北京房地产研究分析

往期问答收录在“七哥谈房”百家号，关注看更多回复具体买房问题请私信提问提问：七哥好，您对望京西园四区怎么看？如果是纯投资的话。回答：经常去望京新城周围吃饭，这是一个很生活的小区。望京的主要开发时间在2000年前后。由于开发引入大量外企和韩国人，所以当时流行国外的大型的塔楼建筑，所以你能看到望京西园一二三四区，基本都被高塔填满。早期的单独开辟，没有政治管制，加上被外来文化需求影响，望京新城的生活配套形成了一个很丰富的生态链，从社区内部的花园广场，底商，再到到楼内商业再到街边商铺，裙楼超市菜场。望京新城的地理位置也不错，望京和阜通两站都占。望京新城主要的弱点在房龄和保养，加上自身建造特点，硕大的塔楼给人一种老破大的感觉，所以偶尔也有大面积低单价出现，可以淘笋，小面积的市场价性价比一般。提问：可以上市买卖的经济适用房是纯住宅性质吗？购买这样的房子需要注意哪些？回答：房屋属性经适房。看土地属性是否住宅。根据税费成本和质量差异来核算价格。提问：七哥你好，30岁了，三四线小银行工作，在基层工作，现在是中层副职，将来最多也就是中层正职。目前深圳一套，省会一套，本地自住一套。有50万左右的贷款。已婚，老婆本单位，柜员，今年刚有娃了。最近工作很迷茫，单位效益不太好，在基层工作第二年赶紧人很颓废，要不要离职去深圳找个工作或者其他大城市做做生意。自己比较能吃苦。但是如果辞职家里人不太同意。七哥能否给个建议，不胜感激。回答：银行基层很苦通常是工作中积攒一些客户资源介绍业务或者积累行业人脉，方便进阶一线城市或者自己出来单干既然你有老婆孩子，那么我认为首要的考虑是怎么安顿家人？在安顿家人的情况下，再选择自己合适的职业路径。重点不是辞职，重点是辞职以后，去做什么，能做到什么程度，能不能带好家庭？50多万再加一点350-400万深圳可以买套两房或者小三房了。提问：七哥您好，荣丰已经清理了很多租户，小区各方面都重新刷新了，现在的价格比之前也低很多，考虑拿一套10.5万的38平的一居合适吗？回答：不建议现在买荣丰：1.虽然降了点，但10%左右不算多，这部分还不足以削平学区的风险。2.目前西城的学区有很大的风险点，有一定抹平的可能。3.面积太小，以后抵押贷款可能很困难。提问：三线城市卖房，房被中介自己留下，这就变成了买卖双方没有中间人。买家有没有可能在过户后不配合银行进行抵押，导致卖家无法拿到尾款？如果这样应该如何制约？回答：中介自己吃也不碍事，产权在谁手上和谁交易。关于贷款方式的约定和房款的支付方式，每一步的时间金额，都在合同上写清楚，违约写清楚。往期问答收录在“七哥谈房”百家号，关注看更多回复具体买房问题请私信提问

第一太平戴维斯于近日发布2020年第四季度北京房地产市场研究成果，深入解读在过去一年，北京市场写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分领域的综合表现，并就未来北京房地产市场走向做出展望与预判。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)表示：“2020年对于中国来讲注定是不平凡的一年。北京作为中国首都、经济领先的一线城市，在疫情爆发前后整体市场的表现亦值得称道。更加值得关注的是2020年9月北京自贸区的横空出世，预计自贸区概念将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，利好北京商业地产的快速发展。北京房地产有望迎来新一轮的发展契机。”回顾2020年，北京写字楼市场经历了由抑制到复苏的跌宕过程，上半年写字楼市场受疫情影响表现平平，全市空置率持续走高，下半年市场活跃度有所反弹，尤其是新兴区域凭借租金低廉的优势完成了若干宗重要成交。至四季度末，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币349.2元，平均租金指数环比、同比分别下降1.1%、3.5%。全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为177,400平方米，因此也导致空置率被推高至15.8%的高位，环比、同比分别上涨0.7、3.1个百分点。2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮，可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。商业零售市场是受疫情影响较为严重的板块之一，从年初受到疫情冲击客流下降，到下半年疫情得到有效控制，零售市场的复苏令人欣慰。全年零售市场共有四个新项目入市，且新入市购物中心的签约率与开业率均保持了较高水准，北京零售市场整体呈复苏态势。截至四季度末，全市空置率同比下降0.2个百分点至6.9%。为重振消费，北京市政府持续推出多项措施，包括进一步推广夜经济模式，延长购物中心、商业街区等零售场所的营业时间。同时，新一轮的“一店一策”改造升级计划也应运而生，包括秀水街等零售项目将进行全面的升级改造。此外，消费券的持续发放也在一定程度上激发了消费热情，推动零售市场复苏，消费市场逐步回暖。商品住宅市场是房地产市场的支柱，在疫情的冲击下保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域： 2020年全年，北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米，同比去年分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面，全年共成交87宗地块，土地成交总金额达193亿元，同比上升14.4%。可以说无论是供给端还是需求端，北京住宅市场已完全走出疫情影响，重新进入正常运行通道。高端租赁市场方面，基于近期国际疫情形势，政府及相关机构将继续强化出入境管理措施，预计北京服务式租赁市场仍处于回暖速度。2020年，全市服务式公寓市场共计有547套新增单元，同时叠加疫情对需求的影响，导致全年整体入住率出现下滑，直至四季度市场初步回暖，入住率环比增长2.8个百分点至77.5%；全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月250.6元，租金指数环比、同比分别下降0.5%、5.1%。大宗投资市场投资周期较长，并受宏观经济及微观市场等多重因素影响，因此在2020年的整体表现逊于2019年。全年北京投资市场累积成交金额达人民币525.8亿元，较去年同期下降33%。除写字楼、购物中心等传统资产外，数据中心等非传统投资成为新的热点，这与战略性发展新型基础设施建设、高端制造业和数字经济等政策导向息息相关。展望未来，2021年作为“十四五”规划的元年，其重要性不言而喻。“十四五”政策主要聚焦于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局等的重大战略部署。关于房地产领域，十四五建议提出“推进以人为核心的新型城镇化、实施城市更新行动”并首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。可以预见，推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门话题，2021年如何从存量资产中把控新的发展机遇，将成为市场从业者需要深思的重要议题。（文章来源：中国网地产）

2019年北京房地产市场政策环境整体稳定，楼市调控边际调整，市场监管不松懈，土地、人才、住房保障等领域政策持续完善。商品住宅市场同比“量价齐升，刚需产品成为市场主力”；土地成交同比有所降低，不限价地块成交增加。未来北京主体调控政策依然以稳为主，纯商品住宅供应或将增加，价格或出现小幅波动。01 政策环境▌调控政策2019年北京房地产市场政策环境整体稳定，楼市调控边际调整，市场监管不松懈，土地、人才、住房保障等领域政策持续完善楼市调控政策边际调整：主体政策不放松，房贷利率边际下调，公积金异地提取范围扩大至环京，但国管公积金认房又认贷呈收紧态势；市场监管重点聚焦房源信息发布、物业管理 、住房租赁等领域；土地限价政策边际放松，上半年北京召开土地推介会，多宗不限价地块入市；住房保障与人才政策配套实施：人才引进政策聚焦高端产业人才，公租房、共有产权房政策扩范围、降门槛，为高端人才提供住房保障。▌重点政策北京市级行政中心正式迁入北京城市副中心，统筹推进北京市通州区和“北三县”协同发展1月，党中央、国务院已批复实施副中心控制性详细规划，支持副中心高质量发展的意见正在研究制定。行政办公区一期已基本建成，北京市级行政中心正式迁入北京城市副中心；2月，北京规划自然委已完成《通州区总体规划（2016年-2035年）》审查工作，统筹推进北京市通州区和河北省三河、大厂、香河三县市协同发展。图：北京城市副中心轴与北三县示意图中指解读通州新区的建设目的在疏解首都核心地带的人口，北三县将成为北京外溢人口的主要承接地之一，届时一体化利好的释放将全面提升北三县的区域价值。北京调整购房资格审核，抵扣后个税为零不影响在京购房新个税法执行后，在起征点提高为5000元的同时，子女教育、继续教育、住房贷款利息或租房租金、赡养老人等6项专项附加均可抵扣，可享受优惠而不用缴纳个税的人数开始扩围。在这一情况下，小部分纳税人会出现“零个税”的现象；6月5日，北京三部门共同发布公告，个人所得税缴纳额为零的月份，审核其社会保险缴纳情况。中指解读短期看，用社保作为替代证明能够解决因个税改革带来的新问题，一些购房者可以避免出现断缴情况。而从长期看，未来购房资格还可以探索更多的证明方式，对相关制度做进一步完善，做到更加可靠、灵活和多元；此次政策通过认定‘原有个税+社保’使得部分没有完整个税记录的购房者可以享受购房资格，是顺应市场变化的表现，但购房者依然需要满足北京5年社保、5年个税或5年“个税+社保”的条件，因此对整体市场影响有限。北京市2019年度国有建设用地供应计划发布《北京市2019年度国有建设用地供应计划》已发布并实施。2019年安排商品住宅用地600公顷，保障性安居工程用地350公顷，集体租赁住房用地200公顷。其中，商品住宅用地的年度供应下限为300公顷，这是北京市首次设定商品住宅用地年度供应量下限。表：北京市2019年度国有住宅用地供应计划（公顷）中指解读2019年，北京住宅用地供应是1150公顷，较去年减少50公顷。其中，共有产权住房用地大幅减少，这也是市场遇冷下政策调整的结果。与去年不同的是，今年北京制定供地下限。若住宅用地最低成交300公顷，按容积率2.8来计的话，住宅用地供应将基本满足住房需求情况。北京海淀发布最新版“海英计划”8月29日，北京海淀发布“海英计划”升级版《中关村科学城促进人才创新创业发展支持办法》，针对全球顶尖人才、青年英才等，将给予不同级别的资金和政策支持，创新、创业领军人才奖100万。《支持办法》是对已执行6年的“海英计划”进行修订升级：围绕中关村科学城科技创新、高质量发展的功能定位，针对 “高精尖”产业领域，加快人才引进和培育，为重大科技项目和高端产业落地提供有力支撑；在人才引进方面，既注重顶尖、领军人才的引进，又关注青年英才、高潜力人才的培育，形成多层次、可持续的人才队伍。中指解读中关村科学城围绕高端产业发展需求，从国内外引进“高精尖”创新创业人才，引才定位更为聚焦、精准，政策优惠力度更大，这是在人口总量控制的基础上精准引才的重要体现；这次精准引才政策，针对高层次人才，引才门槛很高，更注重人才的质量，引才的规模相对较小，对房地产市场影响非常有限。02 市场分析▌商品住宅：整体市场同比“量价齐升”，刚需产品成市场主力成交价格：2019年，北京商品住宅（不含保障房）销售价格小幅上涨，上半年成交均价持续回落，下半年相对平稳。受年初豪宅“限签”政策放松影响，部分前期高价成交楼盘集中备案，拉高整体成交均价，同时叠加部分优质限竞房入市影响及去年同期价格基数较低等因素影响，整体成交均价有所提升，全年成交均价同比上涨6%。2019年北京成交多宗不限价地块，后期市场供应结构或将发生转变，但在限竞房与共有产权房为主的背景下，后期成交均价或仍将以稳为主。图：2013-2019年北京商品住宅(不含保障房)年度成交价格走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com成交规模：2019年，北京楼市调控延续高压政策，置业客群对限竞房及共有产权房的认可度逐步增加，刚需逐步释放，全年商品住宅（不含保障房）累计成交700.7万平方米，同比增长46%；一季度北京信贷政策边际放宽，需求逐步释放，成交量逐步回升；730会议重申房住不炒，政策严控下三季度成交明显回落，四季度限竞房及共有产权房大规模供应带动成交回升。2019年北京商品住宅（不含保障房）月均成交量约58.11万平方米，较2018年月均成交量上升46%。图：2013-2019年北京商品住宅（不含保障房） 年度成交量走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com成交结构:住宅市场成交向中低面积段户型转移，刚需类产品占比提升从成交面积段占比来看，在大量限竞房及共有产权房入市的背景下，中低面积段刚需户型成交占比快速提升。图：纯商品住宅成交面积结构数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com从成交总价段来看，成交套数占比最低的60%为中低价位，成交套数占比最高的10%为高价位原则计算，450万/套成为北京中低端市场新的分水岭，高价位分界线则从1200万/套降至1000万/套。图：纯商品住宅成交总价结构数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com供应：商品住宅市场市场整体供大于求，开盘去化率较去年有所提升2019年北京商品住宅市场整体处于供大于求状态。四季度供应节奏加快，供应量显著增加，全年月均供应量为81万平方米，同比小幅下降1%，月均成交量为58万平方米，销供比为0.72，较去年上升0.23。从新开盘情况看，北京市场新开盘数量较去年同比下降32%，整体去化率较去年上升2个百分点到62%，去化效果较好。图：2016年-2019年北京住宅月度供应量及销供比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2016年-2019年北京商品住宅新开盘频率数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com库存：商品住宅库存量及出清周期持续回升，库存风险增加2019年，北京商品住宅（含保障房）库存量回升，截至12月底，北京商品住宅（含保障房）库存量为1138万平方米，较去年同期增加16%；出清周期为18.9个月，较2018年底上升2.0个月，整体市场去化压力依然较大，库存风险增加。图：2017-2019年北京商品住宅（含保障房）库存及出清情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2012-2019年北京商品住宅（含保障房）库存情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com限竞房&共有产权房：累计推出68个项目，集中分布在朝阳、海淀、昌平、丰台、大兴、房山、顺义等区域数据来源：中指院整理限竞房-供应：丰台区供应量最高，怀柔、门头沟和平谷推出套数不足千套从区域推出规模来看，2019年丰台区推出8713套限竞房，居全市限竞房供应量首位，推出套数占比为17%；大兴区和海淀区分别推出7913套和7174套，推出套数占比分别为16%和14%，供应数量位列第二、第三位；怀柔区、门头沟区和平谷区限竞房供应较少，推出套数不足千套；东西城无限竞房推出。限竞房项目多集中在外环区域，引导和疏解核心区域人口，持续提升区域发展动能，对维持北京房地产市场的稳定起到了关键性的作用。图：2019年北京限竞房分区域供应情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com限竞房-成交：49个限竞房项目合计供应房源49959套，整体去化效果较差2019年，限竞房依然为北京商品住宅的供应主力，全年北京共有49个限竞房项目推出，共取得66个预售证，合计提供房源约49959套。受区域项目集中入市，产品同质化严重影响，限竞房成交状况冷热不均，少数地理位置及质量较好的的优质限竞房项目受到市场青睐，但大多数项目去化情况较差，在限竞房持续大规模供应的情况下，多数项目出现降价促销，市场竞争日趋激烈。图：2019年北京限竞房成交详情（部分）数据来源：住建委备案数据，CREIS中指数据，fdc.fang.com共有产权房-供应：顺义和通州供应量较高，推出房源量占比均超两成从区域推出规模来看，2019年顺义区、通州区分别推出5158套和4852套共有产权房，居全市共有产权房供应量前两位，推出套数占比分别为26%和24%；另外，朝阳区和房山区分别推出3487套和2351套，分别占全市推出量的17%和12%，其余区域占比均未超10%；昌平区推出套数最少为90套，占比不足1%；东城区、西城区、丰台区、海淀区等8个区无共有产权房推出。2019年通州区成交多宗共有产权房地块，未来仍将成为共有产权房集中供应区域之一。图：2019年北京各区共有产权房分供应情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com共有产权房-成交：大兴5个共有产权房完成申购，亦城亦景家园成为北京首个不划分京籍和非京籍申购对象的共有产权房项目图：北京已完成申购共有产权房项目详情（部分）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年，北京共计26个共有产权房项目完成申购，累计申购房源19207套，其中怀柔碧桂园中心因降低申购门槛，扩大了销售人群范围，申购房源比达到了24:1，北京城建·棠樂 、通和家园、兴宏雅苑、亦城亦景家园申购房源比均达10:1以上，受到市场青睐。大兴区共有5个产权房项目完成申购，申购房源4321套，项目数量及供应房源数均居各区域首位。图：2019年北京各区域共有产权房申购套数数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌商办市场：成交规模持续回落，成交均价小幅上涨自2017年“326”政策出台后，商业、办公类项目销售受到严厉限制，商办市场成交量持续低位运行；同时北京发布新版产业禁止和限制目录，成交规模进一步下降。整体来看，2019年北京商办类市场全年累计成交141.48万平方米，月均成交11.79万平方米，同比下降20%；全年成交均价同比上涨4%。2019年商办类产品累计供应规模为296.88万平方米，同比上升12%，受第三产业增速放缓及互联网投资热潮降温等影响，北京商办产品空置率创近年新高，整体市场长期处于供大于求状态，下行压力依然较大。图：2017-2019年北京商办类产品成交量情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2018-2019年北京商办类产品成交价格及变化趋势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌二手房市场：成交规模同比小幅下降，成交均价同比整体趋稳2019年北京二手房成交14.2万套，同比下降6%。3月份市场节后复苏，叠加“小阳春”行情，成交回升至高位，随后小幅缓降并持续趋稳，10月受国庆小长假的影响，以及6月开始成交价格持续回落，市场观望气氛加重，成交量有所下降。临近年底，前期积压的住房需求有所释放，叠加业主预期持续降低，市场上性价比较高的房源增多，议价空间持续扩大，二手房成交规模同环比呈现回升态势。此外，北京大量限竞房持续入市，对二手房客群造成一定分流，市场降温明显。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com二手房与新房成交套数比值达2.4，新房成交占比连续三年持续增长2019年，北京楼市稳中有升，新房成交量同比上涨，二手房成交量同比回落，二手房与新房成交套数比值为2.4，新房市场活跃度提升。2019年，北京二手房成交14.2万套，新房成交6.0万套，新房成交占比连续三年持续增长。主要是由于限竞房及共有产权房大量入市，新房与二手房价差缩小导致二手房市场成交回落，随着北京新建商品住宅向远郊方向发展，城区及近郊二手房的区位及配套优势将更加凸显，市场仍有一定支撑度。图：2011年至2019年新房与二手房销售套数占比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌土地：成交量同比有所减少，不限价地块成交增加土地供应：2019年四季度北京推地节奏加快，带动整体供应规模提升。全年累计供应商品住宅用地共计608万平方米，完成年度600万平方米入库任务的101%，其中，共有产权住房用地90万平方米，计划完成率为150%；商办用地推出92万平米，仅完成供地计划的61%。近三年来北京不限价纯商品住房地块推出数量首次大于限竞房地块，供地结构发生显著变化。图：2019年北京宅地供应结构数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com土地成交：商品房用地成交规划建面734万平方米，同比减少6%2019年，北京住宅用地成交50宗，土地面积为326万平方米，规划建筑面积642万平方米，同比上升3%；商办用地成交8宗，土地面积31万平方米，规划建筑面积92万平方米，同比下降42%，商办用地成交规模连续5年下滑，市场活跃度持续回落。图：2013-2019年北京商品房用地成交规划建筑面积（万平方米）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com价格及溢价：土地市场热度持续低迷，宅地市场持续明显降温2019年，楼市严控背景下，房企融资渠道全面收紧，房企拿地愈加理性，北京土地市场热度持续低迷。其中，住宅用地溢价率为10%，较去年下降5个百分点，宅地市场降温明显；商办用地多以底价成交，部分优质地块带动整体溢价率稍有提升，但整体市场热度仍处低位。11月北京发布土地新规，商办用地与住宅用地分开供应，后续土地市场竞争或将加剧。图：2013-2019年北京商品房用地成交楼面均价（元/平方米）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2013-2019年北京商品房用地成交溢价率（%）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com成交结构：不限价纯商品住宅地块明显增加，限竞房地块成交占比回落，宅地成交结构发生转变，后期北京土地市场竞争或将加剧2019年北京新增21宗限竞房用地，累计规划建面达334.08万平，同比下降34%，成交占比下降31个百分点至51%；共有产权房成交14宗，成交规模为140万平，同比增加21%，占全年宅地成交比例为21%，较2018年上升3个百分点；不限价纯商品住宅成交14宗，累计成交建面达168万平，占比达26%。此外，今年还有1宗纯租赁用地成交，成交建面为9万平。不限价纯商品住宅用地的大量成交，使得北京宅地成交结构发生转变，叠加商办用地与住宅用地分开供应，未来北京土地市场竞争或将更加激烈。2018-2019年北京各类宅地成交面积（万平方米）说明：大兴区瀛海镇[2019]002号土地为集体用地转共有产权房用地，该地块未纳入成交的住宅用地计数统计数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2018-2019年北京各类宅地成交面积比例数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com区域宅地成交情况：大兴宅地成交宗数及成交规模位居各区首位，宅地市场向东、向南发展特征明显2019年，除东西城、昌平和延庆外，其它区域均有宅地成交，大兴成交宗数及成交规模均位于首位，10宗地块累计成交规模达119万平。大兴、通州等近郊区域为北京土地市场成交的主力区域，宅地市场向东、向南发展特征明显；8个区成交规模较去年同比增加，通州、石景山、顺义、丰台成交规模增长明显，同比均增长一倍以上。朝阳、密云、平谷、门头沟成交规模环比缩减，其中朝阳区同比减少超六成。图：2019年北京各区域住宅用地成交量情况（万平方米）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com区域宅地楼面价及溢价率：石景山宅地成交楼面价位居各区域首位，多区宅地成交溢价率均有所回落，宅地市场降温明显楼面价方面，石景山、朝阳、丰台、大兴、海淀成交楼面价高于北京成交楼面价均值，石景山宅地成交楼面价最高，达35140元/平，其次朝阳，成交楼面价为30196元/平，丰台、大兴和海淀成交楼面价位于2-3万/平，平谷宅地成交楼面价不足万元/平；怀柔和平谷成交楼面价较去年同比增长超三成，海淀、门头沟、房山和顺义成交楼面价较去年明显下滑。图：2019年北京各区域宅地成交楼面均价情况（元/㎡）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com溢价率方面，大兴、密云、通州和丰台溢价率高于北京溢价率均值，宅地市场热度相对较高，除石景山外，其余区域宅地成交溢价率均较去年出现不同程度回落，密云同比下降33个百分点，海淀、怀柔、平谷宅地成交溢价率降至冰点，整体宅地市场降温明显。图：2019年北京各区域宅地成交溢价率数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com区域商办用地成交情况：商办用地成交区域明显减少，海淀区成交宗数及成交规模位居各区首位2019年，北京商办用地成交区域明显减少，仅海淀、石景山、大兴、通州四个区域有地块成交，累计成交8宗，较去年减少3宗，其中海淀区成交宗数及成交规模位居首位，3宗地块累计成交规模达44.37万平。同比来看，石景山及大兴商办用地成交规模较去年分别增长54%和36%，海淀区和通州区2018年无商办用地成交。图：2019年北京各区域商办用地成交情况（万平方米）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com区域商办用地楼面价及溢价率：海淀区商办用地成交楼面价位居各区首位，溢价率处于相对低位，整体商办用地市场持续低迷楼面价方面，四个成交区域中仅海淀区商办用地成交楼面价高于北京成交楼面价均值，为23178元/平，石景山、大兴和通州商办用地楼面价均低于2万元/平，其中石景山区商办用地成交楼面价跌幅较大，较去年同比下降15%，大兴区小幅下跌1%。溢价率方面，海淀区和石景山区5宗商办用地均以底价成交，大兴区和通州区3宗地块虽溢价成交，但溢价率仅为0.61%和1.03%，位于相对低位，整体商办用地市场持续低迷。图：2019年北京各区域商办用地成交楼面均价情况（元/平方米）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com03 未来展望▌趋势一：主体调控政策以稳为主，结合市场形势进行微调政策方面，主体调控政策以稳为主，结合市场形势进行微调。2019年全年北京政策整体保持稳定，市场保持平稳发展态势。在京津冀协同发展纵深推进、“十三五”收官、城市总规细化落地执行、房住不炒等背景下，预计2020年北京将延续以稳为主的调控基调，短期调控政策将根据市场形势变化保持微调，保障房地产市场进一步平稳健康发展。▌趋势二：房地产市场加快向外围发展，未来宅地市场竞争更趋激烈2019年北京部分成交宅地情况城市总规背景下，房地产市场加快向外围发展：在城市规划限制四环以内住宅开发的背景下，2019年土地供应导向五环以外区域，多数地块成交集中在五环到六环之间。伴随北京 “留白增绿”用地增加，中心城区建设用地逐步减少，城市规划细化下，土地市场或将进一步向外围发展，未来五环以外或将形成新的商业及居住氛围浓厚、人口密集的区域。未来宅地市场竞争更趋激烈：在城市总规下，2020年城乡建设用地规模缩减、平原开发强度降低，同时叠加商办用地与住宅用地分开供应政策出台，预计未来宅地市场竞争或将一进步加剧。▌趋势三：纯商品住宅供应或将增加，价格或将出现小幅波动预计2020年纯商品住宅供应或将增加，价格或将出现小幅波动。在2017-2018年限地价、限房价、70/90政策执行影响下，2019年中低价位、中小户型产品占据市场主导地位。2019年伴随土地政策松动，不限价地块供应增加，纯商品住宅用地成交同比规模增长明显，预计未来商品住宅供应结构或将发生改变，纯商品房供应或将有所增加。随着这部分纯商品住宅的逐步入市，房价或将出现小幅波动，但在“稳房价”基调下，预计价格涨幅仍将运行在可控范围内。图：2014-2019年北京商品住宅(不含保障房) 市场销供情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2014-2019年北京新房成交情况注：数据统计截至2018年12月25日数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

往期问答收录在“五哥谈房”百家号，关注看更多回复具体买房问题请私信提问问：五哥好，您对望京西园四区怎么看？如果是纯投资的话。回答：经常去望京新城周围吃饭，这是一个很生活的小区。望京的主要开发时间在2000年前后。由于开发引入大量外企和韩国人，所以当时流行国外的大型的塔楼建筑，所以你能看到望西园一二三四区，基本都被高塔填满。早期的单独开辟，没有政治管制，加上被外来文化需求影响，望京新城的生活配套形成了一个很丰富的生态链，从社区内部的花园广场，底商，再到到楼内商业再到街边商铺，裙楼超市菜场。望京新城的地理位置也不错，望京和阜通两站都占。望京新城主要的弱点在房龄和保养，加上自身建造特点，硕大的塔楼给人一种老破大的感觉，所以偶尔也有大面积低单价出现，可以淘笋，小面积的市场价性价比一般。问：五哥好，做jyd需要找格子间请银行人员拍照，您有提供此类场地的渠道吗？回答：下户，一般可以和朋友公司商量借用下。细枝末节一般需要自己动手，因为中介拿出去收费会被嫌弃。难以批量的琐碎资源，很难形成商业交易。问：天通苑看房10多套，西苑二区，太平庄园，北一区，北苑三区，东二区，150平左右，3-4w，80-120平，4-5w，感觉并无太多价格优势，尤其是小面积，明显贵，对于预算较为有限的情况，水大，还有更好的选择吗？如果买天通苑，4w左右的110-120平可以接受吗？回答：我们只买200平以上单价不到3万的天通苑。问：五哥你好，考虑置换一套200平以上改善房，需要周围配套方便，地段最好东边和北边四环内，最好有公园绿地，请教您觉得哪个地段比较推荐，谢谢！回答：首选朝阳公园西门，到亮马桥这一带。问：最近西城区单套有的涨了50w+到100w,五环外郊区没怎么涨。过去是中心区领涨，再辐射到外环。现在这样的形势是因为还没到一个涨的行情，还是说市场真的开始分化了呢？和bj的新进外来人口少了有关系吗？回答：因为最近几年的CEO基本都在郊区。用一个溢价50%的盘，和溢价100%的盘对比，是无法得到市场本身的价值的。有溢价，不代表一定不涨，规律不等于短期结果。问：五哥好问一个北京首房首贷的问题之前北京07年买房老婆是主借款人我是共同借款人两人在合同上都有名字现在离异状态我的征信报告没有房贷记录个人名下无房算首贷吗？烦请指点非常感谢！回答：离婚超过一年 北京无房，征信上记录为0， 算首房首贷往期问答收录在“五哥谈房”百家号，关注看更多回答。具体买房问题请私信提问

中商情报网讯：2020年1-10月，北京市商品房销售面积为670.9万平方米，同比增长2.8%。其中，住宅销售面积为526万平方米，下降4.8%；办公楼为26.6万平方米，下降19.4%；商业营业用房为47.4万平方米，增长89.6%。数据来源：北京市统计局、中商产业研究院整理房价方面，据国家统计局数据，2020年10月，北京新房房价环比上涨0.2%，较上月下降0.1个百分点，同比增长4.2%，较上月扩大0.4个百分点。二手房房价环比上涨0.4%，涨幅与上月持平，同比上涨5.4%，较上月扩大0.9个百分点。数据来源：国家市统计局、中商产业研究院整理更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国房地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

土地市场是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”：房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要影响。北京市场作为全国的重镇，龙头房企云集，市场交易活跃，其土地市场更是兵家必争之地。为权威、客观、公正展现房企在北京市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判北京市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年全年北京房地产市场拓展力TOP20》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在北京市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。榜单解读2020年全年北京土地市场综述土地交易“量跌价升”根据焦点研究院统计，2020年全年，北京市通过公开市场交易的房地产开发用地58宗。其中住宅用地48宗，占地面积292.11万平方米，较2019年同期下降10%；建筑面积559.43万平方米，较2019年同期下降13%；成交金额1737.55万元，较2019年同期上升16%。综合楼面价31059.25元/平方米，较2019年同比上升33%。2017年至2020年北京市住宅开发用地成交情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院整体2020年住宅用地成交整体呈现“量跌价升”，且成交金额涨幅大于成交面积涨幅，综合楼面价整体呈现上扬趋势，且达到了近6年来综合楼面价的峰值。2017年至2020年北京市房地产市场住宅用地综合楼面价情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院首开、建工、中交跻身北京房企拿地面积TOP3对房企而言，北京市场是北方市场的重镇，但在北京土地市场上，房企的拿地能力与其融资能力、深耕决心和战略考量等多重因素相关，这也导致房企在北京土地市场上的表现与特点各异。根据焦点研究院统计，2020年全年，在房企拿地面积中，首开、建工和中交位居前三位。其中，首开拿地面积56.23万平方米，建工35.48万平方米，中交31.62万平方米。首开、中海、中交跻身北京房企拿地金额TOP3根据焦点研究院统计，2020年全年，在房企拿地金额中，首开、中海和中交位居前三位。其中，首开拿地金额331.31亿元，中海271.28亿元，中交232.66亿元。尽管建工拿地面积跻身TOP3，但拿地金额却被中交超越， 主要系中海2020年在京拿地均为住宅用地，其中房山稻田、亦庄河西地块均为热门地块。其中亦庄河西地块为本年度总价最高，拿地金额高达79亿元。而建工2020年所获取地块1宗共有产权房用地，1宗限价地块，1宗不限价地块位于六环外底价成交，因此拿地金额较低。首开2020年拿地方式主要以联合体拿地为主，而中海2020年所拿5宗地，其中4宗为独立开发，1宗合作开发。优质地块频现，房企拿地热情高涨2020年，随着限价地块市场份额的减少，优质地块不断入市，房企拿地热情高涨。其中2020年分钟寺地块，被合生以179.6亿元获取，后由金茂和世茂入股联合开发。2021年即将入市的多宗优质地块，均会使各大房企拿地热情高涨。绿城2020年在旧宫、东小口、台湖布局北京市场后，后绿城入股颐和金茂府，持股比例高达60%。项目虽然由金茂操盘，但可以看出绿城2020年在北京市场的进取。绿城作为中国高端市场具有代表性的开发商，此次入股颐和金茂府，也或许为想要在京打造豪宅项目的前兆。此外，恒大时隔五年回归北京市场，在北京获取三宗住宅用地，均位于六环外。其中密云恒大上河院开盘热销10亿元，在远郊市场表现较为突出。位于房山的恒大御峰和顺义的恒大上和府均已入市，去化效果值得期待。2021年北京土地市场趋势判断2020年北京土地成交项目分布图 不限价地块回归，限价地块供应萎缩土地市场是商品房市场成交的方向标，土地的供应结构决定着商品房市场的供应结构和成交结构。北京土地市场自2019年下半年不限价地块供应有所恢复，2020年不限价地块占据全年供应主力。据焦点研究院统计，2020年共计成交48宗住宅用地，共有产权房用地4宗，限价地块8宗，不限价地块36宗。其中限价地块建筑面积81.86万平方米，较2019年同期下降75%；成交金额313.32亿元，较2019年同期下降60%；综合楼面价38274.43元/平方米，较2019年同比上涨62%。限价地块呈现明显的“量大减，价高升”。2020年成交限竞房用地中，其中六环外1宗，四至五环2宗，五至六环5宗。可以看出限竞房未来将主要分布在外环，四至五环内限竞房将成为北京市场“绝版”。当年成交位于四至五环内的2宗限竞房用地，位于大兴西红门，分别为首开龙湖熙悦辰著和新城熙红印，均已入市。焦点研究院认为，随着不限价地块的减少，必将导致限竞房供应量骤减，而在2017年至2019年，限竞房库存量较大，去化速度较慢，去化周期拉长。而2020年限竞房供地减少，价格上扬，将会进入限竞房扫尾期。2021年将开始进入限竞房去化红利期，尤其以位置较为优越的限竞房为主，例如位于昌平东小口的奥森one和奥海明月、位于朝阳区的华樾国际等优质限竞房，均表现出较高的市场认可度。2017年至2020年北京市房地产住宅用地建筑面积占比情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院2017年至2020年北京市限竞房地块、不限价商品房地块、共有产权房地块成交情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院2020年累计成交不限价地块共计35宗，建筑面积419.38万平方米，较2019年同期增长1.5倍；成交金额313.32亿元，较2019年同期增长2倍；综合楼面价31236.42元/平方米，较2019年同期上涨18.65%。焦点研究院认为，不限价地块供应放大，将会使2021年商品房供应量增加。2020年北京商品房市场已经表现为供应呈现聚集效应，例如石景山古城、丰台分钟寺、顺义区等地，商品房供应“扎堆”现象已经凸显。预计2021年商品房供应量将会持续增加，去化周期将会有所拉长。土地价格不断攀升，房价趋势看涨2017年至2020年北京市限价地块、不限价地块、共有产权地块成交楼面价情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院根据焦点研究院统计，2017年至2020年之间，共有产权房地块价格变动相对稳定，而与之相反，限价地块和不限价地块综合楼面价在2020年达到顶峰。2020年限价地块综合楼面价38274.42元/平方米，同比上升62%；不限价地块综合楼面价31236.42元/平方米，同比上升18%。土地价格的上涨，反应在商品房市场，势必会引起房价的上涨。焦点研究院认为2021年，北京房价将会有所上涨，市场会比2020年更具热度。2020年北京存量房市场不断刷新2020年记录，交易量位于高位，预计2021年也将在市场“暖冬”后迎来土拍小阳春。四环内供地稀缺，土地供应外溢2020年北京供地环线情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院根据焦点研究院统计，2020年北京市三至四环共计成交3宗，系分钟寺三宗地，成交建筑面积25.11万平方米，成交金额179.6亿元，综合楼面价71536.11元/平方米，整体呈现“量少价高”，入市预计售价超过10万元/平方米。四至五环内成交6宗住宅用地，其中限竞房用地2宗，系大兴西红门2个限竞房项目；商品房用地4宗，其中海淀四季青2宗，丰台大瓦窑2宗，均系商品房项目，入市后售价也将超过10万元/平方米。四至五环2020年成交面积53.69万平方米，成交金额245.11亿元，综合楼面价45654.35元/平方米。五至六环成交建筑面积266.04万平方米，成交金额949.37亿元，综合楼面价35685.24元/平方米，预计未来销售均价达55000元/平方米。六环外成交面积214.59万平方米，成交金额363.47亿元，成交楼面价16937.26元/平方米。焦点研究院认为，未来北京市场将步入四环内商品房全面10万的时代，限价房住宅用地不断向外环供应，四至五环的限竞房项目将要成为限竞房的“绝版”，同时也将带动其他外部环线价格上涨，而“7090”政策的调整，将面临限竞房同样走向改善，限竞房将由现在的“低单价，低总价”向“相对低单价，高总价”迈进。区域土地成交失衡，住宅市场供应扎堆2020年北京各行政区土地成交情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院根据焦点研究院统计，2020年北京房地产住宅用地成交面积前三位分别为顺义区、海淀区和石景山区，成交金额前三位分别为海淀区、丰台区和石景山区。其中顺义区2020年累计成交5宗，因顺义区位于六环外，因此成交价格偏低。其中海淀区成交价格最高，区域价值凸显。丰台区成交金额超过顺义，主要系2020年所成交地块均为不限价地块，且地块条件较好。值得注意的是，朝阳区呈现“量少价高”的特征，主要系本年成交土地均为自贸区辐射板块，例如东坝、金盏板块，区域新入市项目去化效果在市场表现较为突出。区域政策不断利好，区域价值凸显。焦点研究院认为，顺义区将成为下一个房企“厮杀红海”，主要系2020年成交量位居首位，2021年截至日前待出让土地已有3宗，因此，2021年顺义区将成为商品房供应大区。同样，石景山区商品房改善“扎堆”现象，已于2020年显现，石景山古城板块2020年供应量放大，供应较为集中，市场是否会遭遇“以价换量”？值得我们期待。南方火热朝天，北京市场“冰冻三尺”，随着深圳、广州等一线城市大涨，北京政策不断向好，土地供应价格持续上扬，在北京房地产市场“冰冻”三年后，将会在2021年回暖。限竞房政策调整，优质地块变“共产”限竞房“7090”由套型建筑面积调整为套内建筑面积2020年10月19日，北京市规自委网站挂牌出让昌平区沙河镇七里渠北村一宗限竞房用地，在挂牌文件中，规定“本次出让宗中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上”，此举意味着北京房地产市场尤其2017年以来，限竞房同质化现象得到缓解，也同样为今后限竞房产品多样化提供了基础条件。由“89平方米”向“110平方米”进化。对于购房者来说，将从原来的限竞房“低单价，低总价”向“相对低单价，相对低总价”的梯度迈进。而对原有的限竞房出清，起到“催化剂”作用。政策“松弛有度”，优质地块变“共产”北京市自然和规划委员会于2020年12月31日发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了海淀区海淀镇树村和朝阳金盏等3宗地竞买规则，首次试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。3宗地块设置土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。在持有期限和转让规定。购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让。焦点研究院认为，此次政策调整，综合了共有产权房和限竞房的共同属性。本次所调整3宗均为2021年待入市的热点地块，预计入市后的售价均超过10万元/平方米。海淀区为“供需失衡”区域，2020年新入市项目香山壹号院和颐和金茂府，均在北京房地产市场表现较为突出。随着自贸区的落地，朝阳金盏也将迎来区域发展利好带来的价值。政府此举再次向市场表明，北京市依然坚持“房住不炒”基调，稳定市场预期，抑制投资者投机的措施。对于购房者可减少首付比例和还款比例；对于开发商而言，控制利润空间和售价的溢价能力的同时相比较原来竞自持的方式，提高拿地热情。本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。

乐居财经讯 全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯，近日发布2019年第四季度北京房地产市场研究报告，全面解读第四季度及全年北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分市场的最新动态，并就未来趋势进行展望。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：2019年对于北京房地产市场而言，是充满变化与调整的一年。受诸多因素影响，全年北京房地产行业长期处于调整、波动、甚至是被抑制的大环境当中。受影响最明显的是写字楼市场，目前已进入一个下行周期，无论是业主方还是租户方都在积极调整策略以应对寒冬。调控从严的政策环境继续深度影响住宅及土地市场，全年的整体成交保持平稳、难现反弹的动能。而大宗投资市场则是北京房地产市场为数不多的亮点，2019年全年的成交额再创历史新高，这也表明北京仍然是国内最值得投资的市场之一。对于北京写字楼市场而言，2019年可谓“拐点之年”，在经历了近十年的黄金发展周期之后，写字楼市场进入了新一轮的调整周期。2019年全年北京甲级写字楼市场共迎来134.5万平方米的新增供应，主要集中在CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区，其中既包括中信大厦（暨中国尊）、亚洲金融大厦（亚投行新总部）等地标级项目，也有丽泽SOHO、城奥大厦等新兴商务区的亮点。海量供应入市直接拉动全市空置率上升至12.7%，这两项指标均为2009年以来的最高值。同时，供需之间的平衡被打破以及逐渐疲软的市场需求，共同促使北京写字楼市场的平均租金连续四个季度出现环比下滑，至2019年末下降至每月每平方米364.9元，租金指数较去年同期下降1.6%。无论是来自自身的变化（供需体系的转变）还是外部环境（宏观经济增速放缓）均对写字楼市场产生了巨大影响，导致租赁需求被进一步遏制，多数租户对租赁成本更加敏感，而整体市场由业主主导向租户主导的方向开始转变。商业零售市场方面，2019年1至11月，北京市的社会消费品零售总额达11,195.2亿元，同比增长5.1%，增速较往年有所放缓。为刺激居民消费、实现消费升级，北京推出多项刺激计划，其中包括鼓励发展“首店经济”，通过加大资金支持吸引国内国际品牌的首店、旗舰店进驻北京的零售机构。其次，“夜经济”的大力推广也成为了北京零售业发展的新趋势，各大零售商店、餐饮娱乐和购物中心通过延长营业时间、加大餐饮业态比例、丰富夜间活动项目等方式促进夜间经济的消费增长。基于首都功能定位及城市规划等因素影响，北京中心城区原则上不再增加新的商业项目，因此，2019年北京零售市场的新增供应基本上由两个部分组成，即核心区域的存量项目改造升级、以及来自郊区的新建零售项目。其中由国贸展厅改造而成的国贸商城南区和12月份新开业的SKP-S（暨SKP南馆）为稍显沉寂的北京零售市场带来了久违的活力。尤其是SKP-S，凭借其沉浸式商业体验、诸多高端奢侈品牌云集的鲜明特色，使其一经开业便成为北京商业零售市场的“话题之王”。商品住宅销售方面，回顾2019年全年，北京商品住宅市场整体表现波澜不惊，无论是供应还是成交均表现平淡，相较去年既未出现大幅反弹、也未出现整体下滑，基本实现政府所主导的“稳房价、稳预期”的目标。北京的房地产调控政策长期以来都保持着从严态势，尽管上半年住宅成交短暂出现小幅升温，但随着调控政策的逐步传导，尤其是对房地产融资端的严格监管与调控，直接导致下半年市场明显降温，成交量开始逐渐走低，购房者的观望情绪较为明显。不过因刚需和改善型购房需求韧性较强、在限竞房供应量大增的支持下仍能平稳释放，因此也保证了住宅市场整体成交量同比去年仍能保持稳定。值得注意的是，今年中央政府多次提及要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的指导思想，因此可以看出，北京房地产市场的调控政策依然不会放松，政府将以“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制促进房地产市场平稳健康发展。大宗投资市场成为全年为数不多的亮点。北京拥有全国最为成熟的房地产市场，其商业项目的投资回报率有着良好的保障，因此也赢得了机构投资者的追捧与青睐。2019年北京大宗投资市场继续保持了极高的热度，全年的成交额再创新高、已达到765亿元的历史新纪录。写字楼仍是投资者最为青睐的资产，年内共完成19宗成交，累积成交金额超过人民币452亿元。商业零售物业成交6宗，收购项目主要为购物中心，并且部分被收购项目将进行“商改办”的升级改造。此外，一些投资者也将投资目标转向某些非传统物业领域，数据中心、停车位等较为罕见的资产也有部分成交。展望2020年的市场走势，在政策环境不会出现更多调整的情况下，房地产市场整体仍将以平稳发展作为第一要义。同时，如若外部环境（如中美贸易摩擦等威胁能够彻底得到解决）能够出现改善，将是对商业地产发展最大的利好。而具体到行业内部，可以预见商业地产正经历着新的发展格局，行业整体已由追求高速增量进入到存量高度竞争的新阶段，市场面临的不确定性正逐步增多，同质化竞争也日益加剧，以上种种变革都对商业地产的运营提出了更高的要求，而更加专业化和精细化的运营和管理能力将成为商业地产新的核心竞争力与致胜关键。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:乐居财经

1-8月，北京市商品房销售面积为489.3万平方米，同比下降8.4%。其中，住宅销售面积为371.4万平方米，下降18.7%；办公楼为23.3万平方米，下降9.7%；商业营业用房为42.7万平方米，增长1.2倍。数据来源：北京统计局、中商产业研究院整理2020年8月，北京新房房价环比上涨0.6%，涨幅较上个月扩大0.3个百分点。同比上涨3.4%，涨幅较上个月扩大0.1%。二手房房价环比上涨0.7%，涨幅较上个月扩大0.7个百分点。同比上涨3.6%，涨幅较上月扩大1.1%。数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国房地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。（文章来源：中商产业研究院）

1月8日，第一太平戴维斯发布2019年第四季度北京房地产市场研究报告。综合全年来看，2019年年北京商品住宅市场整体表现波澜不惊，无论是供应还是成交均表现平淡，相较去年既未出现大幅反弹、也未出现整体下滑，基本实现政府所主导的“稳房价、稳预期”的目标。众所周知，北京的房地产调控政策长期以来都保持着从严态势，尽管上半年住宅成交短暂出现小幅升温，但随着调控政策的逐步传导，尤其是对房地产融资端的严格监管与调控，直接导致下半年市场明显降温，成交量开始逐渐走低，购房者的观望情绪较为明显。2019年对于北京房地产市场而言，是充满变化与调整的一年。受诸多因素影响，全年北京房地产行业长期处于调整、波动、甚至是被抑制的大环境当中。不过，由于北京市场刚需和改善型购房需求韧性较强、在限竞房供应量大增的支持下仍能平稳释放，因此也保证了住宅市场整体成交量同比仍能保持稳定。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示，2019年中央政府多次提及要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的指导思想，因此可以看出，北京房地产市场的调控政策依然不会放松，政府将以“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制促进房地产市场平稳健康发展。值得注意的是，北京房地产市场受影响最明显的是写字楼市场，并且目前已进入一个下行周期，无论是业主方还是租户方都在积极调整策略以应对寒冬。调控从严的政策环境继续深度影响住宅及土地市场，全年的整体成交保持平稳、难现反弹的动能。对于北京写字楼市场而言，2019年可谓“拐点之年”，在经历了近十年的黄金发展周期之后，写字楼市场进入了新一轮的调整周期。2019年全年北京甲级写字楼市场共迎来134.5万平方米的新增供应。另一方面，海量供应入市直接拉动全市空置率上升至12.7%，这两项指标均为2009年以来的最高值。同时，供需之间的平衡被打破以及逐渐疲软的市场需求，共同促使北京写字楼市场的平均租金连续四个季度出现环比下滑，至2019年末下降至每月每平方米364.9元，租金指数较去年同期下降1.6%。在商业零售市场方面，为刺激居民消费、实现消费升级，2019年内北京推出多项刺激计划，其中包括鼓励发展“首店经济”，通过加大资金支持吸引国内国际品牌的首店、旗舰店进驻北京的零售机构。其次，“夜经济”的大力推广也成为了北京零售业发展的新趋势，各大零售商店、餐饮娱乐和购物中心通过延长营业时间、加大餐饮业态比例、丰富夜间活动项目等方式促进夜间经济的消费增长。展望2020年的市场走势，第一太平戴维斯方面分析指出，在政策环境不会出现更多调整的情况下，房地产市场整体仍将以平稳发展作为第一要义。同时，如若外部环境(如中美贸易摩擦等威胁能够彻底得到解决)能够出现改善，将是对商业地产发展最大的利好。具体到行业内部，可以预见商业地产正经历着新的发展格局，行业整体已由追求高速增量进入到存量高度竞争的新阶段，市场面临的不确定性正逐步增多，同质化竞争也日益加剧，以上种种变革都对商业地产的运营提出了更高的要求，而更加专业化和精细化的运营和管理能力将成为商业地产新的核心竞争力与致胜关键。来源：经济参考网