住宅小区可行性研究报告

　　第一章 房地产可行性研究　　第1操作环节：成功迈出投资第一步　　第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析　　第4操作环节：设计成功的可行性研究流程　　第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书　　第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算　　第7操作环节：从全局出发进行可行性研究　　使用指南　　可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。 中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成 败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。　　第1操作环节：成功近出投资第一步　　1．透视民地产可行性研究　　房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。　　一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：　　第一是要确定项目在技术上能否实施；　　第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。　　从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。　　2、项目投资制胜第一法宝　　一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：　　a、这项目是可行的还是不可行的　　b、如果可行，可行到什么程度　　c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析　　分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响　　房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。　　分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响　　一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。　　分析角度三：街区环境对房地产营销的影响　　古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。　　从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。　　投资商自身条件考察　　1、考察你的经验　　隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。　　2、考察你的投资方式　　由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。　　3、考察你的融资能力　　每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。　　第四操作环节 设计成功的可行性研究流程　　步骤A 人员安排组合　　项目 内容 人数 负责项目 费用 时间　　注册房地产估价师　　造价工程师　　市场调查和分析人员　　经济分析专家　　制作人员　　社会学，环境等专家　　步骤B：市场分析　　a、宏观因素分析　　房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。　　b、区域性因素分析　　一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先 宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。　　c、微观市场分析　　对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟 投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。　　步骤C: 市场预测参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200704/406.html房地产项目前期市场研究计划书1、 项目基本情况2、 项目开发／营销经理对前期研究的特别要求a) 研究结果解决下列问题：i. 项目开发计划ii. 投资策略iii. 单体建筑物类型组合iv. 总体规划如何与周边建筑物协调b) 创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：i. 所属各镇购房的潜量ii. iii. 企业白领对 的归属感如何iv. 各镇白领购房的规模有多大3、 项目经理对项目开发的限制要求a) 单套面积以120－200平方米为主b) 单价在RMB5000元／平方米以上c) 在2001年下半年上市4、 项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的a） 项目的目标顾客是哪些人b） 项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求c） 项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征5、 为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题a) 识别商品住宅的细分市场，调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征，确定项目的目标市场组合，描述目标市场组合的规模和特征。b) 了潜在顾客的购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。c) 调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息，提供项目营销策略建议。6、 潜在顾客的基本条件a) 年龄在内5－60岁之间b) 户籍或在 已连续居住两年以上c) 2001年在 购房的可能性大于40％d) 2001年在 购房的可能性大于10％e) 2001年在 购房的可能性大于0％f) g) 个人月收高于3500元／家庭月收高于6000元／家庭年收高于10万元／个人年收入高于8万元7、 调研方法设计a) 竞争环境研究i. 典型楼盘研究（1） 典型研究楼盘：新世界花园 愉景花园 盈彩美地 景湖花园 中信东泰花园（2） 研究内容和方法： 通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对 的借鉴作用。ii. 文献调研：主要通过文献研究方法收集下列资料，用于分析预测2001年 的高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。（1） 2000年 房地产市场总体供求现状和竞争态势（2） 2000年 房地产市场总体供求现状和竞争态势（3） 2000年 住宅供应量（施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积）和产品结构（4） 2000年 住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特征（5） 2000年 高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势（6） 房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势（7） 2000年1-12月住宅用地出让情况（8） 2000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况（9） 2000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况iii. 竞争楼盘调查：通过对 4万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解 当前住宅市场的产品和产品特点。b) 潜在顾客抽样调查i. 主要研究内容（详见问卷设计）（1） 住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向（2） 住宅购买决策过程和影响决策的因素（3） 住宅产品规划设计需求ii. 研究方法（1）采用三阶不等概率随机抽样方法在 成功访问600潜在顾客（2）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。c) 小组座谈会i. 城区户籍潜在顾客座谈会3场，非城区户籍潜在顾客座谈会3场。ii. 潜在顾客座谈会主要调查下列内容（1） （2） 在购房的决策影响因素（3） 对购买商品小区住宅的态度（4） 对项目地块的选择意向和开发建议iii. 高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：（1） 片区、楼盘、房间选择原因（2） 当前使用行为（3） 使用缺憾（4） 规划设计和户型布局建议d) 房地产专业人士深度访谈i. 访谈主要内容：（1） 户籍居民的购房决策心理、行为特点（2） 非户籍居民的购房决策心理、行为特点（3） 对2001年 住宅市场的基本看法（4） 2001年 住宅市场判断（5） 2001年 高档住宅市场预测（6） 项目地块规划设计和营销建议ii. 专业人士配额：（1） 策划人员10名（2） 销售人员10名（3） 建筑设计人员10名（4） 士建、建设、规划主管官员5员（5） 房地产研究人员5名8、 调查质量标准按《策略质量控制规范》执行9、 研究报告格式a) 主要结果摘要（投影报告）b) 项目执行报告，包括：i. 调研目的、内容、方法简述ii. 样本结构iii. 调查督导报告iv. 质控报告c) 调查报告，包括i. 典型楼盘研究报告ii. 文献研究报告iii. 竞争楼盘调查报告iv. 广告媒体调查报告v. 潜在顾客定量调查报告vi. 户籍潜在顾客定量调查报告vii. 非户籍潜在顾客定量调查报告viii. 下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告ix. 户籍潜在顾客定性调查报告x. 辖镇户籍潜在顾客定性调查报告xi. 下辖镇户籍潜在下性调查报告xii. 非户籍潜在顾客定性调查报告xiii. 下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告xiv. 房地产专业人员调查报告d) 研究报告，包括：i. 2001年市场环境分析ii. 项目地块目标市场定位（1） 细分市场规模和特征（2） 细分市场需求量（3） 细分市场结构（4） 细分市场对高档住宅的需求量和需求结构（5） 高档住宅供应和竞争趋势分析（6） 目标市场定位（7） 目标市场规模和特征描述iii. 项目规划设计建议（1） 总体规划（2） 单体设计（3） 环境规划（4） 配套设施（5） 户型结构与厅室布局iv. 营销策略建议（1） 开发计划（2） 销售计划（3） 促销策略e) 投资分析报告f) 附件i. 项目操作文件ii. 统计报告iii. 深访记录iv. 作谈记录10、项目组成员名单：11、调研时限预计完成全部调研任务需时50天，自签约并收到预付款之日起算，包括节假日在内12、调研费用a) 竞争环境调研（典型楼盘研究、文献研究、促销策略调研、竞争楼盘调查）b) 定量调查（960个样本的随机抽样入户访问）c) 定性调研（14场102人参加的座谈会和39名专业人士访谈）d) 合计包括方案设计费、印刷费、差旅费、场地租赁费、访员工资、礼品费、谢礼金、编码录入费、数据处理费、分析研究费、固定费用摊入、税金及合理利润等所有费用在内。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:曾力旅游度假区规划分区（A8、A9）开发项目可行性研究报告呈报时间：二0 0五年六月二十七日一、项目概况（一）、开发项目区位条件威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。（二）、规划方案旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。二、建设条件3四、市场分析与价格预测2（七、风险分析（项目盈亏平衡分析）411

第一章 房地产可行性研究 第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。 中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成 败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步 1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题： a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响 房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。 分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响 一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。 分析角度三：街区环境对房地产营销的影响 古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。 从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。 投资商自身条件考察 1、考察你的经验 隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。 2、考察你的投资方式 由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 3、考察你的融资能力 每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。 第四操作环节 设计成功的可行性研究流程 步骤A 人员安排组合 项目 内容 人数 负责项目 费用 时间 注册房地产估价师 造价工程师 市场调查和分析人员 经济分析专家 制作人员 社会学，环境等专家 步骤B：市场分析 a、宏观因素分析 房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。 b、区域性因素分析 一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先 宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。 c、微观市场分析 对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟 投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。 步骤C: 市场预测 a 需求预测 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。 b 供给预测 供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况 c 预测方法 通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。 步骤D: 成本测算 在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。 一般来讲 成本构成包括以下四个部分： A 土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。 B 设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。 C 市政配套费：指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。 步骤E：财务评价 项目投资方案评价的指标一般分为两类： 一类是考虑7贴现因素的动态指标，即考虑7货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。 另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。以下简单介绍三种常用的静态评价指标。 步骤F：盈亏平衡分析 盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点（BPe0K－even P0iDt）即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。一般来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言，要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。 步骤G：动磁性分析 敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。 反应敏感程度的指标是敏感系数： 敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比 例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％， 净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。 敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。 步骤H：风险分析 风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 A、可行性研究报告的主事内容 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。 1、封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 2、摘要：它是用简洁明7的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 3、目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 4、正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容： a、概况（包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； b、市场调查和分析； C、规划设计方案； d、建设方式和建设进度； e、投资估算及资金筹措； f、项目财务评价； g、风险分析； h、可行性研究的结论； i、研究人员对项目的建议； j、相应的附表。 5、附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 6、附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 B、可行性研究报告正文部分的编写 正文部分是可行性研究报告的核心部分。内容多，较复杂。 1、概况： （1）进行可行性研究的背景； （2）所研究项目的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境等； （3 ）委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人； （4）受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人； （5）可行性研究的目的； （6）可行性研究的编写人员名单； （7）可行性研究的编写依据； （8）研究报告的假设和说明。 2、市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。 3、规划设计方案：要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。 4、建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。 5、投资预算和资金筹措要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等。 6、项目的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内含报酬率和动态回收期等。 7、风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。 8、结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。 9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含7项目建设的工程概算。这样算帐不好。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容： 营销开支概算，包括： 项目前研究及可行性研究的开支 项目策划的开支 销售策划的开支 广告开支 项目公司日常运作的开支 项目及企业的公关开支 工程开支概算，包括： 用于工程勘探的开支 用于吹沙填土、平整土地的开支 用于工程设计的开支 用于建筑施工的开支 用于设施配套的开支 用于工程监理的开支 土地征用开支概算，包括： 政府一次性收取的标准地价 用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 影响公共设施而出现的赔偿开支 金融成本开支，包括： 外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 贷款引起的利息支出 各项保险开支 税收和行政性收费 不可预见开支 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 现实化的可行性研究前握 事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。 消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？ 为选定市场和制定策略而进行可行性研究 在此基础上，我们应进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市场，制定产品的定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后服务即物业管理策略。公司要对每个选定的细分市场制定产品定位策略。他需要向客户说明本公司与现有竞争者和潜在竞争者有什么区别。定位是勾划公司形象和所提供价值的行为，以此使该细分市场的顾客理解和正确认识本公司有别于其竞争者的特征。定位任务包括三个步骤： 明确一些可利用的竞争优势； 选择若干个适用的优势； 有效地向市场表明公司的定位观念。 产品是营销首要和最重要的因素，房地产产品策略需要对产品类 型的选择、开发风险的选择以及开发方案的制订与效益分析作出决策。房地 产产品类型可大致分为土地、住宅、公寓、购物中心和商店、工业建筑、旅 馆及其他特殊用途的物业。房地产产品开发风险的选择与房地产开发资金的 筹措渠道密不可分。风险和收益是成正比的，如果某一项目不能产生足够收 入偿还抵押并产生正现金流量或者项目的总债务超过其价值则被认为是筹资 过度，明智的办法是在准备随风险的限度内尽量赚钱，应保留部分现金和兑 现性强的财产。房地产开发策略即为作出种种投资决定而事先安排的计划一 一投资多少？投资哪类？何处投资以及如何着手？开发方案一般包括下列内容：开发目标、投资规模与投资额、营运费用及税费、投资收益方式与收益 大小、经营期间现金流量分析。 纳入整体营销方案的可行性研究 一个好的房地产营销方案最终有一个好的计划书，以便在整体上把握整个营销活 动。计划一般应包括以下八大内容： 1、计划概要（便于决策者快速浏览） 2、市场营销现状（提供背景资料） 3、机会与问题分析 4、目标、销售量、市场占有率、盈利水平 5、市场营销策略 6、行动方案：做什么？谁去做？如何做？何时做？费用多少？ 7、预计盈亏报表 8、控制措施 策略涉及的是营销活动“是什么”和“为什么”的问题，而执行则涉及“谁？”“时 间？”“地点？”“怎么样？”等问题。影响有效执行营销方案的因素主要有：发现及诊断问题的技能：评定存在问题的技能；执行计划的技能；评估执行效果的技能

主要依据是：GB50134-2004《人民防空工程施工及验收规范》其主要内容：在我国很多城市，都修有防空洞，包括像地铁这样的地下工程也是重要的人防工程。人防工程施工要按照验收规范严格执行，那么最新人防工程施工及验收规范有哪些内容？整理了相关资料，让我们通过下面的内容来做个简单了解。一、竣工验收依据人防工程竣工验收的主要依据有：1、人防主管部门批准的各种文件，包括项目建议书、可行性研究报告、初步设计以及有关的各种文件。2、工程设计文件，包括施工图设计图纸及说明、有关变更等。3、国家颁布的有关标准规范，包括现行的《人防工程施工及验收规范》、《人防工程质量检验评定标标准》等。4、文件，包括施工承包的工作内容和应达到的标准。二、竣工验收条件人防工程竣工验收、交付使用，应满足以下条件：1、工程已按设计要求完成，能满足战时和平时的使用要求。2、各种设备试运转合格，能满足战时和平时的使用要求。3、按工程等级和口部防护的要求，安装并调试了各类人防门。4、工程无漏水。5、内部粉刷完成。6、回填土完成，通道通畅等。三、竣工验收程序人防工程建设实行竣工验收备案制度。1、建设单位组织竣工验收。2、竣工验收合格后15日内，建设单位应将竣工验收报告和验收备案表报人防主管部门备案。3、人防工程质量监督应在工程通过竣工验收后7日内提交质量监督报告。4、竣工验收具体程序通常是：建设单位收集勘察、设计、施工、监理等单位的有关工程验收证明→组织成立竣工验收小组，制订验收方案→向质量监督申领《人防工程竣工验收通知书》→约定竣工验收时间、地点，验收小组人员进行竣工验收→竣工验收合格后提交工程竣工验收报告。竣工验收应由建设单位负责人组织，并邀请勘察、设计、施工、监理等单位参加。 竣工验收组组长由建设单位负责人担任，副组长应至少有一名工程技术人员担任。 验收组成员应由建设单位项目负责人、现场管理人员，勘察、设计、施工、监理单位的技术或质量负责人和相关专业技术人员组成。建设单位应邀请当地人防主管部门和本工程质量监督参加竣工验收监督。 举行有各方参加的现场验收会议，通常分为以下几个步骤： 施工单位介绍工程情况，自检情况及竣工情况，出示竣工资料；监理工程师通报监理过程中的主要内容，发表竣工验收意见； 参加工程项目竣工验收的各方实地查验工程质量情况和工程使用功能试验，并逐一检查工程资料是否齐全完整。 建设单位根据在竣工验收中发现的问题，对施工单位提出限期整改的处理意见； 质监站会同建设单位及监理单位讨论工程正式验收是否合格； 监理单位宣布验收情况，质监站宣布质量等级。 办理竣工验收签字手续。综上所述，最新人防工程施工及验收规范简单讲包括了人防工程验收依据、验收条件和验收程序三大方面。具体到验收规范，涉及到很多数字，这里就不一一阐述了。施工单位应该严格按照验收标准进行施工，高标准、高质量的完成人防工程施工建设，实际操作中还应包括以下这些：一、工程地质勘察报告；二、完整的工程施工图纸；三、施工区域内原有地下管线、地下构筑物的图纸资料；四、经过批准的施工组织设计或施工方案；五、必要的试验资料。第1.0.4条 工程施工应符合设计要求。所使用的材料、构件和设备，应具有出厂合格证并符合产品质量标准；当无合格证时，应进行检验，符合质量要求方可使用。第1.0.5条 当工程施工影响邻近建筑物、构筑物或管线等的使用和安全时，应采取有效措施进行处理。第1.0.6条 人防工程施工中，对隐蔽工程应作记录，并应进行中间或分项检验，合格后方可进行下一工序的施工。第1.0.7条 工程在冬期施工时，应采取防冻措施。

课程设计大纲: ⒈ 系统分析 ⑴系统初步调查 (必要性与可行性分析与研究) ⑵系统详细调查与需求分析 (弄清拟开发系统的业务流程，并用文字、图表加以描述——绘制组织或功能关系图、业务流程图、系统的数据流图，编写数据字典)。 ⑶新系统建议方案 (系统目标、系统规格、计算机的选择方案。) ⒉ 系统设计 (1) 绘制信息系统流程图 (2) 代码设计 (说明选定一种代码方案的理由、画出代码含义图) (3) 划分子系统 (画出子系统划分图) (4) 输出设计 (输出各种表单的表头形式) (5) 输入设计 (输入各种表单的表头形式，以及输入检验方法设计) (6) 采用语言的设计 (说明为什么采用该种语言) ⒊ 系统实施 ⑴程序流程图 (根据功能关系图，画出每个功能模块的程序流程图---IPO图。) ⑵ 程序清单 (程序要有程序头、程序体、程序尾三部分，注明编写人姓名。) 三、课程设计要求 1．分组进行设计，每3~5人为一组，拟定或选择一个题目来完成； 2．分析与设计部分小组成员可共同讨论，程序部分每人独立完成，且同组内不能选择相同的功能模块； 3．系统开发报告以Word文档形式打印提交。

要现场考察，拍一些地块及周边情况的照片。例如：地块周边临一个东西走向双向4车道的区域主要道路（分析地块的时候：在交通通达性方面要有）；还有看看地块附近有哪些住宅小区，消费能力如何。可以过去问问小区的人需要什么样的生活功能配套（市调）。1. 通过百度地图研究一下地块的位置，属性周边道路2. 准备好问题，去现场考察（顺便问问周边的人的需求）3. 地块分析4. 区域分析5. 开发条件6. 开发目标然后引出你的方案一、方案二

建设规模一般是指项目可行性研究报告中规定的全部设计生产能力、效益或投资总规模，亦称生产规模。详细来说，主要是包含工程概况的相关数据，比如:建筑面积、层数、层高、结构类型、使用用途、占地面积等。拓展资料：建设规模亦称“投资规模”。国家为形成新的固定资产而花费的资金总额。设计任务书和设计文件规定的全部设计能力或效益。如工业企业的全部生产能力、铁路和公路的总长度等。1981年3月，国务院发布了《关于加强基本建设计划管理、控制基本建设规模的若干规定》。各省、市、自治区人民政府，国务院各部委、各直属机构：当前国民经济中的一个突出问题是基本建设规模过大，项目过多，重复建设、盲目建设的情况比较严重，建设资金的使用浪费很大，效果很差。为了改变这种状况，根据国民经济进一步调整的方针和量力而行、循序前进、讲求实效的原则，国家对全国的基本建设必须实行高度集中统一，加强自上而下的统筹、指导、协调和监督，为此，特作《关于加强基本建设计划管理、控制基本建设规模的若干规定》建设规模 百度百科

房地产项目可行性报告内容指引一、 前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、 可行性报告内容指引项目决策背景及摘要1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；4、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；5、 项目开发，对公司巩固和提升在当地市场占有率、品牌形象、社会影响力的作用；6、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、 宗地位置（附图说明）宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。二、 宗地现状（附图说明）1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。三、 项目周边的社区配套（附图说明）（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（附宗地区域内的交通捷运系统图）（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁等。9、 其他五、 大市政配套1、 道路现状及规划发展2、 供水状况3、 污水、雨水排放4、 通讯（有线电视、电话、网络）5、 永久性供电和临时施工用电6、 燃气7、 供热及生活热水上述配套设施的管线走向、容量和接口位置。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格及升值潜力的评估1、 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2、 土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。第二部分：市场分析一、 区域定位1、 确定本案所处区域住宅市场档次类别2、 确定本案所在位置的价位区间二、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述• 形成时间• 各档次住宅区域内分布状况• 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）• 开工量/竣工量• 销售量/供需比• 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势三、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征• 平均售价• 开发规模• 产品形式• 平均消化率• 平均容积率• 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况4、 未来2-3年区域内可供应土地状况5、 分析：本案在区域市场内的机会点6、 结论：• 区域市场在整体市场的地位及发展态势• 本案开发产品价位区间及产品形式• 本案在区域内开发市场潜力• 本案在开发中的营销焦点问题四、 区域市场目标客层研究1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围2、 结论：本案目标人群的区域来源及行业特点五、 区域商圈研究1、 区域市场现有商圈• 专业市场• 商贸区、写字间/大型商厦• 集镇店面/• 政府机关/新闻机关等2、 确定本案可辐射商圈范围，划分客层商圈3、 商圈分析• 本案与各级商圈的交通联系• 评估各级商圈竞品的竞争能力• 评估各级商圈人群的购买动机4、 结论：本案吸引各级商圈目标客层的机会点及威胁点 根据不同机会点来确定产品的配比关系六、 目标市场定位及产品定位1、 市场定位2、 目标人群特征/来源区域/行业特点3、 产品建议第三部分：规划设计分析一、规划设计的可行性分析1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计的影响及解决的方法。3、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计的影响及解决方法。4、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。5、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。6、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。二、初步规划设计思路1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。3、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。4、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。第四部分：开发节奏一、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时的当地市场占有率。二、 销售计划：各期销售时间、价格、面积、销售各期预计市场占有率、销售计划实现的可行性分析。第五部分：项目开发与环境保护一、 宗地周边环境对环境保护的影响周边空气、噪声源、污染源等与环境保护的关系及解决二、 宗地地面现状对环境保护的影响如地面现有绿化、树木、河流等与环境保护的关系以及对项目开发的影响三、 建筑材料的选用与环境保护的关系项目开发阶段节能环保型建筑材料选用的考虑。第六部分：投资收益分析一、 成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计 二、 税务分析1、 营业税及附加2、 所得税3、 土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、 经济效益分析1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 3、 项目开发各期的利润体现经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元) 4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （3） 容积率变动各项指标的变化主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率 四、 项目资金预测1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、 资金回款计划：各期销售回款计划。3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金净流入时间、资金占用月平均额第七部分：法律及政策性风险分析一、 土地法律性质评估（一）现状1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属3、 土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途二、 取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权存在的不确定因素三、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更的程序和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日四、 合作方式及条件1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、 付款进度及与拿地程序的配合4、 取得土地使用权的风险及控制五、 其他风险评估1、 政策性风险：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。2、 与合作方式相关的其它法律规定六、 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第八部分：管理资源配置一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数。三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第九部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、 结论与建议：分析宗地是否具有开发价值，并判断是立即开发还是作为土地储备。第十部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题（一） 主要指标测算1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价2、 投资收益分析（参考以下格式）：经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。3、 根据需要，可增加如下测算：销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。（二） 竞争对手分析1、 主要背景，控股股东情况2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本4、 操作水平，主要开发的项目5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的势气，是否志在必得。（三） 制定策略1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。（四） 资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。第十一部分：在新城市开发需要补充的内容一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、 中、高档市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、 各行政区市场比较：（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、 当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法：（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。（2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。3、 现金流量预测表4、 欲签定的意向书和合同文本5、 新城市开发的市场调研报告

由于文章太长，也不能显示，在我的百度空间 http://hi..com/ wujianjunty 的在给我一个信息，留下您的电子邮件，我送你珠江侨都项目可行性分析2002年8月 > 目录一，项目名称 2。 三期工程用地。 4项目开发。 5，项目概况。投资者概述 6。开发商概述 7项目建设条件 8。市场分析 9。市场定位及形象设计 10。融资十一。 12在项目开发进度十三基础数据。财务分析十四。项目评估结果珠江帝景项目可行性分析报告一，项目名称珠江帝景2。东项目现场的海珠区广州大道，赤岗西湾，珠江南，新城村三批项目开发商北广州珠江华侨房地产有限公司 BR /> 4，项目概况按照市规划局（92）第39号市授予这个词的项目用地，55号文，位于海珠区广州大道，东，西的赤岗涌，珠江新城村地段北部，南部的新港路，西至广州大道以南。占地约1000亩，总建筑面积的项目总体规划？1567000平方米，2.39容积率，三千多个项目的住宅单位，独特的建筑设计，美观大方，改善公共设施，位于市码头，商业中心，游艇俱乐部，中国古塔文化区博物馆和世界，是商业，旅游，娱乐，中国和西方文化于一体，非常适合住宅购房者，建议明珠海外就能轻松的欲望吸引海外买家，市场前景良好。 五，投资者分布从广州华侨房地产有限公司三联（简称甲方下）和广东珠江投资公司（B）和多数人的英属维尔京群岛投资有限公司（以下简称简称丙方）合作开发和管理。 方：中国海外地产有限公司是一个三重广州华侨房屋开发公司，广州市银监商品房地产经营公司，国有农业企业广州的合资企业从事珠江侨都全面发展联合主办发展中的两个开发公司和建筑。公司法定地址：123室，411,414-418海外中国酒店麓景路，广州中国，法定代表人：林广志 B：广东珠江投资有限公司法定地址：广州市中山大道105号华景新城龙阁法定代表人三楼：国华丙方：（英属维尔京群岛）大部分投资有限公司地址：山光道7号，跑马地，第八香港光楼E座，代表：谢世东资助的公司向股东比例如下： A.甲方广州（92）市授予字第39号，第55号批文，并在广州市，1993年11月17日的补充津贴审批，以促进市海珠区？654107平方米的地块使用权，总面积土地开发中心，并提供政府买家给项目考虑指标广州市以外的房屋及其他优惠政策作为合作条件。 二，乙方负责提供该项目的注册资本，即228872400元所需的42.86％。 三丙方负责该项目提供57.14％的注册资本，相当于305127600元的等值外币。 。 6开发概述（一）开发人员介绍 1成立时间：1998年1月16日注册资本：5.34亿元注册地址：广州市开发区夏香港科学园道1号楼B503室业务：经市规划局（92）市授予字第39号，55号文同意使用的海珠区广州大道，赤岗涌的东西，南珠江，新市场村以北，网站开发，建设，销售，租赁及自建房屋的管理。 2公司发展历程：从广州华侨房地产有限公司与广东珠江投资公司合资合作，大多数人的英属维尔京群岛投资有限公司经营企业，房地产开发为主营业务，建设，销售，自行建造房屋的租赁及管理为主。 3基本情况：。 代表：弘林：蔡Chunmeng （二）开发者的素质广州珠江侨都房地产有限公司的管理结构更加科学合理，各具特色。董事会是决策机构，管理团队下的总经理。全公司集五个部门，分别是： 1办公室：负责行政，人事和后勤服务。 2财务部：负责财务会计及融资，抵押。 3开发部：负责房地产开发前期工作，办理法律手续。 4工程：负责工程设计，勘探，建筑等领域，包括生产各种管道的进展情况，协调项目的技术把关。 5销售部：负责产品广告和销售，市场中介机构和物业的文件。在公司各部门的主要职能是围绕房地产开发，设计，销售，物业管理等设置，目标是建立和完善配套设施，环境优雅宜人，独特的建筑风格，好大的多文化社区高尚生活区。 公司专注于功能的综合管理办法，项目前期市场策划，市场定位，设计，施工，销售，物业管理实行一条龙管理，使各职能部门，设计，施工人员和其他直接面对市场的客户需求面前，并更好地满足客户的建筑房地产的需求。 公司以人为本，尊重科学，尊重人才，以人采取给予岗位的职位将负责，择优，一个“能者上，关于”就业制度。 45人公司现有员工，95％以上具有大专以上学历或以上程度，其中本科以上学历占员工的30％一般比较年轻的年龄。 该公司已建立了完善的标准化管理体系，使公司各部门，每一位员工的岗位职责的工作，工作要求，要求，工作条件，程序和规则为基础的考核标准部门的责任遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，效率更高。 产品质量：“珠江帝景”是沿着规模最大，最完整的功能性项目，地理环境优越，高起点，高要求，高品位，超前的眼光，创造最佳和最独特的精品，成为行业的佼佼者。 （3）开发的经济技术实力 1。总投资约6.4十亿元这个项目由广东珠江投资有限公司负责为广大投资者的总投资，534亿元注册资本（出资按照合同的比例执行），在项目预计总销售收入的86十亿人民币。 2。三联广州，中国海外发展有限公司，提供654107平方米国有土地使用权撬盗项目和政府提供给购房者项目到广州，海外房屋和其他政策有利条件的户口指标。 3。广东珠江投资有限公司在内部结构的各个方面完整，合理的专业人士，在房地产市场更大的竞争优势，并控制工作的成本摆在首位。公司利用大量生产的优势，从大的设计，小的调整，原材料大批量采购，加上采用标准化的管理模式建筑施工等方式，有效地降低开发成本应用，该公司可能会在高高端楼盘的低价出售，以获得价格优势，规模优势，有效地提高了市场竞争力。 近年来，广东珠江投资有限公司，合生创展集团有限公司，凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，继续加强其品牌。这两家公司合作开发的华景新城，暨南花园，皇家花园，逸景翠园，中型住宅小区，在广州，有特色，有亮面，堪称典范。 2002年6月，广东珠江投资有限公司，广州合生创展集团有限公司成功开发15个房地产，建设用地面积为约2120000平方米，总建筑面积为约5936000平方米，的？3.56万平方米已建成。发达的房地产销售，房地产是建立在平均95％以上的销售，市场反应良好。在公司的发展，与金融部门，建立了良好的信用关系的合作。随着综合实力，除了公司在房地产行业的持续发展，有计划地投资于桥梁等公路相关项目的建设，同时也探讨在教育和信息产业的投资。公司拥有雄厚的经济技术实力，产品的销售实力，开发大型房地产项目的能力。 4。香港大部分投资有限公司合生创展集团的投资公司，相信本集团的投资业务在内地的实力。自93年在大陆投资，与物业发展及投资，与12家公司，68054万元注册资本总额，约2621300平方米？一个总建筑面积登记的内地房地产项目的利益集团。在香港联交所上市的募集资金总额6.43亿元98股，随着房地产市场在广州的深刻理解起来，广州使本集团成为地产界的领导者。 七个项目状态评估（一）项目效益分析：.. 1良好的区域发展潜力和自然环境？胜人一筹该项目有很长的江岸线，北临大海，沙滩公园规划与珠江新城未来的金融，文化和商业中心，区内有一个重点文物赤岗塔，已规划广州塔公园，周边是居民区，空气清新宜人，得天独厚的自然环境，与拥挤的城市的喧嚣相比，它被称为天堂，真正做到“离镇的灰尘。” ？在天河区，广州市新城市中心主轴该项目位于新城市中轴线，广州市天河区和珠江新城隔江相望未来的金融，文化和商业中心，地理位置十分优越，具有非常良好的发展潜力。 ？靠近广州会展中心该项目计划在广州会展中心，广州市东部作为未来商业中心，它的发展将带动周边区域房地产的发展。 ？该项目靠近领馆区项目区西面广州领事馆，虽然这个概念不断淡化领事馆，但规划为领事馆地块绿草如茵，道路宽阔，环境宜人。 ？该项目位于广州市大厦，规划广州塔将面临连根拔起在项目的西北河，广州的象征，而且也有利于增加项目的知名度。 2。方便？未来的交通网络非常完善，1号线规划后的道路和广州大道，新港路直接相连，东隔桥项目规划和珠江新城的地铁线直接紧密相连，在地铁二号线东部，第二条线成网，交通十分便利。 在附近吗？有204条巴士路线，可直接通往市区和其他地方的商业心脏。 3。配套完善，生活便利？设施齐备规划公共设施的商业，医疗保健，文化娱乐，教育，管理等设施。规划一个大型小区会所的中央部分，相应的入口广场？的约l公顷（市民广场）区，配有大型雕塑广场，沿着城市的中轴线，位于东北角的珠江游艇俱乐部，西南有赤岗塔公园，历史，该地区有 - 所中学，两所小学，三所幼儿园，医院，商业裙楼设立在城市的两边建设宽40m的道路。 4配件方面的优势：。 ？从附件营销环境分析，广州市经济持续发展，随着国家取消福利分房，住房分配成金钱，市民的消费欲望也逐渐增多可以看出，住房投资和消费的居民都成为热点。 ？投资者的实力众所周知。 该项目的投资者已经成功开发出了很多在城市的大型楼盘，其知名度和实力有目共睹，这种无形资产造成房地产和更快地建立品牌形象，增加买家的信心。 ？利用投资者的品牌推广，宣传策划，加强，公司雄厚的品牌; ？建筑规划风格：以自然的形式，与道路，绿化协调，创造一个舒适优美的建筑空间环境的主要建筑布局。层至13层为基础,18-20级为第二部分的点缀32层。河区的规划和设计，为“东方威尼斯”的风格。 ？物业管理：物业管理公司拟聘请知名的物业管理顾问，为居民提供优质的服务。 ？装修标准：豪华的装修和使用基本人格类型。 ？单位面积比：（以下区域是封闭区域）答：65 1180平方米，占总面积的20％; B. 80 11 100平方米，占总面积的45％; > C. 100 11 120平方米，占总面积的20％; D. 120 11150平方米，占总面积的10％; 五150平方米阁楼。 ？交通状况：城西广州大道，新港路南边界的项目主干道，南中国高速公路仅5分钟车程，同时通过地铁3号线工程通过东水陆运输南部的地铁2号线项目是非常方便。 ？五金，建筑材料的选择将被选择，充分体现特色和项目的质量和前瞻性的材料; ？珠江华侨同时通过高品质和房地产图像的高品位树立和强化整体营销。 （二），项目发展前景分析 1。珠江华侨都提交了市人大，市政府组织实施的大型建设项目，该项目位于广州赤岗地区的桥梁东侧南端，珠江的边缘，并正在发展成为一个高级住宅综合区对面相峙二沙岛，以及规划和珠江新城的金融和商业中心的发展回荡着领事馆区，正在开发和广州会展中心，第十届岛相互连接珠江海外会是珠江沿岸东部建设？市区的重要组成部分。 2，售价撬盗周边潜在？分析现有房地产滨江西和滨江东，约7000元/平方米的价格。 西侧？海印桥广州大桥是专注于高端磁盘位置，在北方二沙岛别墅和绿色草坪的面貌，价格约9000-10000元/平方米，相对区域和第二排望江财产，如道路或西城区雅翠峦社区，因为大部分河流被堵塞，并且定位下显著,5000-7000是一种常见的价格水平。 ？广州大桥到项目的东侧开始，由于规划，而不是完美支持努力发展薄弱环节的价格为6000元/平方米的物业。 所以侨都潜在的价格，根据不同的地理环境，价格靓起来6000-10000元/ M2，有一个很大的升值潜力比较。 3。广州改革开放后，经济的快速发展，国际地位得到了进一步提高，海外中国或回家的故乡，根，或投资及发展中国原创村的经济未能满足海外中国事务的需求因此，一个中国村庄的建设是必要的形势的发展现状。 4。的？？约一千英亩的土地，三千个住宅单位，独特的建筑设计，风格典雅的建筑明珠撬盗区域。考虑overseas中国，海外中国人的生活需求。撬盗公共设施的改善，市政渡轮码头，商业中心，游艇俱乐部，中国古塔文化区博物馆和世界，是商业，旅游，娱乐，中国和西方文化于一体，非常适合住宅购房者，建议珠江侨都愿望将能容易吸引海外买家，市场前景良好。 5。虽然中国目前正处于经济周期的调控，房地产业保持稳定广州珠江华侨中国城市住宅群是罕见的，无疑提升了投资者的信心。 八月份5.1，去年的广州大道法定扩能改造市政府，以及南部和广州大桥桥建设绿地以北结束。目前，扩建工程已全面完成海珠段，10车道双向道路拓宽至80米，宽6米阔的中央绿化带，绿化带，分别对之间的机动车道两侧相隔13米人行道和公交车道和公交车站的海湾。因此，广州大道，广州城市道路变成了“模范马路”，代表了广州市道路建设的新形象。 5.2二沙岛东建设滨江公园和二沙岛轴线广场。设置沿沿栏杆的绿化带和实施重建项目。秦剑沙在海生态园，而广州烟花预定位置。该项目将建在广州塔的西北角作为广州市的地标。 由于该项目毗邻河流，所以沿着特定项目的帮助上述市政工程建设提升周边环境形象，增强客户的心理认同项目。 5.3扩展的地铁二号线新港东路与建设。根据市政规划，新港路将拓宽至60米，开展拆迁工作。其中更将建在新港路巾帼样板路。预计正在进行紧张地铁一号线项目建设期将在2004年完成。随着新港路的扩建和地铁交通，河南区，广州市的交通状况将得到彻底改善。新港西路，海珠区，是整个事情的交通大动脉，更直通广州大道，天河区驳船运输网络，这无疑将大大提高项目对城市白领的吸引力。 5.4项目规划向东过桥和地铁二号线直接与珠江新城，将大大促进该项目，新城市中心的链接。 5.5滨江路在最关键的大型隧道工程，施工已经全面进行，滨江大道通车后，下路，广州将连成一道新的风景穿越。有几个项目将直接影响上述项目，该项目地理位置使得交通比较方便。 （三）设计资质广东珠江投资有限公司，广东珠江二期工程有限公司的附属公司是经建设企业级建设项目部，已经历了无数优秀的设计技术工作人员，谁独立完成设计任务的多个开发项目，如中国园，济南花园，皇家花园，锦绣花园，皇家花园，等等。由广州市城乡建设厅星级的房地产数量。 （4）施工组织轮廓广东珠江工程总承包有限公司是经两个总承包业务，为大型住宅及高层建筑施工建设部。本公司具有十多年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集了一大批高级工程管理人才，与广东珠江投资有限公司拥有长期而成功的合作，其建筑质量绝大多数实现优异的成绩在消费者中树立了良好的口碑，加上其施工速度快，从建设之初多层楼宇交接，在短短七个月内，12层设有电梯的大楼只有10个月的交付业主会可以使用它为项目开发建设提供了有力的保障。 （5）沿由于各地的大，基本上是一个居民区较少污染的企业海珠区环境保护地产，广州的空气质量指数是相当不错的。 34％的区域规划绿化率，从噪音，水质，卫生和环保措施等方面，该项目的居民提供一个安静，清洁，健康的环境。