云南房地产调研

房地产市场调研是一个斗智斗勇的过程，其中暗调是不可缺少的一部分，这里分享一些小技巧：1、如果穿着衬衫，千万别解到第二个2、一个定点的电话3、一个拍照没有声音的手机4、学一门南方口音5、带一个老婆子或老头子去市调6、摸清楚周边可以停车的地方有没有一些相关的案例呢可以看看http://www.mydcyj.com/frontier/Information/2014/0611/3540.html 明源地产研究网，希望有帮助

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:彡彡九图文　　篇一：芜湖县房地产调查报告　　芜　　湖　　县　　房地产/商铺　　调　　查　　报　　告　　目录　　一、芜湖县基本情况介绍　　1、　　2、　　3、　　4、　　5、交通方面经济发展城市化进程芜湖县区域配套芜湖县发展机遇　　二、芜湖县城湾沚镇县域内开发楼盘、商铺价格、住宅价格　　及销售情况，居民投资意向　　1、　　2、　　3、芜湖县房地产总体情况各房地产楼盘情况商铺经营情况　　三、小结　　一、芜湖县简介：　　芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、红杨、花桥等5个镇124个村19个社区（其中2个单位型社区），县政府驻地湾沚镇。总面积670平方公里，人口约29万人。自20XX年起，县域综合经济实力连续位居安徽省经济“十强县”行列。20XX年列居全省“科学发展先进县”一类县第四位，20XX年跃居至第二位,20XX年居第二位。　　1、交通方面：　　芜湖县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（芜湖—宣城）、芜马高速（芜湖—马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵—南陵—宣城）、芜雁高速（芜湖—高淳）即将通车，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙

1、目标客户生活习惯调查分析2、项目位置考察，项目所在地段的规划方向。3、周边楼盘的情况，户型、售价、风格等等。4、项目周边的资源考察等

朋友，房地产“实地调研”的工作内容远远不止你上面说的那些，作为专业的咨询管理公司，你们单位应该有个调研内容的模板之类的吧。我只补充两条供你参考：1、城市/区域经济发展状况这个当然网上、报纸、统计局数据等都能找到，但实地调研还需要研究人员自我感受这个城市或区域的经济状况。人口怎么样？哪些地段商业氛围比较浓厚？交通通达性如何？城市园林绿化和卫生环境如何？大街上什么品牌什么价位的车最多？人们的精神面貌如何？等等2、区域内房地产市场状况有多少在售楼盘？销售现场的人气如何？区域内整体营销水平怎么样（包括现场布置、宣传资料包装、接待讲解水平等等）？销售价格和销售速度怎么样（实地调研的信息才是最准确和可靠的）？当地什么类型的住宅更受欢迎（建筑形式、户型、面积、装修标准等等）？购房人或看房人大多是什么收入阶层的？等等，太多可以收集到的信息。至少你搜集5家以上的销售材料后，就能看出当地人最关注什么了。另外还可以去二手房中介公司，那些销售员绝对能把当地的情况，包括未来规划，说的头头是道。 总结一句话，网络信息是不完全也不可靠的，要判断一个市场，必须要实地考察。但具体能从实地考察中发现什么，就看研究人员自身的专业水平和经验了。如果不是专业调研公司做的，用处不大

1、二手资料，网络上查找该地区的房地产现状（包含价格、销售、开发区域...等资料）、规划、城区开发、入驻企业等资料；2、当地的房地产管理中心拿各类年鉴、地产规划，如果遇到热心的人，甚至可以手抄他们的批地、最新的施工/开工/竣工项目面积等资料（这事我干过），还可以去政府单位，拿城市区域地块用途、面积、红线图（困难较大，很多时候靠关系，但很有价值）3、实地城市楼盘调研，一个一个楼盘的跑，了解价格、已售/未售单位、销售控制单位情况、营销情况，还有普通资料，也就是楼书里基本都有的面积、户型等4、走访城市主要商业、地块所在的周边环境5、如有可能，做消费者问卷调查，目的一是城市消费水平，二是对购房意向、购房者需求做辅助判断 地段 所在商圈 周围的环境你的房子的定位 是针对那个人群的 对目标消费群做调查和分析以及对你的竞争对手的调研

主要是为了管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为了制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。

很复杂的一个问题！所为详细具体内容是个系统性问题。一一列举几乎不可能！我们就拉个大纲吧！一、宏观数据（二手可以解决）1、城市经济发展的各个数据；2、项目所在区域的经济数据；3、特别项目所在区人口属性；二、微观数据1、项目所在区域或者是项目定位区域的消费者数据2、项目所在区域或者是项目定位区域的集团消费者数据（公共购买力）3、倾向性专项数据（房地产定位的各个属性决定的专项性调查）三、定性数据（以上的都是定量调研）

房贷利率优惠取消对楼市影响巨大2010年的“国十条”，尽管其包括的内容很多，但对住房市场影响最大应该是住房的信贷政策，特别是个人住房按揭贷款政策。因为，对房地产开发商来说，特别是对于已经繁荣了多年的房地产市场来说，房地产开发商的资金来源已经不是问题了，房地产开发商完全能够从不同的市场融集到资金，只不过不同渠道其融资成本高低而已。面对巨大的房地产泡沫，2010年“国十条”重新祭出了差别化的个人住房信贷政策的大旗。比如说，第一套住房贷款的首付比重提高到30%以上，按揭贷款利率由商业银行自己风险定价；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上同，其按揭贷款利率为基准的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭贷款；禁止居民的异地贷款等。这些政策对住房购买者有新的市场准入、融资的杠杆比调低、融资成本增加等。但是，对于商业银行来说，在执行中两个地方有弹性。一是对购买第一套住房者的利率没有量上的规定，商业银行可根据情况对信贷风险定价；二是对已经购买了的存量住房好像鞭长莫及。这样的政策使房地产投资炒作者认为住房投机炒作仍然较大政策空间，住房市场的预期没有改革，从而住房投机炒作迅速传导到全国。比如，三四线城市的居民也看到住房投机炒作的有利可图性而蜂拥进入房地产市场。商业银行的从业人员也在千方百计地利用这种弹性过度扩张个人按揭贷款。国十条宏观调控的效果之所以没有达到预期目标，2010年国内房地产市场之所以能够继续繁荣就与差别化的个人住房按揭贷款政策的弹性有关。 更是重要的是，按照当前个人住房按揭贷款合同，它是一年一次的重订贷款合同，因此，在2010年的个人按揭信贷政策变化的情况下，对现有存量住房的按揭贷款都会重新厘定贷款利率。比如说，取消7折信贷利率优惠、对第二套以上的住房实行1.1倍贷款利率。如果这样，2010年以前个人住房按揭贷款利率将全面重订，利率将快速上升。但是2010年初，国内商业银行是没有如2009年住房政策出台之后让住房按揭贷款利率全面下降那样在2010年初让存量住房的按揭贷款利率全面上升。不过，由于央行差别化的存款准备金率政策出台又改变了商业银行的行为。 据报道，目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率，不仅第二套住房的按揭贷款利率按照现在的政策上升到基准利率1.1倍以上，而且即使是首套住房按揭贷款利率有不少地方完全也取消7折优惠利率，甚至完全取消首套住房的优惠利率，让其利率上调到基准利率以上。因为，通过存款准备金率可以让当前商业银行的信贷规模限制在一定的数量范围内，从而使得商业银行的可贷款资金减少。可以说，通过存款准备金率对信贷规模的收紧，商业银行对住房按揭贷款的重新风险定价将会产生较大影响。如果说，国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价，那么这些个人住房贷款利率将全面上升，过度优惠的信贷政策可能成为历史。如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史，那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响，国内房地产市场价格的调整也是不可避免。悠悠然的南山

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