住宅产业化调研报告

　　国家住宅产业化综合试点城市：　　1. 深圳　　2. 南通　　3. 济南　　4. 北京　　5. 合肥　　6. 绍兴　　7. 厦门　　8. 乌海　　9. 太原　　10. 大同这是我国目前的一些试点城市，你可以查询一下这些试点城市的相关资料，参考着来写。

　　甘肃在低碳环保新形势下，大力发展节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业。节能环保产业重点发展高效节能、先进环保、资源循环利用关键技术装备、产品和服务。新一代信息技术产业重点发展新一代移动通信、下一代互联网、三网融合、物联网、云计算、集成电路、新型显示、高端软件、高端服务器和信息服务。生物产业重点发展生物医药、生物医学工程产品、生物农业、生物制造。高端装备制造产业重点发展航空装备、卫星及应用、轨道交通装备、智能制造装备。新能源产业重点发展新一代核能、太阳能热利用和光伏光热发电、风电技术装备、智能电网、生物质能。新材料产业重点发展新型功能材料、先进结构材料、高性能纤维及其复合材料、共性基础材料。新能源汽车产业重点发展插电式混合动力汽车、纯电动汽车和燃料电池汽车技术。　　立战略性新兴产业发展专项资金和产业投资基金，扩大政府新兴产业创业投资规模，发挥多层次资本市场融资功能，带动社会资金投向处于创业早中期阶段的创新型企业。综合运用风险补偿等财政优惠政策，鼓励金融机构加大信贷支持力度。完善鼓励创新、引导投资和消费的税收支持政策。加快建立有利于战略性新兴产业发展的行业标准和重要产品技术标准体系。支持新产品应用的配套基础设施建设，为培育和拓展市场需求创造良好环境。大力发展节能环保产业啊 ，比如酒泉的风电，嘉峪关的光伏发电

2010年12月22日上午11时21分,署名“民不潦生”的网友通过天涯论坛,以曝光了深圳市住宅租赁管理服务中心(下简称住宅租管中心)工资表,并称其“最牛工资单”。网帖称,负责深圳保障性和政策性住房租赁工作的管理中心,纯粹是“个人福利单位”,其员工年薪最高达68万元,最低25万元。住宅租赁管理服务中心回应称,中心员工工资今年被纳入财政部门预算,被“晒”的工资表仅是内部讨论草案,早已被中心领导否决,新的工资方案仍在调研中。 针对该网帖,12月22日晚,住宅租管中心公开回应称,该中心是经费自筹类事业单位,根据上级部门的安排,此类事业单位今年起将全面纳入财政部门预算管理。网上流传的“工资表”是住宅租管中心人事劳资部门为执行上述安排提出的讨论草案,该草案早已被中心领导否决,是一个废弃的草案。目前,新方案仍在调研中,且必须经上级有关部门审批通过后方可实施。住宅租管中心同时表示,将继续贯彻公开、透明的原则,欢迎社会公众和媒体对中心工作进行监督。 “最牛工资单”出自房屋租赁住宅租管中心属于深圳市住房和建设局下属正处级事业单位,主要负责深圳市财政投资建设的保障性住房、政策性住房及小区公共配套设施和商业用房的租赁、维修以及住宅产业化和政府单一产权出租住宅小区物业管理工作。网帖称,该中心现有各类员工65名,其中在编正式人员63名,编外正式人员2名。全年人员工资1913万元,人平均年薪近30万元,最高年薪68万元,最低25万元,远远高于深圳市同级公务员和其他事业单位的收入,这还不包括其他发放的实物以及现金等。为证实情况的真实性，知情网友随后相继公开了该中心《日常支出统计表(综合科)》等数据图表。其中显示，2011年预计总收入7236万余元，其中，“自有物业”收入1737万元。日常支出统计表则显示，截至2010年底，这家事业单位的正式员工58人，但在2010年前三季度支出总金额就达3619万元，其中仅“退休员工节日费”就高达1809.6万元。至此，作为深圳租赁中心上级主管部门的深圳市住建局终于承认，“最牛工资单”是真的。随后，国家审计署介入此事，展开调查。2012年1月9日，国家审计署完成一项专门审计，将深圳市租赁中心“史上最牛工资”的名声坐实。这个处级事业单位，自2009年10月1日起实施绩效工资以来，主任层级(处级)、科级及普通员工年薪分别为63.53万元、35.87万元和27.27万元。高薪何来深圳租赁中心前身为1992年成立的深圳市住宅开发租赁公司，由深圳市住建局投资创办，主要负责出租住宅区(含商住大楼)的开发、经营与管理，以及经营与管理深圳住建局的出租住宅和商业用房。2008年深圳市事业单位制度改革后，成为现在的租赁中心。审计报告指出，深圳租赁中心的收入来源构成，主要包括按照不超过2%的固定比例从政府物业租金收入中计提的业务费、维修费，以及“自有物业”收入，预算总收入与披露相合。报告还提及，自2008年7月成立至2010年末，租赁中心将443.69万元“自有物业”租金收入截留至工会账上，其中，216.06万元以工会补贴名目发放至个人，其余以文体活动费等名录列支。但审计部门的调查报告特别指出：“因地方财政及国土房产主管部门未对深圳租赁中心‘自有物业’进行资产清查和产权认定，导致应作为国有资产管理的所谓‘自有物业’收入变成了该租赁中心为员工发放高工资、高福利的来源。”政府物业数量成乱账 据知情人士透露，深圳租赁中心的物业，大多分布于罗湖东门、福田华强北等深圳市黄金地段的繁华商区，“规模不大，但段位较佳，租金回报高”。来自深圳租赁中心的数据称，2011年该中心来自“自有物业”的收入达1737万元。问题是，一些“自有物业”，其实应该是深圳市政府所有的物业。按官方定义，政府物业资产包括政府投资形成的房屋建筑物、社区配套物业等不动产。而根据深圳市财政部门的最新数据：截至2006年底，全市行政事业单位政府物业资产3737万平方米，如按1万元/平方米估算，价值就高达3700多亿元。至于2006年后增加、增值的物业部分，则是一笔乱账，没人说得清楚。于是，一方面大量物业账外资产存在，另一方面因为管理混乱，像深圳租赁中心这样持有和管理着大量政府物业的部门，很容易“借鸡生蛋”来赚钱。 网友“ltolivia”:在深圳,类似的事情已经不是第一次了,高工资似乎是公开的秘密。网民“公务员9878号”:这家单位是事业编,他们的工资也许并没有阳光。事业编带有半企业性质。网友“惠灵顿山下”:物价高企,工资不断缩水,这家单位居然工资这么高,企业年金+考核+过节费就已经超我年薪了。“最牛工资单”上工资补贴远高于深圳市同级公务员和其它事业单位的收入，然而，单看“国家规定工资”的话并不高，只是福利补贴数额大名目多，12项名目，最多的达1.5万。也就是说，“最牛工资单”不但补贴“牛”，而且欺骗性也“牛”。再进一步观察的话，该单位也很“牛”。据报道，该单位是深圳市住房和建设局下属正处级事业单位,主要负责财政投资建设的保障性住房、政策性住房及小区公共配套设施和商业用房的租赁、维修以及住宅产业化和政府单一产权出租住宅小区物业管理工作。原来，该单位做的是有靠山的垄断性经营，那么员工的高额补贴，是否来源于垄断特权搞的不合理创收。

2009年 纵横四海 这一年，实现了企业战略“由市场导向由客户导向的转变”，这一年，格拉姆3000㎡聆海高端设计中心航母启航，辐射全省及周边省市在业界傲视群雄；这一年，公装公司率先走向全国市场，家装版块产值破双亿，精装修跨出省域实现集团产业全面扩张。这一年，公司开始着手打造无边界组织。2008年 势如破竹 成功实现了市场导向的企业战略；这一年，装饰板块产值过亿，领航中原业界；这一年，聆海设计中心绚丽绽放，其以高端经营理念引领国内业态，受到中原地区高端客户和业界的高度赞誉；这一年，格拉姆3000㎡聆海高端设计中心正式启动；这一年，实现产业强强联合，引进创业投资先锋——盈信投资、家具巨头——好百年、科技地产新锐——郎诗地产，形成战略联盟，为拓展全国市场、产业升级奠定基础。2007年 文化塑造 美巢建立了系统的企业文化，对企业核心理念创新整合，明确了企业愿景，为美巢的再次腾飞铸就了坚实的文化基础。这一年，集团各公司业绩大幅提升，综合产值增长达50%，企业步入快速的发展轨道。公装板块扩展为三个分公司，家装板块在郑州开设了红星美凯龙分店，在安阳开设了文峰东路分店，美欣材料开设了五家建材分店。这一年，美巢给所有员工办理统筹和医保，藉此，迈开企业为员工创造价值的第一步。2006年 品牌价值 由媒体和市场调查机构的调查报告显示美巢是中原装饰行业美誉度和知名度第一品牌。美巢成为中原家喻户晓的品牌，品牌价值彰显。这一年，承揽并完成天下城楼盘的精装修项目。2005年 美誉如潮 美巢荣获国内所有装饰行业奖项和荣誉。集团在上海成立经营建材国际贸易业务的上海埔信实业有限公司，美巢品牌在中原孕育了新的发展种子。这一年，美巢进军古都洛阳，实施“双城记”的发展战略。2004年 业态创新 美巢率先响应建设部住宅产业化政策，在中原地区首家成功运作精装新修业务，中标并完成河南移动高知住宅小区精装修工程，施工总面积4万平方米、工程总造价达两千余万元，美巢成为中原精装修客户的首选品牌。美巢“大装饰”经营思路确立。2003年 海派惊艳 这一年，斥资千万元，在郑州市的黄金大道花园路71号建造 6000平方米的大型海派实景展示中心，集设计、施工、实景展示、建材销售为一体，拉伸了产业链，为行业发展提供了新的思路及模式，轰动国内业界，桃李不言，下自成蹊。 美欣装饰材料公司成立，其进军国内外建材知名品牌的代理销售业务。2002年 布局中原 在河南地市开始设立分公司，实施美巢扎根中原的战略布局，同时海派文化和中原文化成功融合，企业发展迅速。2001年 横空出世 上海美巢入驻中原，成立美巢河南公司，全面进军中原装饰领域。美巢倡导的“中西合璧，海纳百川”的海派家居文化迅速征服客户，海派家装引领中原装饰潮流，为中原客户呈上装饰饕餮盛宴，带动中原装饰行业发展美巢装饰最为聆海旗下的核心子品牌，如今在中原大地已走过13年辉煌历程，足迹遍布全省18个地市。秉承海派家居文化，以海派原创设计为核心，致力于为客户提供高品质、个性化装修装饰服务，在设计、施工及服务等方面一向有口皆碑。由省会主流媒体及市场调研机构的调查报告显示：美巢是中原装饰行业知名度和美誉度第一品牌。 行业荣誉：亚太（2010北京）国际论坛优秀设计企业大奖中国最具影响力的十大家居设计机构 全国建筑工程装饰奖（鲁班奖）全国住宅装饰装修行业最具影响力企业AAA级信用等级企业

一、市场概况家具是人们的必须消费品，这个前提条件为行业定义了一个很大的市场。近年来中国家具业显示出了强劲的发展势头，生产总值及出口额均大幅上涨，2006年全年家具制造业实现累计工业总产值185,086,563千元，实现累计产品销售收入178,787,644千元。并且值得注意的是，2005年起，中国家具进口关税已经降为零，但是家具进口额却出现了下降，显示了国产家具强大的竞争力。10年来，中国家具行业经历了第一个高速发展期，以量的扩张为主，初步建立起了门类齐全、与国际接轨的完整的工业体系，产品能满足人民生活需要和国际市场的需要。在未来5到10年，在国际家具产业转移的大背景下，中国家具行业将迎来第二个高速发展期。这个时期主要不是在量的扩张，而是在质的提高。家具行业在未来五年还将面临着新的挑战，木材和其它家具原材料资源供应紧张，能源和交通运输价格的提高，环保要求的加强，技术人员和管理人员的缺乏将是行业发展的制约因素。因此，应用高新技术改造传统产业，转变增长方式，提高产品质量，基本实现由家具生产大国向强国跨越的目标。中国良好的投资环境和产业配套水平以及低廉的劳动力将继续吸引大量外资注入。欧元升值，美元走低，使得欧洲家具企业原辅料涨价，出口受阻。同时也使得国际家具产业结构调整，加速向中国转移。家具出口国家和地区的多元化，出口产品的多样化也是中国家具出口高速发展的有利契机。进入21世纪后，中国政府就已经提出加快城市化和小城镇化建设步伐，全面繁荣农村经济，加快城镇化进程，以便进一步拉动消费市场，扩大消费领域。国家的这一举措，必将进一步促进中国的住宅建设，因而会使与住宅相关的行业得到发展。国务院根据社会需求和发展的需要，提出了住宅产业化，这一举措将带动与住宅配套几万种产品的标准化、系列化和产业化。由于住宅产业化的发展，住宅作为一种商品进入市场，为各类家具和配套产品提供了发展空间。中国家具行业蕴藏着巨大的市场潜力。互联网络正在不断改变着人们的生活方式和生产方式，同样也在改变着家具业传统的生产方式和服务方式，家具企业只有适时而变，才能免遭淘汰。其次，基于互联网的网络营销是一种划时代的营销方式，是传统企业融入知识经济的管理工具和思维方法，对此家具企业应该有充分的认识。为了适应网络的趋势，传统企业必须重新考虑并发挥自己的商业潜力，必须对商业系统作出融入商务网络的新的安排，必须以网络营销为武器，使产出（产品和服务）能让顾客满意，从而获得竞争优势。二、行业营销方式（一）、家具行业营销的瓶颈当前国内家具企业的产品销售方式除了找经销商之外，基本上都只能自租场地，或通过商场和家具城销售，这种营销模式使得经销商常常"见风使舵"，"谁的东西好卖就卖谁的"，见利就走，企业难以控制稳定的客源。如果企业选择自产自销，将又不得不拿出高昂的费用来处理市场中的各种"疑难杂症"，一旦企业规模扩大，渠道管理又将是一大难题。除此之外，家具行业营销还存在以下瓶颈：1、营销意识和营销理念存在偏差，不能做到以市场为中心，以消费者为导向。营销模式僵化，手段落后。家具企业长期以来有“销”无“营”，都是以“推”的方式去销售，而不是以“拉”的模式去营销，喜欢凭经验而不搞调研分析来做市场，凭降价而不做品牌争夺顾客，凭广告而不注重内部管理……，在这种传统陈旧的营销模式下，无法建立起核心竞争优势，行业内的企业也肯定跳不出恶性竞争的“怪圈”，必定出现“洗牌”的局面。2、企业缺少整体而系统的营销战略规划，但行业中不少企业都缺少一个正确的、整体而系统的战略规划，原因在于：(1)行业内，外部环境分析不够，不能将企业定位于一个行业或产业链中去分析竞争环境；(2)没有明确的战略目标，不从企业发展的总体、全局去思考市场营销战略，或是所订目标不够明晰、可行性差，对企业的可持续性发展产生消极影响，在外部市场变化日趋加快的情况下，企业也就变的异常脆弱。 3、品牌意识不强，缺少专业化品牌经营的理路。可以说目前行业内个别家具企业有了点“品牌经营”的概念，但在CIS系统的导入，品牌建立、打造、传播方面的力度和创新却远远不够，有些企业有钱不知怎样投入，的企业没想到去投入。只有把品牌做到消费者心目中，才能让消费者来拉动经销商经销企业的产品，这就是营销中的“推”、“拉”结合的策略。4、缺少系统的渠道规划和市场管理措施。市场由卖方市场转向买方市场后，产品的销售网络已经成为企业人、财、物之后的“第四大财富”，我们都清楚所有的销量全部来自于网络的终端店，但对于怎样去拓建，推护，提升我们的网络经销商的分销能力，企业往往缺少一套系统有效的手段。5、缺乏明确的市场定位，缺乏对终端消费者的分析和了解。随着社会的经济的发展和收入的提高，消费者需求也在不断变化，导致市场的不确定性。但有些家具企业却忽视对消费者需求的动态把握，一味“随风”设计生产家具，凭经验和感觉去揣测消费者，由于市场调查力度不够，必然导致信息失真，进而导致产品市场定位不准，经营战略决策失误。6、厂商关系不稳定，很少有家具企业从共同发展的角度与上游原材料供应商和下游经销商构建“战略联盟”伙伴关系及“双赢模式”。现在的家具企业，不仅要同竞争对手竞争产品，还要同对手竞争客户和销售场地，而经销商和家具商场都是有限的，因此必须改变交易导向为合作导向，将经销商视为企业的一分子和宝贵的资源，与经销商建立长期，持续，稳定的双赢合作关系。 7、营销队伍建设落后，整体素质有待提高。现在家具行业内不缺销售人员，但真正懂得现代市场营销知识，掌握一定市场营销技能，具有敏锐的观察力、洞察力，和创新意识，懂策划，能开拓和维护终端的营销人员少之又少，营销人员没有先进的营销理念，扎实的理论知识，就谈不上长远的战略眼光。另外，大多数家具企业缺少对营销员培训的投入，出现频繁跳槽的现象，这样也会丧失企业最根本的竞争力。（二）、新营销方式的应用家具行业采取的各种传统营销方式，如户外广告、报纸广告、电视广告、门店销售等，主要采用的是推送(Push)方式，营销者通过发挥大众媒体的传播能力，将信息快速地传递给消费者。营销者是信息的主动推送方，消费者是各种信息的被动接受方，营销者可以清楚地传递自己想要传达的信息，但是消费者不能直接将意见反映给营销者，营销者只能借助市场调查和销售业绩来了解营销活动的结果，造成营销者与消费者之间无法完全沟通信息，不但使营销的时间拉长和费用开销变大，而且因为消费者成为被动的信息接受者而必将对此产生反感。网络媒体特性与此不同,网上营销主要采用的是“牵引”(Pull)方式,网络媒体采用“多对多”的营销模式,可提供一个即时的新的传播模式。网络上的消费者既可以是信息接受者,也可以是信息发送者,营销信息针对的消费者可以有很大的主动权,可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息,另外消费者如果对互联网上的家具广告感兴趣,可以点击相关的内容,得到更加详细的资料,这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。网络营销区别于传统营销的根本原因是网络本身的特性和消费者需求的个性回归。其核心是将原本以产品为中心的营销策略，改变为以消费者为中心，即实现。 “4P”（即产品：proct、价格：price、通路：place和促销：promotion）到 “4C”（即顾客的欲望和需求：Consumer’s Wants and Needs、满足欲望和需求的成本：Cost to Satisfy Want and Needs、方便购买：Convenience to Buy，以及与消费者的沟通：Communication）的转换。从传播学的角度讲，互联网络只能算是一种新兴的媒介，虽然这种媒介覆盖了传统媒介（包括报纸、杂志、电话、传真、电视、广播等）的大部分特点。然而网络的影响却不止这些，触过网的人都明白，它所触及的不是技术也不是媒介，而是一种以信息为标志的生活方式，而消费者的生活方式的了变化必然导致市场营销手段的变化。网络的这种异化力量表现在消费者心理上，至少产生了如下的一些特征变化：1、强调消费的个性化。消费者的以个人心理愿望为基础挑选和购买商品或服务。2、表现消费的主动性。消费者会主动通过各种可能的途径获取与商品有关的信息并进行分析比较。3、要求购买的方便性。要求能更方便更快捷的购物。4、追求购买的娱乐性。希望购物能为他们带来乐趣，能满足心理需求。对于网络时代消费者生活方式(价值观念与人生态度)的这种变化，企业应该应该清醒地认识到，当今的消费市场已由卖方垄断向买方垄断演变，新的营销方式应以消费者为核心，最大限度满足消费者的需求。要满足网络时代消费者的需求，企业必须适时开展网络营销，提供让消费者满意的信息和服务，这已经成为企业的一种必然选择。所谓解铃还需系铃人，网络时代出现的消费心理，只有通过网络手段才能解决。这是因为网络营销除了具有直复营销的所有特点外，还具有如下的优势：1、是一种更具个性化的营销方式。能够轻易地通过数据库管理，真正实现“一对一”营销。2、具有极强的互动性，是实现全程营销的理想工具。3、真正超越时空，方便快捷。能满足消费者对购物方便性需求，提高消费者的购物效率。4、融各种媒介特点于一身，寓“销”于乐。三、家具网络营销的现状（一）、中国互联网基本状况1、中国互联网络信息中心的调查依据中国互联网络信息中心（CNNIC）2008年7月所发布的第22次"中国互联网络发展状况统计报告"，截止到截至2008年6月底，我国网民数量达到了2.53亿，首次大幅度超过美国，网民规模跃居世界第一位。调查报告显示，目前中国网民中女性比例已经上升到46.4%，比2007年12月42.8%的女性网民比例上升了3.6个百分点。未婚者占58.5%，已婚者占41.5%；在年龄分布上，30岁以下的网民占到总体的68.6%。从教育程度来看，高中和高中以下学历的网民所占的比例总共为39％，随着网民规模的逐渐扩大，网民的学历结构正逐渐向中国总人口的学历结构靠拢，这是互联网大众化的表现。从用户的职业来看，学生所占比例仍然最高，为30%，此外，本报告中网民中的管理层（包括党政机关干部和企事业单位管理者）比例有所提高，占到了网民总数的10.7%在网络购物方面，市场的增长趋势明显。目前的网络购物用户人数已经达到6329万人，有25.0%的网民青睐网上购物，跻身十大网络应用之列。经济发达城市的网络购物普及率更高。根据中国互联网络信息中心（CNNIC）6月份发布的统计报告，上海网民的网络购物使用率达到45.2%，是网络购物最为普及的城市。其次是北京，网民中的网络购物使用率为38.9%。在经济发达城市中，网络购物中电子支付和物流环节等对网络购物的限制要比其他低一级城市更小一些，且这些城市中的网民网龄相对较长，对互联网的使用较为熟悉，也带动了网络购物的发展。总体说来，人们对互联网的使用越来越频繁，从最初的电子邮箱、查询新闻，到现在如此丰富的网络应用服务，互联网对人们日常生活的渗透性也越来越强。互联网应用在深度和广度上的前景广阔，无论是纯网上应用业务还是网下与传统商业的产业链互动，都有很大的需求。这也要求广大的互联网企业和其他传统行业研究网民的消费需求，以网民需求为主导，提供各种更为丰富的网上服务。（二）、中国家具消费需求分析 中国家具市场规模庞大，家具市场增幅显著，市场呈现一片良好势头，在房地产业的带动下，家具市场将随之走向前所未有的热销阶段。中国家具市场未来需求旺盛，多种因素挖掘家具市场潜力需求。2008年北京奥运会和2010年上海世博会的召开，为酒店家具业带来了巨大的商机。据消费日报报道，今后几年北京星级饭店每年将以7% 的速度增长，估计到2008年，北京星级饭店将达800家左右，客房130,000 间；同时，目前北京市现有的573家星级饭店中，八成以上近年都有改造需求，由此产生的市场需求高达100亿元人民币，这其中包含的对酒店家具的需求不容忽视。同时，由于奥运会所带来的大批文化和商业设施的建设，也为家具业带来了无限商机。建筑行业的蓬勃发展，必将带来家具业的巨大需求。据中国建筑材料工业协会统计，内地建筑装饰行业总产值每年平均以20%左右的速度递增，而全国家装行业总产值的增长幅度超过30%。其中尤以橱柜家具市场增速惊人，2003年需求量已逼近80万套，市场调查资料显示，目前，内地城市居民家庭中，整体橱柜家具拥有率仅有6.8%，远低于欧美发达国家的35%的水平。据业内专家测算，在未来五年时间内，内地每年仅橱柜家具就有350亿元的市场空间。各种商业设施和文化设施的建设，同样会带来巨大的家具市场需求。 据调查，中青年一代是内地家具消费的主流，也是社会中收入最高、最有消费能力的一个群体。经常光顾家具市场的人群中42%是20-30岁的消费者，31-40岁的占22%，41-50岁的占了16%，50-60岁的占了10%，其余占10%。因此，适合这一层次消费品位元的家具产品会较为畅销。近年，家具消费群体知识结构与生活态度正发生改变。据调查，经常光顾家具市场的人群中有78%的学历均在大专学历以上。这一群体已不仅仅满足家具的功能需求，而且在寻找一种新的生活方式，以期与他们的文化层次与个人品位相吻合。而一般文化程度人群去光顾家具市场的则寥寥无几。（三）、行业网络营销状况1、家具公司网定位1）、模式定位——B2C 网络营销的模式主要有三种：B2B、B2C、C2C，在详细地分析网络营销的作用、家具公司的经营策略和考虑家具公司对网站建设的要求、网站定位之后，我们认为B2C是大多数家具公司适合的模式：  在经过网络营销环境的分析，可以看出它是企业与企业、企业与顾客、顾客与顾客的沟通桥梁，为企业塑造形象，向企业与顾客传递信息，联系企业与顾客之间的感情，能够为企业提供一个销售的平台。  在众多的网站中，为了能够给消费者深刻的印象并记住，我们将网站定位为B2C模式。 2）、内容定位——提供专业的家具知识为主，融入游戏和家具自主定制意念丰富其内容 建立网站主要目的是为了品牌的推广，增加网站的浏览量，有一定的情感诉求，最终增加公司的销售量，虽然建网站的目的是为了品牌的推广，但是网站上不能过多地出现企业内部信息与企业广告，因为消费者上网的目的是寻求需求的信息（39.1%）和娱乐休闲（35.7%），所以它对产品企业相关的大多信息是不感兴趣的。网络营销就是网站作为一个平台，通过提供给消费者一种服务而建立一种形象，一种关系。提供个性化免费服务，挽留消费者的心。2、家具企业网络营销存在的问题家具网络营销与传统营销相比也存在一些不足，主要包括：1）、缺乏信任感。在网上只能介绍和展示家具的颜色和外观样式，不能充分地向消费者传递家具的嗅觉、触觉信息，这样一来，难免有时在屏幕上显示的商品与顾客想象的或实际得到的商品存在一些出入。这就要求传统营销网点积极地配合网络营销，弥补网上营销的不足。2)、安全问题。包括货币网上支付的安全性。目前交易方式有在线支付、邮局汇款、银行电汇等，由于我国目前电子交易技术和市场有待完善，在线支付方式受到一定的限制，家具企业可以侧重于采取后两种方式进行交易。网上营销的优势应当得到长足发展，不足之处应该结合传统营销加以弥补和避免，只有两者紧密结合起来，扬长避短，互相补充，才能提高企业的营销水平。3）、网站信息长时间未更新，服务质量低调查显示，长时间未更新网站信息是企业网站最突出的问题，这些信息包括企业新闻、品牌动态、时装秀、企业资料等，有些企业大手笔做品牌策划，但网站新闻栏目里的内容往往是网站初建时的那几条。有些网站的产品栏目里长年显示着往年的产品，这些问题使浏览者无法通过这一平台了解到企业和品牌，使网站失去存在的意义。在调查中还发现，多数网站设立了留言本（有些网站命名为“互动地带”、客户咨询等），一段时间下来，已经有潜在客户在网站上留言咨询，可是有些网站要么长时间无回复，要么就回复简单的一句“谢谢你的留言，请致电XX部门”，这种形式的回复使留言本形同虚设，也反映出网站的服务质量低下。而事实上，网站信息和产品的丰富程度及其服务质量的好坏，直接关系到企业形象甚至是企业文化，也影响到浏览者对网站的满意度、回头率，更是关系到互联网优势与价值的体现、互联网对非网民的吸引程度等。因此，要使互联网站发挥其应有的作用，应重视网上信息和产品的丰富以及服务质量。4）、网站版面陈旧，难以体现主题家具企业网站往往突出家具品牌，因此，这类网站不仅要具备常规网站的功能，还要注意网页版面的美观，它的视觉效果将直接影响到品牌以及企业的形象，有些网站在建设初期能够与当季家具相结合，通过网页将家具的主色调、品牌风格体现出来，但是几年之后仍是一副“老面孔”，由于流行趋势变化之快，一个品牌每年往往会出几个季节的新款，风格虽然不变，但是主题在变，因此，有必要每年更新一次网站的版面，使之与品牌当年的最重要的主题相结合，完美体现品牌风格。5）、企业缺少懂网络的人才调查中发现，有部分企业网站里还设置了在线订单、在线销售等功能，这些网站公司的负责人表示，他们极少真正通过网络完成一个订单，这是由于一方面网站太孤立，没有和其它行业门户网站、商务网站(B2B类)等形成互动。另一方面，在线订单、销售的支付系统也不完善，客户通过网络下单，最终还是要电话打到公司，和原始交易方法并不差异。另外还有一部分企业在网络营销方面将范围延伸至专业的电子商务网站，如阿里巴巴、搜房家居网等，通过这些专业平台寻求商业机会的成功率较高，是一个可行的渠道，但是很多家具企业的人士说，公司并没有专门负责网络营销的人才，往往是电脑维护部门、财务部、企划部的同事去负责，他们本身在网络方面懂得不多，而现在很多商务网站的服务都要收费，因此负责人又要与老板沟通，而老板在这方面也是似懂非懂。即使如此，现在还是有很多企业在相关商务网站上注册了用户，使用网站的商务平台寻找经销商和合作伙伴，但是有部分用户在注册后往往只填上企业的基本资料，商机信息后就坐等渔利，十天半月后再次登录时，连当初注册的用户名和密码都不记得了。在上述问题中，其实不仅是家具企业网站存在的问题，国内其它行业的许多企业网站也是如此，这是现阶段中国中小企业网站普遍存在的问题，一方面是由于企业的决策者自身并不懂互联网，造成和下属沟通困难，而多数企业还没有专职的网络人才，负责网站、网络营销的往往是会计、文员、电脑维护员等。另一方面在和互联网“打交道”的初期，中小企业往往对电子商务认识不足、信心也不足，常常半途而废。四、家具行业网络营销的定位与特点（一）、家具行业网站定位在家具企业进行网络营销的过程中，网站的定位很重要。该类企业网站应该不仅仅是做成单纯意义的企业网站，而应当根据该考虑家具行业的大环境，再综合企业的具体特色进行设计。例如，家具市场的所有流行元素有：奢华、古典、自然、时尚、个性、简约等，必须考虑企业自身的特点和目标客户群特征，通过网站风格和栏目功能设计进行体现，如：游戏互动区、风格实验室、网上目录手册、网站索引、搜索、客户服务、拍卖平台、家居常识问答、联系我们等：“公司产品介绍”，顾名思义，主要介绍公司每一件最新推出的家具的名称和价格、功能等相关信息，让顾客根据实际情况和需要自主选择“心头好”； “游戏互动区”，为传统的家具形象增添新鲜感和趣味，是网站的一大亮点，通过虚拟出公司的最新产品，让顾客自主进入一个完全属于自己的“虚拟居室”，营造出一个个性化的小天地，使懂得生活享受和渴望提高生活素质的青年消费者得到前所未有的体验。 “风格实验室”，免费为顾客提供各种家具设计下载软件，还有家具设计师的专业建议，甚至可以通过调和面板导航，激发顾客的创造灵感，亲自为自己的居室设计有个人风格的家具。然后咨询设计师的专业评价，可行后可立即为顾客订做“独一无二”的个性风格家具。 “网上目录手册”，介绍公司的经营理念和过往销售最好和得奖的家具产品，可以方便顾客浏览打印，进一步了解公司的产品，也为自主设计家具提供了参考。 “网站索引”公司网站地图，指引顾客找到所需的功能模版。 “搜索”公司产品和产品库存的查询。 “客户服务”为顾客提供订造、组装、送货等服务、还有退换货政策、网上交易支付等服务。 “拍卖平台”通过一些拍卖网站把积存的产品以较低价格拍卖出去，又为顾客增添了享受优惠和多元的购买乐趣。 “家居常识问答”结合现在关注的家具环保问题，以专业和客观的知识为顾客解决日常生活常见的问题。 “联系我们”公司的联系方式和地址品牌是家具企业的核心，也是企业网站所要展现的核心内容。在进行家具企业网站的策划前，一定要吃透企业品牌的内涵，按照品牌演绎的需要来规划网站，设计栏目。在企业网站内规划品牌子网站是当前网站建设业界较为新颖的一种做法，通过站中站的品牌活动、品牌故事、形象代言等内容，把企业网站的品牌部分相对剥离出来，单独进行规划，能有效突出网站的核心部分，起到更加理想的效果。（二）、家具企业网络营销4P策略1、家具产品组合策略传统的家具产品组合策略，包括：组织生产合适的产品系列(比如：办公家具、客厅家具、厨房家具等)、产品的差异化以及新产品开发，但考虑到网络营销的优势，组合策略还要考虑一些新的内容。 产品组合信息。网络的特点是宣传面广，传播信息快。一方面，家具企业应提供方便、快捷的家具产品系列分类和查询，另一方面，家具企业通过文字和多角度图片的形式多方面地介绍产品的特点。家具和它配套的环境密不可分。因此，最好通过多媒体视频技术，使客户通过视觉和听觉立体地了解家具产品的文化内涵。 利用网络优势开发个性化的家具产品。在网站上开设个性化的家具设计论坛，与客户或家具设计者互动地对企业的家具产品进行评价和建议。企业根据客户或设计者的建议，不断提高产品的设计水平；客户还可以提出自己个性化的家具要求，企业根据客户的需求，装配客户所喜欢的家具色彩或样式，从而提高企业家具的销售量。2 、家具价格策略传统意义的家具定价策略，就是根据制造家具的成本、市场的需求和市场竞争态势，合理组织定价或组合定价，达到既提高收人又赢得竞争、扩大市场的目的。这些方式在网络营销中仍然可以借鉴。但在网络环境下，定价策略要充分利用网络资源，定价方法可采取灵活方式，通过网上更便捷、更广泛的市场调研，掌握各地、各厂家的家具价格行情，更灵敏地制定相应的价格策略。从而使企业保持价格的弹性，取得价格竞争优势。另外，可对一些家具产品，通过网上家具竞拍卖的形式，让的客户参与进来，从而获得一些指导性的价格，同时可以扩大企业的影响力。3、 家具营销渠道策略传统意义上的家具营销策略，主要通过代理商、店面零售或推销方式达到既扩大销售，又降低销售成本的目的。在网络营销环境下，这些方式仍然可以选择采用，但要充分利用网络进行营销，这样可以省去中间流通环节。家具企业要力所能及地建立自己的电子商务网络，由于我国当前电子商务技术和市场还不成熟，可以变通地通过网上宣传、实现网上定购，而后通过传统的交易方式进行销售。同时，家具企业在网上宣传和促销产品时，要考虑如何合理利用各种传统的配送渠道，将产品及时、安全可靠、费用低廉地送到客户手中，这样客户才能最终接受这种营销模式。4、家具促销策略传统意义的家具促销策略，主要是利用产品广告、产品展示、新产品发布会以及人员推销等方式达到促进销售的目的。这些内容在网络营销环境下仍可以选择采用。同时，更要重视网络这个所谓“第四媒体”的作用。（三）、行业网络营销的实施企业在建立网络营销时应注意：1)、内容要求综合利用文字、图像、音乐、动画、视频等多种方式宣传家具产品信息。同时还要侧重家具绿色文化的宣传，倡导家具产品的健康性、环保性和文化内涵。并且能提供一些家具保养和维护方面的知识以及行业的动态信息，并能够对用户使用家具后的信息进行收集和反馈。2)、采用先进实用的网页设计技术，要求具有特色、新颖、美观的家具展示界面，方便灵活的家具信息导航。3)、通过各种途径宣传推广网站，如：利用报刊、广播、电视等传统媒体宣传网址；知名网站的链接，搜索引擎排名等网络宣传方式，树立网站品牌。另外，企业可以采用产品设计有奖征稿方式，让顾客或没计者共同参与产品的设计，与顾客充分的沟通，这样最容易引起顾客的认同，这些顾客的好口碑将是网站最好的宣传。网络营销有很大潜力等待挖掘，家具企业要特别重视网络营销手段。参考资料：http://www.winkee.com/pub/programme!reportDetail.action?id=19好的方面：我们会众志成城 迎接挑战 克服困难 自力更生 相信在不久的将来 一 定会好起来的！ 这就是最好的！

根据上述职责，省住房和城乡建设厅设15个内设机构：（一）办公室。负责机关文电、信息及信息安全、安全保卫、保密、信访、后勤工作；负责机关日常工作的协调和督查；承担政务公开、政策调研、新闻发布、机关重要文稿起草和应急管理工作。（二）法规处。拟订住房和城乡建设立法规划和年度计划；组织起草地方性法规和规章草案；承担有关立法的组织、协调、审查和报批工作；承担厅机关规范性文件的合法性审核；承办行政复议、行政应诉工作；组织并指导住房和城乡建设普法、行政执法和执法监督。（三）住房保障处。拟订全省住房政策，指导住房建设和住房制度改革；组织编制全省住房建设规划和年度计划并组织实施；拟订全省住房保障政策并指导实施；承办中央和省政府廉租住房资金安排的有关事项；拟订全省城市棚户区改造政策并指导实施；指导规范经济适用住房制度；组织编制住房保障发展规划和年度计划并监督实施。（四）城乡规划处。拟订全省城乡规划的政策和规章制度；组织编制和监督实施省城镇体系规划；指导城乡规划编制并监督实施；承担城市和县人民政府所在地镇总体规划、区域城镇体系规划及省级以上开发区、产业园区总体规划的审查报批和监督实施；参与土地利用总体规划的审查；按规定负责重大建设项目的选址论证及核发选址意见书；承担历史文化名城（镇、村）审查报批和保护监督工作；指导全省城乡规划执法监察、城市勘察、市政工程测量、城市地下空间开发利用、城市雕塑和城建档案工作；负责全省城乡规划编制单位资质和规划专业技术人员执业资格日常管理工作。（五）房地产市场监管处。承担房地产市场的监督管理；会同有关部门组织拟订房地产市场监管和稳定住房价格的政策措施并监督执行；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；提出房地产业的发展规划、产业政策和规章制度；审查报批或核准房地产开发企业、物业服务企业、房屋中介机构的资质；拟订房屋征收拆迁的规章制度并监督执行；组织建设并管理全省房屋权属信息系统。（六）建筑管理处。指导全省建筑活动，监督管理全省建筑市场，规范市场各方主体行为。负责房屋建筑和市政基础设施工程项目施工许可管理；贯彻执行国家有关建筑施工、建筑制品和商品混凝土生产企业、建设监理单位资质标准；实施省外、国外建筑企业建筑市场准入备案管理；负责全省建筑业执业人员的日常管理；组织协调建筑业企业出省出国从事工程承包、建筑劳务合作。（七）勘察设计处。负责全省工程勘察设计咨询业的资质管理工作；组织编制、审定和推广省级工程建设标准设计；按规定负责建设工程施工图设计文件审查的监督管理；指导房屋建筑及附属设施和城市市政基础设施建设工程抗震设计规范的实施；负责组织勘察设计咨询业注册执业人员及其他专业技术人员继续教育工作。（八）城市建设处。拟订全省市政公用事业的发展战略、中长期规划、改革措施和法规规章草案；指导城市供排水、节水、燃气、供热、道路桥梁、污水及垃圾、路灯、园林绿化、风景名胜、市容环卫、城建监察等工作；指导城镇污水处理设施和管网配套建设；指导地铁和轨道交通的规划和建设；负责国家、省级风景名胜区建设项目选址的审核及世界自然遗产和世界自然与文化双重遗产的申报工作。（九）村镇建设处。拟订村镇（含县城以外建制镇、农垦、森工小城镇）规划建设管理方针、政策、发展规划、战略和规章制度；指导县（市）域村镇体系规划、村镇规划的编制、技术鉴定、管理和实施；指导农村住房建设和村镇房屋产权产籍管理；组织村镇建设试点工作；指导村镇人居生态环境改善工作；指导和培训村镇建设技术和管理人员；指导历史文化名镇（村）建设。（十）建筑节能与科技处。拟订建筑节能和科技创新政策、发展规划并监督实施；组织实施重大建筑节能项目；指导建筑节能技术、产品的认证；指导房屋墙体材料革新工作；组织重点科技项目研究开发；管理行业科技成果；指导科技成果的转化推广和国际科技合作项目的实施；组织编制工程建设地方性标准并进行管理；监督各类工程建设标准的实施。（十一）住房公积金监管处。拟订全省住房公积金政策和发展规划并组织实施；拟订住房公积金缴存、使用、管理和监督制度并组织实施；监督全省住房公积金的管理、使用和安全；管理住房公积金信息系统。（十二）计划财务处。组织编制行业中长期发展规划；参与研究建设领域财税价格政策；提出市政公用设施投资计划建议；参与市政公用设施项目前期论证工作；负责厅管专项资金申请、使用和监管；归口管理行业统计和经济信息工作；负责厅机关经费核算及国有资产管理；监管直属单位的财务和国有资产管理；负责厅机关、直属单位的内部审计工作。（十三）建设行政执法监察局。对建设行政法律、法规、规章执行情况进行监督检查；对全省建设系统重大和影响较大的行政违法案件进行立案调查并依法实施行政处罚；受理群众举报，并对举报案件依据法定程序进行处理；发现并报告法律、法规、规章执行中的问题，提出修改和完善意见；指导全省建设行政执法监察工作。（十四）住宅产业化办公室。管理、指导全省住宅产业化工作；研究制定住宅产业化相关政策和中长期发展规划；组织开展城乡住宅建设新技术、新产品认证、推广，并编制新产品、部品应用和落后产品、部品淘汰目录；负责住宅性能认定和国家A级住宅、国家康居示范工程等评定和主要技术及产品应用；负责住宅产业化基地建设。（十五）人事教育处。负责厅机关和所属单位的干部人事、劳资、机构编制管理工作；指导管理厅管各行业职工队伍的从业资格培训、岗位适应性培训和继续教育工作；组织厅管各行业专业技术人员执业资格标准的实施；负责机关、直属单位的出国人员政审工作；管理厅属院校。机关党委。负责机关和直属单位的党群工作；指导系统和行业精神文明建设工作。离退休干部工作处。负责厅机关离退休干部管理和服务；指导直属单位的离退休干部工作。纪检监察机构。为省纪检委（监察厅）的派驻机构，人员编制、领导职数单列。

根据上述职责，市房产管理局设8个内设机构：(一)办公室负责综合调研工作，协助局领导处理和协调房产管理事务;做好上传下达工作，负责对外联络工作，做好业务科室的综合协调工作;负责全局性工作会议的组织协调工作;负责重要文件、重要报告、综合性文件的起草、材料的审查工作;负责组织新闻宣传工作，接待处理来信来访;负责文书档案、目标管理、行政事务、后勤、车辆、安全保卫、爱国卫生和绿化美化等工作;负责计划生育工作。(二)人事科负责局机关各科室领导和局属单位领导的日常管理工作，为局领导提供准确的人事资料;负责局机关及局属事业单位机构编制管理、人员调配、考核、奖惩戒、工资、津补贴和人事档案信息、统计管理等工作;负责局机关及局属事业单位的干部考察、审定、任免，同时，按照干部管理权限呈报干部任免相关材料;负责全局专业技术人员的职称考评、聘用管理、继续教育工作;负责人事教育培训工作;负责全局离退休人员管理工作;负责文明创建工作。(三)计划财务科负责编制全局财务收支综合计划，筹集并合理安排、调度各项资金;制订局有关财务管理制度;积极与上级业务主管部门联系，协调财政、审计、物价、税务等相关工作;负责处理局机关各项会计事项，负责编制全局年度财务预算，组织会计核算、汇编预决算和财务综合统计工作，负责职工养老、医疗、失业保险等工作;及时准确报送有关统计报表，为领导提供真实、可靠的会计信息;对局属单位实施会计监督和内部审计制度，加强财务核算，监督其财务收支，执行财经纪律;负责指导局属单位财务工作和财务人员业务培训。 (四)房政管理科贯彻执行国家、省、市有关房地产管理的法律法规、规章和政策，提供有关房地产政策咨询;负责全市房产中介职业资格审核与考试;负责城区房屋重置价格、房地产市场价格和租金指导价格等房地产价格的测定;负责商品房销售、预售管理;负责规范和审核商品房预售行为，颁发《商品房预售许可证》，负责商品房买卖监督管理，统一管理和发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;负责房屋权属证书的统一管理;指导开展房屋产权登记发证、验证、换证，指导房产测绘工作的实施;指导全市房屋白蚁防治等监督管理工作;负责市本级房产测量和白蚁防治技术审核和管理工作;负责自建房屋和私有房屋管理，处理落实私房政策的遗留问题;负责房产咨询、评估、经纪等中介机构的行业管理;参与制订城区住房制度改革方案，指导组织房产广告管理工作，指导各县(市、区)房地产产权产籍、市场及其他管理工作;负责市本级房地产产权产籍、市场管理等业务统计工作;搜集传递房地产信息，定期发布房地产市场动态、市场预测、最新房地产法规、投资趋向等综合信息。(五)住宅发展科负责组织拟订房地产业规划和住宅发展规划，负责推动城市住房建设，组织实施市本级住宅建设规划、计划和住宅产业化;负责住宅供应政策的实施;指导全市住宅建设和住宅供应政策的实施;负责经济适用住房和廉租住房建设申报管理工作，审批各单位经济适用住房和廉租住房建设项目，协调经济适用住房专项贷款和地方资金配套，落实有关优惠政策，检查督促经济适用房和廉租住房项目的开工、竣工;负责房地产业项目的策划经营和招商引资工作;负责推动市本级居民住房解危解困工作;负责本单位建设项目的投资管理和组织实施工作;负责市住房公积金管理委员会的日常工作;负责城市棚户区改造以及工矿企业、林区、垦区的棚户区改造的组织实施工作;负责政府公共租赁房的建设管理与组织实施工作。 (六)物业管理科贯彻执行国家、省、市物业管理的法律、法规政策和宣传教育工作;负责全市物业管理和行业管理，组织制订物业管理政策、规章及服务内容，并监督实施;负责物业管理纠纷的调处;组织制订全市物业管理收费标准;负责指导城区住宅小区的物业管理;负责全市物业管理企业、室内装饰装修企业的资质审核、审批、业务指导工作;负责住宅小区物业管理等级水平评定和个人从业资格认定及上岗取证培训工作;负责住宅公用部分、公共设施维修基金的管理、监督和拨付使用;负责物业管理人员的业务培训及职业资格的考试管理工作;负责查处物业管理违规违章行为。(七)法制科贯彻执行国家、省、市有关房产管理的法律、法规、规章和政策的宣传和教育工作;开展房产法律法规咨询服务;组织起草房产管理相关政策、规章;负责规范性文件的审核、清理工作;负责规范性文件的“三统一”工作，制定执法检查计划并组织实施;负责全市房地产行政执法、行政诉讼工作，开展法律咨询服务;受理违反房产法律法规行为的举报、控告和执法监督工作;负责本局的行政复议工作;受理房地产纠纷信访、投诉，负责房产诉讼案件处理协调工作，调解处理房地产纠纷;负责落实城市私房政策有关问题的解答和处理;负责全市房产执法人员培训工作;负责全市房产市场、房屋权属、物业管理等各类违法违章行为的查处工作;负责行政执法案件审查、报批和执行;负责相关合同、协议的审核把关;负责房产法制建设和普法、依法治理工作。(八)拆迁管理科(加挂市房屋安全鉴定办公室牌子)依法管理城市房屋拆迁工作。负责拆迁法规政策的宣传、咨询、解释工作;负责市本级和鹤城区城乡房屋拆迁工程审核登记、颁发《拆迁许可证》，并依法进行监督检查;对拆迁双方当事人就房屋拆迁补偿、安置等方面的纠纷进行调解或裁决;依法对拆迁单位进行资质审查，颁发《房屋拆迁资格证》;负责房屋拆迁行政裁决工作;负责拆迁有关数据的统计工作;负责城区各类房屋的安全管理工作，指导全市房屋安全鉴定、危房普查，并对全市房屋拆迁安全鉴定机构的工作人员进行业务培训和指导;受理因房屋鉴定产生的矛盾和纠纷的调解、协调工作，并组织技术仲裁;负责受理群众举报、投诉、来信来访等工作。纪检(监察)机构按有关规定设置。 三、人员编制市房产管理局机关全额拨款事业编制为32名(含后勤服务事业编制2名)。其中：局长1名，副局长3名，纪检组长1名，总工程师1名;正科级领导职数8名，副科级领导职数4名。纪检(监察)机构编制在局机关编制总额内单列。

这叫拼装房，提到拼装房子“住宅产业化”，人们往往会联想到日本、欧美等发达国家用吊车搭积木一样盖房子：将凡是能在施工现场分解出来的部件，都事先在车间的生产线上按照统一标准做好，然后，运到工地像“搭积木”一样组装起来。买下一座小洋房，等待20天，至多3个月，就能住进去，也不用担心房型变形、墙体倾斜开裂以及漏水等问题。这部分事先做好的部件，叫“PC构件”，是英文Prefabricated Concrete Component的缩写，即“预制装配式住宅混凝土构件”的简称，是实现住宅产业化的重要途径。拼装房子现场施工员，首先通过放线确定好PC构件的位置，然后利用塔吊进行构件吊装。吊装时，使用特制钢扁担，通过钢丝绳及吊环与构件连接，利用塔吊吊臂匀速提升并缓慢向楼面转动。到达楼面后，安装工人通过揽风绳、调节螺栓进行构件安装就位。一块PC凸窗的吊装大约需要15-20分钟，需要1名指挥人员和3个吊装工人。拼装房子由于减少了传统施工现场的钢筋绑扎、模板支护、混凝土浇筑等环节，安全隐患随之减少，尘土飞扬情况也减轻不少。而此前在PC构件实验室里，我们看到这些PC构件的制造过程：用金属模具在“模具加工线”上开模，然后在“PC加工线”上，把混凝土倒进模具浇筑完成。这一技术还运用在园林景观上。在实验室车间的外面，我们看到一块块混凝土制成的预制块，有仿大理石的，有仿木纹的。据工程师介绍，此前有国内3D打印合作方找到他们，想为他们“定制”构件，成本也比较低。结果一试，成品非常粗糙，完全不能用。标准化铝合金模板：让你家的墙面更平整传统的房屋建造过程中，主体结构施工的模板是木制的。随着技术的发展，铝合金模板和钢模板陆续被开发商使用。传统木模施工技术依赖于工人的手艺，精细度与稳定性较差，拼装房子铝模则通过系统配模及现场标准化作业，能达到较高的精度及保证质量稳定性。最主要的是，传统木模在浇筑混凝土时容易胀模漏浆，结构垂直平整的精度较差，后续需要较厚的抹灰层进行找平，容易出现空鼓开裂的质量隐患。而拼装房子铝合金模板，模板强度及精度高，可以省去抹灰找平工艺，减少空鼓开裂的情况。铝模也有局限性。当建筑物的户型结构无法做到标准一致时，木模板可以现场切割加工，而铝模板的就无法实现这一点。对此，现场工程师解释道：“我们的标准化户型都是经过调研分析，考虑建筑物通风、采光、保温等性能，结合客户的需求导向，进行反复论证修改，尽可能地为客户提供满意的产品。”预制内隔墙：让施工变得轻松环保拼装房子，我们到房子里去看“预制内隔墙”的路上，现场工程师用“干净的厨房”来比喻施工现场：“我们也想在安全、干净、整洁的环境里，为工地的工友们提供安全舒适的环境，这样也能促使建筑质量得到提升。”预制内隔墙是由工厂预制，现场拼装，也就是说，根据户型进行排板，在工厂生产后，运到现场，一块块拼起来。好处在哪呢?现场工程师介绍，首先，墙板垂直平整度精度高，误差大约在3毫米左右，精度的提高可以省去抹灰找平的工艺，从而减少墙面空鼓开裂等质量隐患，并且，墙板轻质高强，便于施工，施工时仅需两个工人进行作业，工效高，可大约缩短一半的工期;其次，预制内隔墙在抗震、防火、隔音等方面也达到了国家规范的要求;再次，轻质墙板采用了部分建筑废料，属于绿色环保的材料。中国的拼装房子参照了什么样的标准？在60年前，中国建筑业已经开始采用多层预制装配剪力墙结构（俗称大板结构）。不过，由于当时预制装配技术不够成熟，建筑材料标准较低，使用过程中出现隔音效果差，外墙渗漏等问题，在唐山大地震时暴露了抗震性能差的诟病，上世纪八十年代以来，北京地区的预制装配住宅逐渐被现浇混凝土取代了。日本也经历过惨痛的地震伤亡教训，而模块化住宅的建造正是从1995年神户大地震后得到普及推广。当时，震中兵库县实施了“不死鸟”计划，要求建筑物遭受8度地震不倒，日本政府也提出了“零死亡”计划，后来，抗震性能卓越的轻质材料等各种先进的防震手段被广泛应用。2011年日本遭遇了人类观测史上最高级别的大地震，还伴随有特大海啸的袭击，事实证明，日本建筑经受住了9度地震的考验。值得注意的是，徐总介绍，房子是否满足抗震性能目标，是在图纸设计阶段就已经完成了，接着会有具备施工图审查资质的专家组进行图审，图审过了，说明设计是达标了，接下来就是施工是否按图纸完成，施工过程中会分部分验收，混凝土、墙板、钢筋、装修、水电、消防等，每个部分验收完后又要通过总的验收，所有过程都通过后，房子的抗震就是达标的。这些住宅是否抗震、防水？从全球的重大地震灾害调查中可以发现，95%以上的人命伤亡都是因为建筑物受损或倒塌所引起的，而一栋房子的抗震性能主要取决于承重梁柱。我公司生产的拼装房子，是采取“内浇外挂”体系，承重的剪力墙和梁柱是用传统的钢筋混凝土现浇而成，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。而所采用的PC凸窗、预制内隔墙等都只是非结构构件，不会影响楼房的承重能力，而且预制件和现浇部分有钢筋连接，整体上也很牢固。拼装房子结构的抗震要求比传统现浇方式会更高些。目前在编行业规范中，是要求连接部位的抗震性要比传统现浇构件的抗震性能还要好。预制件之间缝隙的防水问题难以处理。对此，万科工程师解释道，PC凸窗是用现浇结构连接起来的，预制件有预埋钢筋，和现浇部分是互相咬合的，所谓的“缝隙”已经由混凝土液盖住;预制内墙是用了粘合剂，经过了接缝处理，至于卫生间，也是按国家规范做了防水处理，比如用了防水涂料。预制装配式的“住宅产业化”在中国走到了哪一步？目前，住宅产业化在发达国家普及率较高，尤其是日本，接近70%左右的住宅均采用工业化建造方式，预制率到达60-70%左右。国内大城市中，北京和上海，住宅预制率可达40-70%左右。上海浦江瑞和新城5.15万平米的保障房，是国内首个高预制率住宅项目，预制率达到50-70%，已于去年竣工。北京首个“住宅产业化”超六成的工程——通州区马驹桥公租房将于今年10月交付，整个工程的叠合板、楼梯、阳台板和部分内外墙，约60%的零部件实现产业化预制。经统计，工地上的沙尘和渣土分别减少38%与46%。成本和政策问题倒逼中国住宅产业化进程随着人口红利淡出，依靠廉价农民工建房的道路已渐行渐窄。自1999年住宅产业化正式提出，已经进入第二个十年，但由于房企参与度低、产业链不成熟、成本居高不下、缺乏政策有力扶持、市场质疑声不断等原因，我国住宅产业化进程仍显缓慢。首先，住宅产业化的每一项都会增加成本。价格是市场定的，增加的成本只能由开发商自己承担下来。“如果PC凸窗、铝合金摸板和预制内隔墙三种一起用的话，大概每平米要增加3~4百元的成本，其中，铝模和预制内隔墙的成本增加相对较低，PC凸窗的增量成本大约是这两项的10倍左右。” 据了解，由于成本原因，大部分采用工业化建造的项目，也是选择性的采用，暂未全面推广应用。目前，中国的住宅产业化进程大约相当于日本的八十年代。而成本太高、产业链不成熟是其中最大障碍。尤其是PC构件，由于生产规模小，不仅选择余地少，还需多缴纳17%的构件生产增值税，产品只能维持高价位。据了解，在珠三角生产PC构件的工厂虽多，但主要供应香港和日本，一方面这两个地区住宅产业化程度更高，需求量更大，另一方面，城市发达程度更高，出价方面更“大方”。虽然为了工艺革新、环保尝试以及更实际的缩短工期的需要，一些开发商表示还是愿意去做这样的事情，比如说，本月万科联合了北京住总、北京住宅建筑设计研究院签署《战略合作框架协议》,合作发展住宅产业化，但目前内地开发商还在观望中。其次，拼装房子相关的国家标准和政策制度也还未得到规范。业内人士不止一次呼吁，应营造完善的政策和制度体系。作为全国唯一一家制定住宅产业化的技术标准单位，中国建筑标准设计研究院的专家表示，住宅产业化的相关技术标准已经在编制过程中，会把一些比较成熟的、完善的、适宜的标准结合起来。不过，政策补贴和奖励机制仍未成熟。目前，拼装房子在北京、上海都实行了一定的奖励。例如，北京在2011年就发布政策，以容积率和住房面积奖励方式，吸引房企参加，对于积极推广应用经权威部门认证的产品和技术的企业，在财政和融资方面都给予优惠和倾斜。上海于2013年就已发文，把PC住宅变成硬性指标，2014年，对“装配式住宅面积”的比例提高到30%，还根据预制率高低给予专项资金支持，对满足条件的PC商品住宅还给予不超过3%的规划建筑面积奖励。深圳对2015年起新出让住宅用地项目和政府保障房必须采用住宅产业化方式建造，到1/3层数提前预售、奖励3%建筑面积。

　　建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划　　研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。　　案头工作阶段　　第一章 “某项目”投资策划　　第一节项目投资策划的含义　　项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。　　第二节某项目投资策划的具体内容　　一、项目用地周边环境分析　　1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状　　2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况　　3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状　　4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响　　二、区域市场现状及其趋势　　1．宏观经济运行情况　　2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规　　3．莱西房地产市场总体供求现状　　4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异　　5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现　　6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析　　三、土地SWOT分析　　1．项目地块的优势　　2．项目地块的劣势　　3．项目地块的机会点　　4．项目地块的威胁及困难点　　四、项目市场地位　　1．类比竞争楼盘调研　　2．项目定位： ·市场定位（区域定位、主力客户群定位） ·功能定位 ·建筑风格定位　　五、项目价值分析　　1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念　　·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法　　a选择可类比项目　　b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重　　c分析可类比项目价值实现的要素的对比值　　d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值　　e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价　　·类比土地价值决定因素　　a类比土地价值：地段资源差异　　※市政交通及直入交通的便利性的差异　　※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异　　b项目可提升价值判断　　※建筑风格和立面的设计、材质　　※单体户型设计　　※建筑空间布局和环艺设计　　※小区配套和物业管理　　※形象包装和营销策划　　※发展商品牌和实力　　c价值实现的经济因素　　※经济因素　　※政策因素　　2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算　　六、项目定价模拟　　1．均价的确定　　2．项目中具体单位的定价模拟　　七、项目投入产出分析　　1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标　　2．项目受期成本模拟 ·成本模拟表及其说明　　3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响　　八、投资风险分析及其规避方式提示　　1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功　　2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼　　3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设　　九、开发节奏建议　　1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求　　2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论　　第二章 某项目规划设计策划　　第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）　　通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。　　第二节项目规划设计策划的具体内容　　一、总体规划　　1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况　　2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数　　3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明　　4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置　　5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计　　6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计　　7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路　　8．分组团开发强度　　二、建筑风格定位、色彩计划　　1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划　　2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示　　三、主力户型选择　　1．莱西同类楼盘户型比较　　2．业态分析及项目户型配置比例　　3．主力户型设计提示　　4．商业物业户型设计提示　　四、室内空间布局装修概念提示　　1．室内空间布局提示　　2．公共空间主题　　3．选择庭院景观提示　　五、环境规划及艺术风格提示　　1.周边环境调查和分析　　2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造　　3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示　　4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计　　六、公共家具概念设计提示　　1．周边同类楼盘公共家具摆设　　·营销中心大堂　　·管理办公室　　2．公共家具概念设计提示　　七、公共装饰材料选择指导　　1．周边同类楼盘公共装饰材料比较　　2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思　　3．营销示范单位装修概念设计　　4．住宅装修标准提示　　八、灯光设计及背景音乐指导　　1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计　　2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置　　九、小区未来生活方式的指导　　1．建筑规划组团评价　　2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计　　第三章 项目质量工期策划　　第一节 质量工期策划的含义　　近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。　　第二节 质量工期策划的具体内容　　一、建筑材料选用提示　　1．莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比　　2．新型建筑装饰材料提示　　3．建筑材料选用提示　　二、施工工艺流程指引　　1．工程施工规范手册　　2．施工工艺特殊流程提示　　三、质量控制　　1．项目工程招标投标内容提示　　2．文明施工质量管理内容提示　　四、工期控制　　1．开发进度提示　　2．施工组织与管理　　五、造价控制　　1．建筑成本预算提示　　2．建筑流动资金安排提示　　六、安全管理　　1．项目现场管理方案　　2．安全施工条例　　第四章 项目形象策划　　第一节 项目形象策划的含义　　项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。　　第二节 项目形象策划的具体内容　　一、项目视觉识别部分系统核心部分　　1．名称 ·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名　　2．标志　　3．标准色　　4．标准字体　　二、延展及运动部分　　1．工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化　　2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计·台面标牌 ·展板设计·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌　　3．公司及物业管理系统包装设计　　第五章 项目营销推广策划　　第一节 项目营销推广策划的含义　　对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。　　第二节 项目营销推广策划的具体内容　　一、区域市场实态分析　　1．莱西房地产市场总体供求现状　　2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段　　3．结论　　二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策　　1．项目主要卖点荟萃　　2．项目强势、弱势分析与对策　　三．目标客户群定位分析　　1．莱西人口总量及地块分布情况　　2．莱西经济发展状况和人口就业情况　　3．莱西家庭情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯　　4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料　　四、价格定位及策略　　1．项目单方成本　　2．项目利润目标　　3．可类比项目市场价格　　4．价格策略5．价格分期策略　　五、入市时机规划　　1．宏观经济运行状况分析　　2．莱西房地产相关法规和市场情况简明分析　　3．入市时机的确定及安排　　六、广告策略　　1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分　　2．广告主题　　3．广告创意表现　　4．广告效果监控、评估及修正　　5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·认购书·正式合同 ·交房标准·物业管理内容 ·物业管理公约　　七、媒介策略　　1．媒体总策略及媒体选择　　2．媒体总策略　　3．媒体选择　　4．媒体创新使用　　5．软性新闻主题　　6．媒介组合　　7．投放频率及规模　　8．费用估算　　八、推广费用计划　　1．现场包装　　2．印刷品　　3．媒介投放　　4．公关活动　　九、公关活动策划及现场包装　　十、营销推广效果的监控、评估及修正　　1．效果测评形式·进行性测评 ·结论性测评　　2．实施效果测评的主要指标·销售收入 ·企业利润·市场占有率 ·品牌形象和企业形象　　实施阶段　　第六章 项目销售顾问、销售代理　　第一节 总论　　在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。　　第二节 项目销售顾问、销售代理的具体内容　　一、销售周期划分即控制　　1．销售策略·营销思想：全面策划 ·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段 ·政策促销·销售活动 ·销售承诺　　2．销售过程模拟·销售实施 ·销售合同执行监控　　二、各销售阶段营销推广执行方案实施　　三、各销售阶段广告创意设计及发布实施　　四、售前资料准备　　1、批文及销售资料·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本　　2、人员组建·销售辅导 ·销售代理　　3、制定销售工作进度总表　　4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表 ·销售收入预算表　　5、销售费用预算表·总费用预算 ·分项开支 ·边际费用　　6、财务策略·信贷 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股东　　7、商业合作关系·双方关系 ·三方关系 ·多方关系　　8、工作协调配合·甲方主要负责人 ·直接合作人 ·财务部·工程部 ·物业管理公司　　五、销售培训　　1．销售部人员培训　　·详细介绍公司情况　　·物业详情　　a项目规模、定位、设施、买卖条件　　b物业周边环境、公共设施、交通条件　　c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况　　d项目特点　　※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等　　※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等　　※项目的优劣分析　　※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标　　e竞争对手优劣分析及对策　　·业务基础培训课程　　a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定　　b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解　　※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图　　※计算户型面积　　c心理学基础　　d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用　　e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场　　2．销售手册·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 ·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则 ·销售基本知识与技巧·项目概况 ·销售部管理架构　　六、销售组织与日常管理　　1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施　　2．工作流程·销售工作的内容 ·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程） ·销售业务流程（个案）　　3．规章制度概念指示　　第七章 项目服务策划　　第一节 项目服务策划的含义　　目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。　　项目服务营销的具体内容　　一、项目销售过程所需物业管理资料　　1．楼宇质量保证书　　2．楼宇实用说明书　　3．业主公约　　4．用户手册　　5．楼宇交收流程　　6．入伙通知书　　7．入伙手续书　　8．收楼书　　9．承诺书　　10．业主\用户联系表　　11．遗漏工程实用钥匙授权书　　12．遗漏工程和水电表底数记录表　　13．装修手册和装修申请表　　二、物业管理内容策划　　1．工程、设计、管理的提前介入　　2．保洁服务　　3．绿化养护　　4．安全及交通管理　　5．三车及场地管理　　6．设备养护　　7．房屋及公用设备设施养护　　8．房屋事务管理　　9．档案及数据的管理　　10．智能化的服务　　11．家政服务　　12．多种经营和服务的开展　　13．与业主的日常沟通　　14．社区文化服务　　三、物业管理组织及人员架构　　1.物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节　　2.物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道　　四、物业管理培训1．物业交付使用前的培训2．物业交付使用后的培训五、物业管理规章制度　　1．员工手册　　2．岗位职责及工作流程　　3．财务制度　　4．采购及招标程序　　5．员工考核标准　　6．业主委员会章程　　7．各配套功能管理规定　　8．文件管理制度　　9．办公设备使用制度　　10．值班管理制度　　11．消防责任制　　12．消防管理规定　　13．对外服务工作管理规定　　14．装修工程队安全责任书　　15．停车场管理规定　　16．非机动车辆管理规定　　17．出租车及暂住人员管理规定　　18．进住（租）协议书　　19．商业网点管理规定　　六、物业管理操作规程　　1．楼宇本体维护保养规程　　2．绿化园林养护规程　　3．消防设施养护及使用规程　　4．供配电设备维护保养规程　　5．机电设备维护保养规程　　6．动力设备维护保养规程　　7．停车场、车库操作规程　　8．停车场、车库维护保养规程　　9．游泳池及其设备维护保养和操作规程　　10．给排水设备维护保养规程　　11．公共部位保养保洁操作规程　　12．保安设备操作及维护规程　　13．照明系统操作及维护规程　　14．通风系统操作及维护规程　　15．管理处内部运作管理规程　　16．租赁管理工作规程　　七、物业管理的成本费用　　1．管理员工支出　　2．维护及保养　　3．公共费用　　4．行政费用　　5．保险费用　　6．其它　　7．管理者酬金　　8．营业税　　9．预留项目维护基金 （物业的运营为自负盈亏）　　八、物业管理ISO9002提示　　1．质量手册　　2．程序文件　　3．工作规程　　4．质量记录表格　　5．行政管理制度　　6．人力资源管理制度　　第八章 项目二次策划（策划总结）　　第一节项目二次策划的含义　　品牌战略可持续发展在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。　　第二节项目二次策划的具体内容　　一、全面策划　　1．全过程策划　　2．全员策划·项目策划的实现绝不只是营销部门的事情·策划手段的整体性企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。·策划主体的整体性　　二、品牌战略指示　　1、品牌塑造　　2、品牌维护　　3、品牌提升　　三、可持续经营战略指示　　1、人力资源科学配置　　2、产业化道路策略·提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业·将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展·深化住宅产业化链条的协调性　　3、专业化道路策略·提高建筑与结构技术体系·节能及新能源开发利用·住宅管线技术体系·建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术·提高住宅环境及其保障技术体系·住宅智能化技术体系。