别墅市场研究报告

本报记者 王松才2019年上半年，北京别墅市场升温明显。中原地产研究中心数据显示，2019年上半年北京别墅市场新增供应2137套，相比上年同期增长约40.3%；成交2109套，同比大涨约99%；成交均价同比上升约48.3%。在“禁墅令”更为严苛的情况下，别墅市场在2019年上半年迎来了供给、去化、均价的全面上升。而这种市场行情或将延续，最新市场数据显示，7月上旬北京别墅市场成交185套，略微领先于上半年平均数据，但整体市场存量在7月继续高位反转：2018年下半年北京别墅市场可售存量为9894套，达到2014年以来峰值，2019年上半年该数据下探至9479套，7月上旬则继续走低至9428套。土地市场是别墅供应的“晴雨表”，2017年以来北京住宅用地供应95%以上为限价房及共有产权房，在2018年出让的50宗住宅用地中，容积率低于1.2且不受“7090”政策限制，具备别墅开发条件的地块仅有6宗。2019年别墅市场新增供应主力为限竞房项目。在北京楼市，开发商通过限竞房地块“高低配”打造别墅产品已是行业惯例。由此导致叠拼和联排别墅合并供应从2017年的84%跃升至2018年的95%。2019年趋势更为明显，据相关统计数据，2019年上半年别墅成交套数排名前三位均为限竞房项目。结合上半年别墅市场成交数据以及土地供应状况，业内人士表示，更看好高端纯别墅产品的市场前景。一方面，包括北京在内的全国各地都在严查违规批地、规划，新增别墅项目的供应预期将会大幅度减少，已经形成规划建设的城市别墅，很可能成为稀缺产品；另一方面，市场上出现的很多是准别墅项目，纯别墅项目存量、潜在供应量越来越少，但改善型需求越来越多，供需矛盾导致别墅成交水涨船高。所以市场新增的纯别墅项目更受关注。比如以和裕北京庄园为代表的顶级别墅，这类纯别墅项目瞄准的是高净值人群，注重产品质量的升级。在高品质别墅供应稀缺的楼市，这类项目的入市也可以有效增加高端纯别墅的供应量，让市场更多元、更稳定。和裕地产相关项目负责人也表示：“北京庄园项目针对的是市面上1%的顶层高净值人群，他们阅遍繁华，对人居品质有自己的独到理解，北京庄园唯有将品质做到极致，以董事长为董事长设计的产品让顶级阶层告别遗憾。”业内人士表示，尽管入市不久，但从高品质别墅市场供应现状以及2019年上半年别墅市场需求情况来看，和裕北京庄园等纯别墅项目入市为稀缺市场注入新鲜“血液”，填补了顶豪市场的空缺。

今年前7个月，北京楼市别墅供应比去年同期增长超过9%，成交面积比去年增长1.2倍，成交金额高达429亿元，是去年同期的2.2倍。在限竞房唱主角的北京楼市，别墅产品却逆势上行，成交量翻倍。从北京市场的需求端来看，高端改善性置业需求呈现逐步上升的态势。供求矛盾下，凸显别墅价值虽然北京别墅市场在上半年迎来了转机，但从供应端来看，别墅正面临着“卖一套，少一套”的趋势。根据中原地产数据，2017年以来，北京住宅用地供应95%以上为限价房及共有产权房；2018年出让的50宗住宅用地中，容积率低于1.2，且未限定“7090”、具备别墅开发条件的地块仅有6宗。别墅供地越来越少，政策的重压却没有丝毫松懈。据2019年住房与城乡建设部下发最新“限墅令”明确提出，“立即暂停办理有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理”。8 月，广东东莞又率先将“限墅”进一步加码，对别墅的规划设计等细节上做了更加严格的管理，将可能出现的政策漏洞又进行了全方位“围堵”。从一系列的举动中不难看出，未来别墅的审批将非常严苛，纯别墅供地也只会越来越少，因此大面积纯别墅产品，特别是独栋别墅的稀缺价值将愈发凸显。某种程度上，社区“纯度”即产品价值证明。而独栋别墅的价值不仅表现在其本身的产品价值，甚至还在于其历史收藏价值。一座藏品级家私博物馆塔尖置业人群，对于房地产品质消费有两大需求，一是居住改善功能，二是资产保值功能。兼具两大功能的高品质别墅，对高净值人群尤其具有吸引力。北京庄园作为此类稀缺别墅的代表，以 5 年匠心沉淀，赢得了越来越多塔尖置业人群的认可和青睐。遵循“为别墅阅历丰富者而生”的理念，和裕地产董事长带领团队探访全球，深入矿脉与采石场，在一座座历史悠久的皇家宫殿、五星级酒店中汲取经典元素与灵感，投入大量的时间和精力，锻造兼具终极居所和珍藏价值的亿级顶豪产品，让“一栋别墅就如同一座藏品级家私博物馆”。从原产于意大利西北部的卡拉拉地区的天然鱼肚白石材，或许能看到米开朗琪罗雕塑的原型；会客厅的 9 颗锡耶纳金石柱，或许会让人想到金碧辉煌的梵蒂冈教堂；壁炉选用的是全球第一高端品牌、英国皇家专供的CHESNEY’s，拥有新古典主义大师索恩博物馆馆藏的100余款独家复刻权，每一台壁炉由传承了200年的手工工艺制作而成，达到收藏级水准。只有在温莎城堡、白金汉宫以及凯特王妃曾住过的肯辛顿宫，才能看到此品牌的身影。大到立面石材产地的选择，小到一个个配件，北京庄园的匠心营造隐藏在每一个细节之中，精彩演绎百年前的法意风情，打造出纯正的法意别墅。在空间规划上，北京庄园提出顶豪别墅空间规划的“黄金三法则” 精心设计户型格局、功能空间。分层布局法则，将生活和娱乐空间独立划分，强调别墅每一层空间的纯正性；皿字平面法则，保证每个卧室的通透性和功能性，完整套间的设计彰显对每一位家庭成员的尊重；功能空间法则，注重功能区的独立面积，真正意义实现“推门即是花园”的舒适生活体验。除此之外，为打造纯粹的顶级别墅社区，和裕地产花费重金对项目周边区域进行整体改造：配建2.2万平方米的海德公园，其中包括儿童休闲游乐园、维多利亚湖、观景湖区、音乐喷泉等观景娱乐多种功能场所，以及庄园会所、游泳健身会所等，以匹配项目生活休闲需求。北京庄园以精工细作，匠筑满配精装独墅，营造臻于完美的墅居空间，成就家族传承居所。定制百年欧洲家族品牌，造就了一座珍藏欧洲瑰丽文明的别墅艺术博物馆。依靠产品本身的价值，北京庄园就已是北京别墅市场的“珍品”，而其蕴藏的收藏价值，将会在别墅产品愈来愈稀缺的未来，变得不可估量。

为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年8月纬房指数监测分析的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年9月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新，报告涉及的所有房地产数据均源于大数据挖掘分析。一、住房市场运行最新动态1.核心城市房价停止上涨，二手房成交量较快下滑在内外部条件的综合作用下，2019年8月核心城市房价基本停止上涨。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年8月，纬房核心指数微升至106.26点。与7月的106.21点相比，房价环比上涨了0.05%。核心城市住房价格上涨虽已经持续了7个月，但自4月份以来房价涨速总体趋缓，近1个月核心城市房价涨幅已经接近于零。从近1年的房价总体走势看，剔除季节性波动，核心城市房价总体呈下降态势。与2019年1月的102.52点相比，2019年8月核心城市房价累计上涨了3.65%。与上年同月108.84点相比，2019年8月核心城市房价累计下降了2.4%。从二手房成交量指数看，在房价趋于平稳的同时，核心城市二手住房成交量仍快速下滑。2019年8月，10大重点城市二手住房成交量指数为157.7，比7月下降了12.4%，但仍高于2018年同期成交量。成交量的快速下滑，表明短期上涨动能减弱，房价难以有力反弹。十大城市二手住房成交量指数(2017年1月成交量=100)制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。2.一线城市房价以下跌为主，北京上海跌幅略有扩大一线城市房价总体微跌，但深圳仍略有上涨。一线城市纬房指数监测显示，2019年8月，一线城市房价平均环比下跌0.125%。其中北京环比下跌0.69%，跌幅比上月扩大0.31个百分点；上海、广州房价继续保持稳中微降的态势，上海环比下跌0.41%，广州环比微跌0.04%；深圳房价环比虽上涨0.64%，但涨速比上月下降了0.34个百分点。从一线城市近1年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，其中近1年广州累计下跌5.98%，北京累计下跌3.74%，上海累计下跌2.76%。深圳在一线城市中房价相对抗跌，近1年房价仍上涨1.22%。3.准一线城市房价基本停止上涨，热点城市苏州热度减退准一线城市的房价总体涨速进一步下降。准一线城市纬房指数监测显示，2019年8月，准一线城市房价平均环比上涨0.013%，涨速比上月收窄0.412个百分点。其中天津环比上涨0.06%，杭州环比上涨0.06%，重庆环比下跌0.41%，房价均相对平稳。热点城市苏州环比上涨0.34%，涨速比上月下降1.19个百分点，住房市场显著退热。4.二线城市房价走势继续分化，补涨与回调同时并存二线城市纬房指数监测显示，2019年8月二线城市房价平均环比上涨0.201%，涨速比上月收窄0.156个百分点。二线城市中，南通房价环比上涨2.5%居首位，济南房价环比下跌1.1%居末位。二线城市中，房价基数低、前期房价涨幅不大的城市仍在“补涨”，其它近3-5年曾有较大涨幅的二线城市如济南、青岛等房价以回调为主。从近一年房价走势看，青岛、济南、西安等由于“削峰”效应，房价有一定程度的下跌。与2018年8月相比，青岛房价下跌15.82%、济南下跌11.01%，西安下跌8.13%。哈尔滨、长春、沈阳等东北中心城市则由于“填谷”行情，房价仍以上涨为主，其中近1年哈尔滨上涨7.26%，长春上涨7.43%。5.三四线城市房价由涨转跌，少部分城市近一年涨幅较大三四线城市短期房价总体由涨转跌。三四线城市纬房指数监测显示，2019年8月，三四线城市房价平均环比下跌0.663%，涨速比上月收窄1.878个百分点。受北京市场下调等的影响，2019年8月，作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比仍下降2%，降幅比上月扩大0.72个百分点。从近1年的情况看，在总体平稳的背景下，少部分房价基数较低三四线城市如南阳、唐山、太仓、洛阳、呼和浩特等，在“填谷”效应的推动下近1年仍然累积了不小的涨幅。与上年同月相比，南阳累计上涨19.35%、太仓累计上涨14.05%、洛阳累计上涨13.55%。6.核心城市住房租金略有下跌，市场表现较上年相对平稳反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在5月-7月上涨之后，8月开始由涨转跌。2019年8月，核心城市住房租金指数为104.78，环比下跌0.13%，同比下跌0.44%。核心城市住房租金下降主要是由于租房市场即将进入季节性淡季，因此仍属于正常的季节性波动。与2018年相比，2019年的住房租金季节性波动有所减弱，市场表现更为平稳，这与长租公寓热退潮有一定关联。二、形势分析1.央行发布个人房贷利率新规，房地产融资条件逐步见底2019年8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》，要求商业银行自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。其中首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。由于房贷利率长期以基准利率为锚，而基准利率又自2014年11月22日再未做出调整，这次相当于重启了房贷利率的调整机制。考虑到信贷利率有走低的趋势，在房贷利率形成新规下，既使存在加成机制，房贷利率长期也将趋于下降。但在短期内，房贷利率不会有显著变化。3.符合条件的集体土地可合法直接入市，短期不构成房地产市场冲击因素2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，并将于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》首次开辟了集体建设用地直接入市的合法途径。其中，以法律形式明确了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。修改后的《土地管理法》改变了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的旧二元体制，对土地市场供应格局将产生一定影响。但由于集体经营性建设用地规模较为有限，城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击。3.住房限购政策面临边际性调整，但短期不会对市场产生重要影响自2010年北京首次推出住房限购政策以来，住房限购政策实施的最长时间已经接近10年。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段，虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用，但是也在一定程度上降低了市场效率。随着土地等重大制度改革的推进、长效机制的逐步建立和全国房价趋于平稳，部分城市住房限购政策有一定的边际性调整需要。尽管如此，房地产政策仍将总体保持延续性与稳定性，短期不会对市场产生重要影响。三、短期市场预测1.一二线城市房价稳中趋降，金九银十也难有起色自2019年4月以来，一二线城市二手住房成交量显著下降，市场短期内缺乏上涨动力。政策层面也对房地产投资投机提出了严控要求，各种信贷优惠政策均要求不得应用于房地产领域。各地出台的各类调控政策总体上将维持现状，短期内也难有大的调整。在政策和市场均无特别利好的条件下，一二线城市房价将稳中趋降。2.三四线城市房价走势仍将分化，上涨、回调及停滞并存三四线城市的市场差别较大，短期难以出现一致走势。具体来说，受房价水平相对较高、一线城市市场不景气等因素的影响，一线城市周边的三四线城市房价以回调为主；部分相对偏远的三四线城市，房价在上一轮的全国房价上涨周期中变动较小，或将继续延续“填谷”行情；其它一般三四线城市受大环境影响房价上涨动力减退，但房价下跌的空间也有限，市场表现以成交量下降、房价相对平稳为主。报告撰写人：邹琳华中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任，《中国住房市场发展月度分析报告》主编王业强中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编吕风勇中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编叶冰阳中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组研究助理来源: 社科院网站

2020年已经接近尾声，受疫情影响，上半年房车市场毫无波澜，但下半年就可谓是风起云涌。不过，2020年房车市场的全面数据报告还得等上一段时间，今天先回顾2019年的市场情况，为即将到来的2020全年总结做准备。【2019年销量数据】在2019年，国内房车总销量为63510辆，统计时包含自行式房车、拖挂式房车、商务房车、帐篷房车、营地房车、移动木屋等。其中，国内销量为38790辆，出口24720辆（主要是帐篷房车）。当然，我们最关心的还是主流房车（自行式房车、拖挂房车）的销售数据。根据统计，在2019年，自行式房车总销量为10839辆，总产量为11209辆，综合上牌的数量为9795辆。在这里整理了销量突破100辆的企业，可以看看你喜欢的房车品牌上榜了吗。【2019年全国上牌数据】在2019年登记上牌的旅居车达到12761辆，其中自行式房车为9795辆，拖挂式房车为2966辆，而在2018年登记上牌的旅居车有7521辆，同比之下2019年的上牌数量增加了69.67%。截止2019年底，国内房车保有量已经达到了139248辆，比2018年的保有量增长38.62%。房车市场经过这几年的快速发展，已经进入更多的城市，不过主要消费群体还是集中在华东、华北、华中等地区。另外，西南的四川、华南的广东等地消费群体增长势头猛进，相信接下来会有不俗的表现。分析所有上牌车型，发现用户选择最多的是自行式B型房车，其次是自行式C型房车。由于拖挂房车在国内上牌及上路政策的不明朗，购买的车友更少一些，不过与前几年数据相比，已经明显增加。【2019年全国房车企业分布情况】根据工信部数据统计，在2019年有145家企业申请了397款新车型的旅居车公告。其实，全国现在远不止这145家企业，还有一大半属于没有资质的厂家，借公告生产销售房车。国内的房车发展属于初级阶段，存在这样的情况也实属正常。在这145家房车生产企业中，江苏省、山东省、湖北省、上海都拥有超过10家的房车企业，属于全国房车生产比较集中的几个大省（市）。【2019年自行式房车主要底盘企业】下表统计了2019年国内自行式房车主要使用的国产底盘品牌，依维柯牌凭借4050辆占据绝对优势，大通牌的2366辆紧随其后，其他底盘品牌的数量均还处于1000辆以下。除了国内这10个知名的底盘品牌外，进口依维柯牌、奔驰牌、道奇牌、曼牌等也在少部分使用，总体数量达386辆。【2019年房车进出口情况】在中国，房车的进出口规模都是相对较小的。进口受限于国家相关政策，要求国内销售的进口房车必须办理国家3C认证，而完善这个手续是需要消耗大量的人力物力的以及漫长的时间周期。而国内房车的发展才刚刚起步，出口品牌及数量并不多，在2019年的总出口量为24720辆。其中，山东省荣成市的房车出口量占全国的85%以上，并在2017年被中国汽车工业协会授予“中国房车产业出口基地”，在2019年被商务部命名为“国家外贸升级基地（房车）”。出口的房车车型主要以出口澳洲市场的帐篷拖挂房车为主，以硬顶拖挂房车和出口日本、韩国的自行式房车上装为辅。其次 ，配套的房车生产企业已经在山东省荣成市形成产业链，包括五金加工、房车门窗、房车家电等。【总结】综上所述，2019年国内房车总销量、总上牌量、新车型增量较2018年都呈明显的上升趋势，这也印证了现在普遍看好国内的房车前景。截止2019年底，国内的房车保有量大约14万，而全球的房车保有量已经达到约2000万~2400万，可见我们还处于非常初期的阶段。不过，相信随着国家各种政策的进一步推行，以及房车企业、房车从业者的持续努力，国内会慢慢迎来更加蓬勃向上的房车市场。2020年马上就要结束，虽然受疫情以及贸易的双重影响，但今年的房车市场依旧呈现积极的发展势头，给了房车从业者们信心。注：以上数据来自《2019中国房车产业蓝皮书》，如有侵权，请联系删除。

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

下沉市场是近期互联网热门词汇，拼多多、趣头条、快手等APP快速崛起上市，让互联网公司看到了完全不同于已有市场的广阔天地，以及正处于消费升级阶段的庞大用户群体、裂变属性极强的巨大流量。基于此，首信易支付下属的非常学院，出具了《2019年下沉市场研究报告》，主要从下沉市场产生原因、下沉市场用户画像、目前互联网公司切入领域、目前下沉市场存在的问题及未来预测等方面进行分析，目的为研究这一市场及特定用户群体，探索该市场消费增速远超一二线城市的深层原因，及该群体未来可能形成的品牌喜好，为互联网公司切入下沉市场提供数据、理论等方向的支持。多种原因催生下沉市场下沉市场包含三线、四线、五线城市以及广大乡镇农村地区，共有近三百个地级市，三千个县城，四万个乡镇，六十六万个村庄。下沉市场用户，指此地区存在的移动网民，根据QuestMobile下沉市场报告的数据显示，截至2019年3月，下沉市场用户规模已超过6亿，在国内整体移动网民用户中占比超过一半，人均使用时长也超过非下沉用户，日均使用时长已突破5小时，且增长更快。受特定的历史背景与资源禀赋差异等因素影响，我国各个地区的经济发展进度并不同步。伴随着国家西部大开发的深入及中部崛起的加速，当东部各个省市经济增速普遍放缓时，不少中西部地区的省份却呈现出极好的增长态势。数据显示，2017年，北京、上海、广东的GDP增速分别为6.74%、6.9%和7.54%，而云南、贵州、四川和西藏的增速竟为9.5%、10.2%、8.1%和10.04%。说明国民经济增长的动力正在由东部发达地区向中西部欠发达地区转移，而中西部欠发达地区，恰恰是三线以下城市以及农村乡镇的主要阵地。随着互联网覆盖率的提高和移动互联网的持续下沉，低线城市与乡村的网络设备渗透率有了显著改善。以国内手机行业为例，IDC发布的2019年Q2全球智能手机发货量数据中指出 ，在全球手机出货量同比下降2.3%的大背景下，依靠海量的下沉市场门店进行渠道销售的OPPO，出货量仍逆势上涨0.3%。加大子荣耀品牌下沉市场渗透力度的华为，出货量更是同比暴涨8.3%。智能手机为下沉市场人群的网络娱乐和消费行为提供了硬件上的保障。网络方面，我国在大力发展4G同时，积极推进5G标准研究和技术试验，构建了全球最大5G试验外场，并完成第三阶段试验规范，初步形成全球领先优势。联动下沉市场巨大的体量规模，低线城市与乡村移动用户规模仍有较大的增长空间，这也预示着下沉市场未来的巨大潜力。除此之外，下沉市场产生原因，与宏观层面消费升级与消费降级的对冲、一二线城市的高生活成本、下沉区域生活节奏缓慢也有着强关联性。与一二线城市截然不同的用户画像在Mob研究院的报告中，指出了下沉市场用户的基本画像：男女比例相差不大，女性相对略高，年龄分布以25-34岁占比最高，18岁以下未成年人使用手机的TGI指数高于其他年龄。学历及收入方面，高中及以下学历占比接近4成，主流群体月收入在5000元以下。三四线及以下城市更信奉“小圈子”，重视熟人间尤其是熟人意见领袖的审美偏好及行为表现。再加上集体主义浓厚的文化氛围，人们在观念及行为的相似程度，在一定程度上被视为关系深浅的判别标准。这也意味着决定下沉用户是否做一件事情的，更多的是身边人的选择，而不是其自身最真实的想法。总结来说，熟人社会具备以下特征：（1）注重人际关系；（2）信息传播快；（3）认知迭代慢；（4）容易建立内部信任；（5）抵触外来事物。根据社科院&趣头条联合发布的《解码希望之地：三线及以下新兴市场网民触网习惯研究报告》中以趣头条为例，列举了熟人社交传播在下载趣头条APP驱动中的贡献比：除此之外，报告还从社交领域、资讯信息流领域、线上电商领域、线下零售领域等方面等分析了目前下沉市场的行业现状，并列举了目前下沉市场存在的主要问题：在报告结尾，非常学院也给出了对下沉市场的未来预测，即用户习惯培养与探索并行、长尾效应导致垂直下沉进一步加强、推广方式借助裂变属性完成更多细分等，对整个下沉市场的风向做出了判断。

民国时期的作家张爱玲说过，别墅是最合理想的逃世地方。随着都市人的工作节奏越来越快，很多人尤其是中产阶层希望自己的居所能够远离尘嚣，排屋和别墅成了他们的理想选择。南宁作为广西首府，凭借在中国与东盟紧密合作以及“一带一路”战略中的区位优势，近几年经济发展迅速，中产阶层人数规模快速扩大，购买排屋和别墅的人越来越多了。一、南宁人开始喜欢买别墅的原因1、实现自己的庭院情结。古人住的都是带有院落的房子。直到近代，城市化发展才出现了高层和集合住宅。从根来说，我们天生遗传了习惯 “院落”的基因，也形成了根深蒂固的别墅情结。 再大的公寓，只是一套房子，别墅拥有的，却是一片天地。一座别墅，诗意最浓的是院子。有天，有地，有庭院；种桃，种李，种春风。然而繁华的都市，有天有地的院子生活早已逐渐消失，有庭院的别墅几乎成了楼市奢侈品。庭院，不单单是一个居住空间，更是深藏人居智慧的精神载体。2、“禁墅令”让别墅类产品稀缺性凸显2016年9月，国土资源部公开表示进一步从严土地管理，全国各地将停止审批别墅类供地和办理用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制；严格低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。“禁墅令”的再升级，直接从土地源头切断别墅供应。这意味着无论是独栋、双拼还是联排别墅都将成为“豪宅界”的稀缺产品。别墅产品增值的想象空间，价值也更凸显。3、满足居住升级的需求别墅的面积大，所以日常功能区域都能具备，书房、卧室、衣帽间、车库、保姆房、娱乐场所、储藏室等，可以满足自己和家人的日常需求。别墅跟普通住宅相比，赠送面积更高如阳台、地下室、飘窗等，一般会随着建筑面积的增大而有所增加。别墅空间结构可以随自己的意愿改造，这是多层商品房难以实现的。别墅住宅的绿化、景观都是较好的，能给自己以及家人一个舒适的居住空间。二、南宁别墅市场现状别墅作为南宁房地产市场结构中特殊的一种，目前主要以联排和独栋居多，其次则是双拼和叠拼。放眼南宁五大城区，别墅产品主要聚集在青秀区、兴宁区和五象新区，其中在售的别墅最多的位于以“富人区”著称的青秀区，而武鸣、上林成为后起之秀。近3年来，南宁别墅用地指标更是低于全国，别墅市场处于一种供不应求的状态。近年南宁招拍挂的土地，低容积率的地块很少出现。受土地价格近年来的上涨影响，别墅用地格外稀缺，市面上的别墅更是越来越少，价格直线飙升。唯一能实现院落这一建筑形式的别墅正逐步消失。随着南宁不少楼盘单价迈进2万元时代，总价200万的房子越来越常见。以2018年上半年为例，南宁超10个住宅项目，销售单价破2万。而同期，南宁别墅成交均价仅为21392元/㎡。对比高端住宅价格，南宁别墅价格仍处洼地。在这种情况下，一些敏锐的置业者，锁定了稀缺性越来越强的物业——别墅。南宁别墅市场，300-350万/套的别墅有一定数量，350-500万之间的别墅选择面更大。2013-2018年，南宁别墅供应量逐年下滑，最高锐减85%。“禁墅令”+“稀缺价值”+“不可再生”的叠加效应，让作为低密度住宅代表的别墅步入了稀缺时代。三、南宁100万的别墅哪里寻南宁的公寓价格动辄100万以上，100万的别墅真的有吗？答案是肯定的，那就是贵和山墅。贵和山墅的使用面积在270-450㎡之间，总价大多在100万-200万之间。开发商上林贵和置业有限责任公司的副总经理罗建荣向记者介绍说，贵和山墅坐落在青山绿水之间，近可俯瞰碧波小湖，远可眺望延绵起伏的大明山。以湖为畔，临水而居，对话山水与生灵，可以深化人对自然的体悟。欧式纯别墅的贵和山墅位于南宁市上林县莲花山下，南宁后花园大明山畔。大明山风景区、莲花山、下水源、大龙湖风景区、金莲湖风景区、云里湖风景区分布周边。这里绿树成荫，建筑藏于山边、隐于林中，临窗可观山间风光，晨夕可在曲径通幽的林间漫步，湿地、小湖、虫鸣、鸟叫，让人身心回归自然，享受静谧的养生意境。购买排屋和别墅要考虑哪些因素，资深房地产营销人士张建提出了以下建议：1、注重景观设计别墅买家应多注意景观设计，包括风格布局和植被。房屋多年后可能折旧，但庭院价值却可能更高。联排别墅通常可以做到推窗即景、有天有地有花园，更重要的还是应与自然四面接触，景观、绿化、路面设计等应更精细。2、精选别墅区域别墅买家首先应明确自身需求，自住还是二者兼顾，确定相关需求才能考虑交通及周边配套设施。其次别墅区的整体环境决定着别墅的真正价值。3、功能布局合理好别墅不仅是对项目外立的风格和景观的设计要求很高，内在的户型结构、朝向和舒适性也很重要。四、上林的贵和山墅值得投资吗随着南宁城市化和都市圈扩张进程的加快，其对上林的带动作用将愈发明显。南宁至上林的直通高速修通之后，与南宁只限距离相距仅几十公里的上林，同城效应将增强，与南宁的半小时交通圈将成为现实。上林的别墅类项目的投资前景如何？记者采访了前来南宁参加论坛的浙江省长三角金融科技研究院院长、房地产研究专家石曦教授，据他介绍，南宁作为北部湾经济圈的中心和核心城市，几年来发展迅速，城市的区位优势日益凸显，未来在对接粤港澳大湾区、推进西部陆海新通道建设方面有很大潜力。上林县山清水秀、生态优美，这里空气清新、寿星辈出，被誉为 " 中国长寿之乡 "、" 徐霞客最眷恋的地方 "，作为国家重点生态功能区、国家级生态示范区，上林县的旅游休闲以及健康养生、健康旅游、健康休闲运动、健康食品等大健康产业将在老龄化时代乘势而上。上林经济方面的后发优势将带动当地的房地产市场的发展，而景区周边的别墅类项目因资源的稀缺性而凸显投资的价值。那么，贵和山墅客户结构是什么样的？罗建荣告诉记者，贵和山墅成交的客户职业包含企业主、金融高管、医生、教师、公务员等。除了当地客户以外，有一部分来自南宁和外省，他们看中贵和山墅附近的旅游休闲及养老的便利性。上林作为全国排名前几位的长寿之乡，对外省有养生长寿需求的老年人的吸引力也越来越大。南宁上林美景

探索颠覆因素中的房地产市场机遇和挑战——第一太平戴维斯重磅发布全球市场报告《影响力》2019第一太平戴维斯发布年度旗舰报告《影响力——颠覆因素》。“颠覆因素”以时下政治、经济和社会发展的不确定性作为主因，全方位深度探讨对全球尤其是亚太房地产市场带来的巨大冲击。报告从宏观趋势入手，藉由多维度的全球城市韧性指数排名、技术城市排名以及超级城市群三大板块，多元解析全球城市。随着中国力量已然成为亚太经济巨擘，报告亦衍生至中国房地产未来走势。人口结构变化、全球财富流动、技术革新的影响等因素都促使市场参与者重新探索商业模式，把握机遇，直面挑战。宏观趋势剖析- 城市韧性指数，抵御颠覆力考核“硬指标”第一太平戴维斯韧性城市指数识别出全球面对房地产市场诸多颠覆力量时，能够承受考验、或顺应潮流并加以善用的城市。中国城市占据6个席位，北上广深四大一线城市赫然在列，此外天津、苏州入榜新兴韧性城市。这些城市经济蓬勃，具有可持续发展力，吸引投资程度高、房地产资本流动性大、市场高度成熟。来源：第一太平戴维斯研究部“亚太区在2018年赶超美洲，成为500亿美元以上GDP城市最多的区域。预计到2028年，亚太区将拥有全球半数以上的500亿美元级经济强市。中国城市在过去十年中所展现的韧性表现尤为值得称道。”第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管 简可（James Macdonald）表示。 - 超级城市群，韧性效果“加成”城市人口不断增加，推动大都市区融合，形成联动发展的超级城市群，叠加城市韧性。区域内实现资源、人才的共享，并拥有充足的劳动力和广阔的消费者市场。另一方面，城际共通协作亦需面临一系列的挑战，包括市场规则、市场监管、信用治理的统一等。粤港澳大湾区是中国开放程度最高、经济活力最强的超级城市群之一。现正投资建设以高速铁路、城际铁路为主体的城际快速交通网络，将连通区内11座城市。深圳、广州作为区内主要城市，其影响力也将继续增强。随着一体化进程的推进，大湾区将成为经济重地。作为国家发展战略之一，长三角一体化示范区的建设备受关注。以上海为核心，政府力求实现产城融合、交通互联、以及公共服务置换，将长三角打造为具有全球竞争力的世界级城市群、全球资源配置的亚太门户。- 技术城市排名，技术领域 vs 房地产第一太平戴维斯技术城市指数排行榜中，从商务环境、技术环境、城市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察全球30个技术城市。北京、上海、香港、深圳、杭州及成都六城榜上有名。来源：第一太平戴维斯研究部中国作为技术创新的主力军之一，有志于引领人工智能（AI）的发展。中国的科技人才储备在全球首屈一指，每年有近500万科学、技术、工程和数学（STEM）专业毕业生。中国业已站在人工智能领域和技术制造业前沿，本土硬件企业也正大举进军国际市场。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东（Anthony McQuade）表示：“北京，作为全国政治决策中心，风投资本的主要目标市场，拥有强有力的政策支持以及极具战略意义的城市规划，凭借成熟的商务环境、技术环境和通达的交通移动性，吸引了大量大型技术企业来此投资，推进科技创新，成为推动和打造智慧城市最为积极的城市之一。”房地产趋势之变- 高端住宅市场流动中国新秀城市的房价在过去十年中增长惊人，例如北京，累计涨幅高达321.7%。由于比较基数较低，加之中产阶级财富累积，买房保值升值观念的推动，房价上涨态势迅猛。尽管有预测称全球经济增长将适度放缓，但鉴于高净值人群数量不断增长，预计高端住宅房地产需求将持续受到支撑。中国新秀城市的豪宅价格在过去十年中经历惊人增长，累计涨幅达到125％以上。来源：第一太平戴维斯研究部而放眼全球，中国买家也正积极寻求资产的多元化配置。欧洲经济持续复苏，收益稳定，主要城市的大型新建住宅项目进一步向境外人士开放，导致中国买家置业需求升温，成为资产配置多元化的理想之选。- 新零售、体验消费起势随着消费者行为的转变，消费场景也被重新定义。业主和运营商引入新的休闲概念，提升零售综合体项目的价值。传统休闲业态（如餐饮、健身和影院）需求仍在，但真正引领消费的却是新兴休闲业态，包括以技术为支撑的新概念。2013年至今，新兴休闲业态共吸金198亿英镑，休闲扩张浪潮席卷全球。购物中心的传统零售主力业态正逐渐被客流效应显著的新概念休闲所取代，包括快速兴起的竞技社交，催生出“社交+餐饮”新消费模式。而沉浸式VR助力引入体验式品牌。- 城市更新进行时线上零售持续火热，业主和开发商亟需调整策略，焕新零售空间。土地资源稀缺、存量时代下的房地产可持续发展成为超大城市面临的共同难题。住宅、百货、购物中心、办公楼、厂房、园区改造等皆为城市更新不可或缺的重要一环。走文艺路线的北京万科时代广场从商场变身城市综合体，通过艺术装置和巨型浮雕式雕塑营造空间戏剧感；美国俄亥俄州的兰德尔公园购物中心前身为全球最大购物中心，现被亚马逊改造为大型多层配送中心，集聚效应有望吸引餐饮和零售业态；位于伦敦的 Cantium Retail Park 原本是废弃零售公园，现被改造为集住宅、零售与餐饮于一体的高端综合体。- 共享经济繁荣（共享居住、共享办公）当代年轻人重视协作、联系、分享，世界正受到新生代价值观的影响。共享居住和办公应运而生。年轻一代居住需求不断变化，共享居住，成为国内千禧一代的理想居住选择。共享办公空间灵活的办公对经济有利好作用，使传统业主为挽留租户做出更多努力，成为“空间即服务”概念的运营商，或将引发办公空间租赁期限缩短。业主还将越来越多地与专业运营商合作，最大限度释放资产潜力。- 工业、物流地产新视角城市物流日益复杂，使得现有道路网络的负荷增加，对城市房地产空间提出更多需求。仓库选址应尽可能接近其送货目的地，同时尽可能避开交通拥堵。城市仓库租户的房地产需求将发生变化。中国计划到2025年建设150个物流枢纽。届时还将借助自动驾驶和无人机技术，提高空运、高铁、冷链和农村电商的快递服务能力。

中商情报网讯：产业地产，就是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。由于产业地产与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步及发展的协同性，产业地产愈发受到重视。