云南可行性研究报告编制

前瞻产业研究院

是确定建设项目之前具有决定性意义的工作。项目可行性研究报告的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，是在投资决策上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术 、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测。扩展资料：单位资质证书的使用：1、企业投融资：此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。2、国家发改委立项：根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，国家发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。3、银行贷款申请：商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。参考资料来源：百度百科-项目可行性研究报告

水土保持方案办理流程1、水土保持监督管理的工作程序为：申报—登记—审批—收费—监督检查—验收等共六个程序。（1）申报：即指在生产建设活动中可能产生水土流失的公民、法人和其它组织，在生产建设动工之前，向水行政主管部门及水土保持监督管理机构说明有关情况的过程。 申报的内容：包括单位名称（个人姓名）、法人代表人、地址、经营性质、生产建设、项目名称、施工时间、占地面积、主要位置和可能造成的水土流失情况等。并填写《申报表》。（2）登记：即指水行政主管部门及其水土保持监督管理机构，对从事与水土保持有关的生产建设的公民、法人和其他组织在书面申报或口头报告的基础上，根据申报表及有关材料中所提供的情况，对所有与水土保持有关的生产建设单位和个人分门别类，逐个登记，立档建卡，并制作生产建设项目登记表及分布图的全过程。登记的内容：单位名称（或个人姓名）、法定代表人、单位住址、施工地点、施工范围、生产建设项目名称及种类，经营性质等。并填好《生产建设项目水土保持登记表》。（3）审批：即指水行政主管部门及其水土保持监督管理机构，对从事与水土保持有关的生产建设的公民、法人和其他组织向本部门申报水土保持方案（水土保持方案具体分为“水土保持方案报告书”和“水土保持方案报告表”两种）所进行的审查批准的全程。 审批的内容：审批的内容主要包括“水土保持方案报告书”和“土保持方案报告表”。水土保持方案编制完成后，由该项目申请单位和个人报请水行政主理部门审批。经水行政水保部门审查并批准后，项目申请单位才能到计划行政部门申请核准建设项目可行性研究报告和办理其他有关审批手续。水土保持方案实行分级审批制度。属国家和省批准立项的重点项目，其水土保持方案应由国家和省级水行政水保部门审批。跨地、县的水土保持方案，报上一级水行政水保部门审批。（4）收费：即指水行政主管部门及其水土保持监督管理机构，征收水土流失防治费、补偿费的全过程。 防治费是指企事业单位或个人在建设和生产过程中对造成的水土流失采取防治措施所需的费用。补偿费是指生产建设单位或个人在生产建设过程中损坏了原有的水土保持设施（包括生物设施、工程设施和农耕设施）和具有一定保持水土功能的地貌、植被，从而降低或减弱其原有的水土保持功能，所必须为此补偿的费用。 收费依据：《水土保持法》第二十一条第二款，《水土保持法》第二十七条及《水土保持法实施条例》第十九条等。收费标准：按云南省物价局、省财政厅、省水利水电厅云价费发（1997）25号文“关于印发水土流失防治费及水土保持设施补偿费征收标准和使用管理暂行办法》的通知”和文山州人民政府批转文山州发展和改革委员会、文山州水务局关于加强水土流失防治费及水土保持设施补偿费征管工作的意见的通知（文政发[2006]94号）标准征收。收费的对象：水土流失防治费的收缴对象为：一、因技术或者不便于自行治理的单位和个人；二、是对已批准的“水土保持方案报告书”、“水土保持方案报告表”不进行实施的企事业单位和个人；三、主要是针对那些非定点式、流动性大，自己治理不现实的建设单位或个人。 补偿费的收缴对象是在建设和生产过程中损坏水土保持设施的单位和个人。 （5）监督检查：即指水行政管理部门及水土保持监督管理机构，为了实现水土保持行政管理的职能，对管理相对人遵守法律、行政处理决定和处罚决定的情况所进行的监督和检查。水土保持行政监督检查的对象是被管理人。 监督检查的内容：第一、检查有关单位和个人在生产建设活动中是否造成或者可能造成水土流失。 第二、检查是否向水行政水保部门提交了“水土保持方案报告书”或“水土保持方案报告表”。 第三、检查是否有水行政主管部门审批的水土保持方案。 第四、检查这些有水土流失防治任务的企事业单位或个人，是否已定期向水行政主管部门通报了有关水土流失防治的工作情况。第五、重点监督“三同时”制度的执行情况。一是检查防治费的用途是否正确；二是检查其水土保持措施是否与方案中所要求的一致；三是检查水土保持治理措施质量是否符合标准；四是检查项目工程竣工时间，特别是重点查看方案报告中的水土保持工程是否按规定的时间与主体工程同时竣工。第六、对防治费的收交和使用情况进行监督检查。第七、对预防保护效益情况的检查：一是检查水土流失在面积上和总量上的减少程度；二是检查通过预防保护措施后，所减少的水土流失危害以及由此而减少的损失费；三是监测通过治理管护而发挥的效益；四是统计通过开展监督管理工作，使各有关单位和个人对水土流失治理增加的投入。（6）验收：即指水行政主管部门及其水土保持监督管理机构，对生产建设单位和个人所建设的水土保持设施，按照审批的水土保持方案和“水土保持技术标准”进行竣工检验的过程。验收的基本要求：在建设项目主体工程竣工验收时，必须同时验收项目中的水土保持设施，并由负责审批水土保持方案的水行政主管部门主持验收工作。经验收合格并颁后，主体项目工程才能投产使用。2、执法程序 水土保持行政执法程序可分为一般程序和简易程序两种： 一般程序为立案-调查-处理-送达-复议-执行六个环节。简易程序包括向管理相对人表明身份、提出证据、说明理由，对管理相对人的辩解给予答复，并作出书面处理决定等步骤。简易程序多适用于违法情节轻微的情况。

（一）关于项目前期工作阶段的基本建设程序管理1.项目立项批复：项目单位编制项目建议书，对项目建设的必要性、拟建地点、拟建规模、投资估算、资金筹措以及经济效益和社会效益进行初步分析，并附相关文件资料向发展改革部门申请立项批复。各级发展改革部门按权限审查，对符合要求的做出立项批复。需要注意的是：根据项目的不同特点和实际情况，项目审批部门可以简化项目立项批复程序，对项目建议书和可行性研究报告进行合并审批。2.项目可研批复：项目建议书批准后，项目单位应委托相应资质的工程咨询机构编制可行性研究报告，并附相关文件资料向发展改革部门申请可研批复。各级发展改革部门按权限审查，对符合要求的做出可研批复。经批准的可研报告是确定建设项目、进行初步设计的依据。3.项目初设批复：可行性研究报告经批准后，项目单位应当选择具有相应资质的设计单位，依照批准的可行性研究报告进行初步设计，并附相关文件资料向各行业建设行政主管部门申请初设批复。各级建设行政主管部门会同发展改革部门、相关行业主管部门按权限审查，对符合要求的做出初设批复。需要注意的是：项目初设审查包括初步设计概算审查，各级发展改革部门在初步设计审查中的重点就是负责项目概算审查。同时，按照国家《政府投资条例》（征求意见稿），概算总投资超过可行性研究报告审定的估算总投资百分之十的，或者建设单位、建设性质、建设地点、建设规模、工艺技术方案发生重大变更的，应当按规定报原可行性研究报告审批部门批准。4.项目选址与规划许可手续：按照《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发【2000】25号）、《<城市规划法>实施办法》（1995.6）等规定，由市、县人民政府城市规划行政主管部门核发。5.项目用地批准手续：根据国土资源部令第27号《建设项目用地预审管理办法》，需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，项目用地预审手续由该人民政府的国土资源管理部门受理。同时，建设项目还应依法取得国有土地使用证书（或国有土地划拨决定书或有权机关批准的建设用地批准文件）。6.项目环评批复手续：按照《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年9月1日）、《建设项目环境保护管理条例》、《中华人民共和国环境影响评价法》实施办法、《人民政府关于印发<建设项目环境影响评价分级审批办法>的通知》等规定，由各级环保部门受理。7.项目节能评估和审查手续：按照《中华人民共和国节约能源法》、《国务院关于加强节能工作的决定》、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》、《基本建设项目节能评估和审查实施意见》规定，由各级发展改革部门受理。8.项目施工许可手续：按照《中华人民共和国建筑法》、《建筑管理条例》规定，由项目所在地市、县人民政府城乡规划建设部门受理。政府投资项目在履行上述基本建设程序时，项目单位应首先向发展改革等项目审批部门报送项目建议书，依据项目建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。完成相关手续后，项目单位根据项目论证情况向发展改革等项目审批部门报送可行性研究报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。项目单位依据可行性研究报告批复文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。最后向建设部门申请办理施工许可手续。

第一章 中国土地开发行业发展背景分析 21 1.1 土地开发的定义 21 1.1.1 土地开发的定义 21 1.1.2 土地开发行业的分类 21 （1）土地一级开发 21 （2）土地二级开发 22 1.1.3 土地开发流程综述 22 （1）土地一级开发流程 22 （2）土地二级开发流程 24 1.1.4 土地开发基本原则 25 1.2 土地开发模式分析 25 1.2.1 土地一级开发模式 25 （1）政府独立开发模式 25 （2）城市运营开发模式 26 （3）主题型项目带土地开发模式 26 （4）一级开发招投标模式 27 （5）土地整备模式 27 1.2.2 土地二级开发模式 27 （1）公建配套开发模式 28 1）PPP(公私合营)模式 28 2）BOT(运营-移交)模式 28 3）TOT(移交-经营-移交)模式 28 4）PFT(私营机构融资)模式 29 （2）商品房开发模式 29 （3）工业园开发模式 30 第二章 中国土地开发行业发展环境分析 33 1.3 土地开发行业经济环境分析 33 1.3.1 2015年国内GDP增长分析 33 1.3.2 2015年工业经济增长分析 37 1.3.3 2015年固定资产投资分析 46 1.3.4 国家宏观经济预测分析 52 1.4 土地开发行业政策环境分析 55 1.4.1 中国货币政策分析 55 （1）2015年中国货币数据分析 56 （2）2015年中国货币政策分析 61 （3）房地产周期与货币政策相关性分析 74 （4）中国货币政策后期走势预判 78 1.4.2 中国财政政策分析 83 （1）2015年中国财政政策分析 83 （2）2015年地方财政政策分析 85 （3）中国财政政策后期走势预判 105 1.4.3 中国土地政策分析 106 （1）农村土地流转制度改革 106 （2）城市土地出让制度改革 107 1）土地储备制度分析 107 2）土地出让金制度分析 109 3）土地招拍挂制度分析 115 第三章 2010-2015年土地政策分析 116 1.5 土地开发行业社会环境分析 116 1.5.1 中国城镇化进程分析 116 1.5.2 中国城镇化现状与规划 117 1.5.3 城镇化与土地开发需求分析 127 1.6 房地产行业开发运营状况分析 131 1.6.1 2015年全国房地产开发景气指数 131 1.6.2 2015年全国房地产开发投资分析 134 （1）房地产开发投资金额分析 134 （2）全国房屋新开工面积分析 135 （3）全国房屋施工面积分析 135 （4）全国房屋竣工面积分析 136 1.6.3 2015年全国房地产销售情况分析 136 1.6.4 2015年全国房地产资金来源分析 137 第四章 中国土地开发市场供需现状分析 139 1.7 土地开发市场供应现状分析 139 1.7.1 2015年全国建设用地供应分析 139 （1）批准国有建设用地规模 139 （2）国有建设用地供应情况 144 （3）重点城市土地抵押情况 147 1.7.2 2015年全国住房用地供应分析 148 （1）全国住房用地供应数量 148 1）全国住房用地供应总量 148 2）保障性安居工程用地供应量 148 3）其他商品住房用地供应量 148 4）热点城市住房用地供应分析 149 1.7.3 2015年全国商业用地供应分析 149 （1）全国商业用地供应总量 149 （2）全国商业用地供应趋势 159 1.7.4 2015年全国工业用地供应分析 160 （1）全国工业用地供应总量 160 （2）全国工业用地供应趋势 161 1.8 土地开发市场需求现状分析 167 1.8.1 2015年全国土地成交情况分析 167 1.8.2 2015年全国土地成交均价分析 168 1.8.3 2015年全国土地成交地块排名 169 （1）成交地块总价排名 169 1）全国成交地块总价排名 169 2）住宅成交地块总价排名 170 3）商办用地成交总价排名 172 （2）成交地块楼面价排名 172 1）全国成交地块楼面价排名 173 2）住宅成交地块楼面价排名 173 3）商办用地成交楼面价排名 175 （3）成交地块溢价排名 177 1.9 2015年土地市场招拍挂分析 178 1.9.1 土地招拍挂出让总体情况 178 1.9.2 土地市场招标出让分析 181 1.9.3 土地拍卖挂牌出让分析 181 1.10 2015年全国主要城市地价分析 182 1.10.1 全国地价总体分析 182 1.10.2 各经济区域地价分析 185 （1）区域经济地价总体分析 185 （2）长三角地区地价分析 188 （3）珠三角地区地价分析 190 （4）环渤海地区地价分析 192 1.10.3 各地理区域地价分析 194 1.10.4 主要城市地价分析 195 （1）北京市地价走势分析 197 （2）上海市地价走势分析 201 （3）广州市地价走势分析 202 1.10.5 当前土地市场价格形势分析 204 1.10.6 后期土地市场价格走势预判 208 第五章 中国土地开发行业区域市场分析 209 1.11 区域市场整体分析 209 1.11.1 京津唐地区 209 1.11.2 长三角地区 210 1.11.3 珠三角地区 211 1.11.4 成渝地区 212 1.11.5 武汉城市圈 213 1.11.6 长株潭地区 215 1.11.7 东北三省 216 （1）区域宏观环境分析 216 （2）区域土地市场分析 217 1）土地供应总量分析 217 2）土地供应结构分析 218 3）房地产开发用地分析 219 4）工矿仓储用地分析 221 1.11.8 山东半岛城市群 221 （1）区域宏观环境分析 222 （2）区域土地市场分析 223 1）土地供应总量分析 223 2）土地供应结构分析 224 3）房地产开发用地分析 226 4）工矿仓储用地分析 227 1.12 京津唐地区分析 228 1.12.1 北京市 228 1.12.2 天津市 229 1.12.3 河北省 232 第六章 房地产及其他综合性开发企业分析 236 1.20.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析 236 （1）企业发展简况分析 236 （2）企业组织架构分析 236 （3）企业土地储备情况 237 （4）企业土地开发策略 237 （5）企业主要经济指标 238 （6）企业财务状况分析 243 1）企业盈利能力分析 243 2）企业运营能力分析 245 3）企业偿债能力分析 246 4）企业发展能力分析 248 （7）企业经营优劣势分析 248 （8）企业最新发展动向分析 249 1.20.2 金地(集团)股份有限公司经营分析 249 1.20.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析 260 1.20.4 北京首都开发股份有限公司经营分析 273 1.20.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析 284 1.21 城市投资建设类开发企业分析 294 1.21.1 中国城市建设控股集团有限公司发展分析 294 （1）企业发展简况分析 294 （2）企业组织架构分析 295 （3）企业土地开发策略 295 （4）企业建设工程分析 296 （5）企业招商项目分析 297 （6）企业发展优劣势分析 297 （7）企业最新发展动向分析 297 1.21.2 北京城建投资发展股份有限公司发展分析 297 1.21.3 云南省城市建设投资有限公司发展分析 308 第七章 土地一级开发盈利模式与风险规避 320 1.22 土地一级市场开发成本分析 320 1.22.1 土地一级开发成本分析 320 1.22.2 土地一级开发成本构成 320 1.22.3 土地一级开发中涉及的税费 328 1.23 土地一级市场盈利模式分析 330 1.23.1 城市区域开发项目价值链分析 330 1.23.2 价值链中各节点权力和利益点 330 1.23.3 土地一级开发的利润来源分析 331 1.23.4 土地一级开发的盈利模式分析 333 （1）从一级开发本身获利 333 （2）分享土地增值收益 333 （3）持有部分公共建筑 334 （4）为二级拿地铺垫 334 1.23.5 土地一级开发的盈利路径分析 335 （1）如何取得土地一级开发名义 335 （2）间接获取收益常规操作路径 347 1）间接获取土地的操作关键 347 2）间接获取土地收益的模式 347 （3）直接获取土地增值收益分析 348 1）兼顾融合各方参与者利益 348 2）成功开发模式的经验借鉴 349 3）公私协议合作开发模式分析 350 4）整体公私协议合作开发模式 350 1.24 土地一级市场项目操盘分析 351 1.24.1 土地出让市场营销策略 351 （1）土地策略 351 （2）价格策略 353 （3）营销渠道策略 356 （4）促销策略 356 1.24.2 土地的招投标方案分析 358 （1）招标评标因素构成 358 （2）主要评标方法分析 366 1.25 土地一级开发市场的风险与规避 367 1.25.1 土地一级开发的特点 367 1.25.2 土地一级开发的风险 369 （1）政策风险 369 （2）融资风险 369 （3）政府行为风险 370 （4）征地、拆迁工作风险 370 （5）市场风险 370 1.25.3 土地一级开发风险防范措施 371 （1）融资风险防范措施 371 （2）拆迁风险方法措施 372 （3）外部环境风险防范措施 372 第八章 土地一级开发融资模式与行业趋势 376 1.26 土地一级开发融资需求分析 376 1.26.1 现实融资需求 376 1.26.2 潜在融资需求 376 1.27 土地一级开发融资模式分析 376 1.27.1 土地储备机构直接安排融资并承担责任 377 1.27.2 一级开发主体与金融机构签订借款合同 377 1.27.3 一级开发主体融资并承担责任与义务 378 1.27.4 项目公司融资，一级开发主体担保 379 1.28 房地产信托模式分析 380 1.28.1 贷款型信托模式分析 380 1.28.2 股权型信托模式分析 381 1.28.3 权益型信托模式分析 382 1.29 土地一级开发融资渠道分析 383 1.29.1 土地一级开发主要的融资渠道 383 1.29.2 土地一级开发融资解决方法 385 （1）土地收益证券化 385 （2）城投公司模式的创新 387 1.29.3 中国土地开发未来发展趋势预测 390 （1）土地获取成本趋势预测 390 （2）土地开发供给预测 391 （3）土地开发企业发展趋势 394 （4）外资投资发展趋势预测 395图表目录

云南坤和设计有限公司是2000-08-02在云南省注册成立的有限责任公司，注册地址位于昆明市滇池路2号A幢19楼19-A、B、C、D、E号。云南坤和设计有限公司的统一社会信用代码/注册号是91530000719411775J，企业法人兰海，目前企业处于开业状态。云南坤和设计有限公司的经营范围是：建筑行业（建筑工程）甲级（可承担建筑装饰工程设计、建筑幕墙工程设计、轻钢结构工程设计、建筑智能化系统设计、照明工程设计和消防设施工程设计相应范围的甲级专项工程设计业务；可从事资质证书许可范围内相应的建设工程总承包业务以及项目管理和相关的技术与管理服务）；农业行业（农业综合开发生态工程）专业乙级；市政行业（给水工程、道路工程、排水工程）专业丙级；城乡规划编制乙级（在全国范围内承担镇、20万现状人口以下城市总体规划的编制；镇、登记注册所在地城市和100万现状人口以下城市相关专项规划的编制；详细规划的编制；乡、村庄规划的编制；建设工程项目规划选址的可行性研究。）工程咨询乙级（建筑专业：编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告；市政公用工程、市政交通、给排水：编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告）。工程咨询专业均涵盖了本专业相应的节能减排和环境治理内容，具备编制以及评审固定资产投资项目节能评估文件的能力。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。云南坤和设计有限公司对外投资0家公司，具有1处分支机构。通过百度企业信用查看云南坤和设计有限公司信息和资讯。

云南全地土地信息科技咨询有限公司是2013-09-09注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于云南省昆明市盘龙区金实小区633幢1单元202号。云南全地土地信息科技咨询有限公司的统一社会信用代码/注册号是91530103077612750E，企业法人陈建春，目前企业处于开业状态。云南全地土地信息科技咨询有限公司的经营范围是：土地信息咨询；土地利用规划编制及修编、更新；土地规划调整、修改；土地专项规划及课题研究技术咨询；土地开发整理可研、规划设计、预算、竣工资料编制；土地复垦；地形测量；房产测绘；土地勘测定界；地籍调查；土地登记事务代理；工程信息咨询；图文设计；计算机软硬件的开发、应用及维修；计算机系统集成及综合布线；项目可行性研究报告编制（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。通过爱企查查看云南全地土地信息科技咨询有限公司信息和资讯。

云南聚贤工程咨询有限公司瑞丽分公司是2018-08-13在云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市注册成立的有限责任公司分公司(自然人投资或控股)，注册地址位于云南省德宏州瑞丽市瑞江路76号一楼101号。云南聚贤工程咨询有限公司瑞丽分公司的统一社会信用代码/注册号是91533102MA6NB07548，企业法人匡建维，目前企业处于开业状态。云南聚贤工程咨询有限公司瑞丽分公司的经营范围是：项目工程信息、技术、规划、评估、管理等综合咨询；编制项目建议书、项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、项目规划报告、项目评估报告、项目实施方案、项目初步设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。通过百度企业信用查看云南聚贤工程咨询有限公司瑞丽分公司信息和资讯。

云南交通咨询有限公司是2003-12-03在云南省注册成立的其他有限责任公司，注册地址位于昆明市白龙路与环城东路交叉口滇高商务大楼19层。云南交通咨询有限公司的统一社会信用代码/注册号是915300007535974701，企业法人陈加洪，目前企业处于开业状态。云南交通咨询有限公司的经营范围是：对公路、水运、站点等项目进行规划咨询；（含行业和地区发展规划咨询、项目策划和项目融资顾问等）；项目建议书编制（含项目投资机会研究报告、预可行性研究报告编制等）；项目可行性研究制造编制；评估咨询（含项目建议书、可行性研究报告与初步设计评估、项目后评估、概预算审查等）；招投标咨询（含编制招标文件和技术规范，编制与审查标底起草合同文本，投标咨询等）；管理咨询（含工程项目的全过程管理或阶段的前期工作管理、项目绩效管理、以及投产后咨询、地质灾害的咨询、环境工程的咨询）；工程设计咨询审查（以上项目涉及行业管理的须凭资质证经营）。在云南省，相近经营范围的公司总注册资本为8621万元，主要资本集中在 100-1000万 规模的企业中，共37家。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。通过百度企业信用查看云南交通咨询有限公司信息和资讯。