有可研性报告

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:徐金华河北金码食品有限公司可研性报告河北金码食品有限公司2013.7.15一、项目概况（一）项目名称：河北省金码食品有限公司（二）建设性质：扩建（三）扩建地点：隆尧县东方食品城（四）扩建年限：2013年11月——2015年10月（五）扩建内容及规模：生产、加工中高档食品馅料，建地面积50亩，预计产量3万吨。（六）投资估算：总投资1亿元人民币，流动资金4000万元人民币。（七）效益分析：项目建成后，可预计实现产值3.5亿元人民币。二、项目背景（一）可研性研究报告编制依据1、河北金码食品有限公司成立于2006年，是一家年轻的综合制馅食品企业，是北京中农金码食品有限公司在河北隆尧的生产基地，并由中国农业科学院专家进行技术支持和产品研发的指导，在短短的六年多时间内，实现生产、销售连年翻番的优良业绩，金码品牌已经在中高端食品市场有较强的知名度和竞争力，而目前现有的设备、场地已经严重地制约了生产，远远不能满足订单的需求，所以项目的扩建已迫在眉睫。（二）项目建设的必要性和可研性河北金码食品有限公司初期是一家专业致力于紫甘薯块、紫甘薯酱、紫甘薯粉系列产品种植、研发，生产及销售的食品企业，是目前国内薯类产品加工最具规模的企业之一。2009四、项目厂址地点选择分析十、3

（一）基本情况：中外合资经营企业名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模；合营各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍；企业总投资、注册资本股本额（自有资金额、合营各方出资比例、出资方式、股本交纳期限）。合营期限、合营方利润分配及亏损分担比例；项目建议书的审批文件；可行性研究报告的负责人名单；可行性研究报告的概况、结论、问题和建议。（二）产品生产安排及其依据。要说明国内外市场需求情况和市场预测的情况，以及国内外当前已有的和在建的生产装备能力。（三）物料供应安排（包括能源和交通运输）及其依据。（四）项目地址选择及其依据。（五）技术装备和工艺过程的选择及其依据（包括国内外设备分批交货的安排）。（六）生产组织安排（包括职工总数、构成、来源和经营管理）及其依据。（七）环境污染治理和劳动安全保护、卫生设施及其依据。（八）建设方式、建设进度安排及其依据。（九）资金筹措及其依据（包括厂房、设备入股计算的依据）。（十）外汇收支安排及其依据。（十一）综合分析（包括经济、技术、财务和法律方面的分析）。要采用动态法和风险法（或敏感度分析法）等方法分析项目效益和外汇收支等情况。（十二）必要的附件。如合营各方的营业执照副本；法定代表人证明书；合营各方的资产、经营情况资料；上级主管部门的意见。扩展资料：注意事项：1、设计方案：本报告的主要任务是对预设计方案进行论证，因此有必要对研究方案进行设计，以明确研究对象；2、内容真实性：报告内容和反映情况的数据必须绝对真实可靠。不允许有任何偏差或错误。报告中使用的信息和数据应反复核对，以确保内容的真实性。3、准确预测：可行性研究是投资决策前的一项活动。这是在事件没有发生之前的一项研究。它是对未来事物发展、可能遇到的问题和结果的预测。因此，有必要采用现实的预测方法，进行深入的调查研究，充分利用信息，科学预测未来的前景。4、严格论证：必须采用系统分析法，对影响项目的各种因素进行全面、系统的分析，既需要宏观分析，也需要微观分析。参考资料来源：百度百科-可行性研究报告参考资料来源：百度百科-可行性研究报告格式与范本

可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。查询百度百科：http://ke..com/link?url=rX2xMn0sC0Z5v-xdLgIndOBCR04ycYKVxUgDs1UTOda7MCV7_AMssnn8nn8_l8Hqzn9D183Hz8jccbhGdnXIj_

（一）中为咨询中为咨询是中国领先的产业与市场研究服务供应商。公司围绕客户的需求持续努力，与客户真诚合作，在调查报告、研究报告、市场调查分析报告、商业计划书、可行性研究、IPO咨询等领域构筑了全面专业优势。中为咨询致力于为企业、投资者和政府等提供有竞争力的调查研究解决方案和服务，持续提升客户体验，为客户创造最大价值。目前，深圳中为智研咨询有限公司的研究成果和解决方案已经应用于3万多家企业，并向海外市场拓展。中为咨询可行性研究报告主要的框架结构应当包括封面、摘要、目录、图表目录、术语表、前言、正文、结论和建议、参考文献以及附件十个部分。可行性研究报告的封面，没有固定的要求，但是项目名称、报告单位、报告时间等内容不可缺少。其中摘要、目录、图表目录、术语表、参考文献与附件等项可根据报告的需要进行选择。前言部分一般包括项目的来由、目的、范围以及本项目的承担者和报告人、可行性研究的简况等。中为咨询编制可行性研究报告的工程咨询单位资格等级分甲级、乙级、丙级，甲级是最高等级。同时，工程咨询单位资格中还有31个专业的划定，包括机械、电子、轻工、建筑、纺织和化纤、钢铁、有色冶金、公路、铁路、民航、城市轨道交通、水电、火电、核电和核工业、煤炭、石油天然气、石化、化工医药、建筑材料、农业、林业、通信信息、广播电影电视、水文地质和岩石工程、水利工程、港口河海工程、生态建设和环境工程、市政公用工程、城市规划、综合经济、其他（旅游、物流等）。（二）中哲咨询成都中哲咨询专注于西部，是目前西部领先的咨询与策划的专业机构。中哲咨询业务范围涉及工程咨询、投融资咨询、项目与资金申报咨询、管理咨询、市场调研与研究咨询、规划咨询等六大版块业务。中哲咨询旗下产品包括可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、资金申报报告、投资项目计划书、项目策划、节能评估报告等，为各类客户针对立项/批地/备案/融资/贷款/招商/合作等需求提供定制的咨询报告服务。作为国内领先的多元化咨询与策划服务提供商之一，成都中哲咨询建立了政府部门、行业协会、第三方商业数据库三位一体的数据支持平台，保持了与各领域专家顾问和业内资深人士的良好关系，积累了大量商业策划、管理、投资咨询的专业经验，形成了独特的专业研究模型和科学分析方法。成都中哲咨询已累计完成各类咨询项目3000余例。该公司既服务于国内客户，又帮助国外企业在中国大陆市场取得更大的成功。同时其服务的客户和合作伙伴涉及世界500强企业、各大商业银行、高校及科研院所、各级政府机构、各类投资金融机构、律师事务所、会计事务所、中小型企业等。业务范围：工程咨询、投融资咨询、项目与资金申报咨询、管理咨询、市场调研与研究咨询、规划咨询等（三）炳卓咨询炳卓咨询是重庆炳卓企业管理咨询有限公司旗下核心业务之一，是国内致力于“为企业和项目提供咨询与策划专业解决方案”的顾问专家机构。炳卓咨询凭借多年的咨询服务经验，可以根据客户的需求设计投融资方案，涉及领域包括工程咨询、投融资咨询等。业务范围：炳卓咨询旗下产品包括可行性研究报告、商业计划书、项目计划书、项目建议书、节能评估报告等。（四）尚普咨询尚普咨询全称为“北京尚普信息咨询有限公司”，凭借多年的咨询服务经验，公司已成为投资咨询和市场调研领域的领导者，并率先通过ISO9001:2008国际质量管理体系认证。目前，公司专家库成员已达1500余位，专家特长覆盖各个领域。业务范围：尚普咨询凭借近十年的咨询服务经验，现已拥有投资咨询、行业研究、市场调研、拟上市企业IPO咨询四大业务模块，提供可行性研究报告、项目申请报告、立项报告、节能评估、社会稳定风险评估、项目实施方案、资金申请报告、商业融资计划书、项目建议书、投资机会研究、产业园区规划、行业研究、竞争对手调查、市场进入研究、消费者研究、IPO细分市场研究等咨询服务。（五）天撰咨询天撰公司，作为国内专业的第三方投资项目策划、产业及市场研究、企业综合咨询服务提供商，她专注于为中国以及全球企业中高层管理人员、市场研究人员、投资创业者、投行和投资专家提供翔实确凿、全面数据化、指标化的前瞻市场研究报告资料、政府立项咨询、投融资咨询、政府专项资金申请咨询及商业竞争情报。是国内很具实力、品牌价值和影响力的投资项目咨询公司，其客户包括西门子、万科、中国工商银行、中粮集团以及飞利浦等世界五百强企业。业务范围：在专项咨询方面，已形成了项目可行性研究报告、商业计划书、市场研究报告、专项资金申请报告、IPO咨询等全面整合化的服务体系。（六）东盛联合东盛联合成立于2005年初，是一家专业务实的商务咨询、策划、实施机构。公司专业为融资企业及个人提供符合国际惯例的商业计划书、投资价值分析报告、可行性研究报告等文件的编撰服务。公司核心成员全部来自相关投资咨询企业，具有多年投融资实战经验。团队的知识结构涉及金融、法律、证券、财务、投资、营销等全方位的经济领域，熟悉资本市场运作流程，充分了解投资人对项目的评审重点、标准及心态偏好。全面的知识结构和丰富的行业经验能够保证我们提供的服务和解决方案行之有效。公司成立两年多来，已经为上百家企业及个人提供了专业服务所在地区包括华北、华南、华中、东北等全国大部分地区.其编撰的融资文件已被多家国际投资机构认可,部分客户已经成功获得投资。业务范围：囊括电子信息、生物工程、环保、医药、材料、能源化工、交通、国际贸易、基础设施、房地产、种、养殖业和旅游业等项目服务与管理。（七）中商顾问中商顾问咨询服务集团是由中国知名的资讯管理理论专家和竞争情报实战派携手创建的，是国内领先的研究及咨询服务机构。是中国领先的研究及咨询服务机构，集团下辖投融资咨询、行业研究、专项咨询三个事业群。业务范围:主要覆盖细分产业市场研究、项目可行性研究、市场调研、企业IPO上市整体解决方案、专项市场解决方案、产业规划咨询、产业园区规划、产业园区运营管理咨询、政府招商促进、企业发展战略规划、营销咨询、管理咨询等以及为满足企业学习和提升经营能力的世界级经营管理智慧。（八）华灵四方华灵四方成立于2005年1月，公司以“市场+技术+管理+资本运营"四位一体的服务模式，协助客户在战略、资本运营、技术、管理、市场和项目发展等方面全面提升竞争力，为客户提供全方位的战略咨询、上市投融资咨询、管理咨询、工程咨询(包括可行性研究报告编写，项目申请报告编写、节能评估报告编写等)、市场调查和行业研究。截至2012年，华灵四方拥有2800多家全球知名客户，以高质量的服务赢得客户广泛赞誉，其中包括40多家世界500强客户，成为大量欧美公司和行业领导企业中国业务咨询的首选合作伙伴，是中国咨询业的高端品牌。业务范围：在上市咨询方面，主要为中小板和创业板企业上市提供咨询服务，服务内容包括募投项目可研报告、引入战略投资者、上市规划、上市辅导、增发，在行业内具有较好的品牌和名声，其中5家已经成功上市。（九）大森咨询大森咨询为大森文案工作室旗下品牌。大森文案前身为大森投资咨询有限公司项目部，大森是一家从事市场研究和项目咨询的专业机构。长期以来一直从事企业调研，行业分析以及企业项目立项服务等工作。大森文案工作室目前已与全国多家省级工程设计院建立长期合作关系，将自有资源和市场资源结合起来，为客户提供更为有效、更为专业的服务。业务范围：主要提供项目规划咨询、编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、编制项目申请报告、编制资金申请报告等服务，专业范围涉及化工、医药、轻工、机械、建筑、农业综合开发等。（十）汉鼎金融汉鼎金融服务集团创立于2006年，经过六年时间的发展，形成了资本+咨询+资讯三驾马车并驾齐驱的综合性金融服务平台。旗下有近10余家全资子公司，形成了完整的资讯、咨询、资本三大业务体系。2012年，汉鼎引入了中国非常知名的3家基金作为汉鼎股东，其中有两家外部股东拥有中国国家社保基金管理资格。汉鼎金融服务集团是北京金融资产交易所的发起会员单位，也是工信部中国中小企业上市服务联盟的发起单位，并同世界顶尖金融资讯公司汤森路透集团、标准普尔等缔结了合作伙伴关系。业务范围：上市申报材料咨询、新三板业务咨询、IPO一体化咨询、并购咨询；一级市场金融服务终端、大数据深度分析、风险预警系统、VCPE行业数据投资研究；并购、财富管理、投行创新业务、

项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。

不是看职位，是看有没有资质，如果贷款，政府类项目都需要有甲级的资质，而且资质还分不同行业，你要做什么项目的可研~~编制可研的有注册的叫 “注册咨询工程师”。当然其他人也是可以做的，署名页有二个以上注册咨询工程师盖章就行了， 其他工程师、助理工程师都可以是编制人员

不一定。根据建设项目的投资总额大小、建设项目所属行业（专业）不同，国家将建设项目的事权管理划分为四级（中央、省、市、县），县管的是一般专业的小项目。一般来说，建设项目都需要经过评审或评估。而简单的、投资规模小的项目，县级发改委也可以直接下达立项批文。评估和评审，这是两个不同的概念。评估是指发改委委托具有一定资质等级（应该高于可行性研究报告编制单位的资质等级）的工程咨询单位，提交可行性研究报告评估报告。在评估过程中，一般是需要组织专家委员会进行评审。另一种情况是，发改委直接邀请若干专家组成专家委员会，进行评审，只需要出具专家组评审意见就可以下达立项批文了。综上所述，县级管理的小项目不评审。除此之外的其它项目均需要组织评审，有的项目出具专家组意见，有的项目还需要编制项目评估报告。扩展资料各类可行性研究内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容：1.投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。2.技术的可行性。 主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。3.财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。4.组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。5.经济可行性。主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。参考资料来源：百度百科-可行性研究报告

　　你可以参考以下资料:　　可行性报告内容指引　　项目决策背景及摘要　　一、外部环境　　1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；　　2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。　　3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；　　二、内部因素　　1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；　　2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；　　3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；　　第一部分：项目概况　　一、 宗地位置　　宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。　　附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。　　二、 宗地现状　　1、 四至范围；　　2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；　　3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；　　4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；　　5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；　　6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；　　7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。　　附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；　　地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；　　地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。　　三、 项目周边的社区配套　　（一）周边3000米范围内的社区配套　　1、 交通状况　　（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；　　（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；　　（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。　　附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；　　2、 教育：大中小学及教育质量情况。　　3、 医院等级和医疗水平　　4、 大型购物中心、主要商业和菜市场　　5、 文化、体育、娱乐设施　　6、 公园　　7、 银行　　8、 邮局　　9、 其他　　附图：生活设施分布图，具体位置、距离。　　（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状　　四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）　　1、 治安情况　　2、 空气状况　　3、 噪声情况　　4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）　　5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）　　6、 周边景观　　7、 风水情况　　8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。　　9、 其他　　五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）　　1、 道路现状及规划发展　　包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。　　2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。　　3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。　　4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。　　5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。　　6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。　　7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。　　附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。　　六、 规划控制要点　　1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积　　2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积　　3、 综合容积率、住宅容积率　　4、 建筑密度　　5、 控高　　6、 绿化率　　7、 其他　　七、 土地价格　　土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。　　第二部分：法律及政策性风险分析　　一、 合作方式及条件　　1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等　　2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。　　3、 付款进度及与拿地程序的配合　　4、 其他合作的主要条件　　5、 与合作方式相关的其它法律规定　　二、 土地法律性质评估　　（一）现状　　1、 土地所有权归属　　2、 土地使用权归属　　3、 土地的用途　　（二）规划　　1、规划所有权归属　　2、规划使用权归属　　3、规划的用途　　三、 取得土地使用权程序评估　　1、 取得土地使用权的程序　　2、 取得土地使用权需要的工作日　　3、 取得商品房用地土地使用权所需条件　　4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）　　四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）　　1、 土地性质变更的程序和理由　　2、 土地性质变更的政策支持或障碍　　3、 土地性质变更需要的工作日　　五、 政策性风险评估　　城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。　　六、 总体评价　　对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。　　第三部分：市场分析　　一、 区域住宅市场成长状况　　1、 区域住宅市场简述　　? 形成时间　　? 各档次住宅区域内分布状况　　? 购买人群变化　　2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）　　? 开工量/竣工量　　? 销售量/供需比　　? 平均售价　　3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势　　二、 区域内供应产品特征　　1、 各档次产品供应状况　　2、 各档次产品的集合特征　　尤其研究与本案类似档次物业的特征　　? 平均售价　　? 开发规模　　? 产品形式　　? 平均消化率　　? 平均容积率　　? 物业在区域内分布特征　　3、 区域内表现最好个案状况　　附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。　　4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型　　5、 分析：本案在区域市场内的机会点　　6、 结论：　　? 区域市场在整体市场的地位及发展态势　　? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式　　? 本案在区域内开发市场潜力　　? 本案在开发中的营销焦点问题　　三、 区域市场目标客层研究　　1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）　　2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。　　四、 目标市场定位及产品定位　　1、 市场定位　　2、 目标人群特征/来源区域/行业特点　　3、 产品建议　　第四部分：规划设计分析　　一、初步规划设计思路　　1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。　　2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。　　3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。　　4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。　　5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。　　二、规划设计的可行性分析　　1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。　　2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。　　3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。　　4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。　　5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。　　6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。　　7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。　　第五部分：项目开发　　一、 土地升值潜力初步评估。　　从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。　　二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析　　三、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。　　四、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。　　第六部分：投资收益分析　　一、 成本预测　　说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：　　项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）　　土地成本　　前期工程费　　基础设施费　　建安工程费　　配套费用　　开发间接费　　直接建造成本小计　　营销费用　　管理费用　　总 计　　二、 税务分析　　1、 营业税及附加　　2、 所得税　　3、 土地增值税　　上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。　　三、 经济效益分析　　1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等　　2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：　　经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）　　销售收入　　直接成本　　总投资　　毛利率　　税前利润　　税后利润　　销售净利率　　投资回报率　　3、 项目开发各期的利润体现　　经济指标 2001年 ··· 20××年合 计　　上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年　　结算面积（m2）　　单位利润(元/m2)　　利润(万元)　　4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。　　（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：　　经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%　　总投资　　毛利率　　税前利润　　税后净利　　销售净利率　　总投资回报率　　（2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：　　经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%　　营业额　　毛利率　　税前利润　　税后净利　　销售净利率　　总投资回报率　　（3） 容积率变动各项指标的变化　　主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5　　多高层比　　营业额　　总投资　　毛利率　　税后利润　　税后净利率　　总投资回报率　　四、 项目资金预测　　1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。　　2、 资金回款计划：各期销售回款计划。　　3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。　　4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额　　第七部分：管理资源配置　　五、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。　　六、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经验)　　七、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。　　第八部分：综合分析与建议　　一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。　　二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。　　三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。　　四、结论和建议　　第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题　　（一） 主要指标测算　　1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价　　2、 投资收益分析（参考以下格式）：　　经济指标 A A+M A+2M ··· A+nM　　楼面地价　　完全成本　　总投资　　毛利率　　税前利润　　税后净利　　销售净利率　　总投资回报率　　注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。　　还有你加分给我,就告诉你 iwoma@msn.com　　5zp声明：以上信息提供参考.最终决定权在于你自己!本回答被网友采纳

（一）关于项目前期工作阶段的基本建设程序管理1.项目立项批复：项目单位编制项目建议书，对项目建设的必要性、拟建地点、拟建规模、投资估算、资金筹措以及经济效益和社会效益进行初步分析，并附相关文件资料向发展改革部门申请立项批复。各级发展改革部门按权限审查，对符合要求的做出立项批复。需要注意的是：根据项目的不同特点和实际情况，项目审批部门可以简化项目立项批复程序，对项目建议书和可行性研究报告进行合并审批。2.项目可研批复：项目建议书批准后，项目单位应委托相应资质的工程咨询机构编制可行性研究报告，并附相关文件资料向发展改革部门申请可研批复。各级发展改革部门按权限审查，对符合要求的做出可研批复。经批准的可研报告是确定建设项目、进行初步设计的依据。3.项目初设批复：可行性研究报告经批准后，项目单位应当选择具有相应资质的设计单位，依照批准的可行性研究报告进行初步设计，并附相关文件资料向各行业建设行政主管部门申请初设批复。各级建设行政主管部门会同发展改革部门、相关行业主管部门按权限审查，对符合要求的做出初设批复。需要注意的是：项目初设审查包括初步设计概算审查，各级发展改革部门在初步设计审查中的重点就是负责项目概算审查。同时，按照国家《政府投资条例》（征求意见稿），概算总投资超过可行性研究报告审定的估算总投资百分之十的，或者建设单位、建设性质、建设地点、建设规模、工艺技术方案发生重大变更的，应当按规定报原可行性研究报告审批部门批准。4.项目选址与规划许可手续：按照《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发【2000】25号）、《<城市规划法>实施办法》（1995.6）等规定，由市、县人民政府城市规划行政主管部门核发。5.项目用地批准手续：根据国土资源部令第27号《建设项目用地预审管理办法》，需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，项目用地预审手续由该人民政府的国土资源管理部门受理。同时，建设项目还应依法取得国有土地使用证书（或国有土地划拨决定书或有权机关批准的建设用地批准文件）。6.项目环评批复手续：按照《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年9月1日）、《建设项目环境保护管理条例》、《中华人民共和国环境影响评价法》实施办法、《人民政府关于印发<建设项目环境影响评价分级审批办法>的通知》等规定，由各级环保部门受理。7.项目节能评估和审查手续：按照《中华人民共和国节约能源法》、《国务院关于加强节能工作的决定》、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》、《基本建设项目节能评估和审查实施意见》规定，由各级发展改革部门受理。8.项目施工许可手续：按照《中华人民共和国建筑法》、《建筑管理条例》规定，由项目所在地市、县人民政府城乡规划建设部门受理。政府投资项目在履行上述基本建设程序时，项目单位应首先向发展改革等项目审批部门报送项目建议书，依据项目建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。完成相关手续后，项目单位根据项目论证情况向发展改革等项目审批部门报送可行性研究报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。项目单位依据可行性研究报告批复文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。最后向建设部门申请办理施工许可手续。