体育公园项目可行性研究报告

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:陈斯婷攀枝花市体育公园项目可行性研究报告某建筑设计有限公司攀枝花分公司二○一○年十一月攀枝花市体育公园项目可行性研究报告项目名称：攀枝花市体育公园项目项目性质：新建项目建设地点：攀枝花市炳三区项目可行性研究承担单位：资质证书编号：项目可行性研究总负责人：参加编写人员：本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基础上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳M11-C/2009调整为住宅用地。攀枝花市体育公园项目新建攀枝花市炳三区（1）建设内容本项目规划了该区域内炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三个地块。其中，炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，主要用作住宅开发；炳M14-C/2009地块面积6.61公顷，建设内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能活动场地、其他运动项目场地、人行天桥以及附属设施等；炳M16-C/2009地块面积0.48公顷，主要用作住宅开发。（2）建设规模攀枝花市体育公园项目总用地面积约9.85公顷，总建筑面积189088 M2。其中：炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，规划建筑面积110400 M2。炳M14-C/2009地块面积6.61公顷，规划建筑面积2010（（（综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:赵倩倩A市XXXXX新城文化体育公园项目项目建议书提纲第一章　总论9一、项目概况9二、项目业主单位简介10三、可行性研究的主要依据11四、可行性研究报告的研究范围11五、主要技术经济指标11六、问题与建议12第二章项目建设的必要性14一、某县社会经济发展情况14二、项目建设的必要性15第三章　建设内容及建设规模20一、项目功能20二、建设内容21三、建设规模22第四章　体育竞技场馆建设标准及要求24一、体育场建设标准24二、训练馆建设标准25三、游泳池建设标准25第五章　总体规划26一、建设选址26二、规划指导思想与原则26三、功能分区27四、交通组织28五、环境要素设计28六、管网设计29第六章专业设计30一、建筑设计30二、结构设计31三、建筑节能与环保33四、消防及安全33五、公用工程设计34第七章　体育工艺与设施配套37一、体育场工艺要求及设施配套37二、训练馆要求及设施配套39三、游泳池要求及设施配套40第八章投资估算及资金筹措41一、投资估算41二、资金筹措44第九章工程建设进度及招投标工作45一、项目建设进度45二、招投标方案45第十章　效益分析47一、财务效益分析47二、社会效益分析48第十一章体育中心可行性结论49第一章项目概况一、项目基本情况　　项目名称：A市XXXXX新城文化体育公园项目42该项目建设工期为第七章10.6

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:wencai1、项目名称***文化艺术中心建设项目2、项目承办单位***文体广电局3、项目单位法定代表人刘淑伟4、项目建设地点***文化艺术中心选址于***新城区苏城路南，中兴大道西侧。5、项目建设规模本项目总体规划用地面积31920平方米，其中文化艺术中心占地面积16600平方米，公园占地面积15320平方米。新建建筑面积10720平方米，文化艺术中心建筑面积10100平方米，地上3层，车库建筑面积620平方米，地上1层。公园室外剧场占地面积1200平方米。6、用地性质：文化用地7、项目总投资：7127.74万元（人民币）8、资金来源：政府投资9、项目实施计划2014年1月—2015年10月，共计22个月。***文化局成立于1984年，1996年***文化局与***体委合并改称为***文体局，于2002年与教育合并为二类科局，又于2009年从教育局中分离成立***文体局，列入***政府行政序列科局，2013年5月改称为***文体广电局。***文体广电局现有人员编制为125人，下设7个机构，包括综合办公室、文化艺术办公室、体育办公室、文化市场管理股，所属单位包括文化馆、图书馆、文工团、文化市场行政执法队、文物管理所、电影院发行放映公司、电影院、少年业余体。***文体广电局的主要职能有：1、贯彻执行党和国家方针、政策，会同有关部门研究制定全县文化、体育工作的政策法规并监督执行。已有的电影院、文化中心楼、年久失修，功能缺失，使用面积严重不足，已于（三）本项目的实施

这类报告要根据您的投资额度及调研费用综合考虑。随着城市化进程的深入，现代生产方式的变革，带来了城市经济和文化的繁荣，人们余暇时间增多，促使生活观与价值观发生转变，进而促使人们的心理与行为发生改变。城市人渴望亲近大自然，逃离水泥森林的城市，寻求生活的本原，放松自己在竞争中紧张的心情，追求健康的生活方式。户外运动这种人与自然紧密结合的活动方式恰好满足了城市人的身心需求，近几年参与户外活动的人数呈几何级数增加趋势。户外运动在国内开展半个多世纪，是人们在自然以及与自然相关环境中开展的一类体育活动的总称。同时户外运动具有活动方式和运动形式多样化的特点，几乎涵盖了全部人群。因此，在城市化的大背景下，研究户外运动开展与促进人类健康成长之间的关系就显得极为重要。一、户外运动开展的可行性分析1庞大的潜在消费人群据统计，我国目前城镇人口近5.6亿，占全国总人口的43%。预计到2020年，全国城镇总人口将达到8亿多，巨大的人口基数预示着庞大的户外运动的市场。自1989年中国第一家户外运动俱乐部在云南成立以来，30年时间内，国内户外运动参与人数剧增，据中国户外行业工作委员会统计，目前我国拥有户外运动爱好者6000万［9］，相对于中国适宜人口规模(16岁以上)，尚不足5%;而美国16岁以上居民参与户外运动的人数高达1.59亿，约占人口总数的64%，处于第二大运动的位置;法国每5个人中就有一人参与攀岩活动。相对于西方发达国家，中国户外运动尚有长足的发展空间［10］。2丰富的自然资源中国国土面积大，户外运动资源丰富。在山岳资源上，我国是个多山的国家，广义的山地占国土总面积的2/3以上。中低山景观类型复杂多样，气候植物条件良好，又有丰富的人文生态资源，适宜开展徒步登山健行、科学考察、避暑度假、探险猎奇、登山滑雪、体育娱乐等各种形式的户外游憩活动。绝对高度在3500米～5000米，5000米以上的为高山和极高山，是开展专项体育登山探险和科学考察旅游的理想去处;冰川资源方面，中国是世界上中低纬度现代冰川发育最为完善的国家，冰川分布地域辽阔，跨越新疆、西藏、甘肃、青海、四川和云南等6个省区，纵横2500千米，总面积近6万平方千米。在谷地游憩资源方面，有闻名中外的长江三峡、世界第一大峡谷雅鲁藏布江大峡谷等;沙砾石游憩资源方面，我国一些著名的沙漠，如塔克拉玛干、腾格里、库布齐沙漠、巴丹吉林沙漠等;其他户外资源方面如峰林、石林、丹霞、雅丹、岩穴、溶洞及岸滩、岛屿等资源亦广有分布。可资开发的各式各样的户外运动资源丰富，为中国户外运动发展奠定了绝佳的先天基础。3国民经济的持续发展户外运动作为一种休闲娱乐活动方式，其发展与繁荣必然受到社会经济发展水平和收入水平的制约。户外运动在美国广泛兴起于20世纪60、70年代，当时，美国人均GDP在3836～9138美元之间，1969—1979年美国人均可支配收入在3324～7956美元之间。目前，我国主要地区的经济发展水平已超过这一水平，户外运动在我国经济较发达省市兴起的经济条件已经基本具备。根据2010年经济统计数据，全国已有21个省市(自治区)的人均GDP超过或达到这一水平，上海、北京、天津等主要城市的人均GDP已超过10000美元，江苏、浙江、内蒙古、广东、辽宁和山东等6省区的人均GDP超过6000美元;上海、北京、浙江、广东、天津、江苏6省市的城镇居民可支配收入超过3000美元。近些年国民经济的持续发展、民生条件的逐步改善、公共交通设施日趋完善、2008年奥运会带来的良好体育氛围等都为户外运动在中国的发展提供了良好的发展环境。4现代人全新的健康观念城市化进程中人们对健康的关注超过了以往任何时期，对健康的理解不再是单纯的生理健康，而是把精神健康和社会性也放在健康标准的坐标系中，如减压、兴趣、心态、社会适应能力等多方面需求，构成了现代人的整体健康观念。于是出现了“花钱买健康”、“请人吃饭不如请人流汗”等新的健康理念。户外运动作为一个项目群，本身即具有丰富的内涵，对参与者身体素质的要求不高，可以根据每个人的爱好、体力、经济状况、年龄等进行多方位的选择，满足不同消费层次人们的需求。户外体验式运动方式最大限度满足了人们的参与感，能够引起参与者的兴趣，便于坚持、普及和推广。户外运动能够使参与者产生丰富的生理、心理、情绪体验，可以实现参与者的社会交往、增强自尊以及自我实现的需要;其众多的子项目，如攀岩、溯溪、山地自行车、徒步、滑翔伞、高海拔攀登，对于场地环境的要求不高，便于参与者根据自己的兴趣、爱好自主选择参与项目。户外运动的开展改变了传统的休假方式，更能够体现乐观进取的生活态度，运动化的生活方式赋予人们对健康观念有了新的诠释。二、户外运动对城市人口健康发展的促进作用1户外运动对生理健康的促进现代社会的健康维度包括身体、智力、情绪、社会、精神和环境等不同方面。身体保健主要有三种方式:治疗、降低环境风险和预防。第三种保健方式是最近才提出来的。持此类观点者认为，从资源利用的角度看，预防比治疗更重要。对死亡原因的监控和对导致死亡原因的因素的界定，令预防保健模式逐渐凸显出来。这一模式主张提前预防由生活方式引发的疾病，如心脏病、癌症、中风和慢性呼吸疾病，要比一个人得了病再治疗更为有效。治疗模式仍然可行，但预防模式已经开始流行起来。100年前，导致人类死亡的头号杀手是传染性疾病，如肺结核、肺炎和痢疾。百年后的今天，最容易导致死亡的病因已经发生了变化。来自美国疾病控制和预防中心的数据表明，在美国致人死亡最多的病因是心脏病、癌症、中风和慢性呼吸道疾病。与“预防时代”相关的另一个休闲领域就是体育。体育，在传统上是强调身体技能发展和身体保健的，如传统体育测试。不过这一领域发生了两个重要转变，第一个转变是更加强调体育锻炼作为个人预防和康复身体的方式，第二个变化是重新认识和强调将终身技能作为体育的重要成果。参与一般团体或个人组织的户外运动项目不会像学校环境那样获得有组织的技能指导，但是会创造其他技能发展机会，并开展体育锻炼活动。户外运动是在自然环境中进行身体活动的一种运动方式，在运动的时间安排上相对较长，一般都要一天的时间。通过在自然环境中的身体运动，外界环境使注意力转移了对运动本身的关注;经常性的运动对机体代谢的促进及调整，也有利于增强心肺功能和锻炼肌肉;新鲜的空气可以净化肺叶，从而实现健康的可能。2户外运动对心理健康的促进保持积极的情感和精神状态，维持最佳状态，能够保证人们享受生活、应对挑战。自我效能(产生效能的力量)、自尊心、控制感、弹性和动机对人们确立和达成目标、生活充实都是相当必要的。丹尼尔•戈德曼创立了情商的概念，指的是一个人要取得成功，在生活中能理解并处理自己情绪的方式，甚至比传统意义上的智商更为重要。这一理念认为一个人能够激励自我并与他人产生共鸣对整体健康都是有益的。体育与休闲等很多传统体验能帮助人实现目标并启发更强的自尊心和自我效能。而新兴的户外活动更直接地强调情绪发展，如信任背摔练习、登山行军、激流木筏等广泛的探险和开拓型活动，就特别指向了情绪保健因素。户外运动成为脑力劳动者释放工作、生活压力的渠道，而运动与自然美景融为一体，是一种无可取代的精神按摩。3户外运动对社会交往和人际关系的促进城市化进程导致人的社会属性减弱，人与人的感情淡化，促使人们开始重新认识到社会适应的重要性。社会适应能力指的是一个人与他人相互交往的能力，以及他在群体环境的适应感，且以此作为达到与人亲密相处和获得归属感的方式。重视与他人联系是理想健康状态的基本表现。社会健康的某些特征体现在一个人与他人健康良好的关系以及他扮演和承担社会角色的能力。尽管一个人可以独自体验户外，但户外运动与休闲的很多项目和服务都涉及与他人互动的活动方式，例如攀岩要求互相提供保护，漂流需要团队共同努力才能成功。实际上，很多户外项目的期望效果正是发展参与者的社会技能。户外运动的很多方面都体现社会性，人们通过参与某项活动接触有着共同兴趣爱好的人，提供了一个互相交流与结识的平台，促进了参与者的社会交往，这对于需要建立新的人际关系连结或者“逃离”常态下的人际交往方式有着重要的作用。4户外运动对健康生活方式的促进余暇时间的增多使人们越来越多地关注自身的发展，关注生活内容的丰富和生活质量的提高，户外运动渐次成为人们度过余暇生活的新方式。美国国家休闲与公园协会和国家心肺与血液研究所联合进行的“心与休闲”项目研究证明，户外运动(公园与休闲项目)能够通过体育活动和营养来促进个人选择健康食品、提升锻炼水平、降低花费在看电视等久坐不动的活动上的时间等，改善人们的生活方式。户外运动逐渐成为城市人节假日中首选的活动内容。5户外运动对生存能力和保护环境的促进工业的迅速发展使城市人口迅速膨胀，公共基础设施跟不上去，污染加剧，潜在的各种社会安全风险急剧增加。户外运动的广泛开展有助于人们走进自然，与自然亲密接触，提升自身对疾病的抵抗能力。另外，户外运动往往伴随着一定的生存技能训练，例如常见伤病急救与护理、求救与救援等。特别是国内广泛开展的野外生存项目，需要参与者自主确定前进方向，寻找水源以及水的净化，采集与制作食物，搭建庇护所等，为城市人应对各种自然灾害与人为事故，锻炼求生能力，提供了极好的训练。在大自然中学习生存的技能，领略自然环境对人类的重要作用，激发环境保护意识，体验超越自我的心情以及战胜困难的愉悦。能够增强人的身心健康、锻炼人的坚强意志品质、吃苦耐劳的精神，学会人与人之间的信任与协作的团队精神。三、结语城市化进程中个体人的社会分工被细化，越来越依赖于社会同步运转而生存，社会责任感得到强化，人的压力也随之加大，健康问题凸显。城市环境恶化、余暇时间增多、政府关注、企业参与和媒体的快速传播促进了户外运动的开展;庞大的消费群体、丰富的自然资源、国民经济的持续发展和健康观念的转变为户外运动的开展提供了可能;户外运动对人的身心健康、人际交往、生存能力和社会和谐发展的推动价值必将受到社会广泛关注。政府应提供必要的政策保障，积极引导健康出行、安全出行;进行户外安全教育，加强监管措施，避免意外事故的发生;鼓励高校培养相关的专业人才，督促有关部门出台户外运动的相应标准;调动社会力量参与户外产业的开发，开辟安全的户外出行线路。

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。本文分享万科的可行性报告范本，非常详细全面，值得收藏备用。 第一部分 项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地完成编辑位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。 第二部分：项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、宗地现状 1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况；3、医院等级和医疗水平；4、大型购物中心、主要商业和菜市场；5、文化、体育、娱乐设施；6、公园；7、银行；8、邮局；9、其他。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、治安情况；2、空气状况；3、噪声情况；4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）；5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；6、周边景观；7、风水情况；8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；9、其他。 五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 六、规划控制要点 1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；3、综合容积率、住宅容积率；4、建筑密度；5、控高；6、绿化率；7、其他。 七、土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 第三部分：法律及政策性风险分析 一、合作方式及条件 1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、付款进度及与拿地程序的配合。4、其他合作的主要条件。5、与合作方式相关的其它法律规定。 二、土地法律性质评估 （一）现状1、土地所有权归属；2、土地使用权归属；3、土地的用途。（二）规划1、规划所有权归属；2、规划使用权归属；3、规划的用途。 三、取得土地使用权程序评估 1、取得土地使用权的程序；2、取得土地使用权需要的工作日；3、取得商品房用地土地使用权所需条件；4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）。 四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 1、土地性质变更的程序和理由；2、土地性质变更的政策支持或障碍；3、土地性质变更需要的工作日。 五、政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。 六、总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第四部分：市场分析 一、区域住宅市场成长状况 1、区域住宅市场简述(1)形成时间；(2)各档次住宅区域内分布状况；(3)购买人群变化。2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）(1)开工量/竣工量；(2)销售量/供需比；(3)平均售价。3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、区域内供应产品特征 1、各档次产品供应状况；2、各档次产品的集合特征。尤其研究与本案类似档次物业的特征:(1)平均售价；(2)开发规模；(3)产品形式；(4)平均消化率；(5)平均容积率；(6)物业在区域内分布特征。3、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的机会点6、结论：(1)区域市场在整体市场的地位及发展态势；(2)本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式；(3)本案在区域内开发市场潜力；(4)本案在开发中的营销焦点问题。 三、区域市场目标客层研究 1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）；2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 四、目标市场定位及产品定位 1、市场定位；2、目标人群特征/来源区域/行业特点；3、产品建议。 第五部分：规划设计分析 一、初步规划设计思路 1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点；2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例；3、节能和环保型建筑材料选用的考虑；4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性；5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 二、规划设计的可行性分析 1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 第六部分：项目开发 一、土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、立即开发与作为土地储备优缺点分析 三、工程计划 工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 四、销售计划 各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 第七部分：投资收益分析 ,,,,,,,,,,

房地产项目可行性报告内容指引一、 前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、 可行性报告内容指引项目决策背景及摘要1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；4、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；5、 项目开发，对公司巩固和提升在当地市场占有率、品牌形象、社会影响力的作用；6、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、 宗地位置（附图说明）宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。二、 宗地现状（附图说明）1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。三、 项目周边的社区配套（附图说明）（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（附宗地区域内的交通捷运系统图）（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁等。9、 其他五、 大市政配套1、 道路现状及规划发展2、 供水状况3、 污水、雨水排放4、 通讯（有线电视、电话、网络）5、 永久性供电和临时施工用电6、 燃气7、 供热及生活热水上述配套设施的管线走向、容量和接口位置。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格及升值潜力的评估1、 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2、 土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。第二部分：市场分析一、 区域定位1、 确定本案所处区域住宅市场档次类别2、 确定本案所在位置的价位区间二、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述• 形成时间• 各档次住宅区域内分布状况• 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）• 开工量/竣工量• 销售量/供需比• 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势三、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征• 平均售价• 开发规模• 产品形式• 平均消化率• 平均容积率• 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况4、 未来2-3年区域内可供应土地状况5、 分析：本案在区域市场内的机会点6、 结论：• 区域市场在整体市场的地位及发展态势• 本案开发产品价位区间及产品形式• 本案在区域内开发市场潜力• 本案在开发中的营销焦点问题四、 区域市场目标客层研究1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围2、 结论：本案目标人群的区域来源及行业特点五、 区域商圈研究1、 区域市场现有商圈• 专业市场• 商贸区、写字间/大型商厦• 集镇店面/• 政府机关/新闻机关等2、 确定本案可辐射商圈范围，划分客层商圈3、 商圈分析• 本案与各级商圈的交通联系• 评估各级商圈竞品的竞争能力• 评估各级商圈人群的购买动机4、 结论：本案吸引各级商圈目标客层的机会点及威胁点根据不同机会点来确定产品的配比关系六、 目标市场定位及产品定位1、 市场定位2、 目标人群特征/来源区域/行业特点3、 产品建议第三部分：规划设计分析一、规划设计的可行性分析1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计的影响及解决的方法。3、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计的影响及解决方法。4、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。5、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。6、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。二、初步规划设计思路1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。3、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。4、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。第四部分：开发节奏一、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时的当地市场占有率。二、 销售计划：各期销售时间、价格、面积、销售各期预计市场占有率、销售计划实现的可行性分析。第五部分：项目开发与环境保护一、 宗地周边环境对环境保护的影响周边空气、噪声源、污染源等与环境保护的关系及解决二、 宗地地面现状对环境保护的影响如地面现有绿化、树木、河流等与环境保护的关系以及对项目开发的影响三、 建筑材料的选用与环境保护的关系项目开发阶段节能环保型建筑材料选用的考虑。第六部分：投资收益分析一、 成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）土地成本前期工程费基础设施费建安工程费配套费用开发间接费直接建造成本小计营销费用管理费用总 计二、 税务分析1、 营业税及附加2、 所得税3、 土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、 经济效益分析1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率3、 项目开发各期的利润体现经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率（2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率（3） 容积率变动各项指标的变化主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率四、 项目资金预测1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、 资金回款计划：各期销售回款计划。3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金净流入时间、资金占用月平均额第七部分：法律及政策性风险分析一、 土地法律性质评估（一）现状1、 土地所有权归属2、 土地使用权归属3、 土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途二、 取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权存在的不确定因素三、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更的程序和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日四、 合作方式及条件1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、 付款进度及与拿地程序的配合4、 取得土地使用权的风险及控制五、 其他风险评估1、 政策性风险：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。2、 与合作方式相关的其它法律规定六、 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第八部分：管理资源配置一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数。三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第九部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、 结论与建议：分析宗地是否具有开发价值，并判断是立即开发还是作为土地储备。第十部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题（一） 主要指标测算1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价2、 投资收益分析（参考以下格式）：经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。3、 根据需要，可增加如下测算：销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价R1R2R3﹒﹒﹒注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。（二） 竞争对手分析1、 主要背景，控股股东情况2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本4、 操作水平，主要开发的项目5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的势气，是否志在必得。（三） 制定策略1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。（四） 资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。第十一部分：在新城市开发需要补充的内容一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、 中、高档市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、 各行政区市场比较：（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、 当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法：（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。（2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。3、 现金流量预测表4、 欲签定的意向书和合同文本5、 新城市开发的市场调研报告

房地产项目可行性报告内容指引一、 前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、 可行性报告内容指引项目决策背景及摘要1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；4、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；5、 项目开发，对公司巩固和提升在当地市场占有率、品牌形象、社会影响力的作用；6、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、 宗地位置（附图说明）宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。二、 宗地现状（附图说明）1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。三、 项目周边的社区配套（附图说明）（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（附宗地区域内的交通捷运系统图）（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁等。9、 其他五、 大市政配套1、 道路现状及规划发展2、 供水状况3、 污水、雨水排放4、 通讯（有线电视、电话、网络）5、 永久性供电和临时施工用电6、 燃气7、 供热及生活热水上述配套设施的管线走向、容量和接口位置。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格及升值潜力的评估1、 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2、 土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。第二部分：市场分析一、 区域定位1、 确定本案所处区域住宅市场档次类别2、 确定本案所在位置的价位区间二、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述• 形成时间• 各档次住宅区域内分布状况• 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）• 开工量/竣工量• 销售量/供需比• 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势三、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征• 平均售价• 开发规模• 产品形式• 平均消化率• 平均容积率• 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况4、 未来2-3年区域内可供应土地状况5、 分析：本案在区域市场内的机会点6、 结论：• 区域市场在整体市场的地位及发展态势• 本案开发产品价位区间及产品形式• 本案在区域内开发市场潜力• 本案在开发中的营销焦点问题四、 区域市场目标客层研究1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围2、 结论：本案目标人群的区域来源及行业特点五、 区域商圈研究1、 区域市场现有商圈• 专业市场• 商贸区、写字间/大型商厦• 集镇店面/• 政府机关/新闻机关等2、 确定本案可辐射商圈范围，划分客层商圈3、 商圈分析• 本案与各级商圈的交通联系• 评估各级商圈竞品的竞争能力• 评估各级商圈人群的购买动机4、 结论：本案吸引各级商圈目标客层的机会点及威胁点 根据不同机会点来确定产品的配比关系六、 目标市场定位及产品定位1、 市场定位2、 目标人群特征/来源区域/行业特点3、 产品建议第三部分：规划设计分析一、规划设计的可行性分析1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计的影响及解决的方法。3、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计的影响及解决方法。4、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。5、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。6、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。二、初步规划设计思路1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。3、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。4、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。第四部分：开发节奏一、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时的当地市场占有率。二、 销售计划：各期销售时间、价格、面积、销售各期预计市场占有率、销售计划实现的可行性分析。第五部分：项目开发与环境保护一、 宗地周边环境对环境保护的影响周边空气、噪声源、污染源等与环境保护的关系及解决二、 宗地地面现状对环境保护的影响如地面现有绿化、树木、河流等与环境保护的关系以及对项目开发的影响三、 建筑材料的选用与环境保护的关系项目开发阶段节能环保型建筑材料选用的考虑。第六部分：投资收益分析一、 成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计 二、 税务分析1、 营业税及附加2、 所得税3、 土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、 经济效益分析1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 3、 项目开发各期的利润体现经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元) 4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （3） 容积率变动各项指标的变化主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率 四、 项目资金预测1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、 资金回款计划：各期销售回款计划。3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金净流入时间、资金占用月平均额第七部分：法律及政策性风险分析一、 土地法律性质评估（一）现状1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属3、 土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途二、 取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权存在的不确定因素三、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更的程序和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日四、 合作方式及条件1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、 付款进度及与拿地程序的配合4、 取得土地使用权的风险及控制五、 其他风险评估1、 政策性风险：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。2、 与合作方式相关的其它法律规定六、 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第八部分：管理资源配置一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数。三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第九部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、 结论与建议：分析宗地是否具有开发价值，并判断是立即开发还是作为土地储备。第十部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题（一） 主要指标测算1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价2、 投资收益分析（参考以下格式）：经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。3、 根据需要，可增加如下测算：销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。（二） 竞争对手分析1、 主要背景，控股股东情况2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本4、 操作水平，主要开发的项目5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的势气，是否志在必得。（三） 制定策略1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。（四） 资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。第十一部分：在新城市开发需要补充的内容一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、 中、高档市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、 各行政区市场比较：（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、 当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法：（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。（2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。3、 现金流量预测表4、 欲签定的意向书和合同文本5、 新城市开发的市场调研报告

城市规划编制办法实施细则第二章：总体规划第五条 编制总体规划需收集的基础资料一般包括以下各项：（一）市（县）域基础资料1、市（县）域的地形图，图纸比例为1/50000～1/200000；2、自然条件：包括气象、水文、地貌、地质、自然灾害、生态环境等；3、资源条件；4、主要产业及工矿企业（包括乡镇企业）状况；5、主要城镇的分布、历史沿革、性质、人口和用地规模、经济发展水平；6、区域基础设施状况；7、主要风景名胜、文物古迹、自然保护区的分布和开发利用条件；8、三废污染状况；9、土地开发利用情况；10、国民生产总值、工农业总产值、国民收入和财政状况；11、有关经济社会发展计划、发展战略、区域规划等方面的情况。（二）城市基础资料1、近期绘制的城市地形图，图纸比例为1/5000～1/25000。2、城市自然条件及历史资料（1）气象资料；（2）水文资料；（3）地质和地震资料，包括地质质量的总体验证和重要地质灾害的评估；（4）城市历史资料：包括城市的历史沿革、城址变迁、市区扩展、历次城市规划的成果资料等；3、城市经济社会发展资料（1）经济发展资料：包括历年国民生产总值、财政收入、固定资产投资、产业结构及产值构成等；（2）城市人口资料：包括现状非农业人口、流动人口及其中暂住人口数量，人口的年龄构成、劳动构成、城市人口的自然增长和机械增长情况等；（3）城市土地利用资料：城市规划发展用地范围内的土地利用现状，城市用地的综合评价；（4）工矿企业的现状及发展资料；（5）对外交通运输现状及发展资料；（6）各类商场、市场现状和发展资料；（7）各类仓库、货场现状和发展资料；（8）高等院校及中等专业学校现状和发展资料；（9）科研、信息机构现状和发展资料；（10）行政、社会团体、经济、金融等机构现状和发展资料；（11）体育、文化、卫生设施现状和发展资料；4、城市建筑及公用设施资料（1）住宅建筑面积、建筑质量、居住水平、居住环境质量；（2）各项公共服务设施的规模、用地面积、建筑面积、建筑质量和分布状况；（3）市政、公用工程设施和管网资料，公共交通以及客货运量、流向等资料；（4）园林、绿地、风景名胜、文物古迹、历史地段等方面的资料；（5）人防设施、各类防灾设施及其他地下构筑物等的资料。5、城市环境及其他资料（1）环境监测成果资料；（2）三废排放的数量和危害情况，城市垃圾数量、分布及处理情况；（3）其他影响城市环境的有害因素（易燃、易爆、放射、噪声、恶臭、震动）的分布及危害情况；（4）地方病以及其他有害居民健康的环境资料。（三）必要时，需收集城市相邻地区的有关资料。第六条 在编制城市总体规划之前，大、中城市可根据实际需要编制总体规划纲要，总体规划纲要的成果为：（一）文字说明1、简述城市自然、历史、现状特点；2、分析论证城市在区域发展中的地位和作用、经济社会发展的目标、发展优势与制约因素，初步划出城市规划区范围；3、原则确定规划期内的城市发展目标、城市性质，初步预测人口规模、用地规模；4、提出城市用地发展方向和布局的初步方案；5、对城市能源、水源、交通、基础设施、防灾、环境保护、重点建设等主要问题提出原则规划意见；6、提出制订和实施城市规划重要措施的意见。（二）图纸1、区域城镇关系示意图：图纸比例为1/500000～1/1000000，标明相邻城镇位置、行政区划、重要交通设施、重要工矿区和风景名胜区。2、城市现状示意图：图纸比例1/25000～1/50000，标明城市主要建设用地范围、主要干道以及重要的基础设施。3、城市规划示意图：图纸比例1/25000～1/50000，标明城市规划区和城市规划建设用地大致范围，标注各类主要建设用地、规划主要干道、河湖水面、重要的对外交通设施。4、其他必要的分析图纸。第七条 总体规划的成果包括以下各项：（一）城市总体规划文本1、前言：说明本次规划编制的依据；2、城市规划基本对策概述；3、市（县）域城镇发展（1）城镇发展战略及总体目标；（2）预测城市化水平；（3）城镇职能分工、发展规模等级、空间布局，重点发展城镇；（4）区域性交通设施、基础设施、环境保护、风景旅游区的总体布局；（5）有关城镇发展的技术政策。4、城市性质，城市规划期限，城市规划区范围，城市发展方针与战略，城市人口现状及其发展规模。5、城市土地利用和空间布局（1）确定人均用地和其他有关技术经济指标，注明现状建成区面积，确定规划建设用地范围和面积，列出用地平衡表；（2）城市各类用地的布局，不同区位土地使用原则及地价等级的划分，市、区级中心及主要公共服务设施的布局；　　　　（3）重要地段的高度控制、文物古迹、历史地段、风景名胜的保护，城市风貌和特色；（4）旧区改建原则，用地结构调整及环境综合整治；（5）郊区主要乡镇企业、村镇居民点以及农地和副食基地的布局，禁止建设的绿色空间控制范围。6、城市环境质量建议指标，改善或保护环境的措施；7、各项专业规划，内容要求详见第三章的规定。8、3～5年内的近期建设规划，包括基础设施建设、土地开发投放、住宅建设等。9、实施规划的措施。（二）城市总体规划的主要图纸1、市（县）域城镇分布现状图。图纸比例为1/50000～1/200000，标明行政区划城镇分布、交通网络、主要基础设施、主要风景旅游资源。2、城市现状图。图纸比例为大中城市1/10000或1/25000，小城市可用1/5000。图纸应标明以下内容：（1）按《城市用地分类及规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类画出城市现状各类用地的范围（以大类为主，中类为辅）；（2）城市主次干道，重要对外交通、市政公用设施的位置；（3）商务中心区及市、区级中心的位置；（4）需要保护的风景名胜、文物古迹、历史地段范围；（5）经济技术开发区、高新技术开发区、出口加工区、保税区等的范围；（6）园林绿化系统和河、湖水面；（7）主要地名和主要街道名称；（8）表现风向、风速、污染系数的风玫瑰。3、新建城市和城市新发展地区应绘制城市用地工程地质评价图。图纸比例同现状图，图纸应标明以下内容：（1）不同工程地质条件和地面坡度的范围、界线、参数；（2）潜在地质灾害（滑坡、崩塌、溶洞、泥石流、地下采空、地面沉降及各种不良性特殊的基土等）空间分布、强度划分；（3）活动性地下断裂带位置，地震烈度及灾害异常区；（4）按防洪标准频率绘制的洪水淹没线；（5）地下矿藏、地下文物埋藏范围；（6）城市土地质量的综合评价，确定适宜性区划。（包括适宜修建、不适宜修建和采取工程措施方能修建地区的范围）。提出土地的工程控制要求。4、市（县）域城镇体系规划图。图纸比例同现状图，标明行政区划、城镇体系总体布局、交通网络及重要基础设施规划布局、主要文物古迹、风景名胜及旅游区布局。5、城市总体规划图。表现规划建设用地范围内的各项规划内容，图纸比例同现状图。6、郊区规划图。图纸比例为1/25000～1/50000，图纸应标明以下内容：（1）城市规划区范围、界线；（2）村镇居民点、公共服务设施、乡镇企业等各项建设用地布局和控制范围；（3）对外交通用地及需与城市隔离的市政公用设施（水源地、危险品库、火葬场、墓地、垃圾处理消纳地等）用地的布局和控制范围；（4）农田、菜地、林地、园林、副食品基地和禁止建设的绿色空间的布局和控制范围。7、近期建设规划图。8、各项专业规划图，详见第三章的规定。（三）附件第三章：总体规划阶段的各项专业规划　　第八条 城市总体规划中的专业规划应包括第九条至第十九条所列各项。六度以上地震设防城市应编制抗震防灾规划。各项专业规划要相互协调，文本和图纸要符合本章的规定。单独编制的各项专业规划要符合该专业规划的有关技术规定。　　第九条 道路交通规划　　（一）文本内容　　1、对外交通　　（1）铁路站、线、场用地范围；　　（2）江、海、河港口码头、货场及疏港交通用地范围；　　（3）航空港用地范围及交通联结；　　（4）市际公路、快速公路与城市交通的联系，长途客运枢纽站的用地范围；　　（5）城市交通与市际交通的衔接。　　2、城市客运与货运　　（1）公共客运交通和公交线路、站场分布；　　（2）自行车交通；　　（3）地铁、轻轨线路可行性研究和建设安排；　　（4）客运换乘枢纽；　　（5）货运网络和货源点布局；　　（6）货运站场和枢纽用地范围。　　3、道路系统　　（1）各项交通预测数据的分析、评价；　　（2）主次干道系统的布局，重要桥梁、立体交叉、快速干道、主要广场、停车场位置；　　（3）自行车、行人专用道路系统。　　（二）图纸内容　　1、分类标绘客运、货运、自行车、步行道路的走向；　　2、主次干道走向、红线宽度、重要交叉口形式；　　3、重要广场、停车场、公交停车场的位置和范围；　　4、铁路线路及站场、公路及货场、机场、港口、长途汽车站等对外交通设施的位置和用地范围。　　第十条 给水工程规划　　（一）文本内容　　1、用水量标准，生产、生活、市政用水总量估算；　　2、水资源供需平衡，水源地选择，供水能力，取水方式，净水方案，水厂制水能力；　　3、输水管网及配水干管布置，加压站位置和数量；　　4、水源地防护措施。　　（二）图纸内容　　1、水源及水源井、泵房、水厂、贮水池位置，供水能力；　　2、给水分区和规划供水量；　　3、输配水干管走向、管径，主要加压站、高位水池规模及位置。　　第十一条 排水工程规划（含雨水工程与污水工程，必要时也可分开编制）。　　（一）文本内容　　1、排水制度；　　2、划分排水区域，估算雨水、污水总量，制定不同地区污水排放标准；　　3、排水管、渠系统规划布局，确定主要泵站及位置；　　4、污水处理厂布局、规模、处理等级以及综合利用的措施；　　（二）图纸内容　　1、排水分区界线，汇水总面积，规划排放总量；　　2、排水管渠干线位置、走向、管径和出口位置；　　3、排水泵站和其它排水构筑物规模位置；　　4、污水处理厂位置、用地范围。　　第十二条 供电工程规划　　（一）文本内容　　1、用电量指标，总用电负荷，最大用电负荷、分区负荷密度；　　2、供电电源选择；　　3、变电站位置、变电等级、容量，输配电系统电压等级、敷设方式；　　4、高压走廊用地范围、防护要求。　　（二）图纸内容　　1、供电电源位置、供电能力；　　2、变电站位置、名称、容量、电压等级；　　3、供电线路走向、电压等级、敷设方式；　　4、高压走廊用地范围、电压等级。　　第十三条 电信工程规划　　（一）文本内容　　1、各项通讯设施的标准和发展规模（包括长途电话、市内电话、电报、电视台、无线电台及部门通讯设施）；　　2、邮政设施标准、服务范围、发展目标，主要局所网点布置；　　3、通讯线路布置、用地范围、敷设方式；　　4、通讯设施布局和用地范围，收发讯区和微波通道的保护范围。　　（二）图纸内容　　1、各种通讯设施位置，通讯线路走向和敷设方式；　　2、主要邮政设施布局；　　3、收发讯区、微波通道等保护范围。　　第十四条 供热工程规划　　（一）文本内容　　1、估算供热负荷、确定供热方式；　　2、划分供热区域范围、布置热电厂；　　3、热力网系统、敷设方式；　　4、联片集中供热规划。　　（二）图纸内容　　1、供热热源位置、供热量；　　2、供热分区、热负荷；　　3、供热干管走向、管径、敷设方式。　　第十五条 燃气工程规划　　（一）文本内容　　1、估算燃气消耗水平，选择气源，确定气源结构；　　2、确定燃气供应规模；　　3、确定输配系统供气方式、管网压力等级、管网系统，确定调压站、灌瓶站、贮存站等工程设施布置。　　（二）图纸内容　　1、气源位置、供气能力、储气设备容量；　　2、输配干管走向、压力、管径；　　3、调压站、贮存站位置和容量。　　第十六条 园林绿化、文物古迹及风景名胜规划（必要时可分别编制）　　（一）文本内容　　1、公共绿地指标；　　2、市、区级公共绿地布置；　　3、防护绿地、生产绿地位置范围；　　4、主要林荫道布置；　　5、文物古迹、历史地段、风景名胜区保护范围、保护控制要求。　　（二）图纸内容　　1、市、区级公共绿地（公园、动物园、植物园、陵园，大于2000m2的街头、居住区级绿地、滨河绿地、主要林荫道）用地范围；　　2、苗圃、花圃、专业植物等绿地范围；　　3、防护林带、林地范围；　　4、文物古迹、历史地段、风景名胜区位置和保护范围；　　5、河湖水系范围。　　第十七条 环境卫生设施规划　　（一）文本内容　　1、环境卫生设施设置原则和标准；　　2、生活废弃物总量，垃圾收集方式、堆放及处理，消纳场所的规模及布局；　　3、公共厕所布局原则、数量。　　（二）图纸应标明主要环卫设施的布局和用地范围，可和环境保护规划图合并。　　第十八条 环境保护规划　　（一）文本内容　　1、环境质量的规划目标和有关污染物排放标准；　　2、环境污染的防护、治理措施。　　（二）图纸　　1、环境质量现状评价图：标明主要污染源分布、污染物质扩散范围、主要污染排放单位名称、排放浓度、有害物质指数；　　2、环境保护规划图：规划环境标准和环境分区质量要求，治理污染的措施。　　第十九条 防洪规划　　（一）文本内容　　1、城市需设防地区（防江河洪水、防山洪、防海潮、防泥石流）范围，设防等级、防洪标准；　　2、防洪区段安全泄洪量；　　3、设防方案，防洪堤坝走向，排洪设施位置和规模；　　4、防洪设施与城市道路、公路、桥梁交叉方式；　　5、排涝防溃的措施。　　（二）图纸内容　　1、各类防洪工程设施（水库、堤坝闸门、泵站、泄洪道等）位置、走向；　　2、防洪设防地区范围、洪水流向；　　3、排洪设施位置、规模。　　第二十条 地下空间开发利用人防规划（必要时可分开编制）　　重点设防城市要编制地下空间开发利用及人防与城市建设相结合规划，对地下防灾（包括人防）设施、基础工程设施、公共设施、交通设施、贮备设施等进行综合规划，统筹安排。　　（一）文本内容　　1、城市战略地位概述；　　2、地下空间开发利用和人防工程建设的原则和重点；　　3、城市总体防护布局；　　4、人防工程规划布局；　　5、交通、基础设施的防空、防灾规划；　　6、贮备设施布局。　　（二）图纸　　1、城市总体防护规划图。图纸比例1/5000～1/25000。标绘防护分区，疏散区位置，贮备设施位置，主要疏散道路等。　　2、城市人防工程建设和地下空间开发利用规划图。标绘各类人防工程及与城市建设相结合工程位置及范围。　　第二十一条 各级历史文化名城要做专门的历史文化名城保护规则。　　（一）文本内容　　1、历史文化价值概述；　　2、保护原则和重点；　　3、总体规划层次的保护措施：保护地区人口规模控制，占据文物古迹风景名胜的单位的搬迁，调整用地布局改善古城功能的措施，古城规划格局、空间形态、视觉通廊的保护；　　4、确定文物古迹保护项目、划定保护范围和建设控制地带、提出保护要求；　　5、确定需要保护的历史地段、划定范围并提出整治要求；　　6、重要历史文化遗产修整、利用、展示的规划意见；　　7、规划实施管理的措施。　　（二）图纸　　1、文物古迹、历史地段、风景名胜分布图。图纸比例1/5000～1/25000，在城市现状图上标绘名称和范围；　　2、历史文化名城保护规划图。标绘各类保护控制地区的范围，有不同保护要求的要分别表示。文物古迹、历史街区、风景名胜及其他需保护地区的保护范围、建设控制地带范围，近期实施保护修整项目的位置、范围，古城建筑高度控制，其他保护措施示意。

相关政策和条件请到你县教育局咨询了解范文：民办幼儿园办园申请报告**地区教育局：为了实施科教兴铜战略，切实进步公民素质，响应国家大力发展民办教育的号召，为社会主义教育事业贡献一分气力，我在深进调查、反复论证的基础上，进行了充分的预备，特申请开办幼儿园。我开办幼儿园的基本情况如下： 幼儿园名称：飞儿双语幼儿园幼儿园性质：自愿举办，从事教育事业的民办非企业法人单位。 指导思想：坚持依法办园，以德治园，以党的教育方针和学前教育纲要为指导，以先进的幼儿教育理念为理论依据，以促进儿童发展为根本，全面实施启蒙教育，为培养健康活泼，好奇探究，文明乐群，亲近自然，爱护环境，勇敢自信，有初步责任感的新一代儿童做出贡献。办园理念：未来要靠我们往创造，而创造的最好方式是教育，幼儿是最具塑造潜能的群体，幼儿是初生的太阳，国家的栋梁，未来的希看。所以我要用最好的环境，教学，来培养幼儿。让孩子在玩的过程中学，在学的过程中玩。反对传统教学，追求新的教学方针。我园采用符合儿童身心健康发展规律的活动教学法，利用高质量、科学化的教学手段而设计合乎时代要求的课程。通过《蒙特梭利幼儿教育》、《普林斯顿英语》、《幼儿珠心算》等特色教学，努力开发幼儿智力潜能，有效拓展幼儿智商，为幼儿的教育发展奠定坚实的基础。专家治园，根据幼儿的心理、生理特点和现代社会人才的发展需求，来探索成功幼儿教育的新路。飞儿幼儿园本着“让孩子健康快乐每一天”的原则，运用当今儿童教育领域最新研究成果与方法进行教育。 办学目标：培养“健康+快乐+求知+发展”的新世纪儿童。遵守宪法、法律、法规和国家政策，坚持社会主义办学方向，贯彻国家的教育方针，保证教育、教学质量，遵守社会道德风尚。 以素质教育为基础，智能培养为目的，家长满足为标准，“保一流幼教，育一代英才”。人本发展：以人本治理为抓手，形成教工自我治理机制。保教工作以幼儿发展为本，关注幼儿平常时刻。环境教育：注重人文精神和科技精神的同一，构建我园特色课程。队伍建设：建立一支有个性、有特色，具有反思能力和研究能力的教师队伍。校园文化：构建团结协作、自主发展、敢干创新、求真务实的校园文化氛围。治理水平：根据2－6岁学龄前儿童的身心发展特点，通过愉快轻松的学习，培养孩子的学习能力，为孩子奠定终身教育的基础，使孩子在未来世界严酷的竞争中立于不败之地，塑造孩子卓尔不群的超凡个性。一是加大投进优化园所资源配置。二是规范幼儿园治理 进步教育教学水平。三是落实教师待遇 实施人心工程。幼儿园教师的从教经验、资历、水平以及取得的荣誉：我们高薪聘请多年从事幼儿教育经验足，资历高，水平好的专业幼儿教师，聘师工作正在进行中。 办园条件：选址和环境，均在筹备当中，但园内一定要建有室外大型玩具，保健室，图书室，各种室内玩具等。园内开设的幼儿食堂，在保健医生的科学公道调配下，为幼儿提供营养丰富，清洁卫生，色鲜味佳，易消化，易吸收的就餐饮食，园内现在空调，装有木质地板的教室和大型多功能活动室，为不同年龄层次的儿童提供了优质的可靠的教学场所和儿童游乐，休息的空间教学设备：动物跷跷板，电子钢琴，电视VCD，风扇，以及相应的户外儿童活动实施。资金保障：幼儿园办园资金来源正当且充足，办园启动资金10万元。办园地点：铜仁城区今后三年办学的目标：立足原有的教育上风，努力在今后的三年内，把飞儿双语幼儿园建成一所注重人本发展，注重环境教育，注重队伍建设，注重校园文化，逐步走向国际化的优秀幼儿园。请给予批准开办为谢！