郑州房地产市场调研

　　金融危机对中国房地产市场的影响分析　　[摘 要] 本文首先分析了次贷危机对中国房地产市场购房者预期、政府政策及银行经营理念的影响，接着重点分析了次贷危机对国内房地产市场的中长期走势的影响，并尝试建立了国内房地产市场需求模型。在此基础上本文对国内房地产市场进行了展望，并提出了相应的对策。　　[关键词] 次贷危机 房地产市场　　一、引言　　目前，随着次贷危机的加深和恶化，一次全球性金融危机的阴影开始显现。归根到底，美国次贷危机之所以愈演愈烈，除了次级按揭贷款通过证券化这个变压器把风险高倍放大以外，关键在于它沉重打击了市场信心。对次贷危机的恐慌和疑虑将波及汽车、教育金、信用卡等其他消费信贷市场，还会扩大到公司债券方面，严重影响企业融资，进而造成美国及全球金融市场的危机。次贷危机爆发以来，对我国也产生了广泛而深远的影响。其中，中国房地产市场受到的影响备受关注，值得警惕的是，中国目前流动性过剩、相对低利率、房地产市场空前繁荣与美国三年前的情景如出一辙，中国房贷市场会不会爆发大规模信用危机，本文就此专题展开讨论。　　二、次贷危机对中国房地产市场的影响　　1.影响购房者预期　　购房者对房地产市场的预期极其敏感，“买涨不买跌”是普遍的心态。2001年以来，美国楼市的不断上涨在很大程度上助长了中国购房者的信心，对房价的快速上扬起到了一定作用。然而，次贷危机影响，使国内购房者认识到没有只涨不跌的房地产市场，进而由热烈入市买房转为持币观望，具体表现为成交量的急剧下滑和房价的滞涨。2007秋季开始，从深圳、广州等珠江三角洲发端，逐渐蔓延至北京、上海等一线城市，成交量滑坡、房价滞涨甚至下跌已经成了媒体报道的热点。据最新的国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，2008年1月份，全国70个大中城市房屋平均销售价格环比仅上涨0.3%。整体房价水平虽然略涨，然而急剧的量缩已经改变了很多地区楼市“跌量不跌价”的状况，楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。　　2.影响政府政策及银行经营理念　　次贷危机对政府房地产政策产生了深刻影响。“不仅打破了国内房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变中央政府对国内房地产发展的看法”（易宪容2007）。　　首先，不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。在2007年三季度前，国内个人住房按揭贷款人一般只要购买都可以获得贷款，一些人还用假收入证明等虚假文件进行“假按揭”，再加上“循环贷”、 “加按揭”、 “转按揭”等五花八门房贷产品大量涌现。如果房价持续低迷，利率又处于上升周期，那么购房者的负担将逐步加重，会有大量违约客户出现，银行将出现大量不良贷款。其次，银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。2003年初到2006年底，个人住房消费贷款共增长10800亿元；而2007一年的时间，个人住房按揭贷款增长接近前四年的总和，达到9000多亿元（数据见人民银行2003-2006年货币政策执行报告）。大量投机者利用银行杠杆和低利率政策，在国内房地产市场疯狂炒作，造成房价快速飙升。　　种种迹象表明，国内个人住房按揭贷款的风险正在逐渐积累。据上海《东方早报》2006年11月15日报道，上海当年9月末，中资银行个人房贷不良率为0.86％，而2004年只有0.1％左右，两年时间房贷不良率上升了7倍多。为此管理层从2007年下半年以来推出了一系列有关抑制房地产过度投机的政策，如24号文件、359号文件、64号文件、39号令、452号文件。这些文件的政策含义包括：一是全面的确立中国的住房保障体系；二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分；三是提高个人住房按揭贷款的市场准入；四是完全禁止各商业银行加按揭及转按揭。2007年冬季召开的中央经济工作会议又对货币政策进行重大调整，决定实施从紧的货币政策，适时提高利率，严控信贷规模。　　政府政策的变化直接影响到银行的经营理念，对个人住房按揭贷款的盲目乐观和松弛管理成为过去。从2008年起，个贷申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入证明。这些规定的实施，将有三成以上的购房者受到影响，有一半以上的购买者贷款申请将被拒绝。　　3.影响国内房地产市场的中长期走势　　(1)次贷危机反衬中国房地产市场的潜在危机　　美国的次贷危机如一面镜子，也反衬出了我国房地产潜藏的大量问题，除了前文所述的问题以外，本文重点从以下两方面阐明我国房地产市场的潜在危机。　　①国内房地产市场涨价过快　　从涨价速度上看，如果从2003年为基期来计算，那么全国多数地方的房价至少上涨了1倍，多的甚至2倍以上。而美国从1995至2006年用了12年才实现了房价的翻番。可见近年来，中国房价涨幅远远超过美国。　　②违约风险　　违约风险是指借款者拖延或拒绝按合同还款给银行造成的损失。目前国内房贷违约风险有加剧的趋势。首先，我国已进入加息周期，贷款利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。央行连续7次加息，但由于通胀的加剧，国内居民的消费开支开始增加，而预期收入却不明朗，进一步加大了还贷难度，当贷款利率上升到一定水平，风险累到一定程度，稍有风吹草动，违约率就将急剧攀升。其次，我国房价评估体系仍较混乱，借款者可以通过房产价格的高估从银行获得贷款。当出现大面积违约时，由于房价下跌，原先评估的价格明显偏高，加上银行处置资产的费用，抵押品处置后无法弥补银行的损失。再次，房地产金融市场建设的滞后，我国房贷违约风险基本聚集在银行体系内，如果房价出现大跌，这些积累的违约风险将给我国商业银行体系带来巨额不良贷款。　　(2)次贷危机提示我们重新思考国内房地产市场的需求情况　　次贷危机爆发之前，国内房地产界流行的说法是中国人多地少，住房需求具有刚性云云。然而，次贷危机的前车之鉴，使我们有必要对国内房地产市场的需求进行重新思考。本文认为，国内房地产市场需求应该划分为自住需求、保值需求、投机需求三大类，而不是简单地划为自住需求和投机需求两类。为方便说理，本文尝试建立以下简单的房地产需求模型。　　①自住需求：这类需求是指购房者出于自住需要而且有支付能力需求，记作D1，一般与居民实际可支配收入Y正相关、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E，与房价P、贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为： ，其中k表示决定自主需求的其他因素，例如人口增长率、结婚率、城市化率等等，一般是常数，为简化问题通由k描述。可以看出，由于目前居民实际可支配收入Y由于通胀加剧而增长缓慢，E如前文所述是下降，从年度看2007年房价P比2006年大幅飙升，贷款难度d增加，利率r上扬，可见2007下半年开始，国内房地产自住需求受到强烈抑制。　　②保值需求：这类需求是指购房者出于保值目的而形成的购房需求，记作D2，一般与居民实际可支配收入Y、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和利率r反相关。可以简化地写为： ，其中h表示决定保值需求的其他因素。同上理，2007下半年开始，保值需求也在下降和受到抑制。　　③投机需求：这类需求是指购房者出于投机增值目的而形成的购房需求，记作D3，一般与参与房地产投机资本总量L、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为： ，其中u表示决定投机需求的其他因素。从2007年下半年形势看，虽然参与房地产投机资本总量L还在增加，但由于E的下降，r的提升，特别是d的大幅增加，投机资本利用银行信贷的杠杆作用大打折扣，使得房地产投机需求受到极大遏制。　　综上所述，房地产需求D=D1+D2+D3包括自住需求、保值需求和投机需求，其中投机需求占据主导地位，部分城市去年已占八成以上。从短期看，国内房地产需求受次贷危机影响，从2007下半年开始出现全面下降已经是不争的事实。　　(3)次贷危机对推动国内房价走高的流动性过剩问题影响深远　　从上文知，社会投机资本总量L是形成国内房地产投机需求的主要因素，而流动性过剩一直是社会投机资本的主要来源，并成为推动国内房价走高的主要因素，也一直是央行重点治理的难题。次贷危机对我国治理流动性过剩问题带来的影响不容忽视。　　一方面，影响我国对美贸易顺差。我国对美国的出口价值约占中国出口总额的一半以上，次贷危机使美国经济陷入衰退，减少对中国商品的需求；同时，美联储已经再次采取放松银根的政策，并对人民币升值施加更大的压力。2008年中国的出口形势不容乐观，贸易顺差将步入下降轨道。这虽然给我国经济发展带来一定负面影响，但也将使高额的贸易顺差增速下降，减轻外汇储备的过快增长给治理流动性过剩问题带来的压力。　　另一方面，加速国际投机资本涌入。由于美联储的降息，使中国加息的空间受到制约，但由于国内通胀压力，2008年中国还将加息，中美利差不断加大，国际投机资本加速涌入，致使本己过剩的流动性进一步膨胀，从而给中国治理流动性过剩问题的带来难度。　　从2008年1月份货币政策执行情况看，从紧的货币政策执行并不理想，货币供应量增长迅速。M2同比增长18.94%，创下近19个月来的新高。原因主要在于国内货币信贷增长全面地反弹， 1月份新增贷款达8036亿元，同比增长了2000亿元，创历史新高。因此，目前治理流动性泛滥、防止固定资产投资过热及物价水平全面上涨的任务仍是央行的当务之急。　　(4)对国内房地产市场中长期走势的展望　　首先，从房地产供给看，由于土地资源的国家垄断性，加上房地产商的投资惯性，一定时期内国内房地产供给将继续保持稳中略升的局面。　　其次，从房地产需求看，从上文分析知:　　房地产需求受到预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E和利率r的影响很大，虽然已经开始从高位回落，但当前E是不稳定的，如果投机资本掀起新的一轮炒作狂潮，E还有反转向上的可能；而r的涨幅有限。而且从前文看，由于流动性过剩带来的社会投机资本L的增加，投机需求的上涨冲动仍然很大，而目前投机需求是决定国内房地产需求的主导力量。　　总之，目前国内通胀压力巨大，一月份CPI同比上涨7.1%，而信贷规模也在剧增，负利率十分明显，股市和房地产市场非理性狂涨的引信并未解除。从去年下半年至今，国内房地产市场的短期走势虽然逐步下跌并向理性回归。但从中长期看，房价的高位运行还将延续，不排除掀起新一轮狂涨的可能性。是否如此，取决于中央实施紧缩政策的决心和落实效果。　　参考文献:　　[1]尹中立:从次贷危机看美国楼市与中国楼市的关系[J].中国金融,2007,(18)　　[2]壮 志:从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理[J].经济纵横，2007，（10）　　[3]易宪容:“次贷危机”对中国房市的启示[J].人民论坛 2007，（09A）　　[4]中国人民银行:2002年～2007年第四季度货币政策执行报告[R]　　[5]宋国学 王俊杰:城镇住房需求动力因素分析[J].商业时代，2007，（27）　　[6]刘永平:房地产需求模型研究[J].重庆工学院学报,2001,（1）　　[7]郭晓宇:住房需求动态模型的演进[J].技术经济与管理研究，2007，（5）　　仅供参考，请自借鉴。　　希望对您有帮助。我是老百姓，哎，我还在观望，什么时候才下手买房子.

没有看法，没有看法，没有看法，没有看法。

经济学（Economics）被称为“社会科学之皇后”。相对于人们的欲望，经济资源总是短缺的。经济学就是研究如何合理地配置和充分利用稀缺的经济资源来满足人们的多种需求的科学。微观经济学与宏观经济学是经济学的基础。微观经济学是研究社会中单个经济单位的经济行为，以及相应的经济变量的单项数值如何决定的经济学说，亦称市场经济学或价格理论，其中心理论是价格理论。宏观经济学是以国民经济总过程的活动为研究对象，主要研究就业总水平、国民总收入等经济总量，宏观经济学也称为就业理论或收入理论。建议到搜搜搜索一下，很多好文章

在“非郑州籍户籍3年内连续缴纳24个月社保限购政策”后，郑州房地产政策再次加码。根据5月3日发布的《通知》要求，郑州房地产市场的限购区域扩大到新郑市、荥阳市、中牟县。同时对房屋的出售环节进行了限制，郑州市行政区域内购买的住房满3年，才能上市转让，今后不仅限购，还会限卖。对于久等楼市降温的市民来说，这无疑是一剂强有力的降温药。“这政策肯定好，但是需要时间的磨合，不是说政策一出来就立马见效，需要一定的时间周期。”“对我们年轻人来说还是有盼头的，如果房价一直涨，以目前的工资水平，根本就买不起房。”就在郑州限售住房政策出台的前一天，江苏镇江也连夜出台了楼市调控的新政，取消了本地人在市区购买首套商品房给予应纳税房价1%的政府性补贴的规定。甘肃兰州5月2日进一步细化住房限购政策操作细则，公积金个贷的首付款比例从“不低于20%”提高至了“不低于30%”或“不低于40%”。截至目前，在全国范围已经有北京、厦门、福州、青岛等十多个城市出台“限卖”政策，限制出售的时间分别从2年至3年内不等。房地产研究专家谢刚认为，众多热点城市陆续出台“限卖”政策调控，目的还是希望楼市能够回归到平稳的渠道。房地产市场已经进入调控周期，如果人们对“房价仍会上涨”的预期没改变，后续政策可能还会继续加码。“首先，政府的终极目的是为了稳定资产价值。第二应是偏市场化的运作，供求管控机制，现在还处于预期管控措施当中。”

优势：赚钱赚得多。还有，还有近几年来，房产界一种新型的物业类型——酒店式公寓悄然兴起，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。尤其是2004年以来，北京、上海、广州等一线城市的酒店式公寓更是一路飘红，它俨然已成为房地产市场的新宠，其结合“自住”与“办公”双重功能为一身的优势吸引了众多人群的目光。 劣势：投资大，风险大。现在开发商那么多，都使出浑身的解数，也不都赚到了钱。没实力的都被挤出局了。弄不好还会血本无归。

11月9日，郑州市住房保障和房地产管理局发布关于2020年郑州市房地产市场乱象整治暨“双随机一公开”检查工作的情况通报。郑州市住房保障和房地产管理局指出，此次在全市范围内开展的房地产市场乱象整治，着重检查房地产市场存在的有令不行、有禁不止等方面的突出问题，重点打击房地产开发企业、经纪机构、估价公司在价格、市场秩序、公平竞争、消费者权益保护等方面的违法违规行为，切实从源头上维护群众合法权益。据悉，此次检查历时50天，覆盖郑州市16个县（市）区，选派执法检查人员20余人，成立4个检查小组，对市内5区和各县（市）、开发区进行了检查和抽查验收。共检查在售房地产开发项目391个、房屋租赁企业160家、房地产经纪机构381家、房地产估价机构29家；开出责令限期整改通知书55份。检查出问题比较突出的开发企业19家，租赁企业26家，经纪机构38家，估价机构10家。在检查中发现，郑州市房地产市场主要存在以下三个方面的问题：一是房地产开发企业案场公示要素不齐全，红线内外不利因素公示不明显，销控表、价格表状态显示不规范、更新不及时，违规销售问题有所抬头；二是经纪机构未备案开展业务的问题依然存在，现场公示不符合规定要求的现象依旧突出，购房合同经纪人未签字、签字不达标、房地产经纪专业人员挂证、线上签约未留存纸质合同等问题仍然不容忽视；三是估价机构办公场所不固定，办公场所无人办公，办公设施与资质等级不匹配，个别公司无法提供房地产估价师社保证明、劳动合同等问题仍然较为突出。通报显示，在此次检查中有部分企业存在问题较为突出。一是河南圣鸿置业有限公司开发的名门翠园项目存在的涉嫌违规销售等问题；郑州海如房地产开发有限公司开发的中海玖园项目存在的群众反映问题处理不及时，引发购房群众集访等问题。二是“贝壳”平台为未经备案的房地产经纪机构从事房地产经纪业务提供便利服务，涉嫌变相从事存量房交易资金监（存）管业务，以及平台签约机构合同管理缺失等问题；河南橙房房地产营销策划有限公司黄河路分公司经纪人涉嫌挂证等问题。三是河南民生万信房地产土地资产评估有限公司无固定办公场所、备案地址为其他公司办公场所；河南展弘房地产评估有限公司、河南同达房地产评估有限公司备案经营场所无办公设备，且不能提供专职注册房地产估价师社保证明。郑州市住房保障和房地产管理局表示，这些问题的存在，对郑州市房地产市场平稳健康发展产生了较坏的影响。为更好地规范房地产市场秩序，针对此次检查中发现的问题较为严重的67家企业予以通报批评。结合此次房地产市场集中整治情况，下一步，将加大现行条件下郑州市房地产市场运行的研判力度，准确把握当前房地产市场运营规律，深入分析房地产市场存在的深层次问题，进一步加大房地产市场存在问题的调查研究和查处力度，及时化解矛盾，积极维护群众合法权益，有效规范市场秩序，促进郑州市房地产市场的健康平稳发展。

每况愈下

房地产销售或者说任何销售工作对学历的要求都不是很高，只要你认真去做，一定会行的。当前的房地产销售行业人员流失率是很高的，原因大致有以下几点。1）房地产销售动辄上百万，几十万的一个产品，顾客在选择的时候就会考虑很多因素，考虑的周期时间也会比较长。相应的来说就延长了成交时间和几率，这使得一线销售人员感觉很急躁。2）房地产要把本楼盘项目的一些指标数据背会，有的人感觉无聊乏味，过不了自己这一关。3）房地产要“守”客户，要有耐心。4）房地产最重要的是地段，对于销售人员工资来说直接成正比的，一个好的楼盘销售工作，日进千金是完全可以的。关于二手房的影响因素相对来说比新楼盘。你要游说房东，要带顾客看房。要达到成交所涉及的方面也是很多，房产过户等等。所以你要先想好了，把心态放平，一切销售工作都是很好的。希望对你有帮助。房地产经纪人一般都是做二手房买卖的，房地产的置业顾问是在房地产公司做售楼的（一手房）。这个学历是不成问题，一般的公司招收房地产销售人员都是高中为起点。另外，如果感兴趣，可以在一些比较大型的房地产公司做置业顾问，一定的积累之后可以转行到策划部门。

在郑东新区CBD商务外环路与祭城路交叉口，房管局大楼二楼市内乘坐26路车或者B16、B19公交车，市房管局站下车即到