便利店项目可行性研究报告

一、便利店之便利1.距离的便利性全家便利店在一二线城市布点较多，三线城市布点较少或暂未入驻，一线城市（如图示上海区域）全家便利店分布密集，基本涵盖全市重点区域，二线城市（如图示苏州区域）分布密集度较弱，一线城市便利店分布更为密集，500米范围步行可达度高。距离的便利性：便利店的商圈辐射半径一般不会超过500米，顾客徒步5—7分钟即可到达。全家FAMILY便利店上海、苏州城市布点情况城市市中心的区域总是最热门的选址地点，常常走没几步路就能看到一家便利店。同区域多开几家店，也更利于降低鲜食工厂的配送成本。2.时间的便利性24小时便利店：全国连锁性便利店基本都为24小时营业，营业时间0:00-24:00。代表品牌：711、全家、好德非24小时便利店：区域性连锁便利店营业时间部分为24小时营业，部分营业时间为14小时。代表品牌：红旗超市营业时间灵活：有的品牌针对不同区域位置及情况开出24小时营业的便利店。代表品牌：红旗超市24小时店3.商品的便利性便利店经营面积一般50—200平米左右，需要在有限的空间内要满足目标顾客的各种需求。广 | 窄 | 浅 | 特品种多：一般单店商品种类在2,000-3,000种可选性少：单品只有1-2个畅销品牌库存少：同一商品库存量少，争取更大陈列空间特色商品：不同便利店具备各自品牌特色商品4.交易的便利性交易的便利性：由于采用超市类的电子收款机，员工操作熟练，不会出现排队等候现象，使顾客购物时间缩短，一般顾客平均逗留时间5分钟左右。多种支付方式：现金支付、刷卡支付、微信支付、支付宝、APPLE PAY5.服务的便利性零售服务：日用品 新鲜食品 演出门票 电影票 药品 限定商品公共服务：免费WIFI、洗手间、用餐区域 、应急疏散点、代缴公共事业费、代缴年金保险、收发快递、打印复印、收发传真、冲洗照片、翻译中心、物品寄存金融服务：ATM取款 网购支付 外币兑换健康服务：驻点药剂师紧急救助其他特色服务：邮局、按摩区、日间照护、儿童乐园、自助卡拉OK机、开具毕业证明、收发洗衣送餐上门、订制餐盒、租赁影碟、房间清洁、上门维修二、中国便利店发展现状1.发展阶段便利店与GDP根据国际便利店经验，当人均GDP达2000-3000美元时，为便利店导入期；当人均GDP达5000美元时，进入便利店快速成长期；当人均GDP达1万美元时，进入行业激烈竞争期。1992年，7-Eleven引入深圳。1996年我国人均GDP为709美元，农工商超市（集团）有限公司旗下的全资子公司上海可的便利店于1996年在上海开业。同年，由日本上市企业罗森株式会社同上海华联（集团）有限公司合资设立上海华联罗森有限公司，在上海市长宁区的古北新区开设第一家便利连锁店。2004年我国人均GDP达到1509美元时，全家进驻上海、7-Eleven进驻北京。2011年人均GDP超过5000美元，便利店个数也迅速增长，上文便利店零售额占比增加的趋势也符合该规律。2016年，人均GDP超过8000美元，中国便利店个数超过40000家，便利店行业也将迎来激烈竞争时期。便利店销售额目前便利店增速高于行业。根据数据显示，中国便利店销售额占实体零售额的比重2013年起加速上升，2016年便利店份额为0.65%。并且便利店销售额增速从2010年起一直保持两位数，2011年起超越百货和超市增速。百货和超市销售额增速从2011年起快速下降，百货在2015、2016年增速为负。2.经营情况便利店品牌经过20多年的发展，目前国内已经形成内外资便利店百花齐放的格局。便利店类型主要包括加油站便利店（中石油的昆仑好客以及中石化的易捷）以及传统便利店，前者在在地域广阔且汽车普及的欧美地区较为盛行；后者则受人口密度、消费习惯及人均收入的综合影响，在日本、台湾等亚洲诸国得以发展成熟，因此我们主要分析传统便利店。Euromonitor数据库显示，2016年中国便利店品牌销售额份额大于1%的品牌有17家，其中包括日资便利店巨头7-Eleven、全家、罗森以及台湾润泰旗下的喜士多（C-STORE），这四家占比17.6%；其余13家都为内资便利店，占比47%。中国内陆便利店行业集中度CR4为33%，远低于日本（CR3大于50%）。便利店布局国内便利店布局特点：外资遍布一线 内资着眼区域中国连锁经营协会每年发布的《中国特许连锁百强》，其中排名前十的便利店连锁企业的销售额以及门店数如图。广东省东莞市糖酒集团控股的美宜佳的销售额和门店个数都稳居榜首，2015 年其销售额突破 80 亿元，门店数达到 7400 家，布局地区包括华南（广东、福建）和华中（湖南、湖北、江西）。根据官网数据，2017 年其门店数超过 9800家，每月以新增 100 间以上门店的速度保持稳健增长，而快客则减少了门店个数。便利店开店数量全家计划到2024年达到1万家店；罗森计划从目前的约千店规模到2020年达到3000家，到2025年达1万家店;7-11希望每一到两年在一个新城市进行布局，在主要城市每年新开30—40家门店;家乐福推出“Easy家乐福”小店。京东更许下豪言，要开100万家便利店。便利店加盟情况加盟占比较低，30%企业尚未开展加盟中国连锁经营协会与波士顿咨询公司联合发布的《2017 中国便利店发展报告》调查了中国 40 家便利店企业，中国便利店加盟比例为 50%，而日资便利店 7-Eleven、全家、罗森等加盟比例都超过 90%，且样本企业中 30%未开放加盟。3.中日便利店比较国内生鲜等食品占比低中国样本企业中接近一半（45%）的便利店生鲜及半加工食品销售额占比小于 10%，中国便利店生鲜及半加工食品销售额占比平均值为 15%，日本则为 30-40%。2017财年日本 7-Eleven 快餐占销售额比例为 30%，罗森该比例为 25%。国内自有品牌占比低中国便利店企业拥有自有品牌的数量占 85%，但是大多数（63%）自有品牌占比仅为 0-10%，中国平均为 8%，日本则为 40-50%。自有品牌可以打造个性化鲜食标签，实现差异化竞争，提高便利店利润。4.发展中存在的问题缺乏便利店特色，便利性优势难以体现在中国，大多数的便利店都与中小型超市没有明显差异。在货品选择上，没有自主开发新的商品或者领导其他人开发特色商品的能力。商品种类与陈列也都雷同，大都只销售日常生活用品，就像是超市概念的复制，或者说是延伸。并没有真正意义的突出便利店的特色。许多中国消费者更将便利店视为街头巷尾遍布的小卖部。然而在欧美，品牌和服务被视为企业的核心竞争力。据相关调查显示，独创商品占50%以上才能达到30%的毛利，才能体现出一个便利店的独特个性。缺乏现代化的管理，物流配送环节较弱当代的连锁便利店仍然有延续着古老传统的用纸笔记录的管理经营方式。虽然有不少连锁便利店已经引用了现代化的办公设备进行一些交易经营记录。但他们并没有在实际的操作中形成较为完善的营运办公网络，在信息共享、物流配送和商品采购等方面还是使用人工操作过多。这些对于连锁便利店的发展都有着较大的局限性。自身经营水平与管理能力落后 缺乏合理政策支持便利店经营特点之一就是运用先进的现代计算机技术提供信息化的技术支持，而目前很多连锁便利店缺乏这一方面的技术支持，使得各个连锁便利加盟店之间在日常经营中出现信息交流不畅等问题，影响正常经营活动。三、中国便利店发展趋势1.经营改善的方法紧密围绕自有品牌和鲜食、半成品，建立商品差异性贴近目标客群的生活方式，细分商品、店群或子业态单一终端模式 转向 多元终端模式：细分自业态或店群设计商品组合。商品选品差异化，20~30%单品差异选品（区别城市、郊区不同商圈）多个子业态，细分人群和需求更多子业态，覆盖到不同区域市场和商圈；整合复合业态和增值业务，提供一站式体验便利店根据不同发展阶段要求，逐步实现全面能力提升部分数据来自：Euromonitor、招商证券、中国连锁

什么是可行性研究报告？可行性研究报告又是做什么的那？可研的根本出发点本应该是论证项目的可行与否，但目前我国可研的编制基本沦为了制度的小妾，人们不再关注可研结论的重要性，而更多的是考虑它能不能通过行政审批，这也就不难理解我国为什么固定资产投资失败率如此之高了。对可研的忽视就犹如一个巨大的财富黑洞，大量的资金被这个吃钱的怪兽所吞噬，这种现状不只出现在民企之中，同时在国企中表现更加严重，百姓一分一分积攒起来的血汗钱就这样被白白浪费掉。面对严峻的现状，国务院最先提出来全过程工程咨询的发展方向，秉着对国家负责对百姓负责的态度，政府首先应该扭转可行性研究报告流于形式的局面，对于项目要进行充分的调研分析，立足于确定可行与不可行的基本出发点，对于不满足评价标准的项目坚决不予立项，这个过程中咨询机构扮演者举足轻重的角色，咨询单位的公证客观与否直接影响着项目的未来，也决定这一个企业家的未来。对于企业一个项目的失败也许就是十年二十年无法翻身，一个人又有几个十年二十年，更何况是一个企业那。所以作为一个优秀的企业家，首先要有决策的基本判断，如果自己不重视可行性研究，那就等于在钢丝上行走，在失败的边缘探足试险。

显示材料项目可行性研究报告-写入十四五规划，前景广阔最新动态武汉发布301个重大项目计划，含华星4、京东方10.5代线及翰博材料产业园等项目。武汉市发展和改革委员会政府信息公开2020年市级重大项目计划表，其中，重大在建项目计划包括∶国家存储器基地（一期）总投资815亿、武汉高世代薄膜晶体管液晶显示器件（（TFTLCD）生产线总投资350亿、华星光电T4项目总投资350亿、第6代LTPSAMOLED生产线二期项目总投资145亿元、武汉新芯12英寸集成电路生产线项目二期工程总授资135.7亿元、翰博集成电路及半导体显示核心材料产业园总投资50亿等项目。北大团队引入纳秒级激发态寿命荧光材补，研发出高效蓝色OLED.据CINO Rescarch产业资讯，北京大学的一个研究小组通过引入具有纳秒级激发态寿命的d-f 跃迁稀土Ce（三价）配合物Ce2，开发出一种更为高效的天蓝色OLED发光材料。据作者论证，在这种Ce（三价）配合物基的OLED发光结构中，激子利用效率达到100%，更重要的是，与具有类似发光颜色的传统依（IⅢ）配合物相比，基于Ce-2 配合物的发光器件，其稳定性得到了极大的改善。而目前，OLED显示器使用的蓝色发光材料仍然还是具有较低激子利用效率，激发态寿命（纳秒级）更短的荧光材料。显示技术发展历史显示材料变化伴随着显示技术的更迭。显示材料技术是信息产业的重要组成部分，随着材料技术的发展，显示技术也从最初的阴极射线管显示技术（CRT）发展到平板显示技术（FPD），后来又延伸出等离子显示（PDP）、液晶显示（LCD）、有机发光二极管显示（OLED）等技术路线。显示材料发展历史示意图1300 亿美元显示面板市场，LCD 占比 7 成预计 2022 年全球显示面板整体规模将超 1300 亿美元，LCD 面板占比约 70%。随液晶显示技术不断发展，显示面板市场主要由 TFT-LCD 和 OLED 构成。IHS 2019 年 6 月发布数据显示，包括 TFT-LCD 与 OLED 的整体显示面板市场容量由 2015 年的 2.53 亿平方米上升至 2019 年约 3.34 亿平方米，年复合增长率达 7.2%。目前全球显示面板市场规模呈持续稳定扩大趋势，IHS 预计，2022 年全球显示面板出货量将达到 34.68 亿片，其中TFT-LCD 面板超 25 亿片，占比 73%；2022 年全球显示面板市场规模将超过 1300 亿美元，其中 TFT-LCD 面板将保持稳定增长，市场规模达 946 亿美元，占比约 70%。全球 TFT-LCD 及 AMOLED 出货量（百万片）全球显示面板市场规模（亿美元）显示面板产能加速向中国大陆转移，大陆龙头共同发力，预计 2021 年中国大陆显示面板产能占比约 60%。当前全球液晶面板产能主要集中在韩国、日本、中国大陆及中国台湾。近年来多项扶持政策的出台促使中国大陆液晶面板行业呈现出飞速发展态势，在政府及银行雄厚的资金支持下，以京东方等为代表的显示面板企业发展迅猛，积极投产生产线扩大产能，不断扩大全球市场份额，IHS 预计 2023 年显示面板龙头企业京东方的全球市场份额将超过 20%。Trendforce 数据显示，2019 年中国大陆产能占比已超 40%，预计 2021年中国大陆液晶面板产能占比近 60%。预计 2021 年中国大陆显示面板产能占比近 60%OLED 在中小尺寸应用领域渗透率快速提升2018 年中小尺寸显示面板需求面积超 3400 万平方米，手机为其最大下游产品。中小尺寸显示面板下游终端产品主要为手机、笔记本/平板电脑、车载、智能穿戴等。据 IHS统计，2018 年中小尺寸面板下游需求面积超过 3400 万平方米，其中手机为最大需求来源，占比约 50%；笔记本/平板电脑需求面积紧随其后，超过 30%；车载、智能穿戴设备及其他分别占比 9%和 6%，共同为中小尺寸面板带来一定需求。随智能手机、智能穿戴等下游产品的快速发展，中小尺寸显示面板需求将进一步增长，IHS 预计 2023 年其需求面积将近 4000 万平方米，届时手机需求面积占比将继续升高至约 56%。中小尺寸面板下游需求面积预测（单位：百万平方米）中小尺寸 OLED 面板渗透率持续走高，预计 2022 年将超 40%。据 Digitimes 统计，2017 年中小尺寸面板出货量近 25 亿片，其中 AMOLED 面板占比约 20%，2022 年AMOLED 面板出货量占比将超过 40%。作为中小尺寸面板的最大下游终端产品，智能手机对 OLED 面板的需求不断扩大，推动中小尺寸面板 OLED 渗透率持续走高。在 5G 高端旗舰手机全面导入柔性 OLED、可折叠智能手机快速发展等智能手机新趋势下，OLED 面板在智能手机中的应用将逐步扩大，据 DSCC 预测，智能手机中 OLED 面板渗透率将由2016 年的 24%提高至 2022 年的 56%。智能手机持续发展叠加大屏趋势，推动中小尺寸显示面板快速发展。作为中小尺寸显示面板的主要需求来源，智能手机将持续拉动中小尺寸显示面板需求提升。一方面，近年来智能手机市场规模稳步发展，加之 5G 有望引领智能手机新一轮的换机周期，保证中小尺寸市场的稳定增长，Gartner 预测，2022 年全球智能手机出货量将达到 16.8 亿部。另一方面，智能手机的大屏化趋势将进一步提升中小尺寸显示面板需求，据中国信通院统计，我国智能手机屏幕平均尺寸由 2014 年的 4.8 英寸逐步上升至 2018 年的 5.9 英寸，进一步拉动中小尺寸显示面板发展。此外，可折叠智能手机等创新机型的快速发展也将为中小尺寸显示面板提供新的发展空间。LCD 占据大尺寸应用领域主流地位2018 年大尺寸面板需求面积近 1.9 亿平方米，电视为其最大下游产品。大尺寸显示面板可应用于电视、监视器、商用显示等领域。据 IHS 统计，2018 年大尺寸面板下游需求面积近 1.9 亿平方米，其中电视需求面积高达 1.54 亿平方米，占比超 80%，为大尺寸面板最大需求来源，其他终端产品如监视器、商用显示分别占比 25%及 6%，为大尺寸面板带来一定需求。IHS 预测，2023 年大尺寸面板下游需求有望突破 2.2 亿平方米，未来四年，电视将保持约 80%的大尺寸面板需求，2023 年电视用大尺寸面板需求量将达到 1.81亿平方米。目前大尺寸显示面板仍由 LCD 主导，未来 OLED 渗透率有望提升。在大尺寸面板领域，相较于 OLED，LCD 具有显著成本优势，目前占据主导地位。作为大尺寸显示面板的主要需求来源，电视面板目前主要由 LCD 构成，保证大尺寸 LCD 面板的较高需求。据我们测算，2019 年 LCD 电视面板占比约达 98%，但随 OLED 技术的不断发展，未来 OLED电视面板有望得到快速发展，2023 年 OLED 电视面板渗透率有望达到 25%。电视面板大尺寸趋势为大尺寸面板发展提供新机遇。智研咨询预测，全球电视面板尺寸将持续扩大，由 2017 的 43.7 英寸增加至 2020 年的 46.9 英寸，全球 60 寸以上电视面板出货量也将从 2016 年的 1400 万片增长至 2025 年的 5400 万片，年均复合增长率超 16%。作为大尺寸面板的主要需求来源，电视面板的尺寸增加将进一步驱动大尺寸液晶面板发展。据中华液晶网报道，2019 年第一季度，我国 60 英寸及以上的 LCD 液晶面板出货量占全球的 33.9%，与 2018 年第一季度相比，在全球的市场份额增加了近 10 倍；出货量由 17.7万台上升至 224 万台，同比增长 1166%。LCD、OLED 千亿材料市场LCD、OLED 通用材料：市场稳健增长，国产化率提升空间大我们预计到 2025 年，平板显示的通用材料总市场空间将接近 3000 亿人民币。LCD与 OLED 在生产过程均会用到偏光片、玻璃基板、靶材、光掩膜版、光刻胶等产品。其中，偏光片市场规模超过 1100 亿人民币，年复合增速 4%；玻璃基板全球市场将达到 310 亿人民币以上，年复合增速为 4%；靶材市场有望达到 550 亿人民币以上；光掩膜版全球市场规模约 86 亿人民币，光刻胶市场规模将达到 202 亿人民币，增速为 4%；彩色滤光片市场规模约 235 亿人民币。显示材料项目可行性研究报告编制大纲第一章总论1.1显示材料项目背景1.2可行性研究结论1.3主要技术经济指标表第二章项目背景与投资的必要性2.1显示材料项目提出的背景2.2投资的必要性第三章市场分析3.1项目产品所属行业分析3.2产品的竞争力分析3.3营销策略3.4市场分析结论第四章建设条件与厂址选择4.1建设场址地理位置4.2场址建设条件4.3主要原辅材料供应第五章工程技术方案5.1项目组成5.2生产技术方案5.3设备方案5.4工程方案第六章总图运输与公用辅助工程6.1总图运输6.2场内外运输6.3公用辅助工程第七章节能7.1用能标准和节能规范7.2能耗状况和能耗指标分析7.3节能措施7.4节水措施7.5节约土地第八章环境保护8.1环境保护执行标准8.2环境和生态现状8.3主要污染源及污染物8.4环境保护措施8.5环境监测与环保机构8.6公众参与8.7环境影响评价第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生9.2消防安全第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.2人力资源配置10.3项目管理第十一章项目管理及实施进度11.1项目建设管理11.2项目监理11.3项目建设工期及进度安排第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.2资金筹措12.3投资使用计划12.4投资估算表第十三章工程招标方案13.1总则13.2项目采用的招标程序13.3招标内容13.4招标基本情况表关联报告：显示材料项目申请报告显示材料项目建议书显示材料项目商业计划书显示材料项目资金申请报告显示材料项目节能评估报告显示材料行业市场研究报告显示材料项目PPP可行性研究报告显示材料项目PPP物有所值评价报告显示材料项目PPP财政承受能力论证报告显示材料项目资金筹措和融资平衡方案第十四章财务评价14.1财务评价依据及范围14.2基础数据及参数选取14.3财务效益与费用估算14.4财务分析14.5不确定性分析14.6财务评价结论第十五章项目风险分析15.1风险因素的识别15.2风险评估15.3风险对策研究第十六章结论与建议16.1结论16.2建议附表：

（一）嘉诚国际港（二期）项目 1、项目的必要性 （1）满足广州地区城市规划功能定位的需要依托自贸区内天运物流中心， 把自贸区政策优势复制到嘉诚国际港广州市位于珠江三角洲几何中心，交通枢纽中心，为地区经济的整合与发展发挥了重要的作用。随着全球经济一体化、区域经济集团化和我国改革开放的不断深入，地区经济的开放度逐步提高，珠江三角洲区域联动和城市群建设的步伐大大加快。 广东自贸区通过制度创新，在国际投资、贸易等领域探索对接国际高标准规则体系，有效对接国家“一带一路”战略，推动广东与21世纪海上丝绸之路沿线国家和地区的贸易往来和投资合作，着力打造21世纪海上丝绸之路的重要枢纽，为21世纪海上丝绸之路建设服务。嘉诚国际港地处广州，距离公司位于广州南沙自贸区内的天运物流中心约20公里，地理优势明显，可为客户提供保税与非保税物流服务，货物可以在公司内“一站式”完成订舱、报关、报验、签发提单等通关手续，全方位满足客户需求，积极开发多式联运，国际货运代理、智慧仓储及流通加工等全程供应链一体化服务功能，与位于自贸区的天运物流中心无缝连接，将自贸区的优势复制到嘉诚国际港，发挥粤港澳大通关、通关一体化的优势，让公司具有更强的核心竞争力，満足客户的“零”库存管理、JIT生产等现代生产管理方式。 （2）无缝连接自贸区保税港功能的天运物流中心全力打造“超级中国干线”，大力发展跨境电商全过程物流创新服务公司天运物流中心凭借位于自贸区里特殊监管区的地理优势，利用粤港澳大湾区快速通关优势，相当于将香港机场货量引流进来，将香港空运货栈货物的收发点延伸至天运物流中心，凭香港机场空运仓单入园区，出园区凭进口报关单对碰核销仓单，将其打造成真正没有跑道的空港，开展“超级中国干线”的创新型物流模式，实现香港机场与南沙自贸片区“一站式”空、陆联运的新型物流经营模式。 此外，跨境电商得到国家的大力推进，预计到2020年,中国跨境电商交易规模将达12万亿元,占中国进出口总额的约37.6%。跨境电商的发展，将为公司大力发展跨境电商全过程物流创新服务带来发展机遇。 （3）公司仓储服务迈向高端智能仓储服务，提升公司的核心竞争力 近年来，国内以撮合交易为特征的电子商务平台交易规模不断增加，成交规模的不断扩大使得商品运输、储存量急剧增长，以淘宝“双11”为例，2019年“双11”成交2684亿元，传统仓储以及人力分拣已难以满足新业态下急剧增长的客户需求。在此背景下，电商物流将会成为国内智能仓储行业增长的巨大引擎， 电商企业和物流企业都在智能仓储领域积极布局，企图在未来激烈的竞争中抢占智能物流领域的高地。 智能仓储主要由硬件设备系统和软件系统组成，软件系统主要包括仓库管理系统（WMS）、运输管理系统（TMS）和射频识别系统（RFID），公司对高端智能仓储服务技术的持续投入能够全面提升公司对物品进行智能化的包装、配送、装卸和储藏能力，实现对物流过程中货品的状态进行全程监控，提高物流效率，进一步提升公司的核心竞争力。 2、项目可行性 （1）本项目紧靠南沙自贸区，临近南沙港和白云机场，距离高速出入口仅2.1km，方圆150公里内覆盖整个珠三角城市群，是粤港澳大湾区城市群的物流枢纽性节点，区位优势明显。 （2）经过十多年的深耕和发展，公司在华南汽车零部件物流领域已有一定的客户积累，现公司在广州从化区和花都区运营汽车物流仓库面积超过20万平方米，为数百家汽车配件生产制造企业提供原材料物流、生产物流、成品物流（仓储、运输等）和逆物流，配件范围涵盖轮胎、铸件、车用压缩机、汽车音响以及电池等，其中包括万力轮胎、通用股份（601500.SH）、广东鸿图（002102.SZ）、住友电工、松下电器以及福寿汽车等知名汽车零部件企业均与公司进行多年业务合作，现有稳固的合作关系为本项目的建设和实施提供充分的保障。 （3）公司拥有强大的物流装备及信息化创新研发能力和行业积累，拥有多项业务信息系统和物流设备专利，可以充分应对汽车物流行业的物流方案设计以及相关智慧物流设备、供应链要求、信息系统软件的研发和应用推广，满足下游汽车配件客户的全程供应链一体化需求。 （4）公司员工拥有扎实的专业功底和丰富的业务经验，能够做到切实提高客户响应速度，提升客户服务水平，相关专业人才储备充足能够保障本项目的顺利实施。 3、项目的基本情况 嘉诚国际港（二期）项目位于广州南沙区东涌镇鱼窝头中心工业区内，紧靠南沙自贸片区，总建筑面积约为332,984平方米，嘉诚国际港（二期）项目计划投资金额91,778.00万元。 嘉诚国际港（二期）项目为公司IPO募集资金投资项目，计划投资金额为91,778.00万元。本次非公开发行募集资金，将使用其中15,400.00万元继续用于嘉诚国际港（二期）的项目建设，满足该项目的建设资金需求。

目前有工程咨询乙级资信评价资质，林业调查规划设计丙级资质，工程咨询包括：编制可行性研究报告，节能评估报告，环境影响评价报告，社会稳定风险评估报告，商业计划书，资金申请报告等。林业包括：林业调查规划设计，征用占用林地可行性报告，使用林地现状调查表，作业采伐设计等。1、使用林地可行性报告正文一般由以下各章内容组成：第一章　总论第二章　项目区域及项目区背景情况第三章　项目区拟占用征用林地现状调查情况第四章　占用征用林地对环境和林业发展的影响分析第五章　综合评价第六章　保障措施第七章　可行性研究结论第八章　相关说明2、附件（1）项目区森林资源调查报告和有关专业（重点保护野生动植物、古树名木等）调查报告（2）拟占用征用林地各项补偿费用估算（包括估算范围、估算标准和估算结果）（3）其他有关材料3、附表（1）项目区林地分权属按占用征用林地类型面积蓄积统计表（2）项目区林地分权属各地类面积统计表（3）项目区林地分权属、起源、林种、优势树种（组）各龄组面积蓄积统计表（如为经济林、应附分产期面积统计表）4、附图（1）项目区地理位置图（2）项目建设总体布局图（3）拟占用征用林地现状图5．3　正文内容5．3．1 总论概述建设项目的提要情况、拟占用征用林地的总体情况及可行性报告编写依据等，包括：1、项目概况。包括：项目名称、业主性质（国有、集体、私有、合作、独资、外资、股份等）、隶属关系、法人代表、项目负责人、项目批准单位，项目建设的目标、投资规模及来源、拟用地规模、项目效益，项目提出过程及前期准备情况。2、拟占用征用林地概况。包括拟占用征用林地的空间位置、拟占用征用林地面积蓄积、占用征用林地类型等。3、使用林地可行性报告的编写依据。5．3．2 项目区域及项目区的背景情况包括项目的由来及提出等情况、项目区域及项目区自然地理（气候、地貌、土壤、水文等情况）、社会经济（面积、人口、经济等情况），以及森林资源、重点野生动植物、风景名胜等基本情况。项目区的情况调查，以涉及到的最小行政单位为范围，可以是行政村、乡（镇、林场）、县（区、市）及地（市）。5．3．3 项目区拟占用征用林地现状调查情况1、需明确林地现状情况调查分析方法。拟占用征用林地的面积单位为公顷，保留4位小数；蓄积单位用立方米，保留1位小数；拟占用征用林地权属为集体的以行政村为基本单位，权属为国有的以场（圃）为基本单位。2、详细阐述拟占用征用林地的位置、地貌等基本情况，占用征用林地类型情况，林地的主要调查因子情况（地类、权属、起源、林种、优势树种（组）、面积和蓄积、龄组、经济林不同产期等），竹林记载株数。3、调查项目区重点保护野生动植物及古树名木情况，其中重点保护野生动植物名录要采用中文－拉丁文对照，要特别注明属于国家和地方重点保护的物种情况。对于项目区内重点保护野生动植物的生境情况要认真调查与分析。硕鑫咨询陕西省西安市未央区凤城十二路首创富北高银27号楼17层

新华联平谷商业中心项目 1、项目概况 项目名称：新华联平谷商业中心项目。项目总投资：151,663万。项目经营主体：北京新华联宏石商业地产有限公司。规划占地面积：36,265平方米。总建筑面积（地上）：126,928平方米。2、项目基本情况和市场前景 本项目位于北京市平谷区马坊镇发展主轴线、中部城镇组团。项目总建设用地36,265平方米，拟建地上总建筑面积126,928平方米，主要建设高层商务建筑及商业生活街坊，规划商务办公建筑面积105,920平方米，商业建筑面积21,008平方米，属于多功能城市综合体项目。近年来，北京城郊化发展趋势日益显著，主要表现在城市的多中心发展和城市人口的有机疏散，大量人口及附属产业逐步向燕郊、通州、平谷、固安等周边地区迁移集中。平谷区地处京津冀一体化发展战略的中心地带，与河北省三河市、承德市兴隆县、天津市蓟县交界；马坊镇位于平谷区西南部，是北京市重点扶持发展的“三区六镇”之一、北京市市级小城镇地区和平谷地区距北京城区最近的城镇，地理位置优越，距首都机场35公里、距天津新港110公里，连接101、102国道的密三路纵穿南北、京平高速公路横贯东西。正在筹划建设的京平高速轨道交通平谷线将创造性地打通京津冀连通的轨道交通线，成为三地首条一体化轨道交通线，物流和工业产业发展迅速，在发展地区性商业金融方面具有得天独厚的优势。随着产业迁移这一现象的日益明显以及京津冀一体化发展战略的推动，平谷区人口逐渐聚集，住宿、消费及办公需求随之增加。 目前，马坊镇地区商业以临街商铺为主，档次偏中低档，主要服务于马坊镇现有居民、物流园区及马坊工业园区的工作人员；商务市场主要以服务马坊工业园及现有物流园区为主，商务金融设施发展相对单薄，整体市场产品落后。本项目位于马坊镇中心区域的商业服务中心，随着马坊镇经济的快速发展和人口聚集度的提高，凭借地理位置优越、交通便利等优势，本项目前景较为广阔。 3、资格文件取得情况 本项目通过摘牌方式取得国有土地使用权证。目前已签订《国有建设用地使用权出让合同》，并完成京平国用（2015出）第00026号国有土地使用权证办理。截至本预案签署日，本项目已取得以下建设相关批复或证照：《北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会关于马坊镇B01-01地块商业金融项目核准的批复》（京发改【2015】1267号）；《北京市环境保护局关于平谷区马坊镇B01-01地块商业金融用地项目环境影响报告书的批复》（京环【2015】258号）；《建设用地规划许可证》（地字第110117201500011号/2015规（平）地字0010号）。其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。 4、投资估算 结合本项目建设规划、项目工程量及其他技术指标，本项目预计总投资151,663万元，其中地上建设投资合计130,763万元，包括开发成本114,844万元和开发费用15,919万元；地下建安投资合计为20,900万元。 5、项目进展情况与资金筹措 本项目目前处于前期准备阶段，计划使用募集资金7.00亿元，其余资金公司将通过自筹方式解决。 6、项目经济评价 本项目预计将成为马坊镇中心地区多功能城市综合体项目并对外销售。项目建成后，预计实现销售收入总额190,963.40万元，实现净利润15,383.79万元，投资净利率为10.14%，具有良好的经济效益。

项目名称及建设地点项目名称：巴比食品南京智能制造中心一期项目建设地点：江苏省南京市溧水区白马镇食品园区项目简介投资总额：30,281.20万元建设周期：2年建设内容： 本项目拟投资 30,281.20 万元，拟以募集资金投入金额为 27,780.00 万元。本项目实 施主体为南京中茂食品有限公司，主要包括厂房和相关工程的建设，以及生产设备、软件及 办公设备的购置，旨在拓展公司中式面点类及馅料类产品的生产规模，扩张产品覆盖区域， 提高公司盈利能力。 本项目建成后，公司将形成年产面点类包子馒头类产品为18,550.31 万个、面点类预包装产品 1,152.29 万袋以及生馅 12,973.75 吨、熟馅 9,867.09 吨的生产能力，公司产能规模进一步提高，覆盖区域进一步延伸，有利于扩大公司在行业中所占的市场份额，提高公司盈利能力，保持行业领先地位。项目投资效益情况（一）经济效益，项目建成后，达产年将使公司的营业收入增加58,000.00 万元，当年税后净利润达到6,687.77 万元。经测算，所得税前项目内部收益率 IRR 为 23.13%，全部投资财务净现值 NPV 为 16,337.11 万元，全部静态投资回收期为 5.63 年（含建设期）；所得税后项目内部 收益率 IRR 18.45%，全部投资财务净现值 NPV 为 9,002.24 万元，全部静态投资回收期为6.34 年（含建设期）。所得税前后净现值 NPV 远大于零，说明该项目静态收益率超过 了该行业应达到的最低收益水平。内部收益率 IRR 大于一般行业基准收益率 12%。说明该 项目的静态收益是可行的。馒头、粗粮点心类主要产品（二）社会效益，项目建成后，公司每年将新增产面点类包子馒头类产品18,550.31万个、面点类预包 装产品1,152.29 万袋以及生馅12,973.75 吨、熟馅 9,867.09 吨，从而有效提高公司的生 巴比食品南京智能制造中心一期项目可行性研究报告 第11页/共 89 页 产能力，满足下游加盟店、团餐、消费者的需求，保证了公司产品的供应。 此外，本项目投产产品预期市场前景广阔，经济效益良好，必将能带动南京市的经济增 长，为南京市财政税收的增长和促进当地劳动力就业做出贡献。 因此，本项目能够产生良好的社会效益，对促进社会稳定与构建和谐社会做出贡献。项目的可行性一、市场需求不断增加，首先，随着经济的发展，国民生活节奏越来越快，消费者对于早餐的获取方式发生了较 大变化，未来品牌早餐连锁店消费市场的需求会越来越大；其次，随着各种餐饮连锁店、便 利店、各单位食堂对早餐食品的需求量越来越大，采购专业规模化公司生产的产品不但可以 大幅减少上述单位在餐饮方面的管理成本，也满足了消费者的选择需求，因此，中式面点速 冻食品的市场需求将不断扩大；最后，随着人们生活水平的提高，城乡结构的进一步优化， 城市化水平不断提高，家庭消费市场的消费需求将不断提升，速冻食品在家庭餐桌将愈加常 见。 随着连锁品牌早餐消费市场、团体供餐消费市场、家庭消费市场的需求不断增加，未来 中式面点速冻食品市场广阔，为本项目的产能消化打下了坚实的市场基础。二、公司品牌认可度高，公司是中国较早进入中式面点速冻食品制造行业的公司之一，在消费者中形成了良好的口碑，得到了政府和行业的高度认可，巴比食品和巴比品牌相继荣获“农业产业化国家重点 龙头企业”、“全国主食加工业示范企业”等荣誉。经过多年的积累，公司已与鸿海股份、 康成投资（中国）（旗下大润发品牌超市）、十足集团、海之源、玉堃食品、壹佰米网络（叮 咚）、英聚食品、专诚食品等优质客户建立了良好的合作关系，目前为数百家企事业单位、 学校、医院供餐，同时给众多餐饮连锁企业、便利店定制产品。

1、项目基本情况本项目在公司现有 YWDW 数据平台、微小盟 SAAS 服务平台和广告数字营销平台等平台的基础上，结合公司互联网广告业务的发展情况，建设一套完善的集底层基础设施、中台 海量数据处理 、前台应用（ IAAS、PAAS 、SAAS）于一体的整体架构型数字营销云平台。本项目建成后将大幅提升公司数据计算和处理能力，提高互联网营销精准度，降低公司流量采购成本。2、项目的必要性（1）互联网广告行业的快速发展对于公司数据计算和处理能力提出更高要求随着互联网生态环境的逐渐完善、互联网广告的精准化程度提高、互联网新技术的不断兴起以及媒体质量较高等优势的逐渐凸显，广告主对互联网广告的认可程度逐渐增强，互联网广告行业迅速崛起。公司依托丰富的营销经验、高效的流量整合能力、优秀的广告方案策划及效果优化能力，为客户提供多样化的互联网营销服务。近年来，随着公司互联网营销业务的不断扩张，公司积累了丰富的客户资源和流量资源，并在营销业务过程中收集和产生了庞大且多维的数据资源，公司对于提升数据计算和处理能力的需求日益增强。公司现有数据计算和处理能力与快速持续增长的业务需求之间匹配不平衡，无法满足日益增长的数据计算和处理需求。因此，本项目的建设和实施有助于提升公司的数据计算和处理能力，为公司业务的快速发展提供有力支撑。（2）有助于提升互联网营销精准度，不断满足互联网广告主日益多样化的营销需求与传统的营销行业不同，互联网营销行业对于数据的获取和分析技术、广告定向投放技术、广告管理优化技术、创意内容制作等技术依赖性较强。互联网营销企业通过对各类网站、APP 的用户数据进行分析，进行人物画像，并将广告主投放需求与目标受众匹配，从而在成本合理的条件下实现理想的投放效果。此外，互联网营销企业还可以实时监测营销效果动态调整营销策略，具备更高的灵活性。基于数据分析的营销方式使得互联网营销行业相比传统营销行业具有更强的精确性及更完善的监测、反馈机制，同时也对业内公司的媒体及客户资源挖掘、资源运营、营销策略制定及优化、媒体资源定价及客户定制方案设计等能力提出了更高的要求。从未来发展趋势来看，技术仍然是互联网营销行业快速发展的驱动力量，通过智能算法、数据挖掘实现精准推送，将使互联网营销成为广告主常规、主流、高效的投放渠道。通过本项目的实施，公司将建设一套完善的集底层基础设施、中台海量数据处理、前台应用（IAAS、PAAS、SAAS）于一体的整体架构型数字营销云平台，大幅提升互联网营销的效率和精准度。此外，随着互联网营销行业的快速发展，运用数据挖掘技术、智能分析技术、用户路径分析技术、用户行为预测技术、快速任务处理技术等，通过大数据平台形成用户分类画像、用户活跃度和社交影响力等级等相关的数据分析结果，有助于公司提供兼顾品牌与中小企业广告主的智能解决方案，为客户持续提供具有创新意义、引领时尚的广告策划、制作、投放及数据监测等服务，满足客户日趋多样化和复杂的数据管理及定制化需求，增强客户粘性，进一步巩固和提高公司行业地位。因此，公司通过本项目的实施可以满足互联网广告主日益多样化的营销需求。（3）有助于降低公司流量采购成本随着互联网营销行业的快速发展，优质流量资源的议价话语权有所提升，公司面临流量资源采购成本不断上升的压力。在“头部流量”采购成本较高的背景下，公司运用大数据分析和处理技术对用户分类画像、用户活跃度和社交影响力等级等进行多维度评估和量化，有助于发掘优质中长尾流量；通过用户行为预测及大数据分析预判，提前布局，选择具有发展潜质的流量资源，有助于实现更为精准的匹配、更有性价比的流量采购，从而降低公司流量采购成本。3、项目的可行性（1）互联网广告行业发展前景广阔受益于互联网网民增加、用户消费习惯改变及互联网营销的高效性，中国互联网营销行业发展迅速。根据 CNNIC 发布的第 44 次《中国互联网络发展状况统计报告》统计数据，截至 2019 年 6 月，我国网民规模为 8.54 亿，较 2018 年底增长 2,598 万，互联网普及率达 61.2%，较 2018 年底提升 1.6%；网络视频用户规模达 7.59 亿，占网民整体的 88.8%，其中，短视频用户规模为 6.48 亿，占网民整体的 75.8%。根据艾瑞咨询数据显示，2018 年中国互联网广告市场规模达到 4,844 亿元，同比增长 29.2%，预计在 2021 年市场规模将达到近万亿元，互联网广告行业未来发展前景广阔。（2）项目建设符合国家产业政策发展方向近年来国家相继出台多项政策文件，鼓励支持互联网营销行业发展。2016 年 7 月，国家工商总局印发了《广告产业发展“十三五”规划》，提出加快广告业技术创新，鼓励广告企业加强科技研发，提高运用广告新设备、新技术、新材料的水平，促进人工智能、虚拟现实、全息投影等以数字、网络为支撑的各种新技术在广告服务领域的应用，研发用于广告业的硬件和软件。支持广告业与互联网产业融合发展，规范数字广告程序化交易管理，建立新的数字广告生态。鼓励广告业以“互联网+广告”为核心，实现跨媒介、跨平台、跨终端整合服务。2016 年 11 月，国务院印发了《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》，提出推进“互联网+”行动。促进新一代信息技术与经济社会各领域融合发展，培育“互联网+”生态体系。促进“互联网+”新业态创新。鼓励运用信息网络技术推动生产、管理和营销模式变革，重塑产业链、供应链、价值链，加快形成新的生产和流通交换模式。2020 年 3 月 4 日，中共中央政治局常务委员会指出，“要加快 5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度”。政策的大力支持为互联网营销行业的发展提供了良好的环境，本项目的建设符合国家产业政策发展方向。（3）公司综合优势凸显，为项目的建设实施提供了有力保障①人才优势公司拥有一支高素质、经验丰富的互联网营销人才队伍，熟悉互联网营销行业的产品特点、广告主的营销目标、流量资源的变现诉求和广告受众的行为特征，在客户开拓、营销方案策划、流量资源整合及营销效果优化等方面拥有丰富的经验。公司对互联网营销行业的发展趋势有较深入的洞察，能够积极跟踪互联网行业的流量变化趋势，及时布局互联网行业的主要流量入口，不断优化公司互联网营销业务结构，有利于公司互联网营销业务的可持续发展。②技术优势公司重视互联网营销关键领域的技术研发与应用，在数据分析、用户精准定位、广告投放监控、投放效果优化等重要领域具有较深厚的技术积累。公司现有的互联网营销平台可根据广告主的营销需求对目标人群、场景、区域等进行精准化定位，实时筛选与广告主营销需求最匹配的用户群，提高广告投放的针对性和投放效率。③客户资源优势公司在深入理解客户及其所在行业发展的基础上，依托丰富的营销经验、高效的流量整合能力、优秀的广告方案策划及效果优化能力，为客户提供多样化的互联网营销服务，积累了丰富的客户资源。经过多年的发展，公司已经与腾讯、百度、网易、三六零等优质客户建立了稳定的合作关系。一方面，优质客户对服务能力和品质的需求较高，与其良好的合作关系体现了公司出色的业务能力；另一方面，优质客户的营销预算较多且稳定，为公司的可持续发展提供了良好的基础。④流量资源整合能力公司较早进入互联网流量整合领域，储备了包括导航及门户网站、综合新闻网站等优质流量资源及个人网站、论坛、各类 APP 等中长尾流量资源。此外，公司还积极跟踪互联网行业的流量变化趋势，及时布局互联网行业的主要流量入口，主动寻求与腾讯生态圈流量、微博流量、今日头条流量的供应商建立合作关系，构建流量矩阵，满足广告主日益多样化的营销需求。公司依靠聚合丰富的下游媒体资源，持续吸引优质的流量资源和互联网广告客户，增强对流量供应商的议价能力，保证了公司的持续盈利能力。综上所述，公司在人才、技术、客户资源、流量资源整合能力等领域积累的优势，为本项目的建设实施提供了有力保障。4、项目投资计划本项目总投资金额为106,297.70万元，拟使用募集资金金额90,594.20万元

1、项目背景目前海南全省正在坚持中国特色、对标世界最高水平开放形态，分步骤分阶段加快推进自由贸易港建设。海口市作为海南省省会，是全省政治、经济、文化和交通中心，在自由贸易港建设中占有举足轻重的地位。根据《2019 年海口市国民经济和社会发展统计公报》，2019 年海口市实现地区生产总值 1,671.93 亿元，同比增长 7.5%，保持稳中有进的发展态势。其中第三产业增加值 1,324.75亿元，同比增长 8.8%，第三产业作为经济稳定器的作用更为明显，已成为海口市经济增长的支柱产业。截至 2019 年底，海口市认定总部企业 24 家，其中 2018年以来新落户总部企业 5 家，现有总部企业 19 家，综合型（区域型）总部企业19 家，高成长型总部企业 5 家。2019 年海口市全年新增市场主体 9.54 万户，比上年增长 54.4%，占全省的 39%。本项目位于海口市城市中心的大英山 CBD，大英山 CBD 整体定位为自贸港中央商务区、省级行政文化中心，是集行政、商务、教育、文化、购物、休闲娱乐、居住为一体的城市核心，承担着海口市完善国际旅游岛中心城市职能的重大作用。项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括 5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施，其中免税商业将以综合购物、精品专卖、个性专卖为主，目标为打造海口市规模最大、规格最高、货品最全的一站式精品免税购物中心。项目建成后，其规模性的商业体量和丰富业态，将持续吸引大量的旅游者和城市居民前往购物和体验，有利于提升大英山 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。2、项目概况项目名称：海口市大英山新城市中心区 D01 地块办公商业综合体项目。项目实施主体：海南国善实业有限公司。项目实施地点：海口市大英山新城市中心区 D01 地块（东至 D09 地块，南至国兴美食城、海之南外国语实验学校，西至五指山南路，北至国兴大道）。预计投资总额：256,164.25 万元。规划建筑面积：21.8 万平方米。3、项目建设内容项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括：5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施。项目拟新建总建筑面积约 21.8 万平方米，其中地上建筑面积约 11.9 万平方米，地下建筑面积约 9.9 万平方米。项目地上部分由商业裙房及一栋超高层办公塔楼组成。项目地下室共四层，其中地下一层为商业，地下二至四层为车库及后勤辅助用房。本项目商业总面积约 7.0 万平方米，办公总面积约 6.8 万平方米，其余功能为停车、后勤、设备等配套功能。4、项目投资估算经估算，本项目总投资为 256,164.25 万元，其中建筑安装工程费 206,726.21万元，工程建设其他费用 34,683.44 万元，预备费 11,854.93 万元，建设期贷款利息 2,899.67 万元。5、项目进展及审批情况截至本报告出具日，国善实业已取得项目用地的《国有土地使用权证》，并就本项目完成了海南省企业投资项目备案（项目代码：2020-460107-70-03-019873）及建设项目环境影响登记表备案（备案号：202046010700000266）。6、项目实施的必要性（1）落实自贸港建设总体方案和区域规划要求，享受大英山国兴大道 CBD区位优势红利《海南自由贸易港建设总体方案》要求将海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户，提出大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础，增强产业竞争力。随着海南离岛旅客免税购物新规落地，位于城市核心区域的商业地产项目将因海南的政策和人口红利拥有良好的开发运营前景。此外，自贸港通过税收优惠、人才引进政策吸引了来自世界各地的跨国企业、金融机构、大型总部集团入驻，总部经济快速催生高端写字楼营商需求。大英山及国兴大道 CBD 区域被定位为国际旅游岛中央商务区、省级行政文化中心，未来将成为汇集省级行政办公、金融商贸、文化博览、商业购物、餐饮娱乐等多种功能的综合服务功能。本次非公开发行募投项目未来将在大英山及国兴大道 CBD 新建城市商办综合体，将充分响应《总体方案》对海南自贸港建设的要求，强化海口市旅游中心功能，同时享受大英山国兴大道CBD 区位优势的红利，提升公司的市场竞争能力及盈利能力。（2）打造总部经济高质量发展“新引擎”，拓展商业、办公综合体的建设和运营领域《海南自由贸易港建设总体方案》明确提出，要“支持发展总部经济”。近年来，海口持续优化营商环境，营造良好的发展“软环境”，吸引了阿里巴巴、字节跳动、大唐集团等知名总部企业相继在海口落地。本次非公开发行募集资金将用于在海口核心 CBD 区域建设商业办公综合体，不仅推动上市公司在原有产业基础上逐步向商业、办公综合体的建设和运营领域拓展，还能够为打造海口总部经济“新引擎”添砖加瓦，提升大英山及国兴大道 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。7、项目经济效益经测算，本项目的内部收益率（税后）为 10.6%，静态投资回收期为 9.3 年，动态投资回收期 14.4 年，项目具有良好的经济效益。