文化地产调研报告

— 2 — （一）我区文化产业发展得到科学的规划引领。 区政府及有关部门紧紧抓住我国《文化产业振兴规划》出台和广东建设文化强省的发展机遇，及时对我区文化产业发展进行全面调研，结合我区经济社会发展实际和传统文化资源优势，在2010年开创性地制定出台了《顺德区文化产业发展规划》，成为了我省第一个县域文化产业发展规划。明确提出了我区今后10年文化产业的发展目标和定位，从发展战略、空间布局、重点产业、推进措施等方面对文化产业的发展作出了前瞻性、全局性的部署规划和实践指导。 （二）我区文化产业趋向集群化、规模化、品牌化发展。 近年来，各级政府和有关部门充分结合我区产业提升、传统特色文化发展、群众文化需求等因素，积极引导文化产业向集群化、规模化、品牌化发展。目前全区文化企业1140家，从业人员约2.8万人，2010年文化产业增加值约88.19亿元，比2009年增长20%，占GDP比重约4.5%。初步形成了创意设计、数字音像、美食文化、活化传统文化、园艺休闲等五个独具特色的产业集群，培育了孔雀廊娱乐唱片有限公司、广东工业设计城等文化龙头企业，打造了“广东流行音乐基地”、世界“美食之都”、“香云纱”等知名文化品牌。 （三）我区文化产业推动经济社会转型升级的作用日益显著。 随着我区文化产业的长足发展，其社会效益和经济效益越来 — 3 — 越显著，对促进我区产业转型升级、满足群众多样化和多层次文化需求、传承和创新传统特色文化等方面的作用也越来越明显。如顺德创意产业园，已入驻的工业设计、软件信息、科研机构等企业82家，引进“顺德国际广告创意智谷”、“中小企业网络文化营销研究实训中心”等优质项目，2010年产值达10亿元，创造就业岗位2000多个；广东德胜创意园，通过整合市场、资金、创意人才、海内外企业等要素，为我区的制造业和传统服务业提供了智力和技术支持，以及高层次和高附加值的服务。又如广东香云纱文化产业园、广绣文化创新中心、南国丝都博物馆等，通过引入民间资本，对顺德具有丰富文化内涵和地域特色的香云纱、广绣、缫丝等传统文化进行了深度挖潜和提炼，有效推动了传统文化的传播和产业化发展；“文化凤城”、“凤城食都”等文化品牌深入民心，通过举办社区文化节、美食节、粤曲大赛、交响乐演奏会等多元化、系统化的文化活动，繁荣文化事业发展，提高城市文化品位。 二、存在问题 近年来，各级政府及相关部门为推动我区文化产业发展，做了大量工作，也取得了一定成效，但从调研情况看，当前仍然存在着制约文化产业发展的三方面突出问题： （一）产业发展观念和认识有待加强。 区镇（街道）对发展文化产业的重要性和迫切性认识仍有不足。对文化产业的划分、内涵和特性界定不够清晰，甚至有个别 — 4 — 镇（街道）存在文化产业难界定、难管理、难协调等不正确的认识。由于观念和认识的滞后，我区的文化产业直至近两年才被提升到推动经济和城市转型升级的高度进行规划，产业发展速度和水平的提升不明显，目前整个产业发展滞后于全区经济社会发展。 （二）产业发展政策和服务有待加强。 一是扶持政策措施不足。虽然我区已在去年出台了文化产业发展规划，但由于区镇（街道）对文化产业发展缺乏科学系统的数据统计和分析，未能根据文化产业的发展特性和实际、产业发展规划制定专门的配套政策和具体扶持措施。部分文化企业由于规模小、效益不高等原因，难以达到现行政府扶持企业的相关标准，享受不到政策倾斜和支持。去年全区入选龙腾计划的文化企业仅22家。因此，文化产业发展面临的资金、土地、人才、技术等瓶颈问题未能得到实质性解决。如民营投资建设的南国丝都博物馆因商业地产项目建设被迫提前交还所租赁地块，多次寻求政府协助解决土地问题，但因迟迟未能落实而面临闭馆。 二是政府提供的服务不够。由于对文化产业整体发展的引导，以及对文化企业的具体指导、服务工作，系统性和专业性较强，而区镇（街道）主管文化产业发展的职能部门人员不足、专业水平有限，且兼顾的业务繁重，对文化产业发展的引导，以及对文化企业的信息指导、法律援助、技术培训等服务难以到位。 （三）产业发展平台建设有待加强。 （一）我区文化产业发展得到科学的规划引领。 区政府及有关部门紧紧抓住我国《文化产业振兴规划》出台和广东建设文化强省的发展机遇，及时对我区文化产业发展进行全面调研，结合我区经济社会发展实际和传统文化资源优势，在2010年开创性地制定出台了《顺德区文化产业发展规划》，成为了我省第一个县域文化产业发展规划。明确提出了我区今后10年文化产业的发展目标和定位，从发展战略、空间布局、重点产业、推进措施等方面对文化产业的发展作出了前瞻性、全局性的部署规划和实践指导。 （二）我区文化产业趋向集群化、规模化、品牌化发展。 近年来，各级政府和有关部门充分结合我区产业提升、传统特色文化发展、群众文化需求等因素，积极引导文化产业向集群化、规模化、品牌化发展。目前全区文化企业1140家，从业人员约2.8万人，2010年文化产业增加值约88.19亿元，比2009年增长20%，占GDP比重约4.5%。初步形成了创意设计、数字音像、美食文化、活化传统文化、园艺休闲等五个独具特色的产业集群，培育了孔雀廊娱乐唱片有限公司、广东工业设计城等文化龙头企业，打造了“广东流行音乐基地”、世界“美食之都”、“香云纱”等知名文化品牌。 （三）我区文化产业推动经济社会转型升级的作用日益显著。 随着我区文化产业的长足发展，其社会效益和经济效益越来 — 3 — 越显著，对促进我区产业转型升级、满足群众多样化和多层次文化需求、传承和创新传统特色文化等方面的作用也越来越明显。如顺德创意产业园，已入驻的工业设计、软件信息、科研机构等企业82家，引进“顺德国际广告创意智谷”、“中小企业网络文化营销研究实训中心”等优质项目，2010年产值达10亿元，创造就业岗位2000多个；广东德胜创意园，通过整合市场、资金、创意人才、海内外企业等要素，为我区的制造业和传统服务业提供了智力和技术支持，以及高层次和高附加值的服务。又如广东香云纱文化产业园、广绣文化创新中心、南国丝都博物馆等，通过引入民间资本，对顺德具有丰富文化内涵和地域特色的香云纱、广绣、缫丝等传统文化进行了深度挖潜和提炼，有效推动了传统文化的传播和产业化发展；“文化凤城”、“凤城食都”等文化品牌深入民心，通过举办社区文化节、美食节、粤曲大赛、交响乐演奏会等多元化、系统化的文化活动，繁荣文化事业发展，提高城市文化品位。 二、存在问题 近年来，各级政府及相关部门为推动我区文化产业发展，做了大量工作，也取得了一定成效，但从调研情况看，当前仍然存在着制约文化产业发展的三方面突出问题： （一）产业发展观念和认识有待加强。 区镇（街道）对发展文化产业的重要性和迫切性认识仍有不足。对文化产业的划分、内涵和特性界定不够清晰，甚至有个别 — 4 — 镇（街道）存在文化产业难界定、难管理、难协调等不正确的认识。由于观念和认识的滞后，我区的文化产业直至近两年才被提升到推动经济和城市转型升级的高度进行规划，产业发展速度和水平的提升不明显，目前整个产业发展滞后于全区经济社会发展。 （二）产业发展政策和服务有待加强。 一是扶持政策措施不足。虽然我区已在去年出台了文化产业发展规划，但由于区镇（街道）对文化产业发展缺乏科学系统的数据统计和分析，未能根据文化产业的发展特性和实际、产业发展规划制定专门的配套政策和具体扶持措施。部分文化企业由于规模小、效益不高等原因，难以达到现行政府扶持企业的相关标准，享受不到政策倾斜和支持。去年全区入选龙腾计划的文化企业仅22家。因此，文化产业发展面临的资金、土地、人才、技术等瓶颈问题未能得到实质性解决。如民营投资建设的南国丝都博物馆因商业地产项目建设被迫提前交还所租赁地块，多次寻求政府协助解决土地问题，但因迟迟未能落实而面临闭馆。 二是政府提供的服务不够。由于对文化产业整体发展的引导，以及对文化企业的具体指导、服务工作，系统性和专业性较强，而区镇（街道）主管文化产业发展的职能部门人员不足、专业水平有限，且兼顾的业务繁重，对文化产业发展的引导，以及对文化企业的信息指导、法律援助、技术培训等服务难以到位。 （三）产业发展平台建设有待加强。我区文化产业发展平台建设总体滞后于整个产业发展，一定程度上影响了产业发展水平的提高。目前，我区仍未真正建立起针对文化产业发展的投融资、产权交易、人力资源、法律、信息化等服务平台，企业发展普遍存在资金不足、人才缺乏、技术落后等难题。全区文化企业规模参差，整个产业缺乏龙头企业、品牌企业和完善的产业链，文化产品附加值和文化服务水平不高。像孔雀廊这类既有规模又具品牌竞争力的企业屈指可数；规范的网吧、电影院及高质量的文艺演出等文化服务远远未能满足群众需求。 三、意见建议 随着我区经济社会发展的转型升级，文化产业将迎来崭新的发展阶段。区镇（街道）政府要因势利导，通过政治上鼓励、政策上支持、生产上扶持，推动文化产业的快速健康发展。建议今后做好以下三方面工作： （一）提高认识，高度重视文化产业发展。 区镇（街道）政府要充分认识发展文化产业的重要性和必要性，将其摆上重要位置，要像抓工业一样狠抓文化产业发展。要从长远发展的角度正确对待文化产业所创造的社会效益和经济效益，客观处理文化产业与其他产业共同发展、融合对接的关系，把文化产业作为我区的战略产业来谋划发展。要成立文化产业的领导协调机构，统一研究制定相关政策，处理文化产业发展中的突出问题，协调文化产业各行业间的有序发展，积极搭建平台、 — 6 — 优化环境，发挥文化产业的双重效益作用。 （二）落实规划，科学引导文化产业发展。 区镇（街道）政府应抓紧落实我区的文化产业发展规划。建议区政府建立定期调研视察和分析总结文化产业发展情况的制度，并组织相关职能部门做好产业的数据统计分析工作，改变目前没有统计口径、没有数据收集和分析等现状，以全面掌握产业发展动态，及时应对和解决存在问题。各镇（街道）要根据全区的文化产业发展规划，以各自的优势和特色产业为依托，结合发展实际，制定本地区的文化产业发展规划，并抓好具体项目的设计、配套和落实工作。区政府应明确提出文化产业年度发展的具体目标，并纳入绩效考核，确保规划中每项措施的落实，每项目标的完成。区政府各部门之间、区镇（街道）之间要加强协调联动，增强服务意识，通过规划引领、政策引导，鼓励文化产业园区、重大文化产业项目的发展，培育特色产业集群，引导中介组织发挥作用，使我区的文化从各自独力发展向产业集群带动发展转变；从低水平发展向高水平发展转变。 （三）抓住重点，大力扶持文化产业发展。 区政府应抓住文化产业发展中重点问题和困难的解决完善，重点项目和企业的推动扶持，从融资、市场开拓、科技创新、人才、社会化服务等方面入手，尽快研究出台鼓励扶持政策，着重体现政府对文化产业长远发展的引导，以及推动阶段性发展的实质性和针对性扶持。建议借鉴上海、深圳、佛山等地区的经验和 — 7 — 做法，制定符合我区发展实际的扶持政策措施。 1.加大财政资金投入 建议区政府设立文化产业发展专项资金，并纳入区镇（街道）财政年度预算。通过贴息贷款、技改补贴、购买服务、项目奖励等方式进行鼓励和扶持，迅速打开文化产业发展的新局面。 2.制定鼓励扶持政策 一是扶持重点项目和企业发展。由相关部门对文化创意、影视演艺、文化会展、新闻出版、文化休闲娱乐服务等领域，具有示范性和引导性的重点文化产业项目，重点文化产业集聚区和园区，有实力有竞争力的骨干文化企业等制定具体奖励标准，对年产值、带动就业人数、拉动其他产业发展等方面达到标准的给予奖励，以及优先安排用地、税收优惠、贴息贷款等方面的扶持。同时，区政府要加强项目用地、扶持资金等方面的统筹协调，确保我区文化产业发展规划中“一项一策”的落实，充分调动企业的积极性，促进文化产业的规模化、集群化发展。 二是鼓励扶持发展平台建设。政府要对管理完善、服务到位，在文化品牌打造、技术培训、投融资服务、信息化建设等方面发挥积极作用的科研、教育、金融、法律等服务机构给予表彰奖励，并通过经验推广，促进我区文化产业发展平台的建设和完善。建议着重抓好以下三方面：第一，融资平台建设。鼓励金融机构把文化产业全面纳入贷款范围，并积极开发适用于文化企业的金融产品和信用担保体系，探索推行以项目收费权或收益权为质押的 — 8 — 信贷模式，增强对文化企业的服务能力。第二，鼓励政产学研合作。通过政府购买服务的方式，支持文化产业的科技服务、中介服务机构和文化经纪人的发展，鼓励高校和科研单位向我区的文化企业开放技术、人才、信息等资源。第三，加强人才队伍建设。鼓励支持高校与文化企业建立人才培养基地；通过表彰奖励或资助的形式，培养引进和留住一批名家大师、一批文化产业的领军人物、一批有文化懂经营的管理人才、一批高端的专业技术人才。同时，政府要切实加强文化产业干部队伍建设，增加人员配备，专门负责全区文化产业发展政策体系的研究落实和企业、项目的跟踪服务，通过在职培训、专业课程进修等形式，提高干部队伍的整体素质。 三是鼓励多元投入和融合对接。政府要以降低文化产业类企业注册资本门槛、减少审批环节、简化审批手续等方式，在国家允许的范围内，积极鼓励民间资本参与文化产业和事业建设；对企业、社会团体、个人建立和资助的博物馆、美术馆、陈列馆等公共文化项目，要给予税费减免、用地政策和表彰奖励。区政府要在加强图书馆、博物馆、体育场等公共文体设施建设的基础上，积极探索社会办文化的形式和渠道，以及文化活动组织方式的社会化，为市民引入高质量、多元化的文艺演出、艺术展览、休闲娱乐服务等，加强文化产业和文化事业的融合，更好满足市民的文化消费需求。区政府要加强对各产业规划的统筹协调，大力推进文化产业与工业、农业等基础性产业和传统特色文化的融 — 9 — 合对接，如促进文化创意与制造业产品的深度融合；文化旅游与我区的美食、水乡、武术等传统文化的融合，突出我区文化产业特色，扩大文化品牌效应。

　　一、赋予建筑物文化内涵　　文化就像爱情一样，是一个永恒不变的主题，在各个历史阶段与各种产业“联姻”。建筑本身是没有多大差别的，因为其文化和品味不同才使建筑有了高下之分，因为有了文化因素才使建筑更加鲜活。但是要注意文化内涵不能与当地历史文化脱离。文化的本质特征是让没有生命的钢筋水泥具有文化的永恒价值，让文化体现在地产开发的每一个环节。文化在其中不是标签，更非噱头,而是充实在建筑物的每一个细部，包括阳台的设置，立面的颜色，甚至保姆房的设置都非常注重。　　二、业主和开发商共同打造文化地产　　当房地产做到一个阶段时，它表现出来的便是一种生活，一种文化。对于文化地产，文化和地产的结合是人们对美好生活的向往，文化不仅仅是开发商提出来就能实现的，还需要广大的业主有较高的文化素质和开发商共同打造文化地产。　　三、每个楼盘应该有独特的文化　　文化是有内涵的，包括了地域文化、建筑文化、社区文化及企业文化几大部分。 目前大部分的房地产开发商只是打着文化地产的旗号，并没有把文化完全地融入到地产中去。许多的建筑师和开发商都把文化丢掉了。实际上，一个楼盘应该有自己独特的文化。从一开始的规划设计，到后面的建筑用料，再到小区景观设计，甚至业主入住后都是要体现的。特别是业主入住后，对文化的建设起着至关重要的作用。文化地产还有一段艰难的路要走。　　四、文化地产要从消费者需求出发　　房地产并不只是钢筋加水泥简单的堆砌，当人们满足了“有其居”之后，开始对住所产生文化和精神层面的要求。没有文化的产品就像是流行歌曲，很容易过时，只有在楼盘上附加文化，才能使建筑持之以恒。因此，做文化地产务必要从消费者需求出发，重视细部。从消费者需求出发解决了市场问题，重视细节则解决了“落地”的问题。　　（以上是我们对您问题的回答，详情请见山合水易网站）文化地产运营商——香雪堂文化发展有限公司天津香雪堂文化发展有限公司采用“服务产品”+“解决方案”双线方式，为不同的合作伙伴提供不同类型服务。服务产品涵盖从地产项目规划、建设、宣传、引流等全过程，提供全链条服务。服务产品1：园区规划公司整合自身品牌，以“影视+地产”概念为出发点，开拓独具特色的园区规划思路，为京津冀地区文创类园区提供全面的园区规划和创意策划服务。园区运营与影视拍摄有异曲同工之妙，拍电影之前制作单位需要清楚自己拥有的资源，导演、设备、场景、剧本、演员等要多位一体，而园区运营则需注重品牌、设施、位置、服务、招商五位一体，园区才能拥有稳健长期的发展。用“拍片儿”的思路玩转园区，是香雪堂独有的理念和能力。服务产品2：宣传推广多年影视制作积累的媒体资源为公司带来强大的平台和经验支撑。公司曾隶属于天津电视台，与中央电视台、天津电视台等重量级媒体有广泛而深入的合作，影视宣发业务由于其行业特点，对宣传方式、能力、理念等都有很高的要求，能够在短时间内将一部影片在全国范围内受到关注，是影视发行企业独有的能力。天津香雪堂文化发展有限公司依托强大的全媒体资源和影视宣发的推广方式为客户提供宣传推广服务。服务产品3：招商引资基于强大的宣传能力和资源整合能力，天津香雪堂文化发展有限公司为社区、地产商、开发商、产业园等合作伙伴提供相应的招商引资服务。通过影视剧等文化元素带动地产项目进行招商引资，同时为地产项目创造文化附加值。服务产品4：活动引流公司曾为国内多家省级电视台及公司提供专业的栏目稿件及活动策划。现在，公司秉承“影视+地产”的创新概念，以线上线下相结合的方式，举办包括复古集市、周年庆典、文化沙龙、美食音乐节、文创展会等在内的品牌活动，聚合文创资源的同时，为社区、地产商、开发商、产业园区等合作伙伴带来大量流量，提升入住率的同时提升其文化品格和口碑传播度，实现经济效益和文化效益的双丰收。

那么有没有方法可以解决？当然有方法，我们要把房地产当作一个有机的生命体来看，房地产涉及的不只是一个第三产业，其牵扯的事务是全面的。首先是社会经济的带动力。人是离不开土地的，就像我们中国文化《大学》里面所讲的“有土斯有财，有财斯有用”，这个引申的意义也就是解决房地产泡沫经济的一个根本的指导思想。下面它还有一句话，“君子慎乎其德”，从事任何的经济行为，也就是我们中国人讲的“经世济民”，而不是单纯的一种投资、获利、炒作的商业行为。我们要从宏观看，“君子慎乎其德”这里面包含的道理是经济效益、社会效益，必须是全面的、不二的。最大的经济效益也就是最大的社会效益，最大社会效益也就是最大的经济效益，这是无法分割的，而泡沫经济之产生就是把它们分割，受西方一种短视的重商行为影响，他们把道德和价值完全分开，这是一个原则问题，“有德斯有人”，在一种全面的、宏观的社会道德和经济道德的两者合一的、不二的指导方法之下，你才能够培养一些真正进取而德识兼备的人才，所以，才说“有德斯有人”。只有这种德才兼备的人士对土地的资源开发，对土地的充分利用才能从土地里面全赢，全赢也就是社会效益和经济效益都具足，这样的人才能给全民、全社会带来真正的财富，而不是说只有房地产从业者单方赚钱；而“有才斯有用”，以至于良性循环，全民都能够拥有自足的财富，这才是全赢的观念。土地的开发，社会的繁荣也在这种良性循环中发展，那就不会有房地产的泡沫产生了。产生泡沫的根本因素，再强调一点，关键在于以下的两个名词及其排序，即为什么是“文化地产”重要而不是“地产文化”优先，问题的关键就在这里。什么是文化地产呢？文化地产顾名思义也就是《大学》里面所说的，“有人斯有土，有土斯有财，有财斯有用”，从事房地产开发的目的就是要达到全民皆益的这种文化层次，是个宏观的、本末的“本”，也是一个为什么人服务的理念，这种服务的目的，就是要达到一种人文自然和谐的进步，就是要到达生存、生活、生命的和谐，是根本之道。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:大鱼地关于弘扬和传承传统文化的调研报告　　为深入挖掘和充分发挥传统文化在促进和谐社会建设中的重要作用，加快实现“三年突破XX”的目标。近日，县人大常委会办公室组成调研组，通过走访了解、座谈、查阅资料等方式，进行了专题调研。现将有关情况报告如下：　　一、继承和弘扬传统文化的基本情况　　中国传统文化源远流长、博大精深，是中华民族几千年文明的结晶，蕴含的追求和谐、以人为本、见利思义、诚信待人、自强不息、精忠报国等价值理念，对加强社会主义精神文明建设、促进社会和谐稳定发挥着重要作用，值得继承和弘扬。　　一是传统文化促进了社会和谐稳定。近年来，我县政法系统先后开展了形式多样、内容丰富的传统文化学习活动，在增强司法干警素质的同时，有效化解了社会矛盾，维护了社会和谐稳定，取得显著效果。原法轮功练习者张某，经过政法委引导学习《弟子规》，不但自己不再练习法轮功，而且主动帮助另外两名法轮功练习者转化，与法轮功永远决裂。县司法局积极探索，创新思路，把中国优秀传统文化引入到对社区服刑人员的思想教育中，让社区服刑人员学会换位思考，启迪善心、唤醒良知，鼓励他们改过自新，“争做好人”。截止目前，县司法局已举办集中教育培训班

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:彡彡九图文　　篇一：芜湖县房地产调查报告　　芜　　湖　　县　　房地产/商铺　　调　　查　　报　　告　　目录　　一、芜湖县基本情况介绍　　1、　　2、　　3、　　4、　　5、交通方面经济发展城市化进程芜湖县区域配套芜湖县发展机遇　　二、芜湖县城湾沚镇县域内开发楼盘、商铺价格、住宅价格　　及销售情况，居民投资意向　　1、　　2、　　3、芜湖县房地产总体情况各房地产楼盘情况商铺经营情况　　三、小结　　一、芜湖县简介：　　芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、红杨、花桥等5个镇124个村19个社区（其中2个单位型社区），县政府驻地湾沚镇。总面积670平方公里，人口约29万人。自20XX年起，县域综合经济实力连续位居安徽省经济“十强县”行列。20XX年列居全省“科学发展先进县”一类县第四位，20XX年跃居至第二位,20XX年居第二位。　　1、交通方面：　　芜湖县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（芜湖—宣城）、芜马高速（芜湖—马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵—南陵—宣城）、芜雁高速（芜湖—高淳）即将通车，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙

关于房地产市场的调查分析 近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。现就1998-2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下： 一、1998-2003年我县房地产市场运行情况 （一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。1998-2003年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。 （二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。 （三）土地供应情况（表格附后）。1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。 （四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。 （五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。 （六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。 （七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。 （八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003 年末，房地产贷款比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房贷款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。 （九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。 （十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。 （十一）住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。 二、1998-2003年我县房地产市场基本特点分析 1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。 2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。 3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负，降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%，2001年6月国家清理取消了47项建设性收费，2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取，非住宅交易管理费按12元/平方米收取，；二是推出个人住房贷款，增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来，我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。 4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。 5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。 三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析 总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏计划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。 四、保持我县房地产市场持续健康发展对策 1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发计划，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。 2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。 3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于政府及时进行宏观调控。 4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。 5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高办证速度。 6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。 7、要加大经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面：一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式；三是要根据低收入家庭实际情况，改革完善住房保障体制；四是要严格经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强对经济适用房价格监管系统研究，改革成本控制体系；六是要严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快启动中、低价位大型住宅小区建设。 8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房贷款管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。 9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作，积极采取行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门作为行业主管部门，要结合实际，积极开展试点工作、并注意总结经验，为推进物管产业化奠定坚实基础。 10、要加强房地产开发监控力度。据了解，目前昆阳镇房开用地较大，已远远超过当地住房需求量，这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。 五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析 综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998年以来，我县房地产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在： 1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’，建设新平阳”，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大，为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右，而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大发展潜力。 2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。 3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。 （1）新增城镇人口住房需求 根据城镇人口预测，按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量： P1=W1·N+W2·R·F·N 式中：P1：新增人口住房需求总量 W1：新增人口中非农人口增量 N：新增人口人均建筑面积（按人均30平方米取值） W2：新增人口中暂住人口增量 R：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例（估计在9%左右） F：暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量： 2004年新增人口住房需求总量： P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米） 2005年新增人口住房需求总量： P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米） 2006年新增人口住房需求总量： P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米） （2）经济发展居民改善居住条件对商品房的需求 由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。 （3）投资对商品房的需求 由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。

2008年山西省沁县房地产开发调查报告目 录 第一部分、沁县基础概述------------------------------------------3 一、沁县概况----------------------------------------------------3 二、沁县的经济发展状况------------------------------------------5 三、沁县县城市建设规划------------------------------------------6 第二部分、市场调查问卷分析 -------------------------------------11 一、住宅部分----------------------------------------------------12 二、商业部分----------------------------------------------------17 第三部分：项目推广-----------------------------------------------22 一、总体推广策略------------------------------------------------22 二、媒体工具运用------------------------------------------------22 三、广告投放计划------------------------------------------------23 第四部分、整体建议-----------------------------------------------23 一、项目分析----------------------------------------------------23 二、目标客户群分析----------------------------------------------26 第五章、结论--------------------------------------------------26 调查目的：深入全面了解沁县房地产情况调查方式：定点调查、走访调查、问卷调查调查时间：2008年2月28日---2008年3月4日调查地点：沁县县城调查公司：太原宝星隆华公关策划有限公司调查人员：武海飚 刘 洋 第一章、基础部分 一、沁县概况沁县位于山西省晋东南地区北部、太行、太岳两山之间，东接襄垣、武乡，南邻屯留，西部与沁源毗邻，北部与武乡及晋中地区的平遥接壤，位居省城太原与市府长治的中轴线上。地理座标：东经112°28′～112°54′，北纬36°26′～36°59′。县城北距太原148公里，南距长治80公里。太(原)洛(阳)公路纵贯南北，二沁(沁县、沁源)、沁武(沁县、武乡)公路横亘东西，太(原)焦(作)铁路过境畅通，交通十分便利。素有“北控太原，南襟上党，冀南之门户，潞泽之咽喉”之称。是长治市北部四县的政治、经济、文化中心。全县总面积为1315平方公里，属黄土丘陵山区，全境地形四周隆起，中部低平，整个地势西北高、东南低，平均海拨1000米，最高点为位于西部的棋盘山，主峰海拨1745.5米，最低点为南池乡的二神口，海拨高度为916米，全县辖4镇17乡 319个行政村，总人口17.1万人。沁县的县境似“仙童指路”势，地形四周隆起，中间低平，沟壑纵横，起伏不平。整个地势是西高于东，南低于北。境内平均海拔高度为1000米左右，最高蜂是棋盘山，海拔1745米百度2下嘛

【活动目标】 1．知识目标： 通过对家乡民俗文化的研究，了解家乡丰富多彩的民间传说故事、民俗风俗习惯、节日食品、民间工艺等，知道他们是乡土文化的一个重要组成部分。 围绕民间文学、节日饮食、风土人情、民间工艺等，指导学生对问卷、访问...

　　北京物业小区调查报告　　(原标题为《北京物业小区业主自主治理能力调查数据统计初步分析报告》，发表时改动。本项目为美国乔治华盛顿大学法学院、中律原有限公司资助项目，和谐社区发展中心项目——《北京市物业小区业主自主治理能力发展研究》，全文约1万5千字）　　一、物业小区业主自主治理能力调查研究说明　　(一)研究的理论背景　　中国经济体制转轨触发了中国社会向公民社会的转型，其表征是：在基层社会出现了结构性的变化，产生了基于私有共同财产基础上的利益共同体及其合法组织，城市居住小区中的业主群体就是其中之一。自上世纪90年代起，住房从计划经济时代的国家财产转变为私有财产，财产关系的变化导致社会治理结构也随之而改变，在城市居住区，商业化和社会化管理取代了原来单位房管部门的行政管理模式。同时，基于物权的社区治理模式开始付诸实践，基层社区治理模式正在发生从行政管理模式向社区自主治理模式的转变：居民/业主成为社区自治的主体。　　业主组织是一个纯粹的群众自治组织，其组织特性基于“物权”特征而决定，该权利决定了基于物权的权利主体与权利义务人之间的关系。业主组织作为小区共有财产的治理主体的合法性不是源自于行政授予而是来自于商业交易行为，通过购买房产而获得，因居所承载之建筑物共有产权性质而获得。业主的共同利益基于小区共有财产，小区中的不动产与动产(维修资金)形成一笔巨大资产，业主组织能否管理、维护好这笔巨大的资产是基层社区面临的最为严峻的挑战。　　业主从个人私利出发的权利诉求，在客观上会起到保护公共利益的作用。由于共有财产权，每一个业主之间的权利关系紧密相关，任何一个业主要保护自己个人的利益，就要关心和保护小区共有的财产和相应的社会秩序。这样，个人的私利会驱使人们有动力参与到共同事务的治理中来。而当一个人发现个人的力量难以有效地保护自己的财产和权利时，他就会和别人联合起来为了保护他们共同的财产和权利而奋斗，这样个人的权利意识促进了社区参与，反过来在社区参与的过程中，人们逐渐会在维权过程中形成理性的集体行动的知识和合作的技能。通过这样的过程，一个人因而发生了从个人向公民的转变，即不仅关心个人私利也关心公共事务，在主张其拥有权利的同时也承担其相应的责任与义务。从这个角度出发，社区物业纠纷的出现对中国的社会转型具有重大积极意义。并且这种动机在本质上具有可持续性，因为共有财产的巨大利益关系使得业主有内在的动力去解决“搭便车”、监督、信息成本、新制度供给等集体行动的难题。　　财产权制度的变化改变了权利义务配置的变化，导致中国社会治理结构的变化。在中国现有体制下，在基层社区中，业主组织、居民组织、房地产开发企业、管理服务企业、地方政府之间的关系通过小区共有财产这个物质平台，形成了地方社会中新的秩序关系。摩擦和冲突既是社区发展的阻力又是动力，因为人类社会生活中的纠纷与冲突是难以避免的，但是人类却可以从解决这些冲突中学会理性行为、合作共存的宝贵经验，这是构建秩序、发展民主法治的必修课。纠纷的解决会成为公民实践自主治理社区事务的途径。社区治理是一种民众通过实践才能习得的技艺，如托克维尔所指出的，社区自治是民主的学校，从对社区自治事务的参与，使人民学会组织的科学与艺术，而这种结社艺术则是在平等占主导的民主社会里维持自由的基础，它教会人民在保持他们自由的同时应用他们的能力去达到共同福利。　　业主组织发展状况成为当代中国公民社会发展的标杆之一。如哈罗德伯曼在其著作《法律与革命——西方法律传统的形成》中所阐述的，在十一世纪后期至十二世纪，新出现的商人阶级如何使现代意义上的商法概念和制度在西方社会发展成一个集成的法律体系的。他揭示的历史进程的逻辑是：“新阶级的出现是一个新社会发展的必要前提”，是商人导致了商法，而不是商法造就了商人。同样，中国上世纪90年代的经济发展与财产关系变化导致了一个有产阶级——业主在城市地区大规模范围的诞生。这种变化是在经济改革政策推动下的结果，是经济改革的附带产品。然而，这个副产品对中国转轨的意义重大，如梁治平先生指出的：“用一种长时期的眼光看，中国文化与中华文明在其生死攸关的现代转型中最迫切需要的，是一个自主的、能够自我建设与自我协调并能有效地监督和影响国家决策的健全的社会。”这个“健全的社会”指的就是公民社会，业主组织就是这个公民社会的先导之一。然而，如果业主组织不能实现对小区共有财产的有效治理，不仅会影响社区的稳定与秩序，导致小区物业和环境的破坏与贬值，而且使中国民间社会错失这得来不易的基层群众自治试验的历史机遇。　　(二)调查目的　　作为新兴事物的业主组织，因其所处的体制边缘的性质导致其组织的法律地位和组织特征模糊不清，加上学术领域内对于社区民间组织研究的相对滞后，使得不论是官方的正式统计口径还是学术界的研究，对业主组织的基本状况都缺乏足够的关注和准确的把握。近几年来，部分学者开始给予关注，在各自研究领域内开展了一些小范围内的调查，并获得一定的数据资源。但是，对于业主组织的基本情况仍然缺乏全面、规范和持续性的科学调查。这既不利于社区民间组织健康发展，也不利于政府管理。摸清业主组织发展的基本情况，是制定相应的法律和政策的依据，是促进其组织发育和发展的条件。对业主组织通过科学调查进行全面了解摸清底数，也是促进物业小区各方之间的沟通和协调、化解矛盾和冲突的前提和基础。　　本研究把业主组织自主治理能力作为调查研究的重点。业主组织作为社区群众自治组织，相对于跨区域、全国性、甚至国际性的公民社会组织，更具“草根”特性。它对社会生态环境具有很大的依赖性，也直接反映出基层社会生态的方方面面。业主治理能力既决定其自身的生存发展，也是决定城市草根基层社会兴衰成败的关键。作为非赢利性组织，它不能依靠报酬来吸引参与者，在很大程度上依靠志愿者在时间和精力上的投入，这样的一个群体，是如何克服“公地的悲剧”与“集体行动的困境”，形成一个有效的治理主体?它在什么样的社会生态环境的要素下，生存和发展起来的呢?这是本研究调查所要探索的旨趣之所在。本调查研究项目只给出了初步的数据分析汇总，还未进行深入的数据分析和坚实的理论分析。　　(三)调查方法　　调查范围、单位和时间跨度：北京3,000个商业化物业小区是本项目对象。本研究的调查以一个物业小区为一个调查单位，对于愿意接受调查的合格对象，主要是对业委会成员进行采访和问卷填写。项目申请于2005年，调查数据结构和问卷设计自2006年1月起， 此间多次修改(由于经验不足和调查人员的协调等问题，也许修改太多次了)，调查的时间跨度从2006年3月－2007年12月。由于时间跨度问题，一些小区在调查当时的状态和现在的状态不一样，发生了变化。　　抽样方法：采用的是“偶遇抽样(方便抽样)”和大样本(138个小区)相结合的方式。这种抽样属于“非概率抽样”。其局限性是可能的样本选择偏差，例如，进入我们调查范围并愿意做调查的小区多数属于北京市物业小区中组织程度高、业主自主治理能力较强或物业纠纷较为严重的部分。他们比较活跃，多是因为参加各种活动、会议或者发生纠纷引起社会关注等等才与我们有了联系，同意接受采访，这样，样本中较少包括那些沉寂无声的小区，因此所用样本在代表总体和推断总体特征时会导致数据估计偏差。但是其积极意义就在于具有探索性，给出一些当前事物状态的典型信息。　　抽样缺陷的补救：由于当前新兴的物业小区基本数据不在官方调查口径内，因而不能从正式途径得到所需信息。物业小区业主组织游离在体制边缘的特生使得物业纠纷又具有相当的敏感性，确定抽样框，采取概率抽样调查极其困难。从另一方面来看，客观因素是，物业小区的物业纠纷状态本身具有很大的突发性，此前安静的小区可能会突然爆发出纠纷与冲突。即使严格采取概率抽样，抽样框的维护也跟不上抽样调查的需要。从主观方面看，由于物业纠纷的敏感性，抽样框中的小区当事人不一定愿意接受调查采访。所以，本研究所做的补救措施是扩大样本数量，以补充抽样的不足。我们的调查目前在北京已涵盖有业委会小区数量的大约三分之一，并且，还用一些别的办法包括典型案例和定性研究对调查数据的客观性予以一定的弥补纠正。　　调查的核查：在调查数据库整理中发现了一些问题，这些问题是调查人员和被调查人员关于问题理解的偏差造成的，例如，关于小区业主组织中是否有“业主代表大会”制度，不少被调查人员误将非正式的“业主代表”当成正式的“业主代表大会”制度，对于明显的偏离经验观察结果的数据，本项目对有疑义的数据进行了逐个核查，尽量纠正可能的偏差。　　(四)调查问卷的指标设计　　调查指标需要在调查过程中反映社会现象特征、属性或状态，调查指标的设计需要在研究假设指导下形成一套既反映研究假设内容，又符合客观实际情况的逻辑体系。　　本项目研究采取了一种较为简单的数据采取法，在我们的研究基础上，把研究对象分解为若干方面，再分解为各个层级，直到最基本的数据单元，数据项分类及数量如下表：　　调查的数据项的定义和取值尽量表现其客观状态，例如，基本上是，“是否”、“有无”、“数量多少”等类型的问题。希望通过这种方式，减少人为主观认识差异造成的偏差。　　(五)调查问题数据指标结构　　如图所示：　　第五部分 物业纠纷　　(二)物业纠纷中采取的行动　　调查数据显示：一方面，针对开发商问题的解决活动相对来说开展得最多，以47％的相对优势超过针对其他两大类问题的行动，针对物业管理问题的有36％，而针对业主关系问题进行的解决活动相对来说较少，只有17％。　　另一方面，所有解决问题所采取的行动不到物业纠纷问题的四分之一(242％)。其中，针对开发商问题的解决活动是其问题的276％，针对物业管理问题的解决活动是其问题的21.5％，针对业主关系问题的解决活动是其问题的232％。　　总体来说，在解决方式的选择上，协商/谈判作为业主的首选方式，以7％的总体比例绝对兴地压倒其他方式。另外 ，联系政府、法律诉讼与调解也是重要的解决问题的方式。就单项问题采取的行动来看，针对开发商和物业管理的问题所开展的解决活动偏好于选择协商/谈判作为解决方式，而调解作为重要的解决问题的方式主要使用在解决业主关系问题所进行的活动中。三者都喜欢的方式是协商/谈判。其次是联系政府。　　(三)业主在物业纠纷中采取行动的结果　　总体上，对物业纠纷问题采取的行动中，针对开发商遗留问题、物业管理问题和业主关系问题的总体比值合计仅有49％左右，一半以上的行动都无果而终。得到反馈的一半行动里，还有14.66％的完全没有解决，19.83％的行动只是得到小部分解决。对于小区存在的物业纠纷问题来说，解决结果更是不尽人意：得到反馈的问题只有11.90％：3.55％的纠纷问题被完全解决或大部分解决。3.55％的问题完全未解决，4.80％的纠纷只是小部分被解决。同时，部分解决的比例相对较高，没解决部分也是解决部分的3倍以上。这从下图中可以直接看出。　　针对开发商遗留问题的行动难以得到结果，仅有3761％的行动得到反馈，其中：有51％得到部分解决，37％未解决，12％得到解决。　　至于物业管理问题，不到一半(4819％)的行动得到反馈，只有8％的物业纠纷问题所采取的行动得到解决，62％，的行动得到部分解决，其余30％完全没有解决。　　具体分类项目上，针对业主关系问题的行动结果比较好。尽管针对此项问题的行动比较少。但是82.50％的行动都有反馈。具体情况是：12％的行动完全被解决，67％部分解决和21％未解决。这些处理结果，也反映了这个现象：相对于业主见间的个人纠纷问题。业主面对开发商或物业公司这个集体时，力量量要弱得追。后者间的矛盾比较突出。而且难以得到解决。　　总体上看，物业纠纷解决的结果情况如下：针对所有类型的物业纠纷问题采取的行动，最后得到解决的只占10.5％，部分解决的占596％。没解决的占298％。　　(四)北京物业小区中成立了业委会和未成立业委会的小区在物业纠纷中的情况比较分析　　本项目调查t38个小区中有21个小区是未成立业委会，但是存在业主委员会筹备委员会或筹备小组的社区，我们试图对二者的情况做分别的汇总统计，进行比较。但是需要说明的是，由于抽样的方法和未成立业委会的小区样本数量太少，这种比较研究在反映客观情况中可能是不准确的，仅仅作为一种有限意义上的参考，为未来再进行类似的比较研究做探索。　　1 北京有无业委会的小区之间物业纠纷问题类型的比较　　与开发商之间的问题类型的比较：　　有业主组织的物业小区：建筑质量20％，公摊面积18％，销售承诺17％，规划变更17％。　　没有成立业主组织的物业小区：销售承诺21％，质量20％，公摊18％，规划变更17％。　　总体来说。没有成立业主组织的物业小区和成立了业主组织的小区一样，行动得到的反馈都在50％左右。　　通过数据比较，我们发现，与开发商的物业纠纷数量在两类社区中有明显的差异，并且，与开发商的纠纷的类型也显示，与成立业主组织的小区有所不同，在没有成立业主组织的小区中排在第一位的纠纷问题是销售承诺，这些数据的差异可能是一个物业小区建成后的早期问题是否能够解决的反映。因为成立业委会的小区通常是因与开发商的早期纠纷中组织起来的，这样，在成立了业委会的小区中，就较多地解决了早期纠纷问题。在成立了业主组织的小区中对与开发商的纠纷问题采取短动的频数也要高于没有业委会的小区。因此我们在这里的假设是。与开发商的纠纷的程度是导致一个物业小区集体维权、成立业主组织的动因。　　在无业委会的社区中，问题最多的出现在物业管理上，过半(5212％)的物业纠纷都是由此引起，几乎是开发商遗留问题(29％)的2倍、业主关系问题(19％)的3倍。所有物业管理问题细目中，问题最多的是在保洁保安与物业管理费方面，其反映率(均为76％)比值(均为18.6％)都很高，这也许可以假定为小区中有业委会，在物业管理上能够在调解物管公司与业主之间关系和减少纠纷方面起到作用。　　在有/无业委会的摄取中，在我们的调查中业主内部的纠纷比例数据都是一样的，正式的选举、议事程序或组织等方面的问题性质与业委会的小区不同，但是，也存在着不容忽视的业主之间、业主与业主群体之间的矛盾。　　2 北京有无业委会的小区之间物业纠纷问题采取行动类型的比较　　根据上表，在无业委会的社区中，相对激烈的方式是人们解决问题的首选之举，即集体抗议方式被排在第一位，在所有问题上总体选择为17％。其二，在面对开发商问题时，人们更愿意选择联系媒体曝光。当然，总体来看，协商调解依然是人们比较倾向的解决问题的方式，尽管不是解决问题的首选，但是，在所有问题的解决中，协商的比重为13％，仅次于集体抗议。就业主关系问题的解决活动来说，有高达89％的比重的被访者都愿意选择调解。这也在很大程度上反映了人们更愿意选择和平方式解决问题。但是，在没有业委会的小区中采取法律途径的行动只占7％。我们的初步结论是，只有成立了业委会，才有可能采取理性集体行动，包括协商谈判或者走法律途径，特别是在北京，尽管业委会没有诉讼主体资格，但是在司法实践中，大量的以业委会名义提起的法律诉讼被受理，并形成了很多具有标志性意义的诉讼案件。　　3 北京有无业委会的小区之间物业纠纷问题行动结果的比较　　从单项问题来看，针对开发商遗留同题，有业主组织的小区的解决情况稍好。成立了业主组织的小区的状况以绝对优势胜于尚未成立业主组织的小区：前者完全解决的比例是8％，后者该项值为0％，前者部分解决的比例为20％，后者该项值为8％，而尚未成立业主组织的完全未解决部分比值也高于成立业主组织小区16个百分点(46％－30％)；针对业主关系问题，不管完全解决，还是部分解决，或者完全未解决，成立了业主组织的小区的情况都明显好于尚未成立业主组织的小区。综上所述，从数据来看，有业主组织的小区作用明显要比没有成立正式业主组织的小区要强。　　总体来说，没有成立业主组织的物业小区和成立了业主组织的小区一样，行动得到的反馈都在50％左右。但是，从反馈结果看，尚未成立业主组织的小区。未解决的比例明显较多，而解决和部分解决的比例，也都明显低于成立了业主组织的物业小区。从反馈结果看，无论是成立了业主组织，还是尚未成立的小区，物业纠纷被部分解决的比例较大，都在一半以上。但是尚未成立业主组织的小区，完全未解决的比例明显较多，而其完全解决和部分解决的比例，都低于成立了业主组织的物业小区。　　致谢　　感谢乔治华盛颤大学和中律原咨询公司为本项目提供的资助和其他帮助；　　感谢蔡著焱、孟宪生、王嘉吾、刘绮菲、张丽曼、舒可心、陈旭、王海、秦兵等以及物业公司经理张学军先生等人的专业知识为本项目的设计做出的贡献：　　感谢王峰、赵静、张然、李宏伟、冯金磊、扬爱冰等在调查中的艰苦工作；　　感谢陈伊屣为调查问卷格式的设计制作；　　感谢李洁在数据初始工作中的辛勤工作：　　感谢曹吉丁先生在数据库结构设计、建立、数据录入、分析和制图方面的贡献：　　感谢孙紫岚在数据分析、图表制作方面的贡献；　　感谢接受调查的小区业委会和业委会筹备组!