统计调查项目可行性研究报告

　　关于推进建筑节能工作的思考　　节约建筑能源是贯彻国家“节约能源、保护环境”可持续发展战略的重要方面，是执行中华人民共和国《节约能源法》的重要组成部分。积极推进建筑节能，有利于减轻大气污染，减少温室气体排放，保证国民经济持续稳定发展，改善人民生活和工作环境，是全面实现小康社会战略的一个重要方面，是我国建筑业和节能事业的重要工作，同时也是我国建设事业中一项长期的艰巨任务。　　节能成绩来之不易　　在建设部的组织下，我国建筑节能工作从以技术研究开发、技术标准制定、技术推广与工程试点转向有组织、有计划的全行业行政推动。　　第一，政策规范陆续出台。编制了我国《建筑节能“九五”计划和2010年规化》、《建设部建筑节能“十五”计划纲要》；召开了第一次、第二次全国建筑节能工作会议；另外，建设部、原国家计委、原经贸委、税务总局联合发布了《关于实施民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）的通知》，建设部、原国家计委、原经贸委、财政部联合发布了《关于实施“夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准”的通知》，对各地实施节能50%的标准提出了具体要求；原国家计委、原经贸委、建设部联合制定了《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》；原国家计委、原电力部、建设部联合发出了《关于大力发展热电联产的能通知》；原经贸委、建设部、技术监督局联合发布了《关于进一步推动“绿色照明工程”的若干意见》；颁布了建设部《民用建筑节能管理规定》的部长令，对建设项目有关建筑节能的审批、设计、施工、工程质量监督以及运营管理各个环节做了规定。许多地方建设行政主管部门也编制了节能设计标准实施细则并出台了管理规定。日前，建设部等八部委联合下发了《关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》，决定在“三北地区”开展城镇供热体制改革试点工作，在试点基础上再逐步推开。这标志着我国城镇供热体制改革已进入实质性阶段。　　第二，建成的节能建筑逐年增加，建成的示范工程已超过百万平方米。2000年，全国累计建成节能建筑面积超过18000万平方米；太阳能和新能源在建筑上的应用工作进展迅速，建成太阳房1000多万平方米，太阳能热水集热器拥有量2600万平方米，居世界第一位；地热能源也开始得到推广应用。建筑节能工作领域和范围已从包括东北、华北、西北地区的“寒冷、严寒地区”扩展到包括西南、华中、华东地区的“夏热冬冷地区” ；在一些城市组织开展了建筑供热计量收费体制改革的实验，开展了公共建筑节能的工程试点和既有住宅的节能改造示范。　　第三，建筑节能技术研究与开发取得明显进展。“‘九五’建筑节能科技攻关” 、“‘十五’太阳能供热制冷成套技术与示范科技攻关” 、“城市供热采暖温度控制与计量技术”国家技术创新等一大批项目，使得建筑节能技术水平得到很大提高；外墙外保温技术开发水平、应用规模和数量都取得了令世界瞩目的成绩；节能门窗的种类得到发展、水平大幅提高；供热采暖温度控制与计量技术取得明显进展，温度控制阀得到广泛应用；太阳能与建筑结合应用技术取得了阶段性突破。　　第四，建筑节能标准化工作得到加强。已颁实施了《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》、《既有采暖居住建筑节能改造技术规程》、《采暖居住建筑节能检验标准》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，以及《热量表》等一大批产品标准；修编了《采暖通风与空气调节设计规范》；正在组织编制《外墙外保温技术规程》、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》、《公共建筑节能设计标准》，建筑节能标准化工作得到加强，为下一阶段建筑节能工作的深入发展创造了条件。　　第五，节能产品体系初步形成。到2002年，绝热材料生产年折合量约1500万平方米；新型墙体材料年产量达2100亿标准砖；塑料门窗产品年产能力达149万吨；从事外墙外保温技术开发与生产的专业企业有30多家；生产热量表的专业企业有10多家；太阳能热水器年产量达610多万平方米；初步形成了门类齐全、综合配套、先进适用的建筑节能产品体系；建筑节能产业化取得长足进步。　　第六，全方位开展建筑节能国际合作，提高了我国建筑节能的政策、技术与管理水平。开展了与法国、丹麦、德国、欧盟、加拿大、美国以及世界银行、联合国环球基金的双边的、多边的国际合作，学习和了解发达国家开展建筑节能的政策、技术与管理经验。　　进展迟缓 能耗惊人　　尽管近几年建筑节能工作取得了一些成绩，节能技术水平得到较大提高，但仍存在一些问题和障碍。　　一是行业和社会对建筑节能的重要性和紧迫性认识仍然不足，国家政策 不配套，缺乏激励机制和工作力度。制约建筑节能的重要环节——供热采暖计量收费制度改革还未全面启动，缺少建筑节能与企业和公众的直接经济利益联系，使得节能工作缺乏内在经济利益推动力。　　二是建筑节能管理工作体制不顺、监管体系不健全，造成执法不严、监督不力。　　三是国家、待业对建筑节能的投入太少，缺少基础研究。资金投入水平低，使得新建建筑按节能50%标准建造工作进展迟缓，既有建筑队的节能改造和其他研究开发项目也难以进行；而一些成熟的技术和产品得不到及时推广应用，造成全国总体建筑节能水平仍较低。 四是建筑节能法规、标准不完善、不配套，建筑能耗数据工作缺乏调查统计基础。与发达国家建筑节能事业迅速发展相比，我国总体水平的差距有所扩大；资源没有得到有效利用，能源浪费严重。由于建筑保温隔热性能差，供暖效率低，采暖地区能耗为相同条件下发达国家的2—3倍左右。 发达国家由于建筑业水平高、居住生活追求高舒适，但同时也比较注意环保节能，因此建筑用能稳定占当年全社会终端能源消耗的30%左右；随着今后节能技术的发展和新能源与可再生能源利用的比例扩大，建筑用能比例还将稳定地减少。而我国建筑用能在能源消耗中占有较大比重，2000年我国建筑队用能共计3.56亿吨标准煤，占当年社会终端能源消耗中的比重为27.8%，已接近发达国家建筑队用能的比例。近几年全国每年建成房屋建筑面积达16—19亿平方米，至2000年底，全国既有房屋建筑面积，城市已达76.6亿平方米（其中住宅44.1亿平方米）,农村为299.4亿平方米(住宅约占80%)。而能够达到采暖建筑节能设计标准的只有1.8亿平方米，仅占全部城乡建筑面积的0.5%，仅占城市既有采暖居住建筑面积的9%，造成采暖能耗惊人。至2000年底，我国城市人口达4.58亿人，随着城市化进程加快，建设规模也将居高不下。预计今后每年全国城乡住宅竣工面积约为5—6亿平方米，如果这些新建房屋不按节能标准建造，必将造成更大浪费。　　明确目标 节能开源　　随着经济增长和人民生活水平的不断提高，采暖区城镇住宅对冬季室内热舒适性要求不断提高，对温湿度也提出了更高要求。全国建筑用空调数量大幅度上升，住宅空调器每年以20%的速度增长，公共建筑普遍安设空调，空调耗能已成为许多地区夏季的第一大耗能。另外，随着生活条件的改善，生活热水、机械通风的使用将会使得建筑用能比重持续上升。总之，在今后相当长的全面建设小康社会期间，我国能源需求总量将稳定上升，同时建筑用能占全社会能源消费的比重也将进一步上升。因此，必须贯彻国家“节约与开源并重”的能源方针，切实加强建筑节能工作，加快新能源与可再生能源的开发与应用，加速新型墙体材料的推广应用，实现能源、经济、环境的可持续发展。参考资料：建设部科技发展促进中心节能处、建设部建筑节能中心办公室 杨西伟 李萍

　　“￥￥花园”　　房地产开发项目　　可　　行　　性　　研　　究　　报　　告　　编制单位：**￥￥房地产开发有限公司　　编制时间： 二OO五年二月十六日　　摘 要　　“￥￥花园” 项目位于**市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积10008.4平方米（约15.01亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路），沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。www.word98.com中国文案网　　“￥￥花园”（下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4平方米（约15.01亩），规划设计总建筑面积 约20000平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米（其中中心绿地面积为2000平方米），建筑密度为35.33％，容积率2.0，绿化率为35％。　　“￥￥花园”拟计划于2005年5月起着手项目规划及前期报建工作，于2005年12月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，预计于2006年6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币960万元）人民币2696.11万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2007年2月将完成土地抵押贷款清算工作。　　目 录　　1、项目概况……………………………………………………………………04　　2、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………04　　3、市场分析和项目定位………………………………………………………05　　4、规划发展建议………………………………………………………………22　　5、资源供给……………………………………………………………………24　　6、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………24　　7、开发建设计划………………………………………………………………25　　8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26　　9、结论及建议…………………………………………………………………27　　一、项目概况：　　1、项目名称：“￥￥花园”　　开发建设单位：**￥￥房地产开发有限公司　　2、项目地理位置：本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。　　3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园•星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2005年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出现的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。　　4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园•星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。　　二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：　　1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限公司。　　2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁难的问题。　　3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。　　4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。　　三、市场分析和项目定位：　　一）、市场分析：　　1、2004年**市房地产市场供给现状分析：　　1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。　　2）、2004年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3个百分点，为83％。　　2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2003年减少106773平方米，402套（幢）。　　从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。　　2003年**市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。　　3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。　　4）、商品房进入市场情况：　　2004年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场　　表五：**市2004年商品房竣工面积（按用途分）　　类型 合计 住宅 商业用房 写字间 其他　　2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181　　2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673　　同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%　　所占比例 81% 17% 0.8% 1.2%　　注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例　　980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。　　表八：2004年商品房市场投放情况表：　　年份 合计 商业 其他　　合计 普通住宅 电梯公寓 别墅 经济适用房　　套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2　　2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303　　2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369　　同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%　　所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%　　注：1、所占比重为2004年数据 2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商品房总面积比重　　从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。　　2、2004年**市房地产市场需求现状分析：　　2004年，**市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。　　1）、2004年，**市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。　　表十：2004年商品房销售面积情况：　　年份 合计　　m2 合计 普通住宅 电梯公寓 经济适用房 别墅 商业m2 写字间m2 其他m2　　m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套　　2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752　　2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707　　2004年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。　　2）、2004年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。　　3）、消费者购成情况　　随着**市城市化进程加快，**城市居住环境及商品房小区环境的美化，**市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。　　表十七：消费者购成比例：　　年份　　销售人群 2001年 占总　　量比 2002年 占总　　量比 2003年 占总　　量比 2004年 占总　　量比　　本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％　　外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％　　表十八：外地人购商品房情况 按用途分类：　　合计m2 普通商品住房 电梯公寓 别墅 办公m2 商业m2 其他m2　　m2 套 m2 套 m2 套　　474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 2 716　　4）、商品房销售价格情况　　2004年，**市商品房销售平均价格为每平方米1794元，（按套内面积计算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，电梯公寓2103.55元/ m2，别墅1937.48元/ m2，商业用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。　　从上列表中反映出，**市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。　　5）、不同户型商品房销售情况分析：　　从表二十二至二十四所列数据看出，2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2004年同上年相比却变化不大。　　3、2004年**市商品房空置情况：　　2004年**市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。　　表二十五：2004年商品房空置面分段表　　一年以内空置　　合计 合计 住宅 商业 写字 其他　　m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅　　355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568　　161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104　　比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%　　一年以上空置　　合计 合计 住宅 商业 写字 其他　　m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅　　90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104　　29718 195 16527 93　　比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%　　注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重　　2004年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但2004年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。　　4、2004年**市房地产市场发展特点：　　1）、房地产开发投资增幅减缓：　　**市2004年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3% 、40.7% 。　　2）、房价基本平稳：　　几年来，**的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。　　3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。　　4）、商业用房投资势头强劲　　2004年，**商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜•嘉年华、东辰•新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。　　5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。　　衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年，**二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。　　6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2001年外来人口购商品房123880平方米，2002年购商品房262745平方米，2003年购商品房267965平方米，2004年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。　　7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。　　5、2004年**市房地产市场存在问题：　　1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的　　矛盾。近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对**商业房产带来极为不利的影响。　　2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上涨15元左右。　　3）、受国家宏观调控影响，**市房地产开发投资、销售在2004年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。　　4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2004年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。　　6、2005年**市房地产市场预测：　　1）、**市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，　　由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2005年可能投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。　　2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性　　土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。　　3）、2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。**　　市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2005年总趋势。2005年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。　　4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺：　　98年以来，**市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革　　制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2002年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从2003年开始，其效果更加明显，预计2005年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。　　5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑**市房地产市场的繁荣。但随着**市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广**城市品牌，吸引外来人口购买商品房。　　二）、项目市场定位：　　1、项目周边类比竞争楼盘市场调研：　　为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况，为“￥￥花园”项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场调查，选取“花园•星河湾二期（星河圣景）”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析，情况如下：　　项目周边类比竞争楼盘基本资料：　　1）、商业部分　　①、花园“星河湾”一期（临街或小区内底层门面）：　　该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m～16m，开间约为3.6m～6.9m，建筑面积销售单价为3500元/㎡，销售情况比较好，尤其内街门面销售基本告罄。　　②、金达小区（临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售）：　　该项目位于跃进北路，在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11 m左右），开间约为3.3m、3.9m，门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售，待周边环境配套设施形成后在对外销售。　　③、青清怡苑（两层门面）：　　该项目位于跃进北路，在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m，开间为2.6m 、3.6m、4.5m等。现余两套面积大于50㎡的门面未售，其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡（优惠后销售价）。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。　　④、山水姻缘（两层门面）：　　该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口，在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面，每个门面面宽大概在6米左右，其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡，二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才取得预售资格，具体销售情况需进一步调查。　　由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据**市现有商业地产开发前景来说，该区域在几个高档楼盘的带动下，以及市政配套设施的进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。　　2）、住宅　　①、花园“星河湾”二期（2F～7F）：　　花园“星河湾”小区全部完成后，小区共有住宅2000余套，一期总体销售情况比较好，二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡（两室两厅单卫双阳台），仅两幢楼共96套，销售情况较好，一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（跃层）：1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为0.45元/㎡。　　②、金达小区（1F～7F）：　　该项目住宅建筑面积分布为：项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡；两室两厅双卫双阳台：119㎡；三室两厅双卫单阳台：112㎡、127㎡；三室两厅双卫双阳台：122㎡；三室两厅双卫四阳台：140㎡，没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看，住宅仅建筑面积91㎡左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。　　http://sucai.word98.com/web/class/35.html

可行性分析与需求分析可行性分析是要决定“做还是不做”。需求分析是要决定“做什么，不做什么”。即使可行性分析是客观的、科学的，但决策仍有可能是错误的。因为决策者是人，人会冲动，有赌博心态。如果可行性分析表明做某件事的成功率是10%，失败率是90%，倘若该事情的意义非常大，决策者也许会一拍脑袋：“豁出去，干！”于是这世界就多了一份极喜与极悲。4.1节讲述可行性分析的四大要素：经济、技术、社会环境和人。目前国内很多软件公司做系统集成项目，如果谈谈系统集成项目的可行性分析将很有意思。可是那些系统集成项目大多是政府机构的，由于软件行业尚不规范并且客户方存在腐败现象，所以业内流传“没有做不了的系统集成项目”。软件公司的注意力几乎全集中在“如何拿到项目订单”以及“拿到订单后如何蒙混过关”上，使我丧失了卖弄“可行性分析”的机会。既然不能正面指点一个人如何做好事，那么就规劝他不要做坏事吧。4.2节讲述可行性分析案例——投资软件公司失败的教训。作者本来没有资格谈论投资，但事有凑巧：近一年来我关闭了一个亏损30万元的软件公司（我自己的）；休克一个年亏损200万元的软件公司（朋友的）；扼杀一个200万元的投资方案（陌生人的）；踩灭一个处于萌芽状态的100万元的投资设想（熟人的）。鉴于现在比较富有的民营企业渴望投资软件行业的越来越多，值得谈谈这方面的可行性分析。我将讲述亲身经历后的感受，提一些建议。不论是为客户做软件项目还是为自己做软件产品，都要进行需求分析。需求分析最恼人之处是难以在项目刚启动时搞清楚需求，如果在项目做了一大半时需求发生了变化，那将使项目陷入困境。4.3节解释需求分析为什么困难，4.4节讲述如何进行需求分析。本章的需求分析均不涉及编程，所以不考虑结构化、面向对象等分析方法。4.1可行性分析的要素做可行性分析不能以偏盖全，也不可以什么鸡毛蒜皮的细节都加以权衡。可行性分析必须为决策提供有价值的证据。联想集团领导人柳传志曾说：“没钱赚的事我们不干；有钱赚但投不起钱的事不干；有钱赚也投得起钱但没有可靠的人选，这样的事也不干。”柳传志为决策立了上述准则，同时也为可以行性分析指明了重点。一般地，软件领域的可行性分析主要考虑四个要素：经济、技术、社会环境和人。本节只是泛泛地解释这四个要素，旨在建立全局分析的观念。4.2节将结合案例围绕上述要素进行重点分析与评注。4.1.1 经济经济可行性分析主要包括：“成本——收益”分析和“短期——长远利益”分析。 1一、成本——收益分析成本——收益分析最容易理解，如果成本高于收益则表明亏损了，如果成本大大高于收益那就亏大了。商人都不喜欢做吃亏的事情。有些商店成天贴着“最后一天跳楼大拍卖”的标语，意思是：我准备吃大亏让你占便宜，同志，你快上钩吧。如果是为客户做软件项目，那么收益就写在合同中。如果是做自己的软件产品，那么收益就是销售额。人们在预估产品销售额时常常过分乐观而犯下大错。那些对你的产品说恭维话的人并不见得就是要买货的人，俗话说“嫌货才是买货人”。当你没碰到一个挑刺的人而感觉这产品好得会让你发大财时，就要做好会破产的心理准备。如果做的是小本生意，那可得对成本进行细算。软件的成本不是指存放软件的那张光盘的成本，而是指开发成本。要考虑的成本有：（1）办公室房租。（2）办公用品，如桌、椅、书柜、照明电器、空调等。（3）计算机、打印机、网络等硬件设备。（4）电话、传真等通讯设备以及通讯费用。（5）资料费。（6）办公消耗，如水电费、打印复印费等。（7）软件开发人员与行政人员的工资。（8）购买系统软件的费用，如买操作系统、数据库、软件开发工具等。有些老板买盗版的系统软件，却按市场价算成本，可从美国佬那里赚一笔。（9）做市场调查、可行性分析、需求分析的交际费用。（10）公司人员培训费用。（11）产品宣传费用。如果用Internet作宣传，则要考虑建设Web站点的费用。（12）如果客户是政府部门，还要充分考虑用于吃喝玩乐、行贿的费用。（13）如果公司的风水不好，会有很多莫名其妙的管理费。每戳一个红艳艳的公章都要化一把钞票。二、短期——长远利益分析人们喜欢吃着碗里的、看着锅里的，还想着别人家里的。短期利益和长远利益兼得是人们梦寐以求的事。在商业上，这等好事可不会轻易降临。短期利益容易把握，风险较低。国内软件公司经常出现一窝蜂地去做信息管理系统、多媒体光盘、系统集成项目或Internet服务。每当我们沉迷于短期利益不思进取时，应该好好回忆童年时代那些伟大的抱负，给自己一些激励。长远利益难以把握，风险较大。能为了长远利益不惜短期亏损的人，要么是雄心勃勃的将帅之才，要么是“纸上谈兵”、“眼高手底”的那一类庸人。国内目前有不少Internet企业，只投入不产出。为了成就将来的霸业，甘愿现在拼财力、比耐性。最后存活下来的几个公司将瓜分市场。那些为长远利益奋斗的人们，你们可得把长征的路途走完啊，千万别让事业中途夭折。 24.1.2 技术技术可行性分析至少要考虑以下几方面因素：（1）在给定的时间内能否实现需求说明中的功能。如果在项目开发过程中遇到难以克服的技术问题，麻烦就大了。轻则拖延进度，重则断送项目。（2）软件的质量如何？有些应用对实时性要求很高，如果软件运行慢如蜗牛，即便功能具备也毫无实用价值。有些高风险的应用对软件的正确性与精确性要求极高，如果软件出了差错而造成客户利益损失，那么软件开发方可要赔惨了。（3）软件的生产率如何？如果生产率低下，能赚到的钱就少，并且会逐渐丧失竞争力。在统计软件总的开发时间时，不能漏掉用于维护的时间。软件维护是非常拖后腿的事，它能把前期拿到的利润慢慢地消耗光。如果软件的质量不好，将会导致维护的代价很高，企图通过偷工减料而提高生产率，是得不偿失的事。技术可行性分析可以简单地表述为：做得了吗？做得好吗？做得快吗？4.1.3 社会环境社会环境的可行性至少包括两种因素：市场与政策。市场又分为未成熟的市场、成熟的市场和将要消亡的市场。涉足未成熟的市场要冒很大的风险，要尽可能准确地估计潜在的市场有多大？自己能占多少份额？多长时间能实现？挤进成熟的市场，虽然风险不高，但油水也不多。如果供大于求，即软件开发公司多，项目少，那么在竞标时可能会出现恶性杀价的情形。国内第一批卖计算机的、做系统集成的公司发了财，别人眼红了也挤进来，这个行业的平均利润也就下降了。将要消亡的市场就别进去了。尽管很多程序员怀念DOS时代编程的那种淋漓尽致，可现在没人要DOS应用软件了。学校教学尚可用用DOS软件，商业软件公司则不可再去开发DOS软件。政策对软件公司的生存与发展影响非常大。整个90年代，中国电信的收费相当高，仅此一招就把国内互联网企业打得奄奄一息。某些软件行业的利润很高，但可能存在地方保护政策，使竞争不公平。政策不当将阻碍软件公司的健康发展，可最怕的还是政府干预企业的正当行为。例如：现在家电行业竞争非常激烈，其中有一个著名企业的总裁十分了得，把对手打得节节败退。于是中央领导人就来视察该企业并作讲话：“你们的业绩辉煌，得到了中央的高度重视，……但我们是社会主义国家，不是资本主义国家，你们总得给兄弟企业的同志们留口饭吃吧!”有一次我拜访了北京大学一位研究经济学的朋友。这个年青人，还是个党员，竞然这么说：“我最近在研究国内明星企业的兴衰问题，我发现了一个规律，明星企业一旦被政府领导人视察过，它就忘了自己是谁，就会做些走向死亡的蠢事。”我实在不明白企业中为什么还要有“书记”职位。我以为“书记”乃是天下第一号可笑的官衔，“书记”本是“秘书”（secretary）的同义词，是个可有可无的行政人员的称呼，在中国竟然成了最大的官衔。每次看到新闻联播把国家主席错叫成总书记我都十分气愤：因为总书记的称喟只对几千万的党员适用，国家的新闻机构难道不面向十多亿3普通老百姓？如果我将来的工作单位还靠“书记”来管事，我每天准忙着生气，那里还有精力去编程。4.1.4 人有句名言：“人分四类——人物，人才，人手，人渣。”如果一个软件公司里上述四类人齐全了，那么最好的分工是让“人物”当领导，“人才”做第一线的开发人员，“人手”做行政人员，“人渣”负责行贿。这里只谈公司的领导与开发人员“行还是不行”。“人物”毕竟是少数，“人才”可是济济的。举重若轻的那类“人才”可以做领导，举轻若重的那类人才适合做软件开发人员。假如一群持有学士、硕士和博士文凭的毕业生到软件公司应聘，该如何录用呢？我的建议如下：先选择本科毕业生，因为他们正当青春、干劲十足、不摆架子、不耻下问、要求不高、奉献甚多。其次选择硕士毕业生，如果该生没象范进中举时那么老，并且在读硕士时没有天天去造文章而丢弃了编程工作，那么让有经验的学士程序员带他们煅练几个月就可以用了。如果学士、硕士被其它公司取光了，那只好捡几个博士充数。博士到了软件公司有什么用呢？我想不出有什么用，只知道他们挺值得可怜的：从硕士读到博士出头，这六七年时间，真本事没学多少，倒学会“眼高手低”甚至“弄虚作假”；毕业时蓦然回首，发觉青春已被虚度，心灵已呈老态，唯有长叹短嘘，强把自负作自信。我也将博士毕业，就要论为三手贷贱卖了。真羡慕那些比我年轻的学士、硕士们，他们可以远走高飞，唉！

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:微力试卷　　篇一：健康体检中心可行性分析报告　　投资中国健康体检中心实施方案　　第一章健康体检行业发展概况　　一、前言　　随着中国改革开放与经济的快速发展，人们生活水平的提高，国人的健康意识，特别是城镇居民的健康意识在逐步加强，对健康和疾病的认识也在不断深化，“有病要治疗，未病要预防，无病要保健”的理念已逐渐被人们接受。合理健康投资，定期健康体检，营造健康生活，成为越来越多人的健康选择。一项研究表明，引起人类疾病的各种原因中，病原生物占10%，遗传因素占10%，环境因素占30%，行为和生活方式占50%；在心脑血管疾病、糖尿病及恶性肿瘤的病因统计中，生活方式和行为因素占70%；人体像机器一样，年复一年的磨损，总是有着这样那样的疾病，就是没有症状，也处于亚健康状态。要保持身体处于健康状态，早期发现疾病的蛛丝马迹很重要，定期健康体检是最好的途径。　　二、健康体检的发展过程及模式　　1、国内外健康体检的进展　　健康体检在国外已有上百年的历史，英国的Dobell医生早在1861年就提出，定期的体检可以预防疾病及死亡，同时强调，对于没有明显病症的市民，如果能够由受过良好教育的医生们来进行包括家族史、个人病史、生活环境、生活习惯的调查，对身体器官的状态、机能及体液、分泌物做显微镜检查等，将检查结果以报告书的方式来通知，并给以必要的建

　　这么大点事，没必要整个可行性分析，　　你可以试着写一份计划书，在计划书里面着重分析一下。　　两个都是大纲，你自己看着办吧。　　可行性报告的写作大纲　　作者：标准管理 转贴自：原创 点击数：922　　目录 1　　第1章 项目总论 6　　§1.1 项目背景 6　　§1.2 可行性研究结论 7　　§1.3 主要技术经济指标表 9　　§1.4 存在问题及建议 9　　第2章 项目背景和发展概况 10　　§2.1 项目提出的背景 10　　§2.2 项目发展概况 10　　§2.3 投资的必要性 11　　第3章 市场分析与建设规模 12　　§3.1 市场调查 12　　§3.2 市场预测 13　　§3.3 市场推销战略 14　　§3.4 产品方案和建设规模 15　　§3.5 产品销售收入预测 16　　第4章 建设条件与厂址选择 17　　§4.1 资源和原材料 17　　§4.2 建设地区的选择 18　　§4.3 厂址选择 20　　第5章 工厂技术方案 22　　§5.1 项目组成 22　　§5.2 生产技术方案 22　　§5.3 总平面布置和运输 24　　§5.4 土建工程 25　　§5.5 其他工程 26　　第6章 环境保护与劳动安全 27　　§6.1 建设地区的环境现状 27　　§6.2 项目主要污染源和污染物 28　　§6.3 项目拟采用的环境保护标准 28　　§6.4 治理环境的方案 29　　§6.5 环境监测制度的建议 29　　§6.6 环境保护投资估算 29　　§6.7 环境影响评论结论 29　　§6.8 劳动保护与安全卫生 29　　第7章 企业组织和劳动定员 31　　§7.1 企业组织 31　　§7.2 劳动定员和人员培训 31　　第8章 项目实施进度安排 33　　§8.1 项目实施的各阶段 33　　§8.2 项目实施进度表 35　　§8.3 项目实施费用 36　　第9章 投资估算与资金筹措 37　　§9.1 项目总投资估算 37　　§9.2 资金筹措 39　　§9.3 投资使用计划 39　　第10章 财务与敏感性分析 41　　§10.1 生产成本和销售收入估算 41　　§10.2 财务评价 42　　§10.3 国民经济评价 42　　§10.4 不确定性分析 42　　§10.5 社会效益和社会影响分析 43　　第11章 可行性研究结论与建议 44　　§11.1 结论与建议 44　　第12章 财务报表 45　　第13章 附件 47　　商业计划书　　Ⅰ.标题页　　把你的产品的一幅颜色图像放在首页。但需留出足够的版面排列以下内容：　　A. 公司名称　　B. 注册年月　　C. 公司性质　　D. 公司地址　　E. 融资负责人姓名　　F. 职务　　G. 电话　　H. 传真　　I. E-mail　　J. 公司主页　　K. 报告机密性密级　　L. 创业计划书编号　　公司名称： 签字： 日期：　　Ⅱ.目录　　初步商业计划书后，注意确认目录页码同内容的一致性　　Ⅲ.执行摘要　　A. 计划书的目的　　a. 为有意的VC提供信息　　b. 为本计划未来的经营活动提供基本数据和原则　　B. 公司概述　　a. 成立日期　　b. 从事行业, 例如婴儿产品制造商, 铅笔的分销商, 医药服务的供应商　　c. 公司的合法成立的形式，例如：有限责任公司、股份有限公司、合伙制　　d. 出资所有权构成　　e. 我们的主要办公地点[x]　　C. 业务　　a. 描述产品或提供的服务，公司处于[种子,启动,成长 ]期、刚[ 开发了我们的第一个产品, 雇用了我们的第一位售货员, 签了我们的第一张订单]。　　b. 在近期[ 时期 ], 我们公司完成了[ x ]的销售额，并且显示出[益利, 亏损, 盈亏平衡] 考虑到资金问题，我们期望完成 [ x ]的销售额，在[年]完成[ x ]的税前利润。在[下一年]完成[ x ]税前利润。　　c. 如果资金充足我们将[描述你利用资金做的事情 例如： 1.新产品的营销 2.制造或补充设备满足增长的市场需求，3.增加零售点或采用其他方法完善分销渠道, 4.增强新产品的研发或改进现有产品]　　D. 产品与服务　　a. 陈述你的产品或服务以便让别人能够看懂。[ 公司 ] 生产下列产品[这里简短列出产品，主要强调生产线的意义和它能带来的最高销售量]　　b. 当前我们的[ 产品或服务 ]处于[ 导入, 成长, 成熟 ]期。我们计划扩大我们的生产线用于完善我们的[产品或服务] 包括[ x，y，z ] 。　　c. 我们产品的生产或配送等方面的关键特征有[ x ，y ] 。　　d. 我们的[产品或服务]的独特性是因为[ x ， y ，或 z ]。　　e. 我们的市场定位优势是因为我们的[ 专利, 销售速度, 商标名字等]。　　E. 管理团队　　我们的团队由下列成员组成[ x ] 男性和[ x ]女性，他们有[ x ]年的合作经验；有销售[ y ]年的经验　　有[ x ]年的产品开发经验，并且有在[其他方面][ x ]的经验。　　F. 营销概述　　G. 竞争环境　　a. 分析与我们直接竞争的[公司名称]，或我们没有直接的竞争对手，但在市场上有我们[ 产品或服务 ]的替代品或相关产品。　　b. 我们产品独特性是因为如果我们能 [ x ]，或我们有竞争优势因为我们的 [ 销售的速度, 已建立商标品牌, 低成本制造] 。　　H. 资金需求　　a. 我们寻求[x￥]作为追加投资，用于[ ] 它将使我们能 [ 描述你为什么需要资金,这机会为什麽鼓舞人心]。　　b. [ x ] 年内我们将利用剩余的利润分红或者再次融资，或者公司的出售，或者上市融资退出。　　I. 风险与机会　　a. 我们经营的最大的风险是 [ 市场风险, 定价风险, 产品风险, 管理风险 ]　　b. 我们感到我们能克服这些风险因为如果我们能[ x ]　　c. 我们面前的商业机会对我们非常有意义；如果我们能做到[ x ]我们就有机会将[ 市场上的局部优势，变为整个行业的巨大优势]。　　Ⅳ.公司概述　　A. 远景目标　　a. 我们的目标是成为 [ 描述你的最终目标，例如：要成为低脂肪奶酪的第一品牌]　　b. 我们渴望在市场中保持良好信誉，并且为市场提供 [节省的时间, 更好的生产方法，合理的价格]。我们能实现这些是因为采用了[优异产品的开发、掌握市场发展趋势和需求，赋予创新精神并且采用有效的分销和包装]　　c. 为了实现我们的目标，我们应该感谢那些关注我们发展的人士，客户，和公众[描述你们所追求的荣誉]以下这些人为我们的成功提供了帮助[描述每一个群体对你的公司的相关帮助]　　B. 远景　　C. 公司成立于[日期]并且[ 描述你的产品或服务。例如, 铅笔的分销商, 医药服务的供应商 ] 。　　D. 符合法律规定公司全称[ x ]。公司的合法形式例如：有限责任公司、股份有限公司、合伙制、个人独资、我们主要负责人的办公地点[x]。给出办公地点距离厂房和仓库的距离。　　E. 按月统计我们近来的生产量，如果我们希望月产量达到[x]就需要更大的〔厂房、研发队伍、…〕。在得到资金帮助后，我们估计现有的设备能够满足今后[某年 某月 某日]的需求。　　F. 如果公司从事[污染水源、军备武器、遗传工程、爆破工程以及在生产和服务中使用国家禁止的资源]营业执照就会被马上吊销，同时从事政府授权以外的活动也是不允许的。　　G. 公司符合一切运营规定，拥有最新的检查纪录。这些记录包括[主要几项]。这些机构负责管理我们业务的那些方面，我们必须确保我们员工的责任心。　　H. 公司的战略合作伙伴：如何保持与战略伙伴的关系很吸引投资者的注意，解释你是如何和他们一起工作并提高你的工作成绩。在即将建立的更大规模的合作过程中，你的公司可以为合作伙伴提供重要并且是有利可图的自身发展。描述关于你的每一个合作伙伴在市场中位置的细节，并且说明你们之间的合作最大的隐患是什麽？举例来说，我们与[x]建立了市场协议，与橡皮擦领域的市场领导者建立了联盟，有利于我们销售学生用铅笔。供需方共同分割零售业同样可以占领市场，这可以帮助我们快速的切入市场。合作关系的风险在于合作者可能选择自己销售[铅笔]将我们排处在外。　　I. 另一种对公司有利的战略关系是同[x]共同建立合资企业。我们从不投资于研究的初始阶段，我们可以把研发时间一分为二，我们充分利用那些没有被充分利用的人力和设备，这可以有效避免支出[员工工资、设备购买]，我们愿意为此支付一笔提成费，以感谢我们的发展伙伴为我们的最终成功所做出的贡献。　　J. 我们与供应商有着紧密的联系，批量采购时价格降至市场价的80%，并且他们同意 6个月内不把产品大批量投放市场，或者是给我们一个特惠的价格　　K. 我们还有一些OEM战略合作伙伴，假如我们是生产滑冰轮的，那麽生产长靴的几乎是靠我们才买出他们的滑冰鞋附件。这些关系保证了我们有一个巨大且稳定的市场，这些环节使我们占据市场，尽管他对我们来说市场份额很小，并且没有商标。　　Ⅴ.行业分析　　A. 我们将进入何种行业　　B. 行业　　a. 历史　　b. 现状　　B. 客户分析　　C. 竞争分析　　a. 海外　　b. 本地　　D. 原材料的供应　　E. 新入者的威胁　　a. 海外　　b. 本地　　F. 替代产品　　G. 结论　　a. 进入时机　　b. 成功因素　　Ⅵ.产品与风险　　A. 产品介绍　　a. 研发历史　　b. 技术规格　　c. 实践证明　　B. 产量目标　　a. 规模经济　　b. 公司的使命和销售预测　　C. 运作流程和功能设置　　D 运作方式　　a. 理由　　b. 可行性　　E. 选址　　a. 原则　　b. 比较　　F. 劳动力需求　　G. 研发　　H. 物流管理　　c. 原材料及设备的供应和采购　　d. 运输　　e. 其它　　H. 质量控制　　I. 产量计划　　Ⅶ.竞争分析　　A. 描述你在产品、管理、价格、厂址、财务计划上的核心竞争力是什麽。错误和不明确的信息都会被认为是对投资者的不诚实和忽视。不要让你或VC在你的竞争优势上感到迷惑。通过电话黄页书、当地图书馆里的行业目录，在线的数据库，了解其它公司的竞争力。看一下行业的有关杂志，寻找刊登行业广告者。　　B. 我们没有直接的竞争对手，但我们有生产我们产品替代品的竞争对手。或者我们产品的竞争对手有[a,b,c]，给出你的每一个竞争对手的详细分析，要很详细。[比如：董氏公司是东北地区的铅笔制造商，他的销售额有300万元，它是acam集团的下属公司，全公司的销售额有800万元，包括生产铅笔、钢笔及其他书写绘画用的文具。子公司目前发展停滞，因为总公司没有提供改进机器设备的运营资金，该子公司由一位副总裁负责，他上任已经6个月了，前一任管理者负责了11个月。　　C. 你和你的竞争对手是否采用了相同的分销渠道，借助相同的商业杂志宣传促销。　　D. 我们的产品是独一无二的原因[x]，我们为什麽具有领先的竞争优势[低成本、快速进入市场、以有的品牌]　　Ⅷ.市场和销售战略分析　　A. 市场分析　　对于大多数的创业计划书来说，这部分至关重要同时也最难准备　　a. 定义目标市场　　我们希望可以在行业中明确的市场环节中展开竞争，参考相关的地理条件，在[y]以前这个市场在[批发/零售]已经接近[x￥]。未来市场的发展趋势会是关注产品的环保性，价值性，高质量，小型化等因素。市场研究的数据报告(提供数据来源)显示市场将会于[年]出现[上涨，萎缩]至[x%]。我们希望在这一段时期业务[上涨/萎缩/保持/停滞]。对业务变化产生影响的主要因素是[电脑产品的降价，基于家庭消费的发展等]，行业成长的最大规模将是[x].。鉴别一下你的信息来源，以及它是否是及时更新的。　　b. 市场环节　　我们定义我们的市场环节[为家庭/学校/公司提供文具的生产商、食品领域内的低脂肪奶酪生产者]，这个市场环节在过去的几年里是[稳定/不稳定]。行业专家[姓名]，预言在未来的几年中[x]。简要的列举市场的主要环节[a,b,c],你想要争取到的客户的类型[电子产品的订货商，目录手册的购买者，零售商]。在[x]市场环节中[x]产品依据[产品型号],它的零售价格一般在[x-y]这个范围。这一市场环节中的产品销售的配送是通过[零售商，制造商，原材料提供者]。我们的典型客户目前正在使用我们产品的替代品，什麽原因促使他们想要购买我们的产品[价格/性能/质量]。我们如何知道这些主要的[客户反馈/广告咨询/商业展览]。我们感觉顾客关注我们的产品[价值/性能/品味]。尽管我们的产品存在[价格高/品牌保护不足]等问题，我们正努力明确我们的产品在市场上的[x]定位，以克服我们的弱点.　　B. 市场营销　　a. 我们的营销计划是根据以下条件制定的[x]。我们希望成功渗透到[x]市场的[x]部分，因为我们将[零售/分销/邮寄/互联网]作为我们产品的主要销售渠道。我们预计会取得[x%]的市场份额。　　b. [市场定位] 我们将把我们的产品定位为[低价/高质/物美价廉]，这些将是我的竞争对手当前所不能企及得。我们根据不同类型的顾客比如[国籍/生活的年代/老年人等]对产品的不同需求适当的调整产品。　　c. [价格] 我们的价格[战略\策略]是依据成本、毛利润、还是市场。我们达到这个价格是根据[毛利润，市场上的价格，成本，或可被感知的产品价值]。我们每月，每季，每年都观察我们的价格，以保证不丧失市场上的潜在价值。客户愿意为我们的产品支付多少钱？为什麽？　　d. [分销渠道] 我们产品的分销渠道有[批发、商场零售或其他方式]。[季节的变化/地理的位置/客户的特征等]这些都将决定我们是否将产品送达最终用户的手中。市场上的竞争采用这些途径[批发、商场零售或其他方式]，但我们的优势在于[x]　　e. 列举你的主要顾客[前5位]，用一两句话描述他们。详情可见附录，展示我们是如何将产品延伸到消费者手中。　　f. [广告、促销、商业展览]，你的目标是在市场上介绍、促进、支持你的产品，尽管合适的广告设计、商业的促销活动需要花费资金。公司已有了全面的广告策划和促销战略。当资金达到位后，就会实施。我们希望在全国范围内的商务杂志上登广告。我们策划我们自己的广告，并把它作为我们原料提供商和合作伙伴的整体战略广告之一。我们的公关计划是保持与商务期刊记者和编辑之间的良好关系，并且提供报到素材以提高我们在市场上的信誉，和让客户了解我们。　　g. 我们通过多种渠道促销我们的产品[现场制作样品/展示产品的不同的侧面]或其他的方式，我们的目标是扩大我们的客户群，提升我们产品的品牌知名度，加强我们与公众之间的联系。公司参与了那些商业展览，列举主要的几个：主办者，参加的厂商，参展的位置以及展位的标准，这些有利于我们推介新产品。或者我们参加了几个展览，我们只对那些对我们的产品感兴趣的购买者展示产品。展览对于我们散发公司的介绍给目标顾客是否有利，展会的地点是否合理，时间是否合理，它是否是一个我们必须去的展会　　Ⅸ.风险与机遇　　A.创业风险　　a. 这一点对于整个计划书来说也是至关重要的，VC对于你的企业所面临的挑战和应对的措施都很感兴趣。把你在企业发展过程中遇到的问题和应对的策略记录下来。　　b. 我们成长过程中所遇到的主要问题有[有限的运营历史，资源的短缺，管理经验的不足，市场和产品的不确定性，对于关键管理的依靠.　　c. 企业弱点的评估　　d. 应急计划　　e. 新技术　　B. 机遇　　a. 这一点对于整个计划书来说也是至关重要的，它将给整个商业计划带来闪光点，使人为之激动。　　虽然我们的经营伴随有风险，我想我们能够战胜这些困难因为[x]。我们将展开广泛的学习，或者和一个了解市场的更大的公司合作。我们将会集中尽力与[x]，用于解决在市场、产品、管理等方面的问题。　　b. 如果我们能够战胜风险，我们就将在某一市场领域占据优势，成为行业的主要力量。我们的品牌将被客户和VC所认识，我们能够实现这个目标在[x]年特别是我们的领先产品将有机会在某些领域影响人们的生活状态、改变生产，提高性能。我们因此也可以进军我们以前未涉足的领域[国际市场/不同年龄段的市场]　　Ⅹ.管理团队与所有权　　A. 管理　　a. 公司类型　　b. 结构　　c. 管理者职责和简历　　d. 员工　　不仅要说明你的管理者，更要阐明他们是怎样作为一个团队共同工作的。我们的团队有以下一些人员构成[x]。[x]男性、[x]女性，他们已经有了[x]年的共同工作经验，[x]在市场有了[x]年的经验，[x]在场品研发有了[x]年的经验，其他一些人在[x]领域有了[x]年的历史。坦率的讲，如果你有更多的人从事管理，将会很好。总裁/财务副总/市场副总/运营副总/销售副总/研发副总/法律顾问 说明他们是谁，多大，他们的公司股票所有权是多少。　　B. 所有权结构　　姓名 股票 所占比重　　[A B创建者] 52 [52%]　　[C. D投资者] 22 [22%]　　[管理团队] 10 [10%]　　[种子期投资者] 10 [10%]　　C. 专业机构　　财务公司/法律顾问/其他咨询机构　　D. 其它指导　　我们还有一些其它的帮助，用于协助我们进行决策，把握商机。列举这些人或机构的帮助，他们有什麽样的经历，可以为公司的订单作出什麽贡献。他们在什麽地方，以及为什麽会为我们的战略带来益处。　　Ⅺ.资金需求　　A. 需求量　　a. 金额　　b. 时间　　c. 资金类型　　d. 资金来源　　B. 其他资金需求　　C. 资本金的使用　　我们寻求[$]作为追加投资[净资产，重组债权，或其他形式的更高级投资] 它将是我们能 [ 描述你为什么需要资金, 并且你为什为这机会而激动不已]。　　最初的投资将会被用于[员工的工资/项目的开发/市场的推介/获得竞争者的信息/购买设备]列表如下　　完善发展 [$x]　　购买设备 [$x]　　市场及新生产线 [$x]　　运营资金 [$x]　　[ x ] 年我们将利用剩余的利润分红或者再次融资，或者公司的出售，或上市融资退出 。这些为什麽会实现。　　Ⅻ.财务计划　　A. 损益预估表　　B. 现金流预测　　B. 资产负债预估表　　C. 盈亏平衡分析　　D. 资金的来源和应用　　[收入预估表]我们建议前两年以月为单位统计，如果有年的单位尽量将它变为多少天。在新产品或改进的产品推出后，销售预计会增长。在以下的计划中我们简要的介绍一下我们的产品[详细的情况]。我们希望在推介的每个月销售额的增长率在[x]个月之内，会达到[x]　　我们将会在市场上购买更高效的原料或者利用新的设备减少生产环节，降低损耗。这样就可以减低我们的消耗比例[x%]。　　毛利润将保持不变[新的产品推介将等到具有更多的盈利空间的时候]。出售和管理的费用将提高，但所占成本的比例会减小[列举最大的一些订单，以及他们的意义]，因为我们会拥有更高的市场回报。　　早期的销售中所占的比例较大的研发将随着百分比的变化而减少。投资于[代理商/研发/其他的销售渠道后]我们将会得到更大的价值。　　你组织这些数据的依据，以及你面临这些数据时的冷静态度，对于投资者来说非常重要。讨论一下市场大小，市场的容量，把握市场的时机，以及你的竞争压力对于这些数据的影响。　　谈一下，其中一些数据从某段时间到某段时间变化的重要意义，包括你的业绩之所以会上升的原理，和企业扩张的原因。　　[收支平衡表] 对一些项目作出标注，比如现金/支付能力/增长的债务　　[现金流和盈亏平衡分析] 这比收支平衡表还重要，在最终的日子里你将会有多少钱的盈余是投资者很关心的问题。　　我们估计我们每个月所消耗的资金达到[x]时，我们的供给就将满足我们的需求区间[x]，这时，我们估计我们的需求量将会增加。我们估计我们可以在[x]时间内聚集资金，因为我们拥有[大客户的特殊付款方式，货到付款的方式，信用卡的收费方式]等　　我们预估我们的第一笔投资将用于[x]年月，收支平衡于[x]年月。我们将于[x]年月盈利，赢利点时的价格是多少。　　附录　　A.信件 E.供应商的报价单　　B.市场研究数据　　C.协议或合同　　附1：行业分析中的关键问题　　1.在过去的5年中该行业的销售总额？　　2.该行业预计的增长率？　　3.在过去的3年中，该行业有多少新加入的公司？　　4.最接近的竞争者是谁？　　5.该行业最近有什麽新产品？　　6.你的企业如何经营才能超过该竞争者？　　7.你的每个重要竞争者的销售额是在增长，减少还是持平？　　8.你的主要竞争者的优势和劣势是什麽？　　9.你的客户的特点？　　10.你的客户与你的竞争者的客户有什麽区别？　　附2：风险企业分析中的关键问题　　1.你的产品或服务是什麽？　　2.产品或服务的具体描述包括专利、版权、商标的情况？　　3.公司将建于何处？　　4.你的建筑是新的还是旧的？需要整修吗？，列出成本　　5.该建筑物是租赁的还是自己拥有的?　　6.为什麽该建筑物或地点适合你的企业？　　7.企业的运营需要什麽额外的技能和人员？　　8.需要什麽办公设备？　　9.这些设备将购买还是租赁？　　10.你的商务背景是什麽？　　11.你具有什麽管理经验？　　12.叙述个人资料如：教育程度、年龄、特长及爱好　　13.你参与这个企业的原因？　　14.为什麽你会在这个风险企业中获得成功？　　15.到目前为止有什麽开发工作已经作完？　　附3：生产计划关键问题　　1.你将负责全部还是部分制造产品？　　2.如果某些制造工序被分包，谁将成为分包者？（给出分包者姓名和地址）　　3.为什麽选择这些分包者？　　4.分包制造的成本怎样？（包括几份书面合同）　　5.生产过程的布局怎样？（如果可能应列出步骤）　　6.产品的制造需要什麽设备？　　7.产品的制造需要什麽原材料？　　8.原材料的供应商是谁？相应的成本怎样？　　9.产品制造的成本是多少？　　10.该风险企业将来的资本设备需求怎样？　　如果是零售或服务型企业：　　1.货物将从哪里购买？　　2.储存控制系统如何运营？　　3.存货需求怎样？存货如何被促销？　　附表4：组织计划关键问题　　1.组织的所有制形式是什麽？　　2.如果是合伙制企业，谁是合伙者以及合伙协议的条款是什麽？　　3.如果是股份公司，谁是主要的股票持有者以及他们拥有多少股票？　　4.发行什麽类型的股票？以及发行了多少有表决权股票和非表决权股票？　　5.谁是董事会成员？（给出姓名、地址和简历）　　6.谁有支票签字权和控制权？　　7.谁是管理小组的成员？他或她的背景怎样？　　8.管理小组的每个成员的角色和责任是什麽？　　9.管理小组的每个成员的薪水、红利、或其他形式的工资怎样？本回答被网友采纳

调查对象：由性质相同的各个调查单位组成，是拟定的实际被调查者。调查总体：指接受调查的社会现象的总体，是理论上应该被调查者。样本的确定：研究中实际观测或调查的一部分个体称为样本，也可解释为按一定程序、方法从总体中随机抽取的部分个体。使用简单随机抽样计算样本量的公式去近似估计其他抽样方法的样本量,这样可以更加快捷方便，然后将样本量根据一定方法分配到各个子域中去，从而确定样本值。例如，要了解我国某一专业大学生就业状况，理论上应该调查我国所有该专业的毕业生的就业状况（即调查总体），但实际并不可能，所以只能采取相应的抽样方法，调查部分该专业的毕业生就业情况（即调查对象）。扩展资料：样本量的确定方法：一般情况下，确定样本量需要考虑调查的目的、性质和精度要求。以及实际操作的可行性、经费承受能力等，从定量的方面考虑,有具体的统计学公式,不同的抽样方法有不同的公式。归纳起来，样本量的大小主要取决于：1、研究对象的变化程度，即变异程度；2、要求和允许的误差大小，即精度要求； 3、要求推断的置信度，一般情况下，置信度取为95%；4、总体的大小； 5、抽样的方法。参考资料来源：百度百科-调查对象 百度百科-调查总体百度百科-样本量

卧龙策划不错，网上名气也蛮大的，我找过他们代笔过可行性报告和项目商业计划书，写的很好，再次推荐给好朋友！可行性研究报告简介及分类可行性研究报告是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。客户需要知悉，部分可行性研究报告的编写单位需要具备特殊资格，所以我们将可行性研究报告按用途主要分三种：用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案用于改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告、项目建议书，该文件是根据决定而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行备案或批复，决定某个项目是否实施。用于银行贷款的可行性研究报告，商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研。如何委托专业机构编写可行性研究报告客户在委托增城专业机构编写可行性研究报告时，首先需要明确用途，根据用途专业机构就可知道该编写何种类型的可行性研究报告。可行性研究报告即墨简称可研报告，是在制订库尔勒生产、双流基建、科研江都计划的前期，通过全面的调查研究，铜山分析论桓台可行性研究报告流程证某个建设或改造崇明工程、某种开平科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面邹平材料。可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、海安设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、安溪工程等方面进行调查研究和陆丰分析比较，并对三门项目建成以后可能无锡取得的财务、经济效益及社会影响进行郑州预测，从而提出该项目是否值得大连投资和如何进行盐城建设的咨询意见，为项目决策提供商丘依据的一种综合性分析方法。可行性研究具有宜春预见性南阳公正性、嘉善可靠性海盐科学性的特点。一般来说宁海可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以一系列评价指标为结果，它通常处理两方面的问题：一是确定偃师项目在技术上能否实施，二是如何才能取得象山最佳效益。可研报告的用途可分为河津审批性可研报告和大石桥决策性可研报告。审批性可研报告主要是项目立项时向政府审批部门申报的书面材料。根据如东投资体制改革要求，我国准格尔旗地区，企业投资类项目采取上海项目备案制和项目核准制攀枝花项目，使用财政资金的海口编制可研报告。可行性研究是广州确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在深圳投资决策之前，对拟建中山项目进行全面技术经济武汉分析论证的科学方法，在投资管理中武汉可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。可行性研究报告通过对南京项目的市场需求泉州资源供应、建设规模温州工艺路线、设备选型沧州环境影响、资金筹措德州盈利能力等方面的研究调查，在行业专家唐山研究经验的基础上对项目营口经济效益及社会效益进行大同科学预测，从而为客户提供新乡全面的、客观的、可靠的项目投资价值白沟评估及项目建设进程等咨询意见。网络上也有很多，在进行学习的时候一定要知道其用途再进行撰稿，否则项目文稿不对应就可能浪费时间了。可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法。整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。中国产业竞争情报网认为，根据结论的需要，以增强可行性研究报告的说服力。可行性研究报告是项目建设论证、审查、决策的重要依据，也是以后筹集资金或者申请资金的一个重要依据。可行性研究编写时要注意数据方面的真实性和合理性，只有报告通过审核后，才能得到资金支持，同时也能为项目以后的发展提供重要的依据。设计提问问卷所要调查的资料由若干个提问的具体项目即问题所组成。如何科学，准确的提出所要调查的问题，是问卷设计中十分重要的一步，对调查质量有着重要影响。?在设计提问时，需要注意以下几点：?1.提问的内容尽可能短从整体上看，一份问卷中的内容不宜过多，不必要的问题不要列入。很多初学调查或问卷设计的人，往往以为多一道题，可多得一份资料，所以会询问一些不必要的问题，不但浪费时间和资料处理的费用，有事也因问题过多，是被调查者感到厌烦，影响整体调查质量。另外，提问的内容过长，会占用被调查者的时间，在问题的理解上也就更容易造成偏差。2.用词要确切，通俗用词是否确切，具体可按6W准则加以推敲。6W即who（谁），where（何处），when（何时），why（为什么），what（什么事），how（如何），以此来判断问题是否清楚。当然，并不是一项提问中必须同时具备这6w。?此外，时间的范围一定要清楚，有许多词过于笼统，含义不确切，如“一般，经常，很多等”，这些词不同的人可能会有不同的理解，从而造成回答的偏差。提问问题的含义也不可不清或过于笼统。这样被调查者不知道要回答哪方面的问题。由于调查者的文化程度不同，问卷中的用词要通俗，易被人理解，避免使用过于专业的术语。一项提问只包含一项内容如果在一项提问中包含了两项以上的内容，被调查者就很难回答。避免诱导性的提问问卷中提问的问题不能带有倾向性，而应保持中立，词语中不应暗示出调查者的观点，不要引到被调查者该做出何种回答或该如何选择。引导性提问容易使被调查者不假思索的作出回答或选择，也会从心里上产生顺应反应，从而按着提示作出回答或选择。?避免否定形式的提问在日常生活中，人们往往习惯于肯定陈述的提问，而不习惯否定陈述的提问。否定提问会影响被调查者的思维，或者容易造成相反意愿的回答或选择，因此，在问卷中尽量不要用否定的形式提问。避免性问题敏感性问题是指被调查者不愿意让别人知道答案的问题。比如，个人收入问题，个人生活问题，政治方面的问题等。问卷中要尽量避免提问敏感性问题或容易引起人们反感的问题。对于这类问题，被调查者可能会拒绝回答，或者采用虚报，假报的方法来应付回答，从而影响整个调查的质量。对有些调查，必须涉敏感性问题的，应当在提问的方式上进行推敲，尽量采用间接询问的方式，用语也要特别婉转，以降低问题的敏感程度。封闭式问句的答案都是事先拟定的，因而便于统计分析；其次，也便于被调查对象选择，能够节省调查的时间。但是，它也有自己的缺陷，那就是限制了被调查者的自由发挥。他们的答案可能不在所拟定的答案之中，因而他们也许会随意选择一种并非真正代表自己意见的答案。再决定采用开放式问句还是封闭式问句时，必须考虑到问题答案的分散程度。如果可能的答案较多，用封闭式问句回事答案过于狭窄。而现实中，我们常结合开放式问句与封闭式问句的特点，采用在末尾安排开放式问句的方式来解决这一问题。程度尺度法。研究同质间的不同程度差别，通常用很好，较好，一般，较差，差一类的回答来表述。顺学法。这种方法就是列举出若干项目，以决定其中较重要的顺序方案。回想法。在问卷设计中还可以采用回想法，这种方法的运用一是了解到客户对于品牌的印象，记忆程度；二是了解客户对此行业的知晓范围。

房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵，一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态，但房地产是一个经济范畴，是一种特殊形态的财产，是一种财富的象征。另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。 第二个问题解答：（用菜单展开方式表述） 流程分几种，看你的问题估计你问的是开发： 选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局 结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价 │ │ 申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得 │ 土地使用证 按规划设计条件征询意 │ 见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房 │ │ 规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证 │ │ 委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置 │ │ 到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册 │ │ 规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证 │ 了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图 改造、移线方案 │ 煤气、道路、上下水改路由 首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。 ┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明 │ │ │ 运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单 制作资料 计划（建委会签） │ │ │ 报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领 许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │ 建委、物价局下文批价 │ 运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实 │ 四源费缴纳 │ 到开发办市政处核实任务 │ 开发办工程处同意招标 │ 填招标申请书并到市招标办登记 │ 招标办看现场 │ 运用“投资项目概预算系统”编制标底 │ 招标办审查标底 │ 开标会 │ 定合同，写评标报告，发中标通知书 │ 招标办盖章同意 ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书 同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记 务来源及一切手续 ┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓ 施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓ ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 （自建锅 到煤气公司 路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装 计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定 委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案 配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计 建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场 收 收 验收 验收 规划 施工 设备安装 到市政 位置 业务科检验 及验收 监理所 委托 同意接气 送电 下水报 设计 凭通气单到 装 到劳动 管网所办固 规划设 局报装 定资产转移 计 环保局 手续及通气 竣工验 审查消 手续 收 音除尘 凭接气单到 设备 液化气公司 竣工验收 办各户通气 手续 通气 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓ 四方验收、检验单签字盖章 ┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓ 凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收 ┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓ 运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

　　样本1：　　红河谷森林公园开发建设四嘴山景区工程可行性分析报告　　红河谷森林公园开发建设四嘴山景区工程可行性分析报告　　根据红河谷森林总体发展规划要求，为使建设上档次、上规模、上水平，本着以林养林，综合利用，永续发展的建设开发原则，现就开发建设公园内四嘴山风景区工程编制可行性分析报告，作为项目建设依据。　　一、项目内容　　名称：红河度假村宾馆楼工程　　项目负责人、法人代表：段朝选　　项目地址：红河谷森林公园红河度假村　　二、项目概况：　　红河谷森林公园地处秦岭主峰太白山北麓红河流域，住于眉县境内，东临太白国家森林公园，公园规划面积2314公顷，园内林木茂盛，森林覆盖率达91.7％以上。　　森林公园临近秦岭主峰，处动植物区系交汇地带，具有南北过渡，东西兼有的生物多样性特点，据调查统计有种子植物1500多种，苔藓植物30O多种，野生动物260多种，森林昆虫1400多种，，其中属国家保护植物有太白红杉、连香树、水青松、独叶草等26种，珍贵野生动物有金丝猴、羚牛、云豹、大鲵等十余种。　　森林植物从最低海拔900来到是高海拔3666.6米自上而下随气候、土一的变化呈明显垂直分布规律，具有重要的观赏和科研价值，特别是公园上部有大面积落叶松、冷杉及红桦，是我国西部地区少有的原始自然景观，随季节变化森林景色四季各异：阳春，山花烂漫，姹紫嫣红，绿叶浓荫，苍翠欲滴，金秋，霜叶似火，层林尽染；严冬，银装素裹，冰雕玉砌。　　园内山脉，南北走向急聚倾斜，沟谷密布。高山区，山势平坦开阔，第四纪冰川遗迹清晰可见，千姿百态，妙趣横生；中山区，山势陡峭，奇峰对峙，险崖狭谷，层峦叠嶂。十里峡，路随山转，景随山变，奇峰、飞瀑、碧潭景观变化无穷。百丈崖、千仞壁，高数百米，鬼斧神功，气势状观，“红河丹崖”为太白八景之一，黑熊望月、金鱼观天、虎头石、石人山、太公石船、神龟宝蛋，千奇百怪，形象逼真。 天河涛声、红湖、龙潭、白云潭、仙桃飞帘；玉柱飞虹，双洞水帘等清澈见底，声形诱人。四嘴山，更是一枝独秀，海拔从1300米陡升到26O0多米，高峰险峻，石崖上古? 红河是登太白山古道之一，佛、道教活动的重要场所，每年朝山香客不断，从公园公园入口沿河而上，分布有静林寺、显洞寺、现音庙、莲花洞、玉皇阁等，特别是莲花洞和玉皇阁，依崖就势而建，极其险要。小文公庙建在海拔3615米处，铁瓦覆盖，历史悠久，公园附近还有远近闻名的蒿坪寺、钟山寺、上白云、下白云、点兵场、大殿等。　　红河谷森林公园外部交通状况良好，东距省会西安120公里，咸阳市105公里，西距宝鸡市80公里，北距闻名世界的佛教名寺法门寺40公里，距西宝鸡南线310国道8公里，距西宝一级公路15公里，即将修建的西汉公路由公园门前经过。铁路运输有我国东西大动脉电气化复线陇海铁路西安至绛帐、常兴站、宝鸡至常兴、绛帐站。航空港有咸阳国际机场。　　公园已在园内6.6公里处，建成高档次的多功能接待服务设施3000平方米，特色造型木屋20幢，装饰修建各类景点30余处，水、电、暖气等基础配套设施齐全。此处群山环抱，溪流环绕，气候宜人，绿树山花团簇紧拥，是理想的避暑旅游、度假圣地。　　三、项目建设的必要性和可行性　　4+:B? 随着国家旅游业的迅速发展，走进大森林领略回归大自然的原始纯情已成为当代人生活的新时尚，五天工作制的实施，国家天然林保护实施，对大林业综合治理、政策的倾斜，给生态旅游业的发展又带来难得的机遇，森林公园的发展已显示出美好的前景和旺盛的生命力。公园发展虽然有了一定的规模，但是通过运营看，园内可供旅客游乐的项目太少，游客滞留公园的时间太短，为了提高公园的档次，增加游客入园消费项目，延长游客滞留时间，把公园真正建成了以集游、购、玩、住、行一条龙服务体系的旅游避署胜地，经组织专业人员多方考察论证，拟开发建设四嘴山　　四嘴山峰高险峻，景色秀丽，海拨高从1300米陡然升到2600米，登上四嘴山顶下可俯瞰关中平原，上可仰望近在咫尺的太白积雪胜景。四嘴山古松参天，经常荫环抱，松柏连片，涛声阵阵、奇峰、古松、怪石构成了一幅美妙绝伦的自然山水画面，让人留恋忘返。加之，四嘴山脚下即是已建成的各项服务设施齐全的红河度假村，四嘴山景区的开发建设与度假村形成一个有机整体，可以大大延长游客在此的逗留时间，符合公园总体规划中以度假村为中心，向四周辐射发展的总体思路。同时国家加大中西部地区基础设施投资规模和县政府提出的“发展旅游大会、经济强县"的战略目标和　　四、投资概算及资金来源　　1、修建四嘴山索道工程全长1200米，总体投资1600万元（含电力、通讯设施）。　　2、修建四嘴山滑车道工程，位于索道上站至木屋群之间，全长1公里，总投资800万元。　　3、在四嘴山主峰之间修筑人行步道，全长500米，每米投资40元，总投资20万元。　　4、资金来源：以争取国家投资为主，争取一定数额的林业专项贷款，公园自筹为附，同时采取独资、合资、联营、承包等多种形式吸引外界资金，以加快公园开发建设步伐。　　五、效益分析　　（一）收入　　1、索道收入：工程建成后，按年接待15万人次计，按60％的人乘坐索道计9万人次，每人次50元计。　　索道收入=9万×50元/人次=450万元。　　2、滑车道收入：按入园人数15万人的50％乘坐滑车道，以每人次40元计　　滑车道收入=15万人次×50％×40元/人次=300万元　　以上两项收入总计300+450=750万元。　　（二）支出　　1、人员工资24万元（30人工作人员，每人年薪8000元计）　　2、电费：30万元　　3、税金：750万×7.45％=55.88万元　　4、保险费20万元　　5、折旧费用：2000万×6％=12万元。　　6、机组维修费总投资2％计2000×1％=40万元。　　7、管理费用取总投资的1％，计20万元。　　8、其它不可预计费用取总投资的0.5％，20万元以上支出合计329.88万元。　　六、投资回收期：　　总收入：750万元，总支出329.88万元。　　利润：750-329.88=420.12万元　　计投资回收期=2420万元/420.12万元=5.8年　　投资利润率=420.12/2420=17.4％　　联系人：