养老社区可行性研究报告

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:王继选第一章总论1.1项目名称：绿城颐乐养老社区项目投资单位：保定市宏嘉大有投资置业有限公司项目地点：保定市北市区韩庄乡卢庄村，占地46亩。1.2项目背景分析及必要性1.2.1项目背景分析(1)解决老龄化社会问题的需要。　据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。保定和全国一样老龄化程度为10%以上。新建绿城颐乐养老社区，也是解决老龄化社会问题的需要。(2)构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，保定市委、政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建绿城颐乐养老社区项目，将为保定弱势老人、孤儿等提供了一个（（--5.（10）6相关建筑物一览表4.4.4

【引言】《养老院福利机构建设项目可行性研究报告》通过对项目建设背景及必要性、项目选址与建设条件、项目运营、项目建设方案、项目组织管理、投资估算与资金筹措、财务分析、社会效益分析等方面的研究,从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的经济社会效益进行科学预测与分析研究,为项目决策提供公正、可靠、科学的投资与工程咨询意见.【成都中哲企业管理咨询有限公司】拥有国家发改委颁发的各个专业的甲级、乙级、丙级工程咨询资质证书,可协助客户出具针对立项、备案、审批、核准、融资、贷款、合作等项目所需的各类专业报告.公司具有丰富的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、资金申请报告、节能评估报告及商业计划书等项目编制经验和优秀的专家技术团队,为广大客户提供最优质的咨询服务.【养老院福利机构建设项目可行性研究报告大纲】第一章 总论1.1 项目概述1.2 编制依据及研究范围1.3 主要经济技术指标1.4 主要结论第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.2 项目建设必要性第三章 项目选址与建设条件3.1 项目选址3.2 项目区概况第四章 项目运营4.1 功能服务4.2 主要任务4.3 服务半径4.4 服务方式及时间4.5 与周边福利机构的关系第五章 建设方案5.1 工程方案5.2 设备方案第六章 项目组织管理6.1 组织机构6.2 劳动定员6.3 实施进度第七章 投资估算与资金筹措7.1 编制依据7.2 估算范围7.3 投资估算7.4 资金筹措7.5 资金使用与管理第八章 社会效益分析8.1 项目对社会的影响分析8.2 项目与所在地互适性分析8.3 社会评价结论第九章 结论与建议9.1 结论9.2 建议

【养老院福利机构建设项目可行性研究报告大纲】第一章 总论1.1 项目概述1.2 编制依据及研究范围1.3 主要经济技术指标1.4 主要结论第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.2 项目建设必要性第三章 项目选址与建设条件3.1 项目选址3.2 项目区概况第四章 项目运营4.1 功能服务4.2 主要任务4.3 服务半径4.4 服务方式及时间4.5 与周边福利机构的关系第五章 建设方案5.1 工程方案5.2 设备方案第六章 项目组织管理6.1 组织机构6.2 劳动定员6.3 实施进度第七章 投资估算与资金筹措7.1 编制依据7.2 估算范围7.3 投资估算7.4 资金筹措7.5 资金使用与管理第八章 社会效益分析8.1 项目对社会的影响分析8.2 项目与所在地互适性分析8.3 社会评价结论第九章 结论与建议9.1 结论9.2 建议

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:文鑫网上资料库新建养老院项目可行性分析报告怎么写项目名称:新建养老院项目可行性分析报告怎么写申报单位:xxx联系人:xxx电话:xxx传真:xxx编写时间:xxx主管部门:xxx撰稿单位:郑州经略智成企业管理咨询有限公司撰稿时间:2013年9月2日第一章摘要我国改革开放20多年来,国民经济飞速发展,人们的生活水平也有了很大提高,从而加速了人口老龄化的进程,同时,老人们对养老设施的要求也越来越高。老人中心作为一种重要的养老方式,一定会有很好的发展前景。面向新世纪的老年公寓,应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标,提供多功能、全方位的服务,形成一个完善的老人社区。第二章行业生产调查分析(1经费保障问题养老院建设和管理,需要增加资金投入,其渠道主要靠财政投入和乡镇自筹。由于大部分乡镇财政是“吃饭”财政,很难安排资金用于养老院的更新、维修建设。养老院的房子大多是大集体时所建,设施简陋,价值年久失修,有的已属危房,服务功能单一,供养条件落后,没有医疗保障,有限的供养经费与较高的医疗费用的矛盾十分突出。(2财务管理不规范个别养老院用收款收据等收取入寓费,大额资金长期滞留在个人手中,未上缴镇(乡预算外资金财政专户。同时,还存在以个人名义将公款存银行和未经领导批准私自白条出借现金等情况。(5(1第六章新建养老院行业现状4.1

　　这是一家养老机构的可行性报告的案例，可以参考　　现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。　　盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。　　一、办院可行性分析　　养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。　　盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。　　办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。　　就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：　　一、 从市场角度　　深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。　　从区域角度来看，——区和——区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。　　二、 目前深圳市内养老机构发展评价　　深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，　　1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。　　2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。　　3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。　　需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。　　4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。　　目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。　　二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）　　一、 开办养老机构前期投入　　1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。　　2、 房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。　　3、 基本设施配备。　　a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。　　b) 床上用品700×50=35000元　　c) 室内每人一个圈椅200×50=10000　　d) 电视每房间一个1000×15=15000　　e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。　　f) 餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）　　g) 洗衣设备，预算2000元。　　h) 洗澡设备，预算5000元。　　i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）　　合计最小投入280000元。　　4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。　　以上租金+装修+设施+宣传=300000元　　二、 养老机构年度运营投入　　1、 员工工资。　　院长（兼会计）1人计4000×12=48000元　　副院长 兼采购1人计2000×12=24000元　　护理员5人计1000×12×5=60000元　　厨师2人计1200×12×2=26400元　　以上共计9人计158400元。　　2．伙食费成本300×50×12=180000元。　　3、水电费400×50=20000元　　4、 取暖费700平米×20=14000元　　5、 办公费用600×12=7200元　　6、 设备耗材、维护等2000元　　7、 租金10万元。　　以上投入合计482000元。　　三、 养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）　　1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。　　2、服务费200×12×50×80%=96000元　　3、餐费260×12×50×80%=124800元　　3、水电费20×12×50×80%=9600元　　4、取暖费80×3×50×80%=9600元　　以上收入计336000元　　四、 经营评估　　1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。　　2、 可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。　　3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。　　三、开办养老机构相关手续　　一、开办养老机构应具备的条件　　（一）符合当地养老服务机构发展规划；　　（二）有规范的名称；　　（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；　　（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；　　（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。　　二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：　　（一）开办组织或个人的身份证明；　　（二）机构章程；　　（三）资金状况证明；　　（四）场所证明；　　（五）消防安全、卫生防疫证明；　　（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。　　三、开办养老服务机构，应办理如下手续：　　1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。　　民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。　　2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。　　3、 申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：　　（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；　　（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；　　（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。　　四、养老机构享受优惠和社会资源利用　　1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。　　2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。　　3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。　　4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。　　养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:ps2kg3**（国际）养生度假文化基地可行性研究报告（批复版）　　目录　　第一章总论……3　　1.1项目概况……1　　1.2可研报告编制依据……2　　1.3可研报告编制主要内容……3　　1.4可研报告结论意见……3　　第二章项目建设背景及必要性……3　　2.1项目建设背景……3　　2.2项目建设的必要性……5　　第三章市场分析……6　　3.1项目市场调查分析……6　　3.2项目建设区位优势……11　　第四章项目总体规划……13　　4.1规划原则与依据……13　　4.2指导思想……13　　第五章建设选址……14　　5.1建设用地概况……14　　第六章项目建设内容……14　　6.1项目建设规模及内容……14　　6.2中心湖区（水上乐园区）……16　　6.3CCRC养生养老社区……18　　6.4养生文化体验区……21　　6.5健康体验区……22　　…　　附表：　　项目投资估算表　　附件：　　1、项目地理位置图　　2、展示总体项目地理位置图　　3、建设项目环境影响登记表　　4、**（国际）养生度假文化基地控制性详细规划图　　第一章总论1.1项目概况　　**（国际）养生度假文化基地　　项目选址位于**市近郊**镇**村委会所在地块，东临东线高速公路，北临去**儒昊村的道路两侧，南行去遵潭镇的道路，西靠近***高尔夫球场。　　3、根据《中华人民共和国老年人权益保障法》、《中

个人申办养老院的条件根据国家民政部《社会福利机构管理暂行办法》规定，依法成立的组织或具有完全民事行为能力的个人(以下称申办人)，凡具备相应的条件，都可以提出办院申请。开办社会福利养老机构，应当具备下列基本条件：有固定的服务场所(30张床位以上)、必备的生活设施及室外活动场地;符合国家消防安全和卫生防疫标准，符合《老年人建筑设计规范》和《老年人社会福利机构基本规范》;有与其服务内容和规模相适应的开办经费;有合适的机构名称、完善的章程和规章制度;配备与开展服务相适应的管理和服务人员，医务人员符合卫生部门规定的资格条件，护理人员、工作人员符合有关部门规定的健康标准。申办社会福利养老机构时，应当提交下列材料：申请书、可行性研究报告;申办人的资格证明文件(身份证明、固定住址、联系方式等);拟办社会福利养老机构资金来源的证明文件; 拟办社会福利养老机构固定场所(房屋、土地权证)的证明和规划许可证件。申办人应当持以上材料，向市民政局提出申请，由市民政局进行审批。如香港、澳门、台湾地区的组织和个人，华侨以及国外的申办人采取合资、合作的形式举办社会福利养老机构，应当向省级人民政府民政部门提出筹办申请。如何申办养老院一、 申报养老机构的主体范围是什么?根据民政部《社会福利机构管理办法》第七条规定 ，依法成立的组织或具有完全民事行为能力的个人(以下称申办人)凡具备相应的条件，可以提出办院申请。二、 合法申办人向什么机构提出申办申请?向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出举办社会福利机构的筹办申请。三、申办养老院，须提交哪些资料?申办人申请筹办社会福利机构时，应当提交下列材料：(一)申请书、可行性研究报告;(二)申办人的资格证明文件;(三)拟办社会福利机构资金来源的证明文件;(四)拟办社会福利机构固定场所的证明文件。申办人应当持以上材料，向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出申请，由受理申请的民政部门进行审批。香港、澳门、台湾地区的组织和个人，华侨以及国外的申办人采取合资、合作的形式举办社会福利机构，应当向省级人民政府民政部门提出筹办申请。并报省级人民政府外经贸部门审核。民政部门应当自受理申请之日起30日内，根据当地社会福利机构设置规划和社会福利机构设置的基本标准进行审查，作出同意筹办或者不予同意筹办的决定，并交审批结果以书面形式通知申办人。四、开办养老院应具备什么条件?接到民政部门可以申办的答复，申办人就向该民政部门申请领取《社会福利机构设置批准证书》的机构。能领取证书的机构，应当符合社会福利机构设置的下列基本标准：(一)有固定的服务场所、必备的生活设施及室外活动场地;(二)符合国家消防安全和卫生防疫标准，符合《老年人建筑设计规范》和《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》;(三)有与其服务内容和规模相适应的开办经费;(四)有完善的章程，机构的名称应符合登记机关的规定和要求;(五)有与开展服务相适应的管理和服务人员，医务人员应当符合卫生行政部门规定的资格条件，护理人员、工作人员应当符合有关部门规定的健康标准。五、申请领取《社会福利机构设置批准证书》时，应当提交哪些文件?(一)申请《社会福利机构设置批准证书》的书面报告;(二)民政部门发给的社会福利机构筹办批准书;(三)服务场所的所有权证明或租用合同书;(四)建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书;(五)验资证明及资产评估报告;(六)机构的章程和规章制度;(七)管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印以及工作人员的健康状况证明;(八)要求提供的其他材料。民政部门自受理申请之日起30日内，对所报文件进行审查，并根据社会福利机构设置的基本标准进行实地验收。合格的，发给《社会福利机构设置批准证书》;不合格的，将审查结果以书面形式通知申办人。申办人取得《社会福利机构设置批准证书》后，应当到民办非企业管理机构办理登记手续。资料来源于养老信息网：《个人申办养老院的条件》，仅供您参考使用，希望对您有所帮助！

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:李云西县光荣院建设工程项目可行性研究报告一、总论（一）项目基本情况1、项目名称：县光荣院建设工程2、责任单位：某县民政局3、责任人：5、建设地点：县乾隆湖风景区6、单位概况：某县光荣院始建于2003年，是某县民政局直属社会福利事业单位，开办资金310万元，主要职责是收养孤、寡、老等弱势群体，同时利用现有资源开展自费养老服务。光荣院位于**县城南部的乾隆湖风景区，生态环境十分优美，占地面积3670平方米，建筑面积3500平方米，总资产430万元，下设办公室、老年部、餐饮部、活动中心。光荣院现有老人床位86张，收养老人83人，光荣院在编工作人员12人。目前，光荣院现有设施和规模难以满足优扶事业发展的需求，急需改造扩建，以适应优扶事业的发展，构建和谐社会。7、项目建设内容：本项目拟在某县光荣院现有基础上进行建设，主要内容包括建设综合服务楼3层、改造其它公用工程，建设面积1800平方米，其中综合服务楼工程建筑面积1100平方米，道路及其它配套工程700平方米，添置光荣院老人生活用品及其他设备30台（套），新增床位42张。8、项目投资及资金筹措：项目总投资108万元，资金筹措方案为申请社会事业财政专项资金108万元。9、项目编制依据：（1）《（3（二）构建和谐社会的需要修缮光荣院水泥道路长厨房、餐厅光荣院配套设施：设有院内花园、草地、水池、休息厅、健身活动、室外消防、配电房、公共照明、通风及火灾报警系统

摘 要 一、为什么要研究老年社区 对于老年社区的研究源起于我司服务的上海青浦项目，为了分析研究在上海青浦地块尝试启动老年社区的可行性，前期我们着手做了《美国凤凰城的三个老年社区扫描》，以案例的形式分析了美国三个典型老年社区的基本情况，但这份报告对于社区发展过程中的问题，开发商的经营状况，特别是商业模式还少有涉及。 此番，我们试图通过更宽广的视野，即从美国和中国老年住宅市场的层面来研究老年社区，以此判断目前在国内开发主要面向老年群体的住宅项目的可行性。 同时，我们也试图站在更高的高度，即从公司战略的层面来研究老年社区，以此判断目前将老年住宅项目的开发作为我司产业链中一环的可能性。 二、研究了哪些内容 在研究中，我们选择了五个方面的内容： 美国成人社区的概念、分类以及不同发展阶段的市场和产品情况 在这部分的研究中，我们首先明确了成人社区的概念。老年社区在美国被称为“成人社区（alt communities）”，成人社区是个宽泛的定义，它包括各种为退休者及老年人设计的社区。之后我们对四类美国成人社区（老年退休社区、活跃成人社区、豪华高尔夫和滨水社区以及无年龄限制社区）分别进行了分析。在此基础之上我们进一步研究了成人社区在美国发展的三个阶段及其各阶段的产品情况。这四个方面的内容联系起来，我们可以体察到美国成人社区的概貌，对其形成整体上的 2 认识。 2． 美国住宅建造商开发成人社区的情况 由于成人社区在美国整个房地产市场占据了较大的份额，因而参与美国成人社区开发的住宅建造商众多。其中有的专注于这类项目的建造，也有相当一部分将其作为主营业务来运作。由此，我们对这些住宅建造商进行了全面的扫描，进而对诸如DEL WEBB这样专注于成人社区建造和品牌构建的建造商进行深入的考察。通过对这些公司的研究，我们可以具体了解到美国成熟的成人社区建造商的经营状况、运营模式及其经验借鉴。 3． 美国成人社区不同阶段产品的详细情况 美国的成人社区随着近半个世纪的发展，在产品开发上已经积累了丰富的经验，而不同阶段的产品必然有其所处时代的烙印，从历史的眼光来审视美国成人社区不同阶段的产品情况，可以为我国现阶段老年社区开发过程中产品选择的提供重要参考。 4． 中国老年社区的市场供求情况和发展现状 在我国成为老龄化国家和城市中高收入老年群体增加这两大背景下，近两年我国的老年社区开发也逐渐受到关注。但潜在需求和有效需求到底有多大？国内现有老年社区项目的发展到底处于什么水平？对于这些问题，我们进行了定性和定量两方面的研究。 5． 中国现有老年社区项目的案例研究 目前我国的开发商已经开发了一些老年社区或老年公寓项目，这些项目区域布 3 局有什么特点？采用了什么开发模式？开发中又面临哪些瓶颈？有哪些经验值得我们借鉴？我们通过两个有代表性的案例研究给出了一些初步的结论。 三、得出了哪些结论 通过研究，我们得到了7个方面的结论： 美国成人社区经过46年的发展，经历了产生、规模发展和大规模深化发展的三个阶段，已占据了整个住宅市场20％的份额，是重要的市场产品； 美国住宅建筑商侍从近5年内开始大规模进入成人社区开发这一领域的； 3． DEL WEBB旗下Suncity, Solera以及Corte Bella三大品牌的构建表明美国成人社区市场深度细分已经开始，未来市场潜力仍然巨大； 4． 中国老年住宅市场潜在需求巨大，但目前尚未形成规模化的有效需求，此类项目的客户群主要锁定城市中高收入老年群体，且这一趋势短期内不会发生根本变化。同时，商业化、盈利性的老年社区市场供给有限，目前主要分布于京沪等经济发达城市周边。 5． 目前国内老年社区的开发尚未形成系统化模式，市场投放的产品也未形成产业链和品牌； 6． 国内参与到此类产品开发的企业仍主要以尝试的心态运作相关项目，未真正提到公司战略的高度而将其作为主营业务； 7． 由于老年社区项目具有投资额大、资金回收期长等特点，从朱家角项目而言，全部做老年社区风险较大，而将其作为一个概念有较大可行性，同时投资和运作上可以采取灵活的模式。 4 四、尚存在哪些问题 通过研究和进一步的分析，我们发现老年社区的开发仍存在两方面的问题： 关于老年人需求的市场调研还未进行。从美国成人社区开发的经验来看，之前建造商都会通过内部的部门或借助外来研究机构进行深入具体的市场调查，以确定项目可行性及产品定位。这方面的工作，我们还未着手进行。 市场尚未具备良好的政策环境。我国已经出台了一系列扶持福利性老年公寓的相关政策，但尚未出台政策扶持商业化开发、市场化运作的老年公寓，国内目前已经开发的老年社区项目均面临了这方面的政策瓶颈。 5 􀀡􀷹􀀡􀀡􀀡􀀡􀀡􀴺􀀡 第一部分:场概市述.................................................................9 1、什么是老年住宅.........................................................................11 1.1 老年住宅的定义...............................................11 1.2 如何建设老年住宅？...........................................11 2、老年住宅的分类........................................................................13 2.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类.......................13 2.2 按照老年人对服务要求的不同分类...............................13 2.3 按照产品形式的不同来分类.....................................15 3、成熟市场老年住宅的特征...........................................................16 3.1 世界人口的老龄化.............................................16 3.2 老年住宅的演进过程...........................................17 4、反映老年住宅市场的指标和维度................................................19 4.1 宏观政策.....................................................19 4.2 支持条件.....................................................20 4.3 老年住宅的可行性参考指标.....................................21 5、老年住宅市场的准入条件...........................................................23 6、国外老年住宅市场的状况..........................................................24 6.1 亚洲国家的老年住宅...........................................24 6.2 欧美国家的老年住宅...........................................28 小结：.............................................................................................31 国第二部分：内场研老年住宅市究........................................32 6 1、国内老年住宅市场的现状分析.....................................................33 1.1 我国老年人口的发展状况.......................................33 1.2 国内老年住宅的现状...........................................35 1.2.1国内老年建筑的现状...............................................35 1.2.2国内老年人的居住模式.............................................36 1.3 目前国内老人住宅的销售情况...................................37 1.4 目前国内老年设施的形式.......................................39 2、老年住宅市场环境分析...............................................................40 2.1 环境.........................................................40 2.1.1融资机构.........................................................40 2.1.2规划设计资源.....................................................40 2.1.3社区服务资源.....................................................40 2.2 政策环境.....................................................40 2.3 老年住宅开发的障碍、难点以及应对策略分析.....................41 2.3.1障碍：...........................................................41 2.3.2应对策略分析：...................................................42 3、国内老年住宅经营模式分析.......................................................44 3.1 政府、慈善机构合作经营管理...................................44 3.1.1 纯福利性质的养老院...............................................44 3.1.2 混合型养老院.....................................................44 3.2 专业公司经营管理.............................................45 3.2.1老年公寓.........................................................45 3.2.2辅助生活机构.....................................................46 3.3 住宅建设与管理相分离的经营模式...............................47 4、国内老年住宅的物业管理方式....................................................48 4.1 老年住宅物业管理的基本操作模式...............................48 4.2 老年住宅物业管理的收入结构...................................48 小结：.............................................................................................49 国内费场研第三部分：老年住宅消市究.................................50 7 1、国内老年住宅消费市场研究........................................................51 1.1国内城市老年人口比例、住宅现状及收入分析......................51 1.1.1国内城市老年人口比例.............................................51 1.1.2国内城市老年人住宅现状分析.......................................55 1.1.3国内老年人口收入分析.............................................58 专论：广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报告59 1.2老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略.............................60 2、老年住宅消费者诉求..................................................................63 2.1中国传统文化对老年住宅消费者的影响.................................63 2.2老年住宅的产品设计.................................................64 2.2.1老年住宅产品的建筑形态分类...................................64 2.2.2 产品设计依据.................................................67 专论：住宅设计的关注点.............................................69 2.2.3老年住宅产品的设计原则.......................................71 2.2.4老年社区的设计要求...........................................72 专论：老年住宅室内装修设计要点.....................................75 2.2.5《老年人建筑设计规范》简介及内容（见附件）....................81 2.3 老年住宅的物业管理................................................81 1.4国内老年住宅需求的动因和影响因素..............................87 3.4.1内在需求.........................................................87 1.4.2外在需求.........................................................90 专论：老年人希望居住的环境.........................................91 场发第四部分老年住宅市展前景分析.....................................94 1、市场发展趋势.............................................................................95 2、产品发展趋势...........................................................................97 3、消费发展趋势.............................................................................99参考资料：http://www.fangce.net/Soft/scyj/200806/886.html