办公楼市场研究报告

中国写字楼市场正持续发展和演变。第一太平戴维斯于近日发布2018年中国写字楼市场报告，以市场需求端为聚焦，同时研判了市场基本面和未来趋势，并对表现抢眼或处于转折点的热门市场进行了重点剖析。重点增长行业：金融继续占主力，IT和联合办公齐发力金融业仍是甲级写字楼最主要的租户类别，在四座一线城市的平均占比高达34%。近年，新兴金融科技和P2P公司面临监管压力攀升，令需求端的不确定性因素增加。但随着中国加快推进金融业改革和对外开放，推动资管行业专业化，金融业对办公空间的需求预期也将有所回升。IT行业占比国内GDP的3.9%，但在过去三年中始终保持两位数增长。行业发展有望为北京中关村、上海张江、武汉光谷等IT聚集区域带来需求动力。上海和北京是目前国内最大的联合办公市场，2018年门店数量占比分别达到33%和32%。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合，市场热议的焦点已从新店开张转为对市场健康发展的担忧。鉴于联合办公长期融资负债与短期营业收益的经营模式，如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商关注的重点。表1:国内联合办公市场的爆发式供应增长来源：各品牌公司官网，第一太平戴维斯研究部 *资料基于20个国际和国内联合办公品牌上升市场：大湾区规划提振广深市场，成都高科技产业发展抢眼自2017年政府宣布设立粤港澳大湾区以来，区内经济和城市基础设施的发展显著提速。2019年2月，中央出台《粤港澳大湾区发展规划纲要》。在总体规划的提振下，国内外投资者加大对房地产的投资。此外，广深两地的办公和生活成本低于同为一线城市的北京和上海，这也是吸引公司落户的一大重要因素。强劲需求带动2018年广深两地市场空置率同比分别下跌4.3个百分点和0.7个百分点。作为中国西部三大国家中心城市之一，成都拥有强大的现代服务产业，其中金融服务业和高科技产业发展尤为出众。高新技术产业亦迅速崛起，成为甲级写字楼的重要租户之一，存量占比自2013年的4%增长至2018年的16%。联合办公是成都写字楼吸纳的另一大新动力。除本土运营商的扩张，许多国内运营商更是将成都作为拓展二线城市业务的第一站。表1:甲级写字楼租金和空置率变化来源：第一太平戴维斯研究部，注：租金涨幅基于租金指数房地产科技对物业管理行业提出新要求科技正在改变着人们的日常生活，房地产与科技的结合也已将中国房地产市场推入一个新纪元。人脸识别、 智慧照明、 空气质量监测、无人机安保和无人保洁等高新技术的应用，将进一步节约成本和资源；定制移动应用将促进租户、管理人员与供应商之间的高效沟通；建筑信息模型(BIM)的运用也有助优化物业管理水平。在对重点城市的标杆写字楼项目进行租金和物业管理费追踪后，我们发现，上海和北京等城市甲级写字楼的物业管理费增长快于租金。一些项目即使租金有所下调，其物业管理费仍只涨不跌。随着市场竞争加剧，尤其是当下联合办公一同参与争夺战，提升物业管理质量是助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。新形势下，业主和租户应如何应对？中国写字楼市场仍面临诸多挑战，面对新经济产业需求的崛起，及时调整策略才是生存之道。传统写字楼业主应当对租户进行资质评级，多元化租户配比，降低金融行业风险的影响，以维持长期稳定运营。另一方面，联合办公对业主而言是机遇，但风险犹在，即意味着更高的租户流动率和更为复杂的租户结构，切不可盲目“跟风”。在市场倾向租户方的城市，企业应抓住契机，以较低或至少同等成本将办公场所升级至性价比更高的新楼宇。面对诸多选择，租户可考虑聘请专业代理机构，以获得最适合、性价比最高的租赁方案。（文章来源：观点地产网）

上海办公楼市场历经多年发展，截至2020年底规模已达1400余万平方米，其中超过半数位于非中央商务区。仲量联行华东区董事总经理张静表示：“非中央商务区内诸多板块的迅速崛起，已然改变了上海办公楼市场的固有格局。上海现阶段的办公楼市场板块格局变化，将为未来办公楼市场的发展奠定基础。”仲量联行最新的《踵事增华 ，相得益彰 · 全新视角解构上海办公楼市场格局》研究报告，根据上海的行政规划和街区路网，产业集群、商业氛围、基建设施评价体系的三个维度指标量化并赋值于地图，运用地理信息的算法，聚类分析并得出上海各精细化区域的办公楼市场集群能级，打破了现有的"中央商务区 "和 "非中央商务区"的边线界定。报告根据上海多中心发展的特色，将原有的板块界定再次细分，形成核心商务区、中央商务区、成熟型商务区以及成长型商务区四类，以更合理有效地反映上海办公楼市场各板块的变迁。报告指出，对于城市办公楼市场的发展和成熟而言，集群效应具有显而易见的推动作用，其背后的核心驱动要素主要来自于以下三个方面：产业集聚、商业氛围和基建设施。产业集聚：产业导向形成聚集效应，总部经济推动产业规模化发展产业集群是衡量办公楼商务板块规模的重要指标，包含了产业规模、企业活跃度、人才聚集要素。在上海的办公楼租户构成中，金融服务业已成为基石行业，在上海甲级办公楼里占比达36%。科技新媒体行业推动办公楼需求持续增长，带动办公楼板块的产业聚集。从办公楼的租户结构看，科技新媒体业企业在中央商务区占比从2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商务区占比达21%。在“双循环”格局下，上海作为长三角一体化发展的核心引擎，将进一步发挥龙头带动作用，促进国内国际双循环。大批跨国公司亚太及中国区总部、分支机构或研发中心搬迁至上海，带动区域经济发展。在跨国公司总部进入上海的同时，内资企业则在上海找到了走向全国和国际市场的跳板。上海的新兴商务区承载了总部办公需求。在新兴商务区各细分市场中，浦东的前滩板块发展动能最为显著。前滩是近两年发展最迅速的新兴板块，自2017年第一栋甲级办公楼竣工，截至2020年，已有约66万平方米的办公楼竣工。前滩的高品质新项目为企业整合或设立总部需求提供了更多选择，也持续受到成本敏感型租户的青睐。商业氛围：商圈提档升级，赋能办公楼市场除高度聚集的办公楼外，完善的商业配套能够由点及面地带动板块的商圈活力与商业氛围，商场辐射范围扩大和商圈能级提升，继而助力板块内更多经济活动聚集，产生凝聚效力。报告指出，带有办公、零售及酒店等复合功能的综合体项目能够更好地为板块的配套设施、服务品质以及地段提档，升级其商业氛围并赋能该板块的办公楼市场。仲量联行数据显示，2016-2020年间，上海办公楼市场综合体项目与纯办公项目的租金价差逐渐扩大。商业氛围对上海办公楼板块格局的影响主要分为两个方面，即核心商圈内城市更新推动板块升级，和新兴商圈内配套成熟化提升商业氛围。在中央商务区内，零售项目的存量改造是整体市场中的仅次于新增供应的供应来源，办公楼板块的租金增长要素之一是其项目或周围项目的商业升级，通过助力板块协同效应增加租户黏性，并加强板块的综合竞争力。上海的非中央商务区集中了大部分零售物业市场的新增供应，新兴商圈内配套设施的日益完善提升了整体商业氛围，不仅能满足区域内企业商务接待和员工消费需求，也有利于提升办公物业的价值，从而吸引优质企业入驻。基建设施：公共交通提速发展，增强新兴板块联动性交通便捷性和通达性是企业选址考量的重要因素，基建设施的完善对办公楼细分板块的发展具有显著的推动作用。上海是全球地铁网络最长的城市。便捷的交通助力上海多中心的发展模式，提升了板块间的通勤时间。随着轨道交通的不断发展，非中央商务区的轨道交通密度正逐步向中央商务区靠拢。根据仲量联行地理信息平台MapIT的计算，至2025年底，非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的230公里增加至329公里。新地铁线路将拉近非中央商务区楼宇与地铁站的距离，同时，单个楼宇与地铁站的距离也将缩短。项目通达性提升吸引了更多租户向非中央商务区迁移。租户向非中央商务区的搬迁整合与新项目的不断竣工形成了聚集效应，为板块带来了新的动能。仲量联行华东区研究部总监黄璐表示：“上海办公楼市场正在经历转型蜕变，上海多中心的发展模式，带动了原属非中央商务区的一些办公板块迅速兴起，逐渐转型成为功能齐全的商务区域，同时中央商务区的板块已形成产业规模效应，通过城市更新等方式探索新格局下的自身定位。随着各区域产业导向逐渐显现经济效益，城市基础建设日益延伸完善，上海办公楼市场逐渐形成多板块功能互补、分工协作、动态平衡的全新格局。”

“内环+中环”趋势明显，新兴商务区未来可期2020年9月8日，深圳—仲量联行最新发布《 解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望》研究报告，回顾深圳经济特区40年经济、产业、基建等方面的成就，在城市呈现“多中心”发展的格局下，仲量联行提出“内环+中环”的概念，预测深圳办公楼市场的需求，探讨未来机遇。仲量联行深圳董事总经理夏春毅：“深圳由一个边陲小镇经过短短四十年的发展便成为全国的经济重镇和国际化创新城市，其根本原因正是深圳作为经济特区能够力行改革、坚持开放、敢闯敢试、勇于创新。”深圳的经济体量已然位列全国第三，高速的经济增长吸引了大量的人才与劳动力，造就了深圳这个国内最具移民精神的城市。深圳办公楼市场高速发展顺应城市的建设轨迹，深圳办公楼市场也经历了二十多年的飞跃发展。近十年间，深圳办公楼市场多处于供需两旺的状态，从2015年开始迎来了爆发式增长，截至2020年二季度，甲级办公楼存量已经达到2000年年底存量的30倍以上。而需求方面，近几年来，高新技术产业和金融业发展势头迅猛，来自这两个行业的租赁需求基本占全市的50-70%。深圳甲级办公楼市场物业分布同一时期，高新技术企业将非生产部门的办公空间从产业园升级至甲级办公楼的趋势非常明显，且他们还是深圳办公楼市场里最积极寻求扩租机会的群体之一。深圳具有优势的高新技术类细分领域，如社交媒体、芯片设计与制造、云服务等不但在近五年中增长迅猛，且未来大有加速增长的趋势。深圳是中国内地金融业占GDP比重最高的城市之一。金融业作为深圳四大支柱产业之一，该行业租户虽然在各区都有分布，但最集中的还是在福田中央商务区。全市及三个细分市场亮点及甲级办公楼近五年成交租户行业分布新兴商务区未来可期仲量联行将已经成熟的蔡屋围-福田-后海/科技园片区视作深圳的“内环”，将深圳地铁5号线沿线区域视作深圳的“中环”。 “中环”商务区的前景相当乐观，片区内外交通基建的完善将是加速这些“中环”商务区成熟的首要因素，同时，大型高新技术企业、其他有大面积办公需求和成本节约需求的企业、以及承租能力相对低的中小企业都将向“中环”商务区集中。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“中环商务区的成熟将进一步奠定深圳办公楼市场的‘多中心’格局，而‘多中心’不仅意味着更多的产业载体，还能够大幅提升非核心区及城市近郊的土地价值，促进土地的高效利用，并引导城市不同区域的平衡发展。”深圳核心商务区与新兴商务区分布两大主导产业持续支撑办公楼市场需求高新技术与金融两大主导产业在深圳的空间布局上，呈现出核心商务区与新兴商务区全面覆盖的特点，也在很大程度上促进了核心商务区与新兴商务区的错位共同发展。其与“多中心”发展格局的契合意味着深圳办公楼市场将延续供需两旺的态势。高新技术与金融产业受疫情影响相对较小，部分高新技术巨头企业甚至还因疫情获益，扩张需求较强，而金融业也已走出金融去杠杆的阴霾，需求开始反弹。仲量联行预计来自这两大主导产业的大量需求将涌向新兴商务区。即便深圳市场面临大量新增供应，供过于求的状态中短期内难以改变，但空置压力估计不会进一步上升，而租金在短期内仍将下行，在中长期则有望企稳反弹。2019-2022年深圳甲级办公楼物业市场从长远来看，仲量联行估计上述新兴商务区将在2025-2030年间达到成熟，届时，对这些区域的需求将进一步增长，且这些需求在全市的占比将继续提升。而这些新兴商务区的新增供应预计在2030年前基本面市，供需关系将更趋平衡，租金水平也将迎来较快增长。

来源： 中国网２月１３日，５８同城、安居客发布《写字楼调研报告》，从用户决策角度对写字楼市场现状进行了深度剖析和解读。报告显示，租赁成本、区域和交通状况是中小企业选址时的核心考量因素，宏观经济增速下行在一定程度上会影响企业租赁决策；一线城市的新增供应推升了写字楼空置率，行业竞争力度加大，给予了企业主较好议价空间；除此以外，共享办公在新兴行业中认可度较高，部分新兴商务区也倍受中小企业的青睐。５８安居客房产研究院分院院长张波指出，当前疫情对于商业地产的发展影响较大，这不仅体现在酒店、商场等线下消费场景，对于写字楼租赁市场也存在着中短期影响。短期来看，为树立起行业正面形象、保证租金收益的长期稳定性，租金减免或许会成为部分写字楼在疫情期间挽留用户的一种方式。中期来看，疫情将加快部分行业淘汰速度，小微企业的生存压力不断提升，办公物业在２０２０年将面临严峻挑战。租赁成本成首要考量因素，新增供应推升写字楼空置率据５８同城、安居客《写字楼调研报告》显示，企业在进行写字楼选址时的核心考量因素是租赁成本及区域和交通状况，同时也包括免租期、得房率、物业服务状况及口碑等。当期望区域与租赁成本只能满足其一时，大多数中小企业会选择改变期望区域，而非提高租赁成本。５８同城、安居客这份报告指出，在租金预算方面，企业一般维持当前租金或根据租赁市场行情上下浮动５％到１０％，只有当营收显著降低时，才会出现大幅减少租金预算的情况。在确定期望区域方面，资金不充裕的初创型企业会考虑有政策补贴或租金便宜的产业园区或郊区，成长型和成熟型企业大多会考虑向市区搬迁。５８同城副总裁胡建东表示，写字楼租赁团队只有把握好目标租户的心理，才能够应对市场不断的发展变化。管理者应当根据项目特点，灵活地作出变动和调整，结合目标用户心理，找到适合项目特点的招商定位和租赁策略，才有望实现稳步长久的发展。５８同城、安居客《写字楼调研报告》数据显示，２０１９年三季度北上深优质写字楼空置率分别为１３．８％、１２．５％、２１．２％，较２０１８年底上浮３．２％、２．４％、１．８％，唯有广州空置率维持低位且持续下降至３．７％。一线城市写字楼空置率普遍呈现出“居高不下”的态势，而空置率提升的主要原因在于新增供应上。此外，北京、上海、深圳等地出现很多优质新办公楼，办公楼数量的增加也在一定程度上推升了空置率，同时加大了行业竞争力度。写字楼主纷纷降低预期以抢占用户资源，给予了企业主较好的议价空间，助力着租赁市场的进一步发展。企业降低租金预算，共享办公有望成为租赁市场新趋势当前，受疫情影响，我国整体经济增速依然处于下行周期，内外部压力较大。据５８同城、安居客《写字楼调研报告》显示，部分中小企业现金流压力大，而办公楼租赁支出占总营收比例较大，企业确实会因宏观经济增速下行因素调整租赁决策。市场调研表明，部分小企业会选择搬迁至低租金地区，部分中型企业在扩张办公空间时，也会严格限制租金预算。受高额租金限制，小企业想要选择租金低、装修配置高的写字楼困难重重，共享办公空间成为了一个不错的选择，此前优客工场发布的招股书显示其整体入驻率已达到８０％。虽然因Ｗｅｗｏｒｋ上市折戟致使市场对共享办公产生质疑，但中小企业尤其是新兴行业，整体对共享办公认可度较高。５８同城副总裁胡建东介绍，共享办公能够吸引中小企业，主要在于其灵活性、便利性和舒适性。传统办公楼与共享办公的租赁差距就在于体验上，前者流程化介绍，信息多需要手动挖掘，看房后电话营销骚扰不断；共享办公介绍更细致全面，体验更佳。租赁行业属于服务行业，把握好目标用户心理的同时，更应注重用户的看房租房体验，市场占有率才能保持维稳并逐步提升。除此以外，５８同城、安居客《写字楼调研报告》显示，部分新兴商务区如北京丽泽、上海前滩、广州琶洲等也获得中小企业的普遍认可。新兴商务区的优势在于便捷的交通、政府的大力扶持以及大企业的入驻等，凭借这些利好因素获得了很多中小企业的青睐。作为国内领先的房产信息服务平台，５８同城、安居客借助自身业务优势，对一线城市来自ＴＭＴ、金融、制造等行业中小企业租户进行调研，并对写字楼市场现状进行了详细的阐述和分析，为写字楼租赁行业提供了详实的用户调研资料，以供行业企业参考。

中新网上海4月1日电 (记者 殷立勤)截至2020年底，上海办公楼市场规模已达1400余万平方米，其中超过半数位于非中央商务区。近日，仲量联行发布《踵事增华，相得益彰·全新视角解构上海办公楼市场格局》研究报告，上海非中央商务区内诸多板块的迅速崛起，已然改变了上海办公楼市场的固有格局。根据产业集群、商业氛围、基建设施评价体系，上海办公楼市场打破了原有的“中央商务区”和“非中央商务区”的边线界定。上海多中心发展的特色，办公楼市场已形成核心商务区、中央商务区、成熟型商务区以及成长型商务区四类。报告指出，对于城市办公楼市场的发展和成熟而言，集群效应具有显而易见的推动作用，其背后的核心驱动要素主要来自于产业集聚、商业氛围和基建设施。在上海的办公楼租户构成中，金融服务业已成为基石行业，在上海甲级办公楼里占比达36%。科技新媒体行业推动办公楼需求持续增长，带动办公楼板块的产业聚集。从办公楼的租户结构看，科技新媒体业企业在中央商务区占比从2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商务区占比达21%。在“双循环”格局下，上海作为长三角一体化发展的核心引擎，将进一步发挥龙头带动作用，促进国内国际双循环。大批跨国公司亚太及中国区总部、分支机构或研发中心搬迁至上海，带动区域经济发展。在跨国公司总部进入上海的同时，内资企业则在上海找到了走向全国和国际市场的跳板。(完)来源：中国新闻网【来源：中国新闻网】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

本期报告：后疫情北京写字楼市场行业报告· 2020年·第三季度 第一期。-后疫情写字楼市场深度分析-北京 BEIJING6,559栋写字楼 A、A-、B+、B 4级市场细分 10个行政区市场细分13个核心与非核心商务区市场细分晤桥亚洲团队以AMSS大数据平台中北京6,559栋写字楼数据为基础，对北京后疫情写字楼市场进行深度分析，核心结论围绕下方5点展开，详细数据请阅读报告：后疫情北京写字楼市场特征截至2020年3季度，达到国际甲级标准的Grade A写字楼（如：国贸、嘉里中心）仅占北京写字楼市场供应总面积 8%份额，国内较高标准的甲级A-写字楼（如南银大厦）占市场25%份额。乙级写字楼占总市场供应量2/3，其中乙级B+写字楼（如华彬中心）是市场主力，占整个北京写字楼市场供应总面积46%的份额。行业长期缺乏对A-和B+这两类市场主力产品的研究；几个核心商务区的国际甲级A写字楼租金6月触底后短暂反弹，但反弹乏力，9月份再现下滑趋势。金融街、国贸CBD写字楼市场呈现租户降级并向周边市场分流的趋势，需要引起业主的重视；2020年，丽泽多栋国际甲级A写字楼陆续落成，但是金融街的外溢效应基本都被西城区内230多栋A－和B＋写字楼消化，丽泽多个新落成甲级写字楼实现的租金水平远远低于投资机构的预期。投资人误判了行政区划下的政府效率、区域生态和配套等因素带来的企业跨区域迁移的被动难度和主动抗性；受疫情影响，投资市场依然不活跃。无风险10年期国债收益率由6月底的2.88%提升到目前的3.16%，风险资产投资收益率相应提高，导致3季度写字楼Cap Rate 高于2季度。会员专区北京写字楼细分市场机会与风险各商务区企业生态和供应量共同影响了租金水平和区域投资潜力，详细分析请参考AMSS会员专区《主要商务区租金趋势与商务生态特征综合分析》。欢迎阅读深度报告AMSS会员专区主要商务区租金趋势与商务生态特征金融街：商务生态特征分析、展望、机会与风险国贸CBD：商务生态特征分析、展望、机会与风险朝阳区次级商务区分析：大望路-慈云桥、燕莎-三元桥、东二环、建国门-永安里中关村：商务生态特征分析、展望、机会与风险* 该专题分析报告仅提供给AMSS会员。 AMSS会员系统即将上线

中国写字楼市场正持续发展和演变。第一太平戴维斯于近日发布2018年中国写字楼市场报告，以市场需求端为聚焦，同时研判了市场基本面和未来趋势，并对表现抢眼或处于转折点的热门市场进行了重点剖析，报告囊括了成都、重庆和西安三个重点城市。重点增长行业：金融继续占主力，IT和联合办公齐发力金融业仍是甲级写字楼最主要的租户类别，在四座一线城市的平均占比高达34%。重庆与一线城市趋近，占比超过30%，而成都和西安租户结构相对均衡，金融企业在各自市场占比不到30%。但近年来，政府对新兴金融公司整顿和监管加强，促发该类企业需求不稳定性激增，持续一年的强力去杠杆举措也引发金融企业在三地的2018年全年成交占比大幅下降，成都更是仅为20%。但随着中国加快推进金融业改革和对外开放，推动资管行业专业化，金融业对办公空间的需求预期也将有所回升。IT行业占比国内GDP的3.9%，但在过去三年中始终保持两位数增长。行业多年高速发展已然推动科技企业成为甲级写字楼重要需求来源，这一现象也不断发生在西部重点城市。成都、重庆、西安的政府近年不断大力投入高新科技行业发展，提出发展大数据智能、硬科技等重点产业，招商引资和政策扶持发酵促进本地和外来科技企业释放较大办公需求，科技企业在全市新增租赁需求占比连年提高，2018年均跻身前三，成为年度新亮点。上海和北京是目前国内最大的联合办公市场，2018年门店数量占比分别达到33%和32%。自2017年开始，联合办公开始大肆进军下沉成都重庆和西安三大西部重点城市，历经两年全力拓展布局，截至2018年以联合办公为首的第三方办公空间运营商已分别占据成渝西三城甲级写字楼市场份额（按面积）的5.5%、7.4%、8.5%，且基本过半楼宇拥有一家或多家相关运营商。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合，市场热议的焦点已从规模竞赛转向运营竞赛，表现出对市场健康发展的担忧。鉴于联合办公长期融资负债与短期营业收益的经营模式，如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商关注的重点。图1：国内联合办公市场的爆发式供应增长来源：各品牌公司官网，第一太平戴维斯研究部 *数据基于20个国际和国内联合办公品牌西部市场：成都领跑新一线，重庆和西安供需承压成都作为国家中心城市之一，拥有西部地区最为强大的现代服务业和对外交往能力，不断吸引国内外企业进入投资，写字楼市场亦受益于此表现突出。2018年，成都甲级写字楼市场容量为全国第五，年净吸纳量创新高，促使租金稳步上扬，增幅位列全国第三。而受惠于城市发展和能级提升，重庆和西安需求虽有大幅回暖，空置率大幅下降，降幅位列全国前列，但前期集中供应放量导致供需依然承压，2018年租金出现小幅下挫。展望未来，受全国宏观经济影响，西部三城的甲级写字楼市场会暂时有所放缓，而市场预计将迎来一小波集中供应，因此短期供需走势或将影响市场均衡出现波动。表1：甲级写字楼租金和空置率变化来源：第一太平戴维斯研究部，注：租金涨幅基于租金指数房地产科技对物业管理行业提出新要求科技正在改变着人们的日常生活，房地产与科技的结合也已将中国房地产市场推入一个新纪元。人脸识别、 智能照明、 空气质量监测、无人机安保和无人保洁等高新技术的应用，将进一步节约成本和资源；定制移动应用将促进租户、管理人员与供应商之间的高效沟通；建筑信息模型（BIM）的运用也有助优化物业管理水平。在对重点城市的标杆写字楼项目进行租金和物业管理费追踪后，我们发现，上海和北京等城市甲级写字楼的物业管理费增长快于租金。一些项目即使租金有所下调，其物业管理费仍只涨不跌。随着市场竞争加剧，尤其是当下联合办公一同参与争夺战，提升物业管理品质是助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。新形势下，业主和租户该如何应对？第一太平戴维斯高级董事、华西区中介部负责人、成都商业楼宇部负责人戴晖认为，目前整个西部写字楼市场面临诸多变化，而针对不同西部城市，所面对的问题和相应调整各不相同。以重庆为例，2018年面临最大的挑战便是租金水平的下滑，而2019年重庆将迎来新的一轮供应高峰，因此租金会承受更为明显的压力。除解放碑、江北嘴等区域外，多中心格局仍然继续，使得空置率持续升高。需求层面，过去两年较为活跃的第三方办公空间运营商，由于出租率及租金水平表现较差，使得未来面临重新洗牌局面，而同时金融行业需求也将受到挑战。未来，租户会拥有更多的物业选择权及在一定程度上的谈判力增加，但仍需着眼于写字楼长期运营能力；同理，对于业主来说，为了抗衡未来的供应高峰及竞争，需要大力发展自身软性服务，提升运营能力，以及租户保持能力，使得今后不再是硬件、价格竞赛的局面，而是运营及资产管理的整体提升。作为西部热点城市，西安经济发展位列前茅，带动写字楼市场的活跃。但就具体需求分析，第三方办公空间运营商仍然占比较大，甚至在西部三大重点城市中，西安第三方办公空间运营商市场占比为最高，达到8.5%。在2019年及未来，需要引起重视的是，如何能从终端使用者角度出发提供更多合理产品才是发展之道。虽然供应量未来不会出现井喷，但写字楼需求端上升速度还有待提高，尤其是对于世界500强一众优质企业的引入，西安与成都/重庆仍然有一定差距。作为国家重点城市，近年来西安政府也在招商引资方面做出了巨大动作，因此对于众多业主来说，如何结合政府政策，使得更多的优质企业认识到西安的差异化优势，进入西安，从而选择相应的优质写字楼，应当成为未来的一大话题。成都写字楼发展较为成熟，且数据表现抢眼，2018年租金水平增长幅度全国第三，甚至超过一线城市上海，同时近1/3的需求来源于外地/外国新设立，充分体现成都写字楼活力。但随着2019年及未来供应量的回升，在预测需求变化不大的同时，空置率仍然处于相对较高位。因此，众多写字楼需要在今后继续加强运营能力，并且结合自身优势，实现差异化、产业化，才能在未来市场战胜剧烈竞争而立足。大量成熟写字楼需要结合自身租户结构，进行定量的针对性租约管理，使得租金、租户品质、出租率这三大数据提升。同时，作为西部三大城市中新设立需求最多的城市，不仅活力需要持续，需求端也仍然需要继续挖掘。以上供需两端需要专业公司进行长期主导，方能使得写字楼市场持续稳定发展。综上，第一太平戴维斯认为，中国写字楼市场仍面临诸多挑战，面对新经济产业需求的崛起，及时调整策略才是生存之道。【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

-后疫情写字楼市场深度分析-上海 SHANGHAI6,941栋写字楼A、A-、B+、B 4级市场细分晤桥亚洲团队以AMSS大数据平台中上海6,941栋写字楼数据为基础，对上海后疫情写字楼市场进行深度分析，核心结论如下：后疫情上海写字楼市场现状截至2020年3季度，达到国际甲级标准的Grade A写字楼（如恒隆广场、嘉里中心）仅占上海写字楼市场供应总面积 7%份额，国内较高标准的甲级A-写字楼（如中欣大厦）占市场24%份额。乙级写字楼占总市场供应量69%，其中乙级B+写字楼（如东海大厦）是市场主力，占整个上海写字楼市场供应总面积51%的份额。行业长期缺乏对A-和B+这两类市场主力产品的研究；大数据显示上海写字楼市场的市场化水平远远高于北京。体现在以下特征：①上海企业租户的跨行政区流动性较高，不像北京的企业往往集中在部委等核心资源周边导致流动性较差；②流动性较强的上海写字楼市场使不同核心商务圈的租金相对接近，不会出现北京金融街租金高出其他商务区2-3倍的现象；③陆家嘴、人民广场、南京西路和淮海中路四个核心商务区通过密集的地铁和隧道联通，界限日趋模糊，共同构成跨三个行政区的大上海CBD，与北京风格迥异的朝阳、西城和海淀三大CBD形成鲜明反差。陆家嘴、人民广场、南京西路和淮海中路四个核心商务区的国际甲级A写字楼租金6月触底后短暂反弹，但反弹乏力，而区域内及周边的A－和B＋市场租金相对稳定。北外滩和苏河湾两个新兴商务区租金逆势而涨，呈现核心商务区租户降级并向周边市场分流的趋势，需引起CBD业主的重视；虹桥商务区的成熟过程慢于市场预期，空置率依然居高不下，租金长期较低迷。2020年2月上海市政府正式批复《上海市虹桥主城片区单元规划》虹桥商务区由目前的功能区27平方公里扩大到86平方公里。2035年，虹桥枢纽1小时覆盖长三角区域县级以上城市数量比例超过60%，推动虹桥商务区与长三角区域主要城市形成2小时交通圈；虹桥商务区目前的困境与政府的新规划有所矛盾，但是上海西进与长三角融合趋势不变，随着虹桥商务区的配套日趋成熟，对中心城区的商务分流是否将构成长期威胁，并引发流动性较强的上海市场重心整体西移的可能性，值得投资人关注；受疫情影响，投资市场依然不活跃。无风险10年期国债收益率由6月底的2.88%提升到目前的3.25%，风险资产投资收益率相应提高，导致3季度写字楼Cap Rate 高于2季度。会员专区上海写字楼细分市场机会与风险各区的企业生态特征和供应量共同影响了租金水平和未来走势，详细分析请参考AMSS会员专区《主要商务区租金趋势与商务生态特征综合分析》。欢迎阅读深度报告AMSS会员专区主要商务区租金趋势与商务生态特征1. 陆家嘴：商务生态特征分析、展望、机会与风险2. 浦西CBD：商务生态特征分析、展望、机会与风险3. 发展中商务区：北外滩、苏河湾商务生态特征分析4. 虹桥枢纽商务区：商务生态特征分析、展望、机会与风险

第三季度，北京甲级写字楼面积去化放慢、空置率持续上升2019年10月17日（北京）—— 莱坊发布2019年第三季度《北京写字楼市场报告》。报告指出，第三季度，受经济持续放缓的影响，北京写字楼市场动力不足，甲级写字楼租金延续下跌趋势，本季度环比下降0.9%至每月每平方米人民币360元。2019年第三季度，北京共有三栋甲级写字楼项目竣工入市，分别为奥运村区域的北京亚洲金融大厦和航空科技大厦，以及丽泽区域的丽泽SOHO，共为北京写字楼市场带来338,011平方米的新增面积。截至2019年九月，北京甲级写字楼租赁市场的存量达到约1,044万平方米。图一各商务区甲级写字楼存量分布（按面积计）莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨表示：“第三季度，受全球经济的不确定性，写字楼面积仍然面临去化慢的问题，加之新增供应入市，整体空置率环比上升0.6个百分点至10.1%。第三季度写字楼租赁市场录得多宗大面积成交，成交行业仍以互联网、高科技以及金融行业为主。”图二甲级写字楼平均租金和空置率资料来源:莱坊研究部莱坊董事及北京办公楼服务部主管朱毓敏表示：“展望四季度，CBD中服地块的中信大厦‘中国尊’预计完工入市，但该项目大量面积自用且已预租部分面积，可租赁面积不到十万平方米；金融街区域的金嘉大厦和丽泽商务区的平安金融中心也将投入市场，预计将为北京甲级写字楼市场带来约27万平米的新增面积。我们预计，四季度空置率将持续上升约0.5%，租金预计将持续承压下行。”投资市场第四季度，北京写字楼投资市场表现活跃，共录得五宗交易，投资者有来自国内的开发商、基金公司、信托公司也有境外的开发商。7月份，万达集团以约人民币13.04亿元收购海航大厦75.1%股权；同月，大业信托以人民币3.85亿元收购北京阳光大厦35%股权；8月份，金隅集团以人民币51.87亿元竞得位于朝阳区北四环的盘古大观5号写字楼“龙首”；同月，华夏幸福将丽泽区域项目以人民币58.28亿元转让给平安人寿；9月份，吉宝置业以人民币1.79亿元收购北京海淀区中关村上地NEO项目。