。“市区的双学区房单价都六七万一平方米，九洲南广场项目均价4万多元其实并不算高。”梳理可发现，在常州出台上述政策的背后，除了火热的楼市外，最直接的因素或于当地参与住建部会议有关。8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会，而沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。而在记者实地走访常州楼市的多天时间中，无论是当地楼盘，还是购房人群，对常州市出台调控政策几乎达成共识，在此情况下，提前出手购房、房产项目以此卖点促销等，亦并不鲜见。板块地王纪录再刷新在9月11日傍晚，常州楼市调控政策刷屏前几个小时，常州武进单价地王又刷新了纪录。9月11日，位于常州市武进区湖塘绿地香颂北侧地块正式进行网络竞拍。相关信息显示，该地块有中海、碧桂园、万科、招商等14家房企参拍，最终在经历87轮鏖战后，被景瑞地产以16073元/平方米、溢价64.8%的代价拿下，再一次刷新武进单价地王纪录。除了成为新的板块地王外，9月11日拍出的湖塘绿地香颂北侧地块，还一举成为常州全市单价第三高住宅地块。 梳理可发现，比上述地块价格更高的板块地王，则分别是19793元/平方米楼面价的杨班村地块、楼面价16190元/平方米的茶山街道北侧地块，而它们同样是在2020年的土拍市场，被其他房企拿下。 不仅如此，有统计数据显示，仅2020年1～7月份，常州土拍市场就累计产生15宗万元地块，超过前几年之和，克而瑞常州曾在7月份分析称，常州楼市“平均9天诞生1幅万元地”。不过值得注意的是，在常州参与住建部会议后，当地土拍市场一路“高歌猛进”的局面曾紧急“刹车”。8月28日，常州国有建设用地使用权网上交易系统显示，编号为JZX20201801的天宁区青龙2-1地块终止挂牌出让，常州公共资源交易中心给出的理由是：“竹林北路南侧、龙锦路西侧地块由于该片区控规需进行进一步优化。”相关信息显示，青龙2-1地块起始楼面价20009元/平方米，其以起拍价超过2万元的价格，成为常州新晋单价地王，在参与住建部会议仅仅两天后即终止拍卖，有当地行业人士对记者表示，这可能是即将加码调控的信号。而在当地“静候”15天后，常州市9月11日出台的楼市新政，也从土地供应端入手，加码调控。“在年初公布计划规模的基础上将进一步增加普通住宅用地的供应量，建立地价与房价联动机制，提高净地整理效率，加快供地节奏，优化供应结构。”常州市楼市新政亦如此明确道。值得注意的是，常州市楼市调控政策还提及：“加强对房地产开发企业购地资金监管，停止执行应对疫情期间有关房地产开发、土地出让等方面的政策。”“土地等政策确实是在疫情之后变得稍微宽松，让一些房企加快了在常州拿地的步伐。”常州当地一行业人士此前对记者坦言道，“常州地价相比之前确实是有所上涨，个别地块价格的确是偏高。”（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

常州市为坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，以实现稳地价、稳房价、稳预期目标，将于9月12日起正式执行《关于进一步促进常州市房地产市场平稳健康发展的通知》，通过加强土地市场调控、加快普通商品住房供应、坚决遏制投机炒房等有力措施，整顿规范房地产市场秩序，促进常州市房地产市场平稳健康发展。《通知》明确，在土地市场调控方面，常州市在年初公布计划规模的基础上将进一步增加普通住宅用地的供应量，建立地价与房价联动机制，提高净地整理效率，加快供地节奏，优化供应结构。督促已供应住宅项目严格按照合同约定按时开工、竣工，加强项目建设全过程、多层次动态监测力度。加强对房地产开发企业购地资金监管，停止执行应对疫情期间有关房地产开发、土地出让等方面的政策。在普通商品住房供应方面常州市全面建立已供应商品住房项目清单，按项目节点加快普通商品住房入市。商品住房项目在价格备案后10个工作日内需申领商品房预售许可证；已取得预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。建筑面积在3万平方米以上商品住房项目分期开发的，每次申请预售面积不得低于3万平方米(尾盘除外)，3万平方米以下商品住房项目应一次性办理预售许可。在坚决遏制投机炒房行为方面一方面，凡在《通知》施行后新购买常州市区(不含金坛区)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的，自取得不动产权证后满4年方可上市交易，新购买商品住房的时间以商品房合同网签备案时间为准。另一方面，通过完善常州市区(不含金坛区)差别化住房信贷政策，对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付款比例调整为不低于60%。在整顿规范房地产市场秩序方面市发改、自然资源和规划、税务、住建、市场监管、金融、公安等相关部门将联合执法，严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。对房地产开发企业及中介机构囤积房源、捂盘惜售、虚构价格、变相涨价、价外加价或收取其他费用，以及违反商品住房销售“一价清”和明码标价制度，不按规定执行价格申报及备案制度等违规违法行为，根据不同情节，将分别采取停止价格申报和预售证发放、不予网签销售、限制参与土地竞拍等处罚或处理措施，并将其违规违法行为纳入不良信用记录，公开曝光。此外，常州市还将完善房地产市场监测体系，加强市场监测能力建设，建立房地产交易、不动产登记、土地、金融、财税、统计等数据汇集和业务协同机制，对市场异动及时提示、指导和预警。据悉，常州市各辖市、区政府和常州经开区管委会将建立健全促进房地产市场稳定健康发展的联席会议制度，严格按照调控目标抓好所辖区域市场调控工作，做到全市一盘棋。 （文章来源：中国网地产）

中指研究院对外发布《中国房地产2020年市场总结及2021年趋势展望报告》。展望2021年，预计货币政策将保持稳健，为经济恢复提供更有利的资金环境。房地产调控整体仍将保持连续性和稳定性，保障市场平稳运行，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。《报告》预计，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。（文章来源：界面新闻）

中商情报网讯：据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示，2019年一季度常州市产业用地出让数量共计137宗，面积达7124.77亩，缴纳土地出让金69.85亿元。从行业来看，一季度常州市产业用地拿地面积前五大行业分别是：制造业、房地产业、批发和零售业、租赁和商务服务业、公共管理和社会组织。在各行业中，2019年一季度常州市制造业用地拿地面积最多，面积突破1000亩，占2019年一季度常州市产业用地拿地总面积的17.79%；其次，房地产业位居第二，拿地用地面积占比为6.4%。以下是2019年一季度常州市产业用地拿地前十行业用地拿地市场份额及各行业用地拿地面积排名详细情况：数据来源：中商产业研究院数据库数据来源：中商产业研究院数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年常州市地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。