文体可行性研究报告

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:杨玥梅1、项目名称湘江东沙文化中心建设项目2、承办单位概况单位名称：XXXX文化体育局机构类型：机关法人单位住所：XX省湘江市XXXX人民政府办公楼七楼单位负责人：XXXX单位负责人简介：XXXX，男，1964年11月出生，中共党员，研究生（区域经济学）；1986年7月参加工作，XX年9月调入XXXX文体局任局长。单位概况：XXXX文化体育局是县政府文化、体育、新闻出版（版权）行政主管部门，主要职能为：（1）贯彻执行党和国家有关文化艺术、体育工作的路线、方针、政策和法律法规，制定全县文化艺术、文物、体育事业中、长期发展规划的年度计划并组织实施。（2）制定全县文化产业发展规划，宏观调控文化艺术、体育经营投资方向，统筹安排文化艺术事业、文物事业、体育事业经费，规划、指导全县重点文体设施建设。（3）管理全县文化体育艺术、文化、体育事业，指导艺术创作和体育训练、基层文化体育工作、全县重大文体活动，组织队伍参加上级主办的文体活动；管理全县电影事业和图书事业；管理县内老年体协、乒协、篮协、棋协、门协等群众文化、体育艺术协会。（4）监督和管理全县文化、新闻出版、文物、体育市场的经营活动，综合协调“扫黄打非”工作。（5）完成县委、县政府和上级部门交办的其他工作任务。（（123另外，考虑到该地块周边近年平均风速①5图书馆、档案馆平面功能分布依照分区明确，又联系便捷，人流物流完全分开的原则，分为三个主

一样的，只是没有固定资产分析更多追答您的意思是按照乙公司生产文体设备编辑可研，只是不进行固定资产分析？但现在委托方是甲公司，如何处理呢？追答乙公司的业务只是出租业务，与文体设备无关是甲公司将厂房出租给乙公司，乙公司生产文体设备，现在甲公司要做可研

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:兰红苏传统文化保护与产业发展中心建设项目可行性研究报告（本文档为word格式,下载后可修改编辑！）  前  言　　大约在1万年前，人类就用楔形文字和甲骨文记录春种冬藏与部落战争的故事。从那时起，逐渐有了古埃及文明、古巴比伦文明、古希腊文明、古罗马文明以及古中华文明……这些文明的发展与进步，使人类从原始、封闭的过去，一步一步地走到全球一体化的今天。　　这就是历史。漫长的历史岁月中，人类在创造物质文化的同时，也创造着非物质文化。　　然而，当人类用互联网让世界成为一个村落时，人们渐渐忘记了那些记录着人类祖先生活遗迹的“非物质文化遗产”，忘记了那些“历史文化的活化石”与“民族记忆的背影”……而这些，却正是全世界各民族的“根”和“灵魂”；是世界文化多样性的熔炉和世界文化可持续发展的保证。　　幸运的是，还有这样一些组织和个人，他们凭着对远古神话和祖先经历的热爱，在投资建设一个个国际化的非物质文化遗产产业基地，以表达对人类祖先的敬意。皮影戏作为千百年来沉淀下来的精神财富，见证了中华民族源远流长的历史，是中国人民精神文化的一个不可或缺的组成部分。近年来某某省某某县文体事业局致力于皮影的传承与保护。某某县皮影传承保护与产业发展中心正是基于这样的愿景而建设，它是以抢救、保护、展示、传承、弘扬人类非物质文化遗产2.③　　某某县是国务院印发的《西部大开发《中国影戏》著述：目前，某某县皮影戏的

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:欣雅图表毕业论文开题报告可行性分析怎么写篇一：可行性研究开题报告范文河南城建学院建筑工程管理系毕业设计开题报告题目平顶山市常绿大悦城项目可行性研究系别建筑工程管理系课题方向班级学生姓名开题日期0414082白利伟学号指导教师可行性研究041408285刘绍涛20XX年03月29日专业毕业设计开题报告篇二：毕业论文开题报告范文毕业论文开题报告范文[1]毕业论文开题报告开题报告是指开题者对科研课题的一种文字说明材料。这是一种新的应用写作文体，这种文字体裁是随着现代科学研究活动计划性的增强和科研选题程序化管理的需要应运而生的。开题报告一般为表格式，它把要报告的每一项内容转换成相应的栏目，这样做，既便于开题报告按目填写，避免遗漏；又便于评审者一目了然，把握要点。开题报告包括综述、关键技术、可行性分析和时间安排等四个方面。开题报告作为毕业论文答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。由于开题报告是用文字体现的论文总构想,因而篇幅不必过大,但要把计划研究的课题、如何研究、理论适用等主要问题。开题报告的总述部分应首先提出选题,并简明扼要地说明该选题的目的、目前相关课题研究情况、理论适用、研究方法。(6)1[4][10]220XX8(1)

1引言... 11.1编写目的... 11.2背景... 11.3定义... 11.4参考资料... 12可行性研究的前提... 22.1要求... 22.2目标... 22.3条件、假定和限制... 32.4进行可行性研究的方法... 32.5评价尺度... 33对现有系统的分析... 33.1处理流程和数据流程... 43.2工作负荷... 43.3费用开支... 43.4人员... 43.5设备... 43.6局限性... 44所建议的系统... 44.1对所建议系统的说明... 54.2处理流程和数据流程... 54.3改进之处... 54.4影响... 54.4.1对设备的影响... 54.4.2对软件的影响... 54.4.3对用户单位机构的影响... 54.4.4对系统运行过程的影响... 64.4.5对开发的影响... 64.4.6对地点和设施的影响... 64.4.7对经费开支的影响... 64.5局限性... 64.6技术条件方面的可行性... 75可选择的其他系统方案... 75.1可选择的系统方案1. 75.2可选择的系统方案这种材料是不能这么简易的就写完就算了的,因为可行性分析报告会直接影响到以后的投融资利润等相关文体的,我是投资公司的对这些是很了解的,我每天都要有好几个项目资料递给我的,但是质量是不同的.而且我男朋友是专业作这种相关商业文书的,所以会有很深层的了解,这样吧,如果你有需要的话,可以给我邮箱jxjj_326@126.com可以详细说一下

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:赵成金****社区服务站建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称****社区服务站建设项目1.1.2项目建设单位单位名称：单位负责人：联系电话：邮政编码：1.1.3可行性研究报告研究内容、编制依据和范围1、研究的内容研究内容主要包括：项目建设的背景及必要性、需求分析与建设规模、建设条件、建设方案、项目建设总投资、筹资方案、效益分析、社会评价和风险对策等。2、编制的依据（1）《国务院关于加强和改进社区服务工作的意见》（2）《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》（3）《辽宁省人民政府关于加强和改进城乡社区服务工作的意见》（4）***市“十一五”期间社会事业发展规划；3、编制的范围按照国家关于政府（国家专项资金）投资项目前期工作内容要求及建设单位的委托意见，对工程建设的必要性、可行性进行分析论证；对工程方案、选址、建设规模及工程内容、总图布置、建设工期及进度提出方案意见；对项目进行初步投资估算；提出项目的社会效益、环境影响的分析评估意见；在此基础上做出研究结论和建设。1.2项目概况1.2.1建设地点1.2.2建设内容及规模****社区服务站建设项目建筑面积1000平方米。社区服务站包括：一站式服务厅、医疗卫生康复室、文体活动室（棋牌室、健身房、文娱活动室等）、图书2.1.2********4.35.2.2第六章外部装修采用颜色明了、线条简洁、质地优良的外墙装饰材料

这篇文章是由三个部分构成的，即标题、正文和落款。这是一篇基层单位的工作总结，标题是由单位名称、时间和文种类别几个要素构成，文种名称的前面只有工作二字，表明这是对整个单位在一定时期内的工作情况作出全面反映的综合性总结，而不是对某项工作或某个方面的情况作出专门反映的专题性总结。不过，虽然从总体上看，例文应当是一篇综合性工作总结，但其内容还是以管理方面的情况为主，这同单位的性质和特点有关，正文是由前言、主体和结语三个部分组成，前言就第一自然段，概述情况，写明工作的指导方针及工作完成的基本情况，其中使用了几个较为关键的数据，起到了一种提纲挈领的作用。主体部分首先从六个方面谈及在工作中取得的成绩及采取的措施，其中有归纳，也有实例，内容比较具体，写完成绩之后，指明工作中存在的问题和面临的困难，写的客观、实际，每个部分之前都以序码和小标题的形式点明要点，便于阅读和理解，结语部分（最后一个自然段）明确下一步工作的目标和努力的方向，应当指出的，例文中成绩和问题谈得比较全面，但经验和教训的分析尚显不足。

所谓公文，它是公务文书的简称，它是国家机关在行政管理过程中为处理公务而按规定格式制作的书面材料。公文的种类主要包括：命令、议案、决定、公告、通告、通报、报告、请示、批复、意见、函、会议纪要。在各类企业中，所指的公文一般为商务公文，主要分为介绍报告、请示、会议纪要、工作计划要点、公司及产品介绍、信函、讲话稿、可行性报告、工作总结、市场调查报告、说明等 公文拟写的步骤与方法公文拟写的步骤与方法大体同一般文章的写作方式相似，但是由于公文在性质、作用上及其写作要求上的不同，拟写时也有一些需要特别注意的问题。公文的拟写通常按以下步骤进行：一、 明确发文主旨任何一份公文都是根据工作中的实际需要来拟写的。因此，在动笔之前，首先要弄清楚 发文的主旨，即发文的主题与目的，包括以下几项内容：1．文件的中心内容是什么？比如相关工作的改善，主要提出目前情况怎样？存在哪些问题，解决方式、需协助事项；再如请求事项，拟请上级机关答复或解决问题等。2．根据文件内容，准备采用什么文种？比如，汇报工作情况，是写专题报告还是写情况简报；针对下级来文所反映的问题，是写一个指示或复函，还是一个带规定 性质的通知等。 3．明确文件发送范围和阅读对象。比如，向上级汇报工作，还是向有关单位推广、介绍经验；是给领导、有关部门人员阅读，还是向全体人员进行传达。4．明确发文的具体要求。例如，是要求对方了解，还是要求对方答复，是供收文机关贯彻执行，还是参照执行、研究参考、征求意见等。总之，发文必须明确采取什么方式，主要阐述哪些问题，具体要达到什么目的，只有对这些问题做到心中有数，才能够落笔起草。二、收集有关资料，进行调查研究 发文的目的和主题明确之后，就可以围绕这个主题搜集材料和进行一定的调查研究当然，这也要根据具体的情况，并不是拟写每一份公文都要进行这一步工作。例如，拟写一份简短的通知、公告，一般来说不需要专门做搜集材料和调查研究工作，在明确发文主旨之后，稍加考虑就可以提笔写作了。但对于问题较为复杂，还要进行具体的分析和归纳；如拟订篇幅较长的文件，拟订工作计划、进行工作总结、起草规章、条例、拟写工作指示等，往往都需要搜集有关材料和进行进一步调查研究工作。怎庑垂乃鸭牧虾徒械鞑檠芯磕兀恳皇鞘占驮亩劣泄氐奈淖植牧希欢堑绞导实敝兴鸭畈牧稀＠纾菽獗静棵诺哪甓裙ぷ骷苹紫刃枰樵娜ツ甑墓ぷ骷苹肮ぷ髯芙幔约安慰加泄叵冉笠档耐喙ぷ骷苹龋挂芯勘静棵沤衲晁媪俚男问疲衲甑闹行娜挝裆霞兑蟮取?总之，收集材料及调查研究，是一个酝酿的过程，是为了掌握全面的、大量的素材了解问题的各个方面，然后经过分析思考产生一个认识的飞跃。三、拟出提纲，安排结构在收集材料的基础上，草拟出一个写作提纲。提纲是所要拟写的文件的内容要点，把它的主要框架勾画出来，以便正式动笔之前，对全篇做到通盘安排、胸有成竹，使写作进展顺利，尽量避免半途返工。 提纲的详略，可以根据文件的具体情况和个人的习惯、写作的熟练程度而定。篇幅不长的文件，可以大致安排一下文件的结构，先写什么问题，依次再写什么问题，主要分几层意思等。篇幅较长、比较重要的文件，往往需要拟出比较详细的提纲，包括文件共分几个部分，每一个部分又分作几个问题，各个大小问题的题目和要点及使用什么具体材料说明等。提纲的文字不需要很多，也不需要在文字上推敲。当然，需要集体讨论或送给领导审阅的提纲除外。拟写提纲是一个很重要的构思过程，文件的基本观点，可以召集相关人员进行集体讨论研究和修改，使提纲日益完善。由两人以上分工合写的文件，更需要共同研究写作提纲，以免发生前后重复、脱节或相互矛盾的现象。 四、落笔起草、拟写正文结构安排好后，要按照要求所列顺序，开宗明义、紧扣主题、拟写正文。写作中注意两点：1． 要观点鲜明，用材得当。也就是说要用观点来统帅材料，使材料来为观点服务。运用材料要能说明问题，做到材料与观点统一。在写作当中，要注意明确观点，用语不能含糊不清，模棱两可、词不达意，似是而非。如果观点不明，令人不知所云。有些文件，只讲观点没有实际材料，就会使人感到抽象空洞、缺乏依据，不易信服。而只罗列材料没有鲜明的观点，则会使人弄不清要说明什么问题，不了解发文的意图 ，特别是情况汇报、工作汇报介绍。2． 要语句简练，交代清楚。拟写文件既要尽量节省用字、缩短篇幅、简洁通顺，又要注意交代的问题清楚明了。五、反复检查，认真修改初稿写出后，要认真进行修改。写文章，需要下功夫。自古以来，好文章都要经过反复修改的，写文件也同样，尤其是重要的文件，往往要经过几稿才能通过。1． 关于主题的修改。看主题是否明确，主题论述是否集中，主题挖掘是否深刻。2． 关于观点的修改。修改公文要考虑到观点是否正确，表达有无问题。3． 关于材料的修改。材料是文件的基础，有了正确的观点，还要通过适当的材料表现出来。4． 关于结构的修改。修改文件的结构，包括文件总体结构的修正，使全文更加严谨。5． 关于语言的精练。主要是修改不通顺的语句，不规范的字及标点符号。修改工作要做到认真仔细，必须有足够的耐心和精益求精的精神。 几种常用的商务公文请示请示是下级向上级请求决断、指示或批准事项所使用的呈批性公文。请示的特点一、针对性。只有本单位权限范围内无法决定的重大事项，如重要决定、重要决策、人事安排等问题，以及在工作中遇到的新问题、新情况或克服不了的困难，才可用"请示"行文。请示上级给予指示、决断或答复、批准。因而"请示"具有很强的针对性。二、呈批性。请示是有针对性的上行文，上级领导对于呈报的请示事项，无论同意与否，都必须给予明确的"批复"回文。三、单一性。请示应一文一事，一般只写一个受文领导，即使需要同时呈送其他领导，也只能用抄送形式。四、时效性。请示是针对本单位当前工作中出现的情况和问题，求得上级单位指示、批准的公文，如能及时发出，就会使问题得以及时解决。请示的分类根据内容、性质的不同，请示分为以下三种：一、 请求指示性请示。二、 请求批准性请示。三、 请求批转性请示。请示的结构、内容和写法请示由首部、正文和尾部三部分组成，其各部分的格式、内容和写法如下：一、 首部。主要包括标题和主送机关两个项目内容。1． 标题。请示的标题一般有两种书写方式：一种是有发文机关名称、事由和文种构成。如《***组关于********的请示》；另一种是由事和文种构成，如《关于*******的请示》2． 受文领导。每份请示只能写一个受文领导，不能多头请示。二、 正文，其结构一般由开头、主体、结语构成。1． 开头。主要交代请示的理由。2． 主题。主要说明请示事项，它是向上级机关提出的具体请求，这部分内容要单一，只宜请求一件事。3． 结语。另起一段，其习惯用语有"当否，请批示"、"妥否、请批复"、"以上请示，请予审批"、"以上请示，呈请核准"或"以上请示如无不妥，请批转各部门予以执行"。三、 尾部，其主要结构为落款与成文时间两部分。请示应注意的问题一、 一文一事的原则。二、 材料真实，不要为得到领导批准而虚构情况。三、 理由充分，请示事项明确。四、 语气平实、恳切，以引起上级的重视。报告报告是下级向上级汇报工作、反映情况、提出意见或建议、答复询问的陈述性上行公文。"报告"是陈述性文体。写作时要以真实材料为主要内容，以概括叙述为主要的表达方式."报告"是行政公文中的上行文种，撰写"报告"的目的就是为了让上级掌握本单位的情况，了解本单位的工作状况及要求，使上级领导能及时给予支持，为上级机关处理问题，布置工作或作出某一决策提供依据。"下情上达"是制发报告的目的。所以报告的内容要求以摆事实为主，要客观的反映具体情况，不要过多的采用议论和说明，表达方式以概括为主，语气要委婉、谦和、不宜用指令性语言。报告的特点：一、报告的目的为了向上级汇报工作、情况、建议、答复等，它不直接请求上级机关正面回答报告中的问题，所以不带请示事项，这是它与请示的重要区别之一。二、报告中一般不提建议或意见。如果确实需要在某一领域或某些部门贯彻报告中提出的建议或意见，可建议上级机关批转到有关部门贯彻执行，报告一经批准，便作为批转文件的附件下发，其权威性依赖或附属于批转机关。三、报告在内容上不像"请示"那样有"一文一事"的要求，它可在一件公文中综合报告几件事情，层次结构比较复杂。四、报告广泛使用于下级向上级反馈信息，是沟通上下级机关纵向联系的一种重要形式。向上级及时汇报工作、反映问题、提出建议，也是下级机关必须履行的一项工作制度。 报告的种类报告从种类与内容上分主要有：汇报性报告、答复性报告、呈报性报告、例行工作报告。写法报告的结构一般由标题、受文领导、正文、落款、成文时间组成，下面介绍几种报告的写法一、 汇报性报告汇报性报告主要是下级向上级汇报工作、反映情况的报告，一般分为两类：1． 综合报告。这种报告是本单位工作到一定的阶段，就工作的全面情况向上级写的汇报性报告。其内容大体包括工作进展情况，成绩或问题，经验或教训以及对今后工作的意见或建议。这种报告的特点全面、概括、精练。 2． 专题报告。这种报告是针对某项工作中的某个问题，向上级所写的汇报性报告。二、 答复性报告这种报告是针对上级或管理层所提出的问题或某些要求而写出的报告。这种报告要求问 什么答什么，不涉及询问以外的问题或情况。三、 呈报性报告呈报性报告主要用于下级向上级报送文件、物件随文呈报的一种报告。一般是一两句话说明报送文件或物件的根据或目的以及与文件、物件相关的事宜。四、 例行工作报告例行工作报告是下级向上级，因工作需要定期向上级所写的报告。如，财务报告、费用 支出报告等。公告公告是用于对企业内、外宣布重要事项的公文。 公告的写法公告是一种严肃、庄重的公文，它内容较为单一，篇幅较短，表达直截了当，语言简洁明快。一、 标题。公告标题有三种：一种是完全标题，包括发文机关、事由、文种；二是发文机关和文种 以上两项，多用于政府机关；有的只有文种，如《公告》，标题之下，有时可依公告单独编号。二、 正文正文一般由主旨与说明构成。主旨单独成段，用简短的一句话概括出此公告的主题内容。说明写出公告依据、公告事项。结尾一般用"特此公告"作为结语。三、 落款及日期公告日期有的标注在标题下方，也可以注在公告结尾处。重要的公告落款处除注明发文单位外，还应标明发文地点。 会议纪要会议纪要是一种记载、传达会议情况及议定事项的纪实性公文。它用于各机关、企事业单位召开的工作会议、座谈会、研讨会等重要会议。会议纪要通过记载会议的基本情况、会议成果、会议议定事项，综合概括反映会议精神，以便使与会者统一认识，会后全面如实的进行传达组织开展工作的依据。同时"会议纪要"是可以多向行文，具有上报、下达以及同级单位进行交流的作用。 会议纪要的写法会议纪要一般由首部、正文、尾部三部分组成。其各部分的写作要求如下：一、 首部。这部分的主要项目是标题。有的会议纪要的首部还有成文时间等项目内容。会议纪要的标题通常是由会议名称和文种构成的。如《*****公司******会议纪要》。二、 正文。会议纪要正文结构由前言、主体两部分组成。1． 前言。首先概括交代会议的名称、时间、地点、主持人、主要议程、参加人员、会议形式以及会议主要的成果。2． 主体。它是会议机要的核心内容，主要记载会议情况和会议结果，写作时要注意紧紧围绕中心议题，把会议的基本精神，特别是会议形成的决定、决议准确的表达清楚。对于会议上有争议的问题和不同意见，必须如实予以反映。三、 尾部。包括署名和成文时间两项内容。电子公文随着网络化的发展，公文通过E-mail的方式批阅使传统的办公模式正在发生着革命性的变化，但现在国内缺少实现网上公文批阅的软件，文件容易被拷贝、篡改，企业的办公方式还无法真正实现无纸化。电子公文的写法电子公文主要由主题、事项或附件落款组成。一、 收件单位/人二、 抄送单位/人三、 主题。相当与公文的标题，如《关于***请示》、《关于****报告》。四、 事项。公文的主要内容，包括发文目的，事项等（与日常公文协作方法一致），若提供相关文件或报告等，可以附件方式发送（注明）。五、 落款。署名及成文时间递交程序以递交直属领导为宜。

可 行 性 报 告 项 目 总 论 一、 项目基本情况： 1、项目由来及背景 2、项目开发单位基本情况 3、项目目标市场单位情况 。 二、项目模式与合作方式 第二节 项目的环境分析 2．地块环境卫生、社会治安分析 第三节 项目的定位 作为定向开发的小区，项目的定位有别于纯市场化运作的房地产项目。在把握其相似性的同时，注重个性化定位，使其具有与小区业主身份相适应的共同价值取向、个性追求和文化内涵。 1．项目概念和导入 为了确保项目在规划、质量、价格、物业管理以及服务功能上的差别优势，有必要对项目的主题进行设计和定位。根据本项目的特殊地理环境，以及该项目具有的与该区域其他项目在服务、价格和配套设施的优势，其完善的体育、休闲设施，使其项目具有很高的竞争力。潜心打造一个人与建筑的和谐，建筑与环境的和谐的生活空间，是开发者的追求，也是消费者的理念。为此，我们对该项目导入“华雅翠园，健康人家”的消费理念和地产概念。 就本项目而言，概念的导入不是追求时髦，也非买点的炒作，而是将抽象的概念通过建筑的语言，物业管理的语言具体地表达出来，在项目的规划设计和物业管理上以实实在在的支撑。 综合评估项目的差别优势主要有以下几个方面： 1、 项目的服务优势包括物业管理和配套设施 首先我们可以利用已具备的服务模式和功能，实施对该物业的管理。其次是现有的休闲、体育、学习等配套设施，功能齐全，在本区域的楼盘中独一无二。对楼盘开发商来讲，可以提升其产品的品质、保持其个性化特色，是楼盘的最好卖点。 2、 项目的价格优势 由于“华雅翠园”是定向打造，量身定做的，因此在规划设计上充分考虑教职员工的收入水平及受教育程度、兴趣爱好等因素。在分析消费行为和心理定位的基础上编制而定，具有较强的针对性和适用性。建成后因销售费用的减少，可节约开发成本5%左右。另外，空房率的极低，可减少开发的利息成本。在利润目标确定以后与同区域、同品质住房的售价相比，具有10%~15%的降幅空间。按照房地产行业价格竞争敏感性分析，如果实际价格低于心理价格10%以上时，则会造成巨大的价格优势，对销售起到巨大的推动作用。 第二章 项目方案策划 建筑应回归本原，崇尚朴实大方。本小区建筑设计布局，建筑风格以及建筑与环境的协调关系，如果脱离中国文化和现实定位，将无法表现小区特殊业主所具有的审美价值，更无法彰显小区所具有的特殊地位和与此相适应的文化内涵。实施本小区方案策划，在确保规划要求、满足小区主题概念的前提下，运用传统与现代相融合的设计语言，使之和谐和升华，创造一种“居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦”的生活意境。 第一节规划设计方案定位 本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同单位的业主融合在一起，构筑本小区独特的社区文化，使整个小区家家户户能够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨快乐的生活。为此，本小区规划设计定位具体表现在以下几个方面： 1．规划超前 本小区导入家居智能化设置。数字电视，电话、网络、门禁以及整个小区的数字化监控，IC卡数字式收费和车辆管理等。此外，小区物业管理前期介入和小区配套设施都能体现小区的超前意识。 2．户型均好 小区的户型设计遵循均好化原则，注重户型格局中礼仪空间和私密空间的设计创意，讲究实用，避免门门相对，提高户型空间的利用效率。 3．建筑艺术 一方面小区业主是从事教书育人且具有较高文化素养和鉴赏品位的特殊群体；另一方面小区周边的文化气氛非常浓厚。所以力求把握建筑与环境的和谐，追求建筑艺术与传统文化的协调和创新。 4．配套完善 配套设施的完善是本小区的一大特点，大型绿化广场、高校学习氛围与小区人文、休闲、体育、娱乐和服务设施构成小区的特色和品质的提升。 5．质量优良 对于小区质量标准达到国家优良水平。 6．服务标准 提升小区的服务水平，是本项目开发建设中非常重要一环。良好的服务可提升小区的品质。开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打造一个示范文明小区的目的。 7．环境优美 极佳的市政绿化配套，良好的地理位置，准确的生态、自然概念定位和高水平的环境规划，必将造就小区优雅、清新的环境。居住于此，可完全感受和煦的阳光，清新的空气。 第二节 项目规划设计要点 1．建筑面积 106560 m2 2．容积率 3.2 3．绿地率 40％ 4．小区公建配套设施 变配房、垃圾站、门卫、会所等 第三节 项目公建设施规划 为了有利于创造舒适、方便、和谐、健康的居住生活空间；有利于打造一个配套齐全的生活社区；有利于开发者投资亏损的合理弥补，本小区的公建规划拟集中在西、南向邻街位置，分别配套商业购物、休闲娱乐、酒店餐饮等服务设施。另外结合环境设计整合学校已有的文体、休闲、广场、绿地设置。 1．体育康乐设施集中于小区东侧 小区体育康乐设施定位于与学校已建设施共享的原则。在小区东侧规划道路与学校体育场、 广场、花园沟通。 2．日常生活配套设施集中于小区西、南邻街区域 小区的各种日常生活配套，如商业购物、储蓄所、邮政、电信集中于规划的商业门面之中。通过各区域商业门面规范化、市场化运作，既可方便小区业主，又不影响小区恬静的生活环境。 第四节 项目景观规划 本项目景观设计遵循利用与改造相结合的原则。有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合，达到调整空气、降低噪声、美化环境的作用。 1．小区景观轴线与花园组成团设计。 小区布置住宅群和多个不同风格、不同特色小型花园组团，并与小区东侧学校已建大型绿化广场、休闲场所共同构成小区景观整体。使业主拥有丰富的休闲、观赏、娱乐、游玩空间。特别是在南入口的景观规划上，力求恬静、大气，层次分明的整体视觉冲击效果。 2．小区景观、绿化的空间层次设计 从本小区西侧已有大型景观的基础上，穿插小型花园与建筑的有机整合，保持现有地貌所形成的自然空间层次。人工景观以及绿化的重点将放在路旁、楼旁并注重层次处理。 3．小区景观绿化的植物品种层次设计 利用草地、花卉、灌木、乔木、喜阳植物以及现有植被的合理布局来点缀小区的多彩层次色调。配以园林绿化草坪灯，射灯以及临桐梓坡路标志性建筑物外立面亮化、艺术路灯等，给人以色彩层次的动静变化效果。 第五节 项目建筑风格及立面设计 风格是一个建筑的个性或独特表征,是建筑艺术和审美价值的直接体现。本小区项目的建筑风格遵循与概念---和谐健康的定位相吻合；与小区的环境、地形相吻合；与教师公寓这一特殊群体定位相吻合。采用简洁、明快、朴实、大方的建筑风格。 1、 建筑外观、立面 建筑外观，立面遵循简洁、明快、质朴稳重的风格，采用大面积墙面外挑阳台、平窗设计，并与学校已建建筑的风格相呼应。 2、 建筑色彩 以采用较清淡明快的浆黄调和色为主基调，配以白、浅灰、淡浆黄等较鲜艳的色调。间缀其建筑隐于碧绿之间，营造轻快、清新、典雅的气氛。 3、 墙体材料及表面质感 考虑到地区雨水较多，而且酸碱度较高的特点，外墙材料选用防酸碱腐蚀、防老化的耐久材料，在质感上兼顾厚重的文化品位。 第六节 项目的户型设计 根据本项目市场调研及规划设计需要，结合本小区消费群体生活习惯、审美价值和社会层次的特点，力求在户型的空间配置、户型差异性和户型布局方面满足其个性化要求，确保户型的均好性。 1．户型的空间配置 本小区住宅的空间配置基本按8个空间格局进行设计，即：卧室、客厅、餐厅、卫生间、阳台、书房和储藏室（或保姆间）。为展示主人的社会地位、个人风格和鉴赏水平，将在客厅和主卧做一些局部优化，满足其对礼仪空间和私密空间的要求，特别是主卧设计将着重睡区、坐区、卫生区、壁柜区的合理分配。 2．户型差异性调整 因住宅楼栋的区位以及住宅面积和景观朝向不同，势必导致户型的差异性。为尽可能降低户型的差异性，满足各层次业主的心理需求和心理平衡，将根据户型差异因素的不同分别以局部的优化予以弥补，确保户型的均好性。 3．户型的布局 户型是消费者最为关注的重要因素。根据市场调研，消费者评价户型最重要的因素依次为：布局、朝向。而在布局上，消费者认为客厅、主卧、餐厅最为重要。鉴于本小区系以小高层结构为主的住宅类别，在户型布局上坚持以下原则： ·主卧、客厅、次卧朝南设计。 ·尽量做到客厅和餐厅的分区。 ·卧室门朝向避免与其他房间相对。 ·满足客厅、餐厅、主卧、次卧、卫生间的通风采光要求。 第七节 项目道路、车位规划 为方便小区人员出入和确保安全、快捷，根据项目规划要求以及本地块四面环路，北向、东向和西向各设入口的实际情况，规划增设小区机动车入口，尽可能满足人车分流。 1．小区道路设计 小区道路采取曲直风格并与小区景观轴线相结合的设计原则，力求实现移步换景、方便、安全。小区主干道分别伸向四个区位组团并与绿化组团串连。次干道分别进入各住宅小路和小区步行系统，形成小区主、次、宅间、步行的道路网络。小区道路采用水泥路面、麻石路缘石。 2．小区车位设计 按照市规划局有关住宅小区车位规划设计要求，结合本小区业主收入水平，小区车位按住宅套数1：0.5—0.6比例配置。设计地下室停车位。 第八节 住宅交房标准及配套 本小区室内配套设施的配置，参照建设部有关国家康居示范工程建设室内配套设施的规定，结合本项目定位，设计室内配套为： 1．结构：多层为外混内框现浇板，小高层为异形框架柱结构，外墙为实心红砖； 2．外墙：外墙砖； 3．门窗：入户防盗门、外窗为铝合金白玻璃窗； 4．地面：水泥砂浆地面拉毛； 5．内墙及天棚：混合砂浆抹灰打底； 6．公共部位：一楼门厅、电梯前室、楼梯间等公共部位，水泥砂浆地面罩耐磨漆，888墙面，电梯前室地面及电梯门套贴石材，照明、消防设施到位； 7．给水：PP-R管材，IC卡计费； 8．厨房：管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头； 9．卫生间：公共卫生间设蹲式大便器一个，其他管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头； 10．排水管：U－PVC管材； 电路：按规范要求设空调回路、插座回路、照明回路至相应位置，IC卡计费系统； 11．弱电：设分户门禁对讲，电话、有线电视、宽带网安装到位； 12．天燃气：天然气管道敷设至厨房，IC卡计费； 13．变配电：双电源供电，每户8KVA设计； 14．供水：多层及小高层低区用水由市政管网直供（有待管网水压调查），小高层高区用水设变频管网叠压供水系统； 15．供热系统：设锅炉房，PE热水管道敷设至厨房、卫生间； 16．电梯：小高层设中外合资品牌电梯； 17．电话：2个点，客厅、主卧； 18．电视：2个点，客厅、主卧； 19．安防系统：电子巡更、出入口电动门、保安岗亭、车库IC卡安防系统等； 第三章 项目营销方案 为了履行让利业主的承诺，在实施项目营销策划过程中，保证自有资金到位和合理银行贷款额度的同时，采取预收定金和按工程进度支付购房款的低成本、多渠道融资方式，达到控制和降低开发成本，真正让利业主的目的。现就项目各户型价格调整方法、项目宣传推介和定金及购房款交纳方案策划如下: 第一节 项目营销原则 根据本项目的开发特点，结合目前市场需求状况，对住宅销售，车位销售和商铺销售分别采取不同的营销原则。 1．住宅销售 针对本小区的定向开发模式，开发商向委托单位提供各户型的编号、户型类别、销售面积、销售单价、销售总价等资料，由委托单位按规定自行分配。 2．车位销售 本项目车位销售将采取优先内部认购结合社会发售的方式。 3．商铺销售 本项目的商铺销售将采取引进小区必备的服务性功能，定向、定经营项目的销售方式，向社会发售。 第二节 项目价格定位 1、住宅价格定位。 本项目住宅价格是根据市场行情和开发商低收益的承诺，设定均价为小高层2300元/ m2，高层2500元/ m2 。水平、垂直差价的调整是根据各户型的层高，区位、景观、朝向的权重比例运用因素成对比较法评估确定。 住宅价格定位及调价一览表 楼型结构 销售均价 基准层 垂 直 差 价 水 平 差 价 调 增 调 减 调 增 调 减 小高层 2200元/m2 6．7 8．9．10．11、12层3—5% 1．2．3．4．5层3—5% 6—20% 6—20% 高层 2500元/m2 8．9 10．11．12．13．14．15．16．17层3—5％ 1．2．3．4．5．67层3—5％ 6—20％ 6—20％ 2．地下停车场价格定位 地下停车位价格定位系根据建安成本和参照市场行情，运用成本法和市场因素修正法评估确定，暂定地下停车位销售价格为60000元/ 个。 3．商铺价格定位 商铺价格主要采取市场因素修正法确定，价格暂定每平方建筑面积价格为6000元。 第三节 项目营销计划 1． 项目营销计划安排 序号 工作内容 工作成果 时间安排 1 项目推介活动策划活动 展板、模型、购房流程 10.20—11.20 2 项目推介 制定交款流程及标准 11.21—11.30 3 交纳第一次购房款 提供各户型资料，按基数交纳 12．1—12.15 4 交纳第二次购房款 交至总房价的60% 工程完成到正负一周内 5 交纳第三次购房款 交总房价的100% 工程完成到封顶一周内 2.项目推介活动计划安排 序 号 项 目 内 容(时 间) 1 目的 宣传项目设计理念,介绍小区布局,建筑风格,环境交通、停车、公建配套状况、介绍小区各类户型、通告购房认购和交费流程。 2 地点 学校 3 时间 11.21—11.30 4 展厅布置 11.10—11.20 5 举展人员 2—3名专业营销人员全程讲解 6 布展内容 展板:小区平面图、鸟瞰图、立面图、组团图、公建设施图、户型图、购房交款流程模型：小区模型、户型模型 3．项目三次购房款交纳标准 本住宅小区业主签定房屋认购书后，按规定交纳第一次预付款，在办理第二次购房款时（达到总房价的60%，包括第一次交纳金额），如业主资金紧张，可委托开发商办理个人消费贷款。具体操作办法为：以业主所有的房屋产权证作抵押，统一在商业银行办理个人消费贷款。办理贷款的手续费（评估费按评估金额5‰、保险费、抵押登记费2‰、工本费10元、银行资料费200元）和贷款利息由业主承担。 ①第一次交纳预付款标准（方案确定营销推介后一周内） 户 型 户 数 规定的住宅面积（m2） 交纳基数（万元） 金额(万元) 三室二厅 210 120—130 7 1470 四室二厅 180 1401—50 8 1440 四室二厅 150 160—170 9 1350 四室二厅 60 180以上 10 600 合 计 4860 ②第二次购房款交纳标准（工程完成±0一周内） 户 型 建筑面积 交纳比例 交纳依据（计算式） 备 注 三室二厅 房屋销售面积 60%（包括第一次交纳的金额） 交纳金额=[销售面积×价格]×60%-预交金额 四室二厅 五室二厅 ③第三次购房款交纳标准（主体工程封顶一周内） 户 型 建筑面积 交纳比例 交纳依据（计算式） 备 注 三室二厅 房屋销售面积 100%(包括第一、二次交纳的金额) 本次交纳金额=[销售面积×价格]×40% 四室二厅 五室二厅 第四章 项目物业管理方案 物业管理是房地产项目运作的重要一环。人们既要楼盘的品质，更需要楼盘的配套服务。由于小区所具有的特殊性，物业管理更为重要。根据国家有关小区物业管理条例，小区物业管理方案分交付前和交付后两个阶段策划。 1．小区交付前物业管理方案 ① 确定物业管理模式和组织架构，报政府有关部门审定备案。 ② 制定物业管理工作程序和员工培训。 ③ 参与工程验收，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 ④ 协助小区业主办理天然气、电话、电视以及宽带网络的开通手续。具体开通收费情况如下： 业务种类 初装费 使用费 备 注 天然气 2280元/户 使用费统一规定 电话 300元/户 使用费统一规定 电视 300元/户 使用费统一规定 宽带网 免 800元/户·年 联网方式不同的有所变化 2．小区交付后物业管理方案 ① 根据国务院2003年5月28日颁发的《物业管理条例》之规定，在由业主大会选聘物业管理企业之前，由开发商负责小区的物业管理，同时着手开展业主大会的选举工作，在完成业主大会选举后，原聘物业管理公司交业主大会审定。 ② 房屋建筑的共同部位、公共设备设施、附属建筑物、构筑物、配套建筑设施的维修、养护、管理。 ③ 公共绿地、环境卫生、建筑小品、环卫设施的养护、维护、管理。 ④ 治安消防、车辆停放、房屋装修、人员出入的管理。 ⑤ 小区水电费、然气使用费、宽带网络使用费、有线电视收视费的代收代交，报刊杂志邮件的分发。 ⑥ 按照xxxxxxx住宅物业管理收费办法，暂定本小区物业管理收费和集中供暖、供热水收费标准为： 收费项目 小高层 高层 单位 备注 物业管理费 1.0 1．2 元/月·m2 价格均须市物价局审批.水电费在市价基础上加公用及损耗摊销. 第五章 项目开发建设方案 1．项目建设方式 择优选择2家以上施工单位分片分段施工，聘请工程监理对整个小区施工建设实施全程监理，成立项目工程建设指挥部全程控制项目的工期、成本、质量，确保项目如期完成。 2．项目建设进度 本项目计划从二○○五年三月开始进行前期准备，在完成土地过户后18个月内完成全部工程建设。 项目开发建设进度安排分前期准备和后期施工、营销。前期准备包括项目开发管理计划和设计报建的前期准备，在具备施工条件后施工建设分施工准备、工程发包、设备材料选型、施工及管理、营销验收和交付使用。 第六章 项目投资成本及资金筹措投入 第一节 项目投资估算 项目投资总计191,379,063.12元，平均造价1,658元/㎡。项目总投资估算情况如下： 1、 总投资估算表 单位：万元 № 项目 数量 单位 平均单价 金额 1 征地费用 252.00 26,840,000.00 2 建安费 106560 ㎡ 1100.00 117,216,000.00 3 配套费 106560 ㎡ 120.00 12,787,200.00 4 地下车位建安费 10500 ㎡ 1400.00 14,700,000.00 5-1 报建费（住宅） 98560 ㎡ 135.00 13,305,600.00 5-2 报建费（住宅） 8000 ㎡ 180.00 1,440,000.00 小计 186,288,200.00 6 财务费用 1 年 5,091,063.12 5,091,063.12 计 191,379,263.12 2、指标说明 ① 土地征用费中出让金按现行改制企业优惠政策进行框算。 ② 小区地下车库建安费用未纳入平均造价。 第二节 资金筹措及投资计划 本项目投资总额为176,679,063.12元，开发总建筑面积106560m2。由于本项目系定向开发和销售，因此，在投资经营方面主要采取投资的多元组合模式，通过控制和降低开发成本，达到真正让利于业主的目的。为确保项目园满完成，开发商在保证自有资金到位和银行贷款的同时，须采取预收定金和按工程进度交付购房款的低成本、多渠道的融资方式。 1．本项目的开发资金来源及投入计划。 ①企业自筹 5000 万元 ②项目建设期收入再投入 14360 万元 资金来源计划使用表 序号 项目 前期 土地征用及建设期 竣工后期 合 计 2005年以前 05.11.1-06.3.30 06.4.1-06.12.31 06.8.1-06.12.31 1 企业自筹 960 3000 1040 5000 2 项目收入再投入 4860 7200 2300 14360 3 银行贷款 4 总投资 960 7860 8240 2300 19360 从项目总投资和项目资金来源数据分析，可完全保证项目的按期完成。 第七章 项目销售收入估算及指标分析 第一节 项目销售收入估算及损益 1、项目销售收入估算表 项 目 可销售面积(m2) 销售单价（元/㎡） 销售收入(万元) 住宅 88060 2300 202,538,000.00 商业门面 8000 5000 40,000,000.00 地下车位 300(位) 60000 （位/元） 18,000,000.00 合 计 260,538,000.00 第二节 项目损益表与静态分析 1、 销售税金及附加，房产交易税一览表 房型 税收及费用项目 金额 住宅 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 11,342,128.00 商业门面 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 2,240,000.00 车位 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 1,008,000.00 总 计 14,590,128.00 2、 销售利润表 房型 销售金额 投资成本 税金 税后利润 74,916,686.88 税后利润50,194,180.21 住宅及公寓 202,538,000.00 191,739,263.00 11,342,128.00 商业门面 40,000,000.00 2,240,000.00 车位 18,000,000.00 1,008,000.00 合计 260,538,000.00 191,739,263.00 14,590,128.00 54,208,609.00 第八章 不确定性分析 由于系定向销售，销售时间短，资金回收快。总建设时间为一年，从投资建设到全部入住共计12个月时间。因此，投资回收期不超过1年。 1、 从销售收入、建设成本、销售税金及附加数据上可以得出该项目的投资效益（税后利润）为54,208,609.00元。 2、 因素敏感性分析汇总表 方 案 基本数据 成本+5％ 成本-5％ 收入+5％ 收入-5％ 销售收入 260,538,000 260,538,000 260,538,000 273,564,900 247,511,100 成本 191,379,263 200,948,226 181,810,300 191,379,263 191,379,263 销售税金 14,590,128 14,590,128 14,590,128 15,320,128 13,860,128 税后利润 54,208,609 44,999,646 64,137,572 66,865,509 42,271,709 自有资金回报率 108.42% 89.99% 128.28% 133.73% 84.54% 第九章 项目风险预测及规避 1、政策法规风险 本项目开发的土地权属和定向开发系政策法规影响程度较大的两个因素。因此，在处理过程中，要注重把握政策依据。开发商须按有关规定尽快取得该幅土地使用的权属。与此同时，在定向开发上要注重与学校的衔接，及时沟通、交流。另外，对本项目的报建、用地、预售等环节做好申请和核批工作，以尽快取得各项审批手续，不影响项目的开发建设和销售。要充分利用政策法规，及时化解风险。 2、工期、质量风险 在本区域开发房地产项目，虽然具有诸多有利条件，但市场可变因素多，所以应尽早推向市场，抢占市场。要确保工程质量，争创优良工程。 3、销售风险 房地产项目的风险主要来源于房屋销售和成本控制。虽然，该项目是定向销售，同时中南大学湘雅医学院已有900多户需搬迁到河西居住，该项目还不能完全满足其需要。但从理论上来讲必须按惯例考虑空房率，以5%进行风险预测，在规定的销售期限内，可能减少销售收入近1000万元，投资回收期限将延长，总体经营效益将随利息成本增加而相应减少。 目前，该区域已有较多的房地产楼盘都开发有商业铺面，楼盘销售竞争较激烈。项目的成败与否，商业铺面的销售是关键。因此要有一套较成熟的整体营销战略，做好形象宣传，提升项目的价值。 第十章 结论 通过对项目的分析可见，“华雅翠园”的开发项目是可行的，并将带来良好的经济和社会效益。 1、本项目建设满足房地产开发的基本要素。一方面是地段因素，配套设施因素，水、电、通讯、道路、交通等方面条件较好；另一方面随着城市经济、政治、文化重心向河西的转移，特别是市委、市政府周边的发展，未来发展空间巨大。 2、本项目顺应改革和发展的潮流。高校后勤社会化改革势必带来后勤社会化的投入。确立高校区的战略思想，必将加快高校的发展。一方面随着高校教职员工收入的提高，势必带来更大的消费，特别是由于学校的西迁，大批教职员工希望在河西房产价格相对低于河东的情况下，在河西购置房产，而原来在河东已有的房产可进入市场；另一方面可以解决上下班不便的问题。 3、项目的投资效益明显。 本项目财务效益较好。通过敏感性分析，可知项目抗风险能力较强。即使在较为不利的环境下，也能获得较好的经济回报。