北京市场研究

近日，第一太平戴维斯发布2020年第四季度北京房地产市场研究成果。研究成果显示，2020全年，北京住宅市场已经从供给端和需求端重新进入正常运行通道。预计2021年北京房地产有望迎来新一轮的发展契机。回顾2020年，商品住宅市场是房地产市场的支柱，在疫情的冲击下保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域。2020全年，北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米，同比分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面，北京全年共成交87宗地块，土地成交总金额达193亿元，同比上升14.4%。北京写字楼市场在2020年经历了由抑制到复苏的跌宕过程。上半年写字楼市场受疫情影响表现平平，全市空置率持续走高；下半年市场活跃度有所反弹，尤其新兴区域凭借租金低廉的优势完成了若干宗重要成交。2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮。可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。在高端租赁市场方面，基于近期国际疫情形势，第一太平戴维斯预计政府及相关机构将继续强化出入境管理措施，预计北京服务式租赁市场仍处于回暖速度。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东（Anthony McQuade）表示：“北京作为中国首都、经济领先的一线城市，在疫情暴发前后整体市场的表现亦值得称道。更加值得关注的是2020年9月北京自贸区的横空出世。预计自贸区概念将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，利好北京商业地产的快速发展。”商业零售市场是受疫情影响较为严重的板块之一。从年初受到疫情冲击客流下降，到下半年疫情得到有效控制，零售市场的复苏令人欣慰。为重振消费，北京市政府持续推出多项措施，包括进一步推广夜经济模式，延长购物中心、商业街区等零售场所的营业时间。同时，新一轮的“一店一策”改造升级计划也应运而生，包括秀水街等零售项目将进行全面的升级改造。此外，消费券的持续发放也在一定程度上激发了消费热情，消费市场逐步回暖。2021年作为“十四五”规划的元年，“十四五”政策主要聚焦于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局等的重大战略部署。展望未来，关于房地产领域，第一太平戴维斯预计，十四五建议提出“推进以人为核心的新型城镇化、实施城市更新行动”，并首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。可以预见，推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门话题。

新冠肺炎疫情发生以来，北京新发地市场任务艰巨又困难重重。用新发地农产品批发市场董事长张玉玺的话说：“既要车水马龙保障供应，又要减少人员接触，实现零感染。”在这两个相互矛盾的硬性指标下，市场如何抗击疫情，稳保首都供应？目前，新发地市场承担了北京市90%的农产品供应，是首都“大菜篮子”和“大果盘子”，2019年交易量为1749万吨，交易额1319亿元，交易规模连续17年位居全国第一。为商户和市民做好服务4月19日，记者在新发地市场内的湖北厅、甘肃厅、新疆厅等附近道路上看到，红色防疫宣传横幅随处可见，进入市场的几大入口、主干道、十字路口、各交易区贴满消毒小贴士，沿途的高音喇叭一直在广播防疫注意事项，提醒场内所有人佩戴口罩，做好自身防护。张玉玺介绍说，为防止物资紧缺，出现供应不足，新发地市场及时订购了13万只口罩以及护目镜、防护服、消毒液、测温枪等防疫物资，洒水车每6个小时在市场主要道路喷洒一次消毒液，对于没戴口罩的入场人员，市场在所有入口处设置了“口罩免费领取点”，为商户提供方便。而且，从2月13日开始，新发地市场就已经对所有蔬菜免收进出场费用。“此次对蔬菜免收进出场费用，就是要降低蔬菜经营商户成本，增加滞销地区农产品销售空间。”张玉玺说。近2个月来，受疫情影响，北京市很多社区实行封闭政策，居民出行不便，买菜困难，新发地市场积极与多个社区建立联系，新增了20个社区惠民服务直通车。“在疫情防控期间，对于北京市有确诊病例的小区，我们也没有止步不前，而是深入这些小区，提供纸箱蔬菜配送服务，被市民誉为‘移动的蔬菜箱’。”张玉玺说。对于农产品价格波动的监测，也是新发地市场近来的重要工作之一。北京新发地电商产业园一层冷冻产品销售区19号商铺负责人张梅说，1月26日市场内白菜等少数农产品价格走高，供应一时吃紧，新发地市场管理人员迅速组织商户召开“保障供应商户动员大会”，商户代表们发起联名倡议，呼吁稳定菜价。肉类供应不能落下新发地市场主要销售的产品是蔬菜、水果，肉类产品并不是“优势项目”。但在疫情期间，新发地市场在肉类产品保障上也想了不少办法。经常去北京新发地农产品市场批发肉类的商户蔡忠旺今年并没有感觉猪肉价格“很离谱”，尤其是在疫情暴发后，中小肉商普遍感觉肉价“涨速平稳”，最近两三个月，肉价并未暴涨暴跌。他们觉得，这一方面与新发地市场保障供应、缓解疫情期间中小商户困难的举措相关，另一方面与替代肉类的供应和价格平稳联系密切。“为保障肉类市场供应，新发地市场会适当优化调整鸡肉鸡蛋的市场份额，并增加进口牛、羊肉类以保障市场供应。”新发地农产品批发市场总经理张月琳说。日前，来自哈萨克斯坦的牛肉就首次进入北京市场。张玉玺介绍说，此次新发地市场从哈萨克斯坦进口的牛肉共计60吨，其中20吨货柜已进入新发地市场，以保障北京市场供应。下一步，新发地市场还将同哈萨克斯坦长期开展大规模贸易，年鲜肉进口规模预计将达5000吨，并将开展养殖、育肥、屠宰等上游领域投资合作。金融服务及时跟进为了解决商户在疫情期间“无接触”支付以及降低流通成本，新发地市场还加强与商业银行合作，与中信银行等商业银行合作开发类似ETC系统的快速通行电子支付平台。日前，中信银行为新发地市场提供了电子结算系统，进出市场车辆通过车牌号识别即可完成快捷支付。中信银行北京花园路支行行长李守平介绍，新发地市场的新型电子支付平台提升了市场内的通行速度，并为市场管理方节约了人工成本，且降低了收到假币的风险。目前系统已上线，第一批已在新发地市场7条收费通道使用。未来，可能进一步扩大在进门费收取方面的市场份额，后续系统还将嵌入收取店铺租金等其他功能。据新发地电商交易平台部分商户介绍，2019年末新发地市场增加了8条电子结算平台收费通道，增加后的收费通道约占新发地市场总收费通道的四分之一。（文章来源：经济日报）

据新华社报道，中共中央政治局委员、国务院副总理孙春兰23日到北京市调研疫情防控工作时强调，要深入贯彻习近平总书记重要指示精神，落实党中央、国务院部署要求，紧盯重点部位和关键环节，防控关口要前移，防控措施更精准，全力以赴防止疫情扩散蔓延。中共中央政治局委员、北京市委书记蔡奇一同参加调研。孙春兰实地考察了京铁和园社区、展览馆广场采样点、协和医院采样方舱、地坛医院，详细了解小区管控、患者救治、院感控制、核酸检测等情况，并与医疗救治专家组视频连线，研究医疗救治工作。她指出，这次新发地聚集性疫情发生后，北京市委和市政府高度重视，采取了一系列有针对性的防控措施，疫情防控取得了积极成效。通过重点地区封闭管理、追踪隔离密切接触者，与新发地直接关联的疫情基本得到控制，但也发现了一些家庭、单位聚集疫情和社区散发病例，疫情防控丝毫不能掉以轻心。孙春兰强调，核酸检测是落实“四早”要求、主动筛查无症状感染者的第一道防线。经过各方面的共同努力，北京市核酸检测能力大幅提升，累计检测人群超过320万。要进一步优化和规范样品采集、储存运输、结果报送流程，提高检测效率，扩大检测范围，对中高风险地区和餐饮、物流等从业人员以及就诊患者等重点人群应检尽检，对低风险地区加大混检力度，以尽快恢复正常生产生活秩序。社区和重点场所要严格防控，压实辖区、行业部门、单位和家庭个人“四方”责任，加强发热门诊预约挂号、预检分诊，严防发生院感，强化农贸市场管理，抓好清洁、消杀、通风和个人防护，推动生熟分开、批发和零售分开，加大冷链食品检验检疫力度，防范输入性风险。救治患者工作要关口前移，严格执行国家卫生健康委发布的第七版诊疗方案，推动治疗同质化规范化，对重症患者“一人一策”，注重中西医结合，使用临床证明行之有效的药物和方法，及时给予康复者血浆等治疗，促进病情稳定好转、早日康复。“政事儿”注意到，此前6月14日，孙春兰召开国务院联防联控机制会议，表示要采取坚决果断措施，切实防止疫情扩散蔓延。孙春兰14日召开国务院联防联控机制会议，深入贯彻习近平总书记重要指示精神，落实李克强总理批示要求，研究部署北京市近期聚集性疫情防控工作。孙春兰强调，此次聚集性疫情与新发地农产品批发市场高度关联，市场人员密集、流动性大，疫情扩散的风险很高，要采取坚决果断措施，切实防止疫情扩散蔓延。以新发地及周边地区为重点实施最严格的流调，开展深入全面的溯源工作，更加主动发现并控制感染源头。支持北京市提升核酸检测能力，对重点区域、重点人群检测全覆盖，逐步扩大检测范围，及时发现确诊病例和无症状感染者。严格社区管控措施，开展拉网排查，对“四类人员”进行集中隔离管理。加强所有医疗机构发热门诊规范设置和改造，严格落实首诊负责制，强化院感防控。深入开展新时代爱国卫生运动，对全国农贸市场、餐饮等场所及物流等环节集中开展消杀，落实环境卫生等防控制度。孙春兰指出，由于对新冠病毒变异、传播规律等还没有完全掌握，境外疫情仍在蔓延，常态化下防控任务仍然艰巨繁重，各地区、各部门切不可有任何麻痹思想、厌战情绪、侥幸心理、松劲心态，必须时刻绷紧疫情防控这根弦，强化“四方责任”，落细各项常态化防控措施，慎终如始抓好“外防输入、内防反弹”工作。资料来源：新华社央视

日前，第一太平戴维斯发布《2020年第四季度北京房地产市场研究成果》。报告显示，在疫情的冲击下，商品住宅市场保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域。2020年，北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米，同比去年分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面，全年共成交87宗地块，土地成交总金额达1931.5亿元，同比上升14.6%。报告显示，至2020年四季度末，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币349.2元，平均租金指数环比、同比分别下降1.1%、3.5%。全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为17.74万平方米，因此也导致空置率被推高至15.8%的高位，环比、同比分别上涨0.7个百分点、3.1个百分点。2020年，全市服务式公寓市场共计有547套新增单元，同时叠加疫情对需求的影响，导致全年整体入住率出现下滑，直至四季度市场初步回暖，入住率环比增长2.8个百分点至77.5%;全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月250.6元，租金指数环比、同比分别下降0.5%、5.1%。在大宗交易市场方面，大宗投资市场投资周期较长，并受宏观经济及微观市场等多重因素影响，因此在2020年的整体表现逊于2019年。全年北京投资市场累积成交金额达人民币525.8亿元，较去年同期下降33%。除写字楼、购物中心等传统资产外，数据中心等非传统投资成为新的热点，这与战略性发展新型基础设施建设、高端制造业和数字经济等政策导向息息相关。第一太平戴维斯表示，2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮，可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。可以预见，推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门话题，2021年如何从存量资产中把控新的发展机遇，将成为市场从业者需要深思的重要议题。（新华网）

保供首都“餐桌”，它怎么做到的——北京新发地农产品批发市场调研 本报记者 周 琳4月19日，北京新发地市场生鲜交易大厅内，商户佩戴口罩有序交易。本报记者 周 琳摄新冠肺炎疫情发生以来，北京新发地市场任务艰巨又困难重重。用新发地农产品批发市场董事长张玉玺的话说：“既要车水马龙保障供应，又要减少人员接触，实现零感染。”在这两个相互矛盾的硬性指标下，市场如何抗击疫情，稳保首都供应？目前，新发地市场承担了北京市90%的农产品供应，是首都“大菜篮子”和“大果盘子”，2019年交易量为1749万吨，交易额1319亿元，交易规模连续17年位居全国第一。为商户和市民做好服务4月19日，记者在新发地市场内的湖北厅、甘肃厅、新疆厅等附近道路上看到，红色防疫宣传横幅随处可见，进入市场的几大入口、主干道、十字路口、各交易区贴满消毒小贴士，沿途的高音喇叭一直在广播防疫注意事项，提醒场内所有人佩戴口罩，做好自身防护。张玉玺介绍说，为防止物资紧缺，出现供应不足，新发地市场及时订购了13万只口罩以及护目镜、防护服、消毒液、测温枪等防疫物资，洒水车每6个小时在市场主要道路喷洒一次消毒液，对于没戴口罩的入场人员，市场在所有入口处设置了“口罩免费领取点”，为商户提供方便。而且，从2月13日开始，新发地市场就已经对所有蔬菜免收进出场费用。“此次对蔬菜免收进出场费用，就是要降低蔬菜经营商户成本，增加滞销地区农产品销售空间。”张玉玺说。近2个月来，受疫情影响，北京市很多社区实行封闭政策，居民出行不便，买菜困难，新发地市场积极与多个社区建立联系，新增了20个社区惠民服务直通车。“在疫情防控期间，对于北京市有确诊病例的小区，我们也没有止步不前，而是深入这些小区，提供纸箱蔬菜配送服务，被市民誉为‘移动的蔬菜箱’。”张玉玺说。对于农产品价格波动的监测，也是新发地市场近来的重要工作之一。北京新发地电商产业园一层冷冻产品销售区19号商铺负责人张梅说，1月26日市场内白菜等少数农产品价格走高，供应一时吃紧，新发地市场管理人员迅速组织商户召开“保障供应商户动员大会”，商户代表们发起联名倡议，呼吁稳定菜价。肉类供应不能落下新发地市场主要销售的产品是蔬菜、水果，肉类产品并不是“优势项目”。但在疫情期间，新发地市场在肉类产品保障上也想了不少办法。经常去北京新发地农产品市场批发肉类的商户蔡忠旺今年并没有感觉猪肉价格“很离谱”，尤其是在疫情暴发后，中小肉商普遍感觉肉价“涨速平稳”，最近两三个月，肉价并未暴涨暴跌。他们觉得，这一方面与新发地市场保障供应、缓解疫情期间中小商户困难的举措相关，另一方面与替代肉类的供应和价格平稳联系密切。“为保障肉类市场供应，新发地市场会适当优化调整鸡肉鸡蛋的市场份额，并增加进口牛、羊肉类以保障市场供应。”新发地农产品批发市场总经理张月琳说。日前，来自哈萨克斯坦的牛肉就首次进入北京市场。张玉玺介绍说，此次新发地市场从哈萨克斯坦进口的牛肉共计60吨，其中20吨货柜已进入新发地市场，以保障北京市场供应。下一步，新发地市场还将同哈萨克斯坦长期开展大规模贸易，年鲜肉进口规模预计将达5000吨，并将开展养殖、育肥、屠宰等上游领域投资合作。金融服务及时跟进为了解决商户在疫情期间“无接触”支付以及降低流通成本，新发地市场还加强与商业银行合作，与中信银行等商业银行合作开发类似ETC系统的快速通行电子支付平台。日前，中信银行为新发地市场提供了电子结算系统，进出市场车辆通过车牌号识别即可完成快捷支付。中信银行北京花园路支行行长李守平介绍，新发地市场的新型电子支付平台提升了市场内的通行速度，并为市场管理方节约了人工成本，且降低了收到假币的风险。目前系统已上线，第一批已在新发地市场7条收费通道使用。未来，可能进一步扩大在进门费收取方面的市场份额，后续系统还将嵌入收取店铺租金等其他功能。据新发地电商交易平台部分商户介绍，2019年末新发地市场增加了8条电子结算平台收费通道，增加后的收费通道约占新发地市场总收费通道的四分之一。周 琳

第一太平戴维斯于近日发布2020年第四季度北京房地产市场研究成果，深入解读在过去一年，北京市场写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分领域的综合表现，并就未来北京房地产市场走向做出展望与预判。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)表示：“2020年对于中国来讲注定是不平凡的一年。北京作为中国首都、经济领先的一线城市，在疫情爆发前后整体市场的表现亦值得称道。更加值得关注的是2020年9月北京自贸区的横空出世，预计自贸区概念将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，利好北京商业地产的快速发展。北京房地产有望迎来新一轮的发展契机。”回顾2020年，北京写字楼市场经历了由抑制到复苏的跌宕过程，上半年写字楼市场受疫情影响表现平平，全市空置率持续走高，下半年市场活跃度有所反弹，尤其是新兴区域凭借租金低廉的优势完成了若干宗重要成交。至四季度末，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币349.2元，平均租金指数环比、同比分别下降1.1%、3.5%。全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为177,400平方米，因此也导致空置率被推高至15.8%的高位，环比、同比分别上涨0.7、3.1个百分点。2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮，可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。商业零售市场是受疫情影响较为严重的板块之一，从年初受到疫情冲击客流下降，到下半年疫情得到有效控制，零售市场的复苏令人欣慰。全年零售市场共有四个新项目入市，且新入市购物中心的签约率与开业率均保持了较高水准，北京零售市场整体呈复苏态势。截至四季度末，全市空置率同比下降0.2个百分点至6.9%。为重振消费，北京市政府持续推出多项措施，包括进一步推广夜经济模式，延长购物中心、商业街区等零售场所的营业时间。同时，新一轮的“一店一策”改造升级计划也应运而生，包括秀水街等零售项目将进行全面的升级改造。此外，消费券的持续发放也在一定程度上激发了消费热情，推动零售市场复苏，消费市场逐步回暖。商品住宅市场是房地产市场的支柱，在疫情的冲击下保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域： 2020年全年，北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米，同比去年分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面，全年共成交87宗地块，土地成交总金额达193亿元，同比上升14.4%。可以说无论是供给端还是需求端，北京住宅市场已完全走出疫情影响，重新进入正常运行通道。高端租赁市场方面，基于近期国际疫情形势，政府及相关机构将继续强化出入境管理措施，预计北京服务式租赁市场仍处于回暖速度。2020年，全市服务式公寓市场共计有547套新增单元，同时叠加疫情对需求的影响，导致全年整体入住率出现下滑，直至四季度市场初步回暖，入住率环比增长2.8个百分点至77.5%；全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月250.6元，租金指数环比、同比分别下降0.5%、5.1%。大宗投资市场投资周期较长，并受宏观经济及微观市场等多重因素影响，因此在2020年的整体表现逊于2019年。全年北京投资市场累积成交金额达人民币525.8亿元，较去年同期下降33%。除写字楼、购物中心等传统资产外，数据中心等非传统投资成为新的热点，这与战略性发展新型基础设施建设、高端制造业和数字经济等政策导向息息相关。展望未来，2021年作为“十四五”规划的元年，其重要性不言而喻。“十四五”政策主要聚焦于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局等的重大战略部署。关于房地产领域，十四五建议提出“推进以人为核心的新型城镇化、实施城市更新行动”并首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。可以预见，推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门话题，2021年如何从存量资产中把控新的发展机遇，将成为市场从业者需要深思的重要议题。（文章来源：中国网地产）

来源： 新京报刚刚结束的2020年，北京租赁市场整体交易量和租金双双下跌。1月14日，我爱我家发布的“2020年北京租赁数据报告”显示，2020年，北京住房租赁市场受到疫情冲击，交易规模缩小，租金下行，但市场淡旺季规律仍在，供需基本结构未变。据业内人士介绍，2020年北京租房市场整体遇冷，一些热门租赁区域的房源都纷纷下调租金价格。从2021年趋势来看，租赁市场量价均存在回升空间。租赁交易量再度下滑，“旺季”延后出现“2020年，北京租赁市场确实比2019年差很多。我们门店这边，2020年整体租赁成交量下降了一半左右。”北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋称，带看量方面，2020年相比2019年亦下降明显。根据我爱我家北京区域交易数据，2020年，北京住房租赁交易量同比下滑10.84%。继2019年出现历史首次下滑后，2020年北京住房租赁交易量继续下滑，且降幅扩大。从每月走势来看，去年北京住房租赁交易量在1、2月最低，3-5月连续增长，6、7月小幅下行，8-12月继续持续走低，全年高点出现在5月和8月，较往年3月、7月的高点延后。2020年，往年春节后的春季租赁旺季从3月延后到了5月，夏季的毕业租赁旺季从7月延后到了8月，市场被疫情迟滞，但淡旺季走势并没有改变。租金价格下调，中低价位租赁交易占比回升据业内人士介绍，2020年，北京租房市场整体遇冷，就连热门租赁区域的房源，都纷纷下调租金价格，吸引租客承租。北苑一家房产中介公司经纪人表示，2020年租金因为疫情原因还是下降了一些，尤其是疫情期间，下跌了四五百元左右。疫情最严重的时候过去后，租金回升了一两百元。“受疫情影响，北京市面上出租房子库存量比往年多，毕业生来北京少是一方面，另一方面是一些出租的业主自己了解到市场状态，租金也跟着下调了，续租的也多。现在又到年底了，又到了房子比较多的时候。”上述经纪人称。就租赁市场整体租金来看，我爱我家统计数据显示，2020年北京的住房租赁中，整租交易的租金为87.87元/平方米·月，同比2019年下跌5.35%；整租交易的套均租金为5581元/套·月，同比2019年下跌7.70%。2020年以前，北京整租租金呈持续上涨趋势，从2020年开始由涨转跌，走势逆转。此外，从每月租金走势来看，2020年北京住房租赁整租均价1、2月持平，3、4月连续下滑，5-8月稳中微涨，9-11月再度持续下滑，12月环比持平，全年租金整体下行，12月租金为85.6元/平方米·月，较2020年初1月下跌6.02%。正常年份，北京租金通常是年初处于低位，年中两个旺季上涨，年底下行，全年租金整体上涨。但2020年北京租金在3、4月下行明显，之后虽然交易恢复，两个旺季延后出现，但租金只有小幅上涨，以致年底租金再度下行后全年整体租金历史首降。各区域租金全线下跌，一居租赁交易占比扩大从分区域的租金来看，2020年北京住房租赁交易量最多的十个区，整租平均租金全面下跌。其中，东城跌幅最大，下跌7.5%；昌平跌幅最小，下跌2.15%。我爱我家统计对比显示，西城、海淀、东城、朝阳的租金位于第一梯队，租金明显高于其他区域，其中西城仍居第一，海淀从往年的第三跃居第二，东城降至第三。疫情冲击下，拥有丰富医疗、教育资源的西城、海淀以及租赁需求旺盛的昌平在租金上的下跌相对较小。除了交易量和租金变化外，2020年北京租赁市场还呈现出其他一些特点。户型选择方面，在整租交易中，一居室占39.48%，环比增加1.33个百分点；两居室占50.40%，三居室占9.69%，环比分别减少0.16个百分点和1.09个百分点。全年仅一居室占比在扩大，低租金小户型较受租客欢迎。租客年龄上，2020年与2019年相比，北京租赁客户年龄在25-30岁占比扩大1.62个百分点，30-35岁占比扩大1.57个百分点，其他年龄段占比均同比收窄，25-35岁客户占比合计为54.93%，为历年之最。展望：2021年北京租赁市场有望量价回升在市场先行数据方面，2020年，北京住房租赁新增房源量同比下跌17.36%，新增客源量同比下降14.91%。中长期来看，2018-2020年，北京新增房源量、客源量均连续下滑，2020年的下滑幅度最大，交易活跃度明显下降。“疫情对2020年北京住房租赁市场产生了一定影响，旺季推迟，交易规模加速下滑。同时，租金下行，整租均价罕见下跌。”我爱我家研究院分析师认为，整体而言，2020年北京住房租赁市场量价同步下行，疫情对租金价格的影响大于对交易规模的影响，对租赁市场的影响大于对买卖市场的影响。但疫情并没有改变北京住房租赁市场的基本供需结构，北京的租赁需求仍然庞大。我爱我家研究院分析师预测称，随着经济的恢复，若无疫情影响，2021年，北京住房租赁市场将延续淡旺季规律。交易量方面，由于2020年明显下滑，2021年将有望回升，租金水平也是如此。但如果疫情影响长期持续，2021年市场也可能会稳中有降。

数据说明1、本报告的数据均来自于60加研究院自己研发的养老数据库，包含养老机构、社区养老设施、养老驿站、护理院、护理站、养老地产等不同类型的70个维度的数据。数据统计时间截止到2019年12月31日。2、目前关于北京整体的养老市场的数据，散见于北京市民政局等官方部门公布的数据，数据较为宏观。权威的是北京市民政局定期公布的北京民政统计公报，分季度、年度对北京市的养老机构的情况进行统计，统计的指标为机构数量、总床位数、类型、收养人数等。近期公布的具有普查性质的是北京民政局委托北京大学于2016年组织的北京居家养老相关服务设施摸底普查数据，本次普查对五个大类、九个小类进行了较为全面的普查，其中养老机构的最终样本量为460家。该数据属于普查类的静态数据，在时间上不具有连续性，尤其是2016年-2020年以来北京的养老市场发生了较大的变化。3、样本量上，60加数据库中，北京各类养老机构（含养老机构、养老公寓，养老社区CCRC、养老照料中心、养老驿站、敬老院、福利院等）总共1379家。根据北京市民政局最新公布的数据，截止到2020年3月，北京市各类养老机构有560家，社区养老照料机构和设施898家，总共1458家，数据库样本量占到北京市官方数据的94.58%。本报告以养老机构、部分社区养老设施和机构等为研究对象，不包含养老驿站（养老驿站之所以不纳入，是因为养老驿站的定位是居家养老为主，尽管养老驿站有提供长托服务，在运营上和养老机构等有所区别，纳入分析，会增加数据噪音。）4、本报告的数据量与官方数据的比较本报告中的养老机构和官方的养老机构在涵盖内容上有差异。本报告中的机构数量高于官方，是将部分社区养老设施和机构纳入到统计范围内。官方定义的养老机构560家，包含社会福利院、特困人员供养机构、光荣院、养老公寓等各类养老机构，未包含社区照料机构和设施。摘 要本报告是北京养老机构市场系列研究报告中的第一个报告，本报告尝试以商业的视角，研究解析北京的养老机构市场，以期对行业发展有所帮助。60加研究院对北京市830家不同类型的养老机构做了详细的分析，研究发现：在机构数量方面，受政策及老龄化的大环境影响2010年以来新建养老机构数量不断在增长，近十年新增养老机构数量为266家，其中2016年达到高峰。在养老床位方面，北京市养老机构总床位数已经达到147440张，机构平均床位数为178张。在建筑面积方面，单个养老机构平均建筑面积为7337平米，单床平均建筑面积为34.1平米，民办养老机构的建筑面积占总量的56.7%。价格方面，北京养老机构平均价格为3615.5元/月，同时养老机构价格与区域经济实力基本相符，朝阳区最高，平均价格为5493元，内设医疗机构的养老机构共120家，平均收费价格为5565元，要远高于样本平均价格。机构性质方面，民办机构达到320家，其中以养老院与老年公寓为主，累计占民办养老机构的65.31%。医养结合方面，北京市具备医保资质且有内设医疗机构的养老机构的数量不多，但同时达到这两个标准的养老机构无论是在价格方面还是在入住率方面都相比没有医保的养老机构高很多。连锁化方面，北京市连锁化养老机构数量为83家，占北京市总样本量的连锁化率达到10%；北京市不同品牌连锁机构所在的区域化明显。在护理人员方面，北京市护理人员和入住老人比例为1:6左右。人口老龄化已上升为国家战略，随着人口老龄化的进程，国家出台了一系列的政策支持行业发展，提出健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，推动了养老机构的快速发展。北京做为首都，老龄化程度高较高，2019年北京市60岁及以上常住人口达371.3万人，占总常住人口的19.9%。近年来北京市出台了一系列的政策，提出了"三边四级"养老服务体系建设，推动养老机构发展。本报告共有三个部分，本文节选第三个部分分享给大家。北京养老机构总体分析（一）养老机构数量及区域分布1.养老机构区域分布北京养老机构总数量为830家（本报告样本数据），机构总量排名前三的地区分别为朝阳区、海淀区、昌平区，养老机构数量分别占北京市养老机构的13.73%、10.84%、9.4%。表1 北京市各区养老机构分分布数据来源：60加研究院2.养老机构设立时间从北京市养老机构成立时间来看，近十年新建养老机构数量占总养老机构数量的三成之多，新增养老机构数量达到266家。图1 北京市养老机构成立时间分布数据来源：60加研究院针对北京近十年新建养老机构数量分析可以发现，2016年是养老机构成立的高峰期，新增养老机构数量为48家，2016年之后新建机构数量逐年递减的趋势。图2 北京市近十年新增养老机构数量数据来源：60加研究院3.小结受政策及老龄化的大环境影响2010年以来新建养老机构数量不断在增长，2016年达到高峰，随之逐年呈现下降的趋势；养老机构分布受政策和市场需求影响较大，朝阳区、海淀区和昌平区养老机构数量占总量的33.97%。（二）养老床位数1.床位数量分布统计发现北京市830家养老机构总床位数已达14.7万张，其中床位总量排名前三的地区分别是朝阳区、昌平区、海淀区，其中昌平区十三陵镇温馨老年公寓以5000张床位数成为北京市床位数最多的养老机构。表2 北京市各区床位分布数据来源：60加研究院2.养老床位新增时间分布北京市养老机构床位增长高峰为2016年，新增床位数超10000张。2017年急剧下降，新增床位为5157张，之后呈现递减的趋势。从年度区间来看，2011-2015年新增床位达到30901张。图3 北京市2010-2019年床位数增长量数据来源：60加研究院表3 北京市养老机构床位年度区间分布数据来源：60加研究院3.不同机构性质的养老机构床位数分布统计发现北京养老机构超一半的床位来自民办养老机构，占总床位数的51.47%。其中民办养老机构中单个机构床位最大为5000张，均值为238.18张；公办养老机构中单个机构床位最大为1000张，均值为127.16张；公办民营养老机构中单个机构床位最大为1067张，均值为241.62张；公办养老机构中单个机构床位最大为800张，均值为203.11张。表4 北京市不同性质养老机构床位分布数据来源：60加研究院4.各区不同性质的养老床位分布针对各区不同的养老机构性质研究发现，昌平区养老机构床位以民办为主，接近1.5万张，是公办养老机构的2.67倍；朝阳区养老机构床位以民办为主，达到14655张，是公办养老机构的三倍之多；海淀区民办养老机构数量10156张，是公办养老机构的1.4倍。大兴区、东城区、房山区、延庆区公办养老机构和民办养老机构数量相差无几。其中怀柔区、门头沟区、密云区、平谷区、顺义区、西城区公办养老机构数量超过民办养老机构数量。表5 北京市各区不同性质的养老床位分布数据来源：60加研究院5.连锁化养老床位分布北京市连锁化养老机构床位数量总共14839张，占北京市总床位数的10.06%。表6 北京市连锁化养老机构床位分布数据来源：60加研究院6.小结北京市养老床位总量（样本数据）达到147440张，单个机构平均床位数量达到178张；北京市养老床位分布集中在朝阳区、昌平区、海淀区，昌平区机构数量在北京市排名第三，但是其床位数量排名第二，与第一名的朝阳区仅差662张；北京市养老机构新增床位数的时间和新增机构数的时间相吻合，2016年达到高峰，随之呈现下降的趋势；民办养老机构床位占比超50%，民营资本进入养老市场加快。（三）总建筑面积1.各区养老机构建筑面积分析在北京市养老机构单个机构平均建筑面积为7337平米。其中昌平区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的21.8%，平均建筑面积为16686平米，最大建筑面积160000；朝阳区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的19.7%，平均建筑面积为9362平米，最大建筑面积63000；海淀区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的14.2%，平均建筑面积为8551平米，最大建筑面积68000。表7 各区养老机构建筑面积统计表数据来源：60加研究院2.不同性质养老机构建筑面积分析在不同性质的养老机构中，民办养老机构的建筑面积占总量的56.7%，其平均建筑面积为9485平米，最大单个养老机构建筑面积为160000平米，单床平均建筑面积为35.4平米；公办养老机构的建筑面积占总量的33.1%，其平均建筑面积为4949平米，最大单个养老机构建筑面积为63000平米，单床平均建筑面积为30.8平米；公建民营养老机构的建筑面积占总量的9.7%，其平均建筑面积为12202平米，最大单个养老机构建筑面积为46650平米，单床平均建筑面积为40.6平米；民办公助养老机构的建筑面积占总量的0.4%，其平均建筑面积为2802平米，最大单个养老机构建筑面积为5000平米，单床平均建筑面积为26.1平米。表8 不同性质养老机构建筑面积统计分析表数据来源：60加研究院3.连锁化养老机构建筑面积分析北京连锁化的机构平均建筑面积为10076平米，是非连锁化机构的1.54倍，其单床建筑面积达到45.3平米。4.养老机构单床建筑面积分析北京各区养老机构单床建筑面积平均为34.1平米，石景山区以单床建筑面积为49.1平米，在北京市排名第一；昌平区以单床建筑面积47.3平米排名第二；海淀区以单床建筑面积43.1排名第三。表9 养老机构单床建筑面积分析数据来源：60加研究院5.小结北京市单个养老机构平均建筑面积为7337平米，单床平均建筑面积为34.1平米。北京养老机构建筑总面积最大的区域是昌平区，占北京市养老机构建筑面积的21.80%。在不同性质的养老机构中，民办养老机构平均建筑面积是公办养老机构的1.9倍，表明民办机构的规模相较于公办机构更大。（四）价格1.各区养老机构价格及分布北京市养老机构平均价格为3615.5元/月，不同区域养老机构收费价格差异较大。朝阳区以5493元/月的平均价格排在首位，是延庆区（平均价格排名最后）平均价格的3.67倍。丰台区以4733元/月的平均价格排名第二，其单个机构均价最高达到17700元/月；海淀区以4669元/月的平均价格排名第三，其中单个机构均价最高达到19500元/月。图4 北京市养老机构价格与数量分布数据来源：60加研究院表10 北京市各区养老机构价格统计表2.各价格区间养老机构分布从价格区间来看，4000元以下的占比高达65.03%，4000-6000元的占比17.18%，超8000元的占比仅9.33%。总起来看，北京的养老机构价格比较亲民，4000元区间的竞争相当激烈。在费用构成方面，总体上，床位费占比接近一半，为44.53%，护理费占比39.59%，膳食费占比为15.88%。进一步分析发现，随着价格的提升，床位费和护理费所占比重越高，均价超10000元的养老机构，床位费所占的比重高达54.5%，护理费高达34.9%.图5 不同价格区间机构数量占比数据来源：60加研究院3.各价格区间三类费用占比分析对不同价格区间的三类费用分析可以发现，护理费和床位费随着价格增长而增长，其中护理费增长幅度较为明显，4000元以下养老机构的护理费在三类费用中的占比为7.5%，10000元以上的养老机构的护理费在三费中的占比达到54.5%。此外膳食费随着价格费用的增长呈现下降趋势。图6 不同价格区间三类费用占比图数据来源：60加研究院4.具备医疗服务的养老机构价格分布北京有医保资质的养老机构占比19.16%，平均收费价格为5422元/月，具体三类费用中，护理费占比为40.1%，膳食费占比为16.3%，床位费占比为43.6%。在无医保资质的养老机构中平均价格为3129元/月，具体三费中，护理费占比为35.7%，低于有医保资质的养老机构占比，膳食费占比为13.7%，低于有医保资质的养老机构占比，床位费占比为50.6%，高于有医保资质的养老机构占比。表11 北京具备医保资质养老机构价格统计表数据来源：60加研究院表12 有无医保养老机构三费占比数据来源：60加研究院朝阳区内设医疗机构的养老25家，平均收费为8454元/月，是北京市内设医疗机构的养老机构中收费最高的地区；与医疗机构合作的养老机构中朝阳区机构数量最多为24家，其次是海淀区为21家，在价格方面门头沟区以7275元/月的平均价格排名第一，其次是朝阳区的6235元/月。5.各区养老机构中内设医疗机构类型价格分析表13 北京市各区养老机构中内设医疗机构类型价格统计表数据来源：60加研究院6.各星级养老机构价格分布北京星级养老机构中，随着星级的增加，平均价格也呈现增加的趋势，一星养老机构平均收费2993元/月，二星养老机构平均收费4391元/月，三星养老机构平均收费4535元/月，四星养老机构平均收费5381元/月，五星养老机构平均收费8352元/月。图7 北京市各星级养老机构平均价格图数据来源：60加研究院7.不同性质养老机构价格分布不同类型的养老机构中，民办公助养老机构平均价格最高，达到6951元/月，其次是公建民营养老机构平均价格为5569元/月，民办养老机构排名第三为5075元/月，最后是公办养老机构2186元/月的平均价格排名第四。公办和民办养老机构之间有着明显的价格差异，民办养老机构的价格是公办价格的2倍。表14 不同性质养老机构平均价格统计表数据来源：60加研究院不同类型的养老机构中护理费和床位费的占比有一定的差异。公办养老机构收费结构中，床位费占比最高，占总费用的42.8%；民办养老机构中床位费占比最高，占总费用的46.33%。表15 不同性质养老机构各类费用占比分析数据来源：60加研究院在公办养老机构中丰台区以3205元/月的平均价格排名第一，其次是西城区以2972元/月的平均价格排名第二；民办机构中朝阳区以7488元/月的平均价格排名第一，其次是海淀区以6544元/月的价格排名第二。在价格细分中，民办机构平均床位费最高，为3465.3元/月，民办机构的平均护理费最高为4093.8元/月，公办民助平均膳食费最高为914.3元/月。表16 北京市各区不同性质养老机构价格统计表数据来源：60加研究院8.小结北京市养老机构平均价格为3615.5元/月，同期2019年北京市平均月退休工资4175元；北京养老机构价格在4000元以下的占比超65%。8000元以上的占比不到10%床位费仍然是决定价格的主要因素之一，占比44.53%。随着价格的提高，床位费和护理费比重也随之提升，高端养老机构的床位费占比超过50%。如何降低刚性成本是我们在运营过程中应予以考虑。（五）机构性质1.不同类型养老机构分布样本数据中公办养老机构数量为443家，占总机构数量的53.4%，公建民营养老机构数量为48家，占总机构数量的5.8%，民办养老机构数量为320%，占总机构数量的38.6%，民办公助养老机构数量为19家，占总机构数量的2.3%。表17 不同性质养老机构数量分布数据来源：60加研究院2.不同性质机构分布朝阳区民办养老机构为64家，是公办机构的1.64倍；海淀区民办与公办机构持平，都是41家；昌平区民办与公办机构相差不大，公办为37家，较公办机构多2家；房山区养老机构为43家，是民办机构的1.54倍。顺义区和门头沟区养老机构基本都属于公办。表18 各区不同性质养老机构统计表数据来源：60加研究院3.小结鼓励民办养老机构发展政策的落地，极大的促进了民办养老机构的发展，在数量上，北京市民办养老机构数量已经超过公立机构数量。受市场和各个地区的政策影响，不同性质养老机构在各区的分布差异明显，不同区域的养老机构性质差异较大。除朝阳区64家民办养老机构高于39家公办养老机构，其他区域公办养老机构多于民办机构。东城区和西城区由于场地成本较高等原因导致其养老机构以公办为主；门头沟区、顺义区、怀柔区由于远离中心城区，因此民办养老机构数量较少，更多的以公办养老机构为主。（六）医养结合医养结合主要包含四种形式，鼓励原有医疗卫生机构开展养老服务、原有养老机构增设医疗服务资质、医疗机构与养老机构协议合作和基层医疗卫生机构与社区养老服务机构无缝对接。1.各区医养结合机构分布在样本数据中，有医保资质的养老机构主要分布在朝阳、海淀、丰台等地区，其中朝阳区有医保资质的养老机构占比为15.1%，海淀区有医保资质的养老机构占比为13.8%，丰台区有医保资质的养老机构占比为11.3%。表19 各区养老机构医保资质统计表数据来源：60加研究院2.内设医疗机构类型价格与数量统计养老机构有无医疗服务对价格影响较大。在对样本数据中，明确医疗机构类型的养老机构研究中发现，其内设医疗机构的养老机构占比为34.1%，平均收费为5565元/月，在三种类型的养老机构中平均价格最高；其次是与医疗机构合作的养老机构占比为48.6%，平均收费为4018元/月；最后无医疗合作的养老机构占比为17.3%，平均收费为3890元/月，在三种养老机构类型中平均收费最低。表20 养老机构内设医疗机构类型统计表数据来源：60加研究院针对北京样本机构中明确有无内设医疗机构和医保资质的机构研究发现，在无医保资质的养老机构中，内设医疗机构的养老机占比为24.7%，与医疗机构合作的养老机构占比为63.9%，无医疗合作的养老机构占比为11.3%；在有医保资质的养老机构中，内设医疗机构的养老机构占比为78.2%，与医疗机构合作的养老机构占比为14.9%，无医疗合作的养老机构占比为6.9%。表21 北京养老机构具备医保资质与内设医疗机构统计表数据来源：60加研究院3.各星级医养结合机构分布在政府评级中一星到五星的机构中，针对明确有无医保的机构样本研究中发现，一星养老机构中，内设医疗机构占比为19.6%，与医疗机构合占比为65.2%，二星养老机构中，内设医疗机构占比为33.1%，与医疗机构合占比为51.1%，三养老机构中，内设医疗机构占比为62.5%，与医疗机构合占比为25%，，四星养老机构中，内设医疗机构占比为76.5%，与医疗机构合占比为12.5%，五星养老机构中，内设医疗机构占比为66.7%，与医疗机构合占比为16.7。表22 北京市各星级养老机构内设医疗机构统计表数据来源：60加研究院4.不同性质机构的医养结合分布不同性质的养老机构中，针对明确医疗机构类型的养老机构研究发现，公办养老机构中内设医疗机构占比45.1%，与医疗机构合作占比为46.5%，无医疗合作的养老机构占比为8.5；共建民营的养老机构中内设医疗机构占比50%；民办机构中内设医疗机构占比53.5%，与医疗机构合作的养老机构37.6%；民办公助内设医疗机构占比50%。表23 北京市不同性质养老机构内设医疗机构统计表数据来源：60加研究院5.小结北京市具备医保资质且有内设医疗机构的养老机构的数量不多，但同时达到这两个标准的养老机构无论是在价格方面还是在入住率方面都相比没有医保的养老机构高。此外相比公办机构来说，民办机构医养结合所占比例较高。北京朝阳区和海淀区的养老机构中医养结合的数量较多。（七）连锁化1.各区养老机构连锁分布北京市连锁化养老机构总共83家，占北京市养老机构数量的10%。其中朝阳区连锁化的养老机构26家，占整个连锁化养老机构的31.32%，海淀区连锁化养老机构14家，占整个连锁化养老机构的16.86%，丰台区连锁化养老机构10家，占整个连锁化养老机构的12.04%。图8 北京市连锁机构数量统计图数据来源：60加研究院2.不同性质养老机构连锁分布不同性质的养老机构中公建民营的养老机构连锁化比例最高，达到37.5%，其次是民办养老机构，其连锁化比例达到16.56%；民办共助以10.53%的连锁化比例排名第三；公办类型的养老机构连锁化比例为2.03%，占比较低。表24 北京市各性质养老机构连锁化统计表数据来源：60加研究院3.不同品牌机构连锁分布在区域分布上，品牌连锁机构有着明显区域特征（集中在北京某区集中分布），品牌连锁中，全国连锁占比1.3%。北京地区连锁占比2.41%。品牌连锁化机构平均价格为8550元，远高于北京市养老机构的均价。表25 北京市连锁化养老机构品牌统计表数据来源：60加研究院4.小结北京市连锁化养老机构数量为83家，占北京市总样本量的10%；北京市不同品牌连锁机构所在的区域化明显；2013年及以后，新增连锁化养老机构占总连锁化养老机构样本的比例达到73.4%。（八）护理人员1.不同护理人员数量养老机构分布按照北京市养老机构的平均入住率为50%左右来计算，样本中北京市护理人员和入住老人比例为1:6左右。此外北京市养老机构护理人员主要以12人及以下为主，同时随着护理人员的增加，机构数量递减的趋势。在明确护理人员数量的养老机构中，护理人员在18人及以上的机构占比为26.97%。12人及以下护理人员占比为61%。图9 北京市养老护理人员数量统计图数据来源：60加研究院2.不同性质养老机构护理人员分布公办养老机构护理人员数量占总护理人员数量的35.2%，其机构平均护理人员数量为14人；公建民营养老机构护理人员数量占总护理人员数量的5.8%，其机构平均护理人员数量为18人；民办养老机构护理人员数量占总护理人员数量的56.8%，其机构平均护理人员数量为20人；民办公助养老机构护理人员数量占总护理人员数量的2.2%，其机构平均护理人员数量为17人。表26 不同性质养老机构护理人员数量分布数据来源：60加研究院3.各区平均护理人员数量及护理费对比北京市各区单个机构平均护理费随着平均护理人员数量的减少，呈现下降趋势，石景山区以单个机构平均护理人员数量52人排名第一，其平均护理费为2173元；门头沟区以单个机构平均护理人员数量25人排名第二，其平均护理费为3233元；朝阳区和丰台区以单个机构平均护理人员数量24人排名第三，其平均护理费分别为2042、2547元。图10 各区平均护理人员数量及护理费对4.小结北京市护理人员和入住老人比例为1:6左右；北京市民办机构的护理人员数量占比为56.8%，远超公办机构护理人员数量占比；北京市各区单个机构平均护理费随着平均护理人员数量的减少，呈现下降趋势。总结1.区域分布北京市养老机构分布受市场与政府推动影响较大，朝阳区、海淀区、昌平区是养老机构分布较为集中的三个区域。其新建养老机构受政策推动影响2016年前后出现了大规模的增长，而近年来受市场变现难的影响，其新增机构数量逐步减少。而未来新增养老机构分布受市场影响以及老年人需求影响逐步增大。2.价格区分度北京市养老机构的价格水平受区域经济水平、机构类型、机构定位、服务能力等因素影响。而在具体的收费中床位费和护理费则占到整个收费水平的80%以上。对于养老机构来说，重床位，轻护理的偏自理定位选择或者轻床位，重护理的非自理或者医养定位是其需要关注的重点，因此未来养老机构价格区分度将逐步增大。3.医养结合数据显示，养老机构具备医疗医保资质或者内设医疗机构的收费价格相比未具备上述条件的机构价格高很多；对于新建养老机构来说，采用医养结合的思路是其提升价格，提升入住率水平的较好选择。对于老年人群来说，非常关注的机构的医疗条件，尤其是刚需用户，内设医疗服务的养老机构更容易获得老人的青睐。4.连锁化北京市连锁化机构大规模发展的时间在2010年以后，尤其是2013年国家放开民营资本进入养老领域以来。连锁化极大的提升了养老机构的品牌效应以及标准化管理水平，降低了运营成本，未来，连锁化是养老机构发展的趋势。5.特色化/差异化数据显示，养老机构并非价格高，其入住率就一定偏低，明确的客群定位是养老机构快升入住率的核心要素。低端养老机构面向周边，辐射社区，中高端养老机构面向整个区或者全北京。不同的定位，发展自身的特色，打造自身的特色，形成差异化，提升性价比，是未来养老机构发展的方向之一。

近日，第一太平戴维斯发布2020年第四季度北京房地产市场研究成果。研究成果显示，2020全年，北京住宅市场已经从供给端和需求端重新进入正常运行通道。预计2021年北京房地产有望迎来新一轮的发展契机。回顾2020年，商品住宅市场是房地产市场的支柱，在疫情的冲击下保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域。2020全年，北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米，同比分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面，北京全年共成交87宗地块，土地成交总金额达193亿元，同比上升14.4%。北京写字楼市场在2020年经历了由抑制到复苏的跌宕过程。上半年写字楼市场受疫情影响表现平平，全市空置率持续走高；下半年市场活跃度有所反弹，尤其新兴区域凭借租金低廉的优势完成了若干宗重要成交。2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮。可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。在高端租赁市场方面，基于近期国际疫情形势，第一太平戴维斯预计政府及相关机构将继续强化出入境管理措施，预计北京服务式租赁市场仍处于回暖速度。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东（Anthony McQuade）表示：“北京作为中国首都、经济领先的一线城市，在疫情暴发前后整体市场的表现亦值得称道。更加值得关注的是2020年9月北京自贸区的横空出世。预计自贸区概念将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，利好北京商业地产的快速发展。”商业零售市场是受疫情影响较为严重的板块之一。从年初受到疫情冲击客流下降，到下半年疫情得到有效控制，零售市场的复苏令人欣慰。为重振消费，北京市政府持续推出多项措施，包括进一步推广夜经济模式，延长购物中心、商业街区等零售场所的营业时间。同时，新一轮的“一店一策”改造升级计划也应运而生，包括秀水街等零售项目将进行全面的升级改造。此外，消费券的持续发放也在一定程度上激发了消费热情，消费市场逐步回暖。2021年作为“十四五”规划的元年，“十四五”政策主要聚焦于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局等的重大战略部署。展望未来，关于房地产领域，第一太平戴维斯预计，十四五建议提出“推进以人为核心的新型城镇化、实施城市更新行动”，并首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。可以预见，推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门话题。