保定房地产研究报告

2020年保定主城区累计成交地块77宗约合2648.82亩，成交金额871245万元。居住用地成交总面积占比65.49%。地块仍以解遗补证项目为主，少量优质净地引发多方争抢。本土实力房企仍是拿地主力，出手更加谨慎。新三区中，满城与徐水区供应与成交面积同比双降，三区居住用地成交面积均大幅下降。前言:2020年，保定主城区土地市场共有82宗近195万㎡土地挂牌供应。与2019年相比较，2020年土地挂牌供应宗地数量增加近90.70%，但是挂牌供应面积仅增加近16.68%，小宗解遗项目用地供应增多。2020年保定主城区累计成交地块77宗约合2648.82亩，成交金额871245万元。与2019年相比较，2020年土地挂牌成交宗地数量增加近97.44%，挂牌成交面积增加2.41%，成交金额增加近2.41%。成交地块中，居住用地占成交总面积的65.49%，占比最大，成交地块仍以解遗补证项目为主，少量优质净地，引发本地房企、品牌房企多方争抢。土拍市场上，本土实力房企仍是拿地主力，除补证外已经没有本土中小房企身影。品牌房企仍看好保定，有心在保拿地，但是出于地价高、市场差等因素考虑，均没有成功出手。房企拿地更加谨慎。新三区中，满城与徐水区供应与成交面积同比双降，清苑区供应与成交面积双升，但是三区居住用地成交面积均大幅下降。虽然总体上土地释放量减少，但是仍有多宗地块流拍。1.主城区挂牌出让地块情况：成交77宗1765879.7㎡ 居住用地成交数量与面积均涨提要：纵观2020年土地交易市场，保定主城区整体用地供应82宗近1951057㎡（两次挂牌地块共6宗，未重复计算），其中，住宅用地供应56宗1331369㎡，商服用地供应3宗40214.7㎡。整体用地累计成交77宗约合2648.82亩，交易金额871245万元。2020年挂牌出让土地成交面积较2019年增加2.41%，土地成交类型主要以居住、工业用地为主。1.1 整体用地2020年，整体用地累计成交77宗1765879.7㎡，约合2648.82亩，同比增加2.41%；累计成交金额871245万元，同比增加2.41%。其中，居住用地成交49宗，成交总面积1156476.1平方米，约合1734.71亩，占成交总面积的65.49%。商服用地成交4宗，成交总面积17536.1平方米，约合26.3亩，占成交总面积的0.99%。工业用地成交23宗，成交总面积554909.8平方米，约合832.36亩，占成交总面积的31.42%。▼2020年各类型用地成交情况▼2020年各类型用地成交面积占比情况由近五年土地挂牌成交情况可见，2018年居住、商服、工业用地成交总量仍遥遥领先；2020年商服用地成交占比最小；2020年比2019年成交总量小幅上涨，其中，居住用地成交面积上涨24.73%，商服用地下降近34.27%。▼2016-2020年各类型用地成交面积对比（单位：亩）1.2 居住用地2020年，居住用地共成交49宗，成交总面积1156476.1平方米，约合1734.71亩，成交金额803225万元。成交面积占比65.49%，比2019年上涨24.73%。成交宗地中，近80%的地块为解遗、棚改项目用地，或已“名花有主”的地块。这一年，同美生活区、茂盛公寓、园林府邸、东城名筑、铂悦山、领秀紫晶城、帝景欧洲二期、 嘉会园二期、浩达馨居、荣联天下城、万欣家园、尚达豪庭、永瑞园、嘉森理想城、华远·中国府、玉兰花园、丽景华庭、利家世纪城、赢佳立源等楼盘纷纷拿地。除大部分“名花有主”地块外，储备用地中优质地块少之又少，净地中大部分分布于北部与西部，因此中心城区两宗地块遭遇了多家房企激烈竞拍。这一年，隆基泰和、正誉、长城、民生、天峰地产等均有新地块收入囊中。▼2020年保定主城区居住用地成交详情说明：挂牌地块中【2020-091】号于2020年12月31日挂牌时间截止，当天因多家房企参与竞拍转现场竞价，最终于2021年1月6日成功出让，所以地块成交数据不计算在2020年度数据中。地块位于阳光北大街东、隆兴中路南，作为稀缺净地挂牌，吸引了华中、隆基泰和、碧桂园、爱之峰报名竞拍，最终由保定市中悦房地产开发有限公司（华中地产子公司）以1100万元/亩价格竞得。住宅用地丨成交排名2020年，单宗地块成交面积超100亩的有4宗，其中【2020-016】号地块成交面积逾205亩位列第一，该地块位于北三环南、东三环西，由保定明保房地产开发有限公司竞得，建设项目为深保家园。其次，【2020-002】号地块成交面积逾190亩，位列第二，该地块位于富昌路南、乐凯大街西，由保定市首府房地产开发有限公司竞得，建设项目为熙城峰景。【2019-008】号成交面积逾142亩，位列第三，地块东三环东、规划纬四路北，由河北深保投资发展有限公司竞得，建设项目为燕云城。【2020-059】号地块成交面积近111亩，位列第四，该地块位规划太行路以南、益民街以西，由保定市爱之沙房地产开发有限公司竞得。其次，【2020-078】号地块成交面积逾85亩，位列第五，地块位于盛兴中路南、阳光北大街东、七一中路北，与其他大宗地块相比较，该地块位置最为优越，因此也吸引了隆基泰和、碧桂园、K2等多家房企关注、竞价。该地块最终由保定景旭房地产开发有限公司（隆基泰和子公司）竞得。▼2020年住宅用地成交面积TOP102020年，单宗地块成交价突破5亿的有5宗，其中，【2020-002】号地块以近9.51亿元的成交总价名列榜首，该地块总面积逾190亩，出让面积大，所以成交总价相对较高；其次，【2020-078】号地块成交价7.32亿元位列第二，该地块出让面积位列第五，成交亩价位列第二所以成交总价相对较高。▼2020年住宅用地成交总价TOP102020年，居住用地中仅1宗成交楼面价超过5000元/㎡，为位于体育新城的【2020-015】号地块，成交价5246元/㎡。体育新城区域近几年每年都有新地块释放出来，虽然，该区域不是开发企业最为看好的区域，但是区域内地块每年都有“成交之最”诞生，如2017年住宅用地成交总价、成交单价第一名的万和春天地块；2018年住宅用地成交总价第一名的香溪名旭地块，2019年住宅用地成交总价和楼面价均为第一名的西湖铂悦山地块，与西湖铂悦山地块相比【2020-015】号地块楼面价下降1159元/㎡，也直接反应出市场预期下降。▼2020年住宅用地成交楼面价TOP102020年，单宗住宅用地成交单价最高的为【2020-013】号地块，单价近1069万元/亩，但是因为其容积率高达15.7，所以楼面价仅1021元/㎡，该地块由保定明乾房地产开发有限公司竞得，建设项目为茂盛公寓。河北项目网信息显示，茂盛公寓总占地面积2567.30平方米，总建筑面积42607.14平方米。其中地上建筑面积40117.99平方米，包括住宅40117.99平方米；地下建筑面积2489.15平方米。项目容积率为15.7，建筑密度50%。绿地率0%。总居住户数416户，居住人数1330人。其次，【2020-078】槐茂厂地块成交单价位列第二，在K2地产步步紧逼下，隆基泰和7.32亿元拿地，单价近861万元/亩，虽然没有达到地价上限，但是在当前市场环境下，已经超出了部分人的预期。隆基泰和拿地后迅速公开了项目规划及一系列推广文案，12月22日拿地，12月26日新项目紫樾华庭接待中心对外开放，可谓神速，也说明对该宗地块运作已久，势在必得。▼2020年住宅用地成交单价TOP101.3 商服用地2020年，保定主城区4宗商服用地成功出让，成交面积17536.1㎡，成交价12575万元。与2019年相比，商服用地成交面积下降34.27%，且多为项目补证，没有过多新地块释放，体育新城净地因无人报价流拍。其中，2019-045号由保定市瑞腾房地产开发有限公司竞得，或为领秀紫晶城配套商业；2020-029号由保定市发展投资有限责任公司竞得，为浩达馨居项目用地；2020-031号由保定龙田房地产开发有限公司竞得，为春天公园项目用地；2017-009号地块为加油站。▼2020年商服用地成交情况1.4工业用地2020年，保定主城区共有23宗工业用地成功出让，成交总面积554909.8㎡，约合832.36亩，成交总金额50290万元。▼2020年工业用地成交情况1.5流拍地块2020年保定主城区共有16宗地块遭遇流拍，其中6宗地块经过二次挂牌后成功出让，10宗地块最终流拍。流拍地块包含7宗居住用地，2宗工业用地，1宗商服用地，流拍总面积211784㎡，约合317.676亩。居住用地流拍总面积140417.5㎡，约合210.63亩。其中，除体育新城55亩地块外，大多或仍为项目补证，流拍或因企业自身资金压力。体育新城区域本次共有1宗居住用地，1宗商服用地流拍，作为净地流拍，可见该区域对开发企业来说诱惑力尚且不足。目前区域内已有多个在售在建楼盘，且有金茂、华润坐镇，竞争激烈，在市场环境和资金压力等因素的影响下，企业拿地欲望不大。▼2020年流拍地块1.6 热门地块丨房企态度2020年，保定房地产市场整体持续欠佳，加之疫情的冲击，楼市调控持续进行，融资环境不断收紧，房企竞争压力更加严峻。从主城区土地挂牌出让市场来看，除“凤毛麟角”的地块外，很难再吸引房企高价竞拍。今年土拍市场，本土实力房企仍是拿地主力，除补证外已经看不见本土中小房企的身影。品牌房企虽看好保定未来发展，有心在保拿地，但是出于对市场环境的考虑，今年并没有成功出手。如K2地产、碧桂园均参与了多宗优质地块竞拍。与本地房企不同，品牌房企的发展方向遍布各地，有机遇且有充足的利益，才会去争取。目前保定市场地价高，利润低，没有足够的优势吸引开发企业高价竞地。相比之下，保定本土实力房企拿地态度依旧积极，如长城、华中、隆基泰和、卓正、天业等企业。由目前保定的新房市场来看，这几家房企楼盘项目已经占到了一定的比例，但是出于自身未来发展的考虑，拿地仍是继续生存下去的资本。▼2020年房企拿地面积排名2. 满城区：19宗约合488.26亩地块成功出让 无居住用地成交2020年，满城区挂牌出让市场整体用地供应22宗374915.33㎡，约合562.37亩，挂牌地块包含16宗工业用地，3宗住宅用地，2宗仓储用地，1宗零售商业用地。挂牌总面积比2019年减少36.79%，其中，住宅用地减少72.25%。本年度住宅用地供应不仅大幅减少，3宗地块中还包含2宗解遗项目用地。2020年，满城区累计成交19宗325506.66㎡，约合488.26亩，成交地块包含16宗工业用地，1宗零售商业用地，以及2宗仓储用地，并无居住用地成交。成交总面积比2019年减少50.38%。▼满城区挂牌地块成交情况统计▼满城区挂牌地块成交详情3.清苑区：成交地块21宗约合1446亩 含居住用地3宗131亩2020年清苑区挂牌出让市场整体用地供应27宗1076332.6㎡，约合1614.50亩。挂牌总面积比2019年增加107.30%2020年清苑区累计成交地块21宗963991.01㎡，约合1445.99亩。成交地块包含3宗居住用地，9宗工业用地，2宗商服用地，2宗以批发为主的市场用地，以及供燃气用地、体育用地、文化设施用地、教育用地、社会福利用地各1宗。成交地块总面积比2019年上涨218.09%，但是居住用地与2019年相比下降23.56%其中，保定市国控城建开发有限责任公司以702万元/亩的价格，将保定东站西南区域两宗居住用地收入囊中，引发关注。▼清苑区挂牌地块成交情况统计▼清苑区挂牌地块成交详情此外，2020年清苑区共有5宗地块流拍，其中3宗地块遭遇了两次流拍。流拍地块总面积98437.37㎡，约合147.66亩，包含3宗115.16亩居住用地，1宗商服用地，以及1宗工业用地。4.徐水区：成交地块14宗923亩 含居住用地3宗114亩2020年徐水区挂牌出让市场整体用地供应18宗871710.89㎡，约合1307.57亩，包含5宗居住用地，11宗工业用地，以及商服和服务设施用地各1宗。挂牌总面积比2019年减少40.67%%。2020年徐水区累计成交地块14宗615581.51㎡，约合923.37亩。成交地块包含3宗76288.39㎡（约合114.43亩）居住用地，10宗工业用地，以及1宗社会福利用地。与2019年相比成交总面积减少56.19%，其中，居住用地减少85.48%。今年，土地释放量、成交量远远低于去年，这主要是因为2019年博创城市建设开发有限公司在徐水经济开发区附近拿地20宗近817亩，以一己之力拉升了整个区域的土地成交量。▼徐水区挂牌地块成交情况统计▼徐水区挂牌地块成交详情

1、聚焦保定城中村改造丨首批征迁任务基本完成 二期将启(标点)保定市主城区新启动城中村改造共计46个村，其中竞秀区10个、莲池区22个（含非遗小镇3个）、高新区13个、清苑区1个。涉及征迁22321户，人口83954人，宅基地21187宗，收储土地63582亩，安置区建设规模约950万㎡，占地约3730亩，总投资约1006亿元。2、2021年保定政府工作报告:加快首批城改进度 安置房年底封顶在保定市第十五届人民代表大会第六次会议上，保定市人民政府市长郭建英做政府工作报告。在“2021年重点工作”中提到，“加快城市建设。完成复兴路西延、乐凯大街南延，谋划新建西三环南延、东三环北延、北三环西延等道路，加快六区融合发展。建设深圳园中央公园、鲁岗公园和一批口袋公园，完成人民广场提升改造。“”加快首批17个城中村改造进度，安置房12月底封顶；5月底前完成二期项目签约、腾退、拆迁，力争两年完成市区城中村改造任务。推进总投资100亿元的高铁片区基础设施和公共服务设施建设。加快房地产问题项目去库存，强力推进府河、西大园、大世界等片区改造。”3、保定颁布住房公积金提取管理暂行办法 可用于支付房租2021年1月起，《保定市住房公积金提取管理暂行办法》正式施行。新《办法》主要从“提取范围”“申请资料与额度”等方面做出了新的修订。新办法中其中提到职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，职工应当连续足额缴存住房公积金满3个月，可以每年（自然年度）提取一次住房公积金支付房租。1、建59所学校、建自然博物馆 2021年保定32件民生实事公布保定市十五届人大六次会议于1月31日投票表决确定32项保定市2021年民生实事项目。2月2日，市十五届人大六次会议闭幕会上，宣布了保定市2021年民生实事项目票决结果。包括开工新建扩建59所中小学校幼儿园、推进主城区城中村改造、改造或新建10个便民市场、完成主城区“四馆”（图书馆、博物馆、美术馆和群艺馆）建设等。2、公告丨保定东湖区域局部地块规划修改根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等有关要求，保定市自然资源和规划局组织编制了《保定市城市控制性详细规划BS-11控制单元（局部地块）规划修改》方案，2021年2月10日，该规划经市政府批准，现将该规划在保定日报和保定市自然资源和规划局网站（http://bd.hebgt.gov.cn/）公布。3、规划丨保定莲池区将建海洋生态生物文化科普基地 总占地320亩近日，搜狐焦点网由河北项目网获悉，保定市莲池区将规划建设“海洋生态生物文化科普基地项目”。项目总占地面积约320亩，一期用地160亩，建筑面积103310平方米，建设海洋生物科普馆、海洋知识普及展厅、古今海洋生物进化展示岛等场馆及相关商业配套设施。 二期用地160亩，建筑面积93333平米，建设萌宠乐园、水世界、科技展览馆、中小学教育、研学基地及相关教育文化等相关配套设施。4、保定南湖公园来啦!占地1200亩,水域面积300亩在保定城南利民路东侧环堤河附近，一座公园正在春风中兴建。最近网友们纷纷关注的南湖公园，就在这里。南湖公园总面积约为1200亩，其中正在建设的部分为800亩，涉及水系面积约300亩（约20万平方米）。南湖公园的300亩水面，让城区公园水面一下子增加了30%。同时，南湖公园也成为了主城区仅次于东湖公园(27万平方米)，水面第二大的公园。5、保定公示恒祥儿童公园项目建设项目用地预审与选址意见书2021年2月25日保定市自然资源和规划局发布保定市恒祥儿童公园项目建设项目用地预审与选址意见书。据网上信息显示，恒祥儿童公园建设，位于恒祥大街与北二环交口东北角，建成以儿童游戏、休闲健身、科普教育为主的综合性公园，占地10公顷。位置参考：2月保定主城区房地产市场相关证件发放情况1.商品房预售许可证：公布3个证件信息 预售总套数752套搜狐焦点网自保定市行政审批局获悉，截止到2月28日，2月份保定市主城区共发布3个预售许可证审批信息，预售总面积104695.32㎡，预售总套数934套。获证项目为领秀紫晶城17#、19#楼商业；苏堤杭城二期16#（商品房见备注）、17#住宅楼；富泉佳苑（京电宿舍东院棚户区改造）1#、2#住宅楼。【详细信息 如下图】2.建筑工程施工许可证：公布2个证件信息 富泉佳苑、国槐嘉苑获证搜狐焦点网自保定市自然资源和规划局获悉，截止到2月28日，2月份保定市主城区房地产市场共发布2个建筑工程施工许可证下发信息，富泉佳苑（京电宿舍东院棚户区改造）、国槐嘉苑项目获发证件。【详细信息 如下图】3.建设工程规划许可：公布1个证件信息 玉锦园地下车库补办证件搜狐焦点网自保定市自然资源和规划局获悉，截止到2月28日，2月份保定市主城区房地产市场共发布1个建设工程规划许可证下发信息，玉锦园（中廉良城中村改造项目）地下车库（补办）获发证件。【详细信息 如下图】2月保定主城区和新三区土地市场资讯1.主城区土地挂牌、拍卖出让市场1.1成交：4宗地块成功出让 成交总价108210万元2021年2月，保定主城区土地交易市场共有4宗地块成功出让，土地用途均为居住用地，成交总面积为145807.6㎡，成交总价108210万元。其中2宗为挂牌出让，成交总面积为34382㎡，成交总价46600万元。2宗为拍卖出让，成交总面积为111425.6㎡，成交总价61610万元。【成交地块详情 见下图】1.2拍卖出让：19宗地块拍卖出让 含15宗居住用地2021年2月10日，保定市公共资源交易中心公布了一则国有建设用地使用权拍卖出让公告。以拍卖的方式出让19宗国有建设用地使用权，出让总面积1118024.4㎡，约合1677亩，其中包含15居住用地（总面积860773.8㎡，约合1291亩），1宗商服用地（总面积4239.1㎡，约合6亩），3宗工业用地（总面积253011.5㎡，约合380亩）。拍卖时间为2021年3月2日。（说明：2021年2月26日15宗地块保证金有所调整）由此次出让地块的位置分析可见，多数地块或为城改项目用地，例如东马池村、银定庄村、二台村等城改项目用地或均在此次拍卖之列。地块位置参考信息如下：2.满城、清苑、徐水三区挂牌出让市场：共挂牌地块6宗 成交地块1宗2月，满城区有3宗住宅用地挂牌出让，出让面积总面积50126.95㎡（约合75.19亩）。满城区2月份挂牌地块详情：2月，清苑区有3宗居住用地挂牌出让，出让面积93718.18㎡（约合140.58亩）。清苑区2月份挂牌地块详情：2月，徐水区1宗居住用地成功出让，成交面积14930.46㎡（22.40亩）。拿地房企为保定市佳源房地产开发有限公司，成交价6272万元。徐水区2月份成交地块详情：文章来源：搜狐焦点

来源： 凤凰网房产石家庄站近日，凤凰网房产石家庄站从河北省住宅与房地产业协会获悉，2020年上半年河北省房地产行业数据报告出炉。【写在前面的话】作为我省房地产行业新型智库，为更好地服务我省房地产行业高质量发展，河北省住宅与房地产业协会在整合克而瑞统计数据和中国房价行情平台信息的基础上，尝试自2020年起，每月发布“冀房行业数据报告”，主要包括商品住宅、二手房和租赁房屋等三类数据。克而瑞是目前中国最大的房地产信息综合服务商，中国房价行情平台是中国房地产业协会主办的专业房产数据平台。本文所有数据仅作信息交流之目的，不代表发布方的观点。一、商品住宅市场6月份，全省商品房供应面积504.8万平方米。其中，唐山110.7万平方米，供应量最大；张家口8.2万平方米，全省最低。全省商品房销售面积307.6万平方米。其中，唐山66.5万平方米，全省最多；衡水3.6万平方米，全省最低。全省商品房成交均价11441元/平方米。其中，石家庄14884元/平方米，全省最高；邢台7837元/平方米，全省最低。表1 2020年上半年河北省商品住宅数据统计6月份，全省土地供应建面1213.8万平方米，其中，张家口203.1万平方米，供应量最大；衡水无供应建面，全省最低。全省土地成交建面1711.8万平方米。其中，张家口成交292.9万平方米，全省最多；衡水成交14.4万平方米，全省最低。表2 2020年上半年河北省土地市场数据统计二、二手房市场上半年，全省挂牌新增套数约23.9万套，较2019年下半年减少26%，同比去年上半年减少39.6%。分城市看，石家庄上半年新增挂牌66498套，信息量最多。收疫情影响，各城市上半年二手房市场活跃程度均有所下降。其中，石家庄新增挂牌数量较去年下半年减少35.1%，比去年上半年减少了51.4%。此外，廊坊、秦皇岛、邢台等城市的挂牌量均较去年上半年减少了一半以上。表3 2020年上半年河北省二手房市场新增挂牌量变化情况上半年，全省新增挂牌均价最高的城市为石家庄，均价为14958元/㎡，比2019年下半年均价上涨0.6%，较去年统计下降1.1%。全省房价变化幅度最大的城市是唐山市，比去年下半年房价上涨6.1%，比去年上半年上涨了20.4%。此外，秦皇岛房价较去年上半年上涨10%，张家口、衡水房价降幅超过5%，沧州、承德涨幅超过5%，其他城市房价相对平稳。图 1 2020年上半年河北省二手房市场新增挂牌平均房价地图表 4 2020年上半年河北省二手房市场新增挂牌平均房价变化情况三、租赁市场上半年，全省新增挂牌套数约23.8万套，较2019年下半年减少24.9%，同比去年上半年减少17.1%。相较于二手房市场，租房市场信息量受疫情影响略小。分城市看，石家庄新增挂牌74452套，信息量最多，占全省新增出租挂牌信息量的31%。相较去年上半年，唐山、是秦皇岛、张家口等城市的新增出租挂牌信息量的降幅都超过30%。衡水租房市场较为例外，不仅较去年上半年增加了43.5%，也仅比去年下半年减少了1.6%。表5 2020年上半年河北省租赁市场新增挂牌量变化情况上半年，全省新增挂牌均价最高的城市为石家庄，均价为22.6元/月/㎡，较2019年下半年上涨5.3%，同比去年上半年上涨7.0%。衡水的租金同比上涨14 %，邢台、唐山的租金同比涨幅也超过了5%，变化较大。尽管市场供给量有所下滑，但全省租金水平依然较为平稳。图 2 2020年上半年河北省租赁市场新增挂牌平均房价地图表 6 2020年上半年河北省租赁市场新增挂牌平均租金变化情况一、有关说明1.商品住宅是指普通住宅、别墅、可售型公寓。2.商品住宅的统计范围：张家口：市区、宣化、涿鹿、怀来、下花园、赤城、万全、崇礼承 德：承德市区、滦平廊 坊：市区、三河（燕郊）、大厂、香河、固安、永清、霸州、文安保 定：保定市区、徐水、清苑、满城、涿州、涞水、高碑店唐 山：唐山市区、丰南、丰润、开平、古冶、玉田、遵化、曹妃甸秦皇岛：秦皇岛市区、北戴河、北戴河新区、抚宁、昌黎沧 州：沧州市区、沧县、渤海新区、肃宁、河间、任丘石家庄：石家庄市区、鹿泉、藁城、栾城、正定衡 水：衡水市区、冀州邢 台：邢台市区邯 郸：邯郸市区二、名词释义1.二手房市场：限指存量房的出售市场。2.租赁市场：限指存量房的出租市场。

《商品房预售许可证》是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，按规定房屋建好之前销售都要办理预售证件（现楼不需此证）。且相关条例规定，依法取得销售许可证后，要按法定时间开盘销售。从商品房下证时间，也可以侧面反映出开发商对于市场预期的研判，根据市场节点来把控预售房源的供应量，或拉长销售周期，或集中放量。2020年保定主城区新增商品房预售面积287万㎡，同比上涨16.27%▼2020年保定主城区各月新增商品房预售面积今年上半年预售面积1595732.97㎡，下半年预售面积1271050㎡。从各月的供应情况来看，2020年房源供应5月份为高峰期，预售总面积643527.95㎡，该月香溪名旭、竞秀金茂悦、朝阳首府·雅园、铂悦山、仁和·鑫丰、熙悦九里、卓正上东区等项目分获证件；2月份无预售证件下发，该月正是疫情高发期，大部分工作处于停滞状态。根据当下市场环境的不同，开发企业有时会选择延迟拿证时间，或是分次分批拿证，这样可以将条件较差的房源先变现，还可以为其他房源争取更多的宣传和前期房价市场调研的时间。▼2020年保定主城区各月新增商品房预售套数2020年隆基泰和新增房源量居首 铂悦山新增预售2481套2020年新房供应主要集中在体育新城、高铁东湖区域，共有近34家房企获发预售许可证。其中，隆基泰和与2019年相比同样最为抢眼，企业今年新增预售房源面积、套数、证件数均位列第一，新增预售房源总面积823048.18㎡，预售套数4391套，获证楼盘有铂悦山、西湖铂悦山、郁金园、玫瑰园、万和春天住区。其次，盈峰天佑地产开发的南湖春晓A区B区多个住宅楼获发预售证件，新增预售房源总面积182809.83 ，预售套数1832套。此外，天业创展开发的香溪名旭、香溪名汇，深保发展开发的深圳园创投中心、燕云城，以及卓正地产开发的卓正上东区、卓悦中心等均有多个楼栋获发证件。▼2020年房企新增预售房源面积TOP10▼2020年房企获发预售证件TOP10▼2020年房企新增预售房源套数TOP10▼ 2020年保定主城区新增商品房预售许可证审批列表

最近很多城市房价上涨的呼声是越来越多。甚至还有XX自媒体喊出一个季度上涨20%的言论。其实关于房地产情况，其实每个月每个季度实际卖了多少地，房子挂牌多少，成交多少，库存还剩下多少都有明明白白的数据。前三个季度，全国新房成交量1033614万平方米，同比下降1%。如果只看第三个季度新房成交量42494万平方米，同比增长10.5%，这说明三季度真的有很多人买房。大家对疫情过后开始趋于乐观。第三季度成交量上涨原因也不乏为房产公司着急出货回款，所以都开始了各类促销活动。成交量与成交价是两个最关键的指标，如果市场有人大幅低价出货的话，成交量也会出现上涨。如果今后再看到成交量大幅上涨，不要慌，看看成交价。前三季度全国住宅新房成交均价同比上涨7.2%，如果只看第三季度成交价均价达到10322/平方米，同比上涨3.7%，涨幅较第二季度6.8%有所回落。所以网上说的一个季度上涨20%的数据就是耸人听闻。价格确实有涨。疫情刚刚恢复的时候，确实有炒房的苗头，当时有很多资金进入楼市。各地政府开始缩紧调控政策。所以二季度涨幅比较大。三季度有所回落。相较于去年的第三季度，一线，发达和普通二线城市月均成交量分别上涨40.82% 12.5%和0.46%，不得不说在政策收紧的情况下，还出现如此的市场表现，说明当下的购房需求还是很充分的。图片均来源于网络

【环球网综合报道】房子，始终是我国老百姓最为关注的话题之一。近年来，随着一系列调控政策的精准实施，我国房地产市场正在逐步迈向健康平稳发展，“房住不炒”的理念已经逐渐深入人心。据不完全统计，今年1到8月，全国各地出台各类房地产调控政策合计次数已经突破360次。近日，天眼查发布《房地产行业企业数据报告（2020）》，通过近十年间的企业数据变化及多维度数据剖析，覆盖二手房、房屋租赁、物业市场等话题，分析整体房地产行业的发展，洞察消费者所处消费环境的变化。总体来看，天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国新增房地产相关企业30万家，西南地区同比增速最快。房屋租赁方面，前三季度新增房屋租赁相关企业9万家，深圳是唯一一个今年三个季度增量均上涨的一线城市。关于房地产服务，我国数百万家物业、装修、搬家相关企业近十年注册总量至少翻了两番。我国房地产行业新时代已然到来。2020年前三季度新增房地产相关企业30万家，西南地区同比增速最快10月过半，“金九银十”进入下半场，房地产市场整体成交依然活跃。据中原地产研究中心统计数据显示，热点的30大城市合计成交1820万平米商品房住宅，环比8月上涨了4.8%，而同比2019年同期上涨了25%。天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国共新增房地产相关企业超过30万家，较2019年同期相比增长11.91%。今年新增的房地产相关企业主要集中在广东、江苏和山东，三个省份新增的相关企业总量约占全国三分之一。有相关分析称，市场的热度主要原因是因为信贷政策相对宽松，另外各地分化也非常明显，最主要上涨的城市集中在一二线城市，华南和华东上涨明显超过华北。天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国一线城市新增房地产相关企业超过3.4万家，同比增长17.42%，新一线城市增量较为稳定，同比增长0.44%，而二线城市新增房地产相关企业超过7.6万家，同比增长25.63%。分区域来看，天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国华东和华南地区分别新增房地产相关企业12万和6万家，同比增长分别为22.68%和11.03%，而华北地区新增同比增长仅为1.04%。值得注意的是，西南地区新增房地产相关企业超过4万家，同比增长25.12%。针对未来市场，中指院方面分析认为，中央将保持房地产调控政策的连续性、稳定性，坚持稳地价、稳房价、稳预期。地方政府也将从各地实际出发，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。总体来看，天眼查专业版数据显示，我国目前有超过195万家房地产相关企业。其中有限责任公司占比超9成，注册资本为1000万以上的相关企业数量占比超过38%。地域分布方面，广东省的房地产相关企业数量最多，近30万家，占全国相关企业总量的15.10%。山东省和江苏省分别以15万和14家相关企业数量位居第二三位。另外，四川、浙江和上海三个省市地区也均拥有约10万家房地产相关企业。天眼查专业版数据显示，对比人口与房地产企业数量，可以发现，人口数量较多的省份，也拥有数量较多的地产相关企业。例如，“人口大省”山东和广东两省所拥有的的房地产相关企业数量，分别位居全国第二三位。天眼查专业版数据显示，2015年以来，我国房地产相关企业年注册量逐年上涨。2018年，我国房地产相关企业注册增速达到18.59%，为近十年来最高。2019年，我国房地产相关企业年注册量近37万家，为历年增量最高。2020年前三季度新增二手房相关企业13万家，已超过2019年全年增量随着房地产行业中二手房市场的不断发展，关注二手房的人也越来越多，二手房相关企业也开始纷纷崭露头角。天眼查专业版数据显示，我国目前有60万家二手房相关企业。其中，有限责任公司占比近9成。区域分布上，广东省的二手房相关企业数量最多，超过7万家，占全国相关企业总量的12.03%，其次是江苏省和上海市，均拥有约5万家相关企业。另外，山东、四川和浙江三个省份也都拥有超过3万家相关企业。纵观近十年我国二手房企的发展，天眼查专业版数据显示，从2011年起至今，我国共新增了超过72万家二手房相关企业，其中，2016年相关企业年度注册增速高达27.21%。值得注意的是，2020年前三季度我国共新增二手房相关企业超过13万家，已经超过2019年全年新增的相关企业总量，较2019年同期相比增长41.16%。其中，2020年第三季度新增6万余家二手房相关企业，环比增长23.25%。地域方面，今年新增的二手房相关企业主要集中在江苏、浙江和广东，三个省份新增的相关企业数量均占全国的9%。贝壳研究院方面表示，伴随着疫情逐渐得到控制，二手房市场累计成交在三季度实现反超。数据显示，2020年前三季度重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。另外，2020年国庆“黄金周”刚刚过去，据相关机构数据统计，今年黄金周二手房市场比去年明显升温，但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化，整个金九银十维持了“温”的表现。2020年前三季度新增房屋租赁相关企业9万家，第二季度新增近4万家近几年，国家陆续出台政策，鼓励住宅租赁市场发展。根据《中国流动人口发展报告》显示，流动人口中超过2/3的流动人口选择租赁住房。天眼查专业版数据显示，我国目前拥有90万余家房屋租赁相关企业，超三成相关企业注册资本达1000万以上。另外，有限责任公司占比为83.45%，个体工商户占比为5.84%。地域分布方面，广东省的房屋租赁相关企业数量最多，超过11万家，占全国相关企业总量的12.66%。山东省以9万余家相关企业数量位居第二，江苏省和河南省分列第三四位，均拥有超过6万家相关企业。自2012年以来，全国房屋租赁相关企业的年度注册数量和增速呈稳定上升趋势。其中，2019年新增房屋租赁相关企业近18万家，增速达21.18%。据我爱我家研究院13日晚发布最新报告显示，9月，北京住房租赁交易量、租金同步下滑，市场正向淡季过渡。业界分析认为，未来北京租赁交易量将继续下行，租金也呈现稳中有降的态势。除北京外，58同城、安居客在《9月重点城市租房趋势报告》中提到，上海、广州和深圳平均租金较上月环比均小幅上涨。天眼查专业版数据显示，我国2020年前三季度共新增9万余家房屋租赁相关企业，其中第二季度新增近4万家。分城市来看，今年新增房屋租赁相关企业数量最多的城市为广州市，超过6,700家，郑州市和深圳市分别以4,300家和3,600家相关企业数量位居第二三位。值得注意的是，深圳市第三季度新增超过1,400家房屋租赁相关企业，环比增长9%，是唯一一个今年三个季度增量均上涨的一线城市。房地产服务三件套：物业、装修、搬家，近十年相关企业注册总量至少翻两番【物业】天眼查专业版数据显示，我国共有超过212万家物业相关企业，其中有限责任公司占比超过94%，约3成的相关企业注册资本在1,000万以上。地域分布上，广东省的物业相关企业数量最多，近35万家，占全国相关企业总量的16%。山东省和江苏省位居第二三位，分别拥有19万和17万家物业相关企业。上海和北京两大一线城市也跻身前五名，均拥有10万余家相关企业。另外，我国超过63%的物业相关企业都成立于5年内，超过9%的物业相关企业成立15年以上。 以工商登记为准，2020年前三季度我国共新增近34万家物业相关企业，同比增长10.26%。新增的相关企业同样主要集中分布在广东、山东和江苏三个省份。【装修】天眼查专业版数据显示，我国目前有近414万家装修相关企业，主要分布在建筑业（43.24%），批发和零售业（22.42%）和租赁和商务服务业（19.28%）。其中，有限责任公司占比73.29%，个体工商户占比为24.41%。另外，将近一半的相关企业注册资本为0-200万。地域分布上，江苏省的装修相关企业数量最多，超过60万家，占全国相关企业总量的14.53%。山东省和广东省则位居第二三位，分别有超过43万家和近34万家相关企业。值得注意的是，我国装修相关企业2011年的注册总量为61.2万家，到2020年已经增至495万家，注册总量翻了三番。以工商登记为准，我国前三季度新增装修相关企业超过百万家，同比增长42.81%。【搬家】天眼查专业版数据显示，我国共有8.5万家搬家相关企业，主要集中在居民服务、修理和其他服务业（33.97%），交通运输、仓储和邮政业（27.15%）和房地产业（19.28%）。地域分布上，注册于山东、广东和江苏的搬家相关企业数量位居全国前三，三个省份的相关企业数量之和占全国的32.24%。其中，山东省的搬家相关企业数量最多，超过1万家，广东省和江苏省分别拥有超过9,900家和7,000家相关企业。天眼查专业版数据显示，我国搬家相关企业自2016年起注册增速始终保持在24%以上，2019年新增相关企业近2万家，为历史增量最多的年份。以工商登记为准，我国今年前三季度共新增近1.2万家搬家相关企业，同比增长-17.07%，其中，广东省新增的相关企业数量最多。投诉“重灾区”：买卖合同纠纷和物业服务合同纠纷为主要案由日前，一则有关“搬家”的新闻引起热议：吴女士找北京某搬家公司搬家，事先谈好的最多1500元，结果搬完算账时，搬家公司竟出具了一张18000元的账单！吴女士把这段经历发到网上，引起许多被搬家公司坑害过的网友的共鸣。事实上，房子，关系到消费者的安居问题，却是出现消费纠纷最严重的行业之一，房地产也成为了投诉的“重灾区”。据中国质量万里行消费投诉平台数据显示，2019年度房地产行业相关投诉21613例。按照房产家居行业特性，将投诉数据按照房地产、房屋租赁、家装家居三个细分行业进行划分并统计，统计结果显示：房地产行业相关投诉有15325例，占投诉总量的70.91%；房屋租赁行业相关投诉有5571例，占投诉总量的25.78%；家装家居行业相关投诉717例，占投诉总量的3.32%。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过28万家房地产相关企业产生过法律诉讼，其中，案由涉及房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷的案件数量占比近49%。另外，有3.48%的房屋租赁相关企业曾遭到行政处罚，超过3万家有严重违法行为。2020年以来，房地产相关企业被执行人信息数量已达38.6万次。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过14万家房屋租赁相关企业产生过法律诉讼，其中，案由涉及物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷的案件数量占比近48%。另外，有4.6%的房屋租赁相关企业曾遭到行政处罚，近6,000家有严重违法行为。2020年以来，房屋租赁相关企业被执行人信息数量已达12.2万次。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过41万家房地产服务相关企业（指物业、装修、搬家相关企业）产生过法律诉讼，其中，案由涉及物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷的案件数量占比超过60%。另外，有2.12%的房地产服务相关企业曾遭到行政处罚，近3.8万家有严重违法行为。2020年以来，房地产服务相关企业被执行人信息数量已达30.8万次。有业内人士建议，以购房为例，若出现纠纷，可以采取的维权方式包括：一、用合法的方式与开发商协商沟通。比如通过往来催告、函件、通知及当面沟通、磋商等理性方式来主张自己的权利。二、可以请求消协进行调解。三、向有关行政主管部门反映、投诉。四、协商调解不成，可以通过诉讼、仲裁等司法程序解决。此外，还有地区提供了投诉热线、网站等方式，为消费者提供了维护自己合法权益的渠道。数据说明1、相关企业界定：(1) 房地产相关企业：企业名称或经营范围含“房地产”；(2) 二手房相关企业：企业名称或经营范围含“房地产经纪、二手房、出租受托管理的住宅、出租商业用房、办公用房”；(3) 房屋租赁相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“房屋租赁”；(4) 物业相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“物业”；(5) 装修相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“装修”；(6) 搬家相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“搬家”；2、仅统计中国大陆地区企业数据，城市等级划分以第一财经·新一线城市研究所发布的《2020城市商业魅力排行榜》为准；3、相关企业总量和增量统计全部企业状态，其余维度均仅统计在业、存续、迁入、迁出状态的企业；统计时间截至2020年10月。版权声明本报告由天眼查数据新闻试验室（“天眼查”）制作，版权由天眼查排他所有，所涉的文字、图片、商标、表格等组成部分均受中华人民共和国相关法律保护。欢迎您以媒体传播、市场分析、政策研究等非营利目的引用本报告部分或全部内容，引用时需注明来源“天眼查”。未经事先许可，任何组织或个人不得以任何形式擅自使用、复制、转载本报告的全部或部分内容或组成元素，或向第三方实施许可，否则，天眼查将保留追究其法律责任之权利。数据来源及免责声明本报告所涉之“天眼查”数据，均来自于权威公开信息来源。天眼查并不对前述信息来源所公示之数据、文字、图形等信息与客观事实的一致性、及时性、准确性进行保证或担保。同时，前述数据仅能反映当前公示统计数据样本的基本状态，未必能够完全反映市场客观情况。本报告所载的资料、意见以及推测仅反映天眼查于报告发布当日的判断，由于社会以及政治、法律、市场、技术等环境可能随时改变，天眼查无法保证本报告所载信息可反映读者阅读时的最新行业或市场状态。有鉴于此，本报告无法作为投资决策的直接或最终依据，仅可用于初步研究参考，天眼查不因本报告（包括但不限于数据、计算方法、逻辑观点等）承担法律责任。请您知悉并同意，您基于本报告内容作出的分析、判断、决策等商业行为，均系您自身的经营行为，您不得因此类经营行为导致的利益受损而主张天眼查承担任何责任。同时，天眼查保留对本报告所载信息在不发出通知的情形下做出补充和修改的权利。请您在阅读或使用本报告前，审慎阅读及充分理解上述声明之内容，否则请勿阅读或使用本报告。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯近日发布2018年第三季度华北区房地产市场研究报告，重点解读最新发布的房地产相关政策，分析三季度写字楼、零售、住宅及大宗投资市场的表现，并就未来趋势进行展望。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示，9月份北京市出台多个房地产政策，内容涵盖个人住房公积金、城市规划、产业的禁止和限制等多个方面，预计未来将对北京的房地产市场产生不同程度的影响。住宅市场方面，商品住宅新房成交量在“金九银十”的传统销售旺季出现反弹，表明新的市场供需关系正逐渐形成。甲级写字楼市场整体表现稳定，核心区域的价值不断提升。报告显示，2018年三季度，北京市甲级写字楼空置率小幅上升，环比上升0.6个百分点至6.5%，而核心商务区空置率维持在较低水平，非核心商务区则表现活跃，成交多以大面积租赁为主。全市写字楼平均租金实现连续六个季度环比增长，达到人民币每平方米每月366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。报告预计，未来一段时间写字楼去中心化趋势愈发明显，部分非核心商务区将进一步承接来自核心商务区的需求外溢，进而形成新的供需关系。报告显示，在零售市场方面，商业零售市场整体表现仍较平稳，入住率及租金水平小幅提升。住宅销售市场，2018年三季度楼市整体成交量较一、二季度有明显反弹，整体价格走势保持平稳。报告预测，楼市调控将进入平稳期，并辅以具有针对性的政策指引与监督，如住房租赁市场、二手房市场、公租房等领域将被纳入重点监测范围之内，通过严厉打击乱象、规范行业行为来保障当前房地产市场的健康运行。（光明融媒记者 温源）

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓