租房市场调研

中国目前房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。而根据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》，中国流动人口规模2013年已达2.36亿，72%的流动人口通过租房居住，即1.76亿租房流动人口，过半为80后，即近8800万租房青年，2010年承受的房租月均387元，年均4644元。北上广等6省市的流动人口占全国流动人口的85.9%，特大城市人口聚集态势加强。由此看中国的租房市场还是很大的，所以现在善居网主打租房，其中不单单是住宅的出租，还有商铺的租赁等。为了整合整个市场善居网更是推出政策扶持，不仅对方可进行补贴对房东的补贴力度也是非常大的！

4月12日，国家发展改革委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知。通知指出，着力解决大城市住房突出问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期，促进房地产市场平稳健康发展。同时，加快培育发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大租赁住房供给，完善长租房政策，合理调控租金水平。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从过去几年新型城镇化的任务表看，租赁市场是强调“多主体供给、多渠道保障”的思路，而对于租金的稳定关注比较少。此次给出的建设任务中，明确把“合理调控租金水平”写了进去。随着十四五租赁市场的发展节奏加快，尤其是保障性租赁住房的大力发展，稳租金的市场基础将更为扎实。同时这也意味着租赁市场的发展将更加速，且更为稳健。此外，《通知》提到单列租赁住房用地计划，探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，国家发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》是十四五纲要的细化。其亮点在于对纲要提出的培育住房租赁市场要求做了进一步的细化部署，聚焦在困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民身上，让政策和市场更加有的放矢。赵然指出，我国住房租赁市场的存量住房资源主要是指住宅存量、商业存量、工业存量。但在改造这些存量物业时，政策还需要进一步细化解决实操问题。比如，土地用途调整、规划审批及消防验收方面尚无实施细则出台。因此，赵然认为，以增量盘活存量将是一个思路，增量是指单列住房租赁专项用地。据ICCRA统计数据，截至2020年12月， 全国18个城市累计提供租赁住房相关用地512宗（含租赁住房专项用地、竞自持用地），可供应建筑面积2,624.4万平方米，按每套（间）50平方米估算，可供房源52.5万套（间），其中已开业约1.75万套（间）。如果按照自然资源部要求，2021年在年度计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，那么按2020年22个长效机制试点城市实际出让用地的住宅规划可建面积约35039万平米、每套（间）50平方米计算，仅2021年10%的租赁用地可新增租赁住房约70万套（间），则未来3-5年内，可确定的新建潜在供应合计为122.5万套（间）。值得一提的是，《通知》中将城镇化及房地产调控相衔接。在有序放开放宽城市落户限制方面，提到城市要整体谋划、周密设计，统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作。推动具备条件的城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限累计互认。严跃进称，“统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作”，该表述在过去几年新型城镇化的任务中是没有提及的。这也充分说明当前政策层面比较关注一些新的市场特点。这两年一些省会城市在人才引进方面，力度较大，但随之也产生了很多问题，如借人才通道进而炒房的现象在增加。所以从这个角度看，后续新型城镇化的过程中，如何防范各类炒房，积极稳定市场成为关键。这两年各地推出的“人才优先购房 限售”的政策组合拳，值得很多城市的学习。

根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。 　　1、百货店 　　百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 （1）选址在城市繁华区、交通要道。 （2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 （3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 （4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。 （5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 （6）采取定价销售，可以退货。 （7）服务功能齐全。 2、超级市场 超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 （1）址在居民区、交通要道、商业区。 （2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。 （3）商店营业面积在1000平方米左右。 （4）商品构成以购买频率高的商品为主。 （5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 （6）营业时间每天不低于11小时。 （7）有一定面积的停车场地。 3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 （1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 （2）商店营业面积2500平方米以上。 （3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 （4）采取自选销售方式。 （5）设与商店营业面积相适应的停车场。 4、便利店（方便店） 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。 （1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。 ·商业地产招商策划 ·房地产调研与可行性研究报告 （2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 （3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。 （4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。 （5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。 （6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。 5、购物中心 购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 （1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。 （2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。 （3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。 （4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。 （5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。 （6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。 （7）根据销售面积，设相应规模的停车场。 6、仓储式商场 仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。 （1）在城乡结合部、交通要道。 （2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。 （3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。 （4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。 （5）店堂设施简朴、实用。 （6）采取仓储式陈列。 （7）开展自选式的销售。 （8）设有较大规模的停车场。

据报道，目前住房租赁是当前房地产市场最热的话题，在一系列利好政策的支持下，租赁市场未来将迎来快速发展，分析人士表示，预计未来10年住房租赁市场规模将达4万亿。报道称，自2016年以来，中央及地方频频出台各类发展租赁市场的政策文件。租赁市场发展的空间不断扩大，满足了购房困难群体的居住需要，也有力地支持了房住不炒思路下的房地产长效发展。与此同时，为解决租房市场房源信息虚假、价格不透明等问题，全国10余个城市已出台加快培育和发展住房租赁市场的实施方案，均提及搭建政府住房租赁交易服务平台，满足了购房困难群体的居住需要，也有力地支持了房住不炒思路下的房地产长效发展。报告测算，到2027年全国城镇将形成约1.9亿规模的租房人口。到2027年全国城镇租房面积将达到53.7亿平方米，相比2017年的水平有较为明显的增长，即增长了59%。这得益于有租房需求的人口规模增长、人均租房面积的不断提高这两个因素。

国家大力的支持整顿租房市场降低房租，其实目的就是通过比较温和的手段去改变目前的房地产市场，平衡租房和购房市场，达到降低房价的目的。因为现在的人之所以大部分都选择买房这种方式，还是因为目前租房市场存在着大量的问题。第1是保障的问题，现在的租房市场是比较混乱的没有太多的法律法规对租房的市场进行控制，很多时候对于租户和屋主之间产生的纠纷，唯一的依据也都是通过一纸合同，而且这些合同并没有相关的规范，并不能很好的保障租户的权益。第2是租房和买房的成本并没有太大的区别，就目前来说一些大城市的租房成本基本上是要占到个人薪资的一半左右，其实已经和买房的成本相差无几了，既然成本是一样，买房还能拥有自己的房产，当然大家都会选择买房这种方式。第3是权益，现在的人很多买房都是从小孩上学的角度去考虑，但是租房却不能享受到买房对应的权利，租房不被承认。通过整顿租房市场，降低租房的成本目的就是想要扩大租房的市场，从而将降低人们对于买房的需求，从根本上去解决目前房价过高的问题。不过通过这种手段要达到抑制房价的效果还需要一段时间，因为目前虽然国家出台了很多政策针对租房市场的，比如说保障了租房者的权益，让租房子享受买房同等的权力，支持建设保障性住房，但是仍然处于试行的阶段还不是很完善。而且群众需要一个思想上的改变，毕竟在中国人的思想里面家的观念是很重要的，其实中国人如此渴望拥有自己的房产，主要还是思想上的问题，他们想拥有一个家。

一、目前国家的法律租赁政策还没有落地　　尽管我国早在1995年就已经通过《城市房屋租赁管理办法》并在2011年推行《商品房屋租赁管理办法》，同时此法律中早已明确规定了房屋租赁的相关事宜。但是，由于我们对房屋转让、房屋租赁的意识还很淡薄，所以我们在租房时，双方仅仅停留在口头协议，基本上很少按照《商品房屋租赁管理办法》来签定正规的租房合同。　　也是因为，双方只停留在口头协议，因此近年来，房屋租赁纠纷呈明显上升趋势。　　二、租房市场混乱，层层转租普遍　　目前，有很多房东为了追求高收益，往往不向房产管理部门申请办理登记手续，也不与承租人签定正规的租房合同。而且市场上，层层转租的现象很普遍，尽管房产管理部门对这部分房东做出过相应的处理措施，但是对于拒绝执行的房东，却没有更加有效的管理办法。因此，非法出租行业非常普遍。　　三、租赁市场被人为分割，政出多门　　随着城市化建设的飞速发展，原来由房产管理部门统一管理的租赁市场，却被工商、公安、计生等部门人为分割，多头管理，政出多门。其结果往往是谁都在管，但是谁又管不好。　　由于管理本身就存在缺陷，因而导致了租赁市场秩序混乱。长此以往，不利于租赁市场持续、稳定、健康的发展。　　四、管理不健全空档频出　　由于各地的房屋租赁市场各有不同，因此需要地方出台配套的管理法规，但仍有一部分城市没有相关的配套法律来制约，因此导致房产管理部门空档频出，无章可循。

首先对电子类产品分类：比如、计算机、数码相机、手机、等等第二进行用户人群分类：比如按年龄段划分，按职业划分或按性别划分。第三：到电子商务网站或官方网站查找具体数据第四：买和租之间的查别，这是你调查的一个亮点。因为随着市场的发展，人们思路生活方式也变得开放起来，再加上经济危机带来的恐慌，租电子产品的市场兴盛起来，你可以上像快速租赁网这些门户租赁网站上搜集一下资料。电子类产品还能租赁啊？我都没有看到过，去哪里租啊？

租赁业务：商业银行的租赁业务是指商业银行作为出租人，向客户提供租赁形式的融资业务，包括融资性租赁和经营性租做好房屋租赁业务：一、以登记备案制度为主线，全面提升房屋租赁的管理水平。1、合同是基础。租赁是一种民事法律关系，在房屋租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。2、备案要前置。备案登记是房屋租赁各项工作的前置性工作，没有备案登记，一切无从谈起。实行备案登记也是出租房进入房屋租赁市场的准入制度，它绝不是简单的登记和收费，而是对出租房屋的主体资格审查，对不符合法规和政策的房屋不予登记。对进入租赁市场的房屋进行信息录入和数据统计。3、内容要准确。房屋租赁合同中，出租方和承租方双方就出租面积、租金的标准、租金给付的方式，要作详尽的约定，这是备案登记、对征收房产税款的重要凭据，所以要求备案登记审查中要尤为注意查验、识别。4、范围要覆盖。目前我市租赁管理的过程中，实施租赁房屋租赁备案，已经成了租赁管理的核心环节。登记备案制度的改革使过去的被动管理变成了主动管理。在理论上，要求完全覆盖到辖区内所有房屋存量市场和房屋租赁市场。二、以房产管理的资源为平台，发挥房产部门征税的优势。1、保持房产良好形象，以优质的服务促进税收的征缴。 “衣、食、住、行”缺一不可，其中房屋是人民群众最息息相关的基本生活资料。房产管理部门是政府面对群众重要窗口，行使的相关行政职能既是管理更是服务。2、广泛开展普查租赁房屋，加大房屋租赁管理的覆盖率。 信息是决策的主要依据，也是做好房屋租赁工作的基础。新的租赁登记办法的核心是掌控准确到位的信息（出租房面积、租金的变化）。3、建立房屋租赁价格指导体系，合理引导市场。租赁市场属于市场经济的范畴，必须按照市场规律办事，房屋租赁市场虽然价格放开，租金价格随行就市，由租赁双方根据市场情况自行议定。当今租赁中介机构鱼龙混杂、人员素质参次不齐，恶意欺诈侵害承租双方的事例层出不穷。三、确立房产租赁管理的协作机制，严堵税收流失的“豁口”1、努力克服部门意识，树立“为国纳税、用税于民”理念。征收部门全国各地做法不一，但多数为房产部门委托代征。完成房产税收的征缴入库，也成为房产部门主要经济指标任务。现行房产税是以房产为课税对象，向房屋的产权人或出租人征收的财产税，是目前地方政府征收的十三个主要税种之一，是政府财政收入的重要来源。2、各方协调、有效配合，共同打击偷逃税行为。偷逃税款是违法犯罪行为，是要受到法律的惩处。当今房屋租赁偷逃税主要有以下几种类型：①、部分单位和个人以假“联营”、“承包”形式来逃避税收。他们将房屋进行租赁，转作他人经营，并利用“联营”形式将租金变为“工资”或“联营”利润，还有些单位将合同订为承包合同，变相承包税款；有的业主钻税收征管与经济发展相对滞后的空子，通过不签合同或故意制造假合同，以达到偷逃税款的目的； ②、有的业主取得工商营业执照，在饭店长期租用客房作为固定的办公场所或经营场所，俗称“常包房”。把饭店开具住宿发票充当租赁发票，以较低的税款来偷漏税款；③、“黑租”现象普遍，税收流失巨大。目前我市外来人口剧增，租房需求很大，我市市民的住房较之过去已经大为改善，“一户多房”甚为普遍，多余房、自购房用作投资，租金收入已经成为部分市民的主要经济来源。市民纳税意识普遍淡漠，多数出租房没有登记备案，更谈不上按章纳税。私房租赁成为了最自由的一种买卖，成为巨大税收的“黑洞”。④、出租随意、税收难征。私有房屋的税源分散，承租人来自四面八方，成分复杂，有的租赁双方采取租金口头约定、现金支付，隐税行为隐秘；多数用“亲戚借用”、“朋友借住”来掩盖租赁关系；⑤、违法租赁十分普遍。尤以城郊结合部最为突出，私搭乱建、加层扩建，这些房屋设施简易，房租便宜，在市场上供不应求。这些房屋查证困难，随着拆迁临近和租赁市场火暴，巨大的利益趋向导致了违法建筑的蔓延。许多刑事案件多数都与“出租屋”有关，社会治安存在巨大的隐患。二、实行房屋租赁的许可制度，比照申领工商营业执照的方式，取得租赁许可证的房屋方能进入市场出租。三、依靠街道社区、警务巡查的覆盖形式严查违章出租、私下出租；四、部门各司其职、通力合作，征税不分你我，查处不论先后。公安、工商、税务、劳动、计生、市容、街道社区等部门缺一不可，共同打击偷逃税行为。五是改革现有税收征管的体制弊端，政策漏洞。简化程序、就近设点，不拘形式，使税收征管更加贴近百姓，使纳税人不跑远路，不出家门，更好地服务群众。3、规范管理、严格执法，形成综合长效的良好局面 加强内部规范管理，建立一支高效、廉洁的税收征管队伍，是取得税收征管优质成绩的重要基础。在租赁管理部门内部，实行强化人员上岗培训、轮岗竞争、人员聘任合同制等各项软件管理措施。管理和服务并举，实现纳税人的“零投诉”。在规范管理、方便群众的前提下，加大硬件投入，要有专门的租赁税收征管服务大厅，增设纳税人多媒体查询、信用卡刷卡纳税等设施，进一步完善服务功能。租赁管理部门隶属于房产部门，多年来也担负着繁重的重点工程建设任务，要始终保证租赁税收征管工作，做到人员不减、机构合理、设施到位。适当下放税务稽查执法权限。目前我市房屋租赁税收绝大多数在各城区房产的代征点征收，而其手段单一，对不按章纳税的出租户也只能停留在频繁上门、苦口婆心的简易方法上，遇有恶意偷逃税、暴力抗税的只能束手无策。所以必要的税收执法权利是维护国家税法的严肃，震慑违法犯罪，查处打击偷、逃税的出租户的重要手段。加强政策调研，适当降低房屋租赁税率。我市实施的房屋租赁税率在全国范围还处于一个较高水准，这也是部门出租房逃避租赁监管的主要原因。通过扩大征税基础，适当降低税率，涵养税源，保证国家税收不致减少，维护房屋出租户的利益。

搜集好承租人基本信息，起草和签订合同，制定催收租金水电气物业费计划，注意考察承租户经营是否合法等。