深圳地产调研报告

深圳经济持续稳健地增长，为深圳房地产的发展提供了强有力的“后援”。十五期间，深圳市GDP保持了15.8%的年均增速，2005年深圳突破了4000亿元大关。未来5年，深圳市经济总量还将至少保持13%的增速。深圳人均收入连续居全国大中城市第一位的事实，将最直接影响并首先作用于房地产行业，这使得深圳市的房地产投资和房地产的需求，将在近几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。与此同时，深圳现在正处在一个全民置业时期，基本的置业力量，至少还需要5年的时间才能得到一定程度的缓解。与深圳的城市发展阶段相对应的是，1985年至1992年和1995年至2000年，深圳产生了两段置业的高峰期，基本完成了城市的第一代置业。从2004年开始，深圳进入第二代的置业和第一代置业升级和换代期。这客观上导致深圳整体上开始进入新一轮置业高峰。 2005年深圳市累计完成房地产开发投资419.59亿元，同比下降3.37％。商品房施工面积累计为3414.14万平方米，同比增加9.42％；竣工面积为656.23万平方米，同比下降35.18％。商品房空置面积为168.31万平方米，同比下降33.09％，其中住宅空置面积69.65万平方米，同比下降49.58％。2005年，商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3％。2006年上半年，深圳市房地产开发投资212.6亿元，同比上升16.16％，住宅开发投资141.44亿元，同比上升25.08％；商品房施工面积2824.49万平方米，同比上升7.70％，其中住宅施工面积1962.67万平方米，同比上升4.45%；商品房新开工面积461.5万平方米，同比下降16.62%；商品房竣工面积255.55万平方米，同比上升24.93％。2006年上半年，深圳市商品房批准预售面积累计为335.6万平方米，同比上升0.86%，其中住宅批准预售面积281万平方米，同比下降1.59%；至2006年6月底，深圳市商品房空置面积为159.48万平方米，同比下降4.48%，其中商品住宅空置面积55.23万平方米，同比下降27.15%。 投资性置业仍然是影响深圳房价的重要因素。在深圳现有的置业结构中，投资性置业占17%左右，这个数据具有相对的合理性。对深圳而言，一个高比例的投资性置业结构，是由深圳作为中国最大的住房租赁市场的特性所决定的。深圳是中国最大的商务性城市之一，同时又是户籍人口最小的城市，商务性人口随着城市的升级还在不断持续流动和增长，在1200万的总现实人口中，75%的人口的居住方式都是非产权式居住。这客观上使投资性置业成为深圳置业结构中的一个合理而重要的力量。综合上述因素，2006年的深圳房价仍将保持一定的、稳健的增长。2006年深圳房价应该还会保持10%左右的均速。对政府管理部门来说，对楼市的调控，手中仍然有“牌”可出，深圳房地产市场不会走入失控和无序。至于问题所在，全国都存在的问题也就是深圳的问题：http://hi..com/myxana/blog/item/975dde438c5bb61173f05dbe.html参考资料：2006-2007年深圳房地产市场分析及投资咨询报告

一、1～5月房地产市场运行特征（一）房地产投资有所下降，商品房建设规模有所减小1～5月，我市完成房地产开发投资149.76亿元，同比下降15.36%；商品房施工面积为2539.94万平方米，同比下降6.16%；新开工面积为345.62万平方米，同比下降18%。全市房地产开发建设规模总体呈现下降趋势。（二）新建商品房批准预售面积继续下降，销售面积继续减少1～5月，全市新建商品房批准预售面积为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%，其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。全市新建商品住房销售规模继续减少。（三）特区外销售规模进一步扩大，普通商品住宅占市场较大比重1～5月，特区外商品住宅销售面积为175.26万平方米，占全市62.8%；其中宝安区销售面积占全市36.52%,龙岗区占全市26.28%。全市单套建筑面积144平方米以内的商品住房销售套数为24045套，占总套数的87.78%，其中，90平方米以下的中小套型住房销售套数占总套数的44.73%。（四）房价继续呈上涨趋势，新建住房单位价格较高按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计， 2007年1～4月，新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、 10%、11.3%（5月数据请留意统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计），每月房价涨幅均居70个大中城市前列。此外，按本市房地产信息系统统计口径， 1～5月，全市189个在售的新建商品住宅楼盘，销售均价为11905.88元/平方米，其中14个均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘，拉动全市价格上涨近1300元，对房价上涨影响较大。（五）二手房交易量持续上升，二手房需求超过新建商品房1～5月，全市二手房交易面积达到513.56万平方米，同比增加25.45%，其中住宅交易面积为407.15万平方米，同比增加34.35%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46∶1，二手房需求较大幅度超过新房需求。

　　2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告　　一、2007年 1～8月房地产市场总体运行情况　　（一）房地产开发投资和商品房建设规模小幅下降　　1～8月，我市完成房地产开发投资276.30亿元，同比下降3.89%，其中住宅完成投资 201.55亿元，同比增加 2.97%；商品房施工面积为 2870.32万平方米，同比下降 2.87%,其中住宅施工面积2020.73万平方米，同比下降 1.85%；商品房新开工面积为 547.02 万平方米，同比下降 4.82%，其中住宅新开工面积407.75万平方米，同比下降 7.89%。　　（二）商品房批准预售面积持续下降　　1～8月，全市新建商品房批准预售面积为 385.45万平方米，同比下降13.4%；其中住宅批准预售面积 345.37 万平方米，同比下降 8.14%。1～8 月，住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积 252.17万平方米，占全市住宅批准预售面积的 73.01%.　　（三）新建商品房销售面积继续减少　　1～8月，商品房销售面积为 464.06万平方米，同比减少8.66%，其中，住宅销售面积418.3万平方米，同比减少5.35%;办公楼销售面积18.6万平方米，同比减少30.55%；商业用房销售面积 23.91万平方米，同比减 26.75%。　　（四）特区外销售规模居全市主体，普通商品住宅占较大比重　　1～8月，特区外商品住宅销售面积276.44万平方米，占全市销售面积的 66.09%， 特区外置业已居全市主导地位。1～8月，全市单套建筑面积 144 平方米以内的商品住房销售套数16835套，占全市销售套数的 88.13%，其中 90平方米以内的住宅销售套数19830套，占总套数的 47.67%。　　（五）商品住房价格继续上涨，涨幅较大　　按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年 1～8月， 我市新建商品住宅价格同比涨幅为12.8%，各月新建商品住房价格同比涨幅分别为 10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、13.9%、16.1%、17.6％，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。按本市房地产信息系统统计口径，1～8月，全市新建商品住宅销售均价为12803.17元/平方米。　　（六）二手房交易规模继续上升　　1～8月，全市二手房交易面积达到965.89万平方米，同比增加 43.83%，其中住宅交易面积为761.91万平方米，同比增加54.70%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为 1.82：1。　　（七）商品住宅销售对象以国内购房人为主　　1～8月，全市国内购房人购房套数 38801套，占总套数的93.27%，购房资金 443.13亿元，占总资金的92.07%。境外购房3 人（含港澳台）购房资金 42.46亿元，占总资金的 7.93%，其中港澳台购房资金36.5亿元，占总资金的 6.82%，外来购房资金所占比例相对较小。　　二、8月份房地产市场运行分析　　（一）房地产开发投资较上月有所下降，90平方米以内住宅投资额所占比重50%　　6、7 月份，房地产开发投资额较之前有较大幅度的增加，是今年单月投资额最多的两个月份，随着房地产市场观望氛围的出现，8 月份房地产投资额为36.22 亿元，环比7 月下降17.25%。住宅投资28.94亿元，环比 7月下降 18.96%。　　90平方米以下住宅投资额占总住宅投资额的比重自6月份以来均超过50%，7月份比重高达67.52%，8月份又有所回落。从市场趋势来看，我市住房供应结构调整的90/70 政策，正在逐渐发挥作用，90平方米以下住宅供应有望在今后逐步增大。　　（二）8 月份商品住宅销售面积降幅较大，特区外下降幅度较为明显　　从各月商品住宅销售面积来看，自7 月份开始，住房销售面积开始下降，7月为 48.98万平方米，环比6月下降 15.32%；进入8月，住宅销售面积33.83万平方米，环比7月下降30.93%，成为今年以来销售规模的最低谷，而特区外住宅销售面积环比7月下降 41.83%。较高的房价水平和近期宏观调控的持续作用，使得商品房销售速度开始减缓，住房交易开始萎缩，市场出现较浓的观望气氛。　　90平方米以内商品住宅销售面积所占比重，在 6、7月份相对较高，约为 40%；进入 8月份，由于整个市场成交的萎缩，加上推出多个高档楼盘，使得 8月份90平方米以内住宅面积所占比例有所下降。8月90平方米以内的住宅销售面积8.82万平方米，环比 7 月下降14.42%，占全市住宅销售面积的比重为26.07%，较 7月有所减小；90～144平方米之间的住宅销售面积17.46 万平方米，环比 7 月下降 10.32%，占全市住宅销售面积的比重为51.61%； 144平方米以上住宅销售面积7.55万平方米，环比下降 30.73%，占全市住宅销售面积的比重为 22.32%，144平方米以上的住宅销售面积下降幅度相对较大。　　（三）8月住宅价格较7月有所上升，144平方米以上住宅价格出现小幅下降　　进入 5月份，住宅价格基本保持在14000元/平方米左右，由于8 月份住宅成交量较小，部分高档楼盘对本月价格拉动作用就更为明显。8月住宅价格为 15518.77元/平方米，相对于7月的14422.21元/平方米，出现较大幅度上升。其中，90平方米以内普通商品住宅价格为13846.56元/平方米，相对7月的11570.76元/平方米有一定幅度上涨； 90～144平方米之间的住宅价格为13721.71元/平方米， 相对7月的11970.72元/平方米上涨幅度也较大；144平方米以上的住宅价格为21621.24元/平方米，相对7月的23655.56元/平方米出现小幅下降。　　（四）8月二手住房销售面积出现较大幅度下降，市场观望氛围较浓　　7月我市开始启用二手房买卖的合同示范文本，之后二手房买卖一律通过“二手房网上交易系统”签订合同；而且今后二手房交易将按照评估价征收个税、土地增值税；同时深圳商业银行开始自发收缩房贷放款。在这一系列政策的综合影响下，二手住房成交在 8 月份出现较大幅度的下降，成交量为 98.72万平方米，环比 7月降幅达 26.39%，投机炒作也在调控政策作用下得到一定程度的控制，这将有利于我市房地产市场逐步回归理性。　　三、近期房地产宏观调控政策分析　　近期国务院出台24号文，进一步关注城市低收入家庭住房困难问题，我市在加强住房保障、金融调控等方面进一步采取了相关调控措施：　　一是加强住房保障制度体系建设，加大住房保障工作力度。8 月 7日，《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）发布，24号文把解决城市低收入家庭住房困难作为政府重要工作和住房制度改革的重要内容。为加强住房保障制度体系的建设，切实改善住房困难的低收入家庭的居住条件，我市正在组织起草《深圳市住房保障条例》和《关于进一步促进深圳市住房保障工作的若干意见》等文件。目前，我市已经有七成保障性住房用地和项目得到落实，市政府承诺年内提供经济适用房和公共租赁房不少于 6000套，现已落实住房 4189套。　　二是开展户籍住房困难家庭情况普查。9月份将在全市范围内开展户籍住房困难家庭情况普查，普查的相关信息将作为申请政策性住房的基础信息。这是我市第一次组织实施以全市户籍住房困难家庭为对象的调查，普查时点是2007年9月1日零时零分，即表格中所有被普查家庭信息，均按照2007年9月1日零时零分的状况进行填写。市普查办公室将根据表格数据统计汇总结果，建立全市户籍住房困难家庭档案数据库。　　三是深圳商业银行自发收缩房贷放款，防范房地产金融风险。今年4 月，深圳银监局发布《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，要求深圳中资银行在严格房地产开发贷款的准入条件、加强个人住房贷款管理等方面提高对房地产贷款的风险管理能力。7月 31日，在“2007年深圳银行业年中监管工作会议”上，深圳银监局提醒深圳各银行规避信贷风险。近期各商业银行自发收缩放贷放款，主要措施包括对购多套房的提高首付,对申请人资质要求明显从严,对二手房评估价进行下调等方面。信贷的收缩加上今后即将出台的二手房交易将按评估价征税等政策的影响，已经使得近期二手房交易量有所下降，同时部分新房销售进度也有所减缓，这将有利于抑制市场的投机炒作，并使得房地产市场逐步向理性回归。　　(深圳市房地产研究中心王锋)参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200711/1387.html

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:学海无涯564房地产市场调研报告ppt广州天河区住宅房地产市场调研报告　　1.天河区宏观环境概述31.1.　　1.地理环境31.1.　　2.人口41.1.　　3.居民收支41.1.　　4.城区建设与规划51.1.　　5.宏观经济发展情况5小结61.　　2.2019上半年天河区房地产行业发展概述71.2.　　1.房地产成为2019年天河区经济发展助推器71.2.　　2.天河区住宅市场表现9小结112天河区住宅市场概述132.　　1.天河区住宅市场总体概况132.　　2.天河区住宅市场各板块情况分析152.2.　　1.天河北板块152.2.　　2.珠江新城板块162.2.　　3.天河公园板块202.2.　　4.员村板块212.2.　　5.东圃板块222.2.　　6.五山—粤垦路板块242.2.　　7.华南植物园板块24小结253天河区各版块在售项目介绍263.　　1.总体销售情况263.　　2、项目简介283.2.1.星汇云景283.2.2.阳光假日园293.2.3.翠屏领东天河313.2.4.江源半岛花园323.2.5.宝翠园333.2.6.合生.东御苑353.2.7.易丰大厦36广州天河区住宅市场调研报告　　1.天河区住宅房地产市场宏观环境概述1.　　1.天河区宏观环境概述1.1.　　1.地理环境广州市是五大国家中心城市之　　一、中国最大城市之　　一、华南地区　　第一大城市,广东省省会,而天河区经过十几年的发展已经成为广州中心城区,其区位重要性不言而喻.天河区成立于1985年,是从广州市郊区划分出来的新城区,所辖区域位于广州

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　　房地产开发报建流程　　一、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段　　土地证和建设用地规划许可证、规划要点批复是进行房地产开发的前提。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。　　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。　　　　　　　　新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。　　　　　　　　二、立项、环境评估、房地产开发资质　　立项主要考察的是项目的投资额及可行性。环境评估与房地产开发资质都完善就不做过多说明。　　三、总平面审查阶段　　修建性详细规划审查。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，这些东西都是非常的专业的。　　　　　　　　四、管线综合审查、排水许可证　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一。管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。　　　　　　　　　排水许可证是市政部门发的，这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。　　五、单体审查、建筑工程规划许可证　　单体设计就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。关键就是落实各空间的大小尺寸。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。（说明一下：新民居建设规划局专门出示了一份办理建设工程规划许可证得流程及需要提交的材料。）　　六、消防专项审查；节能审查、施工图审查　　消防专项审查不用做过多的考虑主要由施工队去办理。　　在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。　　施工图审查是收费项目，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。　　七、质量监督、安全监督　　　　　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。　　八、施工招投标、监理报建　　　　　　根据我国现行《招标法》完成施工招投标；监理报建手续一同完成。　　九、施工许可证　　施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总，缺一不可。　　　　　十、放线、验线　　图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，要测量，定坐标，这个就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。　　放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。　　　　　　十一、预售许可证　　预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。　　现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰。　　房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。　　　　十二、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼　　规划验收：主要是验收各项规划指标是否超标。　　　　　　　　消防、人防和管线验收：都是由这几项专业的施工单位搞定。　　　　　　质量验收：竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。　　　　　　　质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也完成了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。　　　　　　　　竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。

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