住房租赁市场调研

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:半雅半俗我国住房租赁市场现状分析崔裴当前我国房地产市场存在的关键问题，在深层次上也与住房租赁市场的不完善密切相关。为此，本文针对市场化运营的租赁住房（不包括公有住房和社会保障性租赁住房），通过对我国典型城市住房租赁市场的相关数据分析和实地调研，对我国住房市场当前存在的突出问题和内在深层次问题以及形成原因进行了分析。一、我国住房租赁市场的基本特征（一）市场地位住房租赁市场实际已成为不可或缺的一个住房供给渠道，但长期未得到足够的重视。从社会重视程度角度看，我国住房租赁市场目前被政府和社会各界高度关注，但这只是近两年来的情况，在此之前的十几年时间内，住房租赁市场一直被政府和社会各界忽视。正因为如此，政府统计体系几乎完全没有有关住房租赁市场的统计项目和指标。因此，目前缺乏权威的定量数据来反映我国住房租赁市场的规模及其在房地产市场上的比例。建设部发布的《2005年城镇房屋概况统计公报》中有“2005年底全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米”的数据，据此计算出的“住宅私有率”81.62%曾被许多人误用作“住宅自有率”，但实际上“住宅私有率”是指现有住宅总量中由私有所有的住房总量所占的比例，并不能反映居民中有多少比例是居住在自已所有的住房内，因此也无法由此间接反映住房租赁市场的规模个别研究者指出在“北上广深”四个一线城市约有半市场化租赁住房主要是企事业单位（或系统）建设并向特定群体出租的单位租

“今年政府工作报告中有关‘住房租赁’的表述，可以概括理解为鼓励发展与加强规范并重的监管思路。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，从具体举措上看，无疑较为细致，特别是提到的“降低租赁住房税费负担”。　　3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告时表示，保障好群众住房需求。其中，在解决好大城市住房突出问题时明确提出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。　　据《证券日报》记者梳理，自2018年政府工作报告提出“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”后，时隔两年，“住房租赁”再次被写入政府工作报告，并且从措辞上看，从此前的“培育”转向“切实增加供给”。　　“可以看出，租赁住房已成为政府大力发展的对象，并将成为解决大城市住房问题的重要着力点。”中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶对《证券日报》记者表示，随着此次政府工作报告中明确提出，增加土地供应、安排专项资金、集中建设等，以及后续长租房政策的进一步完善，预计未来住房租赁市场的发展值得期待。　　记者注意到，今年政府工作报告在房地产领域“高度”聚焦住房租赁市场，似乎早有预兆。　　在去年年底召开的中央经济工作会议上，针对解决好大城市住房突出问题时曾明确提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策；土地供应要向租赁住房建设倾斜；要降低租赁住房税费负担，整顿租赁住房市场秩序等。　　在赵然看来，“十四五”期间，随着我国城镇化率的不断提高，我国大城市将面临两类人群的住房居住问题：一类是进城务工人员，一类是以刚毕业大学生和异地就业人员为代表的城市新市民。而从整个住房租赁市场的发展来看，政策层面更是向着“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”进行转变。未来，在政策引导下，预计行业将形成“以政策性增量来带动市场化存量”和“机构化规范运营”的新发展局面。　　谈及后续在落实住房租赁市场改革方面还可从哪些方面推进，58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时分析称，可进一步落实差异化租赁房源供给制度，对于租赁需求集中区域，采取有针对性的优先增配措施。尤其是在产业化集群、蓝领白领比较集中的区域，定向增加租赁房源供给；此外，还可进一步强化与住房租赁相关的财税、金融等支持政策，加快完善机构类租赁市场的规范性政策。并对行业内亟待规范的机构类市场，有针对性的出台整改和规范文件。

4月12日，国家发展改革委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知。通知指出，着力解决大城市住房突出问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期，促进房地产市场平稳健康发展。同时，加快培育发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大租赁住房供给，完善长租房政策，合理调控租金水平。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。研究院智库中心研究总监严跃进表示，从过去几年新型城镇化的任务表看，租赁市场是强调“多主体供给、多渠道保障”的思路，而对于租金的稳定关注比较少。此次给出的建设任务中，明确把“合理调控租金水平”写了进去。随着十四五租赁市场的发展节奏加快，尤其是保障性租赁住房的大力发展，稳租金的市场基础将更为扎实。同时这也意味着租赁市场的发展将更加速，且更为稳健。此外，《通知》提到单列租赁住房用地计划，探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，国家发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》是十四五纲要的细化。其亮点在于对纲要提出的培育住房租赁市场要求做了进一步的细化部署，聚焦在困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民身上，让政策和市场更加有的放矢。赵然指出，我国住房租赁市场的存量住房资源主要是指住宅存量、商业存量、工业存量。但在改造这些存量物业时，政策还需要进一步细化解决实操问题。比如，土地用途调整、规划审批及消防验收方面尚无实施细则出台。因此，赵然认为，以增量盘活存量将是一个思路，增量是指单列住房租赁专项用地。据ICCRA统计数据，截至2020年12月， 全国18个城市累计提供租赁住房相关用地512宗（含租赁住房专项用地、竞自持用地），可供应建筑面积2,624.4万平方米，按每套（间）50平方米估算，可供房源52.5万套（间），其中已开业约1.75万套（间）。如果按照自然资源部要求，2021年在年度计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，那么按2020年22个长效机制试点城市实际出让用地的住宅规划可建面积约35039万平米、每套（间）50平方米计算，仅2021年10%的租赁用地可新增租赁住房约70万套（间），则未来3-5年内，可确定的新建潜在供应合计为122.5万套（间）。值得一提的是，《通知》中将城镇化及房地产调控相衔接。在有序放开放宽城市落户限制方面，提到城市要整体谋划、周密设计，统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作。推动具备条件的城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限累计互认。严跃进称，“统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作”，该表述在过去几年新型城镇化的任务中是没有提及的。这也充分说明当前政策层面比较关注一些新的市场特点。这两年一些省会城市在人才引进方面，力度较大，但随之也产生了很多问题，如借人才通道进而炒房的现象在增加。所以从这个角度看，后续新型城镇化的过程中，如何防范各类炒房，积极稳定市场成为关键。这两年各地推出的“人才优先购房 限售”的政策组合拳，值得很多城市的学习。

健全住房租赁制度，加大租赁权益保护力度。坚持以企业为主体和市场化运作，加快推进供给侧结构性改革，大幅增加租赁住房建设供应，满足多层次的住房租赁需求。到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。一是充分保障租赁当事人合法权益。本市常住居民租房居住的，可以通过办理居住证、申请居住积分制度、办理人户分离登记，享有基本公共服务。同时，本市将通过依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、完善引进人才租房补贴政策、提升租赁住房生活配套功能等多种措施，着力构建超大城市租赁宜居生活。二是加快建立住房租赁平台。线上按照开放、共享的原则，建立全市统一的住房租赁公共服务平台，线下建立市、区两级住房租赁服务中心，实现住房租赁服务监管线上线下相同步。同时，强化住房租赁市场分析研判，加强住房租金监测。三是加大租赁住房供应。通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，改善住房供应结构，为实现租有所居的目标提供实物保障。四是大力培育租赁市场供应主体。坚持以企业为主体，坚持市场化运作，充分发挥房地产开发企业、经纪机构、代理经租机构、物业服务企业等各类企业在住房租赁市场中的主体作用，并注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。五是加强住房租赁监管。通过建立健全企业主体备案、诚信建设、分类管理等一系列制度，持续开展违法违规租赁行为整治，建立住房租赁管理长效机制，为租赁当事人提供法律援助等措施，进一步规范住房租赁秩序。

以下要说的是已经出台鼓励住房租赁的政策，在这方面上层已开始重视了的。shzyqiyu882016年6月3号国家上层发布了发展租房租赁相关意见，鼓励租房政策。具体政策措施一是培育市场供应主体发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。二是鼓励住房租赁消费完善住房租赁支持政策，保障承租人依法享受基本公共服务，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。三是完善公共租赁住房推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。四是支持租赁住房建设各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。五是加大政策支持力度对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。六是加强住房租赁监管完善住房租赁法律法规。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工。

据报道，2017年以来，中央及地方频频出台各类发展租赁市场的政策文件。业内认为，租赁市场发展的空间不断扩大，满足了购房困难群体的居住需要，也有力地支持了“房住不炒”思路下的房地产长效发展。报道称，目前为解决租房市场房源信息虚假、价格不透明等问题，全国10余个城市已出台加快培育和发展住房租赁市场的实施方案，均提及搭建政府住房租赁交易服务平台，满足了购房困难群体的居住需要，也有力地支持了房住不炒思路下的房地产长效发展。从过去的“购租并举”到现在的“租购并举”，体现了住房租赁市场在实现“住有所居”方面将发挥更为重要的作用。我国房地产调控政策显现了较好的调控效果，当前市场出现了很多积极的变化，但保持调控政策的连续性和稳定性对于促进市场平稳健康发展、防范风险依然具有至关重要的作用。分析人士表示，调控政策效果全部显现需要时间周期，不能根据市场的苗头和迹象频繁调整，否则容易导致过度调控，不利于形成良性的市场预期。此外，实行差别化调控才能使调控更加精准化和精细化。

2月24日，浙江省宁波市住房和城乡建设局、宁波市财政局联合发文，出台《宁波市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法（试行）办法》，明确专项资金使用范围，申报条件和奖补标准等。《办法》将于2021年3月22日起施行。宁波市财政局官网显示，去年7月，财政部、住建部启动了第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点申报工作。宁波市以制造业大市、近年流入人口排名前列等优势，成功入选第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市。此后三年，宁波市每年可获中央财政8亿元，共计24亿元的城镇保障性安居工程住房租赁市场发展专项资金。按照《办法》内容，此次奖补的支持范围主要分为两大类，即项目补助类和管理完善类。其中，项目补助类分为“支持租赁房源筹集建设”、“扶持专业化租赁机构”。具体来说，支持租赁住房筹集包括了新建类项目、改建类项目以及盘活类（托管式租赁住房、居间式租赁住房）。对配套完善的新建租赁社区按住房建筑面积给予1000元/平方米奖补，对其他新建类项目给予800元/平方米奖补。奖补资金实行分阶段拨付，按规定取得建设项目施工许可证后给予50%的奖补资金，项目竣工验收备案后再给予40%的奖补资金，在租赁平台完成租赁房源登记后给予剩余10%的奖补资金。改建项目按合法建筑面积给予600元/平方米且不超过项目实际改建成本给予一次性奖补。奖补资金实行分阶段拨付，按规定取得改建审批后先给予50%的奖补资金，完成改建并通过验收后再给予40%的奖补资金，在租赁平台完成租赁房源登记后给予剩余10%的奖补资金。盘活类托管式租赁住房，房源经装修改造的，按建筑面积400元/平方米且不超过项目实际改造装修成本给予一次性奖补。盘活类居间式租赁住房，按建筑面积5元/平方米、最高150元/套（间）给予一次性奖补，且不与其他筹集建设类房源和运营管理类项目同时享受，同一房源年度内仅可奖补一次。在扶持专业化租赁机构方面，规范运营管理的规模化住房租赁企业，按租赁住房建筑面积40元/平方米·年且不高于1200元/套（间）的标准予以运营管理奖补，同一房源年度内仅可奖补一次。租赁住房智能化改造方面，包括安装使用智能门禁、智能水电表等设备，按不高于300元/件设备给予奖补，奖补额度不超过设备实际采购成本。管理完善类分为“支持住房信息平台建设”以及“支持住房租赁相关工作”。租赁信息等平台建设通过政府采购方式，按实际中标价及相关合同支付。第三方商业平台与宁波市住房租赁监管服务平台对接并实现数据推送的，按不高于20万元给予奖补。支持租赁住房相关工作方面，住房租赁市场发展基础性及应用性研究、造价咨询、专家评审、跟踪审计等支持租赁住房发展等相关工作应实施政府采购的，按有关制度规定执行。

（1）充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，培育和发展住房租赁市场，增加住房供给，以满足市民的多层次需求。（2）实行科学的宏观调控，运用税收优惠政策等经济手段，促进住房租赁市场的科学发展，运用法律手段规范住房租赁市场，保护承租人权益。降低住房租赁准入门槛、制定租赁标准，运用行政手段促进住房租赁市场健康发展。（3）房地产企业应抢抓市场机遇，增加优质房源，提高服务质量，创新租赁经营管理模式，树立良好的信誉和形象，保障承租人的利益，实现经济效益与社会效益的统一。

1月29日上午，国家发展改革召开专题新闻发布会。国家发展改革委、工业和信息化部、商务部相关司局负责同志出席，介绍《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》有关情况，并回答记者提问。国家发展改革委综合司巡视员刘宇南在会上表示，十部门联合出台的《实施方案》，既是贯彻落实中央经济工作会议精神的一个具体体现，也是适应新形势需要，促进消费平稳增长所采取的一个具体行动。该《实施方案》提出了六方面共24条具体举措。据观点地产新媒体了解，刘宇南指出，六大方面分别为：一是以稳汽车消费来托住商品消费“大头”；二是以稳城镇的消费来稳住区域消费的“面”；三是以农村消费升级疏通城乡消费联动增长的“链条”；四是以新品消费打造高品质消费的“增量”；五是以优质产品和服务供给优化现有消费的“存量”；六是当前保持消费平稳增长要多方协同发力，完善政策体系，加大政策协调配合和落实力度，优化消费市场环境。其中，以稳城镇的消费来稳住区域消费的“面”方面。《实施方案》将重点考虑是加快推进老旧小区和老年家庭适老化改造，鼓励有条件的地方对家装电梯等给予补贴。进一步满足农业转移人口适龄化的住房消费需求，加快发展住房租赁市场，支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。还有，完善托幼等配套政策，鼓励地方政府通过采取提供场地、减免租金等政策措施，加大支持力度。加强城市养老设施建设，提升养老服务的供给水平，加大城市养老服务的用地供给，规划建设一批、改建扩建一批养老服务机构。