北京房地产市场研究

第一太平戴维斯于近日发布2020年第四季度北京房地产市场研究成果，深入解读在过去一年，北京市场写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分领域的综合表现，并就未来北京房地产市场走向做出展望与预判。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)表示：“2020年对于中国来讲注定是不平凡的一年。北京作为中国首都、经济领先的一线城市，在疫情爆发前后整体市场的表现亦值得称道。更加值得关注的是2020年9月北京自贸区的横空出世，预计自贸区概念将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，利好北京商业地产的快速发展。北京房地产有望迎来新一轮的发展契机。”回顾2020年，北京写字楼市场经历了由抑制到复苏的跌宕过程，上半年写字楼市场受疫情影响表现平平，全市空置率持续走高，下半年市场活跃度有所反弹，尤其是新兴区域凭借租金低廉的优势完成了若干宗重要成交。至四季度末，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币349.2元，平均租金指数环比、同比分别下降1.1%、3.5%。全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为177,400平方米，因此也导致空置率被推高至15.8%的高位，环比、同比分别上涨0.7、3.1个百分点。2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮，可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。商业零售市场是受疫情影响较为严重的板块之一，从年初受到疫情冲击客流下降，到下半年疫情得到有效控制，零售市场的复苏令人欣慰。全年零售市场共有四个新项目入市，且新入市购物中心的签约率与开业率均保持了较高水准，北京零售市场整体呈复苏态势。截至四季度末，全市空置率同比下降0.2个百分点至6.9%。为重振消费，北京市政府持续推出多项措施，包括进一步推广夜经济模式，延长购物中心、商业街区等零售场所的营业时间。同时，新一轮的“一店一策”改造升级计划也应运而生，包括秀水街等零售项目将进行全面的升级改造。此外，消费券的持续发放也在一定程度上激发了消费热情，推动零售市场复苏，消费市场逐步回暖。商品住宅市场是房地产市场的支柱，在疫情的冲击下保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域： 2020年全年，北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米，同比去年分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面，全年共成交87宗地块，土地成交总金额达193亿元，同比上升14.4%。可以说无论是供给端还是需求端，北京住宅市场已完全走出疫情影响，重新进入正常运行通道。高端租赁市场方面，基于近期国际疫情形势，政府及相关机构将继续强化出入境管理措施，预计北京服务式租赁市场仍处于回暖速度。2020年，全市服务式公寓市场共计有547套新增单元，同时叠加疫情对需求的影响，导致全年整体入住率出现下滑，直至四季度市场初步回暖，入住率环比增长2.8个百分点至77.5%；全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月250.6元，租金指数环比、同比分别下降0.5%、5.1%。大宗投资市场投资周期较长，并受宏观经济及微观市场等多重因素影响，因此在2020年的整体表现逊于2019年。全年北京投资市场累积成交金额达人民币525.8亿元，较去年同期下降33%。除写字楼、购物中心等传统资产外，数据中心等非传统投资成为新的热点，这与战略性发展新型基础设施建设、高端制造业和数字经济等政策导向息息相关。展望未来，2021年作为“十四五”规划的元年，其重要性不言而喻。“十四五”政策主要聚焦于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局等的重大战略部署。关于房地产领域，十四五建议提出“推进以人为核心的新型城镇化、实施城市更新行动”并首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。可以预见，推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门话题，2021年如何从存量资产中把控新的发展机遇，将成为市场从业者需要深思的重要议题。（文章来源：中国网地产）

来源：焦点财经《2020年全年北京房地产市场销售力TOP20》累计全口径销售金额3477.73亿元，与2019年基本持平。TOP20房企销售业绩中百亿房企达到15家，首开蝉联第一，金茂、中海年度业绩表现突出，泰禾、龙湖销售规模有所下降。《2020年全年北京房地产市场销售力TOP20》榜单中，限竞房项目上榜数量居多，累计签约超过30亿项目12个、超10万平方米项目3个。2020年一季度受疫情影响北京房地产市场基本处于停滞状态、线上卖房成为房企主要营销手段；二季度疫情缓解又反复、年初压抑的购房需求短暂释放、市场小幅回暖；三季度高端住宅接连取证、“金九银十”发力明显、市场成交以价换量增幅明显；四季度存量房放量成交、新房市场供需两旺、市场呈现翘尾行情。2020年，北京房地产市场依旧坚持“房住不炒”“因城施策”的政策指导；限竞房地块零星供应，强住房需求区域供应增加，且多为不限价地块，土地市场呈现“量跌价增”，楼面单价创下历史新高；新建商品房市场成交表现出类型细分化，优质区域高净值限竞房去化增速、普通商品住宅面向改善客群产品青睐90平方米三居室设计、高端商品住宅抵御经济风险资产属性凸显；区域市场出现分化，红利区域成交旺盛、远郊区县表现平平。声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。榜单解读房企面首开参股热销项目，全口径榜单蝉联第一根据焦点研究院发布的《2020年全年北京房地产市场销售力TOP20》统计，2020年首开以147.81万平方米以及459.45亿元的销售业绩在房企销售规模全口径榜单中蝉联第一。首开作为深耕北京三十余年的品质房企，在当前市场上发挥聚合效应，参股多个热销项目，其参股的万橡悦府销售96亿元排名第一、华樾北京销售59亿元排名第四。根据焦点研究院发布的《2020年全年北京房地产市场拓展力TOP20》统计，2020年首开以331.31亿元的拿地金额以及56.23万平方米的拿地面积排名第一，共参与拿地9宗，以首开当前拿地规模和货值计算，2021年首开土地货值储备充足，待入市项目及库存货值充沛，仍将在北京房地产市场延续强势状态。金茂年度业绩斐然，货值储备有所不足2020年金茂业绩提升明显、同比增长86.7%，排名第二。金茂操盘的限竞房项目金茂北京国际社区、未来金茂府销售排名靠前，商品房项目颐和金茂府销售金额37.11亿元位列高端商品住宅销售首位。金茂在京打造的限竞房和商品房均获得较高市场认可，“府系”“悦系”品牌价值突出，客群为中级改善以及高端购房者，企业呈现稳健发展态势。2017年以来，金茂在京参与拿地数量较少，三年累计拿地8宗，2020年仅参与拿地1宗，为年初竞得的海淀四季青中坞北地块，目前已转化为颐和金茂府入市，其余地块也于早期推入市场且去化良好。焦点研究院认为，金茂2021年土地货值储备不足、无待入市项目、库存量较小，若金茂2021年仍未在土地市场有所斩获或未参与联合开发、将对其在京销售规模产生影响，预计2021年金茂或有积极参与北京土地市场的竞拍动作。金茂货值储备情况数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院中海独立操盘，势头持续强劲中海作为近几年在京发展势头强劲的房企，2020年持续保持销售业绩领先地位，在房企联合操盘的大趋势下仍然以独立开发为主。其操盘的限竞房中海寰宇时代在《2020年全年北京房地产市场销售力TOP20》（房地产项目销售面积、销售金额）两榜中均排名第二、商品房中海首钢·长安云尚体量虽小但是销售金额也排至前20名、高端住宅项目中海甲叁号院虽未上榜但产品品质市场认可度高，属于北京新豪宅的标杆产品。中海在京一直保持较为强劲的开发、操盘能力，项目周转速度快，大体量住宅产品面向刚性需求及初步改善客群，尤其在其深耕的石景山区多个项目成为区域标杆项目。2020年，中海在土地市场上也表现强势，参与拿地5宗，2021年在朝阳、房山、亦庄、石景山四个区域均有待入市项目、入市体量约28.7万平方米，预计2021中海仍保持强烈的发展势头、实属北京房企销售业绩的佼佼者。中海货值储备情况数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院泰禾、龙湖业绩下滑，销售规模缩减2020年泰禾、龙湖业绩下滑明显，泰禾未跻身上榜、龙湖排名也呈现明显下降。泰禾2020年未在京内竞得住宅用地，龙湖仅与首开联合在大兴区竞得1宗住宅用地，两个房企销售规模均呈现大幅度减少态势、在京土地储备不足，若2021年仍未参与土地竞拍、项目开发，预计2021年泰禾、龙湖销售规模持续缩减。项目面限竞房大体量库存消化，地理位置与价格为主要购房影响因素2020年限竞房仍为市场主要成交对象，根据焦点研究院发布的《2020年全年北京房地产市场销售力TOP20》（房地产项目销售面积）统计，限竞房上榜项目15个，上榜率75%；根据焦点研究院发布的《2020年全年北京房地产市场销售力TOP20》（房地产项目销售金额）统计，限竞房上榜项目13个，上榜率65%。其中，万橡悦府、中海寰宇时代、西山锦绣府三个限竞房项目位列双榜前三甲。根据焦点研究院统计，截至2020年底北京共出让115宗限竞房土地，其中2017年46宗、2018年41宗、2019年20宗、2020年8宗。115个限竞房项目中共65个项目已上市预售、其中4个项目清盘售罄、61个项目顺销在售、50个项目等待入市。2018-2019年限竞房累计供应6.01万套、签约2.51万套、库存3.28万套；2020年限竞房供应3.09万套、签约2.68万套、库存3.12万套。从供应端来看，2017-2019年限竞房地块为北京土地市场主要供应类型，项目体量较大、供应周期集中在2020年，目前北京房地产市场成交表现为以消化限竞房库存为主，2020年限竞房整体去化58.4%、待入市及库存项目体量约为4万套、去化周期2-3年，预计2021年限竞房项目仍能占据市场成交的半壁江山。2017年至2020年北京市房地产住宅用地建筑面积占比情况数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院根据焦点研究院统计，限竞房市场存在分化，地段和价格两个因素在限竞房销售中起到决定性因素。位置优、品质高、价格低的项目表现活跃、去化周期较短、去化速度快，尤以昌平、朝阳、丰台三个区域表现明显，远郊区县及青龙湖、顺义、房山库存压力较大；从环线上看，五环内限竞房市场认可度较高、去化较好，2020年推出的限竞房土地中，六环外1宗、五至六环5宗、五环内2宗、五环内限竞房地块均位于大兴西红门，目前已转化为首开龙湖熙悦辰著和新城熙红印，均在10月末入市销售，开盘分别热销15个亿。作为调控房价手段的限竞房项目，受众多为刚性需求及初步改善改善需求购房者，此类购房客群对价格及地理位置较为敏感。随着2020年限竞房地块供应减少，限竞房销售逐步去库存化，市场进入不限价时代，优质地段、高性价比的五环内限竞房项目逐步成为孤品、市场购买行为表现强烈；远郊区县、青龙湖、顺义、房山区域限竞房去化有所增速、但周期仍然较长。销售力TOP20限竞房销售均价排布情况数据来源：焦点研究院不限价地块供应增大，高端住宅需求有所释放根据焦点研究院统计，2020年不限价商品住宅新增供应3.35万套、成交2.71万套、库存6.45万套。《2020年全年北京房地产市场销售力TOP20》上榜的不限价商品住宅项目数量虽少，但表现出高端化趋势，单价超过7万元/平方米的项目3个，分别为长安九里、颐和金茂府、中海首钢·长安云尚，其中，颐和金茂府为单价11.3万元/平方米的大平层豪宅。此外，上榜项目西山龙胤为海淀区套均面积超过800平方米、单套总价超过5000万元的别墅产品。2020年高端住宅购房需求有所释放，10月包括中海甲叁号院、金茂府二期在内的多个高端住宅项目集中入市，去化表现较好，拉动北京房地产市场“金九银十”热销局面，填补高端住宅空白的供应局面。2020年不限价住宅用地供应增加，共出让地块36宗、建筑面积419.38万平方米、溢价率达16.5%、平均楼面价从2019年2.5万元/平方米涨至3.2万元/平方米，超过2016年的历史最高价。随着土地供应结构改变，土地价格的增长促使不限价商品房呈现高端化趋势，海淀区四季青、海淀区西北旺镇、丰台区分钟寺、丰台区大瓦窑、石景山区古城等地区单价超过7-10万元/平方米的项目亟待入市。预计2021年高端住宅需求进一步释放、高端住宅销售规模将有所增大。2020-2021上半年单价超十万元项目情况数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院昌平、朝阳年度热销，海淀终结断供局面，丰台性价比最高根据焦点研究院统计，2020年昌平为区域销售面积全市之首、朝阳为区域销售金额之首。2020年各区县销售面积及销售金额情况数据来源：北京住房和城乡建设委员会、焦点研究院昌平区为2018年土地供应量最大的区县且均为限竞房地块，住宅转化体量大、转化周期集中，作为承接海淀北部科技人才住房需求的外溢区域，单价低总价低交通配套完善的昌平区限竞房项目定位与海淀北部科技人才购买力相符合，距离海淀中关村区域较近的地理条件使得其成为海淀北部区域工作人群的首要购房选择。2020年昌平区土地供应减少、出让土地39.15万平方米，海淀区打破多年无供应状态、出让土地64.63万平方米、为全市土地供应量排名第二的区域，预计2021年海淀区供应增加将会对昌平区的住宅销售产生冲击。朝阳区受自贸区红利政策影响，孙河、东坝、金盏等多板块估值增长明显，限竞房和商品房共同发力，限竞房表现出较高性价比，商品房面向高端客群表现出的优质品质市场认可度高，未来估值预期明确，住宅价值红利明显。2020年朝阳区出让土地23.51万平方米，供应较少，价值稀缺性更为体现。丰台区作为“城六区”供应主力区域，2017年以来均保持较大体量土地的持续供应，2020年出让土地47.40万平方米。丰台区区域配套成熟、区域位置较好，在城六区中区域销售均价最低，属于价值红海区域，丽泽商务区规划的不断落地，未来区域发展潜力较大。石景山区受首钢园区土地拆迁影响，2019-2020年供应大增，2020年土地出让52.53万平方米，位列区域供应第三。石景山区长安九里、中海首钢·长安云尚、中海天钻等项目开盘热销，尤以中海在石景山形成聚集效应，改善住宅扎堆，对门头沟区市场形成巨大冲击。2020年北京区域土地成交情况数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院2020年区域供应结构改变明显，2021年全城选房的购房态势将更加显著，区域市场差异化更大、市场关联度增强，不限价商品房的竞争将更加激烈。产品结构出现改变，三居户型需求强烈根据焦点研究院统计，2020年90-120平方米为市场主要成交面积段，其中，90平方米三居室去化最优、110平方米三至四居次之，平均去化达到71.3%、64.1%。根据焦点研究院发布的《2020年全年北京房地产市场销售力TOP20》统计，上榜限竞房不含地下仓储部分主力户型为套均面积87平方米的三居；普通商品住房项目招商都会中心、公园悦府、金融街融御主力户型为套均面积98平方米的三居室，单个项目三居室平均去化分别达到83.5%、78.7%、93.5%。限竞房政策方面也表现出向改善需求倾斜的政策调整，原有的“70/90”限制政策在2020年北京市规自委网站挂牌出让的昌平区沙河镇七里渠北村限竞房用地的挂牌文件中做出调整，由“居住用途建筑规模中建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上”调整为“居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上”，面对北京市场改善需求扩大释放、改善客群为市场购房主力对象的发展趋势，保障性住房政策也表现出顺应市场发展趋势的调整，预计2021年住宅产品的户型设计将以改善需求最为强烈的90平方米三居为主。

土地市场是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”：房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要影响。北京市场作为全国的重镇，龙头房企云集，市场交易活跃，其土地市场更是兵家必争之地。为权威、客观、公正展现房企在北京市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判北京市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年全年北京房地产市场拓展力TOP20》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在北京市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。榜单解读2020年全年北京土地市场综述土地交易“量跌价升”根据焦点研究院统计，2020年全年，北京市通过公开市场交易的房地产开发用地58宗。其中住宅用地48宗，占地面积292.11万平方米，较2019年同期下降10%；建筑面积559.43万平方米，较2019年同期下降13%；成交金额1737.55万元，较2019年同期上升16%。综合楼面价31059.25元/平方米，较2019年同比上升33%。2017年至2020年北京市住宅开发用地成交情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院整体2020年住宅用地成交整体呈现“量跌价升”，且成交金额涨幅大于成交面积涨幅，综合楼面价整体呈现上扬趋势，且达到了近6年来综合楼面价的峰值。2017年至2020年北京市房地产市场住宅用地综合楼面价情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院首开、建工、中交跻身北京房企拿地面积TOP3对房企而言，北京市场是北方市场的重镇，但在北京土地市场上，房企的拿地能力与其融资能力、深耕决心和战略考量等多重因素相关，这也导致房企在北京土地市场上的表现与特点各异。根据焦点研究院统计，2020年全年，在房企拿地面积中，首开、建工和中交位居前三位。其中，首开拿地面积56.23万平方米，建工35.48万平方米，中交31.62万平方米。首开、中海、中交跻身北京房企拿地金额TOP3根据焦点研究院统计，2020年全年，在房企拿地金额中，首开、中海和中交位居前三位。其中，首开拿地金额331.31亿元，中海271.28亿元，中交232.66亿元。尽管建工拿地面积跻身TOP3，但拿地金额却被中交超越， 主要系中海2020年在京拿地均为住宅用地，其中房山稻田、亦庄河西地块均为热门地块。其中亦庄河西地块为本年度总价最高，拿地金额高达79亿元。而建工2020年所获取地块1宗共有产权房用地，1宗限价地块，1宗不限价地块位于六环外底价成交，因此拿地金额较低。首开2020年拿地方式主要以联合体拿地为主，而中海2020年所拿5宗地，其中4宗为独立开发，1宗合作开发。优质地块频现，房企拿地热情高涨2020年，随着限价地块市场份额的减少，优质地块不断入市，房企拿地热情高涨。其中2020年分钟寺地块，被合生以179.6亿元获取，后由金茂和世茂入股联合开发。2021年即将入市的多宗优质地块，均会使各大房企拿地热情高涨。绿城2020年在旧宫、东小口、台湖布局北京市场后，后绿城入股颐和金茂府，持股比例高达60%。项目虽然由金茂操盘，但可以看出绿城2020年在北京市场的进取。绿城作为中国高端市场具有代表性的开发商，此次入股颐和金茂府，也或许为想要在京打造豪宅项目的前兆。此外，恒大时隔五年回归北京市场，在北京获取三宗住宅用地，均位于六环外。其中密云恒大上河院开盘热销10亿元，在远郊市场表现较为突出。位于房山的恒大御峰和顺义的恒大上和府均已入市，去化效果值得期待。2021年北京土地市场趋势判断2020年北京土地成交项目分布图 不限价地块回归，限价地块供应萎缩土地市场是商品房市场成交的方向标，土地的供应结构决定着商品房市场的供应结构和成交结构。北京土地市场自2019年下半年不限价地块供应有所恢复，2020年不限价地块占据全年供应主力。据焦点研究院统计，2020年共计成交48宗住宅用地，共有产权房用地4宗，限价地块8宗，不限价地块36宗。其中限价地块建筑面积81.86万平方米，较2019年同期下降75%；成交金额313.32亿元，较2019年同期下降60%；综合楼面价38274.43元/平方米，较2019年同比上涨62%。限价地块呈现明显的“量大减，价高升”。2020年成交限竞房用地中，其中六环外1宗，四至五环2宗，五至六环5宗。可以看出限竞房未来将主要分布在外环，四至五环内限竞房将成为北京市场“绝版”。当年成交位于四至五环内的2宗限竞房用地，位于大兴西红门，分别为首开龙湖熙悦辰著和新城熙红印，均已入市。焦点研究院认为，随着不限价地块的减少，必将导致限竞房供应量骤减，而在2017年至2019年，限竞房库存量较大，去化速度较慢，去化周期拉长。而2020年限竞房供地减少，价格上扬，将会进入限竞房扫尾期。2021年将开始进入限竞房去化红利期，尤其以位置较为优越的限竞房为主，例如位于昌平东小口的奥森one和奥海明月、位于朝阳区的华樾国际等优质限竞房，均表现出较高的市场认可度。2017年至2020年北京市房地产住宅用地建筑面积占比情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院2017年至2020年北京市限竞房地块、不限价商品房地块、共有产权房地块成交情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院2020年累计成交不限价地块共计35宗，建筑面积419.38万平方米，较2019年同期增长1.5倍；成交金额313.32亿元，较2019年同期增长2倍；综合楼面价31236.42元/平方米，较2019年同期上涨18.65%。焦点研究院认为，不限价地块供应放大，将会使2021年商品房供应量增加。2020年北京商品房市场已经表现为供应呈现聚集效应，例如石景山古城、丰台分钟寺、顺义区等地，商品房供应“扎堆”现象已经凸显。预计2021年商品房供应量将会持续增加，去化周期将会有所拉长。土地价格不断攀升，房价趋势看涨2017年至2020年北京市限价地块、不限价地块、共有产权地块成交楼面价情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院根据焦点研究院统计，2017年至2020年之间，共有产权房地块价格变动相对稳定，而与之相反，限价地块和不限价地块综合楼面价在2020年达到顶峰。2020年限价地块综合楼面价38274.42元/平方米，同比上升62%；不限价地块综合楼面价31236.42元/平方米，同比上升18%。土地价格的上涨，反应在商品房市场，势必会引起房价的上涨。焦点研究院认为2021年，北京房价将会有所上涨，市场会比2020年更具热度。2020年北京存量房市场不断刷新2020年记录，交易量位于高位，预计2021年也将在市场“暖冬”后迎来土拍小阳春。四环内供地稀缺，土地供应外溢2020年北京供地环线情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院根据焦点研究院统计，2020年北京市三至四环共计成交3宗，系分钟寺三宗地，成交建筑面积25.11万平方米，成交金额179.6亿元，综合楼面价71536.11元/平方米，整体呈现“量少价高”，入市预计售价超过10万元/平方米。四至五环内成交6宗住宅用地，其中限竞房用地2宗，系大兴西红门2个限竞房项目；商品房用地4宗，其中海淀四季青2宗，丰台大瓦窑2宗，均系商品房项目，入市后售价也将超过10万元/平方米。四至五环2020年成交面积53.69万平方米，成交金额245.11亿元，综合楼面价45654.35元/平方米。五至六环成交建筑面积266.04万平方米，成交金额949.37亿元，综合楼面价35685.24元/平方米，预计未来销售均价达55000元/平方米。六环外成交面积214.59万平方米，成交金额363.47亿元，成交楼面价16937.26元/平方米。焦点研究院认为，未来北京市场将步入四环内商品房全面10万的时代，限价房住宅用地不断向外环供应，四至五环的限竞房项目将要成为限竞房的“绝版”，同时也将带动其他外部环线价格上涨，而“7090”政策的调整，将面临限竞房同样走向改善，限竞房将由现在的“低单价，低总价”向“相对低单价，高总价”迈进。区域土地成交失衡，住宅市场供应扎堆2020年北京各行政区土地成交情况，数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院根据焦点研究院统计，2020年北京房地产住宅用地成交面积前三位分别为顺义区、海淀区和石景山区，成交金额前三位分别为海淀区、丰台区和石景山区。其中顺义区2020年累计成交5宗，因顺义区位于六环外，因此成交价格偏低。其中海淀区成交价格最高，区域价值凸显。丰台区成交金额超过顺义，主要系2020年所成交地块均为不限价地块，且地块条件较好。值得注意的是，朝阳区呈现“量少价高”的特征，主要系本年成交土地均为自贸区辐射板块，例如东坝、金盏板块，区域新入市项目去化效果在市场表现较为突出。区域政策不断利好，区域价值凸显。焦点研究院认为，顺义区将成为下一个房企“厮杀红海”，主要系2020年成交量位居首位，2021年截至日前待出让土地已有3宗，因此，2021年顺义区将成为商品房供应大区。同样，石景山区商品房改善“扎堆”现象，已于2020年显现，石景山古城板块2020年供应量放大，供应较为集中，市场是否会遭遇“以价换量”？值得我们期待。南方火热朝天，北京市场“冰冻三尺”，随着深圳、广州等一线城市大涨，北京政策不断向好，土地供应价格持续上扬，在北京房地产市场“冰冻”三年后，将会在2021年回暖。限竞房政策调整，优质地块变“共产”限竞房“7090”由套型建筑面积调整为套内建筑面积2020年10月19日，北京市规自委网站挂牌出让昌平区沙河镇七里渠北村一宗限竞房用地，在挂牌文件中，规定“本次出让宗中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上”，此举意味着北京房地产市场尤其2017年以来，限竞房同质化现象得到缓解，也同样为今后限竞房产品多样化提供了基础条件。由“89平方米”向“110平方米”进化。对于购房者来说，将从原来的限竞房“低单价，低总价”向“相对低单价，相对低总价”的梯度迈进。而对原有的限竞房出清，起到“催化剂”作用。政策“松弛有度”，优质地块变“共产”北京市自然和规划委员会于2020年12月31日发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了海淀区海淀镇树村和朝阳金盏等3宗地竞买规则，首次试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。3宗地块设置土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。在持有期限和转让规定。购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让。焦点研究院认为，此次政策调整，综合了共有产权房和限竞房的共同属性。本次所调整3宗均为2021年待入市的热点地块，预计入市后的售价均超过10万元/平方米。海淀区为“供需失衡”区域，2020年新入市项目香山壹号院和颐和金茂府，均在北京房地产市场表现较为突出。随着自贸区的落地，朝阳金盏也将迎来区域发展利好带来的价值。政府此举再次向市场表明，北京市依然坚持“房住不炒”基调，稳定市场预期，抑制投资者投机的措施。对于购房者可减少首付比例和还款比例；对于开发商而言，控制利润空间和售价的溢价能力的同时相比较原来竞自持的方式，提高拿地热情。本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。

日前，第一太平戴维斯发布《2020年第四季度北京房地产市场研究成果》。报告显示，在疫情的冲击下，商品住宅市场保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域。2020年，北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米，同比去年分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面，全年共成交87宗地块，土地成交总金额达1931.5亿元，同比上升14.6%。报告显示，至2020年四季度末，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币349.2元，平均租金指数环比、同比分别下降1.1%、3.5%。全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为17.74万平方米，因此也导致空置率被推高至15.8%的高位，环比、同比分别上涨0.7个百分点、3.1个百分点。2020年，全市服务式公寓市场共计有547套新增单元，同时叠加疫情对需求的影响，导致全年整体入住率出现下滑，直至四季度市场初步回暖，入住率环比增长2.8个百分点至77.5%;全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月250.6元，租金指数环比、同比分别下降0.5%、5.1%。在大宗交易市场方面，大宗投资市场投资周期较长，并受宏观经济及微观市场等多重因素影响，因此在2020年的整体表现逊于2019年。全年北京投资市场累积成交金额达人民币525.8亿元，较去年同期下降33%。除写字楼、购物中心等传统资产外，数据中心等非传统投资成为新的热点，这与战略性发展新型基础设施建设、高端制造业和数字经济等政策导向息息相关。第一太平戴维斯表示，2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮，可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。可以预见，推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门话题，2021年如何从存量资产中把控新的发展机遇，将成为市场从业者需要深思的重要议题。（新华网）

中证网讯(记者张利静)房地产服务商第一太平戴维斯近日发布2019年第三季度北京房地产市场研究报告，全面解读三季度北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分市场的最新动态。总体来看，三季度房地产市场不同细分领域表现各有千秋。根据第一太平戴维斯最新市场研究结果，写字楼市场方面，2019年三季度，北京甲级写字楼市场继续迎来供应放量，随着新项目持续交付，北京写字楼整体市场竞争愈发激烈；商业零售市场方面，基于目前的城市规划，北京中心城区原则上不再新增总商业规模。因此，未来商业项目的供应更多的依托于远郊区域的新建项目以及现有存量的升级改造翻新，其发展格局在未来不会出现巨大调整。商品住宅销售方面，数据显示，三季度北京市一手普通住宅市场供应端基本保持稳定，新增供应面积为131.5万平方米，环比、同比分别下降1.7%、24.7%；同期一手普通住宅成交面积为135万平方米，环比下降31.8%、同比上升26.9%。北京住宅市场的调控基调仍然保持趋严态势。住宅租赁市场则整体保持稳定。该机构研究结果显示，三季度北京市市服务式公寓整体入住率环比上升0.3个百分点，平均租金为每月每平方米254.9元，租金指数环比微涨0.2%。与此同时，长租公寓市场出现了两极分化，市场将更看重那些拥有强大的运营管理及融资能力的长租品牌。大宗投资市场则一枝独秀。据了解，三季度北京市大宗投资市场继续保持活跃态势，共有9宗成交，成交的资产类型主要聚焦于写字楼、购物中心及二手土地等不同类别。来源: 中证网

本报记者 夏晨翔 北京报道“2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮，可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。”近日，房地产服务商第一太平戴维斯发布2020年第四季度北京房地产市场研究成果，并就未来北京房地产市场走向做出展望与研判。其研究发现，回顾2020年，北京写字楼市场经历了由抑制到复苏的跌宕过程，上半年写字楼市场受疫情影响表现平平，全市空置率持续走高，下半年市场活跃度有所反弹，尤其是新兴区域凭借租金低廉的优势完成了若干宗重要成交。至四季度末，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币349.2元，平均租金指数环比、同比分别下降1.1%、3.5%。全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为177400平方米，因此也导致空置率被推高至15.8%的高位，环比、同比分别上升0.7、3.1个百分点。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东（Anthony McQuade）指出，2020年对于中国来讲注定是不平凡的一年。北京作为中国首都、经济领先的一线城市，在疫情暴发前后整体市场的表现亦值得称道。更加值得关注的是2020年9月北京自贸区的横空出世，预计自贸区概念将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，利好北京商业地产的快速发展。北京房地产有望迎来新一轮的发展契机。而商业零售市场是受疫情影响较为严重的板块之一，从年初受到疫情冲击客流下降，到下半年疫情得到有效控制，零售市场的复苏令人欣慰。全年零售市场共有四个新项目入市，且新入市购物中心的签约率与开业率均保持了较高水准，北京零售市场整体呈复苏态势。截至四季度末，全市空置率同比下降0.2个百分点至6.9%。为重振消费，北京市政府持续推出多项措施，包括进一步推广夜经济模式，延长购物中心、商业街区等零售场所的营业时间。同时，新一轮的“一店一策”改造升级计划也应运而生，包括秀水街等零售项目将进行全面的升级改造。此外，消费券的持续发放也在一定程度上激发了消费热情，推动零售市场复苏，消费市场逐步回暖。商品住宅市场是房地产市场的支柱，在疫情的冲击下保持了强劲的韧性，同时也是反弹速度最快的领域： 2020年全年，北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米，同比去年分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面，全年共成交87宗地块，土地成交总金额达1931.5亿元，同比上升14.6%。可以说无论是供给端还是需求端，北京住宅市场已完全走出疫情影响，重新进入正常运行通道。高端租赁市场方面，第一太平戴维斯研究发现，基于近期国际疫情形势，政府及相关机构将继续强化出入境管理措施，预计北京服务式租赁市场仍处于回暖速度。2020年，全市服务式公寓市场共计有547套新增单元，同时叠加疫情对需求的影响，导致全年整体入住率出现下滑，直至四季度市场初步回暖，入住率环比增长2.8个百分点至77.5%；全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月250.6元，租金指数环比、同比分别下降0.5%、5.1%。大宗投资市场投资周期较长，并受宏观经济及微观市场等多重因素影响，因此在2020年的整体表现逊于2019年。2020年全年北京投资市场累积成交金额达人民币525.8亿元，较上年同期下降33%。除写字楼、购物中心等传统资产外，数据中心等非传统投资成为新的热点，这与战略性发展新型基础设施建设、高端制造业和数字经济等政策导向息息相关。展望未来，第一太平戴维斯预测，2021年作为“十四五”规划的元年，其重要性不言而喻。“十四五”政策主要聚焦于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局等重大战略部署。关于房地产领域，十四五建议提出“推进以人为核心的新型城镇化、实施城市更新行动”，并首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。可以预见，推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门话题，2021年如何从存量资产中把控新的发展机遇，将成为市场从业者需要深思的重要议题。（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）

新华网北京1月14日电（刘觅觅）日前，第一太平戴维斯发布《2020年第四季度北京房地产市场研究成果》。报告显示，在疫情的冲击下，商品住宅市场保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域。2020年，北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米，同比去年分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面，全年共成交87宗地块，土地成交总金额达1931.5亿元，同比上升14.6%。报告显示，至2020年四季度末，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币349.2元，平均租金指数环比、同比分别下降1.1%、3.5%。全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为17.74万平方米，因此也导致空置率被推高至15.8%的高位，环比、同比分别上涨0.7个百分点、3.1个百分点。2020年，全市服务式公寓市场共计有547套新增单元，同时叠加疫情对需求的影响，导致全年整体入住率出现下滑，直至四季度市场初步回暖，入住率环比增长2.8个百分点至77.5%；全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月250.6元，租金指数环比、同比分别下降0.5%、5.1%。在大宗交易市场方面，大宗投资市场投资周期较长，并受宏观经济及微观市场等多重因素影响，因此在2020年的整体表现逊于2019年。全年北京投资市场累积成交金额达人民币525.8亿元，较去年同期下降33%。除写字楼、购物中心等传统资产外，数据中心等非传统投资成为新的热点，这与战略性发展新型基础设施建设、高端制造业和数字经济等政策导向息息相关。第一太平戴维斯表示，2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮，可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。可以预见，推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门话题，2021年如何从存量资产中把控新的发展机遇，将成为市场从业者需要深思的重要议题。【来源：中国网】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

中商情报网讯：2020年1-11月，北京商品房销售面积为760.3万平方米，同比增长4.2%。其中，住宅销售面积为597.7万平方米，下降2.2%；办公楼为32.3万平方米，下降14.8%；商业营业用房为50.7万平方米，增长87.1%。数据来源：北京市统计局、中商产业研究院整理房价方面，据国家统计局数据，2020年11月，北京新房房价环比下降0.1%，较上月下降0.3个百分点，同比增长2.4%，涨幅较上月回落1.8个百分点。二手房房价环比上涨0.5%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，同比上涨6.4%，较上月扩大1个百分点。数据来源：国家市统计局、中商产业研究院整理2020年1-11月，北京房地产开发企业到位资金为4953.1亿元，同比增长1.2%。其中，国内贷款为1266.4亿元，增长6.3%；自筹资金为1210.2亿元，增长18%；定金及预收款为2059.5亿元，下降4.7%。更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国房地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

近日，第一太平戴维斯发布2020年第四季度北京房地产市场研究成果。研究成果显示，2020全年，北京住宅市场已经从供给端和需求端重新进入正常运行通道。预计2021年北京房地产有望迎来新一轮的发展契机。回顾2020年，商品住宅市场是房地产市场的支柱，在疫情的冲击下保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域。2020全年，北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米，同比分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面，北京全年共成交87宗地块，土地成交总金额达193亿元，同比上升14.4%。北京写字楼市场在2020年经历了由抑制到复苏的跌宕过程。上半年写字楼市场受疫情影响表现平平，全市空置率持续走高；下半年市场活跃度有所反弹，尤其新兴区域凭借租金低廉的优势完成了若干宗重要成交。2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮。可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。在高端租赁市场方面，基于近期国际疫情形势，第一太平戴维斯预计政府及相关机构将继续强化出入境管理措施，预计北京服务式租赁市场仍处于回暖速度。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东（Anthony McQuade）表示：“北京作为中国首都、经济领先的一线城市，在疫情暴发前后整体市场的表现亦值得称道。更加值得关注的是2020年9月北京自贸区的横空出世。预计自贸区概念将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，利好北京商业地产的快速发展。”商业零售市场是受疫情影响较为严重的板块之一。从年初受到疫情冲击客流下降，到下半年疫情得到有效控制，零售市场的复苏令人欣慰。为重振消费，北京市政府持续推出多项措施，包括进一步推广夜经济模式，延长购物中心、商业街区等零售场所的营业时间。同时，新一轮的“一店一策”改造升级计划也应运而生，包括秀水街等零售项目将进行全面的升级改造。此外，消费券的持续发放也在一定程度上激发了消费热情，消费市场逐步回暖。2021年作为“十四五”规划的元年，“十四五”政策主要聚焦于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局等的重大战略部署。展望未来，关于房地产领域，第一太平戴维斯预计，十四五建议提出“推进以人为核心的新型城镇化、实施城市更新行动”，并首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。可以预见，推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门话题。