住宅建设可行性研究报告

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:赵成金第一部分：项目概况一、宗地位置······················································5二、宗地现状······················································5三、项目周边的社区配套1、交通状况······················································62、教育状况······················································63、医疗水平······················································64、大型购物中心··················································65、银行··························································66、其他··························································6四、项目周边环境··················································6五、市政配套1、道路现状及规划

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:韩献虎生态庄园建设项目可行性研究报告（word）二零一八年十一月WK县官厅WD生态庄园建设项目建设单位：WK官厅农业开发有限公司法人：2年（2017年9月-2019年8月底）新建项目拟建设地点陕西省BD市WK县官厅。WK县官厅WD生态庄园建设项目总占地面积67000m2（约100亩），总建筑面积59362m2。本项目主要建设2-3层砖混结构别墅小院54000m2，配套建设小区服务中心700m2，商业配套建筑4500m2，公厕162m2，地上停车位360个，并建设社区绿化、道路等基础设施。根据本项目确定的建设方案及建设内容估算，WK县官厅WD生态庄园建设项目建设总投资9000万元，其中工程费用7633.44万元，工程建设其他费用548.38万元，预备费818.18万元，铺底流动资金1060万元。资金来源：本项目资金来源为申请商业贷款及自筹。⑴供水项目区采用市政供水，水质符合国家饮用水标准。供水满足运营、生活用水需求。⑵排水排水系统采用生活、雨水合流排水系统，枝状布置，埋地敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。生活污水主要为生活污水和餐饮废水，对生活污水统一处理达标后统一排出。⑶供电本项目建设用电由市政电网供电，有社区接入即可。项目区电力供应充裕，线路布局合理。表1-1主要经济技术指标表官厅距县城⑴为贯彻落实科学发展观，推进城乡统筹发展和城乡一体化发展，WK⑵上面的住宅模式都是一个庭院生态系统的形式，它包含了人居、生物种群

房地产可行性分析-房地产可行性分析报告目 录一 建德市社会环境综述(一) 社会文化(二) 经济生活(三) 城市建设发展趋势二 建德房地产市场综述(一) 土地市场(二) 房地产投资(三) 房地产开发量(四) 房地产销售情况(五) 开发企业三 新安江房地产市场分析(一) 住宅市场供应1. 热点开发区块2. 典型开发项目(二) 住宅市场需求(三) 住宅市场价格趋势(四) 宏观调控对新安江楼市的可能影响四 项目基本分析(一) 项目概况和开发条件(二) 项目优势与劣势分析(三) 项目的机会与风险分析(四) 产品与销售价格五 项目财务分析六 结论与建议一 建德市社会环境综述(一) 社会文化建德市隶属杭州市，地处浙江省西部，钱塘江上游，杭州—黄山黄金旅游线的中段。东与浦江县接壤，南与兰溪市和龙游县毗邻，西南与衢县相交，西北与淳安县为邻，东北与桐庐县交界。市人民政府驻地为新安江。全市下辖新安江、洋溪、更楼3个街道，12个镇、11个乡、518个行政村。全市总人口51.9万，计17.12万户，非农业人口11.62万。建德多山地丘陵，占全市总面积的88.6%；平原地域面积非常小，海拔50米以下的平原215平方公里，占全市总面积的9.4%；建德山川毓秀，境贯“两江一湖”（富春江、新安江、千岛湖），旅游资源丰富，是国家首批公布的重点风景名胜区之一。建德是浙西重地，境内有320、330两条国道，是江浙至赣闽的主道，在建的杭州至千岛湖高速公路通车后，建德与杭州的行车时间将缩短为一个小时，成为杭州通往千岛湖最为便捷的通道；境内有金千铁路，与浙赣线相连；有航道105公里，可通200吨级的船只、1000吨级船队，上可达黄山市，下可出杭州湾入海。新建“建德千岛湖通用航空机场”，使建德交通便捷程度大大提高。(二) 经济生活建德经济发展水平在杭州下辖县市区中相对落后，但近年来呈现快速上升趋势。2004年全市生产总值（GDP）达到102.52亿元，比上年增长12.2%；其中第三产业增加值为33.40亿元，增长16.6%。三次产业结构为14.1:53.3:32.6。按户籍人口计算的人均生产总值为20098元。完成现价工农业总产值259.38亿元，增长25.2%。全年居民消费价格总水平比上年增长2.8%。城市居民人均可支配收入12364元，比上年增长15.3%。2004年末城市居民人均居住面积20.2平方米，比上年增加2.1平方米；农民人均居住面积52.5平方米，增加2.9平方米。(三) 城市建设发展趋势“五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅游城市”是建德既定的城市发展目标。具体分三步走：第一步，到2007年，基本完成洋溪、洋安和更楼新区等区块的基础设施建设，初步拉开新城框架，下涯溪上、西岸、黄饶等地揭开建设序幕，形成约5平方公里左右的新城轮廓，城市建成区面积达到10平方公里左右，人口达到12.5万左右。第二步，到2012年，基本建成洋溪、洋安、更楼新区和下涯溪上、西岸、黄饶区块约5平方公里左右，城市建成区面积达到15平方公里左右，人口达到15万左右，环三江口经济圈和国道沿线经济进一步提升，生态环境进一步改善，建成区绿地率、新安江水质和空气质量进一步提高，形成较为理想的山水旅游城市雏形。第三步，到2020年，城市规模进一步拓展，形成北至下涯镇唐村、上市村，东至杨村桥镇绪塘村、马目乡施家村、下河村，南至马目乡马目村、联横村，新安江街道黄泥墩村、更楼街道湖岑畈村，西至千岛湖约35平方公里左右的城市轮廓，人口达到20万人左右。新安江城市发展基本遵循“东扩南拓、沿江发展”的战略。新安江目前城区布局以三个下辖街道为中心分为相对独立的三个区域，不能形成连片的整体，其中新安江街道为历史较长的老城区，设施较成熟，居住密集，城市空间狭小；洋溪是新城区的发展方向，根据市政府的设想，在洋溪将“再造一个新安江”，这里是城市发展的唯一的也是必然的方向。目前杭千高速公路已经在建设中，将在洋溪路线分叉，其主线跨新安江经与杭金衢高速公路相衔接，其支线至终点淳安县千岛湖，预计2006年完工。杭千高速的建设将大大推进城市沿江东扩的步伐。2004年城市建设力度明显加大。“83221”路桥隧绿工程全面推进，新安路综合整治、白沙路路网、大塘坞小区主干道、江南路、城市污水处理厂等工程先后竣工，严州大道、洋安大桥、203人防隧道等工程完成年度任务。溪头、洋溪畈、更楼等新区开发取得新进展，城市建成区面积从5.5平方公里扩大到7.2平方公里，城市化水平基本达到40%。2004年，城市生态环境进一步改善，建成区绿化覆盖面积298.8公顷，公共绿地面积90.5公顷，绿地率达到38.9％，创建成为“全国绿化模范城市”。建德市新行政中心和城市广场初步规划在桥东新区，城市市中心即将东移，对溪头新区、东部新区、洋溪等区块具有明显的推动作用。新安江城市的发展处于刚刚起步阶段，蕴涵了很大的发展空间和机会，城市发展将大力推动房地产业的发展，预计未来5年是新安江房地产开发的黄金时期。二 建德城市房地产市场综述建德房地产市场一直以来处于供应严重短缺的状态，这种态势的最主要成因是当地土地资源的匮乏。建德市区所在地新安江镇，山多、水多，可直接用于开发的土地较少，土地后备资源相当贫乏。直到1995年，建德几乎没有房产业可谈。1995年以后，房改政策、金融政策频出，商品房市场逐渐形成，引发了强大的购房热。1998年前，建德的每年的住宅供应量大概在9万平方米左右，根本无法满足当地人购房的需求。自2000年起，房地产市场步入相对正规的发展轨道，相继出现月亮湾、新安明珠、蓝天雅苑等一批精品楼盘。2004年，是建德房地产发展相对成熟并且市场旺盛的一年，市场销售处于比较理想的状态。2005年3月以来，随这国务院严厉的房产新政出台，市场明显疲软，观望气氛很浓，新房和二手房成交价格和数量均不理想。图表1(一) 土地市场建德自2001年以来土地收购量逐年迅猛增加；土地市场的招拍挂随之启动，土地出让成了当地政府的一项重大收入来源，土地价格上升也比较快。2003年，政府曾有比较大的土地出让计划，计划年度出让开发建设近1300亩，但最终没有实现。至2004年，建德土地出让已经基本实现全面的招拍挂制度，出让数量也是有史以来最大的，共计1031亩，平均出让价格高达68.6万/亩，但出让土地多在洋溪、乾潭，市区大面积出让地块不多。至2004年底，全市建设开发用地存量估计约3000亩，主要分布在新城市规划区。建德土地资源极为稀缺，加上城市内地形比较复杂，大面积整块出让的开发用地并不多。在城市沿江东扩过程中，东区、桥东、溪头推出的地块质量都比较好，除了地形比较规整面积比较大外，更有临江的景观优势，预计该三块区域可供开发的土地面积会在1500亩左右。尽管土地资源比较紧展，但经过几年的良性开发，基本上可以盘活一些土地资源，特别是开垦一批未利用土地资源，建德土地储备仍比较充裕。近年来开发商对拿地热情不够大，建德土地价格上升过快可能主要原因，细观历次招拍挂活动，发现流标的情况比较多，包括本项目的地块也已经过多次挂拍了。另外建德开发商心态不够成熟也是重要的原因。 图表2(二) 房地产投资2000年建德市开始加大房产开发量，房地产开发投资16267万元，其中住宅达13645万元；2001年房地产开发投资额又比2000年增长122.7％，其中住宅投资增长了110.69％，商品房销售19.19万方，增长24%，出现第一个开发高开发峰期。2003年房地产开发投资到达近几年的最高点，增长幅度达52.6%,远远超过经济发展速度，2004年在宏观调控等因素影响下，投资有所回落，呈负增长状态。建德房地产投资额指标的上升明显大于其它各项指标，一方面说明土地成本上升幅度比较大；其次，也表明了房地产开发的品质在明显提高，单位面积开发成本在增大；另一方面，说明城市改造所需的安置房和经济适用房的开发量亦比较大。图表3(三) 房地产开发量2000年至2004年，商品房的竣工面积和销售的变化基本比较平稳，新开工面积在2003年数量比较大，达到47.09万平方米，而房地产施工面积呈逐年大幅上升的趋势（图表4）。这种情况明显表征建德商品房的可供应量呈明显增加趋势，特别是2004年出让1031亩土地后，预计2005年至2006年新开工面积将有大幅增长，未来几年建德的商品房供需结构将发生明显的转变。目前建德正在实施的经济适用房总建筑面积21.2万平方米，其中：枫树坞7.2万平方米，溪头3万平方米，田坞5万平方米，江村埠、城东、洋安各2万平方米。图表4(四) 房地产销售情况2000年至2004年，全市房地产销售量和销售金额一直呈平稳增长趋势，没有大起大落，销售均价有在2002年和2004年有比较大的上升，精品楼盘对销售均价的拉升作用比较明显。商品房竣工面积和销售面积接近，供需基本平衡，整体消费状态比较健康。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200804/1636.html

1.市场研究一般分为宏观、中观、微观三个角度来阐释。市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，让你的报告对象信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。2.项目经济效益评价这是项目评价报告中最关键的部分，在这里，要充分利用可研报告其他各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。这部分的内容一般包括现金流量分析、资金来源与运用表（财务平衡表）与贷款偿还分析。现金流量分析，要从全投资和自有资金（股本金）两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的重要依据。贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始，从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。3.风险分析一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。不确定分析的目的，是就项目面临的主要风险因素如建造成本、售价、租金水平、开发周期、贷款利率、可建设建筑面积等因素的变化对项目经济效果评价主要技术经济指标如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等的影响程度进行定量研究。希望对你有帮助。

第一章 中国土地开发行业发展背景分析 21 1.1 土地开发的定义 21 1.1.1 土地开发的定义 21 1.1.2 土地开发行业的分类 21 （1）土地一级开发 21 （2）土地二级开发 22 1.1.3 土地开发流程综述 22 （1）土地一级开发流程 22 （2）土地二级开发流程 24 1.1.4 土地开发基本原则 25 1.2 土地开发模式分析 25 1.2.1 土地一级开发模式 25 （1）政府独立开发模式 25 （2）城市运营开发模式 26 （3）主题型项目带土地开发模式 26 （4）一级开发招投标模式 27 （5）土地整备模式 27 1.2.2 土地二级开发模式 27 （1）公建配套开发模式 28 1）PPP(公私合营)模式 28 2）BOT(运营-移交)模式 28 3）TOT(移交-经营-移交)模式 28 4）PFT(私营机构融资)模式 29 （2）商品房开发模式 29 （3）工业园开发模式 30 第二章 中国土地开发行业发展环境分析 33 1.3 土地开发行业经济环境分析 33 1.3.1 2015年国内GDP增长分析 33 1.3.2 2015年工业经济增长分析 37 1.3.3 2015年固定资产投资分析 46 1.3.4 国家宏观经济预测分析 52 1.4 土地开发行业政策环境分析 55 1.4.1 中国货币政策分析 55 （1）2015年中国货币数据分析 56 （2）2015年中国货币政策分析 61 （3）房地产周期与货币政策相关性分析 74 （4）中国货币政策后期走势预判 78 1.4.2 中国财政政策分析 83 （1）2015年中国财政政策分析 83 （2）2015年地方财政政策分析 85 （3）中国财政政策后期走势预判 105 1.4.3 中国土地政策分析 106 （1）农村土地流转制度改革 106 （2）城市土地出让制度改革 107 1）土地储备制度分析 107 2）土地出让金制度分析 109 3）土地招拍挂制度分析 115 第三章 2010-2015年土地政策分析 116 1.5 土地开发行业社会环境分析 116 1.5.1 中国城镇化进程分析 116 1.5.2 中国城镇化现状与规划 117 1.5.3 城镇化与土地开发需求分析 127 1.6 房地产行业开发运营状况分析 131 1.6.1 2015年全国房地产开发景气指数 131 1.6.2 2015年全国房地产开发投资分析 134 （1）房地产开发投资金额分析 134 （2）全国房屋新开工面积分析 135 （3）全国房屋施工面积分析 135 （4）全国房屋竣工面积分析 136 1.6.3 2015年全国房地产销售情况分析 136 1.6.4 2015年全国房地产资金来源分析 137 第四章 中国土地开发市场供需现状分析 139 1.7 土地开发市场供应现状分析 139 1.7.1 2015年全国建设用地供应分析 139 （1）批准国有建设用地规模 139 （2）国有建设用地供应情况 144 （3）重点城市土地抵押情况 147 1.7.2 2015年全国住房用地供应分析 148 （1）全国住房用地供应数量 148 1）全国住房用地供应总量 148 2）保障性安居工程用地供应量 148 3）其他商品住房用地供应量 148 4）热点城市住房用地供应分析 149 1.7.3 2015年全国商业用地供应分析 149 （1）全国商业用地供应总量 149 （2）全国商业用地供应趋势 159 1.7.4 2015年全国工业用地供应分析 160 （1）全国工业用地供应总量 160 （2）全国工业用地供应趋势 161 1.8 土地开发市场需求现状分析 167 1.8.1 2015年全国土地成交情况分析 167 1.8.2 2015年全国土地成交均价分析 168 1.8.3 2015年全国土地成交地块排名 169 （1）成交地块总价排名 169 1）全国成交地块总价排名 169 2）住宅成交地块总价排名 170 3）商办用地成交总价排名 172 （2）成交地块楼面价排名 172 1）全国成交地块楼面价排名 173 2）住宅成交地块楼面价排名 173 3）商办用地成交楼面价排名 175 （3）成交地块溢价排名 177 1.9 2015年土地市场招拍挂分析 178 1.9.1 土地招拍挂出让总体情况 178 1.9.2 土地市场招标出让分析 181 1.9.3 土地拍卖挂牌出让分析 181 1.10 2015年全国主要城市地价分析 182 1.10.1 全国地价总体分析 182 1.10.2 各经济区域地价分析 185 （1）区域经济地价总体分析 185 （2）长三角地区地价分析 188 （3）珠三角地区地价分析 190 （4）环渤海地区地价分析 192 1.10.3 各地理区域地价分析 194 1.10.4 主要城市地价分析 195 （1）北京市地价走势分析 197 （2）上海市地价走势分析 201 （3）广州市地价走势分析 202 1.10.5 当前土地市场价格形势分析 204 1.10.6 后期土地市场价格走势预判 208 第五章 中国土地开发行业区域市场分析 209 1.11 区域市场整体分析 209 1.11.1 京津唐地区 209 1.11.2 长三角地区 210 1.11.3 珠三角地区 211 1.11.4 成渝地区 212 1.11.5 武汉城市圈 213 1.11.6 长株潭地区 215 1.11.7 东北三省 216 （1）区域宏观环境分析 216 （2）区域土地市场分析 217 1）土地供应总量分析 217 2）土地供应结构分析 218 3）房地产开发用地分析 219 4）工矿仓储用地分析 221 1.11.8 山东半岛城市群 221 （1）区域宏观环境分析 222 （2）区域土地市场分析 223 1）土地供应总量分析 223 2）土地供应结构分析 224 3）房地产开发用地分析 226 4）工矿仓储用地分析 227 1.12 京津唐地区分析 228 1.12.1 北京市 228 1.12.2 天津市 229 1.12.3 河北省 232 第六章 房地产及其他综合性开发企业分析 236 1.20.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析 236 （1）企业发展简况分析 236 （2）企业组织架构分析 236 （3）企业土地储备情况 237 （4）企业土地开发策略 237 （5）企业主要经济指标 238 （6）企业财务状况分析 243 1）企业盈利能力分析 243 2）企业运营能力分析 245 3）企业偿债能力分析 246 4）企业发展能力分析 248 （7）企业经营优劣势分析 248 （8）企业最新发展动向分析 249 1.20.2 金地(集团)股份有限公司经营分析 249 1.20.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析 260 1.20.4 北京首都开发股份有限公司经营分析 273 1.20.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析 284 1.21 城市投资建设类开发企业分析 294 1.21.1 中国城市建设控股集团有限公司发展分析 294 （1）企业发展简况分析 294 （2）企业组织架构分析 295 （3）企业土地开发策略 295 （4）企业建设工程分析 296 （5）企业招商项目分析 297 （6）企业发展优劣势分析 297 （7）企业最新发展动向分析 297 1.21.2 北京城建投资发展股份有限公司发展分析 297 1.21.3 云南省城市建设投资有限公司发展分析 308 第七章 土地一级开发盈利模式与风险规避 320 1.22 土地一级市场开发成本分析 320 1.22.1 土地一级开发成本分析 320 1.22.2 土地一级开发成本构成 320 1.22.3 土地一级开发中涉及的税费 328 1.23 土地一级市场盈利模式分析 330 1.23.1 城市区域开发项目价值链分析 330 1.23.2 价值链中各节点权力和利益点 330 1.23.3 土地一级开发的利润来源分析 331 1.23.4 土地一级开发的盈利模式分析 333 （1）从一级开发本身获利 333 （2）分享土地增值收益 333 （3）持有部分公共建筑 334 （4）为二级拿地铺垫 334 1.23.5 土地一级开发的盈利路径分析 335 （1）如何取得土地一级开发名义 335 （2）间接获取收益常规操作路径 347 1）间接获取土地的操作关键 347 2）间接获取土地收益的模式 347 （3）直接获取土地增值收益分析 348 1）兼顾融合各方参与者利益 348 2）成功开发模式的经验借鉴 349 3）公私协议合作开发模式分析 350 4）整体公私协议合作开发模式 350 1.24 土地一级市场项目操盘分析 351 1.24.1 土地出让市场营销策略 351 （1）土地策略 351 （2）价格策略 353 （3）营销渠道策略 356 （4）促销策略 356 1.24.2 土地的招投标方案分析 358 （1）招标评标因素构成 358 （2）主要评标方法分析 366 1.25 土地一级开发市场的风险与规避 367 1.25.1 土地一级开发的特点 367 1.25.2 土地一级开发的风险 369 （1）政策风险 369 （2）融资风险 369 （3）政府行为风险 370 （4）征地、拆迁工作风险 370 （5）市场风险 370 1.25.3 土地一级开发风险防范措施 371 （1）融资风险防范措施 371 （2）拆迁风险方法措施 372 （3）外部环境风险防范措施 372 第八章 土地一级开发融资模式与行业趋势 376 1.26 土地一级开发融资需求分析 376 1.26.1 现实融资需求 376 1.26.2 潜在融资需求 376 1.27 土地一级开发融资模式分析 376 1.27.1 土地储备机构直接安排融资并承担责任 377 1.27.2 一级开发主体与金融机构签订借款合同 377 1.27.3 一级开发主体融资并承担责任与义务 378 1.27.4 项目公司融资，一级开发主体担保 379 1.28 房地产信托模式分析 380 1.28.1 贷款型信托模式分析 380 1.28.2 股权型信托模式分析 381 1.28.3 权益型信托模式分析 382 1.29 土地一级开发融资渠道分析 383 1.29.1 土地一级开发主要的融资渠道 383 1.29.2 土地一级开发融资解决方法 385 （1）土地收益证券化 385 （2）城投公司模式的创新 387 1.29.3 中国土地开发未来发展趋势预测 390 （1）土地获取成本趋势预测 390 （2）土地开发供给预测 391 （3）土地开发企业发展趋势 394 （4）外资投资发展趋势预测 395图表目录

　　第一章 房地产可行性研究　　第1操作环节：成功迈出投资第一步　　第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析　　第4操作环节：设计成功的可行性研究流程　　第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书　　第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算　　第7操作环节：从全局出发进行可行性研究　　使用指南　　可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。 中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成 败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。　　第1操作环节：成功近出投资第一步　　1．透视民地产可行性研究　　房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。　　一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：　　第一是要确定项目在技术上能否实施；　　第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。　　从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。　　2、项目投资制胜第一法宝　　一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：　　a、这项目是可行的还是不可行的　　b、如果可行，可行到什么程度　　c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析　　分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响　　房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。　　分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响　　一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。　　分析角度三：街区环境对房地产营销的影响　　古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。　　从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。　　投资商自身条件考察　　1、考察你的经验　　隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。　　2、考察你的投资方式　　由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。　　3、考察你的融资能力　　每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。　　第四操作环节 设计成功的可行性研究流程　　步骤A 人员安排组合　　项目 内容 人数 负责项目 费用 时间　　注册房地产估价师　　造价工程师　　市场调查和分析人员　　经济分析专家　　制作人员　　社会学，环境等专家　　步骤B：市场分析　　a、宏观因素分析　　房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。　　b、区域性因素分析　　一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先 宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。　　c、微观市场分析　　对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟 投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。　　步骤C: 市场预测参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200704/406.html房地产项目前期市场研究计划书1、 项目基本情况2、 项目开发／营销经理对前期研究的特别要求a) 研究结果解决下列问题：i. 项目开发计划ii. 投资策略iii. 单体建筑物类型组合iv. 总体规划如何与周边建筑物协调b) 创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：i. 所属各镇购房的潜量ii. iii. 企业白领对 的归属感如何iv. 各镇白领购房的规模有多大3、 项目经理对项目开发的限制要求a) 单套面积以120－200平方米为主b) 单价在RMB5000元／平方米以上c) 在2001年下半年上市4、 项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的a） 项目的目标顾客是哪些人b） 项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求c） 项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征5、 为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题a) 识别商品住宅的细分市场，调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征，确定项目的目标市场组合，描述目标市场组合的规模和特征。b) 了潜在顾客的购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。c) 调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息，提供项目营销策略建议。6、 潜在顾客的基本条件a) 年龄在内5－60岁之间b) 户籍或在 已连续居住两年以上c) 2001年在 购房的可能性大于40％d) 2001年在 购房的可能性大于10％e) 2001年在 购房的可能性大于0％f) g) 个人月收高于3500元／家庭月收高于6000元／家庭年收高于10万元／个人年收入高于8万元7、 调研方法设计a) 竞争环境研究i. 典型楼盘研究（1） 典型研究楼盘：新世界花园 愉景花园 盈彩美地 景湖花园 中信东泰花园（2） 研究内容和方法： 通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对 的借鉴作用。ii. 文献调研：主要通过文献研究方法收集下列资料，用于分析预测2001年 的高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。（1） 2000年 房地产市场总体供求现状和竞争态势（2） 2000年 房地产市场总体供求现状和竞争态势（3） 2000年 住宅供应量（施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积）和产品结构（4） 2000年 住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特征（5） 2000年 高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势（6） 房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势（7） 2000年1-12月住宅用地出让情况（8） 2000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况（9） 2000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况iii. 竞争楼盘调查：通过对 4万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解 当前住宅市场的产品和产品特点。b) 潜在顾客抽样调查i. 主要研究内容（详见问卷设计）（1） 住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向（2） 住宅购买决策过程和影响决策的因素（3） 住宅产品规划设计需求ii. 研究方法（1）采用三阶不等概率随机抽样方法在 成功访问600潜在顾客（2）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。c) 小组座谈会i. 城区户籍潜在顾客座谈会3场，非城区户籍潜在顾客座谈会3场。ii. 潜在顾客座谈会主要调查下列内容（1） （2） 在购房的决策影响因素（3） 对购买商品小区住宅的态度（4） 对项目地块的选择意向和开发建议iii. 高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：（1） 片区、楼盘、房间选择原因（2） 当前使用行为（3） 使用缺憾（4） 规划设计和户型布局建议d) 房地产专业人士深度访谈i. 访谈主要内容：（1） 户籍居民的购房决策心理、行为特点（2） 非户籍居民的购房决策心理、行为特点（3） 对2001年 住宅市场的基本看法（4） 2001年 住宅市场判断（5） 2001年 高档住宅市场预测（6） 项目地块规划设计和营销建议ii. 专业人士配额：（1） 策划人员10名（2） 销售人员10名（3） 建筑设计人员10名（4） 士建、建设、规划主管官员5员（5） 房地产研究人员5名8、 调查质量标准按《策略质量控制规范》执行9、 研究报告格式a) 主要结果摘要（投影报告）b) 项目执行报告，包括：i. 调研目的、内容、方法简述ii. 样本结构iii. 调查督导报告iv. 质控报告c) 调查报告，包括i. 典型楼盘研究报告ii. 文献研究报告iii. 竞争楼盘调查报告iv. 广告媒体调查报告v. 潜在顾客定量调查报告vi. 户籍潜在顾客定量调查报告vii. 非户籍潜在顾客定量调查报告viii. 下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告ix. 户籍潜在顾客定性调查报告x. 辖镇户籍潜在顾客定性调查报告xi. 下辖镇户籍潜在下性调查报告xii. 非户籍潜在顾客定性调查报告xiii. 下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告xiv. 房地产专业人员调查报告d) 研究报告，包括：i. 2001年市场环境分析ii. 项目地块目标市场定位（1） 细分市场规模和特征（2） 细分市场需求量（3） 细分市场结构（4） 细分市场对高档住宅的需求量和需求结构（5） 高档住宅供应和竞争趋势分析（6） 目标市场定位（7） 目标市场规模和特征描述iii. 项目规划设计建议（1） 总体规划（2） 单体设计（3） 环境规划（4） 配套设施（5） 户型结构与厅室布局iv. 营销策略建议（1） 开发计划（2） 销售计划（3） 促销策略e) 投资分析报告f) 附件i. 项目操作文件ii. 统计报告iii. 深访记录iv. 作谈记录10、项目组成员名单：11、调研时限预计完成全部调研任务需时50天，自签约并收到预付款之日起算，包括节假日在内12、调研费用a) 竞争环境调研（典型楼盘研究、文献研究、促销策略调研、竞争楼盘调查）b) 定量调查（960个样本的随机抽样入户访问）c) 定性调研（14场102人参加的座谈会和39名专业人士访谈）d) 合计包括方案设计费、印刷费、差旅费、场地租赁费、访员工资、礼品费、谢礼金、编码录入费、数据处理费、分析研究费、固定费用摊入、税金及合理利润等所有费用在内。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:黄剑房地产开发项目可行性研究报告（范文）一、项目背景1、项目名称：居住小区（暂定名）2、可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》3、项目概况1）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。2）建设规模与目标：土地面积：亩（平方米）容积率：开发周期：土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡3）周围环境与设施（1）步行约10分钟可至A市中心。（2）西侧为A市城市中心景点。（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。（4）西南靠近A市小学。（5）北面为A市人民银行。4、项目SWOT分析优势及机会(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及(6)太阳神小区53

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:卢妍妍（一）项目名称：***公租房一期项目建设工程（2011年）（二）项目性质：新建（三）项目管理：***建设局（四）项目法人：***财盛投资投资有限责任公司（五）建设地址：***城东部（六）建设用地性质：协议出让（七）工程建设规模及主要建设内容一～二期工程建设项目规划总用地面积60亩（40000.2 m2），总建筑面积138589.24m2，住宅建筑面积128725.2m2，1620套，框剪结构、18层、层高3.0米，总高54米；其中商铺建筑面积9864.04㎡，框架结构、底层3.6m，二层3.0m。其中一期项目建设工程（2011年）住宅500套，建筑面积39730㎡，包括三个户型：A户型为3室1厅1厨2卫、建筑面积76.3m2（含公摊面积10.4㎡）；B户型为2室1厅1厨1卫、建筑面积76.7m2（含公摊面积10.5㎡）；C户型为2室1厅1厨1卫、建筑面积77.2m2（含公摊面积10.6㎡）；商铺建筑面积6000m2。项目主要建设内容包括：住宅、商铺、管理用房和辅助配套、等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。（七）项目总投资一期项目建设（2011年）总投资估算总额为11846.04万元，其中建筑工程安装费用9000万元，土地费用1500万元，附属设施费用400.5万，工程建设其他费用550.34万元，工程相关费用95.2万，基本预备费300万元。（为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建设迫在眉睫

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:赵成金1.1.1项目名称**市**乡**村新农村示范村建设项目1.1.2项目建设单位*****1.1.3项目负责人***1.1.4项目建设地点***省**市**乡**村1.1.5项目占地项目计划占地94194.36㎡1.1.6项目建设主要内容⑴新建住宅98户●新建20 m×17.5 m宅基地户数44户，住宅108㎡/户●新建25 m×14m宅基地户数54户，住宅108㎡/户⑵新建村委会一处占地3010㎡，办公建筑903.04㎡⑶新建休闲公园一处占地7321.58㎡⑷道路、供电、给排水配套。1.1.7投资估算项目计划总投资3000.00万元，具体构成如下：⑴第一部分2800.00万元，其中：●建筑工程2471.89万元●设备器材265.25万元●安装费62.86万元⑵第二部分60.00万元⑶预备费140.00万元1.2.1可行性研究报告编制依据⑴《中华人民共和国城市规划法》⑵《中共中央关于农业和农村若干问题的决定》;⑶《中共中央、国务院关于做好农业和农村工作的通知》;⑷《小城乡建设技术政策》的通知建科[2006]76号⑸《建设工程项目管理规范》（GB/T 50326-2006⑹**乡小城乡建设规划设计方案1.2.2可行性研究报告编制的范围（1）项目提出的背景及必要性（2）项目建设条件（3）建设方案（4）环境保护（5）项目管理、建设进度（6）项目投资估算建设社会主义新农村是目前我国国民经济建设的重要任务，是解决三农问题的重大举措。