物业管理产业调研报告

调查时间：2006年7月10日—2006年8月21日调查地点：重庆市主城区以及綦江等区县调查对象：居民住宅小区调查方法：以调查问卷形式的抽样调查调查目的：以重庆市区县为主，通过调查获得有关重庆市居民住宅小区的发展现状，希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题，及时了解小区居民疾苦，以希为有关机构提供有用研究信息。调查经过：本次调查采用典型方式，以重庆地区为调查基地，通过对重庆市居民小区午夜管理现状的调查来反映重庆市物业管理现状，同时也在一定程度上反映出整个西部居民住宅小区物业管理现状。在暑假近两个月的时间里，我通过走访重庆市几大住城区和綦江、万州、北碚、巫溪等区县，并经过尽可能细心地调查，我得到一些感受的同时，也获得了关于重庆市居民小区物业管理方面的粗浅材料，发现了一些普遍存在于重庆地区居民住宅小区物业管理方面的问题。最后经过整理得到了这些材料。报告正文：居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。物业管理，作为改革开放后出现的一个新兴名词，在时间的流逝中，悄然进入了人们的日常生活，并逐渐成为了一个家喻户晓的行业。物业管理不仅关系着居民的正常生活，更关系着我国国民经济的发展壮大。因此，国家自九十年代以来，不断加强相关方面的立法和完善工作。一、我国物业管理立法现状八十年代以来，特别是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小区管理办法》颁布以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。我国《城市新建住宅小区管理办法》第二条第二款规定：“住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。”国家通过行政法规和条例等方式，要求各级人民政府及其主管部门积极推进居民住宅小区管理物业专业化。在国家的推动和市场化的加深，我国物业管理企业自１９８１年在深圳诞生以来，至今已走过２５年不平凡的发展历程，据不完全统计，我国目前物业管理企业总数逾３万家，从业人员突破３００万人，城镇物业覆盖率接近５０％。从１９８１年到现在，在这近25年的发展历史中，我国物业管理行业通过企业化、专业化、市场化的管理赢得了社会的认可，并得到了长足的发展。二、重庆市是本次调查的必然选择重庆地处中国西南，长江与嘉陵江交汇于此，距离长江东海入海口约2400公里。作为中国西部唯一的中央直辖市，全市辖40个区县，幅员面积8万多平方公里，人口3159万。各个区县经济发展速度各不相同。在改革开放的推动下，作为一个新兴的直辖市，重庆已经取得了长足发展，经济实力位居西部各省市之首。作为西部最开放和较发达地区，重庆的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出西部地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了重庆市作为了本次暑期社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以重庆市几大主城区为主，涉及綦江县、北碚区、巫溪县、万州区等几大区县，以重庆市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写。在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近两个月的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了重庆市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步，至90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。全国1.2万多家专业管理公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，已进入竞争时代。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:zz13751044929物业管理行业生存状况调查报告为深入贯彻中央关于加快发展服务业的重大战略部署，全面树立和落实科学发展观，为政府研究制定行业政策提供参考，为有关部门加强行业指导提供依据，中国物业管理协会于2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止2009年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。现将初步调查的有关情况报告如下：　　一、物业管理行业对社会经济发展的贡献　　随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足发展，在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。　　（一）服务水平显著提高　　为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90％以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉。　　（三）经济效益有待改善      以上各种矛盾和问题的存在，都不同程度影响和制约着行业的发展。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:卓越管理智库中国物业服务企业发展研究报告1、研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2002年成立以来，已连续6年完成中国房地产上市公司10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了重要的参考标准。近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义和谐社会”中扮演着重要角色。去年以来，《物权法》和《劳动合同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设立专项课题，开展“2008中国物业服务企业发展研究”。开展中国物业服务企业发展研究的目的是：（2）（2）从成立时间与主要经营指标的关系来看，成立时间较早、发展时间较长的企业，其管理面积、营业收入一般超过成立时间较晚的企业，在企业规模、品牌认知、人力资

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:朱操关于物业管理行业调研报告前言第一章物业管理行业发展综述第一节行业定义及分类第二节行业发展简介第三节行业发展环境分析第二章国内物业管理行业现状分析第一节行业发展现状分析第二节行业发展特点分析第三节行业发展面临的问题第三章国内物业管理行业运营模式分析第一节商业运营模式现状第二节商业运营基本特征第三节行业包干制与酬金制第四章国内知名物业公司的创新商业运维模式分析第一节万科物业发展有限公司经营模式分析一、企业简况二、企业经营规模及业务类型三、企业经营模式分析四、企业经营优劣势分析第二节绿城物业服务集团有限公司经营模式分析一、企业发展简况二、企业经营规模及业务类型三、企业经营模式分析四、企业经营优劣势分析第三节保利物业管理有限公司经营模式分析一、企业发展简况二、企业经营规模及业务类型三、企业经营模式分析四、企业经营优劣势分析第四节长城物业集团股份有限公司经营模式分析一、企业发展简况二、企业经营规模及业务类型三、企业经营模式分析四、企业经营优劣势分析第五节中海物业集团限公司经营模式分析一、企业发展简况物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已物业管理行业应

要完成一份较完整的物业管理调查，必须结合当地情况、民风民俗、人情、及当地社会层次情况而定，所谓环境改变一切，一份调查报告不是一两个物管案例能诠译的，必须是综合性的把所在区域社情民意参与进出，必须把现实中物业管理的重点及成功与否案例给予参考，必须把现实物管中存在的不足及与外界相同体系相结合，意而形态等相结合。。。

会计专业，物业管理公司的毕业调研报告，来吧我来原创给你

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《威海商业房产市场调研报告》目 录第一部分、威海市宏观经济环境分析·····················4第二部分、威海市商业市场总体分析·····················10一、 环翠区·········································10（一） 大型商业物业···································10（二） 商业网点·······································14（三） 专业市场·······································16二、 高区···········································22（一） 大型商业物业···································22（二） 商业网点·······································24（三） 专业市场·······································28三、 经区···········································32（一） 大型商业物业···································33（二） 商业网点·······································33（三） 专业市场·······································35第三部分、威海市商业业态分析·························37一、 家电业分析······································37二、 家居业分析······································43三、 服装业分析······································49四、 娱乐业分析······································51五、 餐饮业分析······································55第四部分、消费者分析·································64一、 消费者结构分析··································64二、 消费习惯分析····································67三、 目标消费群体消费力分析··························73第五部分、可类比项目分析·····························81一、 威海可类比项目现状分析··························81二、 可类比项目具体分析······························83三、 小结············································88第六部分、结论建议···································90一、 项目优劣势分析··································90二、 项目定位建议····································90（一） 商业部分定位建议····························91（二） 住宅部分定位建议····························96第一部分 威海市宏观经济环境分析一、 威海市经济发展状况威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%。人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增长77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%，年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%。2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%，人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。城市居民消费结构状况（单位：元）指标名称 2001年 2002年 2003年 2004年食品 1810 1946.64 1947 2225.76衣着 1049 1162.56 1163 1259.88家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56医疗保健 338 439.56 440 408.12交通和通讯 456 794.28 794 811.80娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24居住 688 680.64 680 872.16杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72二、 威海城市人口数量据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口市区 609200 307829 301371 160647 448553环翠区 343466 173897 169569 88889 254577高区 158332 80332 78010 25571 132761经区 107402 53637 53765 46183 61219三、 威海人文环境分析威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多， "石岛红"、"文登白"、"乳山黑"花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30％的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。四、 威海政策与法律分析（一） 城市化进程推动房地产的高速发展自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20--30%左右。（二） 政策推动房地产的供应量与开发量2001年7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行办法》。要求三区每年应分别选择2～3个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推进城市化进程。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200705/879.html现在威海的商业房产市场还是比较低迷

关于社区软硬件建设对居民生活影响的调查报告一、前言近几年来，“社区”一词逐渐为城市居民所熟知，日常生活也逐渐融入社区之中。社区建设是指在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区全面协调健康发展，提高社区成员生活质量的过程。推进社区建设，是我国城市改革、发展的必然趋势，是提高城市居民生活质量的重要举措，也是加快城市现代化的有效途径。武汉市作为华中地区重要的工业基地和商贸都会，是全国较早开展社区建设试点的城市之一。2002年底，武汉市委、市政府以改革城市基层管理体制为突破口，以建设“文明团结、安居乐业”的新型社区为目标，统筹规划，先行试点，逐步推开，努力探索社区工作的新机制，全面推进社区建设，提出“社区建设883行动计划”。到目前为止，武汉市社区工作主要做了四个方面的工作：1、科学合理地调整划分社区，大力培育社区居民生活共同体2、大力加强社区组织建设，切实提高社区工作者队伍的素质3、明确政府与社区的职能分工，为社区依法自治创造外部环境4、发展社区服务，促进社区建设各项内容的落实此外，以江汉、青山、江岸、洪山四个国家和省社区建设实验区为龙头，各城区积极探索、大胆创新，呈现出百舸争流、各具特色的良好发展态势，全市社区服务、社区文化、社区卫生、社区治安、社区环境等社区建设的各项内容健康发展，社区的硬件设施建设得到加强。为了推进武汉市“社区建设883行动计划”，2007年7月湖北经济学院社会实践小组组织了对武汉市部分社区软硬件建设情况进行深入详细的调查，我们采取问卷调查、访谈、召开座谈会等形式对社区软硬件建设情况进行专题研究。我们的调查以问卷为主，尽量做到“用数据说明概念，以事实产生结论”，并用SPSS软件对问卷进行了统计和数据分析。同时，为了弥补问卷调查的不足，我们也辅之以必要的访谈，搜集了大量的第一手材料及原始数据、资料，以确保这项调查具有一定的代表性。现将有关情况报告如下。二、调查结果和基本情况（一）硬件建设情况在硬件建设方面，我们重点调查了图书馆或阅览室、体育设施、活动室、纳凉点、卫生服务中心等基础设施的情况。从结果来看，体育设施和卫生服务中心的建设情况较好，69.2%的社区拥有体育设施，52.6%的社区建有卫生服务中心。而活动室和纳凉点的建设情况不容乐观，45.9%的社区有活动室，44.4%设有纳凉点。活动室一般是为老年人提供的一个聚集的场所，现在的很多的社区对活动室的使用采用的收费制，以至于现在很多的社区的活动室没有多少人进入而不得不关闭。图书馆或阅览室的情况最差，仅有16.5%的社区建有图书馆或阅览室。还有12.8%的社区建有其他设施。而从利用程度来看，只有15.8%的居民认为硬件利用程度在80%以上，45.1%的居民认为利用程度在60%到80%之间，还有39.1%的居民认为利用程度在60%以下。在访谈的过程中有一位访谈者对说，在他看来之所以会有这样的情况出现是因为很多的硬件设施是针对不同的人群的，这些不同的人群对周围环境的要求是不尽相同的，相互之间很容易出现相互影响的情况，也就会使得很多的人不愿意到这些地方来活动而使得利用率不高。总体来说，社区的硬件设施还是覆盖的不够广，基础设施建设还存在滞后的现象，而且硬件利用程度有待提高。（二）软件建设情况（主要在社区活动方面）各个社区开展活动的次数普遍不足。在文化体育活动方面，44.4%的社区根本没有举办过文化体育活动，50.4%的社区偶尔会有，而仅有5.3%的社区会经常举办文化活动。还有就是各类文化讲座，仅有17.3%的社区有过文化讲座，而60.9%的社区没有举办过，还有21.8%的居民没有关注过这类活动。这反映出城市居民的文体生活还不够丰富，相应的社区的软件建设还存在不足。另外一方面，居民们对社区文化体育活动的态度调查又向我们显示：居民对社区文化体育活动的态度 是(%) 否(%) 没有关心 18.8 81.2 活动办得不好 24.1 75.9 应更加贴近生活 15 85 应调动居民参加 48.9 51.1调查结果表明，对社区真正一点都不关心的居民仅仅只是占很小的一部分。而认为社区办得不好的则有将近四分之一的人。另外可以看出，对于社区的文化体育活动，居民们的参与度很低，也就是说，社区举办的活动没有调动居民积极参加。（三）社区服务情况社区的服务应该是全方位的，我们从各个方面对社区的服务状况进行了调查。在社区目前能提供的服务中，保洁保安是最普遍的，81.2%的社区能提供这项服务。而其他的服务项目就显得有些不足：餐饮服务，代收快递、邮件，代缴水、电、燃气费，幼儿园，医疗，运动设施及机构等的提供率都在30%左右。拥有率最低的服务是：保健师，宠物托管，各类用品代购，小学，银行，社区巴士，购物配套设施以及其他服务。他们的提供率都在20%以下。而对于社区居民来说，他们认为目前最缺乏的服务是针对老人和儿童等弱势群体的专业服务，占到了47.4%。其次是健康医疗服务和健康运动服务，它们各占30%左右。而目前常规的生活服务提供状况较好，仅有18.8%的居民认为缺乏这类服务。社区居民对目前社区服务最不满意的原因还值得我们探讨，提供的服务项目不实用，服务质量差以及收费高都不是社区居民不满意的最主要原因。从需求层面上看，社区居民目前最需要环境绿化、安全以及文化活动，这三项都占到了50%以上。其次是家政服务、体育健身和社区医疗，需求率都在30%左右。贫困救助和商业服务在各项服务中做的相对比较好，他们的需求率都只有20%不到。总体来说，各个社区的服务状况良好。三、武汉市社区建设中存在的问题在各级党委、政府高度重视下，城市社区建设工作取得了明显的成效，也进一步推动了武汉市“社区建设883行动计划”的进行。但是社区建设在推进过程中，还存在着一些亟需研究、解决的困难和问题。从调查的情况看，主要表现在：（一）社区软硬件建设不到位，利用程度不高。软硬件建设是保障居民生活居住的基本条件，其建设情况的好坏直接关系到居民的生活质量和生活水平。经过几年的努力，我市虽然增加一些基础设施，改善了一些社区居民的生活环境，提高了居民的生活质量，但与形势的发展和社区居民日益增长的物质文化需求相比还相差甚远。从我们的调查结果来看：第一，居民生活所必须的最基本的软硬件建设情况较好，如体育设施，卫生服务中心等。而对于进一步提高生活水平的设施和服务，其发展还相对滞后，如活动室，纳凉点，文化体育活动等。仅有部分社区建有这些设施或开展过这类活动。在更高的层次即精神文化层面，软硬件的建设还是严重不足，图书馆或阅览室以及各类文化讲座的拥有率都非常低。这反映出社区的精神文明建设严重滞后，不利于社区居民文化水平和素质的提高。第二，社区软硬件建设没有做到以人为本，不少社区的设施比较完善，档次也比较高，但存在形式主义，不适用；专门为老年人、残疾人、儿童等有特殊需要的人群建造的设施还比较缺乏；有的设施离居民点较远，不方便使用；有的无人管理，提供服务的时间有限。第三，也是最重要的一点，就是设施利用程度不高，居民对社区的活动参与率低。一些基础设施无人使用或者使用率低，并且无人维修，导致其逐渐损坏并且任其荒废；而居民对社区的活动参与度低是社区活动难以开展的最主要原因，问卷显示：48.9%的居民认为社区的文化体育活动应调动居民经常参加，48.1%的居民认为居民参与度低是影响社区发展的最主要因素，因此，居民参与度低是阻碍社区软件建设的主要原因。（二）社区服务还不到位，服务资金不够。社区服务是加强社区建设的重点之一，是凝聚社区力量，提高居民生活质量，促进和谐社会建设的重要手段和方式，但我市城市社区服务还存在以下问题：首先，服务内容单一，服务设施不完善。调查结果显示：51.5％的居民认为应当拓展社区的服务，提升服务水平。由于投入不足、服务设施不完善，对社区设施资源的开发和经营缺乏研究，有些社区的服务基础设施还没有得到很好的解决，社区的服务功能难以实现。由此可见，现在社区所能提供的服务还不能满足社区居民多形式、多层次的需求，在居民大量需要的养老、托儿、保健、娱乐、家政、绿化等方面的服务还很欠缺，导致社区居民需求的满足程度低，而且对各类服务的满足程度极其不平衡。其次，服务资金不够，资源难以整合。51.1%的居民认为应当拓展社区的服务，提升服务水平。建设社区，开展社区服务都需要一定的资金投入，尽管近年来社区经费有了很大提高，但还是不能满足社区工作的需要。造成社区经费紧张的主要原因，一是财政投入不足，随着社区作用的凸显和部门管理的重心下移，社区承担的工作任务逐渐增多，但相应的工作经费较少；二是社区自我发展能力弱，社区服务发展滞后，收入渠道少。另一方面，整合是节约社会成本、提高办事效率的有效途径，是提高服务质量的手段。但现在的情况是，大部分社区还存在部门所有、各搞一套、重复建设等现象。思想上还没有认识到整合的必要性以及整合带来的巨大效益。工作上，没有依托社区平台整合配套；设施上，共筑共建、资源共享的目标没有实现；投入上，不少部门多头投入，重复建设，造成资源浪费，效率不高。由于服务能力有限，经费不足，社区提供的各项服务活动不能保持周期性开展，无法保证服务机构长期正常运行。（三）法律法规不完善，政策相对滞后。在社区建过程中的一些做法与原有法律规定和政策相冲突，或缺乏法律依据，导致社区建设过程中存在很多问题。一是社区的定位、驻社区单位在社区建设中的责任和义务、推进社区干部职业化、社区组织之间的关系、社区成员代表会议职能等涉及法律依据问题，需要在《居委会组织法》中进一步明确。二是村改居后，原村委会的集体资产和债权债务的处理，社区规范调整后，居民小组划分原则和居民代表产生的办法以及社区居委会工作人员的待遇和报酬等等，现有的法律已不能做出圆满回答。三是社区服务业发展的有关扶持政策在基层由于部门协调难度大，落实较为困难，急需国家出台有关发展社区服务业的行政法规。（四）政府转变职能不到位，社区行政化倾向严重。虽然明确了转变政府职能“权随责走，费随事转”的思路，但涉及到部门利益或相关问题时，两者之间较难协调。政府与社区的关系，部门与部门的关系，社区内部各种组织的相互关系都有待进一步理顺。有的政府部门及其派出机构把社区居委会当作自己的行政下属机构，布置的任务多，创造的条件少；事权下放多，财权支持少；考核检查多，协调帮助少，社区行政化倾向仍然比较严重。（五）社区意识薄弱，社区自治有待加强。广大居民群众对社区建设的重要意义认识不够，社区意识比较淡薄，对社区的认同感、归属感不够强，参与度不够高。社区民间组织和中介服务组织发展较为滞后，社区志愿者队伍建设不规范，驻社区单位参与社区管理的积极性不够高，社区自治功能较为薄弱。四．对武汉市社区建设的建议社区作为城市的基层细胞，建设的好不好，直接关系到一座城市的文明和稳定发展，对促进城市管理，提高社区居民生活质量，建设和谐社会，也有着重要意义。没有无数个社区的发展与进步，城市的整体管理和发展水平就难以提高。因此，针对我市社区建设中的问题，提出以下建议：（一）加大社区建设资金投入，加强基础设施建设，对资源进行整合。第一，社区实现可持续发展的前提，是拥有稳定的财力支持。因此，建议市委、市政府将社区建设经费正式纳入政府福利预算，建立健全资金审批、划拨、审计制度，并帮助社区实现财务独立。同时还应该推动社区的产业化、社会化，进一步提高社区经济发展水平。第二，要保证社区建设资金的后续供应。武汉市“883社区建设计划”实施时，即2002年到2004年，这段时间市区街道办都投入了大量的资金。例如洛南街黎明社区在883社区建设实施的当年，市政府投入28万，区政府投入47万，街道办投入10万，辖区单位集资2万，社区集资1.5万，总数88.5万元。但是在04年以后，社区的后续资金基本断绝，各项硬件设施的维修和更新难以进行。所以社区建设不能断了“资金供应链”。第三，要把改善社区基础条件、完善社区基础设施作为一项重要任务和硬性任务，纳入城市发展总体规划，加大投入，多方筹集资金，切实落实到位。要集中投入一定数额的资金用于社区办公用房、社区服务和公共活动场所以及社区服务中心等基础设施建设，使社区具备发挥作用的基本条件，为居民生活带来便利，提高居民的生活质量和生活水平。第四，还要强化社区单位和社区居民的共建共享意识，以共同目标和共同需求为纽带，充分挖掘、整合、开发、利用社区的各类资源，最大限度的提高社区资源的共享程度。（二）大力发展社区服务，更好的满足各类社会群体的多样化需求。联系群众、服务群众，是社区工作的出发点和立脚点，是以人为本推进和谐社区建设的重中之重。因此，我们要开展面向不同群体的不同服务。比如，面向特殊群体的社会救助、社会服务和优抚保障服务，面向群众的便民利民服务，面向下岗失业人员的再就业服务和社会保障服务。要不断拓展社区服务领域，丰富社区服务内容，最大限度的满足居民群众日益增长的物质文化需要，提高社区居民的生活质量和生活水平。（三）进一步完善法规，为社区建设提供法律保障。社区法制建设既是和谐社区建设的重要内容，也是和谐社区建设的重要保障。市委、市政府应该在现有《居民委员会组织法》和《民政部关于在全国推进社区建设的意见》基础上，根据我市综合情况和社区发展状况，着手制定武汉地方性社区管理法规。社区工作主管部门也应配套出台相关政策，为社区建设培养良好的制度环境。同时，要进一步提高政策法律的执行力，在这方面主要是是针对街道办等下级执行政府的法规。国家和省市一级的政策都是切实可行的，例如国家的各项社保政策、省政府的“敬老令”、市政府的“883社区建设计划”都是切实为民的好政策，但是由于下级政府执行不力，这些政策实施之后，收效不大。因此，要想政策法规制定后切实给群众带来利益和保障，政策法规必须要有执行力的保证。（四）实现政府职能的彻底转变，强化社区自治性和服务功能。政府在一定的程度上只做规划，引导、监督和协调，给与一定的财力支持，社区的管理有居民自治组织——居委会，社区的服务交给市场，实行竞争上岗。强化政府对社区在指导、服务、协调等方面的责任和义务，使政府从实际行动上将权利下放而不是仅仅停留在口头之上。真正使社区成为管理现代城市的一个层次，为社区真正实现“自我管理、自我教育、自我服务、自我监督”提供外在支持。政府在总结前一阶段组建社区居委会的经验基础上，将社区建设中的主导性由政府向社区居委会转化，具体体现在两个方面：一是从实际出发，分阶段、有步骤地减少社区居委会所承担的政府职能，最终实现完全剥离；二是减少各类检查、评比、观摩给社区带来的负担，让社区居委会集中力量搞好社区建设和服务。此外对于那些一直存在这类问题的社区进行彻底地转变。（五）充分调动居民参与社区建设的积极性，创造社区的人性化氛围。调动居民积极性是社区建设的难题之一，很多活动都是由于居民参与度低而难以开展，社区自治也需要居民积极参加。要解决这个问题，第一，每个社区可以组建本社区的志愿者队伍，用来协助居委会的管理，例如武汉市民政局已经在筹划成立武汉市社区志愿者协会，很多社区在运用志愿者进行社区管理方面取得了很好的成绩；第二，充分发挥党组织和党员的模范带头作用，党员在各类活动，要努力带领社区居民向先进靠拢，在社区文化建设方面给居民做榜样；第三，可以通过宣传教育，使广大居民认识到自己是社区的主人，既是社区建设的主体，又是社区建设的受益者，参与社区建设、管理社区事务有自己的一份责任。第三，加大宣传工作力度，提高全社会对社区认同度和参与度。在我市社区建设中，涌现出以百步亭为代表的一大批省、市文明社区。建议以这些典型材料为基础，广泛宣传社区建设的重大意义，提高市民对社区的认同度和参与度。开展全市社区文化创建，重点开展四项观念教育——即“志愿与奉献”观念、“共驻、共管、共建、共享”观念、“自我管理、自我教育、自我服务”观念和“学法、懂法、守法、用法”观念。注重营造氛围，选准载体，在宣传教育中培养社区意识，在社区活动中强化社区意识。同时，建议学习英国、德国的经验，发动青年学生组成自愿者队伍，参与社区建设和社区服务，并鼓励学校和企事业单位参与社区共驻共建。（六）在社区建设方面寻找政府和市场的结合点。社区建设需要政府的投入，但投入不是无止境的，政府资金必然是有限的，要维持社区的可持续发展还需寻求与市场的结合点。政府主要职责在于对社区建设的规划、引导、协调和监督，而社区自己就要努力通过市场手段来进行“造血”，第一，可以结合社区服务兴办经济实体，开展家政、物业、信息等居民大量需求的服务，确保社区收入不断源；第二，可以将社区的各项基础设施建设和服务项目采取竞标的形式外包，政府只负责引导监督，具体事宜则由承包公司来实施，这样的竞争机制可以保证社区建设和服务质量的提高，有利于社区建设的可持续发展；第三，可以把社区举办的各类活动与企业赞助相结合，这样既给社区提供了活动经费，又给企业做了广告，提高了企业的知名度。最终形成政府、市场、社区之间的良性互动和合作关系，形成共同改善社区经济、社会及文化状况的局面。例如，武汉市有名的百步亭社区就是一个将政府与市场结合的很好的一个例子，它依靠百步亭集团来带动社区的发展，区政府只发挥其引导监督功能，而百步亭集团与社区形成一个良性循环，既提高的居民的生活质量和满意度，也保证了社区的可持续发展。五、总结武汉社区建设还处在探索阶段，面临着诸多问题，但只要各级领导高度重视，社会各界大力支持，社区工作者辛勤奉献，社区成员积极参与，武汉市社区建设必将拥有光明的前景，美丽的江城定会诞生一大批管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区。参考文献：[1] 《湖北省社区建设基本情况、存在问题及发展思路报告》[2] 《武汉社区建设可持续发展模式的探索与思考》，武汉民政网[3] 汤晋芬 ：《社区建设工作展望》，社会，2004，（4）[4] 瞿宁武：《论城市社区建设》，经济与管理研究，2002，（6）